(完整版)成本法的理论依据是什么
成本法的基本原理
成本法的基本原理 1.成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，⽽是指价格。
2.成本法的理论依据 成本法的理论依据是⽣产费⽤价值论——商品的价格是依据其⽣产所必要的费⽤⽽决定。
具体⼜可以分为从卖⽅的⾓度来看和从买⽅的⾓度来看。
从卖⽅的⾓度来看，房地产的价格是基于其过去的“⽣产费⽤”，重在过去的投⼊，具体⼀点讲，是卖⽅愿意接受的，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
从买⽅的⾓度来看，房地产的价格是基于社会上的“⽣产费⽤”，类似于“替代原理”，具体⼀点讲，是买⽅愿意⽀付的价格，不能⾼于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果⾼于该代价，他还不如⾃⼰开发建设(或者委托另外的⼈开发建设)。
由上可见，⼀个是不低于开发建设已经花费的代价，⼀个是不⾼于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双⽅可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费⽤、税⾦和利润)。
因此，估价⼈员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费⽤、税⾦和利润之和来测算其价格 3.成本法适⽤的对象和条件 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采⽤成本法估价。
成本法特别适⽤于估价那些既⽆收益⼜很少发⽣交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公⽤、公益房地产，以及化⼯⼚、钢铁⼚、发电⼚、油⽥、码头、机场等有独特设计或只针对个别⽤户的特殊需要⽽开发建设的房地产。
单纯建筑物的估价通常也是采⽤成本法。
另外，成本法也适⽤于估价市场不完善或狭⼩市场上⽆法运⽤市场法估价的房地产。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采⽤成本法估价。
因为在保险事故发⽣后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发⽣全部损毁的，有时也需要⽤重置或重建的办法来解决。
成本法 基本原理
成本法基本原理
成本法是一种会计和财务管理方法，基于以下基本原理进行操作：
1. 成本原理：根据成本原理，公司的财务报表应该以原始成本来记录和报告资源和交易。
这意味着公司应该将其资产和负债按照其购买或出售的成本进行核算，而不是按照当前市场价值。
2. 货币计量原则：成本法遵循货币计量原则，即所有财务交易都应该以货币单位进行记录和报告。
这意味着只有能够用货币计量的交易，才能在财务报表中进行记录。
3. 实物量原则：成本法要求以实物量来衡量公司的资源和交易。
这意味着公司应该基于实物数量来确定成本，并在财务报表中反映这些量。
例如，公司应该以购买的实际数量记录库存成本，而不是根据市场价值。
4. 持续经营原则：成本法假设公司会持续经营，并根据这个假设来制定财务报表。
这意味着公司的财务报表应该按照持续经营的前提编制，并且不需要考虑公司可能会停业或破产的情况。
5. 综合原则：成本法要求将公司的各种资源和交易统一进行核算，并将其综合反映在财务报表中。
这意味着公司应该将其资产、负债、所有者权益、收入和费用综合计算，以便全面了解公司的财务状况和经营绩效。
通过遵循以上基本原则，成本法能够为公司提供准确和可比的
财务信息，帮助管理层做出决策，评估业绩，并满足投资者和其他利益相关者对财务信息的需求。
资产评估-成 本法
资产评估的成本法
4、经济贬值的测算 1 发生经济贬值的主要表现 ➢ 资产闲置 ➢ 开工率不足 ➢ 产品销售困难 2 经济贬值的主要后果——利润率下降 3 经济贬值的测算思路：两种
资产评估的成本法
➢ 思路一：测算经济贬值率并进一步测算经济 贬值额
适用：开工不足引起的经济贬值
资产评估的成本法
➢ 思路二：测算尚可使用年限内各年收益净损失 额并折现求和作为经济贬值额
该设备资产利用率：
该设备实际已使用年限：11×68%＝7.48年
资产评估的成本法
3、功能贬值的测算 1 功能贬值在经济方面的表现——主要 体现在被估资产与新资产相比在营运成本 方面形成增量 → 测算功能贬值的依据 2 测算思路：超额(增量)成本折现求和 3 测算程序 ➢ 确定年超额营运成本（假定生产能力不变） ➢ 计算年净超额营运成本
➢ 关于x： ① 经验数据，来源于数理统计分析 ② 一般取值范围：0.4~1.0 ③ 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 ④ 应用前需要加以验证
资产评估的成本法
2、实体贬值的估算 （1）观察法 ——也称成新率法，由相关专业技术人员
对被估资产的各项主要实体部位进行实 地观测和必要的技术检验，在综合分析 被估资产使用、维护、修理、技术改造 和物理寿命等有关因素的基础上，判断 被估资产的成新率，进而估算被估资产 实体贬值的方法
求状况、政策、政治因素等）发生变化 所导致的资产本身价值的损失 成本法各项要素的测算 1、重置成本的估算 （1）重置核算法（ ） ——按照被估资产的成本项目构成，根据
资产评估的成本法
重新购建该资产所需支付的费用项目，按 现行价格逐项计算并汇总，以取得被估资 产重置成本的方法 ➢购买型资产：买价+运杂费+安装调试费+
成本法的基本原理
第一节成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。
成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。
从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。
具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。
例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。
如果所购买的房地中的建筑物是旧的，自然还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。
由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。
由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。
二、成本法适用的对象和条件只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
6525580_成本法在房屋评估中的应用及分析_
商学院commercial college2013.1269资产评估成本法是我国目前房屋评估的三大基本方法之一，使用较为广泛。
为了正确理解和运用成本法进行房屋评估，本文将对相关概念及其应用中的要点作简要解析，并提出建议。
成本法的应用原理成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。
从卖方的角度看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，这是他所愿意接受的最低价格；而从买方来看，房地产价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，这是他愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出。
上述 “替代原理”，奠定了我们采用成本法进行房屋建筑评估的应用基础。
应用过程中的注意事项在房屋建筑的评估中，用成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。
无论采用什么方法去成本法在房屋评估中的应用及分析进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，只有造价计算的方法有所不同。
众所周知，计算一个建筑项目工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等，各种方法的选用应根据其所具备的评估资料的条件来确定。
以下是对各种造价计算方法适用条件的具体分析：1.预(结)算编制法在一般情况下，预 (结)算资料是作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员的，不能将评估和预 (结)算编制混为一谈。
除非是在预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下才可以采用。
而用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，不能代表房屋的实际价值。
用这个指标去编制建筑造价，可能误差偏大而影响评估值的合理性。
2.竣工结算调整法竣工结算调整法一般适用于原竣工文‖上海万隆房地产估价有限公司总评估师 袁梅应根据市场环境、委托方提供的资料情况，选择合适的评估方法进行房屋建筑评估，建议尽量不用指数法，把握好评估计算的准确性结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋评估情况。
资产评估实务(第二章)
第一节： 第一节：成本法
3、功能价值法 、 是选择与被评估资产具有相同或相似功能的 资产作参照物， 资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在 关系， 关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方 法。
理论假设： 理论假设：
资产重置的目的在于重置其功能，功能相同， 资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建 成本也应相同 。
1、成本法的概念 、 从待估资产在评估基准日的重置成本中扣除其各 种损耗，来确定资产价值的方法。 种损耗，来确定资产价值的方法。 2、理论依据 、 （1）资产的价值取决于资产的成本。资产的取得 ）资产的价值取决于资产的成本。 成本越高，相应的资产的价值越大。 成本越高，相应的资产的价值越大。 （2）资产的价值是一个变量。资产的价值随资产 ）资产的价值是一个变量。 本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
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第一节： 第一节：成本法
例： 某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。 年购置安装，账面原值为 万元 万元。 某机床于 年购置安装 2004年进行一次改造，改造费用为4万元；2006年 年进行一次改造，改造费用为 万元 万元； 年进行一次改造 年 又进行一次改造，改造费用为 万元 万元。 又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指 年为1.05，2004年为 年为1.28，2006年为 年为1.35， 数2002年为 年为 ， 年为 ， 年为 ， 2007年为 年为1.60。 年为 。 要求：计算该机床 要求：计算该机床2007年的重置成本 年的重置成本
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第一节： 第一节：成本法
年前购置的机器设备。 例2：被评估资产为一台 年前购置的机器设备。据 ：被评估资产为一台2年前购置的机器设备 调查，该机器设备目前还没有换代产品。 调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资 万元， 料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为 该设备账面原值为 万元 其中，购买价为8 万元，运杂费1.6万元，直接安装成本 万元，间接 万元， 万元， 万元，运杂费 万元 直接安装成本0.4万元 成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查， 成本为 万元。根据对同类型设备的调查，现在购 万元 买价格比2年前上涨 买价格比 年前上涨20%，运杂费上涨 年前上涨 ，运杂费上涨80%，直接安 ， 装成本上涨40%，间接成本占直接安装成本百分率 ， 装成本上涨 不变。该设备的重置成本是多少？ 不变。该设备的重置成本是多少？
成本法的基本原理
成本法的基本原理
成本法是一种会计原则，它基于以下原理：
1. 成本原则：按照购买或生产物品时实际支付的成本记录资产。
根据成本原则，资产金额应该是购买或生产所支付的现金和与其直接相关的费用之和。
2. 主观价值原则：成本法忽略了资产当前的市场价值，而是将其计量为购买或生产时的实际成本。
这是因为成本是可以明确衡量的。
3. 可比性原则：成本法要求使用相同的计量标准来计量和报告资产。
这意味着无论是内部产生的资产还是外部购买的资产，都应按照相同的计量规则进行处理。
4. 谨慎原则：成本法要求会计人员采用谨慎的态度，不夸大资产的价值。
这意味着资产的价值应该以实际成本为基础，并谨慎估计潜在的损失。
5. 实物标准原则：成本法要求会计人员用货币计量实物资产，这样可以简化资产计量、分析和比较。
6. 修改成本法：当资产的价值发生明显变化时（如长期资产的价值因折旧而下降），成本法允许对其进行调整以反映其实际价值或净现值。
综上所述，成本法的基本原理是根据购买或生产时的实际成本
来记录和计量资产，使用相同的计量标准，并且基于谨慎和实物标准原则，同时允许对资产进行调整以反映其变化的价值。
成本法
★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格
重置价格适用于一般建筑物和因年代久 远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、 建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术 和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建 造有困难的建筑物的估价。而重建价格 适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 重置价格的出现是技术进步的必然结果， 同时也是“替代原理”的体现。
第七章
成本法
一、 成本法的基本原理 1、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产 的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余 法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重 置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法。
2、成本法的理论依据
从卖方角度看，成本法的理论依据是生
七、
现行房屋折旧制度
各种结构房屋的耐用年限一般为： 1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 7、简易结构10年。
某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000平方米，该地块的土地征用费用（含 安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为 每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿 元，土地开发周期为2年，第一年投入资金 占总开发费用的35%，开发商要求的投资回 报率为10%，当土地出让增值收益率为15%， 银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本进 行评估
2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：成本法的理论依据
⼆、成本法的理论依据 成本法的理论依据是⽣产费⽤价值论--商品的价格是依据其⽣产所必要的费⽤⽽决定。
具体⼜可分为从卖⽅的⾓度看和从买⽅的⾓度看。
从卖⽅的⾓度看，房地产价格是基于其过去的“⽣产费⽤”，重在过去的投⼊，是卖⽅愿意接受的不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
进⼀步来看，当⼀种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除⾮它的市场价格升⾼了；⽽如果⼀种房地产的市场价格远远⾼于它的成本，则它将会很快进⼊市场，直到它的市场价格降下来。
从买⽅的⾓度看，房地产的价格是基于其社会上的“⽣产费⽤”，类似于“替代原理”，是买⽅愿意⽀付的价格不能⾼于他预计重新开发建设该房地产的必要⽀出及应得利润，如果⾼于，则还不如⾃⼰开发建设（或者委托别⼈开发建设）。
例如，当房地产为⼟地与建筑物的综合体时，买⽅在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果⾃⼰另外购买⼀块类似⼟地的现时价格是多少，然后在该块⼟地上建造类似建筑物的现时费⽤⼜是多少，此两者之和便是⾃⼰所愿意⽀付的价格。
当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能⽅⾯存在缺陷，或者建筑物本⾝以外还有⼀些不利因素，则买⽅在确定其愿意⽀付的价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。
由上可见，⼀个是不低于开发建设已花费的代价，⼀个是不⾼于预计重新开发建设的必要⽀出及应得利润，买卖双⽅可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要⽀出及应得利润）。
因此，房地产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要⽀出及应得利润来求取估价对象的价值。
成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。
在成本法中，折旧可以视为⼀种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。
因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，⽽是看“重新购建价格”或“可⽐实例价格”的来源⽅式。
最新房地产估价师理论与方法第七章思考题参考答案
房地产估价理论与方法复习思考题（1）应采用客观成本而不是实际成本。
可将成本分为实际成本和客观成本。
实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。
客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。
（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。
在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。
（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。
成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。
当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。
（史记：是减价调整）史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下要对评估价值予以调增。
【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。
A．项目选址不当B．建设成本偏高C．运营费用是否客观D．工程施工质量优劣E．该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。
完全成本法区别【会计实务操作教程】
由于上述两个方面的差异，使得两种成本计算方法在产品成本构成内
容方面也有所不同：完全成本法下，产品成本中包含直接材料、直接人 工和为生产产品而耗费的全部制造费用（包括变动制造费用和固定制造 费用），成本随着产品的流转而结转；而变动成本法则将制造费用中的固
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
⑶强调生产环节对企业利润的贡献。
由于完全成本法下固定制造费用也被归集于产品而随产品流动，因此 本期已销售产品和期末未销产品在成本负担上是完全一致的。在一定销 售量的条件下，产量大则利润高，所以，客观上完全成本法有刺激生产
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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的作用。这也就是说，从一定意义上讲，完全成本法强调了固定制造费 用对企业利润的影响。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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完全成本法区别【会计实务操作教程】 （一）理论依据不同 变动成本法的理论依据:固定制造费用与特定会计期间相联系，和企业 生产经营活动持续经营期的长短成比例，并随时间的推移而消逝。其效 益不应递延到下一个会计期间，而应在其发生的当期，全额列入损益 表，作为该期销售收入的一个扣减项目。 而传统的完全成本法则强调成本补偿的一致性，其理论依据是：固定 制造费用发生在生产领域，与产品生产直接相关，其与直接材料、直接 人工和变动制造费用的支出并无区别，应当将其作为产品成本的一部 分，从产品销售收入中得到补偿。 （二）应用前提与成本构成的内容不同 变动成本法是在成本性态分析的基础上，对产品成本按其与产量变动 间的线性关系划分为变动成本与固定成本，并进行粗略估计。其中，变 动成本包括直接材料、直接人工、变动性制造费用和变动性销售及管理 费用；固定成本包括固定性制造费用和固定性销售及管理费用。 而完全成本法将成本按其用途分成生产成本与非生产成本两大类。其 中，生产成本包括直接材料、直接人工和制造费用，非生产成本包括销 售和管理费用等期间费用。 （三）产品成本构成内容不同
成本法
重新建造完全价值有两种含义：
一种是指以原有的建筑物材料、建筑标准、建筑工艺和建筑风格重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的完全价值，这种完全价值称为重新价格或重建成本。
另一种是指以现时的建筑材料和建筑工艺等重新建造与旧有建筑物基本相同且具有同等效用的新建筑物的完全价值，这种完全价值称为重置价格或重置成本。
在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：
旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
适用于新建房地产的基本公式
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：
新建房地价格=土地获得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
3、什么是建筑物的重新建造完全价值？有几种含义？（占30分）
重新建造完全价值：
是指假设在估价时点重新建造与待估建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需用的正常建造费用和利税；或者是假设承包商将可直接使用的全新建筑物移交给发包人，发包人在估价时点向承包商支付的标准建造费以及发包人直接负担的附加费（手续费、利息）。
二、计算题：（占20分）
某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
适用范围：
1、无交易、无收益的房地产估价
成 本 法
• 估价过程：本估价对象为新建房地产，故选用新建房地产成本法公式进 行估价。假定该新建商品住宅的在估价时点的评估价值为V。
• 新建商品住宅的价值V=土地取得费用+土地开发费用+建筑物建造费用+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
得费用一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费（如契税、交易手续 费）构成。 • 2.建设成本 • 建设成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需用的直接费用、税金等。 在实际中，开发费用主要包括以下几项： • （1）勘察设计和前期工程费，包括项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、 水文地质勘察、测绘、“三通一平”等工程费用。 • （2）基础设施建设费。如取得的项目用地为熟地，则基础设施建设费已部分或全部包 含在土地取得费用中。 • （3）房屋建筑安装工程费，它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。可采用单元 估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法以及 类似工程经验估算法等方法测算该部分费用。 • （4）公共配套设施建设费，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公 共配套设施（又称公建设施）的建设费用，其不能有偿转让。 • （5）开发过程的税费
• 1.2.1重新建造完全价值的概念 • 重置成本或重建成本，应是在价值日期重新购置或重新开发、重新建造全新
状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和， 其构成包括下列内容： • 1 土地取得成本； • 2 建设成本； • 3 管理费用； • 4 销售费用； • 5 投资利息； • 6 销售税费； • 7 开发利润。 • 注：开发利润应明确计算基数，根据开发、建造类似房地产相应的平均利 润率水平求取。
第六讲 成本法
第六讲成本法一、成本法的基本原理1.成本法的概念和理论依据⑴成本法的概念：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
⑵成本法的理论依据：①卖方角度：房地产价格形成的生产费用价值论。
②买方角度：房地产价格形成的替代原理。
2.成本法适用的对象和条件⑴成本法适用的对象：既无收益又很少发生交易的房地产估价。
⑵成本法适用的条件：可正确计算各种正常费用、利润、税金等。
3.成本法的操作步骤⑴搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料⑵估算重新购建价格⑶估算建筑物折旧⑷求取积算价格二、房地产成本价格的构成1.土地取得成本（三种方式取得土地）：⑴征用农地而取得土地的成本：农地征用费、土地使用权出让金等。
⑵拆迁房屋而取得土地的成本：房屋拆迁补偿费、安置费、土地使用权出让金等。
⑶市场买卖而取得土地的成本：购买土地的价款、买方缴纳税费（契税、交易手续费）等。
2.开发成本：⑴勘查设计和前期工程费：可行性研究、规划、勘查、设计、“三通一平”等。
⑵基础设施建设费：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等。
⑶建筑安装工程费：建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费。
⑷公共配套设施建设费：非盈利性公共配套设施建设费。
⑸开发过程中的税费。
3.管理费用：⑴人员工资。
⑵办公费。
⑶差旅费等。
4.投资利息：⑴土地取得成本的利息。
⑵开发成本的利息。
⑶管理费用的利息。
5.销售税费：⑴销售税金及附加：营业税、城市维护建设税、教育费附加。
⑵销售费用：广告宣传、销售代理。
⑶其他销售税费：卖方负担的交易手续费等。
6.开发利润：⑴开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率⑵开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×成本利润率⑶开发利润=房地产价格×销售利润率三、成本法的计算公式1.基本公式：房地产价格=重新购建价格－折旧2.新开发土地的计算公式：新开发土地价格=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润3.新建房地的计算公式：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润3.旧房地的计算公式：旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物拆旧四、建筑物重新购建价格1.建筑物重新购建价格的概念⑴概念：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。
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第五章成本法
1、成本法的理论依据是什么？
2、试列出成本法估价的基本步骤？
3、新开发土地价格构成的项目有哪些？
4、何谓房地产重新购建价格？
5、何谓建筑物的重置成本与重建成本？
6、土地的重新购建价格如何求取？
7、建筑物的重新购建价格如何求取？
8、何谓建筑物折旧？其造成的原因有哪些？
9、求取建筑物折旧的方法有哪些？
10、求取建筑物折旧时，需注意哪些问题？
11、取得某3平方公里成片荒地的价格为600元/平方米，将其开发成熟地的费用为550元/平方米，税收和利润为可转让熟地价格的14%，其可转让土地面积为3平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少？
12、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/平方米，现值为284 800元。
该建筑物已使用15年，经济寿命为50年，建筑物价值损耗是均匀的。
试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用价值总额和残值率。
13、某建筑物于8年前建成，重置价格为1000元/平方米，耐用年限50年，土地总面积2500平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时建筑造价800元/平方米，现时建造同类建筑物每平方米为1100
元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
14、某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积2000平方米的土地，使用年限为40年，于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/平方米，重新建造建筑物的建筑造价为1000元/平方米。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年，假设残值率均为零。
试计算该宗房地产现时的价格。
（土地资本化率为8%）。