《物权法》与《物业管理条例》1PPT课件
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2024物业管理条例PPT
第三章节
前期物业管理
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前期物业管理
第二十一条
物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十二条 第三十三条 第三十四条 第三十五条 第三十六条
物业管理服务
第三十七条
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
规章制度; 三．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; 四．按照国家有关规定交纳专项维修资金; 五．按时交纳物业服务费用; 六．法律、法规规定的其他义务。
第八条
物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主及业主大会
第二条
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由 业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
总则
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公 正的市场竞争机制选择物业服务企 业。
第四条
国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提 高物业管理和服务水平。
03 第二十八条
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、 共用设施设备进行查验。
前期物业管理
第二十九条
《物权法》与《物业管理条例》
《物权法》与《物业管理条例》一、引言物权法和物业管理条例是两个涉及物权和物业管理方面的法规文件，它们在保护和规范物权关系、维护物业管理秩序方面起着重要作用。
本文将对两者进行比较和分析，以便更好地理解其内容和作用。
二、《物权法》概述1.1 制定背景《物权法》是我国民法典的重要组成部分，于2020年开始施行。
它旨在明确物权的法律地位，保护各类物权主体的合法权益。
1.2 主要内容《物权法》确立了物权的概念和构成要件，规定了不动产和动产的物权种类，明确了物权的取得方式和变动方式，以及物权的限制和保护措施等。
1.3 作用和意义《物权法》的实施，强调了物权的重要地位，保护了物权主体的合法权益，加强了物权交易的规范性和可靠性，为社会经济的发展提供稳定的法律保障。
三、《物业管理条例》概述2.1 制定背景《物业管理条例》是新中国成立后第一部全面规范物业管理的行政法规。
它的颁布旨在规范物业管理行为，促进社区和谐稳定。
2.2 主要内容《物业管理条例》主要包括物业管理的基本原则、物业服务内容、物业管理组织和管理措施等方面内容。
其中，涵盖了物业服务质量、费用收取机制、规划管理、环境卫生等方面规定。
2.3 作用和意义《物业管理条例》在保障业主权益、改善小区环境、促进业主自治等方面起到了重要的作用。
它规范了物业管理的行为，促进了社区居民的良好生活环境。
四、《物权法》与《物业管理条例》的比较和联系3.1 内容比较《物权法》和《物业管理条例》在内容上有着明显的区别。
前者主要关注物权的设立、变动和限制等方面，后者则着重规范物业管理的各个环节。
两者相互补充、联系紧密。
3.2 权益保障《物权法》通过规定物权的取得和变动方式，保护了物权主体的合法权益。
而《物业管理条例》则通过规范物业服务质量和费用收取机制，维护了业主的利益。
3.3 履行义务《物权法》规定了物权主体对物权的履行义务，包括对物权的保护和合理利用等。
而《物业管理条例》则规定了物业管理方对物业服务的提供和小区环境的维护等责任。
《物权法》与《物业管理条例》
《物权法》与《物业管理条例》随着物业管理事业的发展，物权法及物业管理条例逐渐成为规范物业管理行为的重要法律文件。
本文将从不同角度对《物权法》与《物业管理条例》进行分析，探讨其在物业管理领域的作用与关系。
一、《物权法》的基本概念和内容《物权法》是我国民法典的组成部分，旨在规范和保护物权关系。
物权法明确了物权的种类、取得与转让、保护等方面的规定，为物业管理提供了法律依据。
1.1 物权的基本概念根据《物权法》第一条的规定，物权是指权利人依法对特定的物的使用、收益和处分的权利。
物权与个人权利有所不同，它是一种相对独立的权利，可以通过法律手段来保护与维护。
1.2 物权的种类《物权法》对物权进行了分类，包括所有权、用权和担保物权等。
所有权是物权的最高形式，即权利人对物享有绝对的支配权。
用权是指权利人对物享有使用、收益的权利，如租赁、借用等。
担保物权是指债务人将特定的财产作为抵押或质押，以担保债务的履行。
1.3 取得和转让物权的方式根据《物权法》规定，物权的取得可以通过占有、依法取得、法定继承等方式进行。
而物权的转让则可以通过协议转让、遗赠等方式进行。
二、《物业管理条例》的基本内容和原则《物业管理条例》是基于《物权法》制定的专门管理物业的法规，为居民、业主和物业公司之间的关系提供了明确的规范。
2.1 物业管理的基本内容《物业管理条例》主要包括了物业的管理范围、物业服务内容、物业费收取与使用、居民委员会的组织与职责等方面的规定。
它通过详细规定物业管理的各个环节，确保业主和居民的权益得到保障。
2.2 物业管理的原则《物业管理条例》明确了物业管理的基本原则，包括公平公正、依法合规、服务至上、依靠业主参与、责权利相统一等。
它要求物业公司在履行管理职责时要考虑公众利益，并注重满足居民的需求，积极维护良好的社区环境。
三、《物权法》与《物业管理条例》的关系《物权法》是物业管理的法律基础，而《物业管理条例》则是对物权法实施的细化和补充。
《物业管理条例》PPT课件
–《条例》中所称物业管理，是指业主通过 选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动（第二条）。
四、《条例》规定的主要问题
业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？ 《条例》规定业主在物业管理活动享有10项 权利：
提升了中国社区民主活动进程
–以财产与社区事务为切入点
• 物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基 础来行使的。
–业主的财产民主与物业管理权对应 –体现权利意识、市民意识、财产意识、市
场意识、管理意识、服务意识
二、《条例》的立法意义与作用
为司法的审判、行政执法、纠纷处理提 供法律依据。
–纠纷急剧增多 –行政纠纷凸显 –引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政
法、税法等法律规范的调整。 –业主委员会诉讼主体资格—经业主大会决
议授权。
三、《条例》的基本原则
公平、公开、合理、科学
–从内容上体现 –从立法形式上体现
建筑物区所有权为基础
–吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理 论
–物业管理权和财产权相应 –物业管理是针对共用部分与共同事务所提
供的管理服务
三、《条例》的基本原则
–只有一个业主的，或者业主人数较少且经 全体业主一致同意，可以不成立业主大会。 决定不成立业主大会的，由业主共同履行 业主大会、业主委员会职责（第十条）。
四、《条例》规定的主要问题
业主在业主大会会议上的投票权如何确 定？
–业主在业主大会会议上投票权的确定，应 当根据业主大会议事规则的规定来确定。 但首次业主大会会议召开时，由于业主大 会议事规则尚未制定，《条例》规定业主 在首次业主大会会议上的投票权，根据业 主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素 确定，具体办法由省、自治区、直辖市制 定（第十条、第十八条）。
四、《条例》规定的主要问题
业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？ 《条例》规定业主在物业管理活动享有10项 权利：
提升了中国社区民主活动进程
–以财产与社区事务为切入点
• 物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基 础来行使的。
–业主的财产民主与物业管理权对应 –体现权利意识、市民意识、财产意识、市
场意识、管理意识、服务意识
二、《条例》的立法意义与作用
为司法的审判、行政执法、纠纷处理提 供法律依据。
–纠纷急剧增多 –行政纠纷凸显 –引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政
法、税法等法律规范的调整。 –业主委员会诉讼主体资格—经业主大会决
议授权。
三、《条例》的基本原则
公平、公开、合理、科学
–从内容上体现 –从立法形式上体现
建筑物区所有权为基础
–吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理 论
–物业管理权和财产权相应 –物业管理是针对共用部分与共同事务所提
供的管理服务
三、《条例》的基本原则
–只有一个业主的，或者业主人数较少且经 全体业主一致同意，可以不成立业主大会。 决定不成立业主大会的，由业主共同履行 业主大会、业主委员会职责（第十条）。
四、《条例》规定的主要问题
业主在业主大会会议上的投票权如何确 定？
–业主在业主大会会议上投票权的确定，应 当根据业主大会议事规则的规定来确定。 但首次业主大会会议召开时，由于业主大 会议事规则尚未制定，《条例》规定业主 在首次业主大会会议上的投票权，根据业 主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素 确定，具体办法由省、自治区、直辖市制 定（第十条、第十八条）。
物权法条例PPT课件
处分限制
以知识产权中的 财产权出质的 权利质权设立和 出质人处分限制
以应收账款出质 的权利质权设立和 出质人转让限制
使用规定
留置权
230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240
可
一 般 规 定
留 置 财 产 与 债 权 的 关 系
适 用 范 围 的 限 制 性
国 家 所 有 权
集 体 所 有 权
私 人 所 有 权
筑 物 区 分 所 有
相 邻 关 系
共 有
特 别 规 定
权
一般规定
国 家 所 有 权
范 • 矿藏、水流、海域
• 城市土地及规定土地
围 • 自然资源（集体的除外） • 野生动植物资源
• 无线电频谱资源
• 规定属于国家的文物
• 国防资产和基础设施
建造的建筑物 等设施的权属
建筑物、构筑物 及附属设施的一 并处理
注销登记
流转方式
建设用地使用 权一并处分
集体所有的土 地作为建设用 地的规定
•权利内容
•取得、使用、 转让适用法律 的衔接性
宅基地灭失 后 重新分配
变更登记 注销登记
地役权
概念
设立
效力
供役地权利人义务 地役权人权利义务 地役权期限
在享有或负担地役权的土地上设立 土地承包经营权、宅基地使用权
在已设立用益物权的土地上 设立地役权
地役权不得与需役地分离而单独转让
地役权不得单独抵押
需役地上的土地承包经营权、 建设用地使用权部分转让
供役地上的土地承包经营权、 建设用地使用权部分转让
地役权消灭
地役权变动后的登记
第四 部分
以知识产权中的 财产权出质的 权利质权设立和 出质人处分限制
以应收账款出质 的权利质权设立和 出质人转让限制
使用规定
留置权
230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240
可
一 般 规 定
留 置 财 产 与 债 权 的 关 系
适 用 范 围 的 限 制 性
国 家 所 有 权
集 体 所 有 权
私 人 所 有 权
筑 物 区 分 所 有
相 邻 关 系
共 有
特 别 规 定
权
一般规定
国 家 所 有 权
范 • 矿藏、水流、海域
• 城市土地及规定土地
围 • 自然资源（集体的除外） • 野生动植物资源
• 无线电频谱资源
• 规定属于国家的文物
• 国防资产和基础设施
建造的建筑物 等设施的权属
建筑物、构筑物 及附属设施的一 并处理
注销登记
流转方式
建设用地使用 权一并处分
集体所有的土 地作为建设用 地的规定
•权利内容
•取得、使用、 转让适用法律 的衔接性
宅基地灭失 后 重新分配
变更登记 注销登记
地役权
概念
设立
效力
供役地权利人义务 地役权人权利义务 地役权期限
在享有或负担地役权的土地上设立 土地承包经营权、宅基地使用权
在已设立用益物权的土地上 设立地役权
地役权不得与需役地分离而单独转让
地役权不得单独抵押
需役地上的土地承包经营权、 建设用地使用权部分转让
供役地上的土地承包经营权、 建设用地使用权部分转让
地役权消灭
地役权变动后的登记
第四 部分
《物业管理条例》PPT课件
2021/5/7
22
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开１ ５日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会 议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员 会应当做好业主大会会议记录。
2021/5/7
23
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构， 履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的 实施情况；
2021/5/7
8
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规 则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部
位和共用设施设备的使用、公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会 授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修 资金；
2、 业主权利：在物业管理企业提供的服务 不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理 费用，并有权提出赔偿请求；
2021/5/7
5
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理 的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议 事规则的建议；
2021/5/7
20
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的 规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员 会应当组织召开业主大会临时会议。
14、 定期业主大会：第一次业主大会的召开时间 由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业 主联合成立的临时选举委员会的决定，每年三月、 六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他 有关物业管理的职责。
2024年度物权法全部PPT课件
物权法全部PPT课件
2024/3/24
1
目录
2024/3/24
• 物权法概述 • 物权的种类与内容 • 物权的设立、变更与消灭 • 物权的保护 • 物权法中的特殊制度 • 物权法实施中的热点问题探讨
2
01
物权法概述
2024/3/24
3
物权法的定义与作用
2024/3/24
定义
物权法是指调整物权关系的法律 规范的总称，是民法的重要组成 部分。
平等保护原则
对所有物权主体给予平等对待，无论 其身份、地位或背景。
法定原则
物权的种类和内容由法律规定，当事 人不得自由创设。
2024/3/24
17
物权保护的原则与方法
• 公示公信原则：物权的变动应当公示，以保护交易安全和 维护社会秩序。
2024/3/24
18
物权保护的原则与方法
2024/3/24
确认产权
通过确认产权归属，明确权利人的权 利和义务。
返还原物
对于无权占有或侵夺的物权，权利人 可以请求返还原物。
19
物权保护的原则与方法
排除妨害
对于妨害物权的行为，权利人可以请求排除妨害。
消除危险
对于可能危害物权的行为，权利人可以请求消除危险。
2024/3/24
20
物权请求权的内容与行使
返还原物请求权
用益物权
规定用益物权的概 念、种类、设立方 式、权利义务等。
占有
规定占有的概念、 种类、取得方式、 保护等。
6
02
物权的种类与内容
2024/3/24
7
所有权
所有权的定义和性质
所有权是指权利人对自己的不动产或 者动产，依法享有占有、使用、收益 和处分的权利。所有权具有绝对性、 排他性和永续性。
2024/3/24
1
目录
2024/3/24
• 物权法概述 • 物权的种类与内容 • 物权的设立、变更与消灭 • 物权的保护 • 物权法中的特殊制度 • 物权法实施中的热点问题探讨
2
01
物权法概述
2024/3/24
3
物权法的定义与作用
2024/3/24
定义
物权法是指调整物权关系的法律 规范的总称，是民法的重要组成 部分。
平等保护原则
对所有物权主体给予平等对待，无论 其身份、地位或背景。
法定原则
物权的种类和内容由法律规定，当事 人不得自由创设。
2024/3/24
17
物权保护的原则与方法
• 公示公信原则：物权的变动应当公示，以保护交易安全和 维护社会秩序。
2024/3/24
18
物权保护的原则与方法
2024/3/24
确认产权
通过确认产权归属，明确权利人的权 利和义务。
返还原物
对于无权占有或侵夺的物权，权利人 可以请求返还原物。
19
物权保护的原则与方法
排除妨害
对于妨害物权的行为，权利人可以请求排除妨害。
消除危险
对于可能危害物权的行为，权利人可以请求消除危险。
2024/3/24
20
物权请求权的内容与行使
返还原物请求权
用益物权
规定用益物权的概 念、种类、设立方 式、权利义务等。
占有
规定占有的概念、 种类、取得方式、 保护等。
6
02
物权的种类与内容
2024/3/24
7
所有权
所有权的定义和性质
所有权是指权利人对自己的不动产或 者动产，依法享有占有、使用、收益 和处分的权利。所有权具有绝对性、 排他性和永续性。
《物权法》与《物业管理条例》(ppt文档)
地
板
2019年11月23日
9
专有部分之最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层 所围成的立体空间
最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层
各种管线的共用部分与专有部分划分
专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用 并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空 间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内 的相关设备设施
电视设施属于国家所有公众使用或市政公用事
业单位所有------即公共、公用设施设备------可
以成为供电、供水、供热、供气、有线电视设
施等市政垄断企业之专有部分
2019年11月23日
13
车位、车库、人防工程、会所、架空层等之所有
权
屋 顶
A
D
外 墙
B
C
地 下 室
2019年11月23日
E
外 墙
楼
梯
F
• 权利与义务不同 • 有利于解决纠纷
2019年11月23日
7
专有部分之中心说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为 界所围成的立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
体
地
板
2019年11月23日
8
专有部分之空间说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的 立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
体
公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的 物品
2019年11月23日
12
公共、公用------公有制范畴------国家所有公 众使用
共用、共有------私有制范畴------业主共同使 用、共同所有
2024年《物业管理条例》PPT
（8）支座两端梁内直径相同的面筋应贯通不得截断。 境的作用，同时也具有较好的水土保持功能。
业主及业主大会
业主及业主大会
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者 街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安 等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委 员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
吊笼或容器在使用前应按允许承载能力的两倍荷载进行试验，使用中定期进行检查。 因此，可能造成的水土流失面积为1.7903m2。
前期物业管理
01 第二十六条
前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委 员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业 服务合同终止。
02 第二十七条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所 有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
总则
第一条
○ 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合 法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条
○ 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物权法与物业管理 ppt课件
律师解疑：车位权属分两类，“ห้องสมุดไป่ตู้有” 、“共有”看规划。
根据《建筑物区分所有权的解释》第五条及第六 条解释，再结合《物权法》的基本规定，要判定 某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区 规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的 车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分 给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车 位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之 外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位 ，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车 位，开发商无权进行任何形式的处分。
什么是专有部分？
专有部分和共有部分的界限是什么？
专有部分有四个学说： 1:壁心说。没有办法分楼板和墙壁 2:空间说—没办法装修 3：粉刷表层说—装一幅的困难 4：混合说，在某种情况下采取壁心说，在某种情况
采取粉刷层表层说 建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部
分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；
车位可以出售给小区外的人吗？
《物权法》第74条第1款在“首先满足业主的 需要”之前使用了“应当”一语，属强制 性规范。准此以解，如果建设单位违反“ 首先满足业主的需要”的规定，将建筑区 划内规划用于停放汽车的车位、车库通过 出售、赠与或者出租等方式处分给业主以 外的人，其交易即因违反法律的强制性规 定而无效，这种无效属于自始、当然、确 定、永久无效。
物权法与物业管理
从物业管理的定义说起
物业管理的概念?
物业管理，是指业主通 过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业 广西物管条例第 管理区域内的环境卫生 二条 和相关秩序的活动。
精品资料
《物权法》与《物业管理条例》1资料PPT课件
分、处置的民事权利
▪ 物05.02权.2021 具有排他性、绝对性. 、对世性
2
《物权法》的架构
物权法 五编，247条
第一编：总则
38条
第二编：所有权
第三编：用益物权
第四编：担保物权 第五编：占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
业主 权登记
没有办理 产权登记
05.02.2021
.
13
▪ 对于不动产物权：
▪ 其依法律行为而发生变更者，按照物
权法统一规定，即无论其所有权的移 转，担保物权、或用益物权的设定， 及不动产物权的抛弃，均须经登记， 始生效力
▪ 非依法律行为而取得不动产物权，如
继承、强制执行、公用征收、法院判 决等，非经登记，不得处分
通过招标投标等方式
服从、执行业主大会的决议、决定 遵守业主公约、业主大会议事规则
赔偿损失
30
共用部分持分权
共用部分持分权
权利
义务
法律责任
持分占有
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益 装修、改良、修缮 排他性 相邻权
维护和保存共用部分
按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用
不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 清偿拖欠费用
的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市 更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权
▪ 在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同
▪ 物05.02权.2021 具有排他性、绝对性. 、对世性
2
《物权法》的架构
物权法 五编，247条
第一编：总则
38条
第二编：所有权
第三编：用益物权
第四编：担保物权 第五编：占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
业主 权登记
没有办理 产权登记
05.02.2021
.
13
▪ 对于不动产物权：
▪ 其依法律行为而发生变更者，按照物
权法统一规定，即无论其所有权的移 转，担保物权、或用益物权的设定， 及不动产物权的抛弃，均须经登记， 始生效力
▪ 非依法律行为而取得不动产物权，如
继承、强制执行、公用征收、法院判 决等，非经登记，不得处分
通过招标投标等方式
服从、执行业主大会的决议、决定 遵守业主公约、业主大会议事规则
赔偿损失
30
共用部分持分权
共用部分持分权
权利
义务
法律责任
持分占有
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益 装修、改良、修缮 排他性 相邻权
维护和保存共用部分
按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用
不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 清偿拖欠费用
的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市 更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权
▪ 在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同
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2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、
机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图 书馆、公立学校、公立医院等
公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物
品
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• 新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业 管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。
– 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴
房承租房的权利性质
10. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 11. 相邻关系的处理原则
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物权法应规定哪些国家财产？
• 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权
法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规 定
• 物权法应当规定的非经营性财产，分为：1、公
有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机 关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、 装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等
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业主身份类别
没有办理产权证书，但 已签署售房合同，并且 发展商已经客观上实际 交付了房屋的仍然是房 屋所有权人。 但其所有权行使受到一 定限制，即不能流转、 交易、抵押……不得对 抗第三人
办理了产
业主 权登记
没有办理 产权登记
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• 对于不动产物权：
• 其依法律行为而发生变更者，按照物 权法统一规定，即无论其所有权的移 转，担保物权、或用益物权的设定， 及不动产物权的抛弃，均须经登记， 始生效力
• 物权具有排他性、绝对性、对世性
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《物权法》的架构
物权法 五编，247条
第一编：总则
38条
第二编：所有权
第三编：用益物权
第四编：担保物权 第五编：占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
– 但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。
– 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。
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《物权法》与《物业管理条例》
1. 业主对建筑物管理方式的自主选择 2. 由业主共同决定的事项及其程序 3. 业主大会投票权 4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位 5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 • 物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2. 专项维修资金的筹集、使用 • 包干制与酬金制
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《物权法》与原《物业管理条例》的区别
• 业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：
• 原《条例》的2/3投票权
• 《物权法》的双2/3
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
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33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
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《物权法》与原《物业管理条例》的区别
• 业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：
• 原《条例》的“双过半”
• 《物权法》的“新双过半”
25.10% 50.00%
24.90%
同意 反对或弃权 不参加05.03.2021来自49.90%50.10%
49.90%
50.10%
同意 反对或弃权
同意 反对或弃权
– 规定了建筑区划内的一些法定权利
• 道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 • 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者
明示属于个人的除外。
• 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于 业主共有。
• 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于 业主共有。
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业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
• 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
• 专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为“按份共有”故 亦称“共用部分的持份
• 权专”有部分以外的共有部 分享有共同管理的权利。 也称“业主组织的成员 权”
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8. 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临 时管理规约”
9. 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业 主委员会执行业主大会的决定事项”
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建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度
• 所有权问题： 1. 公共、公用与共用、共有 2. 建筑区划与物业管理区域 3. 红线、紫线、黄线、绿线、蓝线 4. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得 5. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权 6. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地 7. 人防工程的所有权及经营权 8. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属 9. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住
《中华人民共和国物权法》
与 《物业管理条例》
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什么是物权？
• 物权： • 物之归属权、物之利用权
即是权利人对特定的物的直接支配、管领的 权利
• 直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意 思、无须他人的介入
• 权利人就可以独立地作出决断
• 并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处 分、处置的民事权利
宅基地使用权 地役权
抵押权 质权 留置权
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《物业管理条例》的修改
1. 379号国务院令-------504号国务院令
2. 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导 与监督
3. 删除了第十条第二款
4. 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同 决定”
5. 第十二条投票权方式与《物权法》一致 6. 第十九条修改保持与第十条一致 7. 物业管理企业修改为“物业服务企业”
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业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将 客观上已经交付了房屋 业主
业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同） 和《中华人民共和国婚姻法》界定