《物权法》与《物业管理条例》1PPT课件

05.03.2021
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业主身份类别
没有办理产权证书，但 已签署售房合同，并且 发展商已经客观上实际 交付了房屋的仍然是房 屋所有权人。 但其所有权行使受到一 定限制，即不能流转、 交易、抵押……不得对 抗第三人
办理了产
业主 权登记
没有办理 产权登记
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• 对于不动产物权：
• 其依法律行为而发生变更者，按照物 权法统一规定，即无论其所有权的移 转，担保物权、或用益物权的设定， 及不动产物权的抛弃，均须经登记， 始生效力
8. 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临 时管理规约”
9. 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业 主委员会执行业主大会的决定事项”
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建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度
• 所有权问题： 1. 公共、公用与共用、共有 2. 建筑区划与物业管理区域 3. 红线、紫线、黄线、绿线、蓝线 4. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得 5. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权 6. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地 7. 人防工程的所有权及经营权 8. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属 9. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住
• 物权具有排他性、绝对性、对世性
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《物权法》的架构
物权法 五编，247条
第一编：总则
38条
第二编：所有权
第三编：用益物权
第四编：担保物权 第五编：占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
– 但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。
– 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。
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《物权法》与《物业管理条例》
1. 业主对建筑物管理方式的自主选择 2. 由业主共同决定的事项及其程序 3. 业主大会投票权 4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位 5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 • 物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2. 专项维修资金的筹集、使用 • 包干制与酬金制
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业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
• 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
• 专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为“按份共有”故 亦称“共用部分的持份
• 权专”有部分以外的共有部 分享有共同管理的权利。 也称“业主组织的成员 权”
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《中华人民共和国物权法》
与 《物业管理条例》
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什么是物权？
• 物权： • 物之归属权、物之利用权
即是权利人对特定的物的直接支配、管领的 权利
• 直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意 思、无须他人的介入
• 权利人就可以独立地作出决断
• 并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处 分、处置的民事权利
– 规定了建筑区划内的一些法定权利
• 道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 • 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者
明示属于个人的除外。
• 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于 业主共有。
• 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于 业主共有。
宅基地使用权 地役权
抵押权 质权 留置权
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《物业管理条例》的修改
1. 379号国务院令-------504号国务院令
2. 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导 与监督
3. 删除了第十条第二款
4. 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同 决定”
5. 第十二条投票权方式与《物权法》一致 6. 第十九条修改保持与第十条一致 7. 物业管理企业修改为“物业服务企业”
《物权法》与原《物业管理条例》的区别
• 业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：
• 原《条例》的“双过半”
• 《物权法》的“新双过半”
25.10% 50.00%
24.90%
同意 反对或弃权 不参加
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49.90%
50.10%
49.90%
50.10%
同意 反对或弃权
同意 反对或弃权
房承租房的权利性质
10. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 11. 相邻关系的处理原则
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5来自百度文库
物权法应规定哪些国家财产？
• 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权
法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规 定
• 物权法应当规定的非经营性财产，分为：1、公
有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机 关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、 装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等
2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、
机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图 书馆、公立学校、公立医院等
公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物
品
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• 新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业 管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。
– 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴
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业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将 客观上已经交付了房屋 业主
业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同） 和《中华人民共和国婚姻法》界定
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《物权法》与原《物业管理条例》的区别
• 业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：
• 原《条例》的2/3投票权
• 《物权法》的双2/3
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
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赞成 反对或弃权
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