资产评估的假设和方法

（2）尚可使用年限：根据资产的有形损耗和可预见的各项 无形损耗因素，预计继续使用的年限。在估算实体性贬值时， 只考虑有形损耗因素。 （3）实际已使用年限：指某一资产在资产评估时确认的已 使用年限。
——将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的 一种方法。
即：重置成本＝直接成本＋间接成本
直接成本：
----指直接可以构成资产支出的部分。包括直接耗用于建 造安装的材料，人工和机器设备等。 直接成本＝消耗定额×现行单价 间接成本： ----指为购建资产而发生的管理费，总体设计制图等支出。 它通常按直接费用的一定比例或耗用工时的一定比值来计算 确定。 有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如 机电设备，运输工具等。
2、继续使用的三种方式
在用续用 转用续用 移地续用
3、适用方法：
收益法
重置成本法 现行市价法
二、公开市场假设 公开市场是指自由竞争的市场。 被评估资产需要符合有关条件 适用方法：
现行市价法
三、破产清算假设 时间短，交易事项被要求限制在较短时间内完 成； 交易双方地位不平等，卖方是非自愿被迫出售， 买方人数可能很少。
②功能系数法-----只能获得与被评估资产相类似的参照 物，并且该类资产价格与生产能力存在一定函数关系时。 ③物价指数法-----上述两点都无法做到 时用此方法。
四、实体性贬值及其估算（有形损耗） （一）指资产由于使用和自然力作用形成 的贬值（即物理磨损）。 （二）影响有形损耗的因素：
使用时间：时间越长，有形损耗越大。
（4）规模效益指数法 公式如下：
被评估资产的重置成本 ＝参照物资产的重置成 本 （ 被评估资产的产量 参4～1之间。
当X=1时，规模效益指数法退化为功能价值法，可见，功 能价值法是规模效益指数法的一种变型。
用功能系数法在计算评估值的时候，不再需要扣减功能性 贬值了。
[例]一台数控机床，4年前购置，据了解该机床尚无替代 产品。该机床帐面原值30万元，其中买价24万元、运输费1.2 万元、安装费3万元、调试费1.8万元。经调查，改设备现行 价格28.5万元，运输费、安装费、调试费分别比4年前上涨10 ％，15％，20％。根据以上资料可求得该机床的重置成本为：
重置成本＝28.5+1.2×(1+0.1)+3×(1+0.15)+1.8×(1+0.2) =35.43（万元） • 重置核算法的评价： 能比较真实地计算出被评估资产的重置成本，其缺点是 工作量较大。一般适用于建筑物（市场上参照物较少）、大 中型机器设备（有较多的附属及配套设施）。
（二）应用的前提条件 1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在 稳定比例关系，并可以计算。 2、未来的收益可以正确预测计量。 3、资产预期获利年限可以预测。 4、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 （三）收益法的适用范围
主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。
1、企业整体资产产权变动 2、以房地产为目的的资产评估 3、资源型资产的评估 4、无形资产以转让为目的的资产评估
②在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未 来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的 评估。 （3）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产 的真实价值。
[案例分析]
评估对象为一老字号的持续经营企业，前4年预测超额净收 益分别为40万元、50万元、52万元、55万元；从第5年起， 预测每年的超额净收益为50万元。折现率与本金化率为10%， 则该企业的评估值为多少？ 解：前四年的净收益的现值和为 = 40/（1＋10%） ＋50/（1＋10%）2 ＋52/（1＋10%）3 ＋ 55/（1＋10%）4 = 154.32（万元）
[ 例3]：某全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000 件。拟评估资产的年产量为4000件，该行业的生产能力指数 为0.75，由此可确定其重置成本为：
被评估资产重置成本=50000×（4000/5000）0.75 = 42295（元） 三种评估法评估重置成本的适用条件：
①重置核算法----参照物与被估资产完全相同，且价格在 市场上能直接得到时。
（二）折现率和本金化率
1、折现率与资本化率的区别： 本质上是没有区别的，只是适用场合不同：
折现率适用于将未来有限期预期收益折现，本金化率适合 于将未来永续性预期收益折现。
2、 折现率的构成： 折现率 = 无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率 3、折现率的确定：
取决于社会平均资产收益率
（三）收益期限 —— 指资产收益的期间，通常指收益年限。
2、使用年限法
资产的实体性贬值 实际已使用年限 = （重置成本－预计残值）× ----------------------总使用年限
其中：总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实体性贬值率=（实际已使用年限/总使用年限） 资产成新率= （尚可使用年限/总使用年限） （1）总使用年限：可根据类似资产的总使用年限或有关规定 确定。总使用年限不是会计意义上的折旧年限，两者不同。
在不同的假设条件下，评估结果各不相同： 继续使用条件下，要求评估资产的继续使用价 值； 公开市场前提下，要求评估资产的公平市场价 值； 破产清算前提下，要求评估资产的清算价格。
第二节 收益现值法（收益法）
一、收益现值法及其适用前提条件： （一）含义： —— 指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现 值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。 收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这 一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现。 资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产 效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。
特点：物价指数法简便易用，关键在于价格指数是否正确。 适合于企业对原有资产重置价值的计算和评估。
（3）功能系数法 ——通过资产生产能力和成本之间的函数关系来估算被估资产 的评估值。 ①当函数关系为线性关系时，叫生产能力比例法，寻找一个与 被评估资产相同或类似的资产为参照物，计算其每一单位生产 能力价格或参照物与被估资产生产能力的比例，据以计算被估 资产的重置成本。 计算公式： 被估资产重置成本= 参照物重置成本×（被估资产年产量/参照 物年产量） ②当函数关系为非线性关系时，叫规模效益指数法。
2
(1 6 %)

135 (1 6 %)
3

120 (1 6 %)
4

110 (1 6 %)
5
＝160×0.9434＋140×0.89＋ 135×0.8396＋120×0.7921＋ 110×0.7473 ＝566.145(万元)
2、未来收益等额： 评估值(年金现值） = A×（P/A,i,n） 例：某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确 定折现率为4％，试计算该企业的评估价值。 评估价值＝10×5.2421 ＝52.421(万元)
二、成本法运用的思路
被评估资产的评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 （该公式缺乏操作性）
或者：被评估资产的评估值＝ 重置成本×综合成新率 成新率＝1－各种贬值率之和
三、 重置成本及其估算： 1．重置成本的分类： （1）复原重置成本：
指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、 相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新 资产所需要的成本。
从第五年起的评估值= 50/10% ×1/（1＋10%）4 = 341.5 （万元） 因此，该企业的评估值为= 154.32＋341.5 = 495.82 （万元）
第三节 重置成本法
一、成本法的含义及其适用的前提条件
（一）成本法的含义
------也称重置成本法，是指在评估资产时的现时重置 成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。
（2）物价指数法（价格指数调整法） ——以资产的帐面成本为基础，根据价格变动指数推算资产 重置成本的一种方法。它通常是按资产类别用定比价格指数进 行估算。 定基物价指数下： 资产重置成本＝资产帐面价值×某期物价调整指数
其中：某期物价调整指数＝资产评估时物价指数÷资产购建时 的物价指数 。
环比物价指数下：
二、收益法的基本参数
收益现值＝
（1＋折现率）
t 1
n
各期未来收益
t
（一）收益额：资产未来预期收益 ——收益额的构成：税后利润（静态）、净现金流量、利润 总额 在我国，收益额的界定，倾向于用净现金流量，即净利 润＋折旧。 ——收益额的预测： 预测所依据具体内容包括：企业最近几年的财务状况和利 润情况，企业未来的经营状况和市场状况，国家产业政策及 经营发展形势等。
二、收益现值法的计算公式：
（一）有限期情况： 1、未来收益不等额 FV 评估值
P
(1 i )
n
( 年收益＋期末资产剩余净额)×现值系数
例：某企业尚可经营5年，每年预期收益分别 为160、140、135、120、110万元，确定 折线率为6％。试确定该企业的评估价值。 评估价值＝
160 140 (1 6 %)
• 收益在若干年后保持不便 •收益按等差级数变化 •收益按等比级数变化
四、收益现值法评估资产的优缺点： 1、优点： ①能真实和较准确地反映企业本金化的价值。 ②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值以为易为买 卖双方所接受。
2、缺点：
①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来不 可预见的影响。
（二）无限期情况： 1、未来收益等额：年金资本化价格
评估值＝ A （永续年金的现值） i 例： 设某企业可以无限期持续经营，每年预期收益为 100万元，确定本金化率为4％，试确定该企 业持续经营下的评估价值。 评估价值＝100/4％＝2500（万元） 2、未来收益不等额，就需要根据情况分段估计
其他有关情况下评估值的计算：