陕西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作试题
陕西省2016年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题
陕西省2016年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。
A：60B：80C：100D：110E：执行层的组织协调2、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。
如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。
(2009年试题)A：75B：120C：135D：150E：执行层的组织协调3、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。
A：180B：196C：200D：300E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。
A：280B：285C：290D：295E：工业用地的监测点评估价格5、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A．3214B．3347C．3367D．34586、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会__。
A．上升B．下降C．不变D．升降难定7、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。
建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比__。
2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
2016年下半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定模拟试题
2016年下半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位B．用途C．楼层D．朝向2、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。
(2006年试题)A：0．8B：0．8yC：1000D：1000+0．8yE：执行层的组织协调3、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元／㎡，后街路线价为2 000元／㎡。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。
A：18％B：20％C：15％D：25％E：工业用地的监测点评估价格4、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230％，则定基发展速度为。
A：30％B：100％C：130％D：330％E：执行层的组织协调5、原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。
A：30B：60C：90D：120E：执行层的组织协调6、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。
A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小7、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格8、工程造价控制是控制。
A：部分管理B：自我调解C：全过程动态D：总价绝对E：执行层的组织协调9、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。
优秀房地产估价报告案例
优秀房地产估价报告案例一、估价项目背景。
咱就说啊，有这么个事儿。
有个大哥，他呢想把自己在[具体小区名称]的房子卖了。
但是他不知道这房子到底值多少钱，心里没底儿啊。
这时候就找到我们估价公司了，想让我们给他的房子估个合理的价钱。
二、估价对象描述。
1. 房屋基本情况。
这房子啊，是个挺不错的住宅。
它位于[小区具体位置]，比如说在小区中间那栋楼，不临街，所以不会被马路上那些汽车喇叭声吵到，很安静。
是个[X]层的房子，总共[总楼层数]层，这楼层高度刚刚好。
既不会因为太低被前面的楼挡住阳光，也不会因为太高坐电梯等半天或者担心水压不够啥的。
建筑面积是[X]平方米，户型是那种很经典的[户型描述，比如三室两厅一厨一卫]，客厅特别宽敞，一家人在客厅看电视、做运动都很方便。
卧室的布局也很合理，每个房间都有窗户，通风特别好，夏天都不用老开空调，自然风一吹，倍儿爽。
2. 房屋装修情况。
一进门就能感觉到这房子装修得很用心。
地面铺的是那种高档的实木地板，光脚踩上去可舒服了，还冬暖夏凉的。
墙面刷的是环保的乳胶漆，颜色搭配得很温馨，不是那种花里胡哨的，看着就特别有家的感觉。
客厅的天花板做了简单的吊顶，装了几盏很有设计感的吊灯，晚上打开灯，整个客厅都亮堂堂的，很有氛围。
厨房呢，是那种整体橱柜，灶台、洗菜盆啥的设计得都很人性化，做饭的时候特别顺手。
卫生间的瓷砖也都很精致，还有个大浴缸，工作累了一天，在浴缸里泡个澡，那简直是享受。
3. 小区配套设施。
这个小区的配套设施那也是杠杠的。
小区里面有个大花园，里面种满了各种各样的花花草草，还有一些小亭子。
夏天的时候，老人们在亭子里下棋、聊天，孩子们就在花园里跑来跑去，玩得可开心了。
还有个游泳池呢，不过是那种收费的，但是对于业主有优惠。
这对于喜欢游泳的人来说，可太方便了。
另外，停车位也很充足，不用担心回家没地方停车。
小区的安保措施也做得很好，门口有保安24小时值班，还有门禁系统，外来人员都得登记，住在这儿可安全了。
陕西省2016年上半年注册资产评估师资产评估：房地产价格的种类考试试题
陕西省2016年上半年注册资产评估师资产评估：房地产价格的种类考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在项目财务评价时，当FIRR__时，则项目可行。
A．≥0B．≤0C．≥行业基准收益率D．≤行业基准收益率2、某项建造合同，合同总收入为500万元，至2009年12月31日，已经发生的合同成本为468万元，预计完成合同还将发生合同成本52万元。
则该企业2009年12月31日的合同预计损失为____万元。
A：10B：2C：0D：323、下列立法中，属于行政法的是______。
A．《行政处罚法》B．《管理法》C．《公司法》D．《选举法》4、下列关于资产组的叙述不正确的是____A：资产组认定以其产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据B：某服装企业有童装、西装、衬衫三个工厂，每个工厂在核算、考核和管理等方面都相对独立，在这种情况下，每个工厂通常为一个资产组。
C：某家具制造商有A车间和B车间，A车间专门生产家具部件，生产完后由B 车间负责组装，该企业对A车间和B车间资产的使用和处置等决策是一体的，在这种情况下，A和B车间通常应当认定为一个资产组。
D：从煤矿引出的运煤专用铁路线通常为一个资产组5、企业购入作为交易性金融资产的债券，发生的交易费用在发生时计入______。
A．资本公积B．当期损益C．该资产账面价值D．投资成本6、A公司、B公司均为一般纳税企业，增值税率为17%。
A公司应收B公司的账款3150万元已逾期，经协商决定进行债务重组。
债务重组内容是①B公司以银行存款偿付A公司账款450万元;②B公司以一项存货和一项股权投资偿付所欠账款的余额。
B公司该项存货的账面价值为1350万元，公允价值为1575万元;股权投资的账面价值为155万元，公允价值为202万元。
假定不考虑除增值税以外的其他税费，A公司的债务重组损失为____万元。
A：1181.55B：913.50C：1449.30D：655.257、对于参照物与被估设备基本相同，只是个别因素有所差异的情况，可以选用____进行评估。
陕西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：停车库的估价考试试卷
陕西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：停车库的估价考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。
A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策2、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。
A．1130.00B．1165.43C．1910.00D．2003.703、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。
A．超额利润B．投资回报C．内部收益D．风险报酬4、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。
A：市、县人民政府B：市、县人民政府土地管理部门C：市、县人民政府规划管理部门D：乡镇人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章5、影响房地产价格的环境因素不包括．【2005年考题】A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格6、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。
A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：客观、公正原则E：工业用地的监测点评估价格7、由“五项因素”构成的租金叫__。
A．商品租金B．成本租金C．准成本租金D．福利租金8、数学曲线拟合法中最简单、最常用的为。
A：直线趋势法B：指数曲线趋势法C：二次抛物线趋势法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格9、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。
陕西省2016年房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题
陕西省2016年房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。
A：2．50％B：3．5％C：2．38％D：3．25%E：工业用地的监测点评估价格2、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目C．对该估价项目负第一责任D．任本估价机构法定代表人3、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。
A：假定建筑结构是安全的B：肯定建筑物是安全的C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D：说明建筑结构安全难以确定E：工业用地的监测点评估价格4、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A．转让利润B．市场影响C．产权是否清晰D．被拆迁人的利益5、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A．开发工作量B．经营利润C．经营收入D．投资数额6、资本化率是的倒数。
A：毛租金乘数B：潜在毛租金乘数C：有效毛收入乘数D：净收益乘数E：工业用地的监测点评估价格7、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。
A．30B．60C．70D．1008、房产税的课税对象是__。
A．房产所有人B．房屋使用人C．房产D．房产收益人9、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。
A．目前是否有经济收入B．过去是否带来了经济收益C．是否具有产生经济收益的能力D．目前的收入是否大于运营费用10、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。
A：前期价格指数B：定基价格指数C：长期价格指数D：环比价格指数E：工业用地的监测点评估价格11、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。
2016房地产估价案例分析总结记录
一、综合察看1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。
2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3、估价时点是否准确4、修正年限是否正确5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6、对采用的方法是否有合理的说明和理由7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8、注意利息的计算方式，期限9、报告有效期应以报告完成之日为准10、现实用途和法定用途相符11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法12、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）13、要察看估价类型,对照规范对此要求14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确四、成本法1、成本应为社会平均成本,即客观成本2、注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5、入股的估价应说明入股后的用途6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)9、用成本计算而非成本价10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格五、假设法1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）2、察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则房地产估价报告常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。
2016年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试题
2016年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：2044．87万元B：4296．54万元C：5526．56万元D：7337．33万元E：工业用地的监测点评估价格2、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。
A．用途B．建筑容积率C．覆盖率D．建筑式样3、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于__。
A．基准地价B．政府定价C．评估价D．按国家规定确定的最低价4、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。
(2007年试题)A：绿地率B：容积率C：建筑密度D：住宅和商业用地的面积E：执行层的组织协调5、收益性物业管理的对象为（）。
A．物业所有者B．物业使用者C．建筑物及其附属设施D．土地6、，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A：投资于房地产投资信托基金B：住房抵押贷款证券化C：间接投资于房地产企业债券D：房地产抵押担保E：借款合同7、市场利息率由资本的共同决定。
A：供给弹性与需求弹性B：供给与需求C：供给弹性与需求弹性系数D：供给弹性系数与需求弹性系数E：执行层的组织协调8、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是年。
A：15B：25C：35D：55E：执行层的组织协调9、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。
2016年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的常用方法模拟试题
2016年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的常用方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。
A．销售状况价值论B．市场供求价值论C．生产费用价值论D．经济花费价值论2、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。
A．形成权B．异议权C．支配权D．请求权3、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。
A．用途多样性B．相互影响性C．保值增值性D．易受限制性4、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。
A：物业的交通通达程度B：停车的便利程度C：物业的周围环境D：物业所处区域的繁华程度E：借款合同5、拆迁强制执行的要求中，房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前日通知被拆迁入，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁入自行搬迁。
A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章6、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。
A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙两个物业投资风险相同D．无法判断7、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。
根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。
A：1．07％B：1．11％C：1．20％D：1．25％E：工业用地的监测点评估价格8、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率为9％．该房地产目前的价值为。
2016年上半年陕西省房地产估价师理论与方法：年限法考试题
2016年上半年陕西省房地产估价师理论与方法：年限法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12％，则第一年的租金应当确定为元／㎡。
A：467．25B：448．24C：498．53D：482．79E：借款合同2、禁止发布房地产预售广告的是__。
A．在划拨土地上开发建设的房地产B．已设定抵押的房地产C．未取得商品房预售许可证的房地产D．没有选聘物业管理企业的房地产3、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：2 427B：2 500C：2 575D：2 632E：工业用地的监测点评估价格5、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】A：78％B：85％C：117％D：150％E：工业用地的监测点评估价格6、住房公积金汇缴年度为。
A：本年7月1日至下年6月30日B：上年7月1日至下年6月30日C：上年7月1日至当年6月30日D：当年1月1日至当年12月31日E：执行层的组织协调7、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。
陕西省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收方法和结果确定模拟试题
陕西省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收方法和结果确定模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。
出租运营费用为每年50元／㎡。
假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。
A：3300B：3324C：3335D：3573E：工业用地的监测点评估价格2、估价上的折旧注重的是。
A：原始取得价值的减价修正B：原始取得价值的摊销与回收C：重置价值的摊销与回收D：价值的减价修正E：工业用地的监测点评估价格3、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。
A：3939．61万元B：4433．88万元C：4768．50万元D：5652．09万元E：工业用地的监测点评估价格4、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，该房地产的价格为。
A：3384元／㎡B：3436元／㎡C：3565元／㎡D：3620元／㎡E：工业用地的监测点评估价格5、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平B．该种房地产的开发成本C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期6、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。
A：价值B：交换价值C：成交价格D：评估价值E：工业用地的监测点评估价格7、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
2016年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：工业房地产实地查勘记录考试试卷
2016年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：工业房地产实地查勘记录考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建设用地使用权出让，是土地__级市场。
A．一B．二C．三D．四2、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调3、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理__。
A．转移登记B．变更登记C．初始登记D．注销登记4、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。
按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。
A．20%B．10%C．30%D．40%5、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。
A．40B．50C．60D．706、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的。
A：收回B：摊销C：减损D：补偿E：工业用地的监测点评估价格7、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A．购买习惯B．购买心理C．购买动机D．购买行为8、商品房买卖合同中写明的价格一般是。
A：成交价B：均价C：理论价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格9、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。
A：地役权B：抵押权C：典权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格10、关于房屋施工面积的说法，正确的是。
A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E：借款合同11、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。
2016年下半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试题
2016年下半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100B．-50C．50D．1002、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。
A．350B．580C．600D．8803、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标B．最大费用C．利润为零D．最大利润4、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。
如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。
A．3456.09B．3505.95C．3509.74D．3705.735、商品房现房广告不得涉及的内容是。
A：销售价格B：装饰装修C：小区环境D：升值承诺E：执行层的组织协调6、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。
A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B．生产性投资和非生产性投资C．政府投资、非盈利机构投资D．企业投资和个人投资7、下列关于民法的内容，说法不正确的是。
A：在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体B：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体C：物权、知识产权、人身权属于形成权D：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体E：执行层的组织协调8、下列不属于控制性详细规划作用的是。
2016年上半年陕西房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性模拟试题
2016年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元（收益可视为无限年）。
A：30B：40C：50D：60E：工业用地的监测点评估价格2、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。
A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期B.待开发房地产建设发包日期C.取得待开发房地产的日期D.房地产开发完成并投入使用的日期3、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。
A.28 日B.28个工作日C.30 日D.30个工作日4、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
（2009 年试题）A：房地产行政主管部门B：房屋拆迁管理部门C：城市规划行政主管部门D：房屋登记机构E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是__。
A.我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策B.职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息C.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平D.遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定6、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。
A：房地产开发单位B：公有住房售房单位C：购房者D：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门E：执行层的组织协调7、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。
房地产估价报告的写作详解与案例参考
三、房地产估价报告的写作(一）封面的写作成房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房if芦姓名）、估价报告出具日期估价。
这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业^象的推广,对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。
1.估价报告名称估价报告名称一般为"房地产估价报告"。
为了一目了然，#可结合估价对,和估价目的给估价报告命名,例如"房地产抵押估价报告"、市房屋■估价报告编号'估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档案管理及查阅。
估价报告编号应反映估价机构筒称、估价报告出具年份，并应按第二节房地产化价报告写作顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。
^3.估价项目名称项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的筒洁名^如"深圳市罗湖区布吉路X X花园X X阁第20层A住宅抵押价值评估"。
"深圳市罗湖区布吉路"表示估价对象的区位；"X X花园X X阁第20层A"表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报吿中所使用的名称；"住宅"表示估价对象的用途，"抵押价值评估"表示估价需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。
因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作筒要说明。
估价委托人(估价委托人，需要准确无误地写明其全称。
当为单位时，应写明其名称，如"XX贸易有限公司"；当为个人时，应写明其姓名^房地产估价机构(房地产估价机构，同估价委托人相应，应准确无误地写明估价机构的全称。
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陕西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80㎡，单价为5000元／㎡，该住房属于李某家庭唯一的住房。
李某应缴纳契税元。
A：4000B：6000C：12000D：16000E：执行层的组织协调2、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为．【2007年考题】A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格3、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A．5B．7C．10D．154、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
A．建筑施工期B．开发或经营期C．建筑物经济寿命期D．建筑物自然寿命期5、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。
A．1B．2C．3D．46、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。
A：992．06B：983．10C：1 080D：832E：工业用地的监测点评估价格7、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。
A：18．25万元B：20．00万元C：21．58万元D：22．00万元E：工业用地的监测点评估价格8、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。
A．停车B．位置C．特色D．距离9、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。
A：3B：5C：6D：9E：执行层的组织协调10、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。
A：5％30％B：10％30％C：10％50％D：20％50％E：执行层的组织协调11、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。
A：越高B：越低C：不变D：符合客观实际E：工业用地的监测点评估价格12、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。
A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章13、需求的价格弹性是指。
A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度E：执行层的组织协调14、长期贷款展期期限累计不得超过年。
A：1B：3C：5D：8E：执行层的组织协调15、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。
A．收益法B．成本法C．假设开发法D．市场法16、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。
A：估价依据B：估价原则C：估价结果D：估价方法E：工业用地的监测点评估价格17、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。
A．国家信贷资金B．国家预算资金C．国家负担资金D．国家计划资金18、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。
A：30％B：40％C：50％D：60％E：执行层的组织协调19、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章20、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价为10000元／㎡，买卖双方对面积误差处理未作约定。
房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡，如陈某选择购房，则实付购房款万元。
A：90B：91C：93D：95E：执行层的组织协调21、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工业用地的监测点评估价格22、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。
该宗房地产的现时单一价为元／㎡。
A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E：工业用地的监测点评估价格23、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。
A．建设施工许可证B．建设用地规划许可证C．预售许可证D．建设工程规划许可证24、预售商品房项目应当在__之前完成选聘物业管理企业。
A．取得《施工许可证》B．取得《土地使用证》C．取得《房屋所有权证》D．取得《商品房预售许可证》25、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。
A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、路线价法的关键和难点是__。
A．划分路线价区段B．设定标准深度C．调查评估路线价D．制定深度百分率2、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。
A．投资利润率B．资本金利润率C．财务内部收益率D．成本利润率3、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有。
A：加大城市基础设施建设投入B：调整银行贷款利率C：调整公共住房政策D：调整房地产税收政策E：加快城市化进程4、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。
A．小于20%B．满足目标收益率要求C．大于20%D．不满足目标收益率要求5、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。
A．税前现金流=有效毛收入一经营费用B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C．税后现金流=税前现金流一所得税D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税6、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。
年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。
A：717．50B：721．00C：724．50D：735．00E：借款合同7、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。
则本期预测销售面积为__m2。
A．208600B．380600C．211400D．2394008、从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的。
A：一种经济行为B：投资具有时间性C：目的是获取收益D：具有风险性E：借款合同9、自《中华人民共和国城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就出台了部门规章。
A：红线B：绿线C：紫线D：蓝线E：黄线10、下列不属于房地产权属登记的是__。
A．总登记B．初始土地登记C．房屋不变更登记D．房屋转移登记11、建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括的结算方式等。
A：按日结算B：按月计算C：竣工后一次结算D：分段结算E：其他双方约定12、A住宅小区2005年1月，第一次缴交住宅专项维修资金1000万元，按照最新政策，其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时，应当及时续交。
A：300B：360C：720D：840E：执行层的组织协调13、某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。
A：均衡B：非均衡C：结构性失衡D：失衡E：借款合同14、下列属于住房公积金使用原则的是。
A：定向使用的原則B：安全运作原则C：严格时效原则D：按期间缴存原则E：非一次性原則15、房地产市场营销因素调查包括的类型有。
(2005年试题)A：产品调查B：价格调查C：市场需求质量调查D：分销渠道调查E：促销策略调查16、基本完好房的成新度可以是__。
A．九成B．八成C．七成D．六成E．四成17、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。
当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为__。
A．市场潜量B．市场预测量C．市场最低量D．市场最高量18、应用路线价法需要进行__等修正。
A．临街深度B．土地形状C．交易日期D．交易情况E．临街宽度19、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。
A．利润B．毛收入C．价值D．净收益20、银行券具有以下特点。
A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以长期流通使用E：定期，但可以长期流通使用21、下列属于房地产中介服务主要特点的是。
A：人员特定B：委托服务C：有偿服务D：无偿服务E：行政服务22、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。
其中属于社会保险的险种有种。
A：3B：4C：5D：6E：执行层的组织协调23、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。
A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立E：执行层的组织协调24、下列属于支票特点的是。