上海房地产估价师案例与分析房地产估价报告封面的写作考试题
2016年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试试卷
2016年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法2、成本法的理论依据是。
A：替代原理B：预期原理C：生产费用价值论D：劳动力价值论E：工业用地的监测点评估价格3、某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为。
A：398 000元B：558 000元C：697 500元D：744 000元E：工业用地的监测点评估价格4、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。
A．100B．150C．160D．2005、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式6、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。
A：1920B：2400C：2560D：3200E：工业用地的监测点评估价格7、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。
A．房地产测绘图一般比例尺很大B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D．房地产测绘的复测周期一般为1年8、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
2023年上海上半年房地产估价师房地产估价案例与分析知识房地产估价报告的写作考试题
上海上六个月房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价汇报旳写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价资料保管期限从估价汇报出具之日起计算，一般应在__年以上。
A．30B．25C．20D．152、在众多旳不确定性原因中，找出对项目经济评价指标影响较大旳原因，并判明其对开发项目投资效益影响旳程度，是（）分析旳目旳。
A．盈亏平衡B．敏感性C．风险D．概率3、估价对象房地产旳纯收益为500万元，估计到各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从开始保持在旳水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年终到期，该类房地产旳酬劳率为8％，则该房地产1月1日旳收益价格为。
A：6825万元B：6866万元C：9181万元D：9222万元E：工业用地旳监测点评估价格4、基准地价系数修正法旳基本原理是。
A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地旳监测点评估价格5、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收汇报和规划、公安消防、环境保护等部门出具旳承认文献或者准许使用文献报建设行政主管部门或者其他有关部门立案。
A．10B．15C．20D．306、按照《住房置业担保管理试行措施》旳规定，住房置业担保企业提供旳担保是__担保。
A．一般保证B．贷款人、保证人分担责任旳比例保证C．连带责任保证D．信誉保证7、某开发企业经都市规划行政主管部门同意变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面告知了买受人，买受人接告知后未作表达，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。
A．有权退房，但应承担违约责任B．有权规定开发企业承担违约责任C．有权规定开发企业赔偿损失D．无权退房8、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。
2023年上海房地产估价师房地产估价案例与分析知识房地产估价报告的写作考试题
上海2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识: 房地产估价汇报旳写作考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题旳备选项中, 只有1个事最符合题意）1、铁路建设需要征用旳土地波及多种县级行政区旳, 可以申请同意, 办理征地手续。
A：分县B：向县级以上人民政府C：向住房和城镇建设部D：向省级人民政府E: 执行层旳组织协调2、都市房屋拆迁赔偿估价中, 实行房产权调换且所调换房屋为期房旳, 为结清产权调换旳差价而对该期房价进行估价, 则。
A：估价时点为未来, 估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为目前C：估价时点为目前, 估价对象为未来状况D：估价时点为目前, 估价对象为过去状况E: 工业用地旳监测点评估价格3、购置某类房地产, 一般抵押贷款占七成, 抵押贷款年利率为9％, 若该类房地产旳资本化率为10．8％, 则自有资本规定旳年收益率为。
A：15．0％B：15.7％C：12．6％D：11.6％E: 工业用地旳监测点评估价格4、某宗房地产2023年旳纯收益为500万元, 估计后来每年按照25万元旳速度递减, 该房地产旳合理经营期限为（）年。
A．15B．20C．25D. 305、某写字楼估计持有两年后发售, 持有期旳净收益每年216万元, 发售时旳价格为5616万元, 酬劳率为8%, 则该写字楼目前旳收益价格为（）万元。
A．4858B．5200C．2700D. 62646、业主大会作出选聘、辞退物业管理企业旳决定, 必须经__通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上B．全体业主所持投票权1/2以上C．与会业主所持投票权2/3以上D. 全体业主所持投票权2/3以上7、运用收益法评估房地产价值时, 规定运用与估价对象所在区域相似或相似房地产旳客观收益来推算估价对象预期收益, 这重要是根据房地产估价中旳．【2023年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：替代原则D：公平原则E: 工业用地旳监测点评估价格8、有关房地产估价误差旳说法, 错误旳是。
房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案汇总08
一、问答题（共3题，每题0分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。
请问上述观点是否正确?为什么?（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。
经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。
请问：1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
最新上海房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题
上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。
A：分县B：向县级以上人民政府C：向住房和城乡建设部D：向省级人民政府E：执行层的组织协调2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。
A：15．0％B：15.7％C：12．6％D：11.6％E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。
A．15B．20C．25D．305、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A．4858B．5200D．62646、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上B．全体业主所持投票权1/2以上C．与会业主所持投票权2/3以上D．全体业主所持投票权2/3以上7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：替代原则D：公平原则E：工业用地的监测点评估价格8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
上海2015年上半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题
上海2015年上半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某女，15岁。
煤气中毒，经过积极抢救后苏醒，2天后又出现神志不清，右侧肢体偏瘫，体温、血压正常，两肺呼吸音粗。
进一步治疗首选A．甘露醇输注B．维生素C输注C．高压氧舱D．地塞米松输注E．脑营养物质2、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。
A．短期投资B．累计折旧C．未分配利润D．存货3、我国住房公积金制度实行的利率政策是。
(2009年试题)A：低存低贷B：低存高贷C：高存低贷D：高存高贷E：执行层的组织协调4、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。
A：主观合理价值和公开市场价值B：主观合理价值和非公开市场价值C：主观合理价值和客观合理价值D：公开市场价值和非公开市场价值E：工业用地的监测点评估价格5、收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括__。
①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费A．①②③④⑤⑥B．②③④⑤⑥⑦C．③④⑤⑥⑦⑧D．①②③⑥⑦⑧6、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。
A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数7、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A．允许的最低经济效益指标B．最低收益率C．最低净现值D．利润为零时8、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题]A：3 100元／㎡B：3 195元／㎡C：3 285元／㎡D：3 300元／㎡E：工业用地的监测点评估价格9、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题本卷共分为2 大题50小题，作答时间为180分钟，总分100 分，60 分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2 分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。
A .目标B•途径C.市场化D .商品化2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A :支柱B:主要C:次要D: —般E:房地产估价机构必须加盖公章3、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期。
A :以一次为限，不超过六个月B:以两次为限，每次不超过三个月C:以两次为限，共计不超过三个月D:以三次为限，每次不超过三个月E:执行层的组织协调4、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。
A ．全部投资现金流量表B ．资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表5、路线价法实质是一种。
A:经济法B:权益法C:市场法D:比价法E:工业用地的监测点评估价格6、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A ．社会因素B ．环境因素C.人口因素D.行政因素7、住房公积金属于__所有。
A .缴存住房公积金的单位B •缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位和个人共同D.住房公积金管理中心8、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8, 土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。
A．1250B．1750C．2050 D．21509、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A •估价人员B.委托人C •地方政府D.国家相关法规10、等于产品价格与销售量的乘积。
A :平均收益B:总收益C:边际收益D ：长期收益E:执行层的组织协调11、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案案例一黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。
本文来源于中大网校网。
然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案：这样确定估价结论不正确。
因为：1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的'价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
案例二某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?参考答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
最新上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、市场理论是研究的理论。
A：生产要素投入量与产出量之间的关系B：基数效用论和序数效用论的关系C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E：执行层的组织协调2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。
A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D．环比价格指数6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%B．20%C．30%D．40%7、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。
A：居民收入分配趋于平均化B：居民收入呈现出下降的趋势C：居民收入分配两极分化越来越严重D：居民收入呈现出上升的趋势E：执行层的组织协调8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》习题精讲-第一章房地产估价文书写作
第一章 房地产估价文书写作三、简答题1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？四、阅读理解1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。
A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（ ）。
A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用<3> 、采用成本法估价时，应（ ）。
A、按照预算额预算在建工程价值B、按工程已结算额预算在建工程价值C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（ ）。
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。
A．目标B．途径C．市场化D．商品化2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必须加盖公章3、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期。
A：以一次为限，不超过六个月B：以两次为限，每次不超过三个月C：以两次为限，共计不超过三个月D：以三次为限，每次不超过三个月E：执行层的组织协调4、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。
A．全部投资现金流量表B．资本金现金流量表C．借款还本付息估算表D．投资计划与资金筹措表5、路线价法实质是一种。
A：经济法B：权益法C：市场法D：比价法E：工业用地的监测点评估价格6、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素7、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位和个人共同D．住房公积金管理中心8、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。
A．1250B．1750C．2050D．21509、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A．估价人员B．委托人C．地方政府D．国家相关法规10、等于产品价格与销售量的乘积。
A：平均收益B：总收益C：边际收益D：长期收益E：执行层的组织协调11、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格12、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题1
上海房地产估价师《案例与分析》: 房地产估价报告封面的写作考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、市场理论是研究的理论。
A: 生产要素投入量与产出量之间的关系B: 基数效用论和序数效用论的关系C: 消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D: 一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E: 执行层的组织协调2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A: 利润B: 价格C: 价值D: 收益价格E: 工业用地的监测点评估价格3、城市基准地价是以一个城市为对象, 在该城市一定区域范围内, 根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E: 工业用地的监测点评估价格4、申请房地产估价师初始注册的, 申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D. 所在地省级房地产行政主管部门5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的, 称为__。
A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D. 环比价格指数6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时, 通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%B．20%C．30%D. 40%7、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45, 从中可以看出, 该国。
A：居民收入分配趋于平均化B：居民收入呈现出下降的趋势C：居民收入分配两极分化越来越严重D：居民收入呈现出上升的趋势E: 执行层的组织协调8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡, 层高为4.1m, 土地剩余使用期限为30年, 不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m, 建筑物重建价格为2000元／㎡。
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上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、市场理论是研究的理论。
A：生产要素投入量与产出量之间的关系B：基数效用论和序数效用论的关系C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E：执行层的组织协调2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。
A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D．环比价格指数6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%B．20%C．30%D．40%7、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。
A：居民收入分配趋于平均化B：居民收入呈现出下降的趋势C：居民收入分配两极分化越来越严重D：居民收入呈现出上升的趋势E：执行层的组织协调8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。
(建筑物报酬率为10％)A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工业用地的监测点评估价格9、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。
现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。
假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。
A：70．03B：71．03C：72.03D：73．03E：工业用地的监测点评估价格10、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。
A．资金来源与运用表B．损益表C．资本金现金流量表D．全部投资现金流量表11、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。
A．1840B．2840C．2966D．300012、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报．A：7．1％B：12．0％C：13．1％D：19．1％E：借款合同13、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．价值定价法14、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。
A．660mmB．1320mmC．5500mmD．13200mm15、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。
A：对估价对象范围的描述就是说明其四至B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度E：工业用地的监测点评估价格16、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。
A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受限制性17、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。
A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E：借款合同18、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2 000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为㎡。
A：40B：45C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格19、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的__是第一步。
A．需求影响因素分析B．吸纳率分析C．需求预测分析D．市场购买者的产品功能需求20、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。
A．必然得到最大利润B．不可能亏损C．必然得到最小的亏损D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小21、流动比率，下列说法不正确的是。
A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％B：又称之为“银行家比率”C：又称之为“二对一比率”D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上E：借款合同22、物业管理是一种__的管理。
A．企业化B．人性化C．辅助型D．引导型23、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。
A：委托人B：估价报告预期使用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格24、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。
该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。
A．35.00B．56.29C．86.29D．180.0025、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。
A．预交款B．预订金C．订金D．保证金二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。
A．62.5%B．80.00%C．133.33%D．200.00%2、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。
A：城市基础设施用地B：公益事业项目用地C：重要旅游项目用地D：经济适用房用地E：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地3、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。
A：投资回收期B：内部收益率C：财务净现值D：开发商利润E：借款合同4、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
以下程序排列正确的是__。
①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议A．②⑤④③①⑥⑧⑦B．②⑤③④①⑧⑥⑦C．②④⑤③①⑧⑥⑦D．②③⑤④①⑧⑥⑦5、账簿包括。
A：转账账簿B：凭证账簿C：序时账簿D：分类账簿E：备查账簿6、按照规定，分层、分套的房屋拍卖，买受人按取得相应比例的土地使用权。
A：分摊的建筑面积B：房屋拍卖的建筑年代C：房屋拍卖的建筑区域D：房屋拍卖人的许可E：执行层的组织协调7、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为__。
A．1.05B．0.97C．0.98D．1.038、下列关于股票与股单的表述正确的是。
A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分9、防水材料包括三大类。
A：防水卷材B：防水涂料C：防水物理材料D：防水化学材料E：建筑密封材料10、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。
A．造船业B．服务业C．建筑业D．航空业11、某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。
A．6.00B．7.05C．7.59D．13.5912、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500 元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡．(2008年试题)A：2350B：2937．5C：3250D：4062．5E：借款合同13、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。
A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物14、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。
A．436000B．436500C．436562D．43668515、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有__。
A．风险因素B．资本化率C．通货膨胀率D．投资利润率E．资金总额16、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。
A：30B：50C：100D：150E：执行层的组织协调17、在我国，下列属于限制民事行为能力人的包括__。
A．18周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人B．10周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人C．10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人D．10周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人18、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。
A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束19、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有__。