2017-2018年房地产估价师案例与分析考试真题
2017年上半年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试试题
2017年上半年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。
A：国务院各部委B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C：国务院D：全国人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调2、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。
A．文化B．相似C．适应D．各异3、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。
A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》4、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。
A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同5、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。
A．中国房地产协会B．房地产估价师协会C．中国房地产估价师学会D．中国土地学会6、下列属于房地产开发直接投资的是__。
A．购买房地产开发企业的债券、股票B．购买房地产投资信托基金C．购买住房抵押支持证券D．购买一座正在运营的高尔夫球场7、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。
则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。
A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格8、基准地价是城市中均质区域内的土地。
2017年海南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试卷
2017年海南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。
A．7.9B．11.9C．12.1D．19.02、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．利润为零B．最高运营费用比率C．最大费用D．允许的最低经济效益指标3、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去4、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目策划B．项目方案的设计C．可行性研究D．成本收益分析5、对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是。
A：《城市房地产管理法》B：《土地管理法》C：《城市规划法》D：《城市房地产转让管理规定》E：执行层的组织协调6、房地产泡沫产生的基础是__。
A．投机需求膨胀B．金融机构过度放贷C．房地产市场中的过度开发D．土地资源的稀缺性7、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。
A．下降B．上升C．不变D．不能确定8、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。
北京2017年上半年房地产估价师案例与分析房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷
北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时刻为180分钟，总分100分，60分合格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）一、住房公积金治理的决策机构是__。
A．住房公积金管理委员会B．住房公积金管理中心C．存储住房公积金的金融机构D．设区城市人民政府二、城市衡宇拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换衡宇为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，那么。
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格3、当开发项目完工并具有完工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。
A．开发商B．设计单位C．承包商D．监理单位4、房地产开发企业税后利润应第一用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红五、政府的土地供给政策会直接阻碍房地产开发的（）。
A．产品质量B．产品性价比C．规模和结构D．产品档次六、某商品住宅项目的土地取得费用、开发本钱、治理费用、销售费用、投资利息、销售税金别离为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，那么本钱利润率为__。
A．17.13%B．18.30%C．18.61%D．21.47%7、单独编制的国家级历史文化名城爱惜计划，由国务院审批其整体计划的城市，报__审批。
A．国家建设部B．国家文物局C．国家建设部和国家文物局D．国家建设部或国家文物局八、以下估价中，估价时点应为此刻、估价对象应为以后状况的是。
A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格九、市场理论是研究的理论。
房地产估价师2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选
2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选(总分：60.00，做题时间：90分钟)一、问答题共 3 题，每题 10 分。
请将答案写在答题纸对应的题号下。
(总题数：3，分数：30.00)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。
甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金问题：（分数：10）(1).采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
)解析：(2).采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
2017房地产估价师案例与分析练习题及答案
2017房地产估价师案例与分析练习题及答案2017房地产估价师案例与分析练习题及答案案例分析题甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h ㎡综合用地的土地使用权。
该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。
商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。
该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。
假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。
乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。
在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
第 1 题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。
A.采取人工加固措施B.降低地下水位C.用大型土石方修筑地基D.按条形基础砌筑【正确答案】： A,B第 2 题该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。
A.2916.67B.3250.00C.3437.50D.3500.00【正确答案】： B【参考解析】：1h㎡=15亩=10000㎡。
该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。
根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。
该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。
该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。
该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。
17年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试卷
17年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业2、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．53、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。
A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。
(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。
A．40B．50C．60D．706、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同7、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。
A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E：执行层的组织协调9、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。
2017年上半年安徽省房地产估价师《案例与分析》：估价对象试题
2017年上半年安徽省房地产估价师《案例与分析》：估价对象试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。
A．10000B．12000C．180000D．150002、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】A：22mB：28mC：38mD：50mE：工业用地的监测点评估价格3、某市房产税按房产原值减除幅度为30％，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为万元。
A：114B：63．84C：31．92D：28．71E：执行层的组织协调4、市场的客体通常是指__。
A．买家B．卖家C．交易对象D．交易价格5、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】A：65．4万元B：81．8万元C：87．2万元D：109．0万元E：工业用地的监测点评估价格6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。
A．开发结束时的时间B．购买待开发房地产时的时间C．开发期间的某个时间D．全部租售出去时的时间7、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：6．2％B：7．2％C：8．2％D：9．2％E：工业用地的监测点评估价格8、按房产余值计征房产税的，税率为__。
2017年房地产估价师考试真题
2017年《房地产估价案例与分析》真题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）(一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止.甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。
请问：1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入？2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。
无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备.现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
请问: 1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点？2。
针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。
采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。
请问：1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？2。
选定可比实例后,为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？二、单项选择题（共3大题，10小题,每小题2分.每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)（一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
2017年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试题
2017年上半年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。
A．机会融资成本B．股票融资成本C．债务融资成本D．权益融资成本2、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A．谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值3、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格4、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30B．40C．50D．605、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法6、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。
A．房屋竣工B．房屋质量验收合格C．房屋交付用户使用D．业主委员会成立7、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。
A．700B．600C．500D．2008、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。
A：7123万元B：7365万元C：7230万元D：7190万元E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。
2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案
2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
上海2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法考试试卷
上海2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。
A：5％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调2、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。
A：65.4B：81.8C：87.2D：109.0E：工业用地的监测点评估价格3、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。
A：国务院各部委B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C：国务院D：全国人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。
A：2385B：2393C：2955D：2964E：工业用地的监测点评估价格5、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策6、房地产估价师执业资格考试，由负责。
A：住房和城乡建设部B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门C：国务院建设行政主管部门D：国务院人事主管部门E：执行层的组织协调7、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。
A．基本内容B．首要内容C．本质内容D．核心内容8、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。
2017年江西省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试卷
2017年江西省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100B．-50C．50D．1002、单位活期存款每季末月日为结息日。
A：20B：25C：28D：30E：执行层的组织协调3、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】A：4580万元B：5580万元C：6580万元D：7580万元E：工业用地的监测点评估价格4、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。
矩形土地平均深度价格修正率表A．临街深度/英尺B．25C．50D．75E．100F．125G．150H．175I．200J．平均深度价格修正率（%）K．160L．140M．120N．100O．87.2P．78.0Q．70.8R．65.05、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。
A．某标准厂房B．某酒厂厂房C．某待出让土地D．某写字楼6、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%B．120%C．171%D．200%7、房地产置业投资项目的期间费用计为__。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-3
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-3
一、2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。
原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。
后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题：1.如何确定后续开发经营期?
2.在估价过程中，甲犯了哪些错误?
参考答案：
1.后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。
如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2.估价师主要错误有：
(1)估价前提错误，应是自愿转让前提。
(2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。
(3)开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。
(4)折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。
二、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建。
2017年青海省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷
2017年青海省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人B．全体股东或全体合伙人C．全体注册房地产估价师D．全体董事2、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。
A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调3、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。
买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。
若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。
A．40 000B．53 600C．66 800D．80 0004、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付．(2009年试题)A：业主B：承租人C：物业服务企业D：业主、承租人和物业服务企业共同E：借款合同5、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。
A：国务院B：省级人民政府C：市级人民政府D：乡级人民政府E：执行层的组织协调6、临时使用土地的期限，最多不得超过年。
A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章7、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。
A：0．5％～1％B：0．5％～1．5％C：0．5％～2％D：0．5％～2．5％E：执行层的组织协调8、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。
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2017年房地产估价师案例与分析考试真题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。
甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。
请问：1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。
无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。
现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。
采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。
请问：1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。
A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。
A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。
A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设（二）甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。
2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。
乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。
4.该项目房屋征收评估的内容不包括（）。
A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励5.该项目房屋征收评估的价值时点应为（）。
A.2017年5月28日B. 2017年6月1日C.2017年6月12日D.2017年6月15日6.甲公司的房屋应当按照（）进行评估。
A.工业用途及原登记建筑面积B.工业用途及现状建筑面积C.当地人民政府认定、处理结果D.商业用途及现状建筑面积7.采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（）。
A.比较价值B.收益价值C.两者的加权算术平均值D.两者的简单算术平均值（三）某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。
2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
8. 该综合楼的抵押建筑面积为（）m2。
A. 1500B. 2000C.3500D.38009. 关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是（）。
A应按酒楼用途，评估无租的限制价值B 应按酒楼用途，评估有租的限制价值C应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值D应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值10. 关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（）。
A.装修部分不宜列入估价范围B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算三、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分。
错处不超过4个。
如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分。
请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。
根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于××市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。
接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。
王××、李××具体承担了估价报告撰写工作，张××对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。
以下为该估价报告封面：房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2017]第××号估价项目名称：××市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人：丙银行房地产估价机构：甲房地产估价机构注册房地产估价师：王××、李××估价报告出具日期：2017年7月15日2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。
请问：1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。
【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。
原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。
(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
(2)成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。
三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。
同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。
经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。
2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。