房地产信托融资(明股实债)按“混合性投资税务处理”的筹划难点

房地产信托融资（明股实债）税务处理

近几年来，混合性投资业务是信托公司在开展房地产融资业务中广泛采用的模式。

青岛市地方税务局“青地税发[2012]48号”明确关于房地产信托融资的扣

除问题。现行企业所得税法就这些问题，目前国家税务总局专门出台了《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号，以下简称41号公告），明确了混合性投资业务的定义和企业所得税的税务处理。

41号公告虽然明确了混合性投资业务的税务处理问题，但是，文件要求的

条件比较严格，并非所有的房地产企业信托融资模式都能够适用41号公告。因此，地产企业在前期设计融资模式，约定融资合同条款时要做好事先筹划，合理降低税收成本。

一、混合性投资业务的界定：

41号公告所称的“混合性投资”在形式上是以“股权投资”面目展现的，

但如果其同时符合五大条件，则被界定为债权投资：

1、付息性特征：被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；

2、还本性特征：有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；

3、投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；

4、投资企业不具有选举权和被选举权；

5、投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动

二、关于“混合性投资业务”的企业所得税处理原则：

（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。

（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。

三、政策解析：

（一）、混合型投资是适应金融经济业务发展需要而出现的一种新的融资方式，这种融资一般采取增资方式进行，它一方面可以增加需要融资企业的资金，另一方面通过增资投资方可以获得被投资企业的合法净资产权益，在很大程度上控制投资方的资金风险。但是，这种增资投资方式，投资方并不参与被投资企业的税后利润分配和共担经营风险，其投资协议或合同中主要获利方式是固定回报，实质上还是获取资金使用利息。比如，现实中的税前分配利润的投资、信托投资、混合型债券投资等，以“股权维持费”或“分红备付金”的方式，进行利息支付。

如果房地产企业信托融资中采用“固定收益+浮动收益模式”的信托融资，则不符合41号公告的条件。这一点，房地产企业财务经理在设计融资模式时需要提前考虑。

（二）、实务工作中，多数形式上的股权投资并不同时具备这五大特征，因此被界定为债权性投资的可能性并不大。

《公告》第一条规定中提出了5项条件，同时具备5项条件的才是混合性投资。以下条件现实中操作很有难度：

条件第二项规定“有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金”中，要求“被投资企业赎回投资或偿还本金”而不是“被投资企业”之外的其他企业，需要符合第二项可能有点难度，因为如果投资方采取股权投资方式投资的，被投资企业因不能持有自己的股权，一般是不能够直接收购自身股权的。

各种地产企业信托融资的公告来看，信托主体的退出无外乎两种方式：第一种是由地产企业进行减资，实现信托主体的退出；第二种方式是由原房地产企业的大股东从信托主体回购股权的方式实现信托主体的退出或信托主体变卖股权

退出。从目前的实践来看，第二种退出模式更为普遍。减资在目前阶段操作有一定难度，通过原有股东受让股份形式是否可行？

但是，41号公告所规范的混合性投资业务要求在投资期满或者满足特定投

资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金，严格按文件，只有第一种退出方式的“假股权、真债权”信托融资模式才能适用41号公告。

由于现对于这个问题，房地产企业在设计信托融资模式时需要提前考虑，筹划好正确的退出方式。在此，我们需要提醒被投资企业在签订合同时予以关注。

另外第四个条件“投资企业不具有选举权和被选举权”，被投资企业在选举董事会、监事会成员时，投资企业不能按持股份比例进行表决或被选为成员”。这一规定41号公告在执行中存在最大争议的地方。如果对这条规定把握不好，很多“假股权、真债权”信托融资都很难适用41号公告的税务处理。

在“假股权、真债权”这种信托融资模式中，由于地产企业并无任何资产抵押，信托公司必须要通过增资取得控股权，通过控股权来保障其相关利益。在国外的公司法中，公司重要的债权人对公司重大事项都享有一定的表决权。但是，我国公司法在对公司重要债权人权益的保护上面尚未类似的规定。虽然41号公告提出了要同时符合5个条件的混合性投资业务才适用41号公告，但是，我们在执行41号公告时，不应把这个条件作为判定该业务是债权投资还是股权投资的关键性证据。

毕竟混合性投资业务是指兼具权益性投资和债权性投资双重特征的投资业务。比如：投资资金如果指定了专门用途的，投资方企业应可以监督其资金运用情况。故如果选举权和被选取权的履行只是为了保障信托公司作为重要债权人的利益，在公司重大决策上享有控制权的话，不应简单认为该信托计划就不符合第四个条件。

第五个条件，“投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动”，一般而言，这个条件都会设计到信托融资的合同中的。但是，同样和第四个条件相联系，信托公司虽然不参与到投资企业的日常生产经营活动中，但作为房地产公司的重要债权人，信托公司肯定会利用控股股东身份，享有对项目公司重大生产经营事项的表决权。

（三）、一旦被界定为债权投资，有利于融资方，其支付的融资回报由不能税前列支的股息红利变为可以依法税前扣除的利息支出，由于“税盾”和财务杠杆作用，其自身的投资回报会提高。注意得向投资方索要利息发票。

41号公告会收到房地产开发商等融资者“敲锣打鼓”地欢迎，但是却令“信托公司”等一些特定目的投资者“望而却步”。

对于投资方而言，免税的股息红利演变为一场“应税”的噩梦。那么，投资方收取的利息性质的收入要缴纳营业税。根据国税发[1993]149号文件规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为贷