工程管理体系问题解析及建筑工程质量缺陷技术措施(920页 附图丰富)2
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■ 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：
作业指引的优点： 项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些 具体的管理方法做的问题 作业指引的缺点： 项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问 题！不能提供具体的技术标准和管理标准！
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理作业指引：
缺乏工程管理标准和施工技术标准
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？
大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传 统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程 质量隐患 厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道 外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微 膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开 防水层造成管根处的渗漏
缺乏工程管理标准和施工技术标准
◆ 铝合金门窗外墙贴砖示意图：
常见的门窗采取后 塞口安装时密封胶 打胶形式
发泡胶并不能直接 防水，仅起填充和 软连接的作用
缺乏工程管理标准和施工技术标准
◆ 铝合金门窗外墙贴砖示意图：
采取“T”形塑料 条，预留打胶槽 口的后塞口打胶 形式
窗框处的渗水通 道依然存在
缺乏工程管理标准和施工技术标准
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？
钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患 割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力 不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？
钢筋不宜穿止水钢板，采取开孔补焊的方法 无法保证每个焊点的防水质量。在地下室外 墙后浇带处的框架柱、剪力墙等设置有箍筋 的构件时，箍筋在此处宜采取将箍筋断开， 弯折10d以上与止水钢板双向反向焊接的工艺 方法
观感性质量问题
■ 考察某上市地产公司项目现场所拍的照片：
观感性质量问题
■ 某上市地产公司项目交付前自检的照片：
观感性质量问题
■某上市地产公司项目交付前的门窗划痕：
观感性质量问题
■ 某上市地产公司项目外墙涂料褪色、泛碱：
房地产工程进度管理出现的问题
■ 工程进度管理出现的主要问题分类：
从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题 1、目标计划与实施计划脱节 2、工程总控计划管理问题 3、工程保障计划脱节问题 4、工程施工计划组织问题 5、„„
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 国家相关验收规范无法满足企业需要：
安全性质量问题
■ 某知名公司项目交付后阳台整体掉落：
内部资料
内部资料
安全性质量问题
■ 考察某上市地产公司施工现场所拍的照片：
内部 资料
内部 资料
安全性质量问题
■ 某上市地产公司项目交付后外墙砖脱落：
功能性质量问题
■ 功能性质量问题的主要体现：
1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题
房地产工程成本管理出现的问题
■ 工程成本管理出现的主要问题分类：
从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题 1、目标成本体系缺陷问题 2、设计变更责任成本问题 3、施工措施成本管理问题 4、工程动态成本协调问题 5、„„
房地产工程合约管理出现的问题
■ 工程合约管理出现的主要问题：
从企业风险控制的角度看待工程合约问题 1、合约管理体系缺陷问题 2、合约规划风险控制问题 3、合约范围深度要求问题
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理短板二：
缺乏企业工程管理标准和施工技术标准 大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准 仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点
缺乏工程管理标准和施工技术标准
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目的卫生间渗漏：
观感性质量问题
■ 观感性质量问题的主要体现：
1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、„„
观感性质量问题
■ 某上市地产公司项目墙体开裂的检查：
■ 铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道：
抹灰面层与发泡胶之间的缝隙 发泡胶与窗框之间的缝隙 窗框与外保温苯板之间缝隙 窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙 窗框与外墙砖粘接层之间缝隙 窗框与外墙砖之间缝隙 固定点与窗框之间的缝隙
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：
施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？
随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统 习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量 问题由此产生 外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框 与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不 当，极易造成铝合金门窗渗漏
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理程序：
程序的优点： 项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应 该做什么？什么时间做？由谁来做？ 程序的缺点： 工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提 供具体做的管理方法！
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理程序：
缺乏工程管理标准和施工技术标准
厕浴间施工漏水 结构砼存在蜂窝、裂缝 管道穿楼板吊模灌缝质量差 管根、地漏密封膏未封严 细部构造附加防水层不合格 垫层、找平层坡度不合理、反坡 暗埋在垫层内的管道漏水 涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏 卫生间墙体出现渗水 管道穿楼板吊模灌缝质量差 预留洞口尺寸形状不规范 预留洞口断面未凿成毛面 预留洞口及边缘未清理 UPVC管道附着力差 预留洞口吊模不规范 灌缝砼材料质量不合格 灌缝不密实，工艺不合格 灌缝砼不养护
技管人员 操作人员 技 术 交 底 不 清 专 检 不 认 真 自 检 不 认 真 忽 视 质 量 奖 惩 不 明
厕浴间防水 常见工程 质量问题 原因分析
施工人员
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？
相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在 实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严 重的工程质量隐患 地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求 需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如 果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出 现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏
4、合约标准明确问题
5、„„
房地产项目运营管理出现的问题
■ 项目运营管理出现的主要问题：
从企业长期发展的角度看待流程管理问题 1、目标管理与业务流程管理脱节 2、业务流程管理体系不健全 3、业务流程衔接标准缺失 4、业务流程管理不完善 5、„„
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理短板一：
一些房地产企业的工程管理定位存在误区 一些房地产企业的工程管理，相当一部分是 充当传统施工管理的角色，履行施工计划、 组织、协调、监控等职能。对于工程质量， 要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承 包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管 理“系统协调”的职能
■ 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？
监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求： ◆ 整体结构闭水试验 ◆ 防水涂层闭水试验 ◆ 防水保护层闭水试验 ◆ 饰面层闭水试验 ◆ 厕浴间整体移交闭水试验
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 厕浴间防水工程验收的管理标准：
缺乏工程管理标准和施工技术标准
工程管理体系瓶颈破解 及质量缺陷的系统解决方 案
2010年8月
工程管理体系破解及质量缺陷解决
第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题 第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈 第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系 第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用
第一部分
一、房地产企业工程管理出现问题的分类 二、房地产企业工程质量问题产生的影响 三、房地产企业工程管理存在的十大短板 四、新形势下房地产企业对工程管理的要求 五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝
项目生产经理 项目经理 监理公司 甲方工程部
技术负责人
质检负责人
班组长
操作工人
成品质量
质 检 人 员
10万平方米 共计16个质检
10万平方米 共计140个班组
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理定位的误区：
即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响 到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批， 如按中海的主体工程工序检验要求计算，多 达5200余项²批次 单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管 理人员配备，根本无法全面监控工程质量
■ 铝合金门窗的三种安装形式？
◆ 副框安装： 抹灰前先安副框，副框采用砂浆填实，铝框与 副框采用螺丝连接 ◆ 毛口安装： 先进行抹灰，门窗洞口处留出100㎜～150㎜间 歇暂不抹灰（或防水砂浆底糙），安装门窗框 框边缝隙填缝后，再抹门窗框
缺乏工程管理标准和施工技术标准
◆ 净口安装 包括门窗洞口在内全部进行抹灰，抹灰完后固 定门窗框，塞缝打胶 讨论一个问题： 上述三种安装方式，大家都用过或见过那种安 装方式？三种安装方式各自的优点和缺点是什 么？
■ 甲方一些工程人员也愿意采用净口安装：
无需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有 利于成品保护
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 净口安装的缺点：
采用净口安装，门窗框固定往往无法使用固定 片，只能采用膨胀螺栓固定，增加门窗的渗漏 隐患。即使采用剔凿安装固定片，进行后修补 抹灰。因前后抹灰层不同收缩率问题，极易产 生空鼓开裂。且后修补的观感性较差
安全性质量问题
■ 安全性质量问题的主要体现：
1、桩基工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题
6、„„
安全性质量问题
■ 上海莲花湖畔景苑的整体结构倾覆：
安全性质量问题
■ 上海莲花湖畔景苑的整体结构倾覆：
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理定位的误区：
一些房地产企业的工程管理过多的将精力集 中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽 视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用 监理单位和施工单位质保体系的重要性。完 全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无 法解决工程质量问题
房地产工程管理存在的十大短板
3、屋面渗漏工程质量问题
4、卫生间渗漏工程质量问题
5、„„
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目的“漏水门”事件：
内部资料
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目的“阳光漏水房”：
阳光房顶部与墙体 之间的防水仅靠耐 候密封胶防护。未 考虑外墙苯板及饰 面层的物理变形， 未考虑耐候胶老化 等问题
功能性质量问题
缺乏工程管理标准和施工技术标准
抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往 需要实测实量，总包单位施工省事，但对门窗 的工期保障不利 采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前 后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存 在门窗渗漏隐患 采用防水水泥砂浆塞缝，其防渗漏效果远大于 仅具备少许防水能力的PU发泡胶
■
阳光房屋面倒坡， 某上市地产公司项目追求“美观”的后果： 雨水泄水槽空间尺 寸过小，墙面局部 未考虑增强防水。 造成局部外墙渗漏 严重，外保温体系 遭到破坏
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目交付后外墙及门窗渗漏：
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目随处可见的外墙渗漏：
功能性质量问题
■ 某上市地产公司别墅项目地下室“有管就漏”：
房地产企业工程管理出现的问题
■ 房地产企业工程管理出现问题的分类：
1、项目工程质量管理问题 2、项目工程进度管理问题 3、项目工程成本管理问题 4、工程合约规划管理问题 5、项目业务运营流程问题
房地产工程质量管理出现的问题
■ 工程质量管理出现的主要问题分类：
从业主投诉的角度看待工程质量管理问题 1、安全性质量问题 2、功能性质量问题 3、观感性质量问题 4、适用性质量问题
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ UPVC管道穿楼板防渗漏应如何处理？
水泥砂浆与管道外壁结合能力差 预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作 管根处涂膜附加防水层延展性差
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ UPVC管道穿楼板正确的处理方法？
UPVC等塑料管道表 面极其光滑，施工 中应楼板板厚范围 内上下水管的光滑 外壁应先做毛化处 理，再均匀涂一层 401 塑料胶，然后 用筛洗的中粗砂喷 洒均匀
作业指引的优点： 项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些 具体的管理方法做的问题 作业指引的缺点： 项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问 题！不能提供具体的技术标准和管理标准！
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理作业指引：
缺乏工程管理标准和施工技术标准
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？
大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传 统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程 质量隐患 厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道 外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微 膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开 防水层造成管根处的渗漏
缺乏工程管理标准和施工技术标准
◆ 铝合金门窗外墙贴砖示意图：
常见的门窗采取后 塞口安装时密封胶 打胶形式
发泡胶并不能直接 防水，仅起填充和 软连接的作用
缺乏工程管理标准和施工技术标准
◆ 铝合金门窗外墙贴砖示意图：
采取“T”形塑料 条，预留打胶槽 口的后塞口打胶 形式
窗框处的渗水通 道依然存在
缺乏工程管理标准和施工技术标准
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？
钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患 割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力 不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？
钢筋不宜穿止水钢板，采取开孔补焊的方法 无法保证每个焊点的防水质量。在地下室外 墙后浇带处的框架柱、剪力墙等设置有箍筋 的构件时，箍筋在此处宜采取将箍筋断开， 弯折10d以上与止水钢板双向反向焊接的工艺 方法
观感性质量问题
■ 考察某上市地产公司项目现场所拍的照片：
观感性质量问题
■ 某上市地产公司项目交付前自检的照片：
观感性质量问题
■某上市地产公司项目交付前的门窗划痕：
观感性质量问题
■ 某上市地产公司项目外墙涂料褪色、泛碱：
房地产工程进度管理出现的问题
■ 工程进度管理出现的主要问题分类：
从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题 1、目标计划与实施计划脱节 2、工程总控计划管理问题 3、工程保障计划脱节问题 4、工程施工计划组织问题 5、„„
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 国家相关验收规范无法满足企业需要：
安全性质量问题
■ 某知名公司项目交付后阳台整体掉落：
内部资料
内部资料
安全性质量问题
■ 考察某上市地产公司施工现场所拍的照片：
内部 资料
内部 资料
安全性质量问题
■ 某上市地产公司项目交付后外墙砖脱落：
功能性质量问题
■ 功能性质量问题的主要体现：
1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题
房地产工程成本管理出现的问题
■ 工程成本管理出现的主要问题分类：
从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题 1、目标成本体系缺陷问题 2、设计变更责任成本问题 3、施工措施成本管理问题 4、工程动态成本协调问题 5、„„
房地产工程合约管理出现的问题
■ 工程合约管理出现的主要问题：
从企业风险控制的角度看待工程合约问题 1、合约管理体系缺陷问题 2、合约规划风险控制问题 3、合约范围深度要求问题
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理短板二：
缺乏企业工程管理标准和施工技术标准 大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准 仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点
缺乏工程管理标准和施工技术标准
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目的卫生间渗漏：
观感性质量问题
■ 观感性质量问题的主要体现：
1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、„„
观感性质量问题
■ 某上市地产公司项目墙体开裂的检查：
■ 铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道：
抹灰面层与发泡胶之间的缝隙 发泡胶与窗框之间的缝隙 窗框与外保温苯板之间缝隙 窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙 窗框与外墙砖粘接层之间缝隙 窗框与外墙砖之间缝隙 固定点与窗框之间的缝隙
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：
施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？
随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统 习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量 问题由此产生 外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框 与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不 当，极易造成铝合金门窗渗漏
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理程序：
程序的优点： 项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应 该做什么？什么时间做？由谁来做？ 程序的缺点： 工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提 供具体做的管理方法！
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理程序：
缺乏工程管理标准和施工技术标准
厕浴间施工漏水 结构砼存在蜂窝、裂缝 管道穿楼板吊模灌缝质量差 管根、地漏密封膏未封严 细部构造附加防水层不合格 垫层、找平层坡度不合理、反坡 暗埋在垫层内的管道漏水 涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏 卫生间墙体出现渗水 管道穿楼板吊模灌缝质量差 预留洞口尺寸形状不规范 预留洞口断面未凿成毛面 预留洞口及边缘未清理 UPVC管道附着力差 预留洞口吊模不规范 灌缝砼材料质量不合格 灌缝不密实，工艺不合格 灌缝砼不养护
技管人员 操作人员 技 术 交 底 不 清 专 检 不 认 真 自 检 不 认 真 忽 视 质 量 奖 惩 不 明
厕浴间防水 常见工程 质量问题 原因分析
施工人员
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？
相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在 实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严 重的工程质量隐患 地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求 需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如 果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出 现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏
4、合约标准明确问题
5、„„
房地产项目运营管理出现的问题
■ 项目运营管理出现的主要问题：
从企业长期发展的角度看待流程管理问题 1、目标管理与业务流程管理脱节 2、业务流程管理体系不健全 3、业务流程衔接标准缺失 4、业务流程管理不完善 5、„„
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理短板一：
一些房地产企业的工程管理定位存在误区 一些房地产企业的工程管理，相当一部分是 充当传统施工管理的角色，履行施工计划、 组织、协调、监控等职能。对于工程质量， 要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承 包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管 理“系统协调”的职能
■ 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？
监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求： ◆ 整体结构闭水试验 ◆ 防水涂层闭水试验 ◆ 防水保护层闭水试验 ◆ 饰面层闭水试验 ◆ 厕浴间整体移交闭水试验
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 厕浴间防水工程验收的管理标准：
缺乏工程管理标准和施工技术标准
工程管理体系瓶颈破解 及质量缺陷的系统解决方 案
2010年8月
工程管理体系破解及质量缺陷解决
第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题 第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈 第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系 第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用
第一部分
一、房地产企业工程管理出现问题的分类 二、房地产企业工程质量问题产生的影响 三、房地产企业工程管理存在的十大短板 四、新形势下房地产企业对工程管理的要求 五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝
项目生产经理 项目经理 监理公司 甲方工程部
技术负责人
质检负责人
班组长
操作工人
成品质量
质 检 人 员
10万平方米 共计16个质检
10万平方米 共计140个班组
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理定位的误区：
即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响 到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批， 如按中海的主体工程工序检验要求计算，多 达5200余项²批次 单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管 理人员配备，根本无法全面监控工程质量
■ 铝合金门窗的三种安装形式？
◆ 副框安装： 抹灰前先安副框，副框采用砂浆填实，铝框与 副框采用螺丝连接 ◆ 毛口安装： 先进行抹灰，门窗洞口处留出100㎜～150㎜间 歇暂不抹灰（或防水砂浆底糙），安装门窗框 框边缝隙填缝后，再抹门窗框
缺乏工程管理标准和施工技术标准
◆ 净口安装 包括门窗洞口在内全部进行抹灰，抹灰完后固 定门窗框，塞缝打胶 讨论一个问题： 上述三种安装方式，大家都用过或见过那种安 装方式？三种安装方式各自的优点和缺点是什 么？
■ 甲方一些工程人员也愿意采用净口安装：
无需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有 利于成品保护
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 净口安装的缺点：
采用净口安装，门窗框固定往往无法使用固定 片，只能采用膨胀螺栓固定，增加门窗的渗漏 隐患。即使采用剔凿安装固定片，进行后修补 抹灰。因前后抹灰层不同收缩率问题，极易产 生空鼓开裂。且后修补的观感性较差
安全性质量问题
■ 安全性质量问题的主要体现：
1、桩基工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题
6、„„
安全性质量问题
■ 上海莲花湖畔景苑的整体结构倾覆：
安全性质量问题
■ 上海莲花湖畔景苑的整体结构倾覆：
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理定位的误区：
一些房地产企业的工程管理过多的将精力集 中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽 视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用 监理单位和施工单位质保体系的重要性。完 全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无 法解决工程质量问题
房地产工程管理存在的十大短板
3、屋面渗漏工程质量问题
4、卫生间渗漏工程质量问题
5、„„
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目的“漏水门”事件：
内部资料
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目的“阳光漏水房”：
阳光房顶部与墙体 之间的防水仅靠耐 候密封胶防护。未 考虑外墙苯板及饰 面层的物理变形， 未考虑耐候胶老化 等问题
功能性质量问题
缺乏工程管理标准和施工技术标准
抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往 需要实测实量，总包单位施工省事，但对门窗 的工期保障不利 采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前 后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存 在门窗渗漏隐患 采用防水水泥砂浆塞缝，其防渗漏效果远大于 仅具备少许防水能力的PU发泡胶
■
阳光房屋面倒坡， 某上市地产公司项目追求“美观”的后果： 雨水泄水槽空间尺 寸过小，墙面局部 未考虑增强防水。 造成局部外墙渗漏 严重，外保温体系 遭到破坏
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目交付后外墙及门窗渗漏：
功能性质量问题
■ 某上市地产公司项目随处可见的外墙渗漏：
功能性质量问题
■ 某上市地产公司别墅项目地下室“有管就漏”：
房地产企业工程管理出现的问题
■ 房地产企业工程管理出现问题的分类：
1、项目工程质量管理问题 2、项目工程进度管理问题 3、项目工程成本管理问题 4、工程合约规划管理问题 5、项目业务运营流程问题
房地产工程质量管理出现的问题
■ 工程质量管理出现的主要问题分类：
从业主投诉的角度看待工程质量管理问题 1、安全性质量问题 2、功能性质量问题 3、观感性质量问题 4、适用性质量问题
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ UPVC管道穿楼板防渗漏应如何处理？
水泥砂浆与管道外壁结合能力差 预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作 管根处涂膜附加防水层延展性差
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ UPVC管道穿楼板正确的处理方法？
UPVC等塑料管道表 面极其光滑，施工 中应楼板板厚范围 内上下水管的光滑 外壁应先做毛化处 理，再均匀涂一层 401 塑料胶，然后 用筛洗的中粗砂喷 洒均匀