商业地产招商业态定位基础PPT课件
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商业地产如何招商PPT
3、开发商对承租商，普遍重视合同的制约功能，忽视合同的激励、引导功能，只强调 “必须做什么，不能做什么”，缺乏“鼓励做什么，奖励做什么”。这是强制性管理习惯 在招商租约方面的反映。租约激励性的弱化，不利于购物中心的核心竞争力——“1+1＞2” 的系统整合效能的成长和发挥。
5、如何立约，才能发挥出合同的激励功能呢？
综上所述，“招揽什么样的商家进店”，实际在很大程度 上决定购物中心 “卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要 问题。它关联着购物中心这个复杂系统的各方面、全过程。所 以，招商工作应从建筑的规划设计阶段就开始介入，根据总体 定位，进行全方位的业态、业种规划，并把蓝图交给建筑设计 师进行平面、立面布局，赋予有生命和个性的创意设计，才能 形成更成熟、完美的项目开发设计方案。
在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润， 应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。
策划
创造
财富
（2/2）
4、单纯依靠广告招商 招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把
广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少。 5、过分强调市场环境的影响
市场竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另 一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。 6、缺乏持续经营的商业管理观念
2、招揽什么样的商家进店 ？ （1/3）
“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实 际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、 经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本 定位：
其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群 体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本 社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购 物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、 休闲、聚餐、娱乐等需求。这是购物中心招商运作的基本要求。
5、如何立约，才能发挥出合同的激励功能呢？
综上所述，“招揽什么样的商家进店”，实际在很大程度 上决定购物中心 “卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要 问题。它关联着购物中心这个复杂系统的各方面、全过程。所 以，招商工作应从建筑的规划设计阶段就开始介入，根据总体 定位，进行全方位的业态、业种规划，并把蓝图交给建筑设计 师进行平面、立面布局，赋予有生命和个性的创意设计，才能 形成更成熟、完美的项目开发设计方案。
在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润， 应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。
策划
创造
财富
（2/2）
4、单纯依靠广告招商 招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把
广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少。 5、过分强调市场环境的影响
市场竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另 一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。 6、缺乏持续经营的商业管理观念
2、招揽什么样的商家进店 ？ （1/3）
“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实 际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、 经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本 定位：
其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群 体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本 社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购 物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、 休闲、聚餐、娱乐等需求。这是购物中心招商运作的基本要求。
商业地产业态标准完整版(ppt 60页)
新世界
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Page - 12
茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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Page - 34
北京华联
中国规模最大的大型连锁商业集团之一 ——北京华 联集团旗下企业
成立于 1996 年 6 月 ，现有60余家门店
主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物 美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品
经营理念
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Page - 5
购物中心
购物中心
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
顾客定位 中高收入阶层
发展状况
目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
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Page - 9
百盛案例 上海九海百盛
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Page - 10
成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专 业化连锁卖场136余家
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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北京华联
中国规模最大的大型连锁商业集团之一 ——北京华 联集团旗下企业
成立于 1996 年 6 月 ，现有60余家门店
主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物 美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品
经营理念
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购物中心
购物中心
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
顾客定位 中高收入阶层
发展状况
目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
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百盛案例 上海九海百盛
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成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专 业化连锁卖场136余家
商业地产策划与定位112页(PPT112页)
3
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
招商基础了解PPT课件
采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣 商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。
特点—— ➢ 采取自选销售方式和连锁经营方式 ➢ 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 ➢ 设有与商店营业面积相适应的停车场。 ➢ 目标顾客为购物频率高的居民。 ➢ 商圈范围较大。 ➢ 商店营业面积一般在2500平方米以上。 ➢ 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功 与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，优质 的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。我们认为一个商业项目的真正 成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的兴 旺奠定坚实的基石。
2020/2/25 3
业态与业种的区别
内部分享
商业地产招商基础知识分享
2020/2/25 1
目录
CONTENTS
壹 商业地产相关名词解释
贰 国内主要经营合作模式 叁 各种业态业种选址要求
2020/2/25 2
商业地产招商的概念
招商 ≠ 招租
➢ 招租是指以双方谈妥的租赁条件将租赁物租赁出去。 ➢ 招商则是一项系统的工程，招商项目通过前期市场调研、商业定位、业态 规划、商务条款洽谈、商业运营等各个环节，进行统一规划、统一招商、统一 运营、统一管理，以实现项目的商业价值和运营收益。
2020/2/25 6
业态的分类
超级市场 Super market(S．M)
采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常 必需品为主要目的的零售业态。
特点—— ➢ 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收
银机处统一进行。 ➢ 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以
特点—— ➢ 采取自选销售方式和连锁经营方式 ➢ 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 ➢ 设有与商店营业面积相适应的停车场。 ➢ 目标顾客为购物频率高的居民。 ➢ 商圈范围较大。 ➢ 商店营业面积一般在2500平方米以上。 ➢ 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功 与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，优质 的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。我们认为一个商业项目的真正 成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的兴 旺奠定坚实的基石。
2020/2/25 3
业态与业种的区别
内部分享
商业地产招商基础知识分享
2020/2/25 1
目录
CONTENTS
壹 商业地产相关名词解释
贰 国内主要经营合作模式 叁 各种业态业种选址要求
2020/2/25 2
商业地产招商的概念
招商 ≠ 招租
➢ 招租是指以双方谈妥的租赁条件将租赁物租赁出去。 ➢ 招商则是一项系统的工程，招商项目通过前期市场调研、商业定位、业态 规划、商务条款洽谈、商业运营等各个环节，进行统一规划、统一招商、统一 运营、统一管理，以实现项目的商业价值和运营收益。
2020/2/25 6
业态的分类
超级市场 Super market(S．M)
采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常 必需品为主要目的的零售业态。
特点—— ➢ 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收
银机处统一进行。 ➢ 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以
商业定位及招商运营方案(PPT 55页)
项目体量与人群消费特性不足以支撑 新建社区缺乏、且距本项目距离较远 中原路汽车产业带，本项目位置较偏 经营租金及利润相对较低，不可实行 与科技市场无差异，招商运营难度大
只有立足区域产业优势资源，整合周边客群需求，避开综合型零售百货物业，切入
一个与本区域产业发展相补充、差异化、细分的专业市场，
才能化不利为优势，最终从竞争中脱颖而出！
赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进 行关注，待时机成熟随时跟进。
重庆家富富侨：国内最大足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件 园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。
（请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的 重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）
1.4 欲进驻高新区的商业大鳄
根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区 虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。
家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块， 预计2011年展开评估等工作。
欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区 作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。
4.2 整体楼层业态规划
整体5层，其中：地下2层，地上4层，业态各有侧重主题
楼层
B2F B1F 1F 2F 3F 4F 4+F
经营主题
经营业种
地下停车场
具体车位数量待定
综合辅助配套区
生活超市/美食广场/其他配套
家用节能产品区/银行餐饮 家用节能产品区
建筑与工业节能产品区 监控产品与电脑耗材软件区
健身生活中心
3 Directory
《商业地产招商培训》课件
。
02
商业地产项目分析
项目定位分析
目标客户群体
分析项目的目标客户群体 ，包括年龄、性别、职业 、收入等方面的特征。
地理位置
评估项目所在地理位置的 优势和劣势，如人流量、 交通便利性、周边设施等 。
竞争环境
分析项目所在区域的竞争 对手，包括他们的定位、 产品、价格等方面的比较 。
项目投资分析
投资规模
评估项目的投资规模，包括土地成本 、建设成本、运营成本等方面的预算 。
投资回报率
投资风险
分析项目的投资风险，包括市场风险 、政策风险、经营风险等方面的评估 。
预测项目的投资回报率，包括租金收 入、物业增值等方面的预期收益。
项目风险分析
市场风险
分析市场变化对项目的影响，如 经济周期、消费需求等方面的变
审查对方资质 在签订合同前，对对方的资质、 信誉等方面进行充分调查和了解 。确保对方具备履约能力，降低 合同风险。
保护自身利益
在合同中设置合理的保护性条款 ，以维护自己的合法权益。例如 ，设置保证金、违约赔偿等条款 。
谈判协商
在合同谈判过程中，与对方进行 充分的沟通和协商。寻求双方利 益的平衡点，达成互利共赢的合 同条款。
倾听与回应
灵活变通
在谈判过程中，善于倾听对方的意见和建 议。给予积极回应，展示关心和考虑对方 的利益。
根据谈判情况，灵活调整策略和方案，以 适应对方的反应和需求。
招商推广技巧
市场调研
深入了解目标客户群体的需求 和偏好，以及竞争对手的情况 ，为制定有针对性的推广策略
提供依据。
创意包装
运用创新的思维和方法，对商 业地产项目进行包装和宣传， 吸引潜在客户的关注。
《商业地产招商 培训》ppt课件
02
商业地产项目分析
项目定位分析
目标客户群体
分析项目的目标客户群体 ，包括年龄、性别、职业 、收入等方面的特征。
地理位置
评估项目所在地理位置的 优势和劣势，如人流量、 交通便利性、周边设施等 。
竞争环境
分析项目所在区域的竞争 对手，包括他们的定位、 产品、价格等方面的比较 。
项目投资分析
投资规模
评估项目的投资规模，包括土地成本 、建设成本、运营成本等方面的预算 。
投资回报率
投资风险
分析项目的投资风险，包括市场风险 、政策风险、经营风险等方面的评估 。
预测项目的投资回报率，包括租金收 入、物业增值等方面的预期收益。
项目风险分析
市场风险
分析市场变化对项目的影响，如 经济周期、消费需求等方面的变
审查对方资质 在签订合同前，对对方的资质、 信誉等方面进行充分调查和了解 。确保对方具备履约能力，降低 合同风险。
保护自身利益
在合同中设置合理的保护性条款 ，以维护自己的合法权益。例如 ，设置保证金、违约赔偿等条款 。
谈判协商
在合同谈判过程中，与对方进行 充分的沟通和协商。寻求双方利 益的平衡点，达成互利共赢的合 同条款。
倾听与回应
灵活变通
在谈判过程中，善于倾听对方的意见和建 议。给予积极回应，展示关心和考虑对方 的利益。
根据谈判情况，灵活调整策略和方案，以 适应对方的反应和需求。
招商推广技巧
市场调研
深入了解目标客户群体的需求 和偏好，以及竞争对手的情况 ，为制定有针对性的推广策略
提供依据。
创意包装
运用创新的思维和方法，对商 业地产项目进行包装和宣传， 吸引潜在客户的关注。
《商业地产招商 培训》ppt课件
商业铺位划分及部分业态招商条件ppt课件
技术指标 需求面积（㎡）
经营楼层选择（层）
结构层高要求（m） 给排水 燃气管道 排污
物业交付装修标准
具体要求 80-500
≤3
≥4 提供接口
不需要 提供接口，排污水管直径要宽
简单装修/毛坯
部分业态招商 美发类商家物业条件要求： 条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择
（层）
结构层高要求（m）
开间（m） 进深（m）
1～2 ≥4
1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
部分业态招商 条件
便利店物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准
具体要求 50-100
1 ≥4 4－9 ≤15 提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 简单装修
地产中介
干洗店 冲印店 其他
30－100
10－20 10－20 10－40
1层
新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越
1层
靠近主出入口，离居住区域较近
1层 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高
1层
位置要求不高，可移动弹性较强
部分业态招商 条件
主出入口
偏好社区商业街两端位置，临主干道
主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个
较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高
生活家居
100-200
房地产商场商铺商业地产项目招商招租策划方案学习PPT课件
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
3 当前面临的形势分析
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
周边商业环境 发展定位
项目竞争能力
周边商业环境
10
地处繁华CBD中心地带，坐拥高品质消费群体 紧邻本市第一商业步行街，人流量大 距离某游乐园仅一站路
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
民接轨，地理位置因素使京州居 民形成相对独立的自我消费区域， 消费商圈强力辐射苏北区域，辐 射范围人口约1500万人。
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
4 下阶段工作思路及目标
1 Part
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
《商业地产招商培训》课件
以多样化、个性化、体验化为主要发展趋 势，满足消费者的不同需求。
明确项目的价值主 张，并有效地传递 给潜在客户，吸引 其合作。
招商案例分析
案例一：商业综合体招商
通过打造多样化的商业体验， 吸引不同类型的商家入驻，提 高商业综合体的吸引力。
案例二：商业街区招商
通过打造特色文化街区，吸引 年轻人群和创意品牌入驻，提 升商业街区的活力。
案例三：购物中心招商
通过引进知名品牌和举办活动， 吸引人流，提升购物中心的知 名度和销售额。
商业地产的种类
商业地产包括零售商业、办公商业、餐饮商 业等不同的种类。
商业地产的市场前景
商业地产的市场前景广阔，随着人们对消费 体验和生活品质要求的提高，商业地产将持 续发展。
招商流程和技巧
1
谈判与谈判技巧
2
掌握谈判技巧，建立良好的合作关系，
并达成互利的合作协议。
3
寻找客户
了解目标客户群体，并使用市场调研 和营销手段寻找潜在客户。
合同签订与订单落地
确保合同签订过程顺利进行，并落实 订单，确保项目顺利进行。
招商技巧
营销策略
制定切实可行的营 销策略，吸引潜对手 的优势和劣势，制 定有效的竞争策略。
客户需求分析
了解客户的需求和 偏好，根据其需求 定制个性化的招商 方案。
价值主张和 价值传递
商业地产招商的策略与创新
商业地产招商策略
根据不同项目的特点和市场需求，制定详细的招商策略，确保项目的成功。
商业地产招商创新
不断创新招商模式、营销策略和客户需求，适应市场的变化和发展。
结论
1 商业地产招商的未来展望
2 商业地产招商的发展趋势
随着经济的发展和人民生活水平的提高， 商业地产招商将持续发展。
商业地产业态标准完整版(ppt 59张)
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Page - 20
专业店
代表品牌：百安居
品牌特点 先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络
经营策略 低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
品牌专卖、 平价、服务 量小、质优、 群众生活， 高毛利 营业时间长
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Page - 4
购物中心 物业及选址要求
选址要素：
区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析
购物中心
类 型 业 态 效 用
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。 黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
主力店
高端百货、大 有利影响：集客能力；品 型超市、家居、 牌效应；带动作用；广告 建材等 效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 饰品、服饰、 化妆品等 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
产品/业 态
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商业综合体定位招商及规划课件PPT课件( 69页)
HITA二小时理论
换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个 成熟商圈的吸客功能，说明了， 当我们进行操作跨区 域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家 竞争店去定义项目的主体型态或吸客能力，必须将思 路放大到整个相关商圈的竞争格局，去规划足以跨区 吸客入店并停留2小时以上的业态组合。
HITA二小时理论
两个重要的概念：
1
HITA二小时理论之比较论业证态组合的设定必须契合
以上的需求
论证来源
顾客停留低 顾客停留2小 商圈属性
于2小时
时以上
商圈成熟度
50~90年代欧美论证结果
（超过100,000 ㎡的购物中
×
心）
2006海口五大商圈调研
45%
√
郊区
低
65%
市区
中/中低
2009珠海三大商圈调研
48.5%
该团队本事不小，花两年时间将一座世界最大 的购物中心搞成世界最空旷的购物中心。
定位应用理论创始人艾尔.里斯和杰克.特劳特 的经典名言：
2 延长顾客停留时间/增加消费额
据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡ 以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的 时间至少都在2～3小时以上, 停留时间和消费金额 成正比，停留时间越久，消费金额越高。
加拿大 西埃德蒙顿
美国 美利坚
英国 美罗中心
英国 蓝水中心
英国 斗牛场
年均营业额都超过10亿美元以上
1 2
争 议 点
美国华盛顿州立大学的经济部大学研究中心针对厂 商品牌折扣店购物中心所发表的研究论述 –
Exploring The Opportunity Of Starting A Factory Outlet Mall 指出：
《商业招商业态定位基础》PPT模板课件
运营是持续经营的手段 运营是持续经营的模式 持续经营可获稳定回报 持续经营可获高额增值
易居集团
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
易居集团
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产 项目概念提出的主要源泉
项目概
念提出 的源泉
理性恰
恰起源 于感性
任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概 念的感性源泉，点子、金子和地址的案例
如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一 起来就可以确立一个理性的项目概念和目标
项目概 念的最 终确立
易居集团
初步市场调查做什么
易居集团
商业地产规划运营体系结构
易居集团
万丈高楼平地起，平地之前是规划。
商业规划
易居集团
商业规划
1 是项目框架构建的重要行为过程 2 解决项目的经营定位和发展定位 3 研究并寻找解决投资回报的策略 4 包括但不限于一系列的理性工作
易居集团
商业规划的涵义
商业地产的商业规划是规划理念中的一种，主要是面对商业本 质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念
开间与总体布局
商铺 开间
开间的策略
与项目的定价战略紧密关联 基本模组适应未来战略 灵活变动适应市场
开间与租金平效
涉及商铺总体平面布局 组织动线、立体交通、空间共享 涉及店铺层高、店面面宽以及进深
获取最高的租金承受空间 滞感区间满足最低的面积需求 研判面积与平效之间的合理取舍
易居集团
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
易居集团
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产 项目概念提出的主要源泉
项目概
念提出 的源泉
理性恰
恰起源 于感性
任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概 念的感性源泉，点子、金子和地址的案例
如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一 起来就可以确立一个理性的项目概念和目标
项目概 念的最 终确立
易居集团
初步市场调查做什么
易居集团
商业地产规划运营体系结构
易居集团
万丈高楼平地起，平地之前是规划。
商业规划
易居集团
商业规划
1 是项目框架构建的重要行为过程 2 解决项目的经营定位和发展定位 3 研究并寻找解决投资回报的策略 4 包括但不限于一系列的理性工作
易居集团
商业规划的涵义
商业地产的商业规划是规划理念中的一种，主要是面对商业本 质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念
开间与总体布局
商铺 开间
开间的策略
与项目的定价战略紧密关联 基本模组适应未来战略 灵活变动适应市场
开间与租金平效
涉及商铺总体平面布局 组织动线、立体交通、空间共享 涉及店铺层高、店面面宽以及进深
获取最高的租金承受空间 滞感区间满足最低的面积需求 研判面积与平效之间的合理取舍
商业地产招商运营基本培训资料课件
地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展
同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否 有发展空间
项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求
价格合理——销售价格是否与实际价值趋同
学习交流PPT
24
4.影响客户决断的因素
• 影响客户决断的因素
客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员 店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、 厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、 电话购物。
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34
3. 业 种
（1）业种定义
商业业种指的是商业经营、贩卖、代理商品（物品+服 务）种类，业种店是根据经营商品种类的不同来区分的。
硬件
项目本身
软件
学习交流PPT
28
（2）内在因素
硬件
软件
地理位置
销售策略
交通状况
进驻品牌
周边商业市场
优惠政策
同类市场整体水平
未来前景
周边居民水平
推广力度
建筑形式 铺位划分
运营管理
● ● ●
配套设施
●
●
●
学习交流PPT
29
目录
1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
学习交流PPT
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一 般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必要性，如超高层 公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
学习交流PPT
商业地产PPT
• 先商业后地产（运营年的前提） • 项目与商户定位（吻合、互补、替代） • 价值链合理构建（专业化分工的前提）
内容大纲
• • • • 业态划分标准 业态理论及影响 常见业态简介 我国业态变化
商业业态划分标准（12+5） Nhomakorabea• • • • 目标顾客 服务功能 商圈范围 店堂设施 商品结构 商店选址 商店规模 经营方式
招商的时机把握1商户的开店计划年度计划与周期2项目所在商圈与商户拓展的关系如何扩充自己的商户资源1你需要什么样的商户2亚业态差异3去哪里找到你的目标由发起者有计划地开设实行商业型公司管理中心内设商店管理委员会开展广告宣传等共同活动实行统一管理
商业地产运营师培训系列 业态分类和基本特征
主讲：李卫华
为何要了解商业业态
Children slipper
6000/6001/6002
CITY :
29%
Item Number
4.9
5.9
6.9
7.9
9.9
12.9
14.9
16.9
19.9
Carrefour
10
4.9 7.9
Metro
2
5.9 7.9 12.9 16.9
TRUSTMart
5
Your Need / Your Comment :
• 组合变化：食杂店、便利店、折扣店、超 市、大型超市、仓储式会员店、百货店、 专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、 工厂直销中心
商业业态的演化规律
• • • • 手风琴定律； 零售轮转理论； 自然淘汰理论； 业态变革的一般条件；
手风琴理论
这个理论认为，零售企业经营范围是不断从综合化向专业 化再向综合化方向循环发展的，每一次循环不是过去的重复， 而是赋予新的内涵，从而出现了不同的零售组织。 按这一理论，美国等西方国家零售业大致经历了五个时期。
内容大纲
• • • • 业态划分标准 业态理论及影响 常见业态简介 我国业态变化
商业业态划分标准（12+5） Nhomakorabea• • • • 目标顾客 服务功能 商圈范围 店堂设施 商品结构 商店选址 商店规模 经营方式
招商的时机把握1商户的开店计划年度计划与周期2项目所在商圈与商户拓展的关系如何扩充自己的商户资源1你需要什么样的商户2亚业态差异3去哪里找到你的目标由发起者有计划地开设实行商业型公司管理中心内设商店管理委员会开展广告宣传等共同活动实行统一管理
商业地产运营师培训系列 业态分类和基本特征
主讲：李卫华
为何要了解商业业态
Children slipper
6000/6001/6002
CITY :
29%
Item Number
4.9
5.9
6.9
7.9
9.9
12.9
14.9
16.9
19.9
Carrefour
10
4.9 7.9
Metro
2
5.9 7.9 12.9 16.9
TRUSTMart
5
Your Need / Your Comment :
• 组合变化：食杂店、便利店、折扣店、超 市、大型超市、仓储式会员店、百货店、 专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、 工厂直销中心
商业业态的演化规律
• • • • 手风琴定律； 零售轮转理论； 自然淘汰理论； 业态变革的一般条件；
手风琴理论
这个理论认为，零售企业经营范围是不断从综合化向专业 化再向综合化方向循环发展的，每一次循环不是过去的重复， 而是赋予新的内涵，从而出现了不同的零售组织。 按这一理论，美国等西方国家零售业大致经历了五个时期。
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商业地产的特征模式
一种商 业运营 管理和 房地产 投资开 发相结 合的复 合模式
易居集团6
商业地产的灵魂核心所在
资本市场溢 价的增值
开发运营 品牌的增值
品牌力：……不断开发和成功运营带来品牌力 服务力：……不断积累经验和资源带来服务力
商业流通经营的增值
商家自身经营良性发展增值 商家生态利益链发展增值
运营是持续经营的手段 运营是持续经营的模式 持续经营可获稳定回报 持续经营可获高额增值
易居集团8
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
易居集团9
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
定定位定模型
根据深度调研确 定项目概念定位 和发展定位 项目业态、档次、 模式以及最终定 位建议审核 深度市调侧重微 观市场现状和一 手资料搜集
易居集2团0
市场摸查和测试
市场试探 获取反应
定位建议 商业模型
前期招商 招商前奏
预测修正 营销准备
定价部署 预测依据
易居集2团1
市调阶段实战操作
商圈 界定
概念策划 初步市场调查 市场摸查 商业目标 深度市场调研 评估定位
详细规划 业态组合
动线设计 建筑规划
易居集1团6
商业概念、目标、模型
商业概念
投资的动机？ 为什么投资？
商业目标
投资回报方向 投资回报计划
商业模型
选择回报模式 决定模型构成
易居集1团7
理性往往来源于感性
商业地 产项目 的诞生
先有点子？先有金子？还是先有地址？ 不同的开发者会有不同的情形
商业地产定位 业态规划 招商运营 操作灵魂
易居集团1
内容提要
商业地产及其规划运营体系 商业规划涵义及其理性工作 商业运营涵义及其感性工作 商业地产的招商策略与管理
商业地产操盘实例分享与讨论
易居集团2
高增长抗风险力强的火热行业
商业地产
易居集团3
商业地产的概念
传统房地产
商业地产 房地产的一个分支
成独立行业
何谓商业地产的商业规划
商业地产的商业规 划可以在商业内涵 流通交易、持续经 营以及品牌塑造等
层面来诠释
1.
何谓“规” “规”的本性？ “规”是限制，是
被动的
2.
何谓“划” “划”的本质？ “划”是突破，是
能动的
易居集1团5
商业规划是一个理性工作
科学机械理性不容主观臆断
收罗原始数据 统计分析评估 推敲模拟研判
初步市场调查做什么
掌握市场 竞争总量
定取向定范围
跟据项目概念和 商业目标确定初 步市调取向 跟据取向确定市 调要点、重点、 范围、区域和覆 盖率
定团队定任务
选择市场调查服 务机构 市调团队确立和 动员部署计划 市调开始及方法、 模型、进程的跟 踪反馈
定依据定工具
鉴定市场调查数 据代表性和分析 预测依据 评价市场调查的 分析结果 初步市调侧重宏 观层面和一二手 资料配合
易居集2团5
波特五力模型分析竞争
2
波特五力分析评估项目的竞争环境（供应商、购 买者、潜在竞争者、替代品威胁、同业竞争者 ）
房地产自身物业的增值
1、城市发展地段增值 2、社会经济进步增值 3、时间推移物业自然增值 4、房地产是商业承载的躯壳
易居集团7
商业地产运营的理念基础
品牌 创建
强互 动性
资源
整合
价值理
要持
念体系
续的
高附 加值
几何 增长
资本 吸引
持续经营 是关键
商业地产运营的理念应从 萌发投资项目的那一刻甚 至更早便建立并贯穿始终
不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产 项目概念提出的主要源泉
项目概 念提出 的源泉
理性恰 恰起源 于感性
任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概 念的感性源泉，点子、金子和地址的案例
如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一 起来就可以确立一个理性的项目概念和目标
项目概 念的最 终确立
易居集1团8
消费者 而言： 使用价 值到高 附加值
商业地产运营的终极目标是建立 可以复制的品牌：唯一标准是上 面三个层面的工作都完全到位了
易居集1团0
商业地产规划运营体系
核心所在是营造提供商机与怎样锻造商机 以三个阶段和一个过程的体系来锻造商机 重在第一阶段第三阶段的准确性和关联性 目标管理过程是整个运营体系的执行保障
商圈 势力
看商势圈的影响力差异和特征，也看 有没有创建强势商势圈的条件和机遇
易居集2团3
商业定位评估分析模型
市调数据 统计归类
如何确立定位
•定什么，怎样使用市调资料 •用什么模型来分析评估数据
波士顿矩阵 波特五力 SWOT 价值发掘易居集2团4来自波士顿矩阵评估产品性质
1
可以使用波士顿矩阵分析评估项目的市场增长率 和相对市场份额关系（明星、问题、奶牛、劣狗）
易居集1团9
深度市场调研研什么
把握市场 竞争质量
定方法定深度
针对性的深入市 调调研方法和深 度选取 项目区域市场发 展、目标市场细 分跟踪 针对不同商圈决 定使用不同的研 究分析策略
定团队定任务
选择市场调查服 务机构 项目深度市调动 员部署计划和深 度调研跟踪 任务是把握项目 自身状况与市场 竞争总量之间的 关系和差异
市调的规矩就是因应不同的商业地产 项目所处的区域位置进行画圈和比较
商圈 研判
看商圈：看传统商圈的发展规律，预 测商圈的迁移趋势和新兴商圈的潜力
强弱势均匀
强势商圈
弱势商圈
相邻商圈之间交叉竞争关系
相邻商圈之间互相吸引排斥
易居集2团2
市调阶段实战操作
商圈 层次
项目所在商势圈的层次（核心点、核 心圈、次级圈和边际圈各层次比重）
狭义商业地产：
限于从事各类批发 零售展示销售以及 办公等形式的商业 形态物业，近年也 有将酒店划入到狭 义商业地产范畴
广义商业地产：
除了功能上提供居 住生活使用的住宅 房地产以外的一切 用于生产服务经营 而产生投资回报效 益的房地产类别
易居集团4
中国商业地产的主要形态
站批百货 个体零售
批发市场 易居集团5
易居集1团1
商业地产规划运营体系结构
易居集1团2
万丈高楼平地起，平地之前是规划。
商业规划
易居集1团3
商业规划
1 是项目框架构建的重要行为过程 2 解决项目的经营定位和发展定位 3 研究并寻找解决投资回报的策略 4 包括但不限于一系列的理性工作
易居集1团4
商业规划的涵义
商业地产的商业规划是规划理念中的一种，主要是面对商业本 质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念