东和湾项目办法定位报告(1

精心整理前言房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给瑞尔特东和湾项目定位报告一、东和湾项目定位考虑的因素1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。

2、项目所在地的消费者心理和特征3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。

4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。

5、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根财力资。

近19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。

（2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。

随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。

因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方米，同比下可年5.9重庆市2002年上半年房地产开发投资完成情况近期重庆房地产市场景气指数（搜房网）中半岛，在“城市空心论”和环保绿化概念等因素影响下，随着重庆城市化扩张和城市规划引导，商业功能日益突出，居住功能相对淡化，住宅土地供应也将越来越少，特别是解放碑、朝天门片区出现大规模住宅开发已不大可能，但是都市的霓虹“只有满足感。

并且渝中区万商云集，吸引各区英才，人才高度集。

而不少外资、合资及外地来渝企业也都在渝中“安营扎寨”，招贤纳士，这些企业职工也因工作之便就近购房。

因此，渝中区住宅消费群范围广泛，包容性强和消费能力都比较强。

3、结论东和湾的项目定位应适应重庆房地产市场现状，在产品定位设计上具有一定符合这样的SWOT架的滨江路，其下面为重庆二码头，南为朝干路，西南为本项目二期工程用地，东端为朝干路与滨江路的交会点。

整个用地呈条形状，东西长约110米，南北宽约40米，总面积4673.00平方米。

该项目集停车,商贸和居住建筑与一体.地下四层为裙房,一层平朝千路,为架空景观平台,场地地面南高北低，临江面最低标高182米，南面最高处为200米。

目前场地已基本平整，在用地范围内路面标高西端为208.09米，东端为203.602、工程地质条件东和湾项目地块朝干路北侧，嘉陵江南岸，场区内为河谷岸坡地貌，经人工改造后现为一阶状斜坡。

场区内年平均气温17-18.8度，最高气温43度，最低气温-3.8度。

场内地层结构较为简单，基岩为侏罗系中统上沙溪组（J2SZ），斜坡顶路（朝干路外侧陡崖）为一巨厚层状长石石英砂岩，其下以紫红色粉砂质泥岩，泥其滑坡及乐福仓储超市，万鞋服等大型购物场所，虽项目与渝中区解放碑商业中心十分繁荣，但业主到解放碑尚有一段路程，但行走该道路有不够整洁和舒爽的遗憾。

（二）文化教育该项目与29中、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学等教育配套设施相对较近，若能利用专车把与皇冠东和实验中能为业的后顾之忧。

（四）餐饮娱乐项目附近步行几分钟就有丰富多样的餐饮配套，但是如果会所用引进特色餐饮、娱乐休闲等设施，力争让业主产生居家便捷舒适、尊于外贵于内的享受。

另外紧邻项目地块要规建火锅休闲文化长廊，将大大提升项目的人气、附加值与文化SWOT分所开发野开阔、两江美景尽收眼帘。

●地块周边建筑不密集，活动空间较大。

无“钢筋水泥森林”淹没之苦。

●地块悠久的历史文化和浓厚的人文底蕴将提升项目的文化内涵及综合品质。

●项目临江而建，距嘉陵江最近，不会有建筑遮掩，是永恒的“绝版江景”。

（2）项目劣势分析●朝干路目前缺乏公交线路，故出门乘车须步行几分钟，稍显不便。

●项目位于重庆最具号召力的“永远的”渝中，对于具有浓厚“渝中情结”重庆人来讲，具有与生俱来的影响力。

●重庆及渝中区正以有效的房地产促进措施，项目开发环境大好。

●“赏江景、品生活”已成为房地产消费的一种时尚与潮流，面向市场的江景楼盘得到市民的极大认同，东和湾恰逢其时。

成极大的竞争压力。

●千厮门属下半城，其脏、乱、差现象在不少市民心中已产生一定的负面影响。

●政府对渝中区高层住宅密度及容积率等指标要素政策的变化，在投资回报率不变的情况下，会对东和湾的开发带来一定难度。

●项目二期开发涉及30余户拆迁安置，若处理不当会滋生一些不必要的是非。

户,停车宅，具有浓厚的特色文化底蕴，提供星级酒店的物业管理服务，让消费者以尊荣享受的心理感受”。

该项目定位为中高档主要是指价格而言，东和湾在推广时以“高档形象面市，价格为中高档推出”给人以实惠的心理感受。

如果东和湾申请涉外楼盘成功，项目可以定位“渝中区（中）高档的精品国际水岸住宅”。

东和物业集团的大力打造，物业管理引进酒店式服务理念，力图让该项目变为渝中区旧城改造的“示范工程”和“形象工程”，力争获得（仅住的现代高尚住宅社区，其建筑风格必须是经得起时间检验的，楼盘造型经典而又不失个性。

考虑到香格里拉的文化特征，建议项目整个建筑设计应简略、明快、亮丽，尤其在外窗户及“遥目周边的商业配套非常完善，东和湾作为商务中心区的一个高档的高层物业，其功能选择和布局一般考虑在项目会所里。

考虑到东和湾总药店、保健中心。

4、邮政金融等服务系统：不考虑，但提供相关物管服务。

5、文化教育系统：网上图书馆、阅览室。

6、市政服务系统：不考虑，但提供相关合”的原则，强调景观的均好性。

使人与建筑、建筑与环境、人与环境和谐、统一。

4、户型设计东和湾的房型设计应是：房间采光通风良好，明厨、明厕、明卫，明卧；朝向风水等不犯当地风俗大也是项目保值升值的重要因素。

作为重庆商务中心区的中高档物业，其物业管理的定位就显得更加重要。

根据瑞尔特项目组讨论认为，东和湾的物业管理应注重以下五方面：【服务理念】“香实行营倡住文化，引导和谐居家的生活方式。

【智能化物管配合】瑞尔特项目组根据项目的特征，结合目标客户群的购房心态和经济收认为卡三表红外防盗报警系统，瓦斯火警系统，IC门禁系统或指纹密码锁。

3、信息网络系统：紧急广播系统，有线电视通迅系统。

4、家居智能化管理系统：因特网，室内网控系统。

(个.受生活,舒缓自己一直紧绷的神经。

其中不乏不是朝天门区域的常住户口，父母家人,老婆孩子也多不在本地。

这部分群体购房迁来家人,从此在朝天门商圈安家乐业,居家与生意两不误,置业偏好：因生意需要希望就近置业,同时户型面,大,能.,楼盘附加值、物管服务水平。

（3）、企业高级白领：约20%购房目的：工作便捷,居家工作两不误。

客户特征：这部分人士消费能力较强，消费意识超前，容易接受新生事物。

年龄一般在30-45岁之间，学历较高，属于高级知识分子，讲究生活因为平,面的追求,渴望高品质住宅给全家生活带来更大的满足.而”渝中情结、无敌江景”对他们心理有深深的烙印，同时“高性价比”也是他们选择住宅的重要因素.其次，随着住房制度的改革，年轻的政府官员福利分房的机会越来越少，而随着公务员的薪水不断灰色他们或者有因此项,项,物有约5%购房目的：居家、办公客户特征：自由职业人士，如律师、建筑师、证券从业人士、独立策划人、艺术从业人士等，他们工作不受严格的作息时间的影响，思想较为前卫，对精品的东西占有欲特别强，有一定的渐渐有了感情,但因为工作性质或出于对东和湾特有魅力的喜爱或出于公司长期发展的需要,有的由公司购买房产作为员工住宿之用,也有的由部分高级管理人员自己购房居住他们看中了东和湾项目的品质与品味,也认为它有保值升值的潜力,即使买下来做.,特,高,出,.而不盆”，这些人经验丰富,看得准,出手快,对风险与收益的对比认识把握得比较好.他们在买下看好物业之后,一般是将之出租,以租金支付按揭利息,还略有盈余,同时自己又坐等房产升值,当其增值达,就.而东认为东和公司若依照瑞尔特营销推广方案和建筑产品设计建议，可参考瑞尔特提出的建议均价：3600元/平方米（建筑面积，以下同），销售价格范围2800-5200元/平方米。

总体价格策略实行“低/平方化，并与项目倡导的水（江景）文化、建筑文化和居家文化充分融合；力争把东和湾打造成朝天门地区的形象工程尊重传统文化的示范工程，以此全面提升发展商东和物业（集团）公司的品牌形象。

5、营销总体定位,服务营销为推广项目的三条线，充分贯彻到项目的推广和销售的过程和各个环节。

注：项目主题提炼分析、挖掘和营销应用提示，见《东和湾营销主题提炼分析》(一)、文化营销战略●建筑是凝固的音乐,是人类文明与智慧的结发展的角度，认为东和湾不仅应体现文化人文内涵，还应赋予品牌其价值和力量。

●东和湾品牌营销内容支撑：香格里拉美誉度、水文化、皇冠东和花园品牌互动、东和集团品牌积淀等●品牌营销战略经典个案：万科项目（三）、服务营销战略,（重庆）重庆东和湾项目的定位不是在产品种类上的选择，而是重在重庆房地产市场购房置业特征、企业经营和项目开发理念以及项目特色服务方面下功夫。

我们对项目的定位也是基于对重庆市场供给状况的研究和房地产。