易居培训_商业地产的策划与定位_112PPT_XXXX年
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商业地产策划与定位112页(PPT112页)
3
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
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商业地产与住宅地产不同，其价值主要体现在商业价值上，而非居住价值。
商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式，需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响，包括政策、经济、社会等因素，需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产：包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产：包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产：包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产：包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产：包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题
目标市场定位：明确商业地产的目标客户群体，制定相应的营销策略 招商策略：制定招商计划，吸引优质商家入驻，提高商业地产的商业价值 营销策略：制定营销计划，提高商业地产的知名度和美誉度，促进销售和租赁 运营管理：对商业地产进行日常运营管理，包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化：通过对商业地产的运营数据进行分析，不断优化运营策略，提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略：包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设：包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化：包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析：包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧：随着商业地产市场的来自断扩大，竞争也日益激烈，需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化：随着消费者需求的不断变化，商业地产需要不断创新和升级，以满足消费者的 需求。
商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式，需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响，包括政策、经济、社会等因素，需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产：包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产：包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产：包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产：包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产：包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题
目标市场定位：明确商业地产的目标客户群体，制定相应的营销策略 招商策略：制定招商计划，吸引优质商家入驻，提高商业地产的商业价值 营销策略：制定营销计划，提高商业地产的知名度和美誉度，促进销售和租赁 运营管理：对商业地产进行日常运营管理，包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化：通过对商业地产的运营数据进行分析，不断优化运营策略，提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略：包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设：包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化：包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析：包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧：随着商业地产市场的来自断扩大，竞争也日益激烈，需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化：随着消费者需求的不断变化，商业地产需要不断创新和升级，以满足消费者的 需求。
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
商业地产知识培训课件
地块自然现状
要点 我们在定位规划前要将地块的自然状 况细致研究,找出特点特性,定位规划时 要尊重自然规律和传统优势，因地制 宜、因势利导的进行规划，不能千篇 一律机械照搬其他经验
地块自然现状 地面高差
地块自然现状 洼 地 河湖
特别介绍
河北天山集团天津市天山海世界•米立方项目 设立了商业项目组合： 【海世界米立方】+ 【奥特莱斯名品店】+ 【物美1.5万平米旗舰店】+【小站镇旅游文 化】+【米立方版块生态环境优势】
节假日销售不增反降，而餐饮、旅馆等却爆满，销售额大幅增加。 因为周末和节假日学生们都去市中心闹市区大商场去了，大学周边的商场反
而冷清。但是餐饮和旅馆却因周末和节假日学生增多销售额大增。
这样的消费现状，基本上可以确认 以零售业态为主流的大型购物中心 特别是百货类, 放在大学周边未必是 适合的。但是以餐饮为主，尤其是 快餐、休闲餐饮、各种休闲吧、咖 啡、茶吧、啤酒屋、电玩、动漫等。 应该是主流业态。 其经营特点应该是以周末和节假日 为重点消费时段。
商业地产项目前期策划主要内容
1、市场调研分析
1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析
1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析
1.7未来商业预测分析
2、定位分析
2.1战略性总体定位 2.2商业定位
3、规划设计建议
3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计
这些项目客流互补依靠大量的游乐旅游客流 带动奥特莱斯的客群，极其强劲的增强了奥 特莱斯商业的消费
交通现状 例如：某项目在定位时研究同商圈的对手竞争，在研究了到达本项目的交通 路径、节点后发现自己比竞争对手有优势，因此就调整了以前的定位认识。
—培训商业地产定位与策划2251287339
核心商圈最时尚的潮流基地
寻
……
潮楼
18
第二层剖析：地块最适合做什么？
与
陈
仁
地块与城市的关系
科
一
起 探
地块与区域的关系
寻
……
地块与市场的关系
地块与周边环境的关系
地块地形与技术指标
19
与
陈 仁
地块与城市的关系
科
一
城市的战略定位
起探寻来自城市的总体规划……
城市的经济结构
城市的历史文化
20
地块与区域的关系
科
一
起
探
没有赋予项目准确的定位
寻
……
怎样做到准确定位呢？
5
与 定位需要解决的几个基本问题——
陈
仁 科
市场缺什么？
一
起
探 寻
地块最适合做什么？
……
地理位置最适合做什么？
你，想做什么？
6
第一层剖析:
与
陈
仁
科
从商业形态来看……
一
起 探
从商业业态来看……
……
寻
市场缺
从商业层次来看……
什么
从消费潜在需求来看……
一
起
入地下，这除了项目定位、业态组合准确外，在建筑形式、
探
寻
标志识别、入口处理、交通导线、装修风格等都必须有独
特的个性。
……
但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多 的设计和处理。
46
与 切入点7——
陈
仁
科
一 起
天河城人防商业由南北两端组成，现南段已开始招
探 寻
商。
……
商业地产策划与定位ppt
• 传统的商业 • 城市购物中心 • 购物中心的郊区化 • 商业步行街 • 街区式商业 • 主题或专业市场 • 住宅和办公楼底商
-
12
商业地产的几种形态
• 城市购物中心（万达商业广场） • 郊区购物中心（SM） • 街区式商业(大宁国际广场） • 商业步行街（无锡崇安寺步行街） • 主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街） • 社区商业（北京的方庄、望京） • 专业市场（东方家园、红星美凯龙） • 改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄
点，可有缺点就完了 商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程
• 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反
而会慢慢淡化
-
6
商业地产的特殊性
• 作为生产资料的商业物业
买、卖、租、经营，持续性的推广
• 运营管理的重要性
如SOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好 厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题
巷子）
-
13
商业地产的几种形态
创新的商业模式：
旅游休闲模式 Outlets模式 观光农业发展模式
-
14
案例分析
上海大宁国际商城
Channel1
万达商业广场 上海新天地 成都宽窄巷子
-
15
商业定位与策划
-
1
第一节
商业地产的定位与思考
-
2
问题与思考
开发商业地产最重要的是什么？
地段 交通 人口 经济 竞争
商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地 段是静态的，定位是动态的！
-
3
问题与思考
什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
房地产企业楼盘商业定位报告培训讲座PPT课程教育资料
商业市场分析 》集中商业情况：大型商业井喷式开发
项目
（总㎡建面） 开发体量 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上，百花齐放。樱花、桃花、迎春花……应有尽有，美不胜收。红的似火，粉的像霞，白的如棉，黄的如金……它们亭亭玉立，你不让我，我不让你，一朵朵都摆出了最美丽的姿态。真是百花争艳！
XX商务产业园 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上， 百花齐 放。樱 花、桃 花、迎 春花… …应有 尽有， 美不胜 收。红 的似火 ，粉的 像霞， 白的如 棉，黄 的如金 ……它 们亭亭 玉立， 你不让 我，我 不让你 ，一朵 朵都摆 出了最 美丽的 姿态。 真是百 花争艳 ！
1181.56
/
2028.8
2049.12
/
1113.16 1113.16
三层 /
1527.98 1181.56 2049.12
/
总层数 32层 28层 30层 32层 17层
交房时间 20XX年10月
20XX年中旬
20XX年年底 20XX年中旬
商业总面积：17505.29㎡
全部为高层底商，除一层划分为20-180㎡不等商铺以外，2-3层都是大空间商业，受进出口、柱体、结构的限制， 无法自由分割，2-3层面积均在1000平方以上，柱体较多，商铺利用率低。 交付时间在20XX年中旬以后，社区商业以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为 载体，一期未交房，目前商业价值实现度低。
商铺面积汇总表
位置
一层
二层
/
922.22
776.61
A段 1133.98 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上，百花齐放。樱花、桃花、迎春花……应有尽有，美不胜收。红的似火，粉的像霞，白的如棉，黄的如金……它们亭亭玉立，你不让我，我不让你，一朵朵都摆出了最美丽的姿态。真是百花争艳！
商业地产最全面的定位业态规划招商管理完整版PPT课件
成独立行业
狭义商业地产：
限于从事各类批发 零售展示销售以及 办公等形式的商业 形态物业，近年也 有将酒店划入到狭 义商业地产范畴
2019/9/12
广义商业地产：
除了功能上提供居 住生活使用的住宅 房地产以外的一切 用于生产服务经营 而产生投资回报效 益的房地产类别
4
中国商业地产的主要形态
2019/9/12
概念策划 初步市场调查 市场摸查 商业目标 深度市场调研 评估定位
详细规划 业态组合
动线设计 建筑规划
2019/9/12
16
商业概念、目标、模型
商业概念
投资的动机？ 为什么投资？
2019/9/12
商业目标
投资回报方向 投资回报计划
商业模型
选择回报模式 决定模型构成
17
理性往往来源于感性
商业地 产项目 的诞生
运营是持续经营的手段 运营是持续经营的模式 持续经营可获稳定回报 持续经营可获高额增值
8
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
9
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
消费者 而言： 使用价 值到高 附加值
不同地域
• 考虑地域气候 •考虑地域传统
不同民俗
•民族特性 •风俗习惯
不同文化
• 不用地区文化 •东西方文化
不同层次
• 不同年龄层 •不同性别教育
2019/9/12
39
商业规划的误区
容易和一般的策划工 A 作混淆
商业地产策划案ppt
商业地产策划案PPT第一步：明确目标在商业地产策划案PPT中，首先要明确项目的目标。
这包括确定项目的性质，例如是购物中心、写字楼还是酒店等，并明确项目的规模、位置和预期的运营模式。
同时，也要明确项目的目标市场和目标客群，以及预期的投资回报率和盈利能力。
第二步：市场调研与分析在商业地产策划案PPT中，市场调研与分析是关键步骤。
需要对目标市场进行深入调查，了解该市场的规模、竞争情况、消费习惯、人口结构等。
同时，还需要进行竞争对手分析，研究竞争对手的产品特点、定价策略以及市场占有率等信息，以便为项目定位和市场营销策略提供依据。
第三步：项目定位与规划根据市场调研的结果，商业地产策划案PPT需要进行项目的定位与规划。
项目定位包括确定项目的主题、定位以及核心竞争力，以便与竞争对手形成差异化。
项目规划则包括项目的总体布局、建筑设计、商业配套设施、交通规划等方面的内容，以确保项目能够满足目标市场的需求并提供良好的用户体验。
第四步：经济可行性分析商业地产策划案PPT中，经济可行性分析是不可或缺的一步。
需要对项目的投资成本、运营成本以及预期收入进行详细的分析，以评估项目的盈利能力和投资回报率。
同时，还需要考虑项目的风险因素，例如市场波动、政策风险等，以便制定相应的风险管理措施。
第五步：营销策略与推广商业地产策划案PPT中，营销策略与推广是项目成功的关键。
需要制定全面的市场营销策略，包括产品定位、定价策略、渠道选择、促销活动等。
同时，还需要设计有效的推广计划，利用各种渠道进行宣传和推广，吸引目标客群的关注和参与，提升项目的知名度和美誉度。
第六步：项目管理与运营商业地产策划案PPT中，项目管理与运营是保证项目顺利进行和持续盈利的重要环节。
需要制定详细的项目管理计划，包括项目组织结构、工作流程、资源配置等。
同时，还需要制定有效的运营管理方案，包括租赁管理、设备维护、客户服务等，以确保项目能够持续运营并提供优质的服务和体验。
房地产销售培训之商业地产培训(ppt 41页)
C、城郊购物中心Super-regional shopping center 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。
D、厂家直销中心Factory outlets center 由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业 品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的 零售业态。
4、购物中心建筑特征
商业空间步行化 商业空间室内化 公共空间社会化
5、购物中心定位要素
定位 [ 定位基础：自身条件分析、市场发展经验、城市规划条件]
[ 定位依据：消费者需求、区域商业设施及商业资源供应状况]
A、市场环境定位：项目可进入市场环境的判断
综合 专业 市场
例如：
周边缺乏综合、专业市场环境，现有市场经营一般
购物中心的车流交通 车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组 织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
6、购物中心规划及设计要点
平面规划
平面设计
A、平面设计的内容是确定步行街形态，确 定承租户单元的布局和面积大小，为所有 承租户提供一个互利互惠的机会，最大限 度为每个承租户带来穿行人流，提供最多 的购物机会。 B、柱距与单元面宽有直接关系：大商店面 宽，8，９，１4，１6， ２４。柱子不宜 落在店面线上。根据经验进深一般在8—14 米比较合适。如果开间方向的柱距是8米 (9,14,16 ,24)，那么进深可以是 2×6,3×6，4×6。9米柱距是ＭＡＬＬ开 发比较常用的选择，对于面积分割以及降 低施工成功有益。 C、平面设计的结构形状一定要规整、简单， 不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积 太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而 且有利于未来经营，方便人流对不同业态 不同区域的识别，可以通过外立面装修和 顶部造型，美化整个的外形。
D、厂家直销中心Factory outlets center 由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业 品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的 零售业态。
4、购物中心建筑特征
商业空间步行化 商业空间室内化 公共空间社会化
5、购物中心定位要素
定位 [ 定位基础：自身条件分析、市场发展经验、城市规划条件]
[ 定位依据：消费者需求、区域商业设施及商业资源供应状况]
A、市场环境定位：项目可进入市场环境的判断
综合 专业 市场
例如：
周边缺乏综合、专业市场环境，现有市场经营一般
购物中心的车流交通 车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组 织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
6、购物中心规划及设计要点
平面规划
平面设计
A、平面设计的内容是确定步行街形态，确 定承租户单元的布局和面积大小，为所有 承租户提供一个互利互惠的机会，最大限 度为每个承租户带来穿行人流，提供最多 的购物机会。 B、柱距与单元面宽有直接关系：大商店面 宽，8，９，１4，１6， ２４。柱子不宜 落在店面线上。根据经验进深一般在8—14 米比较合适。如果开间方向的柱距是8米 (9,14,16 ,24)，那么进深可以是 2×6,3×6，4×6。9米柱距是ＭＡＬＬ开 发比较常用的选择，对于面积分割以及降 低施工成功有益。 C、平面设计的结构形状一定要规整、简单， 不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积 太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而 且有利于未来经营，方便人流对不同业态 不同区域的识别，可以通过外立面装修和 顶部造型，美化整个的外形。
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科
一
起
探
没有赋予项目准确的定位
寻
……
怎样做到准确定位呢？
5
与 定位需要解决的几个基本问题——
陈
仁 科
市场缺什么？
一
起
探 寻
地块最适合做什么？
……
地理位置最适合做什么？
你，想做什么？
6
第一层剖析:
与
陈
仁
科
从商业形态来看……
一
起 探
从商业业态来看……
……
寻
市场缺
从商业层次来看……
什么
从消费潜在需求来看……
商业地产的策划与定位
陈仁科老师 2010.4
1
与
商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发
陈
仁
周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。
科
一
起
探
从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有
寻
多少项目是真正成功的呢？
……
原因可能很多……
2
与
不成功的原因可能是——
陈
仁
因为地段不好
科
一 起
因为消费者消费实力低
核心商圈最时尚的潮流基地
寻
……
潮楼
18
第二层剖析：地块最适合做什么？
与
陈
仁
地块与城市的关系
科
一
起 探
地块与区域的关系
寻
……
地块与市场的关系
地块与周边环境的关系
地块地形与技术指标
19
与
陈 仁
地块与城市的关系
科
一
城市的战略定位
起
探
寻
城市的总体规划
……
城市的经济结构
城市的历史文化
20
地块与区域的关系
一
起 探
——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主
寻
——各个层次的规模、比例
……
——各层次商业的发展趋势怎样
……
10
从消费潜在需求看，看什么？
与
陈
仁
——消费者的需求真的都被满足了？
科
一 起
——为什么有的消费者去外地购物？
探
寻
——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？
……
——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？
与
陈 仁
区域在城市中的地位
科
一 起
区域的总体规划
探
寻
区域的市政配套
……
区域的交通网络
区域的经济特点
区域的人口特征
21
与
地块与市场的关系
陈
仁
科 一
房地产现状，开发量、租售总量
起
探
寻
房地产发展趋势
……
消费者特征
消费者习惯
22
与 陈 仁
地 块
科 一 起
与 周
探
边
寻
环
……
境
的
关
系
地块周边的自然环境 地块周边的市政配套 地块周边的竞争对手 地块周边的交通网络
13
……
与 陈 仁 科 一 起 探 寻
14
以洪客隆百货为代表的大型购物中心，以洪客隆商业街、
抱石步行街为代表的商业步行街，以东方巴黎家居广场为代
与
表的大型专业市场，以国美电器为代表的主题式商城和以新
陈
仁
一佳为代表的超市……表明新余市商业物业多业态并存、竞
科 一
争惨烈。
起
探 市调
几个主要项目商业面积之和竟达36.8万㎡，加上
一 起
交通网络的分布？
探
寻
人流动向如何？
……
商气怎样走向？
相邻建筑的影响？
……
40
案例三：广州人防商业项目
与 切入点1——
陈
仁
科
项目位于天河的核心商圈,向来是以相对高档次商品为消费
一
起
概念的，地下城防能否延续这种高档次消费概念。
探
寻
广州的地下城防商业如流行前线、康王城、五月花、动漫
……
星城等却都不是高档消费。
寻
发现 规模较小的商场及零散分布的街铺，估计新余市的商
……
业面积将达到50万㎡之巨，而新余市区人口仅为40万，
市区人口与商业面积之比为1：1.25，世界上最繁华的
商业城市——东京，这个比例才为1：1.7，香港为1：
1.3，供应严重饱和！
15
与
陈
仁 科
面对如此激烈竞争的
一
起 探
市场、面对如此饱和的市场，
30
与
八点思考解密该项目开发，之一
陈
仁
科 一
项目原以商业为主。住宅仅占44780㎡，商业为59900
起 探
㎡，总建104680㎡，容积率1.6。现在地价翻倍，那么，容
寻
积率必然提高，这就提出一个问题：
……
现在项目是以商业为主，还是以住宅为主？
31
八点思考解密该项目开发，之二
与
陈
仁 科
如果以住宅为主，过多商业面积必然出现两个问题：
37
八点思考解密该项目开发，之八
与 陈
项目商业面积如何分配，直接关系到项目的招商、销售、
仁
营运等系列问题。
科
一
大型超市是必要的，而品牌商家是很难进驻县城一级的。那
起 探
么不招品牌，对项目的带动作用又有多大呢？
寻
其它的商业（主要是指临街商铺）的业态到底以什么为主。
……
如果整体商业面积过大，仅靠服装等常规商业业态是难以满足
一
起 探
商业面积越大，其收益越高。
寻
商业面积越大，销售当然越难。
……
销售不出去，对开发商的资金压力将越大。
那么，到底建多少商业面积最合适呢？
34
八点思考解密该项目开发，之五
与
陈
仁
目前分宜的住宅市场比较好，但整体价格不高，在土地成
科 一
本增加了一倍的前提下，如果仍按现在的住宅价格销售，开发
起 探
商的收益就没有想象中的大。而要提高住宅价格，要看整体市
的。
商业面积不宜过大。商圈的建立都是需要经过漫长的时间 积累达到的。如果在短时间不能完成80％的招商，肯定会对项 目的整体销售产生影响，而想在项目开售时以这么大面积的商 业招商，其难度可想而知。
38
与
从以上八点思考方向去展开深入的研究，并逐一找到思
陈
考的结果，那么就能清晰的洞察到本项目的定位方向、精准
建筑层数
天工大道东侧、东山路北侧 商住
13998.2㎡＋14330.2 ㎡ 不大于1.6
不超过26.5％ 西地块：4层 东地块：17层
28
……
与 陈 仁 科 一 起 探 寻
地块现状
29
与 陈
面对这样一个项目
仁
科 一
大家觉得该如何入手呢？
起
探
寻
在对城市、对地块都有了一定的了解之
……
后，我们一起来层层剖析这个项目吧！
一
起
探
1. 本县城商业经济并不十分发达。城中几条商业街以
寻
国内二、三线服装品牌为主，且品牌数不多。
……
2. 分宜离新余市仅半小时路程，且交通非常便利。较高 和较集中的消费一般会选择新余。
3. 县城成熟的老商圈商业不够发达，那么新区商业又怎 能快速形成呢？
33
与
八点思考解密该项目开发，之四
陈
仁
科
项目的商业面积。
仁
科
的制定出项目的规划原则，并为之后的推广、销售工作做好
一 起
铺垫！
探
寻
有必要说明一点，我们不是专业的规划设计院，很多发
……
展商要求我们出图纸、做设计，这些我们是没法做到的。我
们通过研究，提供的是规划设计的指导原则和其中的关键、
核心的问题！
39
第三层剖析:地理位置适合做什么？
与
陈
仁 科
位于商圈中，还是商圈外？
起 探
总面积1389平方公里，总人口30.98万，其中城区面积
寻
8.8平方公里，城区常住人口6.2万。
……
矿产资源丰富。
工业基础扎实。 连续两年被授予“全省综合经济发展先进县”。
26
……
与 陈 仁 科 一 起 探 寻
27
与
陈 仁
地
土地位置
科 一
块
土地性质
起 探
基
土地面积
寻
础
容积率
……
数
建筑密度
据
……
住宅底商
8
从商业业态看，看什么？
与
——有哪些商业业态
陈
仁 科
——各类商业业态的规模、比例
一
休闲
起
——各类商业业态的经营现状
探
寻
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
……
——各类商业业态的进货渠道
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品
9
与
从商业层次看，看什么？
陈
仁
科
——市场上是否各个层次的商业都有
——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？
……
11
从商业格局看，看什么？
与 陈
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？
仁
——各个商圈的相对位置、距离
科
一
—圈是自然形成的吗
寻
——政府层面对商业的布局规划