知名房企集团：成本管理手册干货

https://mp.weixin.qq.eom/s/JhF_dFi8sxNrxa_8PoDIYw1/34知名房企集团：成本管理手册目录第一章:总则（一） 编制目的及意义 （二） 编制依据 （三） 适用范围 （四） 适用条件 （五） 职责第二章：知名房企成本限额 （一） 成本限额的概念 （二） 成本限额的途径（三） 成本限额控制的最有效阶段 （四） 成本限额的评判机制和标准 （五） 成本限额的实施流程 第三章：（拿地）规划篇 第一节拿地版强排指标 （一） 项目收益基准值 （二） 强排指标表第二节分级配置标准（星级标准）（一） 知名房企股份产品分级配置标准1 （二） 知名房企股份产品分级配置标准2 （三） 知名房企股份产品分级配置标准3 第三节标准费用限额指标 （一） 标准成本范围 （二） 设计费用限额 （三） 变更率限额（四） 工程监理、咨询及物业费用限额 （五） 营销费用及管理费用标准 （六） 预备费预留标准 第四章：建筑篇第一节建筑设计限额指标（一） 建筑业态划分/层高限额 （二） 赠送面积系数 （三） 使用面积系数 （四） 体型系数 （五） 外立面率 （六） 窗地比 （七） 栏杆（八）地下车库层数、层高及覆土高度 （九）地下单车位面积（十）小区及车库出入口数量 （十一）设备房面积（十二）铝合金门窗限额 （十三）GRC/EPS 限额 第二节结构设计限额指标8 （一） 地上结构设计限额指柱 （二） 地下结构设计限额指标https://mp.weixin.qq.eom/s/JhF_dFi8sxNrxa_8PoDIYw2/34第一章:总则（一）编制目的及意义本手册旨在进一步规范住宅设计限额指标（以下简称“限额指标”）和住宅产品配置 标准分级（以下简称“分级标准”）的运用 及管理；推进公司成本管理作业的标准化， 设置合理的设计管控要素，挖掘成本控制的重点，符合公司成本管理标准化，并为统一 设计限额指标、成本控制目标的编制及审核、 过程成本管理工作的开展及结果评定工作， 提供参照依据。

（二） 编制依据本手册以知名房企集团标准化单体设计、构造做法及已开发产品业态为基础，对应产品配置标准，通过分析我司在建项目施工图预算成本指标、结合当前的人工材料机械市场价格水平并考虑上浮风险因素、充分运用战略釆购或集中采购成果和可推广的成本优化实例、 在与同行业的成本指标综合对比后，制定适合于我司的V1.0标准成本指标。

本手册中所涉及的建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》全国统一计算规则（特别注明除外） （三） 适用范围适用于知名房企集团所属的所有项目立项及项目设计、实施阶段的产品设计限额与成本限额。

（四） 适用条件本手册中提到的成本指标、限额指标、配置标准等均为上限，是指导项目立项、设计限额和方案评审的重要依据，所有指标均不得超本指引数据执行。

若执行标准化产品的超出限额指标的，按标准化产品执行，后期进行标准化产品优化或修正限额指标。

若当地规范强制要求与本限额手册有冲突时，按规范最低值。

（五）职责集团成本职能部门：负责成本限额编制修订, 监督并统计限额成本执行情况。

集团定位、设计职能部门：配合制定及修订与设计相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。

集团营销职能部门：配合制定及修与营销相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。

集团财务职能部门：配合制定及修订与财务相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。

集团投资发展职能部门：配合制定及修订与投资发展相关的限额指标，履行相应管理职责。

集团精装职能部门：配合制定及修订与精装相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。

区域成本职能部门: 从项目立项到竣工交付全过程，严格按成本限额控制项目成本，对执行情况进行监督、检查及纠偏，及时将执行情况反馈给集团成本管理部。

区域相关职能部门：严格执行成本限额，在限额范围内开展相关工作第二章：知名房企成本限额（一）成本限额的概念是为保证项目成果的经济性而制定的，是进行设计阶段（含方案阶段）相关技术经济指标控制、目标成本测算、施工过程成本管控的上限值。

成本限额按性质可以分为造价限额和指标限额；按内容可分为投资限额、设计限额、费用限额和施工限额。

（二）成本限额的途径成本限额途径有两类（1）要求设计满足合理的造价指标（即“限价）:即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位调整来达到限额投资。

如平米造价、总投资额。

（2）要求设计满足经济性技术指标（即限量）:即为保证设计成果的经济性而制定的https://mp.weixin.qq.eom/s/JhF_dFi8sxNrxa_8PoDIYw 3/34技术上不应突破的限制值，即节材。

如建筑结构钢筋含量、税含量、平均车位面积（三）成本限额控制的最有效阶段“二八定理"：项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内80%的费用；规划和初步设计阶段决定了工程投资的80%,而施工图和后期工程管理只能决定工程投资的20%份额。

所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。

（四）成本限额的评判机制和标准1、成本职能部门，负责审核项目提交的各项参数是否满足成本限额要求，指导限额指标的执行。

2、评判提交的参数应以本限额控制体系所列的指标为标准，如果各项参数在控制指标的范围内则可执行，如果超出控制指标，则进行成本优化策划。

第三章：（拿地）规划篇第一节：拿地版强排指标强排就是最高盈利强度排布建筑总图，目的是寻找到税后利润最大化的建筑业态组合。

要求如下：1、满足当地规划部分及土地出让方所要求的条件（日照、面积、退界）2、满足经济测算所必需的其他指标。

3、提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。

4、对于“地王”类项目，规划和产品设计由售价“倒逼”，着手高溢价产品设计，不能直接使用“行货”。

5、项目获取原则上必须达到项目收益基准值要求，才具备项目业项和投委会上会条件（一）项目收益基准值第二节：分级配置标准（星级标准）1各区域\城市公司营销部、定位部结合新项目，通过前期市场调研策划，由定位部汇集营销部、设计部和成本部门意见，在拿地可研阶段确定项目星级标准、明确各业态产品的配置选型，原则上后期各阶段不得突破拿地阶段的分级档次及对应的成本标准。

在项目设计、施工过程中，配置标准的调整必须事先通过授权流程的审批后才予实施，其中降低配置标准的必须通过集团研发设计、营销等部门的审批，提高配置标准的必须通过集团成本管理、全面预算部门的审批。

本住宅产品分级配置标准中各区域参考成本数据的主要材料价格为制定本标准的当期市场价格，所有成本数据仅作为测算阶段及方案设计参考，本标准不得作为部品部件的实际采购和工程发包的指导价。

本住宅限额成本标准具备强制性，为各项目成本管控的上限，要求各子公司、各专业职能部门在目标成本测算制订、项目定位、产品设计以及招釆施工等各环节中均不得突破本限额标准。

对于出现专项指标超限额情况的，各公司应首先进行设计或招采优化，对于优化后仍不能满足限额标准要求的，应在实施前向集团设计中心和成本管理部进行汇报，并经集团审批同意后才予以实施。

知名房企股份标准化产品分级配置标准共分为三星与【城市系、翡翠系、TOP系列】（具体分级配置标准见下表）星级标准运用（一）知名房企股份产品分级配置标准1★:适用于首置（刚需）房，部分配置标https://mp.weixin.qq.eom/s/JhF_dFi8sxNrxa_8PoDIYw 6/34准需提档升级需进行投入产出分析（二）知名房企股份产品分级配置标准2★:适用于首改房，部分配置标准需提档升级需进行投入产出分析。

（三）知名房企股份产品分级配置标准3★:适用于再改房，部分配置标准需提档升级需进行投入产出分析置业类型释义：①首置房：就是刚需房，是相对于弹性需求而言，置业者为迫切解决基本居住问题，以自住为首要条件。

项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%②首改房：为改善居住环境，首次换房的改善性置业。

项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140% （含80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%o③再改房：就是就二次的改善性置业。

项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%^200% （含140%）的项目,且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%。

产品分类标准成本第三节：标准费用限额指标（二）设计费用限额1、建筑设计费https://mp.weixin.qq.eom/s/JhF_dFi8sxNrxa_8PoDIYw 9/342、景观设计费（四）工程监理、咨询及物业费用限额1、工程监理费第一节：建筑设计限额指标（三）使用面积系数使用面积系数（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的套内面积㎡÷地上建筑单（四）体型系数（五）外立面率（六）窗地比窗地比指标（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的洞口门窗面积（非玻璃门窗除外）m2 ÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积m2。

（分子分母不包含住宅下裙楼的门（七）栏杆栏杆栏杆指标（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的栏杆长度m÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

（分子分母不包含住宅下裙楼的栏杆及其规划建筑面积）（八）地下车库层数、层高及覆土高度（九）地下单车位面积地下单车位面积=【所有地下室面积-（塔楼投影面积+住宅地下功能区域+规划要求自行（十一）设备房面积（十二）铝合金门窗限额（十三）GRC/EPC限额第二节结构设计限额指标住宅结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照经济性最优的原则进行结构设计，由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均根据项目建设地点的设防烈度、基本风压及建筑高度等条件确定，以“结构面积”为基数结构面积，即建筑物内墙体、柱、楼板等建筑结构所占的面积。

S2为S1中不计计容建筑面积或者计算一半计容建筑面积的赠送面积，如S1中如按全部面积计算，则S2 不累加计算。

结构面积 S=S1+S2+S3+S4：S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的外挑阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入；小于2. 2米层高的全部楼板面积计入；凹阳台、赠送地下室应全部计入；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。

S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=开洞所预留的“赠送面积https://mp.weixin.qq.eom/s/JhF_dFi8sxNrxa_8PoDIYw 16/34。