海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷
2015年上半年海南省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试题
2015年上半年海南省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。
A：29．28万元B：30万元C：28．57万元D：28．5万元E：工业用地的监测点评估价格2、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理__。
A．续期注册B．初始注册C．撤销注册D．变更注册3、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。
A．不受该抵押权影响B．应当解除C．没有效力D．不得对抗抵押权4、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为260m2，则该大厅的建筑面积为__m2。
A．780B．520C．1040D．2605、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。
A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行6、对承包商而言，在__的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。
A．开工前对工程内容尚不十分清楚B．没有施工图就开工C．设计图纸和技术说明书相当详细D．有施工图但对工程的某些条件尚不清楚7、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A：商品交易B：互助合作C：平均分配D：共同承担E：执行层的组织协调8、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A．总工程量B．实测工程量C．工程量清单D．最终工程量9、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。
2015年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版
2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。
该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。
某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。
甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
2015年海南房地产半年报
-0.02%
1.00% 0.50% 0.00% -0.50%
11月末
12月末 环比
2015年2月末
3月末
4月末
5月末
待售面积(万㎡）
9
开发商拿地
少：企业拿地动能不足，态度谨慎、供求减少
2015年上半年全国300城市土地市场成交情况
城市类别 指标 绝对量 同比 绝对量 同比 绝对量 同比 绝对量 同比 供应面积 （万㎡） 47372 成交面积 成交金额（亿 楼面均价（元 （万㎡） 元） /㎡） 33362 7835 1269 溢价率 10% 下降2% 17% 下降16% 10% 上涨1% 5% 下降2%
2015年海南市场半年报
旅游地产全程服务机构
上半年全国房地产市场宏观大环境
The national real estate market in the first half year
01
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完成情况
万科地产 恒大地产 绿地集团 保利地产 中海地产 万达集团 碧桂园 华润置地 世贸地产 融创中国 华夏幸福 绿城中国 龙湖地产 富力地产 招商地产 金地集团 雅居乐 保利置业 远洋地产 首开股份
—— 58.00% 29.50% 47.00% 48.00% —— 40.00% 47.00% 44.00% 46.00% 49.00% 50.00% 40.00% 36.00% 34.00% —— 42.00% 56.00% 32.00% 42.00% ——
2015年上半年 排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 合计
2015年海南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试试卷
2015年海南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是物业管理最主要的特点。
A：社会化B：专业化C：市场化D：综合化E：执行层的组织协调2、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。
A：有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容B：有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段C：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等D：目前对国有土地全部实行有偿使用E：房地产估价机构必须加盖公章3、在高浓度环境中滞留1～2h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。
A：一氧化碳B：碳氢化合物C：硫氧化物D：氮氧化物E：执行层的组织协调4、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。
A．560B．700C．437.5D．2805、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。
A．直接资本化法和报酬资本化法B．直接资本化法和收益乘数法C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法D．收益乘数法和报酬资本化法6、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。
A．40B．45C．48D．507、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。
A：8.8％B：10％C：18％D：18.6％E：工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。
2015年海南省南海房地产市场分析报告_14页,
“经典资料，WORD文档，可下载修改”1 / 17目录2011年南海房地产市场分析报告 (1)第一部分南海市场简析 (3)一、产品形态 (3)二、市场供需 (4)1、市场供给 (4)2、市场需求 (5)三、价格趋势 (6)四、户型需求 (7)1、多层产品户型需求 (7)2、高层产品户型需求 (7)3、别墅产品户型需求 (8)第二部分区域内重点项目解析 (9)一、已售项目 (9)江南城 (9)二、待售项目 (12)1、海尔.原乡37° (12)2、华夏孔雀湾 (13)第三部分综合总结 (14)差异化发展路线 (14)差异化的产品，统一的价格 (14)2011年，国家为巩固楼市调控成果，全面升级调控力度，综合2 / 17运用行政、经济手段，对房地产市场进行了全方位、大力度、立体式的调控。
限购、限价、加息、差别化信贷等政策相继出台，以防止市场过热，促使房价合理回归。
在这样一个调控政策日趋严厉、调控措施落实到位的整体背景下，南海区域内的房地产市场亦受到了较大的影响，为此我部对南海市场以及周边竞品项目进行了全面的调研、分析，具体情况汇报如下：第一部分南海市场简析2011年，虽然南海市场并没有出台相关楼市的调控政策，但受全国市场气氛影响，整体市场热度同比下降幅度较大。
年度内五·一黄金周时至十·一黄金周期间，南海房地产市场整体成交趋势走高，价格上浮幅度较大，销售业绩达到2011年成交曲线的峰值。
下面我部将从产品形态、市场供需、热销户型以及价格趋势这四大方面对南海市场进行着重分析：一、产品形态南海新区房地产市场的建筑形态主要体现为洋房类产品；其次为别墅类产品，由于随着宝安、光耀等主做打墅产品的知名企业陆续入驻，别墅市场得到了很大的补充和丰富，占总比例的19%；高层、小高层产品较少，主要以普通住宅为主，公寓类产品为辅，共占总比例的16%。
3 / 17各项目产品组合可分为以下3种：低层+多层+小高层+高层，代表项目：本案；多层+小高层+高层，代表项目：碧海云居尚品；低层+多层，代表项目：江南城。
2015年海南省房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的常用方法试题
2015年海南省房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的常用方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。
A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.372、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格3、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。
A．前期考核B．开发C．建设D．使用4、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。
(2008年试题) A：由国家无偿收回B：自动续期C：应于届满前6个月申请续期D：应于届满前1年申请续期E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。
A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的6、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格7、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
海南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范模拟试题
海南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。
A．建设部B．国家文物局C．国务院、建设部D．建设部、国家文物局2、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。
A．低于B．等于C．高于D．无关联3、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。
A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年E：工业用地的监测点评估价格4、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，__。
A．通过委托评估确定B．依照合同办理C．遵循惯例处理D．不予支付5、下列不属于我国信托机构开办的业务是。
A：信托业务B：委托业务C：代营业务D：外汇业务E：执行层的组织协调6、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。
A．超出了估价机构业务范围的估价业务B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D．承接后出现很大执业风险的估价业务7、路线价法估价的第二个步骤应为__。
A．设定标准深度B．求取路线价C．编制深度百分率表D．划分路线价区段8、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。
A．集体经济组织B．国家C．建设单位D．使用单位9、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。
2015年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的含义试题
2015年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的含义试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。
A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%2、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法3、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。
A．获取房地产当期收益B．获取房地产未来收益C．直接从事房地产开发经营活动D．间接参与房地产开发经营活动4、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地增值税适用税率为。
A：B：20％C：30％D：40％E：执行层的组织协调5、房地产泡沫产生的基础是__。
A．投机需求膨胀B．金融机构过度放贷C．房地产市场中的过度开发D．土地资源的稀缺性6、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。
A：5377.78B：6277.78C：6722.22D：7847.22E：借款合同8、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
2015年海南省房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷
2015年海南省房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
A：国内生产总值B：国民生产总值C：国内生产净值D：国民收入E：执行层的组织协调2、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。
A：2025B：2250C：2700D：3000E：工业用地的监测点评估价格3、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。
A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证4、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。
A．沉降缝B．伸缩缝C．温度缝D．防震缝5、办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资以上的证明。
A：50％B：25％C：20％D：15％E：执行层的组织协调6、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。
A．比较B．收益现金流C．利率D．政策7、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。
该幢写字楼的销售利润率为。
A：7.90％B：11.08％C：11.83％D：13.73％E：工业用地的监测点评估价格8、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。
2015年上半年海南省房地产估价师《房地产估价理论与方法》基础班课程开通考试试题
2015年上半年海南省房地产估价师《房地产估价理论与方法》基础班课程开通考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。
A．MBBB．MPTC．CMOD．MSS2、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法3、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。
A．个人所有的居住房屋及院落用地B．免税单位职工家属的宿舍用地C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地4、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。
A：项目风险越大，风险等级系数值越大B：贷款期限越长，期限系数值越小C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低E：借款合同5、契据登记制度的理论基础是__。
A．对抗要件主义B．成立要件主义C．产权登记制D．托伦斯登记制6、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。
A．自身支付能力B．拥有物业后所能获取的预期收益大小C．市场供求状况D．区域因素7、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。
A．12%B．20%C．24%D．30%8、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。
若改为直接比较判定；将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7%C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9339、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
2015年海南商品房市场报告
中弘股份
功能布局划分为八个组团，即超星级酒店及办公匙、唱业朋务匙、文娱剧院匙、 渤艇俱乐部休闲匙、公共休闲景观匙、旅渤别墅匙、公共朋务配套匙和产权式
酒店匙。
海协中汇 宏基
人巟岛将投资28亿修建108城、高300多米癿七星级酒店海口千禧酒店。
海协国际 会展中心
25万吨级邮轮母渣及配套设斲、国际渤艇会及配套设斲、克税唱业匙、水上运 劢基地、涉外娱乐朋务匙等，将逐步建设成为大西协匙域国际邮轮母渣及丐界 海航地产
数据来源： 海南省统计局
【房地产市场特征】
“市场万象，多元竞争。”是2015年海南旅游地产市场第一大特征。
旅游需求多元化： 成因：现阶段宠群需求多元化，卍纯依靠自然资源为核心癿旅渤
引擎吸引力丌足，于协、环渤海、长三角等板块挤卑海协市场 。 影响：需求空间引导政府及企业加大创新及开发力度，旅渤产品 迚一步多元化。
/
桥梁斲巟 填岛完成 填岛完成 填岛完成 建设中 建设中 填岛完成 填岛完成
48.94
建设完成后将主要用亍旅渤项目开发建设，包括亐星级度假酒店、度假公寓、 海景别墅、主题公园、海上旅渤码头等。
/
建设中
万宁 融创日月岛
99.51
觃划有高星级酒店、水上乐园、风情唱业街、沙滩娱乐部、冲浪及海钓俱乐部 融创、协 填岛完成做
肿瘤匚院配套 美安新药谷
/
觃划具有养老养生功能癿综吅型疗养社匙
4200亩
这是继十年前建设海口“药谷”以来又一推 劢匚疗健康产业发展丼措
熙康于舍颐仁三甲匚院 500亩 澄迈
以健康管理（康复、预防管理等）为主题， 集精品度假酒店、养生度假、健康体检、康 复疗养、健康饮食、会议朋务、进秳匚疗、
绿色就匚为一体。
海南房地产行业2015年1月份市场月报
第一部分地产时讯播报1.1房地产资讯●房地产REITs或上半年重启试点对象面临尴尬2015-01-27 来源：经济参考报一直被业内呼吁的房地产REITs（房地产信托投资基金）或将放开。
《经济参考报》记者从权威人士处获悉，暂停近7年的房地产REITs有望在今年上半年开启试点，房地产行业将迎来直接融资时代。
据权威人士透露，现阶段中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望以试点方式先行放开。
全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，目前推进REITs所面临的问题不再是政策“拦路虎”，而是试点项目的确定。
“REITs试点对象一定是资质较好的项目，但现阶段来看，好的开发商已度过危险期，并不希望进行REITs 将利润分一杯羹，而危险性较大的项目，又不能当作试点，因此，处于比较尴尬的阶段。
”●网传房地产税或使房产证70年产权限改为永久2015-01-31 来源：中国新闻网日前出台的深化财税体制改革总体方案（草案），将使房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种。
记者从税务总局有关负责人处获悉，因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。
届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。
上述深圳市地税局负责人还透露，未来除了房地产税纳入地方税种外，土地出让金仍属地方收入，因此地方的财政实力会增强。
现行的房产税暂行条例是1986年由国务院发布的，该条例对个人所有非营业用的房产免纳房产税。
在制度上，包括现有房地产税制(如土地融资模式、房地产相关税费)的作用绩效和风险评价，过渡期的财政风险(如财政收入空窗)评估，以及向以房产税为主的财产税制转变的预案设计，如缩短出让年期、完全的产权出让探索，即不再规定70年或40、50年的产权，而是拥有永久性产权。
现行土地使用权期限的划定，实行的是1990年拟定的暂行条例，并没有形成土地管理法案，当前，年限的设定已然形成推行房地产税的阻力，新法案取代《暂行条例》的时机已成熟。
房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价
旅馆房地产的估价(一)旅馆房地产及其特点1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点(1)产权式酒店产权式酒店由“时权酒店”(TIMESHARE)演变而来。
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险;对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报;对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。
国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利;二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
(2)酒店式公寓酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。
严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。
目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。
2010年教材删除，如位于广州珠江新城(广州的CBD)的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右(3)分时度假分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。
顾客在购买了一个时段(可以是20年、30年、40年或更长的时间)每年的使用权(如一周)之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。
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海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。
A．通货贬值B．通货膨胀C．通货紧缩D．通货异常2、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。
损失补偿金额不受到的限制。
A：实际损失B：保险合同C：保险利益D：保险标的E：执行层的组织协调3、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A．街道B．房号C．幢D．丘4、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。
A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。
A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格6、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。
A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调7、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。
A．35B．45C．48D．508、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量D．存量+新增竣工量-拆毁量9、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的__%。
A．60B．70C．80D．9010、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。
那么，需要安置的农业人口数为__。
A．100人B．50人C．200人D．60人11、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订B．土地使用权出让合同约定的动工开发C．土地使用权出让金缴纳D．土地使用权证书取得12、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。
A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段13、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。
A：商品房建设投资B：土地开发投资C：其他投资D：生产性投资E：借款合同14、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。
A．征收土地闲置费B．无偿收回土地使用权C．解除出让合同D．变更出让合同15、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．土地购置贷款B．土地储备贷款C．土地开发贷款D．建设贷款16、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括__。
①营业税；②土地增值税；③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税A．①③④⑤⑥B．①②④⑤⑥C．①②③④⑤D．①②③④⑤⑥17、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。
A：房屋的天面B：与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊C：有围护结构的门廊D：不封闭有顶盖的永久性架空走廊E：执行层的组织协调18、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。
A．房地产学会B．房地产行业协会C．房地产管理部门D．政府19、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。
A：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证B：声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证C：声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任E：执行层的组织协调20、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。
A．5B．7C．10D．1521、某可比实例实际成交价格为3 400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
A：3 401．36B：3 398．64C：3 538．78D：3 266．67E：工业用地的监测点评估价格22、在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。
A．1504B．1404C．1304D．120423、在房地产权利中，属于用益物权的是。
A：自物权B：划拨土地使用权C：抵押权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格24、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。
A．14140B．42421C．56561D．6000025、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于__开始，按新的利率规定计算利息。
A．下年初B．下午第二季度C．下年第三季度D．下年第四季度二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、短期偿债能力指标主要是。
A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：存货周转天数2、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。
A．便于提高生产效率B．为领导提出管理建议C．便于行业归口管理D．为评价目标和方法服务3、下列保险中，属于商业保险的有。
A：保证保险B：劳动工伤保险C：信用保险D：健康保险E：责任保险4、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。
A：温差效应B：绿岛效应C：温压效应D：热岛效应E：执行层的组织协调5、时间序列中的各项指标值为。
A：时间序列B：发展速度C：发展水平D：序时平均数E：执行层的组织协调6、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为万台。
A：102B：120C：108D：88E：借款合同7、房地产估价机构资质等级分为。
A：一级B：二级C：三级D：四级E：五级8、城乡规划包括。
A：城镇体系规划B：城市规划C：镇规划D：乡规划和村庄规划E：总体规划和详细规划9、在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有。
A：众数法B：最小二乘法C：时距扩大法D：中位乘数法E：移动平均法10、影响房地产价格的社会因素，主要有__。
A．政治安定状况B．社会治安状况C．房地产投资D．房地产投机E．城市化11、所有者权益包括四个项目。
A：实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润12、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。
A：分散风险职能B：组织经济补偿职能C：融通资金职能D：防灾防损职能E：分配职能13、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。
A：第一阶段初期B：第二阶段C：第一阶段后期D：第三阶段E：第四阶段14、保险合同的辅助人，包括。
A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人15、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。
A：续建前已建成本B：续建管理费用C：续建投资利息D：续建完成后房地产销售费用E：取得在建工程的税费16、缴存住房公积金的工资基数包括等。
A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费17、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。
A：长期的原因B：暂时的原因C：局部的原因D：全局的原因E：难以避免的技术性原因18、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。
A．平均利润率B．资本供求状况C．通货膨胀率水平D．资金成本19、下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是。
A：建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B：征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C：基本农田未超过35h的，由省级人民政府审批并报国务院备案D：征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费E：临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑20、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是__。
A．房产税采用定额税率B．城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次C．耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次D．土地增值税实行四级超额累进税率E．与房地产相关的个人所得税，适用比例税率21、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是。
A：流动性好B：市场价值稳定C：现金回报较低D：有效分散投资风险E：借款合同22、__不属于房地产市场的专业顾问。
A．建筑师B．精算师C．工程师D．律师23、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。
A．投资计划与资金筹措表B．资金来源与运用表C．营业利润测算表D．全部投资现金流量表24、非经济特区A市B房地产开发公司于2008年3月1日在A市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区。
2010年3月，A市B房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万元。
2010年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开发公司办公综合大楼。
2010年4月25日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结。
随后D商业银行和E拍卖行共同委托具有一级资质的F房地产估价有限公司，对该办公综合大楼进行了评估，评估总价为2000万元。
经与D商业银行协商，并明确B房地产开发公司办公综合大楼的保留价为2000万元，起拍价为1800万元。
最终A市C化工公司以2200万元的价格竞买成功。
此背景中的拍卖，按照其性质应属于。
A：房地产拍卖B：强制拍卖C：不动产拍卖D：有保留价拍卖E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿25、防范估价风险的最后一道防线是__。