关于房地产企业的营改增税收政策解读分析
《房地产开发企业“营改增”税负研究》
《房地产开发企业“营改增”税负研究》一、引言随着中国经济的持续发展和税收制度的不断改革，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）成为了一项重要的税制改革措施。
这一改革旨在优化税收结构，减轻企业税负，促进市场公平竞争。
对于房地产开发企业而言，“营改增”的实施对其税负产生了深远的影响。
本文将就房地产开发企业在“营改增”背景下的税负变化、影响因素及应对策略进行深入研究和分析。
二、房地产开发企业“营改增”的背景及意义“营改增”是中国税收制度的一次重大改革，将原先征收营业税的服务业改为征收增值税。
这一改革旨在避免重复征税，促进产业协调发展。
对于房地产开发企业而言，“营改增”的实施不仅改变了企业的税收环境，也对其经营管理产生了深刻的影响。
三、房地产开发企业“营改增”后的税负变化1. 税负总体情况：在“营改增”后，房地产开发企业的税负呈现出一定程度的波动。
由于增值税的计税方法和税率的变化，企业的税负在短期内可能出现增加或减少的情况。
2. 影响因素：税负的变化受到多种因素的影响，包括企业的规模、项目类型、成本控制、供应链管理等。
大型企业和项目复杂的企业的税负可能相对较高。
四、影响房地产开发企业“营改增”税负的因素分析1. 企业规模与项目类型：不同规模和类型的房地产开发企业在“营改增”后面临的税负差异较大。
大型企业和综合性项目可能面临更高的税负。
2. 成本控制与供应链管理：成本控制和供应链管理的有效性直接影响企业的税负。
有效的成本控制和供应链管理可以帮助企业降低税负。
3. 政策执行与理解：企业对“营改增”政策的执行和理解程度也会影响其税负。
企业应积极学习和理解政策，确保合规经营。
五、房地产开发企业应对“营改增”的策略建议1. 加强政策学习和理解：企业应加强对“营改增”政策的学习和理解，确保合规经营。
2. 优化成本控制和供应链管理：通过优化成本控制和供应链管理，降低企业的运营成本，从而减轻税负。
3. 提高财务管理水平：加强财务管理，确保财务数据的准确性和及时性，为决策提供支持。
营改增后不动产销售是否适用免税政策之辨析
营改增后不动产销售是否适用免税政策之辨析根据中国国家税务总局时隔多年，于2016年提出的“营改增”政策，不动产销售的税收政策发生了一系列的变化。
然而，关于不动产销售是否适用免税政策的问题，一直备受关注和争议。
本文将对这一问题进行辨析，并就不动产销售在营改增后的税收政策进行详细解读。
首先，我们需要了解不动产销售是否适用免税政策的背景。
在之前的政策中，不动产的销售被视为一项营业性服务行为，因此需要缴纳增值税。
然而，随着营改增的实施，中国税务总局对于不动产销售的税收政策发生了变化。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税改征增值税若干问题的公告》，不动产的销售被纳入增值税的征税范围中，但不同于之前的政策，允许不动产的销售适用免税政策。
那么，在实际操作中，不动产销售是否真的适用免税政策呢？答案是肯定的。
根据《财政部、国家税务总局关于适用免征增值税有关政策问题的通知》，不动产销售符合以下条件的，可以享受增值税的免税政策：首先，不动产销售必须是纳税人作为个人进行的。
也就是说，如果不动产销售方是公司或其他法人实体，就不能享受免税政策。
其次，不动产必须是用于自用的住房、一般的住房租赁或者住房公积金租赁的。
这意味着，如果不动产是用于商业用途、办公用途或者其他非住房目的，就不能享受免税政策。
此外，不动产销售还必须满足以下条件才能适用免税政策：不动产持有期限超过2年，且不动产销售方在不动产转让之前持有该不动产3年以上。
这一规定是为了防止投机炒房行为，并促进房地产市场的稳定发展。
需要注意的是，免税政策适用于不动产销售时的增值部分。
增值部分是指不动产转让价格与购买价格之间的差额。
税务局将对增值部分征税，但对原购买价格不征税。
这一政策的目的是避免重复征税，公平合理地计算并收取增值税。
综上所述，根据国家税务总局的政策规定，不动产销售是适用免税政策的。
然而，需要满足一系列的条件才能享受这一政策。
只有个人作为销售方，不动产用于住宅租赁，并且满足持有时间要求，才能享受免税政策。
房地产企业新老项目税收筹划问题分析【精品发布】
房地产企业新老项目税收筹划问题分析【精品发布】2016年5月1日起的“营改增”，要求房地产开发企业的财务人员需灵活应对国家税收政策的改变，只有对国家相关房地产行业的政策进行深入研究，才能确保企业税负水平目标在合理、合法的范围内。
房地产企业进行营改增，规定了2016年5月1日前自行开发的房地产项目也就是房地产老项目，一般纳税人可选择一般计税办法或简易计税办法，但也需满足一定的条件：首选简易计税办法的，想要变更为一般计税办法需在未来三年过后实现。
同时也规定了2016年5月1日之后房地产企业新项目必须选用一般计税办法。
重要词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。
房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。
房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。
(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。
因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。
与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。
如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。
2024年房地产业营改增办税指南
房地产业是我国经济发展的重要支柱行业之一，但在过去的几年里，房地产业的发展面临诸多问题和挑战。
为了推动房地产业的可持续发展，我国政府于2024年出台了房地产业的营改增办税指南，以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。
以下是我对2024年房地产业营改增办税指南的一些解读和评价。
营改增是将原来的营业税改为增值税，目的是降低企业的税负，增加其盈利能力。
房地产业作为一个非常特殊的行业，其税收政策也具有一定的特殊性。
根据营改增办税指南，房地产企业在计算增值税时，可以采取两种方法，一种是按12%的税率计算，即税率为12%，另一种是按5%的税率计算，即税率为5%。
房地产企业可以根据自身情况选择合适的税率进行增值税的计算。
根据营改增办税指南，房地产企业计算增值税时，可以采取以下方法。
首先，房地产企业可以根据增值税税率表，按照规定的税率进行计算。
其次，房地产企业可以根据增值税增量法进行计算。
增值税增量法是指将企业应交增值税包括在企业销售价格中，以实现增值税的内部划分。
对于房地产企业来说，采取哪种计算方法取决于企业自身的情况。
如果房地产企业的销售价格在税率为12%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择12%税率进行计算。
相反，如果房地产企业的销售价格在税率为5%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择5%税率进行计算。
在实际操作中，房地产企业应根据市场需求和政策环境来确定合适的税率进行增值税的计算。
营改增办税指南的出台对房地产企业来说是一项利好政策。
通过将营业税改为增值税，可以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。
这将促使房地产企业加大投资力度，扩大产能和规模，推动房地产业的可持续发展。
此外，营改增办税指南还提出了对房地产企业的一些税收优惠政策，比如对首次购房者的购房贷款利息，可以享受税收抵扣的优惠。
这将为首次购房者提供更多的购房机会，促进房地产市场的健康发展。
然而，营改增办税指南也存在一些问题和挑战。
房地产营改增细则
房地产营改增细则背景介绍2016年，中国国家税务总局和国家发改委宣布实施营改增改革，将原来的营业税改为增值税。
房地产业也是其中之一，这一改革对房地产业的影响非常大。
本文将详细介绍房地产营改增细则。
营改增的意义营改增的实施主要是为了减少企业税负，推动经济发展。
增值税的主要税基是价值增加额，相对于营业税，增值税能够减轻企业税负的同时，还可以鼓励企业进行技术升级和产品升级，推进产业升级和转型升级。
同时，营改增改革也能够提高财政的透明度，在税制上对所有企业一视同仁，促进公平竞争，推动国家税务改革和财政收支结构调整，实现优化税制，提高税收管理效率等多重作用。
因此，营改增改革对地方税收、企业发展、国家财政等方面都有积极影响。
房地产营改增细则基本原则房地产营改增实施的基本原则是：以不动产的销售、转让、出租为纳税行为，按照增值税纳税方式进行。
不动产的买受人、承租人、受让人等不需要缴纳增值税。
此外，二手房的交易在营改增过渡期内使用差价换取的方式向税务部门纳税。
在这一期间内，购买新房聚超过5年再出售的东来说缴纳房产业务税，而在营改增正式实施后，此类交易也将纳入增值税范围，由税务部门按照增值税纳税方式计算税金。
税率设置房地产营改增的税率是多种税率并存的：销售自用房，增值税税率为11%；销售贸易、金融、资本大厦等商业用房和办公楼，增值税税率为17%；出租不动产，增值税税率为11%。
需要注意的是，自用房出售属于房地产业中比较特殊的纳税方式，它的装修和设施设备成本不计入开发成本，而增值税税率也比商用房低，是为了鼓励普通工薪居民购买自用房以改善住房条件。
纳税申报房地产企业在执行房地产营改增后，需要按照纳税申报周期向税务部门进行纳税。
营改增过渡期为两年，房地产企业需要认真学习和掌握营改增政策，及时申报纳税。
在过渡期结束后，房地产企业的纳税申报将采用通用增值税申报系统，在法定期限内申报纳税。
总结房地产营改增是中国国家税务总局和国家发展改革委员会为了减轻企业税负、推动经济发展而制定的一个税收政策。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。
近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。
而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。
营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。
在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。
土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。
如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。
为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。
【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。
随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。
而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。
在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。
问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。
老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。
解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。
如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。
1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。
房地产业营改增税收政策指引
房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人,为房地产业增值税纳税人。
(二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税.年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。
二、征税范围（一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目;（二)房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务"税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。
三、税率和征收率（一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%（二)房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5％。
四、计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法.（一)一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
一般计税方法应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额.销项税额计算公式:销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率（二）简易计税方法1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税,按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷(1＋征收率）×征收率2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。
房地产企业营改增后的税收筹划分析
财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰 四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。
营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。
基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。
关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。
营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。
一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。
首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。
三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。
《“营改增”对W房地产企业的财税影响及对策研究》
《“营改增”对W房地产企业的财税影响及对策研究》摘要：本文着重探讨“营改增”政策实施后对W房地产企业产生的财税影响，包括政策实施背景、税制变化、对企业经营的具体影响，以及W房地产企业如何通过调整策略来应对这些影响。
通过分析研究，为W房地产企业在新的税制环境下寻找合适的发展路径和策略。
一、引言随着中国税收制度的不断改革和优化，“营改增”作为一项重要的税制改革措施，对于包括W房地产企业在内的各行业都产生了深远的影响。
本文将针对这一政策对W房地产企业财税方面的影响进行深入研究，并探讨其应对策略。
二、“营改增”政策背景及税制变化1. 政策背景：“营改增”即营业税改征增值税，是指将原来征收营业税的应税项目改为征收增值税。
这一改革旨在减少重复征税，优化税收结构，促进经济发展。
2. 税制变化：在“营改增”政策实施后，W房地产企业原本需要缴纳的营业税被改为增值税。
这一变化使得企业需要更加精细地管理税务工作，合理利用增值税的抵扣机制，降低税负。
三、“营改增”对W房地产企业财税的具体影响1. 税负变化：由于增值税的抵扣机制，理论上可以降低重复征税，但在实际操作中，由于进项税额的抵扣不充分、税率调整等因素，W房地产企业的整体税负可能并未明显降低。
2. 财务管理复杂性增加：增值税的计税方法相较于营业税更为复杂，要求企业更加精细地管理财务和税务工作，包括发票管理、进项税额的抵扣等。
3. 现金流影响：增值税的缴纳方式可能导致W房地产企业现金流压力增大，需要企业有更加充足的资金来应对税务缴纳。
四、W房地产企业应对“营改增”的策略1. 加强财务管理和税务管理：W房地产企业需要加强财务管理和税务管理，确保财务和税务工作的精细化和规范化。
包括加强发票管理、合理规划税务筹划等。
2. 优化供应链管理：通过优化供应链管理，合理利用增值税的抵扣机制，降低税务负担。
与供应商建立良好的合作关系，确保进项税额的充分抵扣。
3. 提升员工素质：加强员工培训，提升员工对“营改增”政策的理解和应对能力，确保企业能够顺利应对新的税制环境。
“营改增”对房地产企业税收的影响
税务园地TAXATION FIELD162“营改增”对房地产企业税收的影响文/罗芳摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。
自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。
自2016年5月1日起，营改增的试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和服务业，实现了增值税对货物和服务的全覆盖。
本文主要是针对“营改增”对房地产企业税收产生的影响展开阐述，并据此提出相应的改革对策使房地产企业更好的适应“营改增”制度。
关键词：“营改增”；房地产企业；税收；影响自2016年5月1日起，国家实行全面推进营改增政策，房地产企业被纳入营改增试点，对促进产业结构的优化调整，营改增消除了重复征税，对生活性服务业税收也格外的优惠，这就有力的促进了第三产业的加快发展。
2016年我国GDP 增长6.8%，但是第三产业GDP 增长是7.9%，高出1.1%。
促进企业增效而言，全面推开营改增试点不仅为新增的试点行业减了税负，而且增加了以工业企业为主的原增值税纳税人的抵扣。
一、营改增对房地产企业的影响(一)“营改增”对房地产企业开发成本的影响成本是影响企业利润的一个重要因素。
针对房地产企业来说，各类建筑项目(在建工程)的开发成本是一大关键。
在建造工程时，企业需要购置许多原材料，例如钢筋、砂石、水泥、铁钉等等。
针对一些订购量大、有国家质量标准的大型材料，企业往往是选择有质量保证、规模大的大企业。
但是针对一些小型材料，企业会选择从个体小商户那购买。
而个体小商户作为小规模纳税人，不具备使用增值税专用发票的资格，因此企业在缴纳增值税时，不能抵扣这些进项税额。
而且在实行“营改增”之前，很多房地产企业为了减少劳务成本，都会选择外地农民或者未成年等廉价劳动力，由于这些外来务工人员都是作为独立的个体，并不会签订正式劳动合同，因此企业也无法开具增值税专用发票，在实行“营改增”之后，由于这些增值税额无法抵扣，房地产企业的开发成本会有所增加。
建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理
建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果如下。
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
营改增后房开企业主要政策变化
1、通过“招拍挂”方式获取土地使用权支付的土地出让金是否可以计算抵扣进项税金？
答：土地出让金不能抵扣进项税，但可以从销售额中扣除，以扣除后的余额做为应税销售额。
文件规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2、过渡期新项目进项税金如何准确进行核算？
答：进项税不分项目综合按票抵扣。
重点是新老并存时，老项目取得的进项税不得抵扣，期间费用中的进项税需计算收入比例抵扣。
3、房地产开发企业纳税义务发生时间如何确认？收到预收款，是否预征税款？
答：（1）财税〔2016〕36号第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
（2）财税〔2016〕36号附件二（八）销售不动产“9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
”
4、房地产建筑安装业的纳税申报周期？
答：附件1第四十七条增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。
纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。
以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。
不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
房地产建安企业不在以一个季度为纳税期限的纳税人的名单中，因此，除非另有说明，房地产建安企业将按月申报增值税。
营改增销售不动产政策透析
7、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含 自建）的不动产，适用一般计税方法
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取 得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规 定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关 申报纳税。
12、扣除项目的凭证要求
第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不 动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法 律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则， 不得扣除。
2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自 建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般 纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选 择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进 项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵 扣。
既然可以选择简易计税办法，又无从获得进项抵扣，如 果企业选择了一般计税方法不是明摆着要多交6%的税款吗， 那企业为什么还要选择一般计税方法呢？
4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不 含自建）的不动产适用一般办法
实务处理：A企业为一般纳税人，2010年4月购入一座厂 房，购入价50万，已计提折旧5万元。2016年8月以150万元 对外转让。若A企业选择一般计税办法，则8月财务处理如下：
房地产开发企业营改增政策
3、销售额的确定
（3）房地产老项目是指： 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的房地产项目； 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建 筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4 月30日前的建筑工程项目。
4、进项抵扣的特殊规定
5、预缴税款
（一） 纳税人发生下列应税行为适用增值税预缴方式，按照预征率 或征收率，在不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管 税务机关申报缴纳增值税。
1、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率 预缴。
2、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，以取得的全 部价款和价外费用按照3%的预征率预缴税款。
6、征收管理
（二）纳税申报 1、一般纳税人 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的， 应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务 发生时间，以当期销售额和 11% 的适用税率计算当期应纳税额，抵减 已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结 转下期继续抵减。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的， 应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期 销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管 国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业营改增政策
2017年7月
涉及的主要文件
1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
2、《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办
法>的公告》（国家税务总局公告 [2016] 14号） 3、 《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告 [2016] 18号）
浅析营改增对房地产企业的影响--以万科地产为例
浅析营改增对房地产企业的影响--以万科地产为例
营改增是指将原来的营业税和增值税合并为一种新的税收制度，即增值税改革。
对房地产企业来说，营改增对其经营和财务管理都
会产生较大的影响。
以下是以万科地产为例浅析营改增对房地产企
业的影响：
一、税负上升
营改增后，房地产企业的增值税税率将从原来的5%提升到11%。
这意味着，企业在购买和销售各种物品和服务时，都要承担更高的
税负，会导致企业的成本较高。
二、资金流向受阻
在营改增之前，房地产业征收的营业税中，有一部分是可以抵
扣的，而营改增后则无法抵扣。
这意味着房地产企业的采购成本将
上涨，同时无法享受以前的增值税抵扣政策，会对其资金流向产生
影响。
三、对企业财务管理的影响
营改增实施后，房地产企业需要对其财务管理进行调整。
企业
需要优化采购和销售等业务流程，以最大程度地减少增值税缴纳额。
同时，企业还需要完善财务信息系统和税务管理软件，以满足新的
税收制度和管理要求。
四、加强了税务审计的监管
营改增实施后，税收的计算和缴纳更加复杂化，税务部门会加
强对企业的税务审计监管。
如果企业在税务管理上出现问题，不仅
会面临巨额罚款，还会影响企业的声誉和发展。
因此，营改增对房地产企业的影响是多方面的，企业需要在税务管理和财务管理上做出相应的调整，以适应新的税收环境，从而保证企业健康稳定发展。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业一直处于高速发展的阶段，同时也引起了许多相关政策的调整与改革。
其中最显著的变化之一就是“营改增”政策的实施，该政策对于房地产行业的影响非常显著。
在“营改增”政策实施之后，老项目土地增值税的清算成为了一个备受关注的话题。
本文将对这一话题进行一些浅析，探讨“营改增”政策对老项目土地增值税清算的影响。
需要了解的是，在“营改增”政策实施之前，老项目的土地增值税是如何计算的。
在之前的政策下，房地产开发商在取得土地使用权后，需要依据土地增值税税率，计算出土地的增值部分，并进行缴纳。
而“营改增”政策的实施使得土地增值税的税率得到了调整，同时也对计算方式进行了一些变化。
“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的计算与清算方式产生了一定的影响。
需要指出的是，“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的清算也带来了一些新的挑战。
在实际操作中，老项目土地增值税的计算与清算需要考虑一系列因素，包括税率的变化、优惠政策的适用、审计机构的意见等等。
这些因素的综合考虑对于土地增值税的计算与清算有着重要的影响。
老项目土地增值税的清算也需要纳入到企业的财务报表中，并需要进行相关的申报与审计工作。
这就需要房地产企业具有一定的财务、税务等方面的专业知识，以应对“营改增”政策带来的新的挑战。
关于房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算的展望。
随着“营改增”政策的深入实施，对于老项目土地增值税的清算将会越来越趋向完善。
同时也希望政府能够通过相关政策的适时调整，为老项目土地增值税的清算提供更多的便利与支持。
房地产企业也需要加强自身的财务、税务等方面的管理能力，以更好地适应新政策的实施。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。
而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。
我们来了解一下什么是“营改增”政策。
营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。
从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。
在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。
在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。
现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。
但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。
对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。
首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。
其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。
最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。
对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。
对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。
对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。
在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。
首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。
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房地产业营改增税收指引1纳税人一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。
纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
2征税范围1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
2不征收增值税的项目下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3税率和征收率一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法1基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3简易计税方法的应纳税额(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)5销售额的确定1基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。
财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2具体方法(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3试点前发生的业务(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
4销售使用过的固定资产一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
5视同销售的处理纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。
组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
6增值税进项税额抵扣1增值税抵扣凭证纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。
资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2准予从销项税额中抵扣的进项税额(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3不得从销项税额中抵扣的进项税额(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。
7纳税地点基本规定属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
8纳税义务发生时间一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。