国有土地有偿出让收入审计方法初探
《国家审计实务与案例》-土地审计
第三章土地资源审计（一）土地资源审计内容1. 土地资源管理、利用情况。
（1）土地资源状况。
主要摸清土地总量、耕地和基本农田面积、新增建设用地总量、征地和农用地转用总量、占补平衡情况.（2）土地征收、转用情况。
主要检查执行土地利用总体规划、计划制度，征地、农用地转用审批制度，耕地占补平衡、基本农田保护等耕地保护制度的情况。
（3）土地供应情况。
主要检查执行供地与产业政策、招标拍卖挂牌出让和协议出让土地制度的情况。
（4）土地使用情况。
主要检查用地单位执行用地合同和闲置用地、转让政策，以及城乡规划管理政策的情况。
2. 土地出让收支管理情况。
主要检查征收、管理、使用土地出让收入的情况，包括提取廉租住房保障资金的情况。
3. 土地整治相关资金的征收管理使用情况。
主要检查耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地土地有偿使用费、用于农业开发的土地出让金4项资金的征收管理使用情况。
4. 土地整治项目建设情况。
主要检查土地整治项目的申报情况，执行招投标制、法人负责制等工程管理制度的情况、项目建设进度、质量等。
第二节土地出让收入和土地整治相关资金审计实例一、项目概况2002年至2011年，审计署先后5次组织特派办、地方审计机关对土地征收管理使用及土地专项资金（包括土地出让收入及土地整治相关资金1）进行了审计。
审计署连续大规模组织土地审计项目主要基于三点原因：一是我国土地资源形势十分严峻。
我国人多地少、耕地更加稀缺，人均耕地只有1.4亩，不到世界平均水平的40％。
更为严峻的是，有限的耕地资源还在不断减少。
进入21世纪以来，随着我国经济社会快速发展，建设用地面积增长过快，大量耕地被占用于各项建设，部分省区的建设用地指标在2009年已经突破《2006-2020年土地利用总体规划纲要》确定的2010年控制指标，耕地保有面积已经少于规划确定的2010年耕地保有量，已严重威胁到我国的可持续发展和粮食安全。
为保障我国18亿亩耕地红线保护目标不突破，有必要开展审计。
土地出让审计整改方案
土地出让审计整改方案一、审计背景与目标先来谈谈审计背景。
近年来，我国土地市场日益活跃，但同时也暴露出一些问题，如土地出让金收入流失、违规出让土地等。
为了规范土地出让行为，确保土地资源的合理利用，我们有必要进行一次全面的审计整改。
审计目标呢？很简单，就是通过对土地出让过程的全面审计，揭示存在的问题，制定整改措施，促进土地出让市场的健康发展。
二、审计范围与内容1.土地出让金的收取情况，包括出让金的标准、收取方式、收取金额等。
2.土地出让合同履行情况，包括合同签订、履行期限、履约保证金等。
3.土地出让金的使用情况，包括支出项目、支出金额、支出依据等。
4.土地出让过程中的违规行为，如违规出让土地、低于市场价出让土地等。
审计内容要细致，不能放过任何一个细节。
具体包括：1.土地出让文件的完整性、合规性。
2.土地出让金的收取、使用是否符合国家政策规定。
3.土地出让合同履行是否到位，是否存在违约行为。
4.土地出让过程中是否存在权力寻租、利益输送等问题。
三、审计整改措施1.建立健全土地出让金管理制度。
明确土地出让金的收取标准、收取方式、使用范围等，确保土地出让金的合理使用。
2.加强土地出让合同管理。
完善合同签订、履行、变更、解除等环节的监管，确保合同履行到位。
3.加大违规行为的查处力度。
对审计过程中发现的违规行为，要严肃查处，依法依规追究责任。
4.优化土地出让流程。
简化审批程序，提高土地出让效率，降低企业成本。
5.强化监督问责。
对审计整改过程中存在的问题，要定期开展“回头看”，确保整改措施落实到位。
四、审计整改时间安排1.第一阶段：审计准备阶段（1个月）。
主要包括审计方案的制定、审计人员的培训、审计资料的收集等。
2.第二阶段：审计实施阶段（3个月）。
对土地出让金收取、使用、合同履行等方面进行审计。
4.第四阶段：审计整改阶段（6个月）。
根据审计报告，制定整改措施，督促相关部门落实整改。
五、审计整改成果1.规范土地出让市场，提高土地出让金的使用效益。
土地出让资金审计实施方案
土地出让资金审计实施方案土地出让是指政府将掌握的土地转让给社会各界用于开发，从而获取相应的资金。
而土地出让资金又是处理这些交易所得的资金。
土地出让资金的使用和掌控如何是广大公众所关心的话题。
为了保障土地出让资金的安全性、准确性和规范性，政府需要实施土地出让资金审计。
一、审计的必要性在土地出让资金交易过程中，如果管理不善，会导致资金的浪费和滥用。
例如，招标规则不够严格、秘密交易或偷税漏税等等。
此时，政府就需要审计来确认是否存在不当行为，从而制定适当的解决方案来保障公共利益和社会稳定。
土地出让资金审计的另一个原因是为了使政府更加有效地管理资金。
审计报告可以帮助监督土地出让资金的使用，以确保它们得到适当的投资。
审计还可以为土地交易参与者提供关键的投资信息和评估，以便他们做出明智的决策。
二、审计的范围和内容土地出让资金审计的范围通常涉及所有与土地出让交易相关的活动和交易，包括土地招标、竞价、收购、批准、交易等方面。
审计还将考虑其他与土地出让资金有关的因素，如土地权归属、土地使用权期限、土地用途、资金来源等。
审计的内容通常包括土地出让方案、土地招投标发行、资格预审与投标报价、报价评比、全额竞买、定向竞买、更高竞价、成交结果、纳税和公示公告等生产管理方面的信息。
此外，还将对收支账目进行审计，以确保所有资金的流动都得到了严格的管理。
三、审计的程序审计过程通常分为以下几个步骤：1、编制出审计计划，并确保审计员各自拥有相关的技术、专业知识和经验。
2、对所涉及的土地出让交易和使用进行详细的记录，收集相关文件、账簿等信息。
3、分析土地出让资金的来源和去向，以及交易的合法性、程序和符合性等方面。
4、查找资金的流动路径和支出，以确定任何可能存在的贪污和挪用资金的行为。
5、撰写审计报告，并向监管机构和社会发布。
6、根据审计报告的结果，制定相应的解决方案和政策，以确保土地出让资金的安全、准确、规范的操作。
四、审计结果的意义审计结果的意义重大。
浅谈国土专项资金审计
浅谈土地出让金审计
浅谈土地出让金审计近年来，我国部分城市土地交易市场秩序混乱，“零成本出让土地”等违规问题屡见不鲜，引发了土地市场交易秩序整顿活动。
被称作地方“第二财政”的土地出让金进入了国家审计的视野。
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
具体可以概况为以下几类：（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。
然而，土地出让金并不是简单的土地价款。
对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。
可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。
现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。
如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。
从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。
土地出让金审计方案
土地出让金审计方案I. 引言土地出让金是指国家或地方政府出让国有土地使用权所收取的一种费用，是建设和发展的重要财政收入来源。
鉴于土地出让金涉及资金流动较大且相关程序复杂，对于确保其合规性和规范性，进行土地出让金审计是必要的。
本文旨在提出一种全面的土地出让金审计方案，以确保土地出让金的使用合法、公平和透明。
II. 审计目标1. 确保土地出让金使用合法性：审计方案将核实土地出让金的来源、计算方法、收入分配机制，以确保其符合相关法律法规的规定。
2. 保证土地出让金使用公平性：审计方案将审查土地出让金的使用情况，包括使用范围、用途等，以确保土地出让金在公平原则下被合理分配。
3. 提升土地出让金使用的透明性：审计方案将对土地出让金使用的信息公开情况进行审核，以保证相关信息流通透明、可追溯。
III. 审计程序1. 数据整理：审计人员将收集土地出让金的相关数据，包括政府出让土地的文件和协议、土地出让金的收入和分配情况等。
2. 目标确定：审计人员将根据审计目标确定审计范围和重点，并制定相应的审计方案。
3. 审计准备：审计人员将准备审计所需的工具和资源，包括审计软件、模板和参考文献等。
4. 实地调查：审计人员将对土地出让金相关的项目进行实地调查，了解土地使用状况、项目进展情况等。
5. 数据分析：审计人员将对收集到的数据进行统计和分析，通过比较、计算、核对等方式发现潜在的问题。
6. 审计报告：审计人员将编写审计报告，总结审计结果和发现的问题，并提出相应的改进措施和建议。
IV. 审计内容1. 土地出让金的合规性审计a. 检查土地出让金计算的准确性和合理性，核实土地出让金的计算依据和公式等。
b. 审查土地出让文件的合规性，包括土地出让合同、土地使用权证书、土地出让决定书等的法律依据和有效性。
c. 核查土地出让金的收入情况，包括收款凭证和进账记录等。
2. 土地出让金的公平性审计a. 检查土地出让金的使用范围和用途是否符合相关政策和法规的要求。
土地出让金审计的切入点及方法
擅 自减免 、 擅 自出台违背 国家政策法律 的优 惠 租代征 ” 农 村集 体用 地等 问题 。三是 检查 是否 建立 了被征 地农 政策或先征后返 等行 为； 票据使用是否符合 规 民社会 保 障制度 ， 是 否足额 落 实社会 保 障资 金 ， 被 征地 农 民生
定 ，是否使用全 省土地 出让金统一监制票据 ， 活和 养老 是否得 到 基本 保障 ， 重点 关注 有无 挪用 、 拖欠 被 征地
可 以按土地地段 等级抽样 、 可 以按土地 用途种类 抽样 、 可 以从 房 可以从政府关于土地 出让 的抄告单 和简复单 等抽样 ， 来检查 土地
２ ． 逆 查 法
２ ．土 地 出让 收 入 的 使 用是 否 符 合 有 关 规 地产开发用地 和政府经济适用房 、 廉租房 、 公债 租房等用地抽样 、
４ ． 征 地 用地 是 否符 合 土 地 利 用 总体 规 划 、
的比较分析 ， 要对 出让价 格与基准地价 进行 比较 分析 ， 通过 比较 分析可以发现 出让价格 的科学性 和合 理性 ， 检查是 否人 为确定出
年 度 计 划并 遵 守相 关 审 批 制 度
使用 土地的单位 和个 人必须严 格按照土地 利用总体 规划确 让价格 ， 是否低 于协议 出让最低价 出让 土地 ， 造成 大量 国有 土地 定 的土地用途使用土 地。 土地利用年度计划一 经批准下达 ， 必须 资 产 流 失 。 严格执 行。 因特殊情况需要 增加新增建设用地 年度计划的 ， 按规
让用地 ， 相关 政策也有所规定 。划拨用地 主要用于 国家 机关 、 军 到底 ， 才能发现土地 出让金可能被有关 主管部 门用 于弥补行政经 事、 城市基 础设 施和公益事业 、 国家重点 扶持 的能 源 、 交通、 水 利 费不足 、 发放奖金 、 建造办公 大楼 、 投 资注册企业 、 出借甚至 形成 等基础设施 等用地 ， 属于无偿取 得土地使用权 ； 出让用地是 目前 “ 小金库 ” 或被被个人贪污私分等问题。
财政局关于土地出让金收支管理情况的调研报告
INSERT YOUR LOGO财政局关于土地出让金收支管理情况的调研报告通用模板Through the summary and transfer of experience, individuals or units can timely understand the corresponding situation, find out the characteristics and laws, and find out the lessons that can be used for reference.撰写人/风行设计审核：_________________时间：_________________单位：_________________财政局关于土地出让金收支管理情况的调研报告通用模板使用说明：本报告文档可用在单位或个人的场景里，通过总结和传递经验，让上下级个人或单位等有关人员及时了解相应的情况，掌握相关信息，并从中发现典型特征和推断规律，找出可以借鉴的教训。
为便于学习和使用，请在下载后查阅和修改详细内容。
为进一步推进学习实践科学发展观活动，增强理财为民，服务群众的意识，提高财政服务经济，服务和谐社会建设的水平，阳高县财政局着眼于发现问题，分析问题、解决问题，积极开展调研活动。
根据局学习实践科学发展观活动工作安排，我们对我县土地出让金收支管理情况进行了深入调查了解。
现将有关情况报告如下：一、基本情况近年来，县政府及其财政、国土部门认真落实《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[XX]100号），积极推进土地有偿使用制度改革，不断规范土地出让金“收支两条线”管理，并从20xx年1月1日起将土地出让金收入缴入国库，实行地方基金预算管理，土地出让金收入逐年提高，成为非税收入来源的一个主要渠道，为城市建设和新农村建设积累了资金，促进了我县经济社会的持续快速发展。
20xx年出让土地73宗，出让面积141466.17平方米，出让总价款1568.97万元。
审计署就国有土地使用权出让金审计调查结果答记者问
记者 ： 公告提 出有的地方政府以 “ 土地换项 目” ， 请问具体含义是什 么， 其危 害是什么 ？
翟挨才 ：“ 以土地换项 目”是指有
的地 方政府 为加快城市基础 设施和其他
一
的地方制 定 了明确 的土地 出让操 作规程 等 ，土 地市场 的制度 环境应 该说是越来
越好 ，促进 了土 地有偿使用制 度 的推 行
了明显效果 ，但也有地 方为 了引来和 留
权 为条件 ，向企业换取 工程 。简单讲 ， 就是政府 为建造一个 或几个工程 项 １ １， 给企业一 块地用于经 营性开 发，作为回
报 ，企 业 为 政 府 完成 的地方用 土地换取道路 ，有的
２ ． ％ ，而 上 次 我 们 组 织 对 １个 城 市 ９６ Ｏ
出让 金 的 用地 单 位 违 规 发放 土 地 使 用
证 ， 以及为缴 纳部分 出让金的用地单位 分 割 办 理 土地 使 用 证 ，会 造 成 两 个 后
利益驱动 。部分地 方政府只考 虑加快建 设和发展速 度 ，以多种土地优 惠作为招
记者 ： 土地审批和出让是社会关注 商 引资的条件 ，而这些优 惠行为最终 主 的重大问题 ， 从此次审计调查 １ 个城 １ 要体现 在供地 方式和供地 价格两方面 。 市的情况看 ， 近几年来土地市场的总体 当然 也不排 除少数人徇私 舞弊 、谋取 私 状况如何 ？
利 的情 况 。
果，一个是 造成开发商 只用少量 资金 就
取 得 了大 片土地 的控制权 ，给开 发商囤
积 土地提供 了便利条 件，不利于政府 对 土地市场 的调控 。另一个就是增加 了银 行和政府 的风 险。开发商往往用 土地使 用证作 抵押 向银 行大量贷款进 行开发 ，
加强土地出让金审计工作的思考
当补缴 的价款为土地 出让价款 。
整理相关资金 纳入 国库 管理 ； 一些地方 土地 开发 整理项 目规划设 计不 科学 、 招投标管理不 严 、 重 复 申报项 目、 虚 报多结工 程款 、 施 工质 量不高 、 后期管护不 到位 ， 少数地方 新增耕地 面积不实 或多
的全部土地价款 ， 包括受让人 支付 的其他和国有土地使用权 出让 或变更有关 的征地和拆迁补偿费用 、 土地前期开发费用和土地 出 让 收益等。具体 可以概况 为以下几类 ： １ 、 以招标 、 拍卖 、 挂牌 和协议方式 出让 国有土地使用权 的 ， 以 所确定 的总成交价款 为土地 出让价款 。
占少 补 耕 地 等 。
四、 做 好土地出让金 审计工作的途径
对土地 整理项 目的决算审计 已成为 审计机关 的一项重要 工 作， 通过对 土地 整理项 目的审计 ， 结合实践认 为土地 整理审计 应
３ 、 变现 、 处置 、 抵押划拨 国有 土地使用权 的， 以按规定计算应 以项 目为载体 ， 资金为主线 。主要从两方面展开 ： 从工程管理人手 ， 现场核查实施过程的实体变化情况 。采 取 ４ 、 土地使用期满 ， 土地使 用者需要 续期 的 ， 以缴 纳 的续期 价 走访调查法和 比较 检查 法进行 。一是走访调查法。走访参 与土地 款为土地 出让价款 。 整理人员 和当地农 民， 了解工程 建设情况 ， 确 定该工程是 否为本 ５ 、 改变 出让 国有土地使用权 的土地用途 、 容积率 等土地使 用 次施工 、 施工程度如 何 ， 进 而判断建设 单位是 否存在置换 工程套 取项 目资金问题 ， 同时了解土地整 理前后 土质结构 、 肥脊状况 ， 进 然而 ， 土地 出让金并不是简单 的土地价款。 对 于住宅等项 目， 而为效益 分析 打基础 。二是 比较检查法。主要将工程 中可行性研 采用招标 、 拍卖 的方式 ， 可通过市场定价 ， 土地 出让 的高低 与土地 究 报告 、 工程概算 、 项目 批 复、 招投 标指标 、 施工合 同约定指 标和 的用途 、 位置 和土地出让年 限紧密相关 ， 土地 出让金 就是土地 价 工程完工验 收指标 进行 比较 ， 可 以反 映出项 目立 项是否符合有关
财政部关于国有土地使用权有偿出让收入上交中央部分有关问题的通知
财政部关于国有土地使用权有偿出让收入上交中央部分有关问题的通知文章属性•【制定机关】财政部•【公布日期】1990.09.26•【文号】•【施行日期】1990.09.26•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财务制度正文财政部关于国有土地使用权有偿出让收入上交中央部分有关问题的通知（１９９０年９月２６日）各省、自治区、直辖市财政厅（局），计划单列市财政局：为了推动国有土地使用权出让工作的开展，同时根据地方目前的实际情况，现就国有土地使用权有偿出让收入上交中央部分的有关问题通知如下：一、国有土地使用权有偿出让收入，根据国务院国发（１９８９）３８号文件《国务院关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》和财政部（８９）财综字９４号《关于颁发〈国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法〉的通知》关于分别上交中央财政和地方财政的规定，应积极采取措施，保证完成预算任务。
二、根据国发（１９８９）３８号文件和（８９）财综字９４号文件中关于国有土地使用权有偿出让收入主要用于城市土地开发建设，专款专用的规定，在１９９０年和１９９１年两年内，由地方上交中央国有土地使用权有偿出让收入后，我部将根据不同地区的收入上交情况，分批酌情返还，在年终进行结算。
三、考虑到各地不同情况，返还采取以下办法：经国务院批准的沿海港口城市的经济技术开发区（大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、福州、广州、湛江）其上交中央收入的返还比例为９５％至９９％。
上海浦东新区土地有偿出让收入上交中央部分的返还另行规定；厦门市经济特区按财政部（９０）财综字８６号文件的规定办理。
经国务院批准的深圳市、珠海市、汕头市、海南省经济特区，其上交中央收入的返还比例为８５％至９０％。
其他一般城市（包括沿海十四个港口城市的除经济技术开发区以外的地区）采用由地方逐项申报具体开发项目所需费用，由中央财政逐笔核定拨给。
四、对于不按国务院和财政部文件规定隐瞒上交中央财政收入的，经财政或审计部门查出后，对未按规定上交的收入部分，除令其补交外，中央财政要加收相当于隐瞒收入一倍的罚款。
土地出让资金审计实施方案
土地出让资金审计实施方案一、前言为了加强对土地出让资金的监督管理，保障土地出让资金使用效益，优化土地出让资金使用结构，增强国家财政收入，财政部制定并印发了《土地出让资金管理办法》，规定了土地出让资金使用的范围、条件和限制。
为确保土地出让资金的安全和合规使用，对土地出让资金的审计工作十分必要。
二、审计目的本次审计旨在对土地出让资金进行全面审计，重点审查土地出让资金的取得、付款、计提、使用等方面，发现存在的问题和隐患，提出改进建议，为进一步优化土地出让资金的使用结构，保障国家财政收入发挥积极作用。
三、审计范围本次审计的范围包括全国范围内的土地出让行为（包括土地出让金支付及后续使用），以及土地出让金管理机构的使用和管理情况。
四、审计内容和方法本次审计的内容包括：1.土地出让资金计提和支付的合法性和规范性审查；2.土地出让资金使用的规范性和效益审查；3.土地出让资金管理机构的机构设置和管理流程审查；4.土地出让资金审计过程的规范性和追踪审查。
本次审计采用综合审计方法，包括现场检查、凭证审查、财务数据比对、数据分析等方式，可行性研究报告的编制以及有关方面的询问和调查。
五、审计阶段本次审计分为三个阶段：1.前期准备阶段：阅读相关法律、法规、政策文件、项目管理协议等资料，并与审计单位进行沟通确认审计范围、内容、要求以及其他相关问题。
2.审计实施阶段：收集和归档相关文件、凭证，检查土地出让过程中的资金流向，对土地出让资金使用进行审计，收集并收集有关信息，并进行现场介绍和评估，通过组织会议，向负责人和其他相关人员公开审计程序和过程，搜集和分析信息，确定所存在的问题和调查事项。
3.审计报告编写阶段：审查和分析收集的资料，归纳、总结和分析审计结果，撰写审计报告，并向审计报告审查人员和其他相关人员进行说明。
六、审计结果和分析1.土地出让资金计提和支付的审查结果通过对土地出让金的计提情况进行审查，确认土地出让金的计提程序合法、规范、科学，并且符合《土地出让资金管理办法》的要求。
土地审计重点初探
地 方 无 法 实 现 占补 平 衡 ， 为 了使 用 耕 地 ， 到 有 指 标 的 地 方购 买 ， 该项 资金实 际也是耕 地开 垦费 ； ３ ． 使 用 耕 地 开 垦 费 进 行 补 充 耕 地 的项 目。要 按 照 项 目管 理 要 求 ， 引入
准， 乡镇规 划可 以经省政府 授权后 ， 由 地 市 批 准 。土 地 利 用 年 度 计 划 的审 批 权 限 同上 。由此 ， 也 明 确 了对 规 划 的调 整 也 需 原 审 批 单 位 批 准 。也 就 是 说 ， 县（ 市 区） 的 土 地 利 用 总 体 规 划 和 年 度 计 划 都 要 经 过 省 政 府 审 批 。 审
和 审 计 调 查 。笔 者 从 地 方 审 计 机 关 的 角 度 ， 谈 一 点 个 人 对 土 地 审 计 内 容 和 重 点 的认 识 ， 与 同行们探讨 。 土 地 资 源 管 理 审 计
耕地 的质量是否达 到要求 。
一
、
（ 三） 新 增 建设 用 地 有偿 使 用 费 制 度 中审 计 应 关 注 ： １ ． 缴 费主体是市 、 县 政 府 。其 征 缴 与 用 地 单 位 是 否 以有 偿 方 式 取 得 新 增 建 设 用 地 的土 地 使 用 权 无 关 ； ２ ． 资 金 全 额 缴 纳 国库 。 按 规 定 ，有 偿 使 用 费 按 照 标 准 征 收 后， ３ ０％上 缴 中 央 ， ７ ０ ％上缴省 ， 列 入 基 金 预 算 。关 注 有
让金造成出让金流失虚增或违规扩大土地开发成本日起工业用地纳入了招拍挂的范包括补偿性支出和开发性支出等造成少缴出让围有无通过虚假协议出让工业用地规避招拍挂的行及未经集体决策同意受让方分期缴纳时间超过一年或为
财政部对《关于＜国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法＞中需要进一步明确的几个问题的函》的复函
财政部对《关于＜国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法＞中需要进一步明确的几个问题的函》的复函文章属性•【制定机关】财政部•【公布日期】1993.05.18•【文号】[93]财综字第46号•【施行日期】1993.05.18•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源,房地产市场监管正文财政部对《关于＜国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法＞中需要进一步明确的几个问题的函》的复函（（９３）财综字第４６号）国家审计署：你署来函《关于＜国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法＞中需要进一步明确的几个问题的函》收悉。
现就我部（８９）财综字第９４号文件《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》（以下简称“９４号文件”）中的有关问题明确如下：一、关于国有土地使用权有偿出让收入的构成问题９４号文件第二条第一款“土地出让金。
指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地出让价款。
”中的土地出让价款，是指土地出让时的交易总额，即包括地租和征地、拆迁补偿、基础设施等前期开发成本费用在内的全部价款。
二、关于土地管理部门提取土地出让业务费的问题９４号文件第四条规定，土地出让主管部门可从其所获得的土地使用权出让收入中提取土地出让业务费。
土地出让业务费是以本文第一条所确定的土地出让金为基数计算的，即：土地出让金乘以提取比例等于土地出让业务费。
三、关于上交财政收入如何确定的问题９４号文件第五条规定，土地使用权出让收入扣除土地出让业务费后，全部上交财政。
是指本文第一条所确定的土地出让金扣除土地出让业务费后全部上交财政。
中华人民共和国财政部一九九三年五月十八日。
国有资产审计步骤和方法
国有资产审计步骤和方法国有资产审计是维护国家利益、保障国有资产安全的重要手段。
本文将详细介绍国有资产审计的步骤和方法，以帮助读者了解这一领域的专业知识。
一、国有资产审计步骤1.准备阶段（1）确定审计目标：根据审计立项，明确审计范围、内容和重点。
（2）制定审计方案：根据审计目标，制定详细的审计计划，包括审计方法、时间安排、人员分工等。
（3）收集资料：收集与审计对象相关的法律法规、政策文件、财务报表、业务数据等资料。
（4）培训审计人员：对参与审计的人员进行业务培训，确保其具备必要的专业知识和技能。
2.实施阶段（1）入场调查：了解被审计单位的基本情况，包括组织架构、业务流程、内部控制等。
（2）审计取证：采用查阅资料、询问了解、实地查看等方法，获取审计证据。
（3）分析评价：对审计证据进行分析，评价被审计单位国有资产管理的情况，发现存在的问题。
（4）沟通交流：与被审计单位进行沟通交流，核实情况，听取意见。
3.报告阶段（1）撰写审计报告：根据审计结果，撰写审计报告，反映被审计单位国有资产管理情况及存在的问题。
（2）报告审批：审计报告经审计机关审批后，提交给被审计单位。
（3）反馈整改：被审计单位根据审计报告进行整改，并将整改情况报告审计机关。
二、国有资产审计方法1.文件查阅法：查阅被审计单位的财务报表、会计凭证、合同协议等文件资料，了解国有资产的来源、使用、处置等情况。
2.实地查看法：对被审计单位的实物资产进行实地查看，核实资产的存在、使用和保管情况。
3.询问了解法：向被审计单位相关人员询问资产管理的具体情况，了解内部控制制度的执行情况。
4.对比分析法：对被审计单位不同时间、不同项目、不同部门的资产数据进行对比分析，发现异常情况。
5.账务核对法：核对被审计单位的资产账务，检查资产账务的准确性、完整性和及时性。
6.评估法：对被审计单位的国有资产进行评估，以确定其价值及潜在风险。
综上所述，国有资产审计需遵循一定的步骤和方法，以确保审计工作的质量和效果。
国有土地出让收入管理行政公益诉讼办案难点与监督路径
国有土地出让收入管理行政公益诉讼办案难点与监督路径作者：姚红彭兵刘丽萍来源：《中国检察官·经典案例》2023年第10期摘要：针对国有财产保护和国有土地使用权出让交叉领域的行政公益诉讼案件，检察机关要结合行政机关违法行使职权或者不作为的具体表现形式确定监督领域，准确认定国有财产的损失，保证监督的精准性、规范性。
实践中，相关行政行为的作出会受到其他因素的影响，但被监督主体仍应当是作出该行政行为的行政机关，对于办案中发现的非税收入管理等其他问题，检察机关可以通过制发社会治理检察建议督促当地政府完善治理。
检察建议回复期满，行政机关仍不全面履职且国家利益仍受侵害的，检察机关要敢于以“诉”的形式体现司法价值引领，并适时与纪检监察机关协作，形成公益保护合力。
关键词：国有财产损失国有土地使用权出让收入行政公益诉讼一、基本案情及办案过程2017年12月27日，某地产集团公司在湖南省某县级市竞得五宗地块的国有建设用地使用权，并以其子公司——某置业公司名义签订《国有建设用地使用权出让合同》五份。
合同签订后，预交的保证金15.24亿余元转入某市财政局非税收入汇缴结算户（以下简称“非税账户”）。
2018年2月至11月，某市财政局以“退保证金”名义两次将已进入非税账户的国有土地出让收入（以下简称“土地出让收入”）支出给置业公司2.9亿余元。
置业公司用该笔资金缴清五宗地块契税及其中一地块剩余土地价款，并办理了该地块不动产权证，申请了抵押贷款26.5亿余元。
截至2019年9月4日，某市财政局未追回违法支出给置业公司的土地出让收入2.9亿余元。
2019年6月，湖南省人民检察院（以下简称“湖南省院”）在开展国有土地出让领域公益诉讼专项监督行动中发现本案线索，遂交办下级院即长沙市人民检察院（以下简称“长沙市院”）。
考虑受让地产企业影响力及案情重大复杂的程度，长沙市院决定自办该案，于2019年8月21日立案调查，查明财政部门违法支出土地出让收入造成国有财产损失的上述违法情形后，于2019年9月9日向某市财政局发出检察建议，督促其依法履行法定职责，及时追回违法支出的土地出让收入2.9亿余元；同时针对该市在土地出让收入等非税收入收支管理方面存在的衔接不顺畅、机制不完善、管理有漏洞等问题，于2019年9月11日向某市人民政府制发社会治理检察建议，建议其强化监督职责和管理力度，治理监管失范问题。
土地出让收支审计方法
土地出让收支审计方法土地是人类赖以生存与发展的物质载体之一，随着我国市场经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步被人们所认识和重视。
在土地开发利用过程中，房地房开发投资迅猛，地方建设圈地盛行，地方土地财政等现象引发一系列社会问题，下面为大家介绍一下土地出让收支审计方法！一、土地出让收支审计的主要内容土地出让收支审计具有政策性强、涉及项目多、专业性强、公众关注度高的特点。
土地出让收支审计重点要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展。
在审计中，应注重制度建设、绩效和问责，及时查错纠弊，完善政策，规范管理。
具体应该关注以下方面。
(一)规划执行和土地审批合规性方面开展土地出让收支审计中，要提升宏观性，重点检查土地利用总体规划和年度计划执行情况。
重点关注违规改变规划，领导意志超越公权力的问题，加大对重大违法违规案件线索的查处力度，审查土地征用、储备和交易情况，关注相关部门有无违反土地政策，擅自修改调整土地利用规划，出让、划拨和转让土地使用权是否合法合规、转让手续是否按规定办理、出让形式是否符合规定等内容，重点查处未批先用、以租代征、低价出让、擅自改变土地性质、违规扩大工业用地、违规协议出让土地、违规向禁止供地项目供地等问题。
(二)土地出让收入征管、使用及管理方面在土地出让收入征管方面，主要审查有无违规减免出让收入、土地资产收益流失等问题。
重点查处政府相关部门变相减免土地出让收入，用地单位迟缴、欠缴、漏缴，用实物或债务抵顶土地出让收入的问题。
在土地出让收入使用方面，审查土地出让收入的用途是否符合国家规定，是否用于征地和拆迁补偿、土地开发、完善国有土地使用功能的'配套设施建设、城市基础设施建设以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提相关民生资金等方面支出。
在土地出让收入管理方面，按照国务院要求，从2007年1月1日起，土地出让收支必须全额纳入地方基金预算管理，实行收支两条线管理。
国土资源局审计重点及存在问题
国土资源局审计重点及存在问题一、预收土地出让金挂帐未缴存财政专户。
二、收取出让金及有偿使用费以其他规费名义缴存套取财政资金（国土资源局收费项目繁杂，有工本费，登记费，变更费，国有土地有偿使用费，集休土地有偿使用费，土地出让金，土地年租金，农重金，开垦费，开发费，，，等等大概有十来个，按规定,对于出让金国土局只能用其中的?%手续费,而其它费用可全额使用，对此,国土局会混淆收费项目，套取资金）三、应缴未缴新增建设用地有偿使用费，新增建设用地，应缴地方部分，而大部分国土局不交。
四、收取耕地开垦费未缴专户。
五、虚列支出套取复垦、开发专项资金。
这一点在审计中不易查出,因为其复垦资金，及开发资金,都有其工程项目，并附有工程审计报告，和相关完备的手续,而这里面却存在很多猫腻。
相关国土所虚增项目开支金额。
对此结合小金库查法结合单位的资产，账面情况核对.本次在审计过程中发现收大楼峻工的贺礼，而在账上却无相关大楼支出，据此为线索发现问题。
六、土地储备发展中心挤占土地出让金，各地设置部门不一。
根据情况.七、设置收入过渡户。
八、滞留专项资金,不拨付项目单位，九、未缴或未足额缴纳出让金，国土部门却予办理土地使用权证。
十、降低征收标准少征出让金.十一、为有关单位贷款提供便利办理假土地证。
十二、土地出让合同中土地出让金内容包含不一，有的是土地净收益，有的包含土地净收益和税费开发成本等，难以划清土地出让净收益。
挂牌出让已提供净地,但逾期仍欠征土地出让金.资金不能及时收缴入库。
-—-你审过土地局没有?—--哦，俺没审过，想知道他们都有哪方面收入容易形成小金库-——土地补偿费容易出问题,会套出后形成小金库,矿产资源补偿费和采矿探矿权价款容易混淆级次-—-这个费收上来应交给谁?———中央和省级——-矿产资源补偿费由地质矿产主管部门会同财政部门征收。
与国土局无关吧—--我们这里在国土局征收，职能并到国土局了-——还有土地管理费,确认费，项目多了，这些收费项目大多有分成，你还可以查查政府违规减免土地出让金、契税、土地管理费等问题，还有违规退土地出让金等问题土地出让金管理中的问题与建议近几年，随着国有土地出让政策的改革完善和房地产业的迅速发展，地方政府土地出让金收入快速增长，并已成为大部分地区土地开发和城市建设的主要财力来源。
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、
署
省审 计 厅 制 订 的
,
审计 方 案
、
正 确 掌握
方 案中的 审计指 导 思 想 审 计 范 围和 内容
,
真正 领 会 上 级 的 审计
。
目的和意 图
3
、
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默 磷
因 鬓
参 加 审计 的 人
、 、
员首 先 应 弄懂弄 通 表
报的结构 填 报 口 径
,
由
单 位 的情 况 汇 报
,
索 取 有 关 资料 及 自查 表
(股
)
、
进 点后 股
)
、
提供必要 的审 计 资 料 其
的第 一 场 见 面 会 必 须 请 征 地 科
用地 科 `
计财科 (股 )的 负责 人和有关人员 (包括统 计 员 ) 参加
,
征收 管理 的 通 知 》 精 神 地价款 的 收人 属 各级财政部
。
认真探讨 审计 的路 方法 好
,
当 作些 必 要 的 校对 即可
、
子和方 法更 为重要
。
路子 对
,
就能 避 免
二
进 点 实施 审 计 的具 体 操 作 方 法
,
走弯路 徒劳 无 效
(二 )
、
( 一 ) 召 开 有 关 部 门 和 人 员会 议
听取 被 审 计
。
协 调 好与 国 土
财政部 门的 关 系
地价款使 用 去 向 的 审 计 地价 款使 用 去 向
:
、
。
,
易 的形式 大 概 有 三 种 即 ; 协 议 出让 划拨 和 招标 拍卖 其 中协 议 出让 占第一市场 的 绝 对数 也 是本 次审计 中 工 作 量 最 大 的 内容 审 计 时 应 在 这 部分 内容 下 足 力气 以 划拨 的 形 式出让土地 的 一般是
、 、
表 内 内容
、
地 方政 府 对 土 地管 理 问 题制 定 了 一 系列 的政 策 法 规
,
土 地补 偿 费
、
青苗 补 偿 费
、 、
劳 力安 置 费
、
凡 参 加 本 项 目审计 的 人 员
事先 都 应 认 真 学
、
附着 物 补 偿 费 农业 税 )
、
土地平整费
市 政 建设 费
市政设
、
习领 会 国 家 和 地 方政 府 有 关 土 地 管 理 法规 的 精
要填报 的 数据来源
,
还 要 注 意 表与表 之 间 数据 的
县适 应性较强
,
对没有 实行
”
、
“
五统 一
”
、
的市
”
县
,
勾稽关 系
确性
,
,
确 保审计结束后 上 报 的 报 表 既 体 现 准
。
表 中的
“
土地平整 费
。
“
小 区 建设 配 套 费
等内 对表
也体 现 科 学 性
、
容 可以 不用
。
总之
,
可 根 据 自 己 的 实 际 情况
, ,
《 土 地 有 偿 出 让 收 入 基本 情 况 表 》
:
、 、
表
、
它 具 有 政策 性强
,
、
、
涉及面广
资金量
,
内 内 容可 以 设
、
出 让文号 受让方 名称
、 、
出 让 日期
与其他 专 项 审计 有 着 明显 的 区 别
:
因
出让 面 积
( 已到期
、
成 交 地 价款 未到期 )
、
已 交地 价 款
”
。 . , , , ,
,
并提请 与 会有关部 门和 人 员在审计期间认真协 同配 合 实事求是地提供审计所需要 的数据和资料
, , , 。
“
”
,
另 外 要向被审 计单位索取 已 填 好 的 自查 表 以 及为审 计 组 所准备 的 一切被 审资料 为展开实
“
”
,
“
用
质性 的 审计 工 作做好准备
1
、
。
审计 时 要 认 真
,
、
( 二 ) 开 展 实质性审 计 的 具体操作方法
考核资金 是 否 按 文 件规 定 进行存储 有 无 出现坐支 截留 转移 和挪 用的 违纪行 为
(2 )
, 、 。 ,
审 计 土地 出让协 议书 根据 了 解 目 前 国 有
,
。
,
土地的交易 第一市场基本 由 各级政 府垄断 其交
。
自查 表 交 被 审计 单 位 自查
、
对 国土 部 门 的 自查 表可
,
作一 点浅探
充 分 做 好 进 审前 的 准 备工作
以按 土 地 出 让收 入 式 的 内 容如 下 表一
: :
支 出 两 条渠 道 予 以 设 计
其表
一
,
国 有 土 地 有 偿 出 让 收 入 是 土 地管 理 中 的 一 个 组 成部分 大 等特 点 此
、
欠交 地 价 款
、
在 进 审前 必 须 做好 以 下 各 项 准 备 工 作
( 一 ) 做好常 规 性 的 审前 准 备
l
、 。
土地 平 整 费
、
市政 建 设 费
。
市政 设 施 建 设 配 套 费
,
、
小 区 建 设配 套 费
,
搜 集 有 关 的政 策 法规
十几 年 来
,
国家
表二
可以 设
:
:
《 土 地 出 让 金 使 用情 况 表 》
今年
、
,
国 家审计 署 和 省审计 厅分别 对 我 省各
为 使 审 计 组 进 点后 既 能 赢 得 时 间 展工作
,
,
又能顺利开
市
问题
县 ( 区 ) 下达 了 国有 土 地 有偿 出 让 收入 的审
。
审计部 门 可 以 在 进 点 前 设 计 一 些 基 本情 况
。
计计 划
,
、
现 对 国 有 土 地 有 偿 出 让 收 入 审计 的 方 法
施建 设 配 套 费 小 区 建 设配 套 费 税 费 ( 耕地 占 用 税
、 。
、
神 掌 握 政策 界 限和 法律 依据
完成 上 级 交 给 的 审计
,
,
力争按 时
保质
提 取业 务 费
其它
任务
。
2
、
认真领 会上级
。
的审 计 目 的 和 意 图
审计部 门 在 实 施 本项
目的 审计 前
,
要组 织
参加 本 项 目Байду номын сангаас审计 的 人
,
,
审计 过 程 中的
在 同 级 审 还 没 有退 点 的 市
组 一 并取 证
, ,
县
可 以 委 托 财政 审 计
.
工作量和 难度都 较 大
尤 其是 在 目前部分审计 机
,
至 国 有 土 地 有 偿 出 让 收 入 审 计时 这 样 可以 避 免 重 复 审 汁
适
。
关力量还 比 较簿 弱 的 情 况 下
门 预算资金 的 范畴 并 实行收支 两 条 线 管理 就是 说 地价款 的收人 除 了 由 国 土 部 门提取 2 % 的 业务费 后 ( 也 可 全 额 上 缴财政 然后按 比 例 回 拨 ) 剩余部分 应 全 部缴 人 财政部 门 的 土地 出让 金财 政专 户 于 土 地 出 让 金 的 专 项存储 和 清算
。
,
4
探 讨 审 计 的 方法 和 路 子
,
国 有 土 地 有偿
,
内 的 内容 作适 当 的 增 减
需 要 财 政 部 门 提 供的 那 部
。
出让收入 的 审 计
虽 然 是一 项 专 项审计
,
但 由于
分 数据
,
可 以采 用 审 计署 下 发 的 报 表 让 其 填 报
、 ,
如
涉及的政 策法 规 多
涉 及范 围 广