07_08年VIP深圳-宏发领域-房地产项目营销推广执行建议
[畅销精品]深圳房地产项目楼盘营销策划销售推广市场定位案例分析
![[畅销精品]深圳房地产项目楼盘营销策划销售推广市场定位案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/55818cfc81c758f5f61f676e.png)
本案
4
项目概况
项目总体评价：主打新中心居住区、别墅稀缺价值、精致细节打造。 整体定位——未来城市中央住宅区中最高贵、典雅的温馨家园
推广 目标
进行前期形象铺垫
推广 主题
2016新中心区豪宅序幕 片区唯一别墅大宅 深南路上树第一块广告牌 工地现场围墙广告
线上 线下
前期仅为项目入市前的形象铺垫，通过户外广告 及工地围墙突出片区价值及项目基本情况，为后 续宣传进行预热。
7
营销推广过程
2016年3月-4月
推广 目标 推广 主题
4月-6月
配套价值：顶级私人会所，提升居住品质规划中的会所拥有豪华典雅的装修，配 备私属顶级的泳池、健身会、美容机构、教育机构等，充分体现业主未来可以拥有 的的精致生活。
专家团队：规划设计——澳大利亚柏涛；园林设计——香港阿尔思林SLA国际设 计集团，保证一流的规划和产品品质 精工品质：精工打造豪华的公共大堂、地下大堂，公共部分体现十足的品质感， 精致园林、私家路、大尺度户型、优质物管
深圳房地产项目楼盘营2016/8/26
项目概况
项目为新古典主义建筑风格，融合art deco装饰艺 术精华，项目整体走高贵、典雅、温情路线。
位 置
规 模 容积率 产品形式 户型配比 发展商 建筑设计
XX深圳市XX区人民路与布龙路交汇处西500米
场内布置
全方位展示
宣传广告
Hale Waihona Puke 10红楼梦媒体见面会
楼盘推广建议书_计划方案.doc
楼盘推广建议书_计划方案尊敬的×房地产公司领导：《锋尚周刊》是深莞两地同时发行，以财经、名牌、生活、地产四大板块资讯为主体，正度八开64页全彩色铜版纸印刷的时尚先锋媒体，现已发行达12万份，是白领精英置业安居，投资阅读的畅销读物。
分众传媒是中国商务楼宇电梯间液晶电视联播网的开拓者和领导者在深莞已有600多栋大楼、酒店遍布网络，每天80次每次5—15秒滚动播出的广告效率，为品牌广告开辟了最新锐及时最精确传播的先河。
《锋尚周刊》和分众传媒多次联合通过近期连续举办“白领布龙—70年代生人时尚居栖”推广和“白领布龙地产营销座谈会”，以及“大深圳城市化地产发展论坛”，出版“大深圳城市化地产发展报告”蓝皮书，对促进龙岗、宝安等地的投资置业起到了很好的效果。
包括万科城、新世界倚山花园、得意居、华龙市场、盛源大地、家居广场、东莞塘厦三正半山豪苑、长安中惠。
山畔名城、莞城第一国际等都投放了广告并吸引了数百名看楼者上门咨询购房，效果十分显著。
作为龙岗中心城以“建设第一家庭”为已任的东方沁园尽管主要客户来自于横岗周边，但《锋尚周刊》作为白领先锋的时尚读物，在凤岗、淡水都有发行。
我们为推广宣传好东方沁园项目，可以做到以下特别服务与优惠。
一、组织深圳免费看楼专车赴龙岗中心城参观看房，可请代理公司置业投资专家讲课，举办置业讲座。
二、可以加大周边直投与发行力度，或请客户利用报纸广告在客户群集中处派发，诸如大型超市、商场购物送报。
（客户购报按3元一份单价计算，本报自己加印1万份自行派发，通过与相关商场置投广告方式进行）三、为秋交会整合新锐媒体联合分析，投入少，收获比传统媒体好。
例如：由《锋尚周刊》和分众传媒及《深圳都市报》三家新锐媒体联手，准确锁定都市白领、商务写字楼、酒店、高档休闲、娱乐场所主流男女为受众对象，适合投资置业的消费者。
通过秋交会场展览，领牌派发报纸2万份以及出版书籍，效果更为持久强劲，费用12.11万元，其中分深圳都市报一个版锋尚周刊》2个整版，分众传媒2周广告每次15秒每天50次流动播出。
深圳某住宅项目推广策略提案
深圳某住宅项目推广策略提案一、市场分析深圳作为中国经济特区的重要城市，人口众多、经济发达，住房需求量大。
由于深圳市区地价高昂，人口和企业向周边地区扩散，住宅项目的市场需求呈现较大增长趋势。
因此，深圳某住宅项目具有广阔的市场空间。
二、目标受众确定1. 首次购房人群：年轻夫妇、新婚家庭等。
2. 投资购房人群：中产阶级、投资者等。
三、推广策略1. 线上推广：（1）建立专业网站：展示项目优势和户型布局，提供在线预约看房服务。
（2）开展社交媒体营销：通过微博、微信、抖音等社交媒体平台发布项目信息，吸引目标受众关注。
（3）制作精美宣传视频：展示项目的高品质装修、先进设施以及周边配套资源，引起潜在购房者的兴趣。
（4）与房产中介合作：与深圳知名房产中介公司合作，增加项目曝光率，提高知名度。
2. 线下推广：（1）举办开放日活动：邀请目标受众参观样板房，提供亲身体验和解答疑问的机会。
（2）参加房地产展览会：通过参展展览会，加强项目的宣传推广，吸引更多目标受众的关注。
（3）派发产品宣传册：在目标受众区域派发项目宣传册，清晰传达特点和优势。
（4）开展销售促销活动：如捆绑优惠、分期支付等优惠政策，吸引目标受众尽早购买。
四、品牌建设1. 提供高品质服务：重视客户的需求和体验，从购房咨询、签约到交房后的售后服务都要做到周到。
2. 建立良好口碑：通过用户评价、社交媒体反馈等方式，积极回应用户意见和建议，建立良好的品牌形象。
五、资源整合与当地成功房地产经纪公司合作，共同推广项目，利用其丰富的客户资源和专业服务，提高项目的知名度和销售情况。
六、可行性评估通过市场调研、竞争分析等手段，对上述推广策略进行评估，确定其可行性和效果，确保投入资源的合理性。
七、预期效果通过综合运用线上线下推广策略，与当地经纪公司合作，预计可以提高项目知名度、吸引目标受众，并最终实现项目销售目标。
同时，良好的品牌形象和口碑也将为未来项目的推广提供良好基础。
八、项目特点的展示和强调在项目推广中，需要将项目的特点展示和强调，以吸引目标受众的注意力。
某房地产开发有限公司项目整合营销推广建议
W—劣势：
1. 地块北临南庄大道，多货车，噪音污染严重； 2. 项目紧邻佛山一环南庄大道出口，该出口经常塞车
，势必影响未来业主出行； 3. 周边都为待拆迁的工厂，周边自然景观差； 4. 地块以前为陶瓷厂，陶瓷污染预留在土地及周边，
污染净化仍然需要一段时间； 5. 目前南庄整体环境仍然待改善。
然存在一定的上涨空间。
T—威胁：
1.调控政策不断出台，政策环境不利楼市发展；
2.南庄大量土地待开发，未来竞争将十分激烈；
3.由于历史原因，目前大部分消费者都对南庄环境存
在一定阴影，要改变此观念仍需要一段时间。
卖点 提炼
✓品牌竞争力 ✓产品竞争力 ✓配套竞争力 ✓辐射竞争力 ✓地段竞争力
• 南庄未来发展延伸主轴，住宅发展区域 • 佛山中心城区定位，禅西新城规划利好 • 交通配套完善，畅享佛山半小时生活圈 • 有别墅产品，户型高附加值 • 日趋成熟商业和生活配套 • 一线临江江景住宅+滨江河堤公园+7万方
发展商品牌指标
实力雄厚、知名品牌
豪宅外部条件 豪宅产品素质
打造别墅级住区标准体系，形成后期推广要点
别墅级居住 区标准体系
身份标签
彰显地位与实力
居住功能
保证居住舒适性 便利性和安全性
投资保值
作为资产架构的组成 部分和投资渠道
占有核心地段或稀缺资源 市场明星产品 居住舒适性指标 配套指标 安全与私密指标
皇家宫廷式美林 • 新明珠开发南庄标杆项目 • 封闭式安全小区管理、星级物管服务
项目气质体现
核心价值提炼
核心竞争力
佛山城央 生态名镇 岭南水都
万科新里程08年度推广思路
户外推广主题是：
N生活08升级版
“雅境”御景三房限量推出
新品汽车展（15-30万档次汽车） 每年三月都是大多新款汽车推出时期，在这个阶段我们邀约几 家汽车代理商或某个品牌汽车代理商在示范区举办“08新品发 布会”同时配合我们的“N生活08升级版”互动营销活动。同 时建立万科与各汽车经销商4S店互动宣传营销活动。（在万科 的项目营销中心设立汽车合作商的宣传区，同时在各汽车4S店 摆放万科新品宣传信息）
08年推广思路
STEPⅠ
07年回顾 11、12月推广思路 08年推广思路
本次沟通会大纲
STEPⅡ STEPⅢ
STEPⅠ
07回顾
STEPⅡ
11、12月推广思路
STEPⅡ
08年推广思路
先看看竞争大环境
品牌开发商云集浑南
沈阳市政府在“十一五”工作会议上提出“将沈阳浑南建成 上海浦东”，以“沈阳向南”为发展概念，这也再次推动浑 南概念持续升温，让浑南成为沈阳最炙手可热的房地产开发 区域。目前，这里已经聚集了阳光100、万科、大连万达、 新世界等外来品牌房企。浑南地区的金地、新加坡城、远洋 以及万科年内产品都将推出。虽然产品定位在类别、户型及 价格上都有所区别，但对于整个浑南来说，08年品牌竞争才 是真正的“王者之争”。
如何做到
目前来看后期推出的产品相对比较单一，而且一、二期产 品形态比较相近。我们前期一直是用实景展示产品卖点。 如果接下来还是这样必定会造成信息疲劳。所以，在下阶 段推广中我们建议以营销活动为主，制造市场关注度。
1月到2月是春节前后，属于销售淡季，不适合做较大的媒体推 广，但需通过系列的营销动作来维系客户和发展新客户。
下半年6-12月推广思路
问题
某地产项目整合营销推广策略提案
某地产项目整合营销推广策略提案二、目标设定1. 提高知名度：让更多的人了解该地产项目2. 增加客户量：吸引更多的潜在客户3. 提升成交率：提高客户购买的意愿和信心三、市场研究在制定推广策略之前，我们需要对目标客户进行市场研究和分析，以了解他们的需求和喜好，并制定针对性的推广策略。
四、推广策略1. 品牌宣传通过线上、线下渠道，打造具有辨识度的品牌形象，建设统一的CI（企业形象识别系统），包括企业LOGO、宣传标语等。
在各大媒体、网络平台、社交媒体等推出宣传广告，提高品牌知名度。
2.线上推广（1）网站建设和优化：建立专业的官方网站，提供详细的项目信息和图片，更新及时的动态资讯，增加用户交互功能，方便潜在客户了解项目并预约看房。
（2）搜索引擎优化(SEO)：通过优化网站结构和关键词排名，提高项目网站在搜索引擎中的曝光率和排名，增加访问量和转化率。
（3）社交媒体推广：利用微信、微博、朋友圈等社交媒体平台，通过发布项目动态、户型介绍、销售优惠等内容吸引粉丝关注和讨论，增加项目的曝光率和用户黏性。
3.线下推广（1）户外广告：在项目周边地区和主要交通枢纽投放户外广告，如公交车站广告、地铁电梯广告等，提高项目的知名度。
（2）展示中心：建立展示中心，展示项目豪华样板间、户型图、区位优势等，提供咨询服务和预约看房。
举办期房开放日、购房咨询会等活动，提高客户的购买意愿和信心。
（3）传统媒体宣传：在电视、电台、报纸等传统媒体上发布宣传广告，提高项目的曝光度和影响力。
4.市场合作与当地经纪公司、金融机构等合作，在其平台上推广项目，提供优惠政策、租金分期付款等金融服务，吸引潜在客户。
五、营销活动1.线上活动：举办抽奖活动、线上问卷调查等，吸引用户参与，并进行线上推广传播。
2.线下活动：组织购房知识讲座、投资咨询会等，提供有价值的信息，吸引潜在客户参与，并最终带动销售。
六、推广效果评估通过制定明确的推广指标，如品牌知名度、网站访问量、线下咨询量、成交率等，及时评估推广效果，对各项推广策略进行调整和优化。
深圳某房地产项目营销推广报告(ppt 95页)
四、市场供应体系不完善，中低价位普 通商品住房作为市场供应主体地位尚未 建立；
五、房地产市场调控体系还不完善，房 地产市场秩序有待进一步规范。
深圳房地产市场环境分析
1月： 地区
全国 北京 上海 深圳
2月： 地区
全国 北京 上海 深圳
3月： 地区
全国 北京 上海 深圳
房屋销售价格指数 同比 环比 105.6 100.6 108.9 100.6 100.0 100.0 112.7 100.9
1000元/㎡
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
2006年-2007年5月龙岗区住宅价格走势图（单位：元/㎡）。
其中龙岗中心城的整体均价 在4-5月几个项目集中开盘 后突破10000万/㎡。
龙岗房地产市场分析
价格——中心城项目均价上涨1000元/㎡
1998—2006年二级市场供求图
深圳房地产市场环境分析
2007年6月15日，深圳政府专项整治行动
• 法律调控
1、依法查处房地产开发企业违法违规行为；
2、加依法大查处调房控地产力领域度涉及，的后有关市部门需及其持工作谨人慎员违态法违度规行为；
3、依法查处拆迁企业、中介机构及其从业人员违法违规行为
4、开展警示教育和案件曝光，选择部分违法违规典型案例予以曝光。
成交量——申大成功后成交率上涨
大运会的申办成功对龙 岗房地产带来直接的利 益驱动；
奥体板块的打造对周边 片区的基础设施、公共 配套、商务服务、区域 市容、治安环境等等方 面进行大规模投资；
奥体板块的启动助推片 区住宅市场的发展加速；
片区典型参考楼盘分析——招商依山郡
房地产广告推广提案
房地产广告推广提案“龙凤庄园”广告企划案（简案）二〇〇八年七月提案人：赵彦飞一、师宗房地产供求状况1、供应情况根据市场调研部结论：2007年师宗房地产供应量（老城区和新成区）70万平方米，开发区的房地产供应量在55万平方米，老城市区供应量15万平方米。
根据调查预测，未来五年开发区开发体量超过300万平方米，平均每年60万平方米的供应量，开发区今年下半年的供应量将达到40万平方米。
102030405060开发区老城区10203040501-6月供应量6-12月供应量◆今年，老城区对开发区威胁不大，开发区楼盘销售时机较好； ◆开发区下半年竞争比上半年竞争更为激烈； ◆开发区是将是师宗未来五年房地产市场的主战场；2、销售情况来自师宗房交所的数据显示：2007年1月-2008年6月，师宗商品房登记面积近27万平方米，住宅登记面积24万平方米，非住宅登记面积3万平方米（除了开发区和老城区外，还包括周边县城的商品房）。
51015202530住宅登记面积非住宅登记面积根据我公司市场调研部分析，估计开发区和老城区商品房登记面积占全市商品房登记面积的80%，即约22万平方米，开发区按70%计，即15.4万平方米。
14.814.91515.115.215.315.415.5供应量销售情况分析：以上数据仅为我公司调研部统计预测，但这些数据仍表明：上半年师宗商品房供应量不大，表现供求平衡，销售情况较为理想，对去年存量房有一定消化。
问题点：下半年，龙凤庄园销售将面临更大的市场竞争，客户分流更为严重，如何尽快实现项目销售非常关键；2、师宗房地产发展特点①高层住宅集中放量，将在今年下半年表象更为突出，竞争更加白热化；②师宗市民对电梯房的接受程度及认识都有限；③师宗购房消费能力不足，开发区楼盘普遍销售情况不理想；④购房年轻化，表现小户型100平方米以下走俏；问题点：在高层云集、同质化严重的市场背景下，龙凤庄园如何在高层竞争中突围，创造项目独有的卖点是本项目后期销售推广的关键点；二、本项目销售分析1、推出情况于4月30日开盘，推出A栋住宅，两部电梯，共九户，1-3层为商业用房、4-31为住宅，目前已经封顶（B栋将推出）、共235套，其中60.33-97.18平方米为135套，占57.4%，109.65-128.71平方米为81套，占34.6%，155.7-200平方米（跃层）19套，占8.0%。
深圳福田某某房地产广场营销策划建议书
深圳福田xxx广场营销策划建议书目录一、序言二、建议书概括三、深港联合，相辅相成四、xxx广场的形象与素质包装方案1、包装楼盘名称2、住宅外立面效果3、有关风水4、智能化系统5、宣传资料是楼盘形象代表6、住宅交楼标准7、优化住宅户型8、写字楼分隔五、销售策略1、开售必备因素及准备工作安排2、价格策略3、付款办法策略4、销售手法与进度安排5、写字楼销售策略6、人员安排与培训六、结语一、序言承蒙贵公司赏识与邀请，城市地产为“xxx广场”撰写初步销售建议书。
敝公司将凭以数年来丰富的国内楼盘销售经验，根据贵公司提供的资料及近期对“xxx广场”及周边楼盘的初步了解，对本楼盘的销售方式与准备工作做一份建议书。
敝司真诚希望能为本楼盘的销售工作起到积极有效的作用，能与贵司合作取得“xxx广场”骄人的销售业绩！二、建议书概括本册子对xxx广场的基本情况及与周边楼盘比较将不再另行阐述，重点将放在楼盘销售方式、楼宇自身素质与形象的变改与提高、营销策略与销售准备工作上。
也就是说，敝司将在假设城市地产已成为xxx广场的策划代理商的前提下,如何包装本楼盘及如何安排销售工作。
因此，有些内容比较具体化。
本建议书中将会针对xxx广场的现状，提出较为具体的做法与建议，所有建议都是凭藉敝司数年来成功销售深圳特区楼盘的经验所得。
三、深港联合，相辅相成敝司认为，按xxx广场的住宅、商场及写字楼的现状，其销售对象中应该考虑到香港客人，而且比例不小。
根据经验所得内外销比例约为六比四。
而且城市地产认为，xxx广场的销售方式应该是深港联合展销。
内销为主，外销为辅。
香港市场能够接受xxx 广场并且深港联合销售具有很多优势，解释理由如下：1、香港人接受xxx广场的地理位置。
由于福田中心区各大项目启动以及中心区楼盘的大力宣传，例如中国海外发展之中海华庭及和记黄埔发展之黄埔雅苑等，越来越多的香港人士更深认识福田区，看到中心区及邻近物业的升值潜力远远大于罗湖区，罗湖区作为港人置业首选地段的地位慢慢被福田区取代。
深圳宏发领域-公寓营销策划报告
华强北 竹子林/农 科中心
04-03-27
04-03-29 03-11-15 04-06-27 04-03-20
商务
商务 产权 商务 酒店式 酒店式 酒店式
13000
11000 12000 8500 8800
南山 03-07-01 宝安 03-10-01
澎柏·白金酒店 公寓
4300
深圳商务公寓个案分析
佳兆业中心
都会轩 罗湖商务中心（只 租）
福田
罗湖 罗湖
61914
16000 86346
1564
340 220
13000
6500 --
05-12-17
03-08-17 03-01-01
深圳酒店式公寓市场——03至05年供应情况
【酒店式公寓】
京基东方都会 城市天地广场 京基·东方华都 置地·逸轩 双城世纪 泰格公寓 （只租不售） 国际市长交流中心
深圳酒店式公寓市场——03至05年供应情况
楼盘名称 金色假日 金茂礼都 东方时代·商HOUSE 南方国际广场 五洲星苑 京基御景华城 世金汉宫 区域 福田 福田 福田 福田 福田 福田 福田 建筑面积 （㎡） 19756 33000 66000 155124 48686 260397 34544 总户数 335 780 520 1568 850 3576 718 售价 （元/㎡） 6800 7800 13000 9000 7800 8500 18000
所属区域
开盘时间 04-06-06
产品类型 SOHO
罗湖
04-06-18 05-03-27 05-04-16 04-11-20
市场反应比较好； 价格比较高； 地段要求高； 酒店式/商务公寓的市场 认可度比较高 宝安商务公寓市场供应 缺乏；
深圳某项目发展建议及营销报告(ppt 147页)
项目四层商铺面积9371.39平米，层高4.45米；文化中心和影院部分中空，能 够营造较好的空间感，有阳台和露天平台可以利用，预留了影院的位置。
项目分析—项目内部细节五层平面
楼梯 电梯 阳台 楼梯
商业/餐厅 电梯 楼梯
商业
商业/餐厅
影院上 空
扶梯
上空
扶梯
பைடு நூலகம்
文化中 心上空
楼梯 电梯 商业/餐厅 电梯 楼梯 商业/餐厅
阶层界限的突破，只要有车，各个阶层的休闲、交往的场所是交叉、重复的； 由此需要有更新的场所来刺激阶层的区分；（例如上海的时尚领地由新天
地不断的向外滩3号，外滩18号及N号过渡。
项目属性定位－驾车消费客户行为研究
驾车消费客户 场所选择关注因素
停车位数量是否满足 停车是否方便 停车后与场所之间的 距离及体验感
有公园、露台、骑楼等 增加体验价值场景 深圳人乐于体验新生事物
项目属性定位－区域突破案例借鉴
与本项目类似，波托 菲诺的商业也处在人流 较少的富人区；在形态 及体量上，属于社区商 业，但波托菲诺通过严 格的经营管理模式以及 水岸风情的营造，使项 目成为一个城市的风情 的符号，成为一个有特 定消费人群的商圈。
深圳项目物业发展建议 及营销报告
报告目录
第一部分 目标的沟通和界定 第二部分 解决二个问题
项目属性定位 项目的方向问题
项目功能及形象定位
项目业态组合
项目销售问题
项目租售比例 项目经营模式
项目售卖模式 项目价格定位 ►第三部分 项目招商及营销推广建议
报告思路
项目分析
发展商给予 任务分析
目标的沟通 及界定
万象城
18
地王商圈，写字楼聚集，与地铁相 全市 连，有地铁、公交人流稳定人流
深圳房地产项目营销策划销售方案
未来的桔钓沙被定位为运动 型滨海休闲地 将建起占地2万平方米的海上 运动娱乐中心、沙滩运动中心 以及沿海美食休闲长廊，并配 备冲浪、帆板、划艇和水上自 行车等海上运动器械，成为海 上运动爱好者的天堂 大鹏所城、金沙湾、东山珍 珠岛和浪骑游艇会：各自有其 明确定位
桔钓沙:运动型滨海休闲地
滨海区域2——大鹏
深圳房地产项目营销策划销售方案
总趋势1
深圳未来将快速发展，深港一体化，推 动深圳向世界先进水平迈进
深圳2030的发展目标应是“建设可 持续发展的全球先锋城市” “先锋城市”有四个内涵： 改革开放与制度创新的先行者； 自主创新和产业转型的排头兵； 深港交流和区域合作的推动者； 中国参与全球竞争的领跑者。
总趋势3
东部新城的规划定位，是生态型现代先进制造业 新城。近期重点建设范围与规模：以大工业区管 理范围为近期重点建设范围，面积为39.58平方公 里，人口规模约25万人。
“四大新城”五年内成型——深圳向多元 化中心发展趋势日益明显，大深圳地产格 局逐步成型 宝安新城 生态型高新技术产业新城
龙华新城 体育新城 以大型交通枢纽为依托的城市拓展区 以大型体育、教育设施为主的体育新 城，与龙岗中心城共同构建城市东部 中心 生态型现代先进制造业新城
西冲:国际会议旅游度假区
深圳市面积最大、海岸线最 长的优质海滩 未来的西冲定位为高档滨海 旅游、高品位文化和高质量生 态环境的旅游度假区，成为大 鹏半岛上最高档次的国际会议 旅游度假区 规划两座五星级酒店——西 冲海滨度假酒店和西冲假日酒 店；一个可停泊100艘游艇的游 艇码头；七娘山占地20万平方 米的天然植物园
海语东园 本地房地 产 三线海景物业 二线海景物业 雅兰酒店 优品艺墅 湖心岛 京基酒店 云顶天海 泊岸港城 I 领海 心海伽蓝 水云间 十七英里
深圳市房地产项目销售执行报告
城市100工程发卖执行陈述目录第一篇市场查询拜访陈述--------------------------------p61.1 总体市场态势-----------------------------------------p71.2 华强北区域市场总特征-----------------------------p121.3 重点竞争物业阐发-----------------------------------p151.4 客户群体及表里销市场阐发------------------------p20第二篇工程的住宅和公寓阐发---------------------p222.1 工程概况---------------------------------p232.2 工程的SWOT阐发--------------------------p242.3 工程的物业定位及目标客户群阐发-----------p252.4 发卖卖点组织-----------------------------p262.5 工程的综合评价及总体开展战略-------------p26第三篇商业局局部析------------------------------p273.1 地块的商业价值阐发-----------------------p283.2 工程的SWOT阐发--------------------------p283.3 商业的定位阐发及商业的业态划分建议〔附：商场铺位划分图〕------------------------------p293.4 商业物业办理-----------------------------p343.5 发卖卖点的组织---------------------------p343.6 商场的综合评价及总体评价-----------------p34第四篇发卖方案-------------------------------------p354.1 总体发卖策略-----------------------------p364.2 发卖时机及发卖的阶段安排-----------------p364.3 现场包装及形象包装-----------------------p384.4 发卖渠道选择与设计-----------------------p474.5 广告策略与发卖方案及预算-----------------p494.6 现场包装及预算---------------------------p53第五篇价格策略-------------------------------------p555.1 塔楼局部--------------------------------p565.1.1 价目表制定的原那么-----------------------p565.1.2 工程的实收均价与发卖速度---------------p565.1.3 折扣率的说明---------------------------p585.1.4 各发卖阶段折扣率-----------------------p585.2 商业局部--------------------------------p595.2.1 市场售价比拟法-------------------------p595.2.2 市场租金比拟法〔投资回报法〕-----------p61第六篇发卖实施-------------------------------------p65第七篇发卖筹办工作细节--------------------------p67第八篇附件-------------------------------------------p751、物业开展建议-------------------------------p768.1 住宅局部--------------------------------p768.1.1 架空层〔含会所〕功能设置---------------p768.1.2 公用局部的装修尺度建议-----------------p778.2 商场局部--------------------------------p778.2.1 装修尺度建议---------------------------p778.2.2 商业物业经营办理建议-------------------p782、价格拟定的参考数据------------------------附页8.3 竞争物业查询拜访表〔住宅物业数据表1-8〕8.4 与竞争物业比拟打分表〔城市100商住比拟表〕8.5 商业裙楼各层的平面划分图〔1-4层〕第一篇市场查询拜访陈述1〕住宅局部2000年上半年深圳市共发卖商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。
深圳某房地产公司营销工作手册
深圳某房地产公司营销工作手册一、公司简介深圳某房地产公司是一家专注于房地产开发和销售的公司。
公司成立于20XX年，总部位于深圳市，是深圳地产行业的领军企业之一。
公司的使命是为客户提供高品质、高性价比的住宅和商业物业。
二、营销目标1. 增加销售额：通过有效的营销策略和推广活动，将公司的销售额提高20%。
2. 提高品牌知名度：通过品牌推广和宣传，提高公司在深圳地产行业中的知名度和声誉。
3. 扩大市场份额：通过拓展市场渠道和增加客户群体，扩大公司在深圳市场的占有率。
三、团队组建和培训1. 销售团队组建：根据市场需求和销售目标，组建高效的销售团队。
销售团队应包括销售经理、销售代表等职位，确保销售工作的顺利进行。
2. 培训计划：为销售团队提供必要的培训，包括产品知识、销售技巧和市场趋势等方面的培训。
培训计划应定期更新，以适应不断变化的市场环境。
四、市场调研和竞争分析1. 市场调研：定期进行市场调研，了解目标客户群体的需求和偏好，为产品开发和营销策略提供依据。
2. 竞争分析：对竞争对手的产品、价格和营销策略进行全面分析，为自身的产品定位和竞争优势提供参考。
五、产品开发和定价策略1. 产品开发：根据市场需求和客户反馈，开发符合市场需求的住宅和商业物业产品。
产品开发应注重质量、环保和科技创新。
2. 定价策略：根据产品特点、市场需求和竞争对手的定价情况，制定合理的定价策略。
定价策略应同时考虑市场需求和公司的利润需求。
六、市场推广和宣传1. 媒体宣传：与各大媒体建立紧密合作关系，通过报纸、电视、广播等渠道进行产品宣传和推广活动。
2. 线下活动：组织房产展览会、销售推介会等线下活动，吸引客户的关注，并进行产品展示和销售。
3. 线上推广：通过互联网和社交媒体平台，进行线上推广和宣传，增加产品的曝光度和知名度。
七、售后服务1. 客户跟进：及时与客户保持联系，了解客户的需求和反馈，并及时解决客户的问题和提供帮助。
2. 售后服务：提供高品质的售后服务，包括物业管理、维修保养等方面的服务，为客户提供便捷和贴心的体验。
深圳宏发领域 房地产公寓营销策划总结汇报
泰格公寓
安柏丽晶
深圳酒店式公寓竞争分析
【酒店式公寓】
项目名称
东方时代 东方时代 南方国际广场 南方国际广场 城市天地广场 地王公寓 国际市长交流中
心 澎柏·白金酒店公
寓
深圳酒店式公寓租金状况一览
（以下数据来源于中原三级市场05年7月份的租赁成交记录）
区域
户型
面积（㎡）
月租金 单位面积租金 出租率
福田
酒店式
8800
酒店式
酒店式
4300
深圳商务公寓个案分析
金中环
项目位置：中心区会展中心底铁出口
发展商：金中环地产
总建筑面积： 103，153㎡
套
数： 600余套
开盘时间：2005年11月底
销售情况：5个月达90%以上
交楼标准：
酒店式公寓精装修带家私成交均价19000元/㎡
商务公寓精装修不带家私成交均价16000元/㎡
关键词：
面积较小，商住两用
【商务公寓研究】
传统商务公寓特点
【商务公寓研究】
❖ 住宅用地，70年产权； ❖ 目前不能工商注册（以前可注
册）； ❖ 独立厨、卫设计，可商可住； ❖ 实质：小面积住宅。
财富广场（旧有商务公寓）
现阶段，传统的商务公寓开发模式已经不可行！
商务公寓特点
【商务公寓研究】
❖ 商业用地，50年产权； ❖ 可以进行工商注册； ❖ 物管费较写字楼低； ❖ 单位面积较小； ❖ 每户设卫生间； ❖ 优越地段和交通条件 ； ❖ 形象较高，接近写字楼的外立面； ❖ 具居住功能，可商可住 ❖ 装修标准略低于写字楼；
备注：写字楼、商务公寓、酒店式公寓的复合体。
【商务公寓研究】 效果图
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2楼
上空
1楼 楼
住宅样板房风格建议
6
3 2 1 4 5 7
二批: 二批:
5F—131.38复式三房 时尚之家—— 复式三房: ——后现代 ⑥ 5F—131.38复式三房:时尚之家——后现代 4F—140.15四房 温馨生活—— 四房: ——环保主题 ⑦ 4F—140.15四房:温馨生活——环保主题 4F—110.92三房 三房: 海世界"——海洋主题 ⑧ 4F—110.92三房:"海世界"——海洋主题
阶段营销推广安排——形象强化期 阶段营销推广安排——形象强化期 ——
咨询处开放
06.05月 06.06月 06.07月 06.08月 06.09月 06.10月
售楼处开放
06.11月 06.12月 07.01月 07.02月 07.03月
幸福海岸二期开盘 三四房 幸福海岸二期开盘/三四房 开盘 三四房——强销期 强销期 新岸线二期开盘 三四房 新岸线二期开盘/三四房 开盘 三四房——热销期 热销期
临时咨询处 咨询处开放 咨询处
06.05月
06月 07月 08月 09月 10月 11月 12月
07.01月
02月
03月
04月
05月
时间:2006年 月初— 时间:2006年5月初—8月 阶段目标:营销前期准备工作全面展开,为临时接待处开放做准备. 阶段目标:营销前期准备工作全面展开,为临时接待处开放做准备. 重点内容: 重点内容: 工程方面 临时接待处调整 售楼处,样板房方案设计 售楼处, 对工地的围墙,广告牌进行包装,导视系统到位 对工地的围墙,广告牌进行包装, 营销方面 形象宣传资料的设计及制作 确定具体的营销执行策略
时间:2006年11月初—12月底, 时间:2006年11月初—12月底,2个月 月初 月底 阶段目标:强势推出项目形象 短期内迅速提升知名度, 推出项目形象, 阶段目标:强势推出项目形象,短期内迅速提升知名度,累积诚意客户 策略:继续借势!售楼处高调亮相,提供全新空间体验! 策略:继续借势!售楼处高调亮相,提供全新空间体验! 阶段对外口径:项目档次,品质,户型,预期开盘时间,来访客户调查. 阶段对外口径:项目档次,品质,户型,预期开盘时间,来访客户调查. 重点内容: 重点内容:
8
3 营销推广执行
营销推广总体策略
提前造势厚积薄发跟随入市:通过项目前期品牌合作伙伴 跟随入市 跟随入
寻找等系列事件,提前对项目造市.
水涨船高,借市提价:宝安中心区价格呈跳跃式增长,渐开渐涨的 借市提价:宝安中心区价格呈跳跃式增长, 借市提价
局势! 局势
突破常规,创造奇迹: 突破常规,创造奇迹:在推售手法,营销手法等方面突破深圳常规,
媒体运用:以户外广告,网络剑客炒作为主; 媒体运用:以户外广告,网络剑客炒作为主; 项目门户网站开放,航空杂志和报纸广告渗透等 项目门户网站开放,航空杂志和报纸广告渗透等 门户网站开放
阶段营销推广安排——开盘热销期 阶段营销推广安排——开盘热销期 ——
正式开盘
06.05月 06.06月 06.07月 06.08月 06.10月 06.09月 06.12月 07.01月 07.02月 07.03月 06.11月 幸福海岸二期开盘 三四房——强销期(剩余户型偏小) 幸福海岸二期开盘/三四房 强销期(剩余户型偏小) 开盘 三四房 强销期 新岸线二期开盘 三四房 强销期( 新岸线二期开盘/三四房 开盘 三四房——强销期(中等户型为主) 强销期 中等户型为主) 西岸官邸——开盘(中等户型为主) 西岸官邸 开盘(中等户型为主) 开盘 时间:2006年12月初— 时间:2006年12月初—3月中 月初 阶段目标:完美亮相! 销售率达80% 80%! 首推— 阶段目标:完美亮相!成为新年的焦点!销售率达80%! 首推—中大户型 策略:集中造势!配合销售现场体验,进行高密度,连续活动炒作! 策略:集中造势!配合销售现场体验,进行高密度,连续活动炒作! 重点内容:样板房,看楼通道,园林,现场包装等现场展示到位! 重点内容:样板房,看楼通道,园林,现场包装等现场展示到位!
面积
109.07-112.44 128.1-131.29 131.38-131.39 139.45 139.57 140.15-143.58 160.58 170.01 202.62 223.86-223.88
主力目标客户群锁定
济能力;虚荣,爱炫耀! . 虚荣,爱炫耀! 虚荣 投资客:看重项目品质和升值空间.
代表深圳新都市氛围的国际滨海中心区,就如同上海的浦东一样,将会成 为深圳国际化的新标志,作为区域顶级物业,项目的格调和形象将对区域形 象和高度有着导向性的作用.
住宅各户型主力目标客户分析
户型
三房二厅二卫 三房二厅二卫+内花园 三房二厅三卫(复式) 三房二厅三卫(复式) 四房二厅二卫+内花园 四房二厅二卫 四房二厅三卫+内花园 四房二厅三卫(跃式) 四房二厅三卫+内花园 四房二厅三卫(跃式)
中庭园林和局部外墙提前展示 中庭园林和局部外墙提前展示
新湖路
临时接待处改造建议
外观和内部装饰 梳理的更加简洁明快 更加简洁明快 功能:概念展示 概念展示 水晶透明模型概念 详细资料予以保密
售楼处风格建议
简约,时尚 大器,奢华 梁志天设计 梁志天 一楼接待/展示 二楼办公/客服 手扶电梯 垂直观光梯 入口中空 回廊 水晶掉灯
4
样板房风格建议 128.1三房:"禅意海居"—东南亚风情 三房: 禅意海居" 东南亚风情 三房
5
样板房风格建议 131.38复式三房:时尚之家——后现代 复式三房:时尚之家 复式三房 后现代
6
样板房风格建议 140.15四房:温馨生活——环保主题 四房:温馨生活 环保主题 四房
7
样板房风格建议 110.92三房:"临海而居"——海洋主题 三房: 临海而居" 海洋主题 三房
2 现场展示及包 装建议
展示区域及通道建议
创 业 路
园 林 和 商 业 裙 楼 外 立 面 提 前展 示
2楼
上空
售楼处:一楼面积约700多平米, 售楼处:一楼面积约700多平米,二层带回廊 700多平米 商业观光电梯和手扶电梯提前到位. 商业观光电梯和手扶电梯提前到位.
1楼 楼
看楼通道: 看楼通道:从售楼处一楼直接上花 园平台, 园平台,然后到各楼梯间
"品牌嫁接"初步建议 品牌嫁接"
装饰品牌:国际顶级水晶品牌 装饰品牌 国际顶级水晶品牌 品牌设计师:"一流国际名师"——梁志天设计样板房和公共空间 品牌设计师 "一流国际名师"——梁志天 梁志天 顶级会所:高档法国私房菜馆 法国私房菜馆 顶级会所 托儿所:知名幼教 托儿所 知名幼教机构 知名幼教 物管服务提升:引进"高档酒店管理公司 酒店管理公司"作为顾问 物管服务提升 酒店管理公司 其它国际高档品牌联合活动
工程方面 11月初售楼处完成 11月初售楼处完成 12月下旬,首批样板房,看楼通道完工,对外展示开放 12月下旬 首批样板房,看楼通道完工, 月下旬, 施工现场整齐,停车区域的设置 施工现场整齐, 营销方面 各种法律文件齐全,取得预售证 各种法律文件齐全, 11月底确定开盘方案及开盘后的营销执行策略,价目表制定完毕 11月底确定开盘方案及开盘后的营销执行策略 月底确定开盘方案及开盘后的营销执行策略,
样板房风格建议 223.86跃式:异域风尚——欧陆格调 223.86跃式:异域风尚——欧陆格调 跃式 ——
2
样板房风格建议 170.15四房:生活玩物家——简约现代 四房:生活玩物家 四房 简约现代
3
上海闻名遐迩的"上海档口" 上海闻名遐迩的"上海档口"家居店 全世界创造新鲜有趣的设计玩意
样板房风格建议 202.62四房:书香门第——现代中式 202.62四房:书香门第——现代中式 四房 ——
备注
根据客户需求组 合成大平面户型 大平面户型
首次置业者:自住;注重生活质量;有一定经109三房也可以
南山换房客:
自住; 2次或多次置业; 需要四房的空间; 首期50万以内; 对产品有较高要求; 人生进入一个新的阶段, 人生进入一个新的阶段, 渴望被认同; 渴望被认同; 相对理性, 相对理性,文化素质较高
售楼处开放 售楼处
06.11月 06.12月 07.01月
推出2批单位 批
07.02月 07.03月 07.05月
公寓咨询 公寓
2007.1月初开盘 月初开盘 营销筹备阶段 造势, 造势,炒作阶段 客户体验阶段 形象导入 形象强化
推出3批单位 批
开盘热销 卖点诉求
阶段营销推广安排——营销准备期 阶段营销推广安排——营销准备期 ——
8
首批: 首批:
① ② ③ ④ ⑤ 12F—223.88跃式: 水晶" 12F—223.88跃式:"水晶"宫—极简主义 跃式 11F—223.86跃式 异域风尚—— 跃式: ——欧陆情怀 11F—223.86跃式:异域风尚——欧陆情怀 10F—170.15四房 生活玩家—— 四房: ——简约现代 10F—170.15四房:生活玩家——简约现代 4F—202.62四房 书香门第—— 四房: ——现代中式 4F—202.62四房:书香门第——现代中式 4F—128.1三房:"禅意生活"—东南亚风情 4F—128.1三房: 禅意生活" 三房
时间:2006年 时间:2006年8月—11月初,3个月 11月初, 月初 阶段目标:概念展示,导入项目形象,吸引客户关注,达到截流部分客户目标. 阶段目标:概念展示,导入项目形象,吸引客户关注,达到截流部分客户目标. 截流部分客户目标 策略:借势!高调接受咨询,保持神秘感! 策略:借势!高调接受咨询,保持神秘感! 阶段对外口径:项目档次,户型区间,售楼处开放时间及预期开盘时间. 阶段对外口径:项目档次,户型区间,售楼处开放时间及预期开盘时间. 重点内容: 重点内容: