(地产)蓝山品牌策略
世联_东莞蓝山锦湾别墅项目营销策略及销售执行报告_173PPT
蓝山锦湾2008年营销策略 及销售执行报告
东莞世联地产蓝山锦湾项目组 2008年1月21日
08年营销需要重点解决的问题：
08年淡市市场背景之中，本项目应该如何应对？ 楼盘全年营销既有别墅又有洋房，两种差异很大的产品如何同时进行推广？ 本项目的由于位处深圳和龙岗边缘，客户群来源非常分散，
面积 396.24 374.89 376.62 368.45 494.74 490.25 374.69 374.7 374.59 491.06 396.24 374.89 376.62 368.45 494.74 484.95 387.12 397.01 379.03 483.71 398.77
421 474.78 479.92 419.07 420.22 397.45
深圳投资客大规模退 场，成交量直线下滑， 客户以周边区域自住 需求为主
1.1 二期别墅推广背景分析
07年平湖/中心城别墅市场特征分析:
平湖市场07年及以前别墅供应量很少；平湖高端客户以前主要选择在中心城或凤 岗等周边区域进行购买 中心城市场07年别墅供应量很少;中心城客户有前往凤岗购买别墅,追求投资/性价 比
1.1 二期别墅推广背景分析 1.2 别墅产品与营销小结 1.3 别墅08年推广竞争分析 1.4 关于别墅的竞争出路思考
07年东莞别墅 凤岗/雁田市场 平湖市场 龙岗中心城市场
1.1 二期别墅推广背景分析
07年东莞别墅市场发展特征回顾:
07年9.27新政前深圳投资客户大量涌入/别墅价格快速上扬/销售速度快;
1-01 1-02
17-04 17-05
套均面积408.99㎡ 销售率24%
2-01 2-02 14-01 14-02
万科蓝山小城营销定价及联动执行方案
二级市场统筹发展中心
幸福小镇 （联排） 1.15万/ ㎡
东源丽晶（独栋） 碧云左岸 1.73万/ ㎡
（联排） 1.2万/㎡
晓园（公寓） 1.7万/ ㎡ 仁恒河滨花 园（公寓）
白金瀚宫 （独栋） 1.73万/ ㎡ 棕榈泉花园 （独栋） 1.73万/ ㎡
1.7万/ ㎡
二级市场统筹发展中心
17337
1400
二级市场统筹发展中心
步骤一：以可替代产品确立价格上限
客户感知价值： 客户愿意支付的最高价（上限） 客户驱动力 售价
成本
代表项目：仁恒河滨花园 代表产品：三房二厅平层公寓 面积区间：150㎡ 单价：17000（1±15%）元/㎡ 装修标准：2500元/㎡ 总价：216.75—255.75万元 蓝山面积区间：180㎡ 单价范围：12100—14200元/㎡
主要负责中原内部资源的调配 和各部门之间的协调管理。
项目经理
区域经理
主要负责项目整体的销售和策划工作， 并参加项目的日常例会，与开发商保持沟通。
分行经理
转介过程中相关 问题的沟通协调
案场经理
主要负责销售现场的管理，以及与开发商的日常沟通。
三级市场 置业顾问
客户转介及 相互配合
二级市场 置业顾问
二级市场统筹发展中心
4.2—4.6
二级市场置业顾问（5人）
注：A主要内容包括：项目定位、产品规划、样板房设计、沙盘介绍、价格策略 B主要内容包括：项目概况、现场实景介绍、样板房介绍、开发商奖励、带看注意事项
以上培训内容及素材由发展商提供，并有发展商相应人员进行培训。
二级市场统筹发展中心
联动执行阶段
万 科 二 级 市 场 置 业 顾 问 三 级 市 场 置 业 顾 问
广州万科蓝山
广州万科蓝山产品创新设计的典范万科·蓝山是万科建筑的代表作，一直致力于居住创新、产品创新的万科在广州市场推出了全新设计的情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等系列户型，赋予建筑新形态和价值，体现项目追求趋优生活的本质。
１、在广州首推情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等户型２、首创情景洋房并成功申请专利３、将传统院落元素引入现代设计风格４、营造亲近自然、邻里和睦的人居生活方式一、项目概况1、项目介绍万科蓝山项目位于广州市白云区南湖板块太和镇大源村。
项目分两期开发，共1000余套。
产品类型有五种：情景HOUSE、优尚HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE、高层。
2、项目档案二、蓝山案名的来由——满足“趋优生活”的需求什么是现代人的优质生活？把钱用在炫耀上，这是旧奢侈；把钱放用在一个好东西上，重视其技术含量，这就是新的奢侈……万科V-HOUSE的奢侈体现在：V-HOUSE不是从普通产品到别墅的过渡，而是提供一种平衡城市生活的居住模式，是为了满足居住者对于“趋优生活”的一种需求。
1、蓝山之邂逅合院广州万科蓝山的来由可以追溯到2000年深圳的四季花城。
作为多层合院建筑，四季花城开盘后反响很好，证明消费者对围合式多层建筑居住氛围的认同；后来到了北京万科西山庭院，还有上海万科的蓝山小城，一直到中山万科的城市风景，实际上都是万科这几年不断推出的新的合院住宅产品。
2、蓝山提升合院产品开发模式广州万科蓝山建筑是万科合院住宅产品开发的进一步提升。
万科总结了过去的开发经验，对广州蓝山这块地量身定造，同时结合合院产品与情景类产品的优缺点，并在这个基础上注重私密性，注重遮阳，以符合广东的气侯特点。
就如广州万科蓝山的主设计师BrianK Sherman先生所言，广州给他的感觉是很大的亚洲城市，跟其他的大型亚洲城市如曼谷、雅加达非常相似，但同时也存在一些问题，如交通、污染、噪声等，所以万科蓝山结合广州城的环境特色和居住特色，以白色和蓝色为建筑主调，设计色彩丰富的生活场景，同时注重合院产品的安全感、邻里感和可识别性。
文广-万科蓝山上半年策略安排
《西安万科城生活手册》
活动 >>
2012年， 活动是推广的重中之重。
有效利用蓝山园林的全面开放， 通过不同级别，不同主题的活动， 让蓝山销售现场持续的热闹火爆， 营造浓浓的生活氛围， 带来充足的到访人气。 发挥现场优势，有效截留竞品客流。
万科蓝山与鲁美合作第二季
继第一次与鲁美合作之后， 2012年，万科蓝山可与鲁美展开更深层次的合作。
第二阶段
5月-6月
围绕蓝山的示范区开放，拉开蓝山生活体验季的序幕。 以日渐成熟的蓝山社区，打造引领区域成熟的标杆地位。
户外 >>
户外 >>
路旗 >>
路旗 >>
报广 >>
短信 >>
时光渐醇，景上蓝山。5月20日万科•蓝山示范区二期森林花园盛情绽放， 诚邀您现场品鉴，共赏蓝山无限风光。蓝山专线5816666
第一阶段
3月-4月
以区别于竞争对手的“万科全装修”作为切入点， 展开万科蓝山的品质诉求。
户外 >旗 >>
报广 >>
还装啥？
万科•蓝山约100~115㎡新品， 真装亮相！
买新房，别装了！把所有问题都交给 万科吧！ 万科•蓝山A5新品，即将真装上市， 完美演绎“全面家居解决方案”下的 新人居范本。 万科精研住户居住体验，打造5大舒居 条件， 精装筑品，首选万科蓝山！
六一儿童节—— 万科蓝山乐高积木大赛
乐高积木，可以说是孩子最喜闻乐见的一种玩具，它无穷的创造可能，开启 了一代又一代孩子创造世界的梦想，也因此在各个年龄断拥有一群忠实的粉 丝，甚至很多年轻人也为之趋之若鹜，成为了一种世界流行的现代亚文化现 象，如能在蓝山举办一届可能是沈阳首次的乐高积木大赛和大展，一定能够 带来巨大的人气支持！
中森·意墅蓝山营销策划案例
项 目整 体 规 划 坚 持 生 态 主 义 设 计 原 则 ，崇 尚 自然 生 态 ，倡 导 健 康 生 活 方 式 。 由 南 北 纵 向 的景 观 水 系 与 东 西 向 的 景 观 大 道 交 汇 处 是 社 区 中 心 的 中庭 湖 心 景 观 。 采 用 开 放 式 大 社 区 、 大 景 观 ，和 分 组 团 私 密 性 相 结 合 的 手
地 转 角 窗 、阳 光房 、 空 中露 台、一 步 式 阳 台、 ！ 院 、 奇 偶 错 层 等 ， 带 来 生 活 便 利 的 同 时 ，构 造 出 ｉ
同观 赏 角度 和 观 赏 体 验 。
●私 家花 园
● 下 沉 式 复 式 ● 阳 光 房
第 一 部分 ：项 目整 体 规 划 定 位 思 路
化 ，高 层 产 品 占据 市 场 主 流 ，地 段 、 配 套 资 源 是 发 商 在 推 广 策 略 上 争 抢 的蛋 糕 ，市 场 上 缺 乏 真 正 ｊ 为改 善居 住环 境 、提 高居住 品位 、 彰显 社会 地位 的好 所 以 ，走 差异化 路线 ，做创 新 产品 ，弥补 市场 空 白点
称 ，运 用 色 彩 的 自然 过 渡 ，营 造 舒 适 的 视 觉 效 果 ， 出典雅 、时尚、尊 贵的建筑 气质 ，富有浪漫 主义１
塑造 情 感 升 温 的友 居 氛 围 。
户 型 设计 说 明 ：
户 型 设 计 从 使 用 功 能 、 采 光 、 通 风 、材 料 等 ）
考 虑 ， 营造 健 康 生 活 ， 引入 流 行 元 素 。 如 入 户 花 ｆ
（ ） 层 退 台式 花 园 洋 房 一 ５
普 通 多 层 建 筑 外 观 单调 ，建 筑 结 构 为砖 混 结 园 洋 房 建 筑 结 构 为 层 层 退 台 的框 架 结 构 或 框 混 结 退 台 空 间 规 划 露 台 ，让 每 户 都 能 享 受 有 天 、 有 地 ， 园的别墅级生活。
某地产蓝山项目营销推广策略提报57PPT博加广告
Plus +
3 P a r t
客户分析
Customer Anyalizing
Plus +
Part3
a已购客户分析
Plus +
Part3
a客户分析
24%
9%
No 9%
7%
7%
7% 7%
5%
5%
2% 2% 2%
4%
4%
2%
Image 2% 2%
• 工作在浦东的客户大部分居住区域也在浦东，少部分客户在浦西其他区域居住 • 杨浦和宝山的客户也是深蓝的主要客群
仁济医院，东方医院 建筑风格：现代简约风格
Part2
A竞品
Plus +
汤臣湖庭联排
30
25
20
15
10
5
0
独
想
改
养
用
皆
立
和
善
老
于
可
或
父
资
家
一
条
起
件
住
Part2
A竞品
08年3月推出52套联排别墅， 售出42套，销售率81%
Plus +
汤臣湖庭
Part2
A竞品
08年3月开盘一期 规划中二期项目，预计 明年初开盘 一期独栋别墅 一期联排别墅目前尚 余9套
5%
2%
2%
2%
Part3
a客户分析
• 口碑相传占已购客户的主流 • 另外常规媒体通路效果不错，如楼市、户外看板、网络 • 产品速递、房展会、短信等媒体间或会有成交，效果不明显
Plus +
Part3
b客户动机分析
东方博文北京万科蓝山价值提升的策略沟通案共99页文档
建筑师的业是什么？ 是建筑物之创造，为社会解决住的问题，是文化的 纪录者与历史之反照镜。
——梁思成
ways 2
“不能将厂房拆掉，这是对历史和人文的
尊重”。
——中里严
万科蓝山秉承尊重城市文化脉络的建筑精神， 在原有厂址之上，以树阵“解构”原有厂区， 用尊重自然的方式重温城市的记忆。
LESS IS MORE，少即是多。
——大英百科全书
味 taste2
在蓝山指，对产品时空层面的一种感知、体会和鉴赏的经历
蓝山咖啡的味道
苦味、酸味、甜味…——来自蓝山咖啡的味道 奶油味、芝士味…——来自西餐厅的味道
万科蓝山的味道
金属味、玻璃幕墙…——来自写字楼的味道 摇滚味、朋克味…——来自三里屯的味道
1000个人心中有1000个哈姆雷特
1000个人品尝蓝山有1000种味道
在万科蓝山，我们秉承一种尊重与回归人性本质的朴 素的生活哲学思想。
此为万科蓝山之道 3
Advertising 视觉表现—方案 1
Advertising 视觉表现—方案 2
Advertising 视觉表现—方案 3
taste
他们来自——国贸、华贸、新央视、德意志银行… 他们具有——世界血统与国际鉴赏力 他们享受——人生的种种体验以及品味种种
争执！崩溃？再坚持！
万科一直在探索真正的产品之道
人重要，还是树重要？
ways 1
“我们不需要把真正的自然毁掉，再造一
个自然。”
——中里严
尊重树，是为了更好地尊重人。 万科蓝山，为保留土地上的原生树， 不惜利润的损失。
北京CBD独一的世界气候、国际气场与全
球视点，为创造一个深具味道的理想人文
居所提供了可能。
蓝山咖啡营销策划方案
蓝山咖啡营销策划方案第一部分：市场情况分析1. 市场概况蓝山咖啡是一种以牙买加蓝山作为原料的高档咖啡品牌，以独特的风味和顶级的品质著称。
蓝山咖啡在全球范围内享有盛誉，是咖啡爱好者追求的顶级品牌之一。
随着国内消费者对咖啡的需求增长，蓝山咖啡在中国市场有很大的发展潜力。
2. 市场竞争分析蓝山咖啡市场的竞争者主要包括其他高端咖啡品牌，例如耶加雪菲、哥伦比亚咖啡等。
这些品牌除了提供高品质的咖啡外，还以自己的地理原产地和特有的风味来吸引消费者。
此外，市场上还有一些国内的咖啡品牌，如雀巢、星巴克等，它们在国内市场上拥有较大的份额和广泛的知名度。
3. 消费者分析蓝山咖啡的消费者主要是中高收入人群，他们追求高生活品质，对食品的品质和原产地有较高要求。
他们对咖啡的口味和质量有一定的了解，并愿意为高品质的咖啡支付更高的价格。
第二部分：核心竞争力与定位1. 核心竞争力蓝山咖啡的核心竞争力来自于其独特的风味和顶级的品质。
牙买加蓝山地区的土壤和气候条件为咖啡的生长提供了理想的环境，使得蓝山咖啡具有酸度低、口感柔和且富含香气的特点。
高品质的生产过程和严格的品质控制使蓝山咖啡成为追求卓越品质的消费者的首选。
2. 市场定位蓝山咖啡的市场定位是高端咖啡品牌，面向中高收入人群。
我们将强调蓝山咖啡的高品质和独特风味，以及其作为牙买加国际知名品牌的地位。
我们将通过高级商场、高档酒店和咖啡馆等渠道销售，为消费者提供高品质的咖啡体验。
第三部分：市场营销策略1. 产品策略蓝山咖啡的产品线将包括不同包装和规格的咖啡豆和咖啡粉。
我们将推出单一原产地咖啡豆以及混合豆，以满足不同消费者的口味需求。
我们还将推出限量版产品，如特别选种的咖啡豆，以更好地满足咖啡爱好者的需求。
2. 价格策略蓝山咖啡的高品质和知名度使得其产品具有较高的价格弹性。
我们将采取高品质定价策略，既保证产品的高质量，又能满足消费者对高品质咖啡的需求。
3. 渠道策略蓝山咖啡将通过高级商场、高档酒店和咖啡馆等渠道进行销售。
2024年蓝山县房地产市场分析报告
2024年蓝山县房地产市场分析报告1. 引言蓝山县位于某省某市，是该地区的一座县城。
近年来，蓝山县房地产市场发展迅速，吸引了大量投资者和购房者的关注。
本报告旨在对蓝山县房地产市场进行深入分析，为投资者提供决策依据。
2. 市场概况2.1 市场规模根据调研数据显示，蓝山县房地产市场总体规模较为庞大。
目前，该县的房地产市场主要以住宅产业为主，涵盖了经济适用房、普通住宅以及高档住宅等品类。
2.2 市场特点蓝山县房地产市场具有以下特点：•供需关系相对平衡：在需求增加的同时，供应也有所增加，市场供需关系相对平衡。
•地段优势明显：蓝山县地理位置优越，交通便利，同时也是该地区的经济、商业中心，因此吸引了大量购房者。
•投资升值空间较大：蓝山县未来经济发展潜力巨大，房地产投资有望获得较高回报。
3. 市场趋势3.1 市场价格趋势根据市场调研数据显示，蓝山县房地产市场价格呈现上涨趋势。
近年来，随着需求的增加和土地资源的有限性，房价逐渐上升，特别是城市核心区域的房价涨幅更为明显。
3.2 市场投资趋势蓝山县房地产市场的投资趋势主要体现在以下几个方面：•住宅投资稳步增长：随着居民收入水平的提高以及购房需求的增加，蓝山县住宅投资呈现稳步增长态势。
•商业地产投资活跃：受到地理优势和经济发展带动，商业地产投资在蓝山县较为活跃，且未来增长潜力大。
4. 市场竞争4.1 竞争格局在蓝山县房地产市场中，竞争格局较为激烈。
目前，市场上存在多家房地产开发商和中介机构，竞争力较强。
4.2 竞争优势在市场竞争中，企业的竞争优势将直接影响其市场地位和销售业绩。
蓝山县房地产市场的竞争优势主要包括：•地理位置优势：蓝山县交通便利，地段优越，使得房地产项目更具吸引力。
•品牌影响力：一些知名房地产开发商在蓝山县拥有较高的品牌知名度，能够吸引更多购房者。
5. 风险分析5.1 宏观经济风险蓝山县房地产市场也面临一些宏观经济风险，如经济周期波动、政策调整等。
这些因素可能对房地产市场的发展产生一定的不确定性。
2019年标杆房地产企业青岛蓝山005蓝山_3-5月推广节奏
>2.1期短信三 有空喝一杯吗？这里不仅有好酒，还有好朋友。万科蓝山2.1期，名流会所已经开放了，城市心中的 花园住宅正以全新的姿态，等待志趣相投的主人。8283 9999
推广工具：以口碑传播、活动营销为主，开展老带新活动， 借势名流会营业、样板间开放， 辅以短信直销、网络引导、现场展板等。
活动一：万科业主老带新。口碑是最有力的广告， 利用好万科在青岛高达7000余组的业主，以赠送物管费的形式鼓励他们介
绍蓝山的产品。
活动主题：
好房子为数不多，好消息有奖传颂
活动二：4月15日蓝山名流会正式营业，这是上半年最好的时机，把蓝山的 主人和朋友请到现场来，共同感受蓝山的品质和修为，这将是一场品质的 展示，更是一场信心的展示。
姿态
自降身份的做法对于一个高端楼盘来说，无异于自寻短见。 蓝山的主人是有世界阅历的城市中产，为他们构建一个高端的 生活圈层，让他们在选择蓝山时获得身份的认同和价值的对等。
对于项目的生存和成功，至关重要。
可以断言，抓好刚需和维护好姿态，就是我们今年做好推广的头等大事。
5号楼 样板间开放
名流会开业
我想，这就是我们在城市最理想选择。 ——蓝山
第四篇
一次选择，典藏一生幸福
享受城市，但不为城市所困
城市带来繁华，也带来喧闹， 带来高速公路和地铁，也带来急促和拥挤， 带来丰富的物质享受，也带来功利和浮躁。
我们期待有一种生活， 即能够享受城市美好的部分，又能隔开它的拥挤、忙碌和喧闹。
在交通极为便利的地方，收藏一段不足为外人道的自然从容； 和家人一起成为万科精装美宅的主人，与相知的朋友随性出入于高端名流会所。
南宁市凤岭新区蓝山上城项目营销策略报告
南宁市凤岭新区项目营销策略报告宝资通项目咨询项目企划概要蓝山上城项目营销策略报告是依照项目进展商华海房地产公司对本案的进展战略和思想,并结合公司自身的具体情形而制订的整体营销决策和进展打算方案.其目的是为蓝山上城的全程营销推行提供一个科学合理的解决方案,指导整个营销推行工作的顺利开展,本案是在详细的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性解决方案,方案紧密结合了项目的特点,踊跃探讨营销策略以促成良好的销售业绩,实现进展商的预期目标.蓝山上城项目营销策略报告是在对本项目前期市场调查的基础上,对项目可行性综合研究基础上拟定的.要紧包括了项目的特性分析及市场定位,项目营销推行策略,广告策略及媒体策略等基本内容.并对上诉内容作出初步判定,确信项目以后的行动方案,并在以后的各项营销操作中有打算的执行.同时对以后的销售活动进行了周密的费用预算,并对费用的支出进行了最优化组合安排.1 项目档案:项目名称:蓝山上城地理位置:位于城市东部凤岭,东望青秀山,石门丛林公园,南靠香榭里花园,西接会展北路,北临自然生态的山林风光.是一个极佳的高贵居住区域. 其他技术指标2 项目SWOT分析综述本案地处城市东部凤岭,区域形象超级良好,是一个已经成熟的高级居住区,有着较高的区域价值形象支持.而本案也有着较高的性价比,有着较好的区域竞争优势,但由于在同区域目前有着较多的在售竞争项目,竞争仍然超级猛烈.因此科学,合理的分析和策划安排才有可能使本案脱颖而出并取得较好的市场认知度和销售业绩.第一咱们对项目的各方要点进行客观分析.S＜优势streagth＞* 具有良好的城市区域形象优势,区域价值赋予了项目价值良好的市场认可度* 城市配套逐步完善,有较好的居住氛围* 项目入市的弹性空间大,有较好的升值潜力* 超大型社区，项目及周边配套全面* 因地制宜的社区规划* 人工生态湖和绿化内景配以高层带来的三大公园景观,居住感觉赏心悦目,尊贵W＜劣势wheat＞* 项目地质条件复杂，建筑成本较高* 项目周边同质化竞争楼盘较多.盘量较大,竞争比较激烈* 比较成熟的购买群体对购买要求提高,销售的难度系数提高* 项目规模大、开发时间较长,可变因素加大* 宠大的资金投入，回收变数增加* 容积率高,项目竞争环境慨述与计谋:通过对南宁市房地产市场的综合调查结果和以上分析,就本案目前的竞争环境作了详细的研究,和对以后执行的三十 个月进程中可能会显现的竞争环境中的不利因素作了充分的 估量和判定,并提交了具体的市场对应策略和手腕,以保证项T ＜威胁点threat ＞* 国家宏观调控,在一定程度上减缓了高价位项目的销售速度*南宁房地产经过几年发展,高端客户消化较多,客户挖掘成本增加 * 市场整体供给量迅速增大*国家银行政策变化,加大了发展商的资金运作压力和风险O ＜机会点oppounthy ＞* 西部大开发对南宁地区经济促进,人们收入增加,可支出加大*大南宁构想使南宁市城市规模化及人口增加,使项目的销售半径和人群加大 * 政府对凤岭、琅东片区的重视,城市配套跟进很快,人气很旺,* 近年来购房需求稳步增长,整体购房市场发育良好* “泛珠三”的区域联盟构想和东盟博览会落户南宁,给市场带来了更多的机遇项目SWOT 分析目的正常运营,具体竞争描述和应计谋略详见后附报告.3 项目市场定位分析区域定位:本项目的区域定位为:第一市场为以南宁为主的新城区市场第二市场为以南宁为主的其他城区市场,包括永新区,城北区,江南区等区域第三市场是大南宁所覆盖的邕宁,五鸣及横县，宾阳，上林,马山，隆安等郊县第四市场是南宁市之外的其他周边城市(此部份内容在<<目标消费群体分析报告>>中已有详细说明,详见此报告)项目定位:本项目以高素养,高品位及高格调的文化气氛为基调,计划出以蓝色营造出的时尚的梦幻之城----领跑城市时尚新生活.蓝山上城:把妄图变成现实目标客户定位:蓝山上城的目标客户群要紧分为三类:第一类为企业里的中高级白领阶级第二类为向望舒适生活而进行二次置业或二次以上置业的购房者第三类为追求货币增值保值的投资者(说明:详见项目<目标消费群体分析报告>此处不详述)4 销售策略定价策略:定价说明:依照咱们对市场的认真调研和深切分析,本项目的入市定价应采取低开高走的策略,因为本项目整个周期比较长,入市定价当具有较大的升值弹性空间,一那么使入市有较大的价钱竞争优势;二那么使先期支持本项目的购房者有较大的购买升值空间,同时可带来跟进客户;三那么可使投资客户具有炒作空间.但也应该注意价钱太低也并非好事,如此一来会使购房者对项目没有足够的信心.因此合理的定价将对销售相当重要.依照项目可行性研究报告的一系列经济技术指标和立项后我公司的再一轮市场研究结果,反复比较周边竞争楼盘的销售价钱策略,本着”顺势启动,逐年提升”的价钱策略,考虑项目本钱和市场同意能力,拟定了项目的销售定价原那么.4.1.1定价原那么:需求均价:大多数购房者对该区域项目的认同价钱(市场调查报告)产品均价:本区域在售项目的市场均价 区域均价:大多数购房者认同的现时区域均价 本钱均价:开发商本钱加期望利润均价定级均价:本项目和其他同质项目的对照加权均价定级均价的16个定级因素4.1.2大体价钱:项目整体均价:每平米3100元不同组团的销售均价:依照不同组团情形拟定付款方式和进度4.2.1一样原那么:一次性付款,分期付款,银行按揭4.2.2付款进度:进度与相关付款原那么相对应优惠条款:4.3.1优惠条款和选择的付款方式相对应4.3.2优惠条款和不同的销售时期相对应4.3.3优惠条款和特殊客户相对应销售环节的监控与治理:4.4.1 销售现场的接待4.4.2客户档案的记录4.4.3客户购房心理分析4.4.4购房情形的介绍4.4.5认购书的签定4.4.6正式购房合同书的签定4.4.7办理银行按揭4.4.8收款流程的设计4.4.9成交情形汇总4.4.10销售法律问题咨询4.4.11销售合同的执行监控4.4.12物管交接4.4.13销售总结(说明:以上第四部份内容详见附件<<销售策略报告>>) 5 广告策略广告市场分析:依照蓝山上城整体定位的市场范围,通过对南宁市整体项目广告的市场调查和监控,发此刻售项目的广告活动空间超级大,房地产竞争的猛烈程度从猛烈的广告竞争市场反映出来.从整体广告市场反映出以下特点:5.1.1房地产广告投入量逐年递增:以<<南国早报>>(主流地产广告平面媒体)为例:2002年: 4800万2003年5800万2004年7000万(目标)5.1.2平面媒体广告仍占主导推行载体,电子媒体(电视,电台,网络)慢慢分割市场,其推行成效也日趋显著.5.1.3户外广告日趋猛烈,其已经成为塑造品牌的最正确载体5.1.4各项目的广告推行大体上都有专业的广告公司制作发布,且广告制作精美,推行主题亦形象突出部份项目项目推行主题同和华彩美地-------新城区20万平米健康生活圈新朝阳-------购物之旅，体验之都荣和山水美地-------感动世界的幸福金之岛城市广场------领跑新财富时期振林翠峰-------健康住区升级版，尊贵生活新起点翠湖新城--------湖畔成熟社区香格里拉花园----------国际社区精英家园佳得鑫水晶城---------城市形象标徽，梦之建筑名宅大自然花园----------尊贵领地自然府邸5.1.5在广告推行成效方面,定位准确,形象推行到位有品牌的项目销售状况良好且业绩不断上升乃至引发购房热潮.而形象推行不到位的项目业绩平平,乃至滞销.5.1.6在广告推行时刻的安排上,平面媒体90%均集中在周四和周五两天,尤以周五最多.电视媒体那么多以中午和晚上时段较密集.结论建议:针对本项目的具体情形和购房者所同意的媒体监控,在项目整个体量较大,周期较长的特点,品牌形象先行相当重要,在具体的推行安排上整合现有媒体资源进行有针对性的出击,以期达到良好的市场推行应用.广告战略目标广告战略目标决定于进展商的企业经营目标,蓝山上城项目作为华公司推向市场参与市场竞争的项目,与自身经营目标相统一的战略目标归纳为以下几点:5.2.1销售増长目标:项目的一切推行活动都是为了开拓市场和博得市场,从而提高项目的销售业绩,2完成开发经营目标5.2.2市场扩展目标:通过平面,电子,户外等广告组合形式,展开以南宁为中心的销售市场,并按渐进式广告推行战略拓展其他区域,从而达到普遍占有市场份额的目的.5.2.3 树立品牌目标:通过系列形象推行广告,树立蓝山上城的良好品牌,使项目在目标市场形成鲜明的印象,增强目标消费群体对项目的好感和认知度.5.2.4企业形象目标:树立良好的品牌形象,扩大华海公司的社会阻碍力,加速公司的进展速度,从而使项目品牌和公司品牌相辅相成.项目分析及广告定位依照蓝山上城的各要紧指标,能够预见以后的蓝山上城是一个有2747户的,高绿化率的,大量园艺小品,配套设施完善,物业治理一流的高体味社区.其整体水平融入了南宁房地产第一方阵,具有相当的竞争力.但南宁房地产进展现时期已经进入了一个比较成熟的竞争时期,购房者的购房需求已经不知足产品本身的价值部份,开始关注居住文化,居住形象,居住身份区别等无形价值部份.依照本项目所在的区域特点和项目规模,客户关注的主体应该是项目整体形象的营造给其带来的以后居住感觉的想象空间有多大,然后才是关注项目产品部份,因此依照目标市场,购买特点和项目特性分析,第一应该明确项目的广告以下推行方向和定位:5.3.1营造感觉---- 第一以项目的整体形象诉求面市,以意境悠远的项目文化主题破市而入,使目标客户能产生共鸣从而关注本项目5.3.2 产品价值分项诉求----在达到目标客户的关注度以后,论述项目的整体计划布局 :科学的空间布局,创新的立面设计,人性化的室内空间分隔及高有效率,优美的社区绿化环境和人工生态湖景等,集中的翻印出以后生活空间,让目标客户从感觉到产品找到价值的对接,从而产生购买欲望.5.3.3 区域形象的以后价值----进一步强化项目以后优势,以区域价值衬托项目价值,强化目标客户对项目的认同.广告创意分析广告创意分析是在广告定位以后,围绕广告主题的深化,艺术化和主体化而进行的,是广告策划全进程中表达广告主题的创意性思维活动.依照项目蓝山上城的整体定位,要紧做好以下几个方面的创意分析:5.4.1平面广告的创意分析:平面广告由于可传阅,搜集保留反复参阅,而且不必然要实景表现有足够的创意想象空间等特点,因此在项目推行初期是必需的主体推行载体而且贯穿项目推行的全周期.其必需围绕推行主题展开足够想象力的创意表现.但方向和风格都必需复合主题所表达的文化内涵.5.4.2 电视广告的创意分析:电视广告由于画面要求比较高,一样以实景直观画面传播成效较好,因此推行初期一样不用,但在结合活动和其他形象推行时可作为辅助载体运用,另外一种确实是运用三围动画,将以后的生活画面通过这种形式来传递.5.4.3 电台广告的创意分析:电台一样作为辅助推行载体利用,其创意方向是用声音来描述价值部份,创意内容必需是可想象的,而且是精练的.5.4.4 户外广告的创意分析:由于户外广告的传播对象是流动人群,对广告停留的时刻可不能太长,注意时刻短,要求广告创意简单明了,主题突出.5.4.5 其他广告创意分析:5.4.5.1候车亭广告5.4.5.2 礼物广告这种广告一样只突出项目的名称,标志,和项目的标准色彩和辅助图形加以表现独特的视觉成效,达到加深项目印象的成效.广告策略分析5.5.1广告目标市场策略:依照前面分析的目标客户群所在的不同区域划分,实施不同的推行诉求策略和广告表现策略.5.5.2 广告内容更新策略:依照营销的不同时期和目标市场的转变进行广告内容更新,一样包括以下内容:项目整体诉求内容项目卖点细化诉求内容假日促销的情感关切内容项目活动促销内容以上内容都需围绕提高项目形象和客户购买欲望为目的.5.5.3广告的心理策略:广告心理策略是应用心理学原理来策划广告,从目标客户的健康,舒适,尊贵,荣耀,方便,平安等多方面进行刺激说服引导,并始终贯穿于项目的卖点当中.5.5.4 广告错位竞争策略:在广告推行进程中,躲开项目的不足的地方,进行错位竞争,尽可能宣传项目的优势部份.专门是项目初期知名度不够的情形下,以概念入市扬长避短,以写意的广告手法来达到想象力的空间成效.广告时期及媒体组合:5.6.1 广告时期:依照项目的推行特点咱们把推行期分为六个时期:第一时期:预备期第二时期:内部认购期第三时期:入市期第四时期:推行期第五时期:强销期第六时期:巩固期5.6.2 媒体组合:在不同时期的媒体组合依照不通时期销售产品部份特点,时刻和推行对象进行不同组合5.6.3 媒体选择:媒介选择（一）——重要考量因素是什么?5.6.3.1市场因素：1、购房者属性：蓝山上城的目标消费群多属高学历、中青年的南宁人2、楼盘特性：小高层、高层销售；具有差异性和先导性3、楼盘的数量及销售范围：销售周期长、总量大；销售集中在南宁、辐射广西媒体因素：蓝山上城需要选择发行量大/收视率高、公信力强、千人成本低的媒体。
2024年蓝山县房地产市场发展现状
2024年蓝山县房地产市场发展现状1. 简介蓝山县作为中国某地的一个县级行政单位，近年来房地产市场发展迅速，成为该地区经济增长的重要驱动力。
本文旨在分析蓝山县房地产市场的现状，包括市场情况、政策影响、发展趋势等方面。
2. 市场情况蓝山县房地产市场具有以下特点：•房价稳定：相比周边地区，蓝山县房价较为稳定，呈稳步增长趋势。
这得益于县内经济的发展、投资机会的增加，以及相对较低的购房成本。
•供需平衡：蓝山县房地产市场供需关系相对平衡。
市场供应能够满足需求，同时房屋交易量保持在适度水平。
•多样化产品：市场上除了传统住宅房源外，也涌现出别墅、商业地产等多样化产品，满足了不同消费者的各种需求。
3. 政策影响政策对蓝山县房地产市场的发展起到了重要作用：•政府扶持政策：蓝山县政府出台了一系列扶持措施，例如给予购房者购房补贴、减免相关税费等，吸引了更多购房者进入市场。
•限购限贷政策：政府也在适度调控市场需求，限制购房者的购房数量及贷款额度，避免市场过热和房价泡沫的产生。
•土地供应政策：政府通过增加土地供应、优化土地使用、加强土地管理等措施，推动房地产市场供应的稳定和可持续发展。
4. 发展趋势蓝山县房地产市场未来的发展主要呈现以下趋势：•城镇化进程加速：随着人口流入蓝山县的增加和城镇化进程的推进，房地产市场将面临更多的需求，尤其是商品房和租赁房的需求。
•投资机会增加：随着县级经济的发展，投资机会增加，吸引更多投资者进入房地产市场，推动市场的发展和创新。
•绿色建筑的兴起：环保和可持续发展意识的增强，将推动绿色建筑在蓝山县房地产市场中的普及。
绿色建筑不仅能够降低环境污染和能源消耗，还能提升房屋的价值和吸引力。
5. 总结2024年蓝山县房地产市场发展现状良好，市场情况相对稳定，供需关系平衡。
政府的扶持政策和调控措施对市场发展起到积极的影响。
未来，随着城镇化进程的推进和绿色建筑的兴起，蓝山县房地产市场将迎来新的发展机遇。
地产蓝山楼书形象楼书
地产蓝山楼书形象楼书1. 蓝山楼书的背景和概述蓝山是一家专注于地产开发的房地产公司，致力于为客户提供高品质的住宅和商业物业。
作为公司的核心品牌形象之一，蓝山楼书在宣传公司项目、吸引客户、展示产品等方面发挥着重要作用。
本文档旨在介绍蓝山楼书的形象楼书，包括楼书的设计理念、内容结构和营销策略，并探讨如何通过Markdown文本格式输出这一楼书。
2. 楼书设计理念蓝山楼书的设计理念是简洁、精致和专业。
我们希望通过简洁大方的设计风格以及精致高质的内容呈现，展现出我们对品质的追求和专业的态度。
在设计风格方面，我们倾向于使用现代简约的元素，减少复杂的视觉杂乱，使用户能够更加专注于楼书的关键信息。
颜色方面，我们主要使用蓝色和白色作为主色调，以突出我们的品牌标志。
在内容结构方面，我们分为四个主要部分：项目介绍、产品展示、客户见证和联系方式。
每个部分都有其独特的设计元素和相关的内容，以帮助我们向客户传达核心信息和价值。
3. 楼书内容结构3.1 项目介绍项目介绍部分是楼书的开场白，用于引起读者的兴趣并留下深刻的第一印象。
在这一部分中，我们会简要介绍公司的发展历程、核心价值观和项目的整体概述。
此外，我们还可以包括一些引人注目的项目统计数据和壮观的照片，以吸引读者的眼球。
3.2 产品展示产品展示部分是楼书的重点内容，用于展示公司的项目和产品。
我们将重点介绍每个项目的核心特点、户型设计、配套设施和价格范围。
通过文字描述和精美的排版，我们可以将产品的优势和独特之处直观地传达给读者。
3.3 客户见证客户见证部分是楼书的社会证明，用于展示公司的专业能力和客户满意度。
我们会选择一些满意的客户，并邀请他们分享他们的购房经历和感受。
这种口碑效应可以大大增加读者对蓝山的信任和好感。
3.4 联系方式联系方式部分是楼书的收尾，用于为读者提供与公司联系的渠道。
我们会明确列出公司的名称、地址、电话和电子邮件，以及主要社交媒体平台的链接。
这样，读者可以方便地联系我们并了解更多信息。
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营销实现
•蓝山生活资讯馆：提供最新“小资”生活资讯：（韩式家居展示、
多媒体、小场运动体验、社区医疗顾问、家政顾问……）。
•蓝山家居廊：打造“生活情景卖场”，长期折扣销售家具、 家居用品，可考虑与样板间共同建造。 •蓝山地带（社区商业专区），找到蓝色的人生灵感。
蓝山生活资讯馆：提供最新“小资”生活资讯 （韩式家居展示、多媒体、小场运动体验、社区医疗顾问、
蓝山会馆（咖啡清吧）: 你的心灵栖居地。
蓝山地带（社区商业专区）: 找到蓝色的人生灵感。
消费者体验：今天是结婚纪念日，可别想让我闷在家 里吃饭，我要充满情调的过一天，回忆一下我和老公 甜蜜的过去，老公带我去了“蓝山地带”的蓝调吧， 一进入那个环境，我的感觉马上就起来了，一个人喝 了大半瓶红酒，老公说我那天小脸蛋绯红绯红的，忍 不住偷偷亲了我一下 : P
骏逸蓝山 ·品牌提案
呈：众联行公司 / 由：今天广告
前期策略回顾
开发理念：
<骏逸新视界>
南岸版
版块：
南坪· 大南湖版块
（非七公里大学城） （非经开区滨江版块）
产品的竞争差异：
非个性楼盘（相比朔源居） 非生态社区（相比兰湖天） 非“小洋房”（相比阳光美地）
解读· 骏逸蓝山· 关键词
……大南湖版块潜力地段 ……28万平米品质景观社区 ……现代风格高层建筑 ……高均好度优性价比 ……28岁-35岁居住改善型置业
之无味。还是刚认识那会好啊，有时候我们在西餐厅里吃烛光
晚餐，或是在情调酒吧里听乡村音乐，我们总是说不完的话， 含情默默的对望，情意绵绵。算了算了，他现在就像个木头人， 不想了。作为OL（OFFICE LADY职业女性），一天在公司又 累又烦，回到家也是这个样子，生活真是好没得意思！
典型消费者生活洞察
活动目的：此活动可作为开盘期重要营销手段实施。作为一
种新概念的购房付款方式，可以制造声势，吸引众多[小家庭] 参与。
传播主题：蓝钻卡实现[小家庭的蓝山之梦]。
[蓝山之星] ·造星运动
核心内容： 打造“蓝山的生活态度”：浪漫、乐天、有情调，
最适合的方式可能是通过代言人。以“蓝山之星”品牌代言人评 选活动，激发出重庆女骇们的梦想，通过这群年轻、个性的女孩 （25至35岁），去传播蓝山的生活态度，吸引公众对[蓝山生活] 的关注，最终，将评出[蓝山之星]一名，获蓝山的一套精装房 （可以是样板房，两年后转交），并与开发商签定品牌代言合作 协议。 其基本过程包括：征集、评选、公布、其后将[蓝山之星]作为广 告、SP及PR活动主角，品牌主线围绕她的生活主张进行，例如： 样板间就是“蓝珊的家”，充满浪漫情调；通过一系列的传播， 可带来整合实效。
重要的工作！
如何让蓝色的生活梦 近一点？再近一点？
特别建议
[蓝山小家庭]建设计划
核心内容：与某银行联手，推出[蓝山小家庭]蓝钻卡（该卡
只是一种道具，其实质是与某种理财卡捆绑），在蓝山置业 的“小家庭”，可在办理房产贷款的同时，增贷“装修、 家 具、家电”，让“小家庭”一次建设成功，打破传统小家庭 需要两到三年 “入住筹备期” 的概念，真正实现小家庭建设 一步到位。
……大两房小三房高实用度户型
产品概念： 大南湖新住区版块，配套优景观高层住宅小区
建立品牌
超越产品
品牌策略 为产品赋予“蓝色的生活态 度”
目标对象在何处？
蓝山
特点：
1.本区供应与外来供应均为重要 资源。 2.细分市场的争取，可能是市场 定义的关键。
目标对象· 关键群体
•成立不久的小家庭
•组建五年以上的小三口之家
家政顾问……）
消费者体验：平时钟点工打点家务,就有更多的时间精 力创造浪漫,制造情调。过节了,把家具的摆设改变一 下,给老婆一个小小的惊喜。周末喊上朋友一起,在蓝 山的庭院里整点轻度极限运动什么的,生活自然新鲜不 断。在自己书房里打造一个梦幻家庭影院,一起重温一 部经典爱情片<罗马假日>。。。
蓝山家居廊：打造“生活情景卖场”，长期折扣销售 名品牌家具、家居用品（北欧风情、宜家家居） ，可 考虑与样板间共同建造。
B 家庭男性－小磊刚结束了与重要客户的晚餐，身心俱疲的
回到家中，看到老婆在沙发上看碟片，有点想拥抱一下她，但 是她的表情好像挺郁闷的，不晓得她又哪个不高兴了，还是不 要惹她的好。在书房里对着笔记本愣神：白天为拥有更多的 MONEY与客户陪吃陪喝斗智斗勇，回到家中后，真的很想享受 家庭的温暖温馨，可是老婆老是嫌我不如婚前浪漫，我也想让 她高兴，可是你让我在平淡无奇的房子里想撒子浪漫花招，我 也想不出来，以前在西餐厅和酒吧那种环境下还可以。为什么
我白天为庭奔波，晚上回到家中得不到温馨温情的回报，她
不满意这种生活，其实我还不是不满意，难道这就预示着一辈 子？
不论年龄大小，每一个女人心里多多少少都会有 浪漫情怀；每一个男人心里都渴望家庭的温馨，每个 家庭都需要生活多一点情调，需要对生活抱有一点童 话般的幻想，大多家庭都愿意为生活得更有情调而做 努力。 而他们梦中的激情元素，往往能在新的居住向往
•小两口 •26岁小青年
•有读书子女的稳定型家庭
典型消费者生活洞察
A 家庭女性－小青上班累了一天，好想马上回家。进了家门
准备开始做饭，狭小的空间和老气横秋的厨具让小青突然失去 了做饭的兴趣，想到每次和老公吃饭时都是各自低头吃饭，有 时候想跟他耍一下粘，撒一下娇,说句情话，但是环境也不大对 头，结果两个人就像是最熟悉的陌生人一样，生活像鸡肋，食
活动目的： 在目前徘徊的房地产推广中，有望成为吸引眼球的
谢谢聆听！
Thanks!
关于爱的能量，奇妙不断
方案1
品牌内涵
用蓝色的浪漫意境，去激发目标对象的情感。
（在她们内心中，有美丽的自留地、有生活浪漫主义、有纯净的遐思）
营销实现 •蓝色外立面（尽量实现）、蓝色主题园林、小品。 •[蓝色情感] 电影周（例如泰坦尼克、罗马假日）。 •蓝山会馆（咖啡清吧），你的心灵栖居地。 •蓝山地带（社区商业专区），找到蓝色的人生灵感。
消费者体验：好喜欢韩剧《浪漫满屋》里面主人公的沙 发哦，好有情调，不管是看电视看书看碟还是和老公吠 起耍，都很有感觉。结果我们“蓝山生活情景卖场”里 就有，简直开心死了！今天晚上床都不睡了，和老公睡 沙发，嘿嘿。。
策略简图
选择！ …… 更多了解 产品亮点：性价比突出 品牌感召力
“蓝色的，很近的生活梦”
方案2
献给小家庭的 “小资”生活
方案2
品牌价值 特别的，蓝色的生活情调
通调 消费者洞察
氛围，营造浪漫感觉。
借物抒情 寓情于景
鲜花抚慰午后
以烛光迎接清晨
洗浴地中海的情怀
生活，
情调。
蓝色代表你的品位
……与众不同。
方案2
品牌内涵 真正的小资，除了道具，还要讲究独特的生活情调。
（生活情调怎样与众不同？关建在于：感悟〃创造，让我Show给你看）
中，产生移情作用，产生对新居的强烈关注。
进一步锁定
品牌感召 的对象
方案1
献给这座城市中 美丽女孩 的心灵共鸣
方案1
品牌价值 经过蓝色浸染的人生情感：浪漫、纯净。
通调 消费者洞察
她们心底的浪漫小情感，虽不现实，但是
浪漫幻想、 意境。
需要幻想十秒种！
平淡之中制造一些浪漫 丝丝点点积累着情感 平淡之中制造一些惊喜和希望 幻想这城市喧哗的街 变成无人美丽的海岸 …… 幻想眼花缭乱的霓虹 变成繁星无瑕的夜空 ……