东方花园策略简报(地产品牌)
房地产 东方新天地新营销执行策略报告
敏锐的机会主义者
4
营销回顾
项目背景
项目定位
目标客户群
项目包装
5
自用 投资
营销回顾
项目背景
项目定位
海内外常驻大亚湾分公司或办事处
目标客户群
经常在大亚湾中短期驻足（2、3个月）的公干人员
经常往返大亚湾的商旅人士
商务人士及年轻高级白领一族
深圳客户及香港人 大亚湾石化上下游产业高级白领 为大亚湾服务的本地生意人 具有敏锐眼光热衷于投资的专业投资人士 对大亚湾石化带来的商机充满信心的投资者
总成交金总额成：交1金47额50：95124元750952元 均价600均0元价/6平00米0元，/实平现米区，域实销现售区单域价销新售高单。价新高。
本次可售单位为A、B两栋的5—10楼，共计108套，开 盘当天售出39套（认筹客户成交33套，新到客户成交6套），
成交率为36%。成交面积约2730.68平米，占首批单位可售
由此可见，信贷政策前，惠阳、大亚湾小户型销 售速度非常快，均价也在节节攀升。但政策后市场销 售速度明显放缓，市场售价也停滞不前，有的甚至降 低售价以更快地回收资金。
而在08年，市场放量将非常大，竞争很激烈。如 在同质化的产品中取得差异化营销是项目制胜的关键。
11
市场背景
区域经济发展 区域房地产发展 07-08销售楼盘情况 区域客户需求及本项目的出路
少量的投机者 本地蓄势待发的有钱人
项目包装
6
营销回顾
项目背景
项目定位
目标客户群
项目包装
灯箱、户外立柱、路旗、销售物料
7
市场背景
区域经济发展 区域房地产发展 07－08销售楼盘情况 区域客户需求及本项目的出路
东方国际花园开盘前营销的方案
策略总纲
形象策略—— 1、全面展示项目品质，树立高端品质楼盘形象。 2、突出北京生活方式的理念诉求，强调首席花园水景楼盘。
推广策略——
1、高举北京品牌，扩大推广范围，深度挖掘主流市场，充分利用项 目综合卖点诉求； 2、寻找追求品质感的中高端客户
开盘前策略总纲
媒体策略：户外媒体为主，派单+短信配合炒作，辅助媒 体协助渗透
展示策略
售楼部展示区
关键点： 1、售楼部墙体布置丝网布条幅（展示项目品质、
卖点以及生活憧憬） 2、正门入口处地板砖设置为带有项目logo地砖
可显示项目气派即提升项目品质感；
展示策略
模型区
到位时间：2019年11月5日前
关键点：1、模型细致、高规格； 2、墙体水晶区域模型能够迅速提升项目品质感；
项目地块模型高度不易超过1.4米高度 户型模型精致、高规格、展现品质
竞猜有豪礼 50万置业基金全城免费送 提速您的购房计划
活动参与方式： 即日起至开盘前三天，到东方国际花园展示中心现场，以实名制预约登记后，填写价格竞猜
卡参加抽奖活动，每人仅限一张。 活动奖项设置：
A. 一等奖（1名），价值人民币10万元购房抵用券； B. 二等奖（2名），价值人民币5万元购房抵用券； C. 三等奖（3名），价值人民币2万元购房抵用券； D. 答谢奖（10名），价值人民币5000元购房抵用券。 中奖者名单公布的媒体: A.中奖者名单将于开盘当天直接公布 B.中奖者名单将于抽奖后，将由短信平台+电话祝贺方式恭喜。
3、电视飞播方案
✓投放时间： 2019年11月5日起至开盘前，每15天为一次更换周期 ✓投放频道： 省级卫视频道 ✓执行文案： 东方国际花园，鲁山首席花园水景美宅，北京开发团队12年倾情力作， 生活与北京同步。现场销售中心盛大开放，88至130平米奢适户型，首 批房源VIP会员火爆招募中！鲁平大道东段5863333
北京万通东方策略双花园项目营销策划报告
、区域市场分析-------------------------------------- 3 （一）供应分析-------------------------------------- 3 （二）需求分析-------------------------------------- 9 （三）价格分析-------------------------------------- 9 （四）结论---------------------------------------- 11、项目分析- ----------------------------------------- 12 （一）项目优势分析---------------------------------- 12 （二）项目劣势分析---------------------------------- 13 （三）存在的机会- ----------------------------------- 14 （四）面临的威胁- ------------------------------------ 15 三、销售方案- ---------------------------------------- 16 （一）目前存在的问题--------------------------------- 16 （二）项目定位-------------------------------------- 17 （三）客户定位-------------------------------------- 17 （四）价格方案-------------------------------------- 18 （五）项目建议-------------------------------------- 18 （六）销售策略-------------------------------------- 19 （七）现场包装-------------------------------------- 24 四、宣传推广方案 ------------------------------------- 29（一）媒体选择------------------------------------- 29（二）活动行销 ------------------------------------- 32 五、公司优势- --------------------------------------- 34我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。
华润南翔房地产项目营销策略简报（11页）.doc
华润南翔房地产项目营销策略简报（11页）.doc华润南翔房地产项目营销策略简报怀旧风格法式白法式白法式白汇报结束请领导评点项目靠近南翔老镇南翔老镇上生活配套齐全项目所处新区内配套齐全紧邻金地格林世界的完善配套医疗配套南翔医院购物配套家乐福19大街教育配套英国学校马荣双语幼儿园南翔中心小学嘉定二中南翔站沪宜公路真南路南翔镇中心小学金地格林南翔镇政府南翔医院嘉定二中家乐福 19大街英国学校马荣幼儿园本项目区域配套方面南翔已汇集丰富高端生活教育配套高端板块居住氛围愈加成熟对外区域高端客户的吸引力将加强客户论证5区域配套支撑随着众多知名房企的共同助推未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套上海西区新国际住区1-2年后收获期南翔居住区将在未来逐渐发展成为一中高档大型居住区上海西区高档宜居大型住区随着板块价值进一步上升以及众多知名房企的共同助推未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套南翔板块有望成为上海西区新国际住区客户论证6区域发展远景区域发展愿景客户基础交通条件区域格局价格引导配套条件客户机会预判市区导入客嘉定本地客户＞核心客户辅助客户边缘客户核心客户市区导入客户 75 客户描述主要通过中环导入的普陀闸北虹口杨浦长宁徐汇和闵行客户改善性需求三口之家年龄在35-45岁稳定高收入辅助客户嘉定本地客户20 客户描述嘉定本地南翔嘉定镇马陆徐行安亭等区域的客户改善性需求为主企业主高级技术人员和公务员等群体边缘客户外地及投资客户5 客户描述外地及投资客户看中区域发展潜力以投资为目的的本案客户定位客户需求推导 STEP 2 商贸电信服务金融证券机械贸易网络游戏行业高管访谈目的了解市区尤其是北区范围内户型面积和总价与本项目相近的公寓客户的置业特点和居住需求访谈时间2009年10 1921号市区大户型客户和业内人士访谈访谈对象1从金地格林世界客户分析看市区北区客户占比较大故以市区北区作为主要访谈区域2访谈业内人士设定条件销售市区北区项目有丰富的大户型客户销售经验3访谈客户设定条件在市区北区购房户型170-200平方总价400-500万4访谈对象2名销售经理2名置业顾问14名已购客户客户行业职业根据访谈受访客户对地段有明显偏好对上海城市发展不太了解的客户对外郊环有先入为主的郊区印象更倾向于选择市区楼盘部分对南翔较为了解的客户则表示看好南翔未来的发展前景相信南翔未来的配套将会越来越完善如果有品质出众价格适中的楼盘也愿意买在南翔市区大户型客户和业内人士访谈地段是买公寓主要考虑因素看重配套完善和生活便利南翔是在外郊环吧我不太会考虑那里的我还是喜欢市区的房子周先生 40岁商贸公司合伙人就在金地格林世界那个地方嘛我去过的开车到市区走高架很方便的那里还有家乐福的生活起来也蛮不错的但是没什么好房子呀金地快卖光了吧张先生 45岁中资银行高管置业目的以自住资产保值为主看重区域的保值性和升值潜力受访客户的置业目的主要是自住和资产保值个别客户以投资为目的但无租赁打算由于财力的不同有的客户将市区物业作为主要居所而有的客户在市区甚至全国拥有多套房产因此仅将此处公寓作为临时居所偶尔住住平时大多数时间闲置对这群高端客户来说房产已成为目前最好的资产保值增值方式而近两年的上海楼市行情也让他们相信市区物业的保值性非常好不过对于部分以房产作为投资的客户来说他们认为市区物业的价格已经很高了未来上涨潜力有限从投资角度来说他们认为近郊物业具有更高的升值潜力比如南汇并入浦东之后的价格表现他们更愿意捕捉这种投资机会我买房子是自己住的不是做投资只要房子不贬值就行股票不敢玩一不小心钱就全没了周女士 43岁金融借贷公司老板市区大户型客户和业内人士访谈市中心的房子随随便便都34万块钱靠它赚大钱是很困难的只能说保值而已我还是喜欢买近郊的房子一两年就涨好多钱先生 44岁合资基金公司高管对于市中心公寓让自己不满意的地方客户大多表示小区内绿地太少建筑密度太高感觉社区内部空间比较压抑对于理想的居住环境他们着重提出希望临湖而居住处附近有一个湖可以时常在湖边散步休闲等市区大户型客户和业内人士访谈不满意市中心小区绿地少希望临湖而居其实户型物业方面我都满意就是小区里面绿地太少了也没办法市中心的小区都太挤了唐先生 39岁电信服务行业老板我现在这个小区绿化太少了看不到绿色如果小区旁边有个湖就好了我很喜欢湖的王女士 36岁网游公司老板夫人会所物业方面市区公寓难让客户满意期待更高生活品质这群客户在居住面积生活配套上的要求被满足之后对生活品质的要求延伸到会所和物业服务方面而市区45百万价段的公寓普遍是以地段作为主要卖点在会所和物业方面做的比较普通难以满足客户的要求他们对小区安全及各项特色服务上有比较高的要求希望物业能提供完善的社区安全保障和酒店式的服务为他们的工作生活提供最大的便利他们也十分看重小区会所的功能和档次虽然他们平时工作很忙并没有太多时间消磨在会所里但他们仍然希望在偶尔空闲的时候可以在会所尽情运动放松自己或者和家人和朋友一起在会所度过悠闲温情的时光而目前市区的会所普遍收费太贵提供的功能和服务不能让他们满意会所当然要做好的游泳SPA什么的都要有的我家那个会所这些都有但是做的不好服务人员素质不行去了两次就不想去了陈女士38岁外贸公司老板夫人市区大户型客户和业内人士访谈看重教育配套愿意为孩子上学买房受访客户大多有个正在上中学或小学的孩子他们很重视孩子的教育问题为了让孩子进入一个好学校他们会做最大的努力不过他们普遍反映市中心的那些名校太难进了很让自己伤脑筋受访客户表示如果有很好的学校他们也愿意在近郊买房但必须有绝对的入学把握同时交通配套要比较完善否则生活太不方便了市区的名校太难进了我问了好多朋友都找不到门路一般的学校我又嫌太差了小孩会被耽误的白先生 37岁融资公司合伙人金地那个地方我知道还是没市区方便呀那边有好学校吗如果有的话我会考虑在那买房了黄女士 41岁物流企业老板夫人市区大户型客户和业内人士访谈理性需求感性需求价格生活方式体验配套条件社区环境产品品质上海本土情怀讲究腔调品味追求精神生活客户关注点客户深访研究户型设计营销定位 Real Estate Markets Conditions 上海精致的中产生活献给生活工作在上海的崇尚生活品味的中产成功人士提供他们不一般的居住文化体验主题形象融合华丽尊崇精致优雅一个海派风格的城市嘉定·南翔一个新生的国际住区新城·南翔项目一个用心打造的公园社区正是这群社会的中坚力量他们在享受居住条件的改善同时更需要从精神生活的层面去深度触动他们向上海精神致敬社区主题形象定位策略差异化竞争项目价值塑造 2010年·华润嘉定 45万方复合型国际公园住区项目整体定位一脉相承·优雅传城项目气质定位产品深化建议 Deepening The Proposed Product 景观别墅四季异景--不同树种花卉分时绽放春夏秋冬将呈现截然不同的异色景观真正实现人与自然和谐共生景观别墅全冠移植--依据每户别墅之间的坡地高度与建筑高度将每一株灌木旋转360度以协调与建筑的关系并使景观达到最佳的观赏效果景观公寓景观的设计上可以更多考虑将绿化作为建筑的一部分来进行设计庭院以及空中花园等应较多的设置来扩大人与绿色的接触面景观公寓增加公寓部分硬质景观的点缀体现人文关怀的同时更为项目增加了卖点景观公寓景观公寓小品景观小品的设计上融合未来和怀旧两种元素来进行设计主要体现在大门路灯垃圾桶雕塑喷泉等上面小品小品样板区沿湖景观在样板区中设置品牌专馆用以展现华润置地对文化社会的贡献传递华润置业的人文基因样板区品牌专馆在样板区中设置品牌专馆用以展现华润置地对文化社会的贡献传递华润置业的人文基因样板区多媒体馆更形象更直观的方式来传递项目信息和生活方式样板区尊贵服务尊贵的一条龙式的接待服务丝丝细节的专注提升产品形象怀旧风格样板房怀旧风格未来视野大宅时代 2010年华润南翔营销策略简报一市场扫描二项目掠影三核心问题四营销定位市场扫描Real Estate Markets Conditions 南翔板块的历年供应量不大占全区18供求比情况良好 05-09年嘉定各板块供应统计 05-09年嘉定各板块成交统计100 44255690 合计7 3191683 真新18 7850238 南翔30 13089940 江桥 28 12357560 嘉定主城区 17 7668300 安亭占比累计供应量板块100 42078720 合计 9 36586994 真新 17 72194686 南翔 26 10779318 江桥 31 13018453 嘉定主城区 18 74027849 安亭占比累计供应量板块南翔板块马陆板块嘉定新城板块中冶祥腾广场骏丰嘉骊花园上隽嘉苑 10 推出150套已全部售磬下批预计于2010年5 推出小高层中冶祥腾广场 10 推出374套目前网上存量为37套小高层骏丰嘉骊花园高层联排小高层联排双拼产品形态9 初推出226套目前网上存量10套公寓仅余少量房源下批预计于2010年底推出项目进度上隽嘉苑金地格林世界项目名称南翔板块目前基本无可售房源供应短期真空南翔区域在售项目 200909 110-130 80-90 - 14000元㎡上批均价 16 21万 13万上隽嘉苑南翔 200909 160-175 85-95 18000元㎡ 17800元㎡ 18 186万 68万骏丰嘉骊花园南翔14000元㎡上批均价 19000元㎡含1500元平方米装修近期主力单价 - 21000元㎡含装修目前报价 200910 120-150 88-110 15 18万 13万中冶祥腾城市广场南翔 85-170 面积段 170-357万主力总价 200906 07 100万 130万金地格林世界南翔开盘时间容积率建面占地项目名称区域南翔区域在售公寓项目区域目前公寓产品以90以下小户型为主属于品质领导型区域公寓价格标杆在17500元㎡毛坯区域公寓主要以90平米以下的小户型为主价格方面金地格林世界为区域标杆近期均价在19000元㎡含1500元㎡装修骏丰嘉骊花园近期均价17800元㎡ 5 - 42 公寓高层华润地块 5 - 127 公寓 - 宝华地块 5 - 83 公寓 - 朗诗南翔地块 - 72 公寓新城万嘉 5 - 285 公寓高层长实地块38 126 1397 公寓汇总 3 3 6 公寓小高层中冶祥腾广场 3 36 12 公寓小高层骏丰嘉骊花园 5 3 16 公寓高层上隽嘉苑 7 - 7 公寓小高层金地格林世界10年推量万方09年推量万方未推体量万方类型形态楼盘未来公寓竞争大牌开发商云集未推体量高达1397万方将成为继九亭之后外环沿线又一个新兴的热点板块区域内在售公寓主要是90平米以下小户型未推地块朗诗上实地块据了解公寓产品也主要以小户型产品居多联排 195-225 双拼地上250地下120 无联排20000 上隽嘉苑独栋320377 院墅274316 - - 宝华栎庭联排35000 独栋42000 主力单价联排8001000万双拼13001400万独栋1500万以上目前报价联排地上270地下130 双拼地上290地下140 独栋地面302地下140 面积段金地格林世界项目名称南翔区域在售别墅项目区域内在售别墅目前仅金地格林世界是区域标杆宝华栎庭预计3 推出包括区域内稀少的独栋别墅和部分院墅预计会再次推动区域内别墅价格区域别墅产品稀缺性强价格差距较大金地项目处于绝对领跑地位 4 - 117 别墅联体长江实业地块 16 - 4 别墅联体叠加华润地块 28 - 28 别墅联体宝华地块28 - 28 别墅联排双拼上隽嘉苑 152 - 273 汇总 4 - 4 别墅联排双拼金地格林世界10年预计推量万方09年预计推量万方未推体量万方类型形态楼盘未来别墅竞争大牌开发商云集未推体量约273万方竞争不激烈可见别墅产品的安全性优于公寓别墅产品安全性高公寓属品质领导型市场市场核心观点项目掠影 Project Cognitive 随着众多知名房企的共同助推未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套上海西区新国际住区南翔绿洲星城规划核心价值1区位价值核心价值2景观价值紧邻11万方湖心公园项目周边道路拥有重要的城市景观节点可以与世纪公园相媲美湖心公园人工湖本案陈翔路和沪嘉路是重要的道路景观廊陈翔路和沪嘉路交叉口是重要的城市景观节点陈翔路两侧用地是重要的城市商业风貌区首席一线公园大宅生态资源无可比拟核心价值3大盘价值 45万方稀缺复合大盘复合华润实力品牌护航 1760545 平方米计容建面 15 A07-1地块15A07-3地块10 容积率 119303 平方米 681785 平方米 511245 平方米占地面积 A08地块 A07地块地块名称 29114238 平方米其中住宅建面26959638 平方米商业建面21546 平方米计容建面 A10-1地块22 A10-2地块20 18 20 容积率 1481734 平方米 534684平方米 484186平方米 462864平方米占地面积A10地块A09地块A02地块地块名称核心价值4产品价值开创区域类独栋产品先河公寓产品结合景观资源价值最大化80-108 普通公寓 186 一线景观公寓公寓 200-230 普通叠加别墅南区 80 135 普通公寓 150-170 二线景观公寓 260 一线景观公寓公寓360 景观叠加280-340 类独栋别墅北区面积段产品分类产品线位置类独栋叠加公寓大盘标杆公园大宅河西项目产品价值梳理区位价值嘉定核心区域轨道11号线贯通全市绿洲星城集中片区规划前景无限多家品牌开发商云集大盘价值 48万方复合型大盘规划 5个独立地块组成容积率15-20 景观价值11万方湖心公园紧邻绿洲星城主要景观商业节点产品价值开创区域类独栋产品先河公寓产品结合景观资源景观公寓和普通公寓户型设计原则把握景观最大化尺度感户型创新附送空间核心价值点在绿洲星城规划前景的基础上重点卖生态型的景观及产品创新核心问题 Real Estate Markets Conditions R2 我们想要什么针对目标的规范分析利润目标责无旁贷的区域价格标杆公寓价格达到25000以上别墅价格达到40000以上速度目标稳健去化风险可控品牌目标华润进军嘉定市场的品牌塑造 R1 我们有什么针对现状的实证分析市场结论别墅产品稀缺性强属于金牛产品公寓产品同期竞争项目较多属于机会型产品项目价值区域价值品牌优势公园景观产品创新大盘规划项目核心开发目标在保障别墅产品顺利消化的前提下如何成功对接公寓产品的目标客户需求实现整盘营销价值的提升本报告要解决的核心问题80-130 普通公寓产品 150-260 景观高层公寓一个目标两个基本点公寓产品如何实现大户型公寓的高溢价成为关键那么大户型公寓的目标客户是谁如何支撑普通公寓现金流产品景观高层溢价产品大户型公公寓目标客户论证STEP 1 大户型公寓客户定位客户定位市区客户为主体的知富阶层总价承受力400-700万市场公寓产品价格分析 159 196 181 年均复合增长率长征万里光新板块普陀区桃浦万里长征板块随着真如副中心的规划建设该区域将迎来持续上涨趋势未来上涨空间十分可观未来1年区域内的三房总价普遍将位于430万以上普陀市场解析 562-697 45000 125-155 品尊国际长征万里光新板块 4263 28420 150 象源丽都 45000 42000 未来1年均价 180-220 120-155 三房户型810-990 504-651 未来1年成交总价中鹰黑森林香溢花城在售楼盘万里板块光新板块长征板块选取浦西中环沿线板块作为本案可导入客源区域研究对象客户论证1价格引导13 15 年均复合增长率大宁彭浦板块未来缺乏供应量彭浦大宁板块32380 35536 未来1年均价 175 126-169 三房户型 566 447-600 未来1年成交总价悦公馆慧芝湖花园在售楼盘大宁板块彭浦板块市场公寓产品价格分析闸北区彭浦大宁板块慧芝湖花园的热销代表着区域的市场接受度大宁板块成熟的配套良好的交通区位未来上涨趋势良好未来一年区域三房均价普遍在450万以上闸北市场解析客户论证1价格引导 326 新江湾 183 四川北路 182 205 年均复合增长率五角场曲阳板块 456-491 35057 130-140 合生江湾新江湾 549-583 34307 160-170 汉斯国际公寓 1055-1172 58600 180-200 橡树湾 420-453 33577 125-135 创智天地坊五角场497-532 35490 140-150 瑞虹新城四川北路曲阳板块32660 34688 34661 未来1年均价 125-150 130-140 140 三房户型 420-490 451-485 485254未来1年成交总价宝华城市花园中信和平家园复地·复城在售楼盘四川北路板块虹口杨浦市场解析曲阳板块五角场板块新江湾板块市场公寓产品价格分析虹口区曲阳四川北路板块杨浦新江湾五角场板块正在复兴的四川北路商圈将为虹口板块注入新的增长点而杨浦新江湾城良好的规划较高的拿地均价未来区域均价将有一定幅度的提升未来1年区域三房均价普遍在450万以上客户论证1价格引导 122 西郊 162 98 年均复合增长率徐汇田林虹桥天山板块田林西郊天山板块436-527 363706 120-145 明园小安桥 35376 32940 未来1年均价128-153 130-150 三房户型 453-541 428-494 未来1年成交总价航天公寓未来缺乏供应量天山怡景苑在售楼盘天山板块西郊板块田林板块长宁徐汇市场解析市场公寓产品价格分析长宁区天山西郊板块徐汇田林板块相对核心的区域区域成交量较小然而由于区域内供应量的稀缺未来的市场走势会是稳步攀升未来1年区域三房均价普遍在440万以上客户论证1价格引导143 古美罗阳 216 135 年均复合增长率梅陇春申金虹桥板块春申古美罗阳金虹桥板块504 32696 154 春申景城31479 34921 28896 32696 未来1年均价137-150 150-180 155 154 三房户型 430-470 525-630 448 504 未来1年成交总价新时代富嘉花园万源城虹桥花苑明泉江南苑在售楼盘金虹桥板块古美罗阳板块春申板块闵行市场解析市场公寓产品价格分析闵行区金虹桥古美罗阳春申板块新兴的高端别墅区域区域内近郊别墅的强势拉动作用带动板块内公寓一路走高未来区域公寓走势良好未来1年区域三房均价普遍在450以上客户论证1价格引导机会点中环沿线三房高总价挤压型客户将为本案提供有力的客户支撑南翔28W中内环板块4W 以上时间换空间时间换成本客户论证1价格引导南翔板块本案马陆板块嘉定新城板块板块公寓主力价格17000-20000元平方米公寓主力价格13000-15000元平方米嘉定新城供应量大客户产品选择面更广嘉定新城未来将成为嘉定本地客户置业的首选区域客户论证2嘉定市场格局通过沪嘉高速直接连接中环直接向东可以方便到达普陀虹口杨浦闸北等中心区域中环向南可以方便到达长宁徐汇闵行等成熟区域嘉闵高架连接嘉定与虹桥交通枢纽的重要交通干道南起A15高速公路北至A17高速公路全长约37公里嘉定境内11公里该路为双向68车道设计时速80公里交通节点沿沪宜公路星华公路高架连接A17与A17有互通式立交与A12有联络线南翔将在金昌路和陈翔路处分别设置匝道建设周期A17计划年内通车北翟路至联明路段世博前通车嘉闵高架嘉定段在嘉定境内长约11公里计划十一五期未2010年开始建设人民广场沪宜公路 11号线徐家汇站中山公园松江区青浦区嘉定区宝山区江苏A30 A5 A20 A12 中环内环闵行区 A17 嘉闵高架虹桥枢纽道路交通方面中环对导入普陀虹口杨浦闸北长宁徐汇等城区客户作用比较明显而嘉闵高架未来也将导入大量大虹桥商务人士客户论证3交通嘉定北站嘉定西站白银路站嘉定新城站赛车场站昌吉东路汽车城站安亭站马陆站环球乐园站南翔站白丽新村站武威路站祁连山路站同济沪西站上海西站铜川路站中山北路站隆德路站江苏路站上海交大站徐家汇站上体馆站龙漕路站龙水南路站济阳路站上南路站三林站御青路站周浦站航头站新场站野生动物园站惠南站浦东铁路站临港新城1站临港新城2站中心城区世博会会址嘉定段轨道交通11号线北起嘉定区城北路行经嘉定普陀长宁徐汇和浦东新区南至临港新城预计一期于2009年底建成通车至江苏路站12年全线贯通11号线是本项目最主要的公共交通建成后将极大拉近南翔与中心城区的联系届时抵徐家汇仅约33分钟预留环球乐园站预计伴随环球乐园站西侧大型居住社区的开发2-3年后开通与2。
东方花园策略简报
东方花园策略简报策略简报：关于东方花园的发展与战略规划摘要：本简报旨在总结和分析东方花园的发展现状，并提供一些战略规划建议，以促进其未来的可持续发展。
首先，简要介绍东方花园的背景和目标；其次，分析目前面临的挑战；最后，提出一些应对措施，帮助东方花园实现其长远目标。
一、背景和目标东方花园是一个位于中国东部的大型主题公园，以展示中国传统文化和自然风光为主要特色。
其目标是成为全球顶级旅游目的地，并为游客提供独特而难忘的体验。
为实现这一目标，东方花园制定了一系列的战略计划，如提升景区设施、增加文化活动、拓展市场份额等。
二、面临的挑战然而，尽管东方花园取得了一些成功，但也面临着许多挑战。
首先，市场竞争日趋激烈，许多类似的主题公园纷纷涌现，对游客吸引力产生了竞争。
其次，游客对于传统文化的理解和兴趣度下降，需要更具吸引力的产品和服务来吸引他们的注意。
此外，东方花园还需要克服管理和运营方面的困难，以提供卓越的服务和体验。
三、战略规划建议为应对上述挑战，东方花园可以考虑以下战略规划建议：1. 产品创新：通过不断创新和改进现有产品，如增加新的文化表演、推出特色美食等，以吸引更多游客并增加他们的满意度。
2. 市场定位：明确东方花园的目标受众和竞争差异化，制定个性化的市场策略，如针对年轻游客的文化交流活动、针对家庭的儿童娱乐设施等，以满足不同游客的需求。
3. 提升服务质量：建立一个高效的管理团队，并提供全面培训，确保员工能够提供专业而友好的服务，提高游客的满意度和口碑。
4. 合作与联盟：与其他相关企业或景区建立合作伙伴关系，共同开展市场推广和宣传活动，以扩大市场份额和提高知名度。
5. 持续改进：关注游客的反馈和意见，借鉴其他成功案例，不断改进和优化经营策略，以适应市场的变化和需求。
结论：通过制定并实施上述的战略规划建议，东方花园将能够更好地迎接挑战，满足游客的需求，并实现长远的可持续发展。
同时，东方花园还应不断关注市场动态和游客的变化需求，及时调整战略，以保持竞争力。
东方兴华花园营销策划
东方兴华花园营销策划策划单位：南阳思创商务策划有限公司策划人员：王一平林茂超王富祥向建国策划时间：2006年9月一、前言二、南阳楼市分析三、东方兴华花园的优势与不足四、市场营销战略五、广告主题六、产品策略七、价格策略八、促销策略九、广告投放（略）十、费用预算（略）一、前言东方兴华花园位于长江路东段南阳卫校第二附属医院旁边，预计开发八栋住宅楼，现已经主体竣工三栋，三栋正在建设中，另外两栋已经规划完毕。
虽然已经销售有一段时期，但是销售并未达到预期效果。
有鉴于此，本策划重点放在住宅的推广销售上。
以期引起人们注意、刺激他们的兴趣、激发他们的欲望，促进他们购买行为的产生。
二、南阳楼市分析南阳的房地产现已跨入了个性化和形象化时代。
建业桃花岛、万正世家、三川花园、海昌花园、胜唐商务苑等相继树起了“至尊豪宅，风水别墅”、“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。
故东方兴华花园要想取得优异的销售业绩，就必须把握时机，抓住自身的优势，克服自身的不足，把自身打造成极富个性的楼盘。
三、东方兴华花园的优势与不足（一）优势：1、区内水、电、沼气、电话线、有线电视、宽带等设施规划齐全。
2、采光好，通风好；3、环境好：绿化率达到35%以上，远离主干道，噪音、空气等污染比较小；4、房子设计科学、合理，不浪费空间、不浪费客户费用；5、周边设施完备，小学、中学、医院、菜市场等；6、交通比较便利，4路、11路车从此经过，门口就是站牌；7、建筑材料好，有的地方采取；8、地处南阳“浦东”，是南阳未来10年主要发展区域；9、户型多，便于客户挑选；10、自己办物业，进驻早，比较规范；11、同时开东、西、北三个门，方便业主出行；12、价格低廉。
（二）不足：1、开发商信誉度不高；2、西临六院（南阳市传染病医院）和臭水沟；3、周边居民文化素质比较低；4、东方兴华花园广告不够精美、版面小、宣传力度不够；5、宣传缺乏个性；6、宣传没有针对性和重点，不知道自己的潜在客户及有价值客户在什么地方，有什么特征。
东方花园营销策划报告
东方花园营销策划方案一、方案说明：1、该方案是依据东方花园营销思路进行细化制定，主要表述在销售推广操作环节上的工作内容安排。
2、为保证东方花园项目在销售推广执行环节保持工作的计划性及营销的步骤性，务必在预定计划中清晰有序的完成各项工作。
3、销售推广执行时间跨度自2006年4月——2006年6月。
4、报告基本内容包括：二次开盘时机选择、营销策略定位、推广宣传策略、推广工作安排、推售推盘时间次序、销售推广促销办法、公共关系活动等。
5、项目“景观顶尚生活特区”的概念炒作到位、促销手段的新颖、现场造势的运用是销售成功的关键，报告中将重点加以论述。
6、如本方案与贵司的整体经营思路有误差，请贵司尽快反馈我方，双方尽量在本月底之前达成共识，以免错过4月份地产销售黄金旺季。
二、尚志市房地产市场总体分析1、现状与特征——总体趋势趋好，尚存问题不少（1）发展快速经初步统计，2005年全年一手房交易量超过800宗，房地产投资开发、销售面积其同比增长率均超过8%，增长幅度及单项指标均创出历年新高。
（来源于尚志市统计局）（2）低价位需求转旺，但空置仍然严重随着经济发展上一台阶，市场对中低价位住宅的需求大增，但中高价位因绝大部分都是二次置业，需求变化不大。
而市场供应与需求严重脱节，所以市场空置仍然非常存在，销售压力大。
（3）居住质量提高——大社区走俏由于市场竞争的激烈，更由于消费者收入的提高，消费者的需求逐渐提高，在一定程度上促进了房地产质量的提高，如户型设计从单调呆板开始走向丰富多彩，错层、复式等相继出现；从注重面积走向注重综合环境，从注重生存空间转向注重生活空间，从基本的栖身之所转向追求生活质量。
大社区因规模大，社区资源丰富，配置完善且人气充足而备受市场青睐（4）市场开始成熟开发商理智：从以钱为本，到以人为本；从注重经济效益到兼顾经济效益和社会效益；更注重楼盘位置、环境、设计、质量、项目策划、营销理念、产品包装、营销代理、物业管理、学习外地成功经验。
房地产芳草园全盘推广策略报
房地产芳草园全盘推广策略报房地产芳草园是一家知名的房地产公司，致力于打造优质、舒适的居住环境，提供专业的房地产服务，取得了良好的口碑和业绩。
为了更好地发展业务，房地产芳草园制定了全盘推广策略报，以进一步拓展市场份额和提升品牌影响力。
本文将详细介绍该策略报中的具体内容和实施措施。
一、品牌塑造方案房地产芳草园作为优秀的房地产品牌，需要在市场中拥有独特的识别度和品牌形象。
通过对品牌形象进行塑造，可以提高品牌的知名度和美誉度，吸引更多的客户。
品牌塑造方案一共包含四个方面的内容：1.品牌标志：通过新的LOGO和Slogan的设计，突出房地产芳草园的特点与价值，提高品牌辨识度的同时，传达出更全面、更专业的服务理念。
2.品牌宣传：除了平面媒体广告，房地产芳草园还会开展各种线上和线下活动宣传，包括房展、品鉴会等。
在活动中，不仅向客户展示公司的产品和服务，还能够与客户面对面沟通，了解客户的需求和意见，树立品牌美誉度。
3.品牌文化：房地产芳草园注重内部文化建设，传递出公司文化的力量，让团队成员始终坚持公司定位的基础上，更好地服务客户。
同时，房地产芳草园还将大力推行绿色、健康的生活方式，提倡环保理念，传递出品牌文化的深层次内涵，打造有温度、有质感的房地产品牌。
4.数字媒体：房地产芳草园在数字媒体上的宣传能够更好地将品牌形象和相关信息推广到更广泛的受众中，提供更多的信息服务，帮助客户更好地了解房地产市场，为客户量身定制一些具体的金融产品。
二、市场推广方案房地产芳草园除了进行品牌塑造之外，还需要将品牌形象传递到更多的客户当中。
市场推广方案主要包含以下内容：1.广告推广：通过多种广告方式进行推广，包括户外广告、电视广告、电影广告等，提高品牌的知名度和认知度。
同时，为了尽可能地降低推广成本，房地产芳草园会选择与知名品牌合作，进行联合推广。
2.搜索引擎优化(SEO)：通过改进网站的内容、结构和形式，提高网站的排名，让更多的潜在客户了解并访问公司网站。
东方花园策略规划简报地产品牌
目前，东方花苑已经进入尾盘销售阶段，即该楼盘经过一年的现房销售，还剩下为百余套住宅空置，其中，有80余套平层户型，12套跃层户型。客户准备通过一次广告传播活动，将剩余楼盘销售出去。
注重生活品质，忙于事业，少于顾及家庭，对家庭成员怀有愧疚的心理，希望能给家人找到一处好的居所；
接受传统教育，深谙处事之道，因事业的需要和生活习惯，喜欢享受热闹和方便，市区中心是其居家的不二选择。
有什么关键因素能有助于楼盘的推广
跃层：
户型数量仅限12套，大部分的朝向好。（面向公园、大礼堂或三峡博物馆）
目标任务
完成现有楼盘的销售任务，特别是对跃层的销售。
任务分解：
1、改变消费群对东方花苑的认知，明白在东方花苑购房，特别是购买跃层和大户型是一种机会。
2、传达跃层销售的信息（突出尊贵性和首次出售）。
3、通过跃层销售带来的客源，推进其它大户型的销售。
4、完成所剩楼盘的全部销售。
挑战（要完成目标，最大的挑战是什么？机会在哪里）
挑战
价格（总价）过高，而相对的优惠措施和服务缺乏，难以令客户下单。
社区环境成熟，但在成熟的另一面则是喧闹和嘈杂，环境方面无优势可言。
户型结构异形偏多，消费者在心理接受上会产生畏难的感受，即在购买后会担心装修、居住的不便，如何说服消费者接受异形户型并采取购买行动，是我们面临的巨大挑战。
机会
跃层户型首次推出，在传播上可利用的元素较多；
策略简报（地产品牌）Tactics Brief
Date:2020-01-14提报人：magichuang
客 户
重庆梅陇房地产发展有限公司
2008年扬州市东方名城和园项目近期营销推广策划案提报
我家就在东方名城·和园！
销
可以通过写意与夸张的手法，烘托热销氛围，兑现抢购潮。
售
以孩子的口吻,点出家在东方名城·和园是身份的炫耀。
直
陈
结合活动及相应的优惠政策销活动
优惠吸引
错过了，再等70年吧！
销
售
如何促动后期销售，渲染热销气氛？通过该广告语凝炼及
强
涨价告示等突显本案供不应求，此时不买，错过机会就会
活动名称 活动时间
月圆东方，感恩和园——中秋教师节感恩行动 8月下旬——9月中旬
▲中秋节、教师节日益临近，通过节日营销，抢占市场先机，在这里通 过“中秋教师节感恩行动“活动，吸引市场的广泛关注与参与。 ▲ 9月10日在东方名城中心广场举办教师节感恩晚会，所有东方名城业 主参与并填写抽奖券，即可参加抽奖，于活动期间举行抽奖，奖品以中 秋礼盒为主。
第二批、第三批将通过全城海选，设定门槛，以意向客户为主。 ▲成立车友会，以自驾游形式进行，考虑到客户可能无自备车，公司同时安排一辆客车随 队
▲沿运河而上，参观楼盘及游览沿岸旅游城市景点，体验未来生活，感受开发理念与实力，
现场展 示，销 售加力
售楼处 装饰优
化
外围环 境景观
打造
开启一个运河外滩时 代
东区高品质成熟生活 区
（东区最“重”的金 牌）
事件行 销
媒体组 合传播
（四）传播演绎
你还在犹豫什么？
以“不得了”“哇噻”等地方耳熟能详的“惊讶、惊奇”式简短语
卖
言的个性化系列化广告，通过夸张的画面，贴近生活的文字，深化项目卖
价值认同感
名士聚居的社区
身份的象征 升值潜力 楼盘的综合素质
高品质运河外滩生态花 园社区
商品房市场推广策略芳草园营销策划报告
商品房市场推广策略芳草园营销策划报告（一）目标消费群的圈定芳草园作为XX市中高档的商品房，具有投资和自住的双重价值。
因为芳草园所处的XX幸福体育中心版块，能够说差不多是XX金融和经济的新中心，集中了最高档的写字楼和娱乐设施，相应带动对周边住宅的需求，使得幸福北路的商品房租赁市场一直相当活跃，具有丰厚的投资价值。
传统XX的豪宅，单位面积要紧在120平方米以上，以每平方米5000元来运算，总价往往超过60万，能够购买的人群相当有限，要紧以商人为主。
而此部分买家通过多年的市场消化，存量差不多不大，假如再以此类买家为要紧消费群体，则必定面临猛烈的市场竞争。
通过详细的市场调查，芳草园发觉，幸福区置业者年龄层比老城区置业者要小5--10岁，同时还有许多外地来XX进展的年轻高收入阶层。
芳草园认为，中高收入的白领和金领人士将成为项目的要紧潜在消费对象，他们年龄在28--4 0岁之间，个人月收入在4000元以上，具有专门强的月供能力，家庭结构以三口之家为主，但家庭积蓄可不能专门多。
他们所需要的房子是离上班地点不远，有较高的综合质素，户型面积以两房两厅和小型三房二厅为主，同时，房子要具有较好的保值和升值能力。
在明确了主力消费群之后，芳草园开始展开系列化的营销和推广工作。
（二）形象包装幸福北路绿色环保社区是项目的市场定位，它清晰说明了项目所处的位置和差不多状况，然而它不是一句广告语，同时，也没有给予项目鲜亮的形象。
芳草园所针对的消费群与传统的购房者的区别是明显的，他们有自己的生活方式，作为项目的形象包装，要与他们的生活理想和生活观念相吻合，才能起到事半功倍的作用。
在如此的背景下，“我轻松。
我欢乐”的广告语应运而出，轻松和欢乐也随之成为项目的要紧形象包装方向。
关于都市生活的年轻人来说，生活紧张，工作压力大，回到家中期望的是轻松自如的生活方式，他们不想活得太累，他们也不想承担太重的负担，他们只是想回到一个让自己感受轻松而欢乐的家里。
东方豪庭地产项目营销策略研究的开题报告
东方豪庭地产项目营销策略研究的开题报告一、背景随着中国经济的快速发展，城市化的进程不断加快。
各大城市的房地产市场也变得越来越火热。
作为房地产企业，如何有效地推广自己的产品，并吸引到潜在客户的目光，是一个十分重要的问题。
而东方豪庭地产作为国内知名的房地产开发商，自成立以来一直以“让生活更美好”为企业使命。
其多项优秀的楼盘项目在市场中备受关注和认可，尤其是硕果累累的综合体楼盘项目更是引领市场潮流，成为行业的领军者。
然而，市场竞争的日益激烈，东方豪庭地产需要进一步提高自己的品牌知名度和市场占有率，加强产品的差异化竞争力，进一步满足潜在客户的需求与期望，从而在市场中保持领先地位，实现更高的销售业绩。
二、研究内容针对东方豪庭地产项目的营销策略，本研究将围绕以下几个方面进行深入探讨：1. 客户需求分析：了解目标客户的需求与期望，分析其购房决策过程，以及影响其购房决策的因素和权重，为制定营销策略提供依据。
2. 竞争分析：对东方豪庭地产的主要竞争对手进行分析，了解竞争对手的产品特点和营销策略，为制定差异化营销策略提供参考。
3. 营销策略制定：基于客户需求和竞争分析，制定适合东方豪庭地产项目的营销策略，包括品牌定位、产品定位、宣传推广、销售渠道等各方面。
4. 营销效果评估：通过销售量、品牌知名度、客户满意度等指标来评估营销策略的效果，不断优化和调整营销策略，实现最大化的宣传推广效果和销售业绩。
三、研究方法本研究采用定性与定量相结合的综合研究法，具体方法如下：1. 文献资料法：通过收集相关文献、报告、市场调查数据等研究资料，了解房地产市场的发展潮流，以及东方豪庭地产项目在市场中的地位和竞争优势。
2. 调查问卷法：设计针对潜在客户的调查问卷，在现场或者网络等渠道开展调查，了解潜在客户的需求、购房决策因素、品牌认知度等方面的信息，为制定营销策略提供依据。
3. 专家访谈法：通过专家访谈的方式，了解东方豪庭地产的品牌定位、产品特点、市场竞争情况等信息，为制定营销策略提供指导和建议。
房地产营销案例天健花园的售卖策略策划方案
房地产营销案例天健花园的售卖策略策划方案嘿，各位看官，今儿个就给大家聊聊我这十年磨一剑的房地产营销案例——天健花园的售卖策略策划方案。
咱们就直接开聊，不整那些虚头巴脑的。
一、项目背景先来说说天健花园这个项目。
它位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施齐全。
项目总占地200亩，规划有住宅、商业、幼儿园等多元化业态。
当时，市场环境相对复杂，竞争激烈，所以咱们得拿出点真本事，让天健花园在众多项目中脱颖而出。
二、市场分析1.目标客户群（1）城市中产阶层：有一定经济基础，追求生活品质的人群。
（2）新婚夫妇：购房需求旺盛，关注户型设计和居住环境。
（3）改善型需求家庭：原有住房条件不足，希望改善居住环境。
2.竞争对手分析在天健花园周边，有几个竞争对手项目，它们的优势和劣势如下：（1）项目A：地理位置优越，但价格较高，户型设计一般。
（2）项目B：价格适中，但周边配套设施较差，交通不便。
（3）项目C：户型设计新颖，但地理位置较偏，绿化率低。
三、售卖策略1.产品策略（1）户型设计：根据目标客户群的需求，推出多样化的户型，满足不同家庭的居住需求。
（2）绿化景观：提高绿化率，打造优美的园林景观，提升居住品质。
（3）配套设施：完善商业、教育、医疗等配套设施，提高生活便利度。
2.价格策略（1）合理定价：根据市场行情和项目优势，制定合理的价格策略。
（2）优惠政策：推出购房优惠活动，吸引客户购房。
（3）分期付款：提供分期付款政策，减轻客户购房压力。
3.推广策略（1）线上线下同步发力：利用网络、报纸、户外广告等多种渠道进行宣传。
（2）举办活动：定期举办各类活动，提高项目知名度和口碑。
（3）口碑营销：邀请业主分享购房经历，提升项目美誉度。
四、实施与监控1.成立销售团队：选拔优秀销售人员，进行专业培训。
2.制定销售计划：明确销售目标，分解任务，落实责任。
3.监控销售进度：定期分析销售数据，调整营销策略。
4.客户满意度调查：收集客户反馈，提升服务质量。
东方花园策略简报(地产品牌)
价格优惠力度大，在市中心难觅如此优质低价的楼盘。
推广策略
1、加大推广力度，改变消极的传播态度，通过广告打动消费者，吸引消费者；
2、增加促销力度，以实质性的优惠增加对消费者的诱惑力和购买几率；
3、提高服务质量，将服务向深度发展，为大客户提供免费的装饰/装修设计和建议，免除他们的后顾之优；
4、为重要客户制定专案销售计划，可根据客户需求定制物业服务。在XX房地产市场首次推出“按需服务”的物业管理模式，提高开发商知名度的同时，提高楼盘传播效果。
策略简报（地产品牌）Tactics Brief
Date:2/16/2021提报人：magichuang
客 户
XX梅陇房地产发展XX
品 牌
上XX方花苑
工作描述
针对东方花苑尾盘和跃层户型的推广提出整体思路
பைடு நூலகம்楼盘
东方花苑。
东方花苑位于XX市渝中区学田湾一带，紧邻市政府和人民广场。距上清寺转盘5分钟的步行，周边生活配套设施成熟，银行、超市（新世纪）、小商品批发、菜市等配套应有尽有，近在咫尺，生活便利。
2、缺乏有效推广，是影响楼盘销售的重要因素
有效的传播推广由三个要素组成：楼盘信息的准确传达（主要是卖点的诉求）；促销优惠信息的及时传达；生活主X的精准描述（特别是对未来美好生活的勾勒）。在营销推广上缺乏整体的考虑，传达给消费群的必将是不完整的信息，再加上推广预算无多，吸引消费者到售楼现场成了一大问题。无论销售力量再强的营销人员，也难为无米之炊（营销拉力的作用）。
执行手段
1、宣传物料（卖场应用的POP系列物料或更多，如型录、宣传品、单页、展示物料等）：
2、媒介计划
3、促销/直销（主题活动、现场促销、抽奖、DM、人员拜访等）
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
完成现有楼盘的销售任务，特别是对跃层的销售。
任务分解:
1、改变消费群对东方花苑的认知，明白在东方花苑购房，特别是购买跃层和大户型是一种机会。
2、传达跃层销售的信息（突出尊贵性和首次出售)。
3、通过跃层销售带来的客源,推进其它大户型的销售。
4、完成所剩楼盘的全部销售。
挑战（要完成目标，最大的挑战是什么?机会在哪里)
注重生活品质，忙于事业，少于顾及家庭，对家庭成员怀有愧疚的心理，希望能给家人找到一处好的居所；
接受传统教育,深谙处事之道，因事业的需要和生活习惯，喜欢享受热闹和方便，市区中心是其居家的不二选择。
有什么关键因素能有助于楼盘的推广
跃层:
户型数量仅限12套,大部分的朝向好。（面向公园、大礼堂或三峡博物馆)
大户型:
价格优惠力度大,在市中心难觅如此优质低价的楼盘。
推广策略Βιβλιοθήκη 1、加大推广力度，改变消极的传播态度,通过广告打动消费者,吸引消费者；
2、增加促销力度,以实质性的优惠增加对消费者的诱惑力和购买几率；
3、提高服务质量,将服务向深度发展，为大客户提供免费的装饰/装修设计和建议,免除他们的后顾之优;
4、为重要客户制定专案销售计划,可根据客户需求定制物业服务。在重庆房地产市场首次推出“按需服务”的物业管理模式,提高开发商知名度的同时，提高楼盘传播效果。
挑战
价格(总价)过高，而相对的优惠措施和服务缺乏，难以令客户下单。
社区环境成熟，但在成熟的另一面则是喧闹和嘈杂，环境方面无优势可言。
户型结构异形偏多,消费者在心理接受上会产生畏难的感受,即在购买后会担心装修、居住的不便,如何说服消费者接受异形户型并采取购买行动,是我们面临的巨大挑战。
机会
跃层户型首次推出,在传播上可利用的元素较多；
执行手段
1、宣传物料(卖场应用的POP系列物料或更多，如型录、宣传品、单页、展示物料等)：
２、媒介计划
3、促销/直销(主题活动、现场促销、抽奖、DM、人员拜访等)
4、公关（新发会，路演，媒介公关方案的主题?):
5、影视(CF片，专题片,纪录片，影视剧或更多）：
6、其它(根据实际情况提出的执行手段)
7、推广行程(甘比图)：
8、工作进度表（我方工作内容与时间安排？):
9、提示（客户方意见)：
1０、备注:
预算
项目主管签名:策划总监签名:客户总监签名:
重要事实（有何重要的因素影响制约目前楼盘的销售进程)
1、住宅户型大,付款压力过高是影响楼盘的销售的主要因素
东方花苑目前所剩户型偏大（主要以1１0ｍ2左右的户型为主)，以至房款总额过高(总房款约3０万左右），是制约楼盘销售的最大因素。
从营销角度讲，户型偏大是因，房款总额过高也是因,给消费者造成的付款压力加大，并间接影响购房者的生活品质才是果。因房款总额太高而造成消费者的购房心理压力和心理障碍是目前影响东方花苑销售进程的主要因素。
２、缺乏有效推广，是影响楼盘销售的重要因素
有效的传播推广由三个要素组成：楼盘信息的准确传达(主要是卖点的诉求)；促销优惠信息的及时传达;生活主张的精准描述（特别是对未来美好生活的勾勒)。在营销推广上缺乏整体的考虑,传达给消费群的必将是不完整的信息，再加上推广预算无多,吸引消费者到售楼现场成了一大问题。无论销售力量再强的营销人员，也难为无米之炊（营销拉力的作用)。
策略简报（地产品牌）ＴacticsＢrief
Daｔe：10/21/2020提报人:maｇiｃｈuａｎｇ
客 户
重庆梅陇房地产发展有限公司
品 牌
上海东方花苑
工作描述
针对东方花苑尾盘和跃层户型的推广提出整体思路
楼盘
东方花苑。
东方花苑位于重庆市渝中区学田湾一带，紧邻市政府和人民广场。距上清寺转盘5分钟的步行,周边生活配套设施成熟，银行、超市(新世纪）、小商品批发、菜市等配套应有尽有,近在咫尺，生活便利。
部分户型的朝向好，且楼盘地理位置独特(位于市府所在地），在市中心难以找寻到类似物业（大户型）,可以吸引部分喜欢居住在繁华闹市中心的人群；
前期宣传力度较弱，形成了一个传播上的真空，再次推出系列广告，将引起消费者的更多关注。
核心目标人群定位
事业有成,行事稳重的一群人。
年龄在35—５0岁之间,往往拥有自己的事业，或在公司/企业里任高级管理职位;
东方花苑作为单体楼,由裙楼和三幢塔楼组成,其中一幢塔楼是市委组织部办的招待所,按三星级标准筹建。其它两幢塔楼作为住宅对外出售。
目前，东方花苑已经进入尾盘销售阶段，即该楼盘经过一年的现房销售,还剩下为百余套住宅空置,其中,有80余套平层户型,12套跃层户型。客户准备通过一次广告传播活动,将剩余楼盘销售出去。