房屋常见质量问题集锦

房屋常见质量问题集锦【一】

(一) 房屋设计问题。

读者疑问：我买的房屋卧室使用面积为5.5 平方米符合设计规范吗？

律师答疑：根据中华人民共和国国家标准ＧＢ50096 －1999 （自1999 年6 月1 日起施行）《住宅设计规范》（国家质量技术监督局、建设部发布）第3 部分关于套内空间中3.2 卧室、起局室设计要求的规定，其使用面积不应小于下列规定：

双人卧室为10 平方米；

单人卧室为6 平方米；

兼起居的卧室为12 平方米。

从上述设计规范来看，你买的住宅不符合住宅设计规范。

读者疑问：我买的一套住宅室内净高2.2 米，这符合设计规范吗？

律师答疑：按照《住宅设计规范》3.6.2 的规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m ，局部净高不应低于 2.10m ，且其面积不应大于室内使用面积的1/3 。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的

室内净高不应低于2.10m 。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m 。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m ，且不得影响门、窗扇开启。

读者疑问：卫生间里只有一个三相插座，符合设计规范吗？

律师答疑：按照《住宅设计规范》6.5.4 的规定，电源插座的数量，不应少于表 6.5.4 的规定。

表 6.5.4 电源插座的设置数量

部位

设置数量

卧室、起居室（厅）

一个单相三线和一个单相二线的插座两组

厨房、卫生间

防溅水型一个单相三线和一个单相二线和组合插座一组

布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处

专用单相三线插座各一个

读者疑问：我买的住房是朝北的，没有采光，这符合设计规范吗？

律师答疑：按照《住宅设计规范》 5.1.1 的规定，每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。没有采光显然不符合设计规范。

读者疑问：暖气排水阀、燃气阀都在我家里怎么办？

我买房签协议时开发商没有告知我买的房子是设备层，入住时才发现，楼上回水、排水阀门都设在自己家里，燃气阀也在自己的家里，每次调节都要进出自己的家，请问开发商是否有欺诈行为，怎么办？

律师答疑：商品房在订立协议时开发商都应如实告知房屋的实际情况，如果开发商故意隐瞒所提供房屋的真实情况，导致购房人对房屋的现状做出错误的判断，那么开发商是存在过失的，应当承担相应的责任。从另一个角度说，阀门属于公共设备，为了实现其他共有人的利益，有设备层的居民有义务协助其他共有人实现自己的利益，但会给有设备层的居民生活带来不便，因此建议住在设备层的业主与开发商协商解决的办法，比如给予适当的补偿，或降低房价款等措施。

卧室内有管道能退房吗？

读者疑问：2004 年我在崇文区买了一个半地下的复式住宅，结果入住时发现整栋楼的管道都从家里穿过，而且煤气、上下水的阀门都在自己家里，下水道的水管还穿过卧室，而这些开发商在销售时都没有告诉我，把问题向开发商提出来，但一直没有解决，问开发商是否构成欺诈？我该怎么办？

律师答疑：如果开发商主观上故意隐瞒事实直相，导致买房人对该房屋的买卖合同的订立产生错误的认识，买房人基于错误认识，而与开发商签订了买卖合同，那么开发商的行为就是欺诈。如果构成欺诈，按合同法的规定，双方签订的合同是可变更或可撤销的。如果证明不了开发商存在欺诈行为，或者开发商存在欺诈行为但是购房人举不出证据证明开发商欺诈，那么仅仅因为室内有阀门或管道等原因想退房法院支持的可能性不大。

( 二) 规划问题

2000 元就能买走我一生的采光权吗？

读者疑问：我居住的六层老式楼房前盖起了一幢办公大楼，因我住在一层，所以一年到头几乎见不到阳光。我与大楼的建设方交涉，他们称这幢楼早已经过规划主管部门的批准，并不违法。他们只同意给我补偿2000 元。我去规划部门核实，但他们不接待，我该怎么办？

律师答疑：首先你要确定规划行政主管部门是否做出了具体的允许建设单位盖大楼的行为，然后再确定这种行为是否合法。如果规划部门的审批违法，你可以通过行政诉讼的方式解决；如果规划部门的审批行为不违法，那么根据北京市城规发字［1998 ］第225 号文《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章第十三条第二款的规定，被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日日照时间不足1 小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800 元至2000 元。在建设单位得到合法审批的前提条件下，根据以上规定，你可以向建设单位要求的补偿。但目前规定的补偿额与受影响的居民要求差距非常大，往往导致纠纷无法解决。

读者疑问：分期建设的小区入住时就不用绿化吗？

2001 年12 月底，我们搬进了新居。据开发商讲，该小区共有五期工程，我们购买的房子是二期工程。令我们始料不及的是现在二期工程的居住环境非常差，周围到处是土堆和被遗弃的施工材料，根本见不到楼书中描绘的绿地，春天已经到来，可开发商没有准备绿化的迹象。我们该怎么办？

律师答疑：如果在您的购房合同中对小区（或二期工程）绿化工程完成的时间有特别约定的话，那么很明显，出卖人已经违约，您可依据合同追究其违约责任。如果合同中对该项内容没有特别约定，根据《北京市城市绿化条例》，出卖人也有责任在法定的期间内完成相应的绿化工作。《北京市城市绿化条例》第十三条规定，新建居住区的绿化用地不低于30 ％，并按居住人口人均2 平方米的标准建设公共绿地。第十八条规定，绿化工程应当和建设工程的主体工程同时规划、同时设计，按批准的设计方案进行建设，完成绿化的时间不得迟于主体工

程投入使用后的第二个年度绿化季节。边建设边交付使用的居住区、居住小区，已使用的楼房周围的绿化，也应当在第二个年度绿化季节完成。建设工程竣工后，施工单位必须按有关规定拆除绿化用地范围内的临时设施，清理干净场地，为绿化创造条件。对违反上述规定的，由城市绿化管理部门对责任单位处以罚款。

读者疑问：我购买了一套西三环附近的商品房，是十八层，可以看到紫竹院公园，环境优美，价格高出常规楼盘一倍。但我入住一年后，开发商又在小区内空地新建了一栋楼，将我观看紫竹院公园的视线几乎全部遮挡，原来视野开阔，一览无余，现在只能从缝隙中看紫竹院公园。我义愤填膺，但又阻止不了开发商，我与开发商在补充协议中约定了我的楼前不能新建楼房，不能影响观景，但没有约定违约后怎么处理，开发商如何承担违约责任。请问我该怎么办？

律师答疑：因为你签订了补充协议，约定开发商再建新楼不得影响景观，开发商的行为违反了合同。合同签订后，开发商应该按照合同的约定全面履行自己的义务，其中就包括按照合同约定的对你所购房屋景观不得产生影响。本案中开发商新建楼房遮挡你观景实际上就是没有履行自己的合同义务，开发商应当承担相应的违约责任。如果新建楼房未通过规划，属于违法建设，你可以到规划行政主管部门举报，要求行政主管部门责令其停工或拆除，但是，如果新建楼房通过了合法的审批手续，你是无法要求行政主管部门责令其拆除的，只能要求开发商给予相应的经济补偿。目前司法实践当中对合同没有明确约定补偿额的情况下，法院可以动用自由裁量权，但补偿的标准很低，业主肯定不会满意。针对这种情况，购房者应当要求在合同中注明补偿的标准。

读者疑问：小区规划范围外的建筑遮挡了我的观景视线能向开发商索赔吗？