世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
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世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
纽约
中央公园
伦敦 海德公园
北京
朝阳公园
第二十页，共31页。
完成(wán chéng)项目营销 动作
邀请美国小姐在来华访问期间，
到本项目参观，并参加客户活动，与
本项目国际化、时尚前沿的形象相
符。
赞助承办国际女子网球挑战赛， 宣扬(xuānyáng)了本项目时尚、 健康的生活方式。
时尚(shíshàng)感
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
小布什来访
有气势的社区入口
时尚感
稀缺感
第二十三页，共31页。
身份感
营销(yínɡ xiāo)动作
豪宅(háo zhái)成功 营销案例3
第二十四页，共31页。
项目(xiàngmù)概况
•• 位规位置模置：：：北总北京京建市市筑海海面淀淀积区区(ji西à西n北北z三h三ù环环m苏苏i州à州n桥j桥ī西)约西80880万0米0平万米方柳万米中柳；路中；路； • 物规业模用：途总建：筑住面宅积；约8万平方米； • 社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板楼； • 发物展业商用：途：北住京宅锦；绣大地房地产开发有限公司。
豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
6 金色海岸高层
6 金色海岸高层复式
7 香蜜湖1号平层
7
香蜜湖1号高层复式
7 香蜜湖1号别墅
顶级豪宅核心特征2：国内一线城市豪宅价格，总价约1000万元/套以上， 约是普通住宅总价的6倍
面积（单位/平方 米）
500 450
4
2
复式及别墅总价区间 1500~3000万左右
4
豪宅高层房均面积区间
8
3
平均高点
8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值体系
•城市中高密度豪 宅多出现在一二
线及辐射外围型 城市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题的答案
深圳豪宅市场
香蜜湖1号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 十七英里
上海豪宅市场
华府天地 汤臣壹品 世贸滨江
二线豪宅市场
杭州·金色海岸 杭州·西湖8号
•项目劣势：
一线亲海
区域内唯一拥有605米一线临海线，满足亲海体验
地价高，楼面地
优良景观
东南和东北向均拥有最佳景观面
价高达15500元
3
打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目的是为构建豪宅 价值体系提供参照指标
项目背景、属性 R1：市场现状
R2：客户目标
价值挖掘 体系匹配
核心问题 豪宅案例研究 本项目价值体系
KPI体系及分析PPT109页
业务员
日例会
1次/日 渠道经理
业务员
头脑风暴会 不定期 根据情况定
业务员
2020/12/16
39
KPI月汇报会流程
筹备
召开
落实跟踪
内容 常见问题
汇报人制作汇报工具 召集人获得KPI指标等会议 用资料 •职场、会议用具准备
工具填写有误 -数据渠道不统一 -未掌握数据定义、数据间逻 辑关系 -未采用制式工具 未制作投影片 未进行展示准备
？ 意愿+考核
人力、网点百分比
80% 100%
推动
2020/12/16
26
战略指标分析
指标
战略意义
数据来 源
总公 分公司 销售 司销 销售副 部经 售部 总 理
渠道 经理
产品增长 通过产品销量的稳定增 公司企划 率 长，实现利润的稳定增长 部
Y
Y
Y
Y
营业费用 增长率
通过营业费用增长率的逐 步降低，实现营业成本的
2020/12/16
A
a
B
b
C
c
D
d
E
e
F
f
G
g
月度计划完 成率
8
网点数
计划 实际 达成率
销售网点
活动网点数
计划
实际
网点活动率 月度计划 完成率
豪宅研究专题PPT课件
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |8 8
NO.6 爱敦阁（Updown Court）
爱敦阁（Updown Court） 1.39亿美元 爱敦阁位于伦敦市西南郊萨里郡，这座天价 豪宅距离伦敦45公里。占地23.47公顷，共 103间房，包括22间大理石浴室，2幢客房 (13间总统套房)、办公室、马厩、网球场、2 个室外游泳池、保龄球房、室内壁球室、3个 室内泳池、50席位的私人电影院、图书馆、 酒窖、早餐室和宴会厅，设施堪称齐全。
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |5 5
NO.3 朱美拉棕榈岛豪宅（Palm Jumeirah）
朱美拉棕榈岛豪宅（Palm Jumeirah） 1.72亿美元 2001年开工的 共计花费140亿美元打造的全球首个棕榈 叶形状的岛屿“朱美拉棕榈岛”，是世界 上最大的陆地改造项目之一，它由一个像 棕榈树干形状的人工岛、17个棕榈树形 状的小岛以及围绕它们的环形防波岛三部 分组成。
在环境之上。 ü材料：往往就地取材，或石，或木，或混凝土，亲切、自然又不破坏环境。
3
世界十大豪宅赏析
NO.1 利奥波德别墅（Villa Leopolda）
利奥波德别墅（Villa Leopolda） 5.5 亿美元 利奥波德别墅位于法国南部蓝色 海岸地区滨海阿尔卑斯省，是一座花园式 设计的豪华大宅，占地20亩。从利奥波 德别墅中，可以俯瞰到法国南部最美丽的 海景。这幢花园式建筑由比利时国王利奥 波德二世于1902年修建，包括一个面积 为8公顷的花园和数量众多的房间。
世联顾问容积率案例分析PPT学习教案
➢现象四：为何三房不给我做120而做140（北 方某省 会）
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： ➢为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？
第3页/共43页
➢销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广 告，我们已经海陆空齐上？
4
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数 字那样简单
世联顾问容积率案例分析
会计学
1
谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去 的心理 底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ➢不断的要求提高容积率； ➢不断的偷面积； ➢不断的公关； ➢你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ➢维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
实际上应该怎么理解容积率？
第1页/共43页
2
先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
➢现象一：我的叠加怎么没有了？（北 方某中 等城市 ）
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化， 面积上去了，可是出现了： ➢市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ ➢开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ ➢增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利 润越低，开发商问问什么？
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： ➢为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？
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➢销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广 告，我们已经海陆空齐上？
4
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数 字那样简单
世联顾问容积率案例分析
会计学
1
谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去 的心理 底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ➢不断的要求提高容积率； ➢不断的偷面积； ➢不断的公关； ➢你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ➢维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
实际上应该怎么理解容积率？
第1页/共43页
2
先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
➢现象一：我的叠加怎么没有了？（北 方某中 等城市 ）
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化， 面积上去了，可是出现了： ➢市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ ➢开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ ➢增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利 润越低，开发商问问什么？
世联：别墅户型设计要点及案例
4
世联案例
? Townhouse户型 各功能空间建议面积
分层 首层
二层 三层 合计 地下室 总计
功能空间
面积(㎡)
门厅
5
起居室
20-25
餐厅
10-15
公用卫生间
5
厨房
10
卧室/家庭室 （可选）
15
车库
17-18
卧室/家庭室 （可选）
15-20
次卧室1（包括卫生间）
25
次卧室1
15
公用卫生间
15-20
天井风情，增加邻里体 验
如果同时购买 近邻的两栋， 就可以在“独 门”的同时拥 有“独院”
A户
B户
8
世联案例
顺驰林溪
B1首层平面
总建面 324平米 其中地上 257平米
? 户型整体空间组合摆脱了 Townhouse 常见的三 段式结构，“正式礼仪区”和“非正式家庭起居区” 在空间上有了一定的分隔。 ? 通过起居室的垂拔、不同功能空间的贯通、相互 借景以及内庭院等手法的运用，营造了相对开敞、 气派的空间效果，明显不同于普通 Townhouse 的 狭窄和局促。 ? 内庭院的运用既解决了楼梯与卫生间的采光问题， 又使得室内空间变得更加生动和有趣味。
世联研究案例
别墅户型设计要点及案例
2020/1/19
Townhouse 户型
顶级精装豪宅的29个细节PPT(共 35张)
美国五角大楼同款新风系统，365天鲜 氧满屋
不同于一般高端住宅常用抗霾科技，万科翡翠滨 江选用美国五角大楼的同款空气净化新风系统， 对PM2.5净化率达到99%以上。同时释放的PHI 空气净化因子，有效去除甲醛、苯等有害物质。
智能灯光场景控制，随心切换
就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方 案由你定义。在移动终端，你可以设置想要场景 的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围 环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键 切换。
社交厨房革命，让家庭“主厨”从幕后 走到台前
当别人在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了 社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合 中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过 一道茶色透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟， 开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨” 真正成为家庭空间的视觉焦点。
不吝万本，将轨道做到天上
一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒
每天愿意被闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上 设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你 的床上，灯光的色温与室内的温度略微调高，唤 醒你身体的每一个细胞。
五重静音科技，婴儿般睡眠，不受打扰
1）采用世界领先门窗品牌德国旭格，隔热断桥 铝合金门窗； 2）夹胶中空LOW-E玻璃，达到“8+12+8”毫 米厚度； 3）排水立管、洁具的消声处理； 4）选用降噪地板减少上下层影响 ； 5）通过防撞胶条、闭门器、收纳抽屉阻尼等细 部设计，让你的睡眠，就像婴儿一样安稳。
别墅区规划设计 PPT课件
经济型别墅基本上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低得多， 占地规模一般都在10万平方米以上，其规模化产出以及市郊的低成本土地 使其进入市场的价格较低。此类物业更注重交通、配套、生活机能的完善 化，强调形成适宜居住的高尚生活区域，此类物业虽然没有顶级、普通别 墅那样奢华或更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上相差无几，其单套 面积有控制，总价一般也不高（多为40万元~80万元）。“用买城内公寓 的钱买一幢郊外别墅”是对经济型别墅最好的诠释。
经济型别墅：容积率0.40~0.70，建筑面积300平方米左右 经济型别墅是别墅项目在国内的重要形式，也是别墅平民
化的标志。它使更多的中产阶级圆了别墅梦。这类别墅主要包括小型独 立别墅、双拼别墅、联排别墅，其共同特点是每户均有天有地。其中独 立别墅容积率在0.40左右，相互间距很小，多为6米以内，甚至2~3米， 建筑面积300平方米左右，占地在700平方米以下，层数为两至三层。双 拼别墅由两户组成，期间有一道共用墙体，容积率为0.40~0.50，每户建 筑面积300平方米左右，层数两至三层。联排别墅每栋楼则由多户组成， 有至少两道共用墙体，容积率为0.50~0.70，建筑面积多为200~300平方 米，层数两三层。此外，在广东地区还出现了一种经济型别墅，每栋由 4户组成，户间有十字形的共用墙，其品质接近联排别墅。
特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性 较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理， 不存在窄进深的缺点。
高容积率豪宅开发研究.ppt
世联—“城内中高密度豪宅” 顾问经验分享
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联 地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。
2019-1-15
思路_城市豪宅
豪宅一览:定义和分级 开发的条件 产品 客户和营销 意义 案例讨论
例：某项目 判断：可行
星河国际：城市CBD 城市资源
华侨城：人文名胜 人文资源
水榭花都：香蜜湖 自然资源
豪宅标准
品牌资源 万科第五园：超级品牌
熙园：容积率1.3 地块资源
当以上条件仅具其一时，必须达到以下标准
条件 自然资源 地块资源 人文资源 城市资源 品牌资源
标准 为市场所认同的自然景观、生态环境 尚未被市场关注，但具备过硬的先天条件 容积率较低，具备规划较多别墅、TOHO的条件 历史名胜 市级高规格人文设施较密集的区域环境 现有或规划中的市级商业、行政、商务中心 全国性一线品牌
假说一：城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市；
假说二：出现的时机在于高速发展及成熟阶段;
假说一：城市顶级豪宅的价格体系可以脱离城市价格体系；
假说二：城市高端豪宅的价格在城市平均价格的4倍或以上；
假说三：城市主流豪宅的价格在城市平均价格的2-3倍。
假说一：豪宅必定诞生于便利指数、人文指数或自然指数中任 何一项大于150的地段；
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联 地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。
2019-1-15
思路_城市豪宅
豪宅一览:定义和分级 开发的条件 产品 客户和营销 意义 案例讨论
例：某项目 判断：可行
星河国际：城市CBD 城市资源
华侨城：人文名胜 人文资源
水榭花都：香蜜湖 自然资源
豪宅标准
品牌资源 万科第五园：超级品牌
熙园：容积率1.3 地块资源
当以上条件仅具其一时，必须达到以下标准
条件 自然资源 地块资源 人文资源 城市资源 品牌资源
标准 为市场所认同的自然景观、生态环境 尚未被市场关注，但具备过硬的先天条件 容积率较低，具备规划较多别墅、TOHO的条件 历史名胜 市级高规格人文设施较密集的区域环境 现有或规划中的市级商业、行政、商务中心 全国性一线品牌
假说一：城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市；
假说二：出现的时机在于高速发展及成熟阶段;
假说一：城市顶级豪宅的价格体系可以脱离城市价格体系；
假说二：城市高端豪宅的价格在城市平均价格的4倍或以上；
假说三：城市主流豪宅的价格在城市平均价格的2-3倍。
假说一：豪宅必定诞生于便利指数、人文指数或自然指数中任 何一项大于150的地段；
世联_产品创新实现溢价的案例_11PPT
面，将让人目眩神驰。很多装
修元素参照的是中国传统的材
料和工艺，表现的方法却是西
方现代抽象的直线条和简洁的
形体。
本报告是严格保密的。
九树式的非经验住宅——公寓的形态、类别墅的 建筑空间，是本项目解决二八限制的路径
非别墅形态，类别墅空间——九树建筑相比传统别墅少了 “天”和“地”，但多了缘侧空间、景观视野；本项目采用 该产品，可根据项目实际情况，进行创新改良，例如错层大露
建筑设计理念
每层四边分 别以悬臂结 构外挑形成 围绕建筑周 边一圈的围 廊，以通透 的窗墙系统， 最大限度地 延景透光入 室，使景观 与光线形成 奇妙的交汇。
3、围廊——360度的围廊设计，最大限度 的将外部景观引入室内，居住完全自然化
本报告是严格保密的。
建筑设计理念
在住宅内部来看， 围廊与木格栅的组 合是跟外部的竹林、 山间景观联系在一 起的，从而令建筑 空间体验具有了东 方式的神韵，与中 国山水画及日本禅 宗中“静与思”的 意境相合
台等灰空间的设置、开敞大尺度空间设计强调功能空间的融和突 出度假的体验感
公寓式的建筑形态，可以以企业会所酒店的名义报批， 模糊政府的二八比例限制——提升别墅类物业的开发比例，
解决项目的销售回现问题
本报告是严格保密的。
生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热 爱。21.1.3121.1.31Su nday, January 31, 2021 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。05:13:1205:13:1205:131/31/2021 5:13:12 AM 做一枚螺丝钉，那里需要那里上。21.1.3105:13:1205:13Jan -2131- Jan-21 日复一日的努力只为成就美好的明天 。05:13:1205:13:1205:13Sun day, January 31, 2021 安全放在第一位，防微杜渐。21.1.3121.1.3105:13:1205:13:12Janu ary 31, 2021 加强自身建设，增强个人的休养。2021年1月 31日上 午5时13分21.1.3121.1.31 精益求精，追求卓越，因为相信而伟 大。2021年1月 31日星 期日上 午5时13分12秒05:13:1221.1.31 让自己更加强大，更加专业，这才能 让自己 更好。2021年1月上午 5时13分21.1.3105:13January 31, 2021 这些年的努力就为了得到相应的回报 。2021年1月31日星期 日5时13分12秒05:13:1231 January 2021 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。上午5时13分 12秒上 午5时13分05:13:1221.1.31 每天都是美好的一天，新的一天开启 。21.1.3121.1.3105:1305:13:1205:13:12Jan- 21 相信命运，让自己成长，慢慢的长大 。2021年1月31日星期 日5时13分12秒Sunday, January 31, 2021 爱情，亲情，友情，让人无法割舍。21.1.312021年1月31日 星期日 5时13分12秒21.1.31
世联豪宅会所专题分享 ppt课件
世联豪宅会所专题分享
依托海珠区使馆附近成 熟的商务环境，酒店经 营良好 业主只享有康体方面的 优惠
本报告是严格保密的。
大而专的封闭经营模式
本报告是严格保密的。
世联豪宅会所专题分享
项目区位 项目参数
物管费用 项目均价
南山区蛇口后海大道东侧 占地85610.70 平方米，总建筑面积129706.00 平方米 的大社区 3.2元/平方米月
为了与豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我们很兴奋； 开发商考虑到运营难题，一再删减会所的功能，或固执
地拒绝建会所，我们很苦恼； 客户未必明白自己的真正需求，开发商仍然在延用高档
大盘会所的手法来操作豪宅会所，我们很迷茫； ……
国内豪宅会所的现状
世联豪宅会所专题分享
失败会所特征
会所的定位、功能、经营模式十分模糊 大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不 出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已
世联豪宅会所专题分享
本报告是严格保密的。
21.09.2020
世联豪宅会所专题分享
会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施； 但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高
价值，恨是因为它的经营难题； 现在，看起来，会所更像是一种奢侈品； ……
我们为什么研究会所？
同时，我们常常会遇到这样的问题：
世联地产-全生命周期资产服务解决方案.pptx
利为出发点
初级阶段：
以资产销售为核心，追 求开发价值最大化
点式思维 以销售为目标 关注当前市场竞争 销售力 成本控制
成长阶段：
以资产销售为主＋租赁 组合价值实现
中长期思维 租售结合 考虑增值 销售力＋快速租赁能力
理想阶段：
以租户需求的持续满足 为核心，追求长期收益 价值最大化
以资产长期收益为出发点
资产收益价值定义资产价 格 以增值为核心 资产长期管理能力
14
认知误区
No Image
传统资产服务的认识——误区三：“资产价值＝开发价值”，
在房地产的下半场，资产的收益、运营、管理显得将显得更加
重要，我们需要重新认识和发现资产价值
1. 人口红利进入减弱期，城市化增速放 缓，低附加值行业面临巨大压力
2. 资产周期性变动，价格波动，对资产收益、 变现、管理服务的专业性要求越来越高
资产价值曲线
资产收益法定价 市场比较法定价
投资决策期
（投资评估阶段）
资产价值平台
规划建设阶段
(投资产品开发期)
资产价值增长期 运营启动期
(首次招商—5年)
资产价值增幅期
成熟运营期
(5—20年)
资产价值贬损期
衰退期
(20年后……)
23
No Image
延续世联独特的服务模式，引领资产服务先进理念，确保资 产价值最大化的兑现
相关主题
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1. 地 段 2. 环 境
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
项目调查与客户调查均显示 ：高总价别墅项目的市场认 可和客户接受存在关键驱动 因素：地段、内环境。
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
项目致命伤与不足之处
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
学习改变命运,知 识创造未来
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
（案例：东山墅、碧海方舟）
第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势
（案例：优山美地、晴翠园）
第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势
（案例：西山美庐）
本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈”内 的双重地段优势。
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
关键驱动因素
1. 地 段 2. 环 境
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
居住私密性
户前院尺度
规划布局形式
户型设计
户型面积 内部功能空间
产品的建筑风世格联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定 出豪宅别墅的产品要点
关键驱动因素 达标动作
世联研究理论豪宅别墅 KPI体系32PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月28日星期日
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅 ）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京 标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国 各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
学习改变命运,知 识创造未来
2021/2/28
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
主要在售项目私家庭院的面积状况
项目 碧海方舟 碧海方舟
香江核心区域，机场高速直达
-
别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中 已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
豪宅的地段分类
豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
第一类：具备与城区距离近的地段优势
国花园
- 社区入口的私家路处理，模 仿杭州月湖山庄，自然传达私 密豪宅的气势
大湖山庄
- 对外待征绿地的处理， 营造出与世隔绝的环境
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
以小见大的细节处理
河道节点的私家水岸处理
私家水岸小品
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入户路的道路线行处理
处于飞机航道正下方，噪音影响极大 姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小 ，开发时间久造成产品过久。 为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响
容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源
千万别墅与类别墅物业混合
天竺别墅核心项目，成熟别墅区内 社区存在较高比例租住人口
八达岭高速路直达，传统别墅区
社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时
B.局部特色处理
•入口隐蔽处理 •外部绿地处理 •地形变换
C.精致细节
•精致园林小品 •情趣空间处理
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“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法
宽敞的河道/水系
大湖面
- 长岛澜桥引入温榆河支流水 体，在社区一侧建造宽度60m
- 碧水庄园344亩人工湖，在 豪宅客户群中的认可度极高， 沿湖2000万元别墅极为抢手 。
长岛澜桥总规图
晴翠园总规图
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优山美地总规图 北京玫瑰园总规图
北京玫瑰园总规图
客户访谈显示，豪宅客户在社 区内环境中对于水体的关注度 极高，而且越具规模的水体越 能刺激客户的购买欲望。
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局部的特色处理，用与众不同的手法巧 妙的传达豪宅景观的私有与珍贵
公共空间的处理
北京现有豪宅项目，尚未 出现精到的细节处理手法 。这是本项目可出彩之处 。
水岸庭院的展示
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关键驱动 1. 地 段
因素
2. 环 境
3. 户均资源
4. 居住私密性 达标动作
5. 户型设计
6. 建筑风格
土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性
景观资源指标 视野开阔度 特征景观的私家享有
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长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – ห้องสมุดไป่ตู้坡而居
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按照对客户的 [打击力] 排序
内环境的打造方式可分为三种，对客户的 冲击力则有所差异
A.大规模制胜
•大面积水体 •宽敞的流动水系 •成规模的树种 •大面积草坪
大草坪
- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的“ 球道景观”成为北京为数不多 的球场别墅。
大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处 理手法，也是“必要动作”。
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“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客 户骨子里的情节
达标动作
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
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2021/2/28
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道