世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
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世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系
32PPT
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系
32PPT
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
世联_别墅价值挖掘的认识_定位于营销_46PPT
本报告是严格保密的。
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叠加前
户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加
本报告是严格保密的。
叠加后
本报告是严格保密的。
叠下底层平面图
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五·营销角度：
院子 围墙 私家泳池 门廊 平台 花架 大门 草坪 私家车库 菜园 花架种植
别墅 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆
独立住宅/Townhouse / 6层电梯公寓/ 13层电梯公寓
＝ 9 / 6 / 1.3
/1
单价的比值关系的不可实观
推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性
本报告是严格保密的。
开发商角度
条件A：以楼面地价为核算依据
倾向于降低容积率
条件B：以土地面积地价为核算依据 倾向于提高容积率
条件C：分期交付地价、分期开发
November 07, 2020
谢谢大家！
本报告是严格保密的。
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华侨城－波托菲诺入市价格走势
均价（元/平方米）
20000
13000 12000
11000 10000
9000
8000
2001
2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出
8500元入市
2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8整体价格变化
本报告是严格保密的。
别墅的空间价值体现
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
别墅的价值变化反映的是
我们时代的变化
本报告是严格保密的。
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.720.11.7Sat urday, November 07, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:32:5418:32:5418:3211/7/2020 6:32:54 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.718:32:5418:32Nov-207- Nov-20 重于泰山，轻于鸿毛。18:32:5418:32:5418:32Saturday, November 07, 2020 安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.720.11.718:32:5418:32:54November 7, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月7日下 午6时32分20.11.720.11.7 追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月7日 星期六 下午6时32分54秒18:32:5420.11.7 专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。2020年11月下午6时32分 20.11.718:32N ovember 7, 2020 时间是人类发展的空间。2020年11月7日星期 六6时32分54秒18:32:547 November 2020 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时32分 54秒下 午6时32分18:32:5420.11.7 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.720.11.718:3218:32:5418:32:54Nov- 20 人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年11月7日 星期六 6时32分54秒S aturday, 感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.11.72020年11月7日星 期六6时32分54秒20.11.7
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叠加前
户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加
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五·营销角度：
院子 围墙 私家泳池 门廊 平台 花架 大门 草坪 私家车库 菜园 花架种植
别墅 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆
独立住宅/Townhouse / 6层电梯公寓/ 13层电梯公寓
＝ 9 / 6 / 1.3
/1
单价的比值关系的不可实观
推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性
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开发商角度
条件A：以楼面地价为核算依据
倾向于降低容积率
条件B：以土地面积地价为核算依据 倾向于提高容积率
条件C：分期交付地价、分期开发
November 07, 2020
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华侨城－波托菲诺入市价格走势
均价（元/平方米）
20000
13000 12000
11000 10000
9000
8000
2001
2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出
8500元入市
2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8整体价格变化
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别墅的价值变化反映的是
我们时代的变化
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.720.11.7Sat urday, November 07, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:32:5418:32:5418:3211/7/2020 6:32:54 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.718:32:5418:32Nov-207- Nov-20 重于泰山，轻于鸿毛。18:32:5418:32:5418:32Saturday, November 07, 2020 安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.720.11.718:32:5418:32:54November 7, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月7日下 午6时32分20.11.720.11.7 追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月7日 星期六 下午6时32分54秒18:32:5420.11.7 专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。2020年11月下午6时32分 20.11.718:32N ovember 7, 2020 时间是人类发展的空间。2020年11月7日星期 六6时32分54秒18:32:547 November 2020 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时32分 54秒下 午6时32分18:32:5420.11.7 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.720.11.718:3218:32:5418:32:54Nov- 20 人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年11月7日 星期六 6时32分54秒S aturday, 感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.11.72020年11月7日星 期六6时32分54秒20.11.7
中国顶级别墅研究分析演示课件(ppt48张)
9.抱着帮助他人成长的态度，不仅会 增强自 信，还 能有效 地减轻 恐惧感 。即使 被客户 拒绝了 ，而若 抱着帮 助他人 成长的 态度， 对于被 拒绝就 不会有 过强的 挫折感 了。
北京东山墅
北京东山墅
临水别墅
湖光之美
北京东山墅
北京东山墅
天然冲刷而成的砂岩、页岩、原木及 青铜等天然材料
绿色植物把每一栋别墅进行自然分隔， 同时水域与绿植相互融合
北京东山墅
私 家 码 头
步出式后花园将居室与绿地、碧 水相连，室内与户外融为一体
溪流、涌泉、瀑布、湿地以及湖泊错落分布
深圳万科十七英里
4.实际上，系统成功实施很大程度上 依赖于 全体员 工的积 极努力 ，如果 员工不 参与到 改善生 产经营 活动中 去，生 产中的 问题就 得不到 及时的 反馈和 解决， 系统就 难以推 行 。
5.全面质量管理是推行系统的重点。 实施系 统推动 生产模 式会导 致企业 在制品 和产成 品存货 水平的 大幅下 降，在 这种情 况下， 大批次 品的出 现很可 能使企 业生产 停顿， 延误产 品交货 时间， 给企业 造成不 必要的 损失。
香蜜湖一号、万科十七英里
世茂佘山庄园
世茂佘山庄园
大占地、开阔视野 门前花坛
下沉式庭院
世茂佘山庄园
圆厅设计、螺旋式楼梯突显尊贵
双 层 调 高 客 厅 彰 显 气 派
室 内 泳 池
紫园
一山一世界 一墅一天下
紫园概况
项目一期
项目二期
紫园
豪华庄重的大门
进口石材铺设的道路
简约高雅的外立面
户外美景
紫园
细节处理
用钢骨结构和混凝土框架结构对木结构进行更新；玻璃幕墙替 换木排门、木连门、折叠屏风；对马头墙、山墙、垂花门、游 廊、瓦当等传统建筑细节演变；半通透型院墙和篱笆与外景呼 应，虚实衬托；为每一套客房专设庭院，保证主客私密区间
世联逆势环境下豪宅营销策略PPT文档共76页
有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
世联逆势环境下豪宅营销策略
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
世联逆势环境下豪宅营销策略
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
《城市豪宅研究》PPT课件
整个建筑设计现代 感强，华贵而尊荣。
华贵而尊荣
简现
浅
洁代
棕
明气
色 外
了息 的， 线
立
条
面
建筑外立面线条简 单、清晰、摩登。
朝 阳 公 园 内 看 棕 榈 泉
6
聘请著名设计公司，打造大 规模震撼主题式园林
由著名园林设计 公司“贝尔高林” 设计 。
绿化覆盖率达50%； 11栋建筑构成围 合式的罗马中庭 式园林，面积3.8 万平方米。
绝道路噪音和灰尘影响
劣势规避：项目 东侧紧邻交通主 干道香梅路，高 层单位会受到一 定的噪音和灰尘 影响，用绿化区 隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
会所布局在项目的中心位置， 功能构成 使得会所不仅成为休闲场所，
也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
会所内部装修奢华，配备高档 功能构成 健身房及室内外泳池，将各种
建筑设计单位
澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司
建筑形式
5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式
楼间距
高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰
户型面积
户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。
开发商
深圳市百仕达实业股份有限公司
总体规划
式住宅呈风车型排列，围绕在 一个椭圆形的“珊瑚”周围
“旋转”，突出了一种强有力 的动感
世界著名建筑设计 大师、ARQ公司创 始人——
装修状况
毛坯
总户数
1301
华贵而尊荣
简现
浅
洁代
棕
明气
色 外
了息 的， 线
立
条
面
建筑外立面线条简 单、清晰、摩登。
朝 阳 公 园 内 看 棕 榈 泉
6
聘请著名设计公司，打造大 规模震撼主题式园林
由著名园林设计 公司“贝尔高林” 设计 。
绿化覆盖率达50%； 11栋建筑构成围 合式的罗马中庭 式园林，面积3.8 万平方米。
绝道路噪音和灰尘影响
劣势规避：项目 东侧紧邻交通主 干道香梅路，高 层单位会受到一 定的噪音和灰尘 影响，用绿化区 隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
会所布局在项目的中心位置， 功能构成 使得会所不仅成为休闲场所，
也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
会所内部装修奢华，配备高档 功能构成 健身房及室内外泳池，将各种
建筑设计单位
澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司
建筑形式
5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式
楼间距
高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰
户型面积
户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。
开发商
深圳市百仕达实业股份有限公司
总体规划
式住宅呈风车型排列，围绕在 一个椭圆形的“珊瑚”周围
“旋转”，突出了一种强有力 的动感
世界著名建筑设计 大师、ARQ公司创 始人——
装修状况
毛坯
总户数
1301
世联地产豪宅别墅KPI体系
•3. 户均资源 •4. 居住私密性 •5. 户型设计 •6. 建筑风格
2020/11/1
世联地产豪宅别墅KPI体系
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
•碧水庄园-344亩中心湖 •大湖山庄-带状绿化公园
•西山美庐-依香山而居
•晴翠园-入口林荫道
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世联地产豪宅别墅KPI体系
豪宅别墅的KPI体系：
•关键驱动 因素
•KPI体
系
PPT文档演模板
•达标指标
•项目地段
•与城区的快速交通关系 •成熟成型的别墅圈
•所处地段的特殊价值
•自然环境
•社区外部综合环境状况 •大规模景观制胜
•内部自然环境质量
•局部亮点处理 •景观细节处理
•户均资源
•1. 地 段 •2. 环 境
•项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。
•3. 户均资源
•4. 居住私密性 •5. 户型设计 •6. 建筑风格
•其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
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香江核心区域，机场高速直达
-
•别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素 中已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
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世联地产豪宅别墅KPI体系
豪宅的地段分类
•豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
•第一类：具备与城区距离近的地段优势
•（案例：东山墅、碧海方舟）
•大草坪
•- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的 “球道景观”成为北京为数不 多的球场别墅。
最新2019-世联常见别墅建筑风格分类及特点-PPT课件
欧陆
西班牙风格与地中海风格、意大利风格同出一辙，现实应 用中经本报常告是严格与保密的地。 中海、意大利和法式风格混搭。
➢西班牙式别墅打造要点
亮丽的色彩、拱形门廊、内庭院
红色瓦筒覆盖的缓坡屋顶，屋檐下有连 续圆弧形饰带； 有圆拱的门廊或窗户，门及窗间有特制 的西班牙绞丝花纹立柱； 平面紧凑，线条流畅，造型活泼；外观 色彩鲜艳、明亮，或黄或白； 南向阳台宽敞，用花铁栏杆围护； 有较大面积花园；
➢法式别墅打造要点 线条
对称、孟沙式屋顶
外墙
对称
屋顶
本报告是严格保密的。
➢法式别墅之普罗旺斯
有一个中世纪诗歌中的“快活王国”，那就是普罗旺斯 醇正老欧洲独特的建筑风格，中世纪的修道院，古城池，竞技 场 葡萄园，向日葵，橄榄林，花田和清泉，盛开的薰衣草，袭人 的浓郁花香 艳丽的阳光和湛蓝的海滨，制造出今无数艺术天才倾倒的光彩 和色彩 凡高让阿尔城的向日葵成为世界上最昂贵的花 法国人说，巴黎或许代表了尘世的极乐，而普罗旺斯，是天堂 这里，不是皇宫，却聚集着众多的皇亲贵族，富贾名流 从18世纪开始，这里已成为最时髦的度假欢圣地 人们聚集在海滩上享受安逸，空灵，娴静，浪漫，一直延续到 今日
色彩。红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。 空间灵活使用、流行自然，蓝、灰、绿富有 艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。
欧陆
本报告是严格保密的。
➢英式别墅系列风格
安 妮 女 皇 风 格
英 国 居 民 风 格
乔 治 亚 风 格
本报告是严格保密的。
➢英式别墅风格案例
北京中海安德鲁斯庄园
占地面积：210000㎡
本报告是严格保密的。
➢法式别墅风格案例 北京东方普罗旺斯
本报告是严格保密的。
世联豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
本报告是严格保密的。
核心问题 豪宅案例研究 豪宅价值体系 湾区豪宅价值体系 本项目价值体系
加分项
豪宅驱动力模式
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合
从设计理念到Βιβλιοθήκη 材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
本报告是严格保密的。
10
先天资源
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
顶级豪宅沿绝版位臵分 布；
主要分布可分为两类： 1. 城市顶级豪宅必须具备
集美区
翔安区
海沧区
湖里区
思明区
厦门天价新地王于2007年9月8日产生——
国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元；
总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
本报告是严格保密的。
G28 G29
2
项目属性界定
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
本报告是严格保密的。
8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系
城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场 上海豪宅市场 二线豪宅市场 海外豪宅市场
世联地产最全的别墅专题研究
8
户型设计要点
地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的 功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。
门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。
楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。 客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设 计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。 在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人 使用。
温哥华森林A2-C户型
8
10
温哥华森林A4-C户型
5
9
顺驰林溪A2户型
5
1171
顺驰林溪A3户型
6
12
主卧室区
细节的使用价值
主卧室40-50平方米以上，
衣帽间>10平方米 各卧室尽可能配有衣帽间
项目名称
优山美地b3户型 优山美地b6户型 晴翠园C2户型
晴翠园E户型 温哥华森林A4-C户型 温哥华森林A2-C户型
细节的使用价值
•例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客 户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外 观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。
起居室采光落地窗
将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用 落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜， 在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。
一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。
家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口
户型设计要点
地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的 功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。
门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。
楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。 客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设 计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。 在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人 使用。
温哥华森林A2-C户型
8
10
温哥华森林A4-C户型
5
9
顺驰林溪A2户型
5
1171
顺驰林溪A3户型
6
12
主卧室区
细节的使用价值
主卧室40-50平方米以上，
衣帽间>10平方米 各卧室尽可能配有衣帽间
项目名称
优山美地b3户型 优山美地b6户型 晴翠园C2户型
晴翠园E户型 温哥华森林A4-C户型 温哥华森林A2-C户型
细节的使用价值
•例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客 户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外 观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。
起居室采光落地窗
将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用 落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜， 在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。
一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。
家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口
别墅区的价值体系-PPT课件
中央别墅区价值体系
[关键字]： 关键字：别墅
[简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
本报告是严格保密的。
中央别墅区案例
New York LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
本报告是严格保密的。
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
本报告是严格保密的。
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
[关键字]： 关键字：别墅
[简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
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中央别墅区案例
New York LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
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配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
本报告是严格保密的。
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
世联豪宅会所专题分享 ppt课件
世联豪宅会所专题分享
依托海珠区使馆附近成 熟的商务环境，酒店经 营良好 业主只享有康体方面的 优惠
本报告是严格保密的。
大而专的封闭经营模式
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世联豪宅会所专题分享
项目区位 项目参数
物管费用 项目均价
南山区蛇口后海大道东侧 占地85610.70 平方米，总建筑面积129706.00 平方米 的大社区 3.2元/平方米月
项目区位 项目参数 物管费用 项目均价
广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧 占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区 2.80元/平方米月 25000元/平方米
投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所
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功能档次定位——广州首个超大型酒店 式豪华会所
独立酒店式经营——完全酒店式经营， 提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全 线尊贵服务
本报告是严格保密的。
世联豪宅会所专题分享
A健身休闲设施
——提供私人健身教练及保健顾问服务
55 米长，700多平方米的全天候阳光天 然温泉游泳池 全套美国名牌健身器材 Nautilus ，装备 精良的器械房，健身操室，乒乓球，台 球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动 室。 3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA
污染大，多次投诉仍无人处理， 儿童活动场地没有成人休息座椅；
无业主业委会
咖啡、阅览、桌球等混在一起
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那么，
我们如何推动开发商建会所？
又如何解除开发商会所建成后能 否成功运营的疑虑？
如何推动开发商
世联豪宅会所专题分享
国贸天域会所的一波三折
国贸坚持不建会 所，熊总称“我 可以给会所贴3年 钱，但3年后呢？
相关主题
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学习改变命运,知 识创造未来
2021/2/28
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
主要在售项目私家庭院的面积状况
项目 碧海方舟 碧海方舟
B.局部特色处理
•入口隐蔽处理 •外部绿地处理 •地形变换
C.精致细节
•精致园林小品 •情趣空间处理
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法
宽敞的河道/水系
大湖面
- 长岛澜桥引入温榆河支流水 体，在社区一侧建造宽度60m
- 碧水庄园344亩人工湖，在 豪宅客户群中的认可度极高， 沿湖2000万元别墅极为抢手 。
达标动作
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
学习改变命运,知 识创造未来
2021/2/28
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
香江核心区域，机场高速直达
-
别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中 已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
豪宅的地段分类
豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
第一类：具备与城区距离近的地段优势
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
项目致命伤与不足之处
世联研究理论豪宅别墅 KPI体系32PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月28日星期日
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅 ）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京 标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国 各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
公共空间的处理
北京现有豪宅项目，尚未 出现精到的细节处理手法 。这是本项目可出彩之处 。
水岸庭院的展示
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
关键驱动 1. 地 段
因素
2. 环 境
3. 户均资源
4. 居住私密性 达标动作
5. 户型设计
6. 建筑风格
土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性
景观资源指标 视野开阔度 特征景观的私家享有
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
居住私密性
户前院尺度
规划布局形式
户型设计
户型面积 内部功能空间
产品的建筑风世格联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定 出豪宅别墅的产品要点
关键驱动因素 达标动作
1. 地 段 2. 环 境
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
项目调查与客户调查均显示 ：高总价别墅项目的市场认 可和客户接受存在关键驱动 因素：地段、内环境。
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
学习改变命运,知 识创造未来
长岛澜桥总规图
晴翠园总规图
学习改变命运,知 识创造未来
优山美地总规图 北京玫瑰园总规图
北京玫瑰园总规图
客户访谈显示，豪宅客户在社 区内环境中对于水体的关注度 极高，而且越具规模的水体越 能刺激客户的购买欲望。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
局部的特色处理，用与众不同的手法巧 妙的传达豪宅景观的私有与珍贵
学习改变命运,知 识创造未来
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
学习改变命运,知 识创造未来
按照对客户的 [打击力] 排序
内环境的打造方式可分为三种，对客户的 冲击力则有所差异
A.大规模制胜
•大面积水体 •宽敞的流动水系 •成规模的树种 •大面积草坪
（案例：东山墅、碧海方舟）
第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势
（案例：优山美地、晴翠园）
第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势
（案例：西山美庐）
本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈”内 的双重地段优势。
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
关键驱动因素
1. 地 段 2. 环 境
大草坪
- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的“ 球道景观”成为北京为数不多 的球场别墅。
大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处 理手法，也是“必要动作”。
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客 户骨子里的情节
处于飞机航道正下方，噪音影响极大 姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小 ，开发时间久造成产品过久。 为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响
容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源
千万别墅与类别墅物业混合
天竺别墅核心项目，成熟别墅区内 社区存在较高比例租住人口
八达岭高速路直达，传统别墅区
社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
学习改变命运,知 识创造未来
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
国花园
- 社区入口的私家路处理，模 仿杭州月湖山庄，自然传达私 密豪宅的气势
大湖山庄
- 对外待征绿地的处理， 营造出与世隔绝的环境
学习改变命运,知 识创造未来
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
以小见ห้องสมุดไป่ตู้的细节处理
河道节点的私家水岸处理
私家水岸小品
学习改变命运,知 识创造未来
入户路的道路线行处理