世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
合集下载
中国顶级别墅研究分析演示课件(ppt48张)
9.抱着帮助他人成长的态度，不仅会 增强自 信，还 能有效 地减轻 恐惧感 。即使 被客户 拒绝了 ，而若 抱着帮 助他人 成长的 态度， 对于被 拒绝就 不会有 过强的 挫折感 了。
北京东山墅
北京东山墅
临水别墅
湖光之美
北京东山墅
北京东山墅
天然冲刷而成的砂岩、页岩、原木及 青铜等天然材料
绿色植物把每一栋别墅进行自然分隔， 同时水域与绿植相互融合
北京东山墅
私 家 码 头
步出式后花园将居室与绿地、碧 水相连，室内与户外融为一体
溪流、涌泉、瀑布、湿地以及湖泊错落分布
深圳万科十七英里
4.实际上，系统成功实施很大程度上 依赖于 全体员 工的积 极努力 ，如果 员工不 参与到 改善生 产经营 活动中 去，生 产中的 问题就 得不到 及时的 反馈和 解决， 系统就 难以推 行 。
5.全面质量管理是推行系统的重点。 实施系 统推动 生产模 式会导 致企业 在制品 和产成 品存货 水平的 大幅下 降，在 这种情 况下， 大批次 品的出 现很可 能使企 业生产 停顿， 延误产 品交货 时间， 给企业 造成不 必要的 损失。
香蜜湖一号、万科十七英里
世茂佘山庄园
世茂佘山庄园
大占地、开阔视野 门前花坛
下沉式庭院
世茂佘山庄园
圆厅设计、螺旋式楼梯突显尊贵
双 层 调 高 客 厅 彰 显 气 派
室 内 泳 池
紫园
一山一世界 一墅一天下
紫园概况
项目一期
项目二期
紫园
豪华庄重的大门
进口石材铺设的道路
简约高雅的外立面
户外美景
紫园
细节处理
用钢骨结构和混凝土框架结构对木结构进行更新；玻璃幕墙替 换木排门、木连门、折叠屏风；对马头墙、山墙、垂花门、游 廊、瓦当等传统建筑细节演变；半通透型院墙和篱笆与外景呼 应，虚实衬托；为每一套客房专设庭院，保证主客私密区间
《城市豪宅研究》PPT课件
整个建筑设计现代 感强，华贵而尊荣。
华贵而尊荣
简现
浅
洁代
棕
明气
色 外
了息 的， 线
立
条
面
建筑外立面线条简 单、清晰、摩登。
朝 阳 公 园 内 看 棕 榈 泉
6
聘请著名设计公司，打造大 规模震撼主题式园林
由著名园林设计 公司“贝尔高林” 设计 。
绿化覆盖率达50%； 11栋建筑构成围 合式的罗马中庭 式园林，面积3.8 万平方米。
绝道路噪音和灰尘影响
劣势规避：项目 东侧紧邻交通主 干道香梅路，高 层单位会受到一 定的噪音和灰尘 影响，用绿化区 隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
会所布局在项目的中心位置， 功能构成 使得会所不仅成为休闲场所，
也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
会所内部装修奢华，配备高档 功能构成 健身房及室内外泳池，将各种
建筑设计单位
澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司
建筑形式
5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式
楼间距
高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰
户型面积
户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。
开发商
深圳市百仕达实业股份有限公司
总体规划
式住宅呈风车型排列，围绕在 一个椭圆形的“珊瑚”周围
“旋转”，突出了一种强有力 的动感
世界著名建筑设计 大师、ARQ公司创 始人——
装修状况
毛坯
总户数
1301
华贵而尊荣
简现
浅
洁代
棕
明气
色 外
了息 的， 线
立
条
面
建筑外立面线条简 单、清晰、摩登。
朝 阳 公 园 内 看 棕 榈 泉
6
聘请著名设计公司，打造大 规模震撼主题式园林
由著名园林设计 公司“贝尔高林” 设计 。
绿化覆盖率达50%； 11栋建筑构成围 合式的罗马中庭 式园林，面积3.8 万平方米。
绝道路噪音和灰尘影响
劣势规避：项目 东侧紧邻交通主 干道香梅路，高 层单位会受到一 定的噪音和灰尘 影响，用绿化区 隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
会所布局在项目的中心位置， 功能构成 使得会所不仅成为休闲场所，
也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
会所内部装修奢华，配备高档 功能构成 健身房及室内外泳池，将各种
建筑设计单位
澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司
建筑形式
5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式
楼间距
高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰
户型面积
户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。
开发商
深圳市百仕达实业股份有限公司
总体规划
式住宅呈风车型排列，围绕在 一个椭圆形的“珊瑚”周围
“旋转”，突出了一种强有力 的动感
世界著名建筑设计 大师、ARQ公司创 始人——
装修状况
毛坯
总户数
1301
世联顾问课程讲义开发流程及经济评价32PPT
PPT文档演模板
•
•
•变量分析
•售价预测 •开发模式
•初步地价
•利润预期 •变量分析
•传统价格模型
•竞争对手分析
•最高竞拍价
•地价变量
•最可能地价
•最乐观地价
•企业发展战略
•起竞价格 •过程加价 •策略加价 •场外公关
世联•顾合问理课价程格讲义模开型发流程及经济评
价32PPT
•土地获 取
•定位决 策
•产品设 计
•项目报 建
•施工建 设
•推广销 售
•物业管 理
•主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
PPT文档演模板
世联顾问课程讲义开发流程及经济评 价32PPT
世联顾问课程讲义开发流程及经济评 价32PPT
PPT文档演模板
我们对课程的展开角度，为什么要了解流程 和经济评价，有什么实际应用
•关于开发流程：
什么时间干什么事？ 什么事情谁来办？怎么办最好？ 环节容易出什么问题？ 流程对开发商的影响是什么？
•关于经济评价：
评价哪些指标？ 评价用在什么地方？ 如何进行评价？
•推广销 售
•物ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ管 理
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向 开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地 产的问题也是出在流通环节上！
PPT文档演模板
世联顾问课程讲义开发流程及经济评 价32PPT
•土地获 取
•定位决 策
•产品设 计
•项目报 建
•施工建 设
•
•
•变量分析
•售价预测 •开发模式
•初步地价
•利润预期 •变量分析
•传统价格模型
•竞争对手分析
•最高竞拍价
•地价变量
•最可能地价
•最乐观地价
•企业发展战略
•起竞价格 •过程加价 •策略加价 •场外公关
世联•顾合问理课价程格讲义模开型发流程及经济评
价32PPT
•土地获 取
•定位决 策
•产品设 计
•项目报 建
•施工建 设
•推广销 售
•物业管 理
•主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
PPT文档演模板
世联顾问课程讲义开发流程及经济评 价32PPT
世联顾问课程讲义开发流程及经济评 价32PPT
PPT文档演模板
我们对课程的展开角度，为什么要了解流程 和经济评价，有什么实际应用
•关于开发流程：
什么时间干什么事？ 什么事情谁来办？怎么办最好？ 环节容易出什么问题？ 流程对开发商的影响是什么？
•关于经济评价：
评价哪些指标？ 评价用在什么地方？ 如何进行评价？
•推广销 售
•物ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ管 理
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向 开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地 产的问题也是出在流通环节上！
PPT文档演模板
世联顾问课程讲义开发流程及经济评 价32PPT
•土地获 取
•定位决 策
•产品设 计
•项目报 建
•施工建 设
世联地产豪宅别墅KPI体系
•3. 户均资源 •4. 居住私密性 •5. 户型设计 •6. 建筑风格
2020/11/1
世联地产豪宅别墅KPI体系
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
•碧水庄园-344亩中心湖 •大湖山庄-带状绿化公园
•西山美庐-依香山而居
•晴翠园-入口林荫道
PPT文档演模板
PPT文档演模板
世联地产豪宅别墅KPI体系
豪宅别墅的KPI体系：
•关键驱动 因素
•KPI体
系
PPT文档演模板
•达标指标
•项目地段
•与城区的快速交通关系 •成熟成型的别墅圈
•所处地段的特殊价值
•自然环境
•社区外部综合环境状况 •大规模景观制胜
•内部自然环境质量
•局部亮点处理 •景观细节处理
•户均资源
•1. 地 段 •2. 环 境
•项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。
•3. 户均资源
•4. 居住私密性 •5. 户型设计 •6. 建筑风格
•其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
PPT文档演模板
香江核心区域，机场高速直达
-
•别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素 中已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
PPT文档演模板
世联地产豪宅别墅KPI体系
豪宅的地段分类
•豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
•第一类：具备与城区距离近的地段优势
•（案例：东山墅、碧海方舟）
•大草坪
•- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的 “球道景观”成为北京为数不 多的球场别墅。
最新2019-世联常见别墅建筑风格分类及特点-PPT课件
欧陆
西班牙风格与地中海风格、意大利风格同出一辙，现实应 用中经本报常告是严格与保密的地。 中海、意大利和法式风格混搭。
➢西班牙式别墅打造要点
亮丽的色彩、拱形门廊、内庭院
红色瓦筒覆盖的缓坡屋顶，屋檐下有连 续圆弧形饰带； 有圆拱的门廊或窗户，门及窗间有特制 的西班牙绞丝花纹立柱； 平面紧凑，线条流畅，造型活泼；外观 色彩鲜艳、明亮，或黄或白； 南向阳台宽敞，用花铁栏杆围护； 有较大面积花园；
➢法式别墅打造要点 线条
对称、孟沙式屋顶
外墙
对称
屋顶
本报告是严格保密的。
➢法式别墅之普罗旺斯
有一个中世纪诗歌中的“快活王国”，那就是普罗旺斯 醇正老欧洲独特的建筑风格，中世纪的修道院，古城池，竞技 场 葡萄园，向日葵，橄榄林，花田和清泉，盛开的薰衣草，袭人 的浓郁花香 艳丽的阳光和湛蓝的海滨，制造出今无数艺术天才倾倒的光彩 和色彩 凡高让阿尔城的向日葵成为世界上最昂贵的花 法国人说，巴黎或许代表了尘世的极乐，而普罗旺斯，是天堂 这里，不是皇宫，却聚集着众多的皇亲贵族，富贾名流 从18世纪开始，这里已成为最时髦的度假欢圣地 人们聚集在海滩上享受安逸，空灵，娴静，浪漫，一直延续到 今日
色彩。红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。 空间灵活使用、流行自然，蓝、灰、绿富有 艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。
欧陆
本报告是严格保密的。
➢英式别墅系列风格
安 妮 女 皇 风 格
英 国 居 民 风 格
乔 治 亚 风 格
本报告是严格保密的。
➢英式别墅风格案例
北京中海安德鲁斯庄园
占地面积：210000㎡
本报告是严格保密的。
➢法式别墅风格案例 北京东方普罗旺斯
本报告是严格保密的。
HZS中外豪宅设计最新理念PPT课件
●附加值总价：
销售: 销售总价=原始总价+附加值总价 高端产品：由于总价高,附加值对总价的影响小,附加值的利润也高.
●附加值要以客户实际使用为前提：
要充分注重功能设计；设计上充分利用已有的空间来合理利用
●附加值“花小钱，办大事”：
附加值的设计结合立面造型，立面更丰富多变 附加值设计充分利用原由结构要素
The Peninsula
Designed/directed while with NBA This graphic depicts a-Niles Bolton Associates, Inc. project. The individual using this graphic worked on this project while employed at Niles Bolton Associates, Inc.
入户玄关
在豪宅中玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是进出住宅的必经之处。在房 间的整体设计中，玄关是给人第一印象的地方，是反映主人文化气质的“脸 面”。
挑高客厅
别墅中挑高空间的引入, 挑高6、7米的客厅在视觉上可给人以冲击，增加 了空间通透度和居住舒适感。
270度观景
开阔风景，温暖阳光倾心呵护，放大您的居住视野，心自然宽广。
高
赠送结构平台
结构设计需要出现的构造平台，可 利用成阳台或房间
1.物业管理和销售需要事先明确说法;
设计/物管
中
1.注意封闭后的房间要方正实 用;2.周边的建筑界面不 要开窗.
高
阳光室
设计成可拆卸的窗台(或2200以下空 间)，按凸窗计算不计面积.
１６００＜＜２２００层高规划局计一半 面积．予售查丈/竣工查丈不计面积. 协调两个部门难度高.
销售: 销售总价=原始总价+附加值总价 高端产品：由于总价高,附加值对总价的影响小,附加值的利润也高.
●附加值要以客户实际使用为前提：
要充分注重功能设计；设计上充分利用已有的空间来合理利用
●附加值“花小钱，办大事”：
附加值的设计结合立面造型，立面更丰富多变 附加值设计充分利用原由结构要素
The Peninsula
Designed/directed while with NBA This graphic depicts a-Niles Bolton Associates, Inc. project. The individual using this graphic worked on this project while employed at Niles Bolton Associates, Inc.
入户玄关
在豪宅中玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是进出住宅的必经之处。在房 间的整体设计中，玄关是给人第一印象的地方，是反映主人文化气质的“脸 面”。
挑高客厅
别墅中挑高空间的引入, 挑高6、7米的客厅在视觉上可给人以冲击，增加 了空间通透度和居住舒适感。
270度观景
开阔风景，温暖阳光倾心呵护，放大您的居住视野，心自然宽广。
高
赠送结构平台
结构设计需要出现的构造平台，可 利用成阳台或房间
1.物业管理和销售需要事先明确说法;
设计/物管
中
1.注意封闭后的房间要方正实 用;2.周边的建筑界面不 要开窗.
高
阳光室
设计成可拆卸的窗台(或2200以下空 间)，按凸窗计算不计面积.
１６００＜＜２２００层高规划局计一半 面积．予售查丈/竣工查丈不计面积. 协调两个部门难度高.
世联豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
本报告是严格保密的。
核心问题 豪宅案例研究 豪宅价值体系 湾区豪宅价值体系 本项目价值体系
加分项
豪宅驱动力模式
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合
从设计理念到Βιβλιοθήκη 材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
本报告是严格保密的。
10
先天资源
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
顶级豪宅沿绝版位臵分 布；
主要分布可分为两类： 1. 城市顶级豪宅必须具备
集美区
翔安区
海沧区
湖里区
思明区
厦门天价新地王于2007年9月8日产生——
国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元；
总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
本报告是严格保密的。
G28 G29
2
项目属性界定
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
本报告是严格保密的。
8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系
城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场 上海豪宅市场 二线豪宅市场 海外豪宅市场
世联地产最全的别墅专题研究
8
户型设计要点
地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的 功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。
门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。
楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。 客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设 计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。 在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人 使用。
温哥华森林A2-C户型
8
10
温哥华森林A4-C户型
5
9
顺驰林溪A2户型
5
1171
顺驰林溪A3户型
6
12
主卧室区
细节的使用价值
主卧室40-50平方米以上，
衣帽间>10平方米 各卧室尽可能配有衣帽间
项目名称
优山美地b3户型 优山美地b6户型 晴翠园C2户型
晴翠园E户型 温哥华森林A4-C户型 温哥华森林A2-C户型
细节的使用价值
•例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客 户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外 观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。
起居室采光落地窗
将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用 落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜， 在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。
一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。
家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口
户型设计要点
地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的 功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。
门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。
楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。 客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设 计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。 在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人 使用。
温哥华森林A2-C户型
8
10
温哥华森林A4-C户型
5
9
顺驰林溪A2户型
5
1171
顺驰林溪A3户型
6
12
主卧室区
细节的使用价值
主卧室40-50平方米以上，
衣帽间>10平方米 各卧室尽可能配有衣帽间
项目名称
优山美地b3户型 优山美地b6户型 晴翠园C2户型
晴翠园E户型 温哥华森林A4-C户型 温哥华森林A2-C户型
细节的使用价值
•例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客 户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外 观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。
起居室采光落地窗
将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用 落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜， 在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。
一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。
家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口
别墅区的价值体系-PPT课件
中央别墅区价值体系
[关键字]： 关键字：别墅
[简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
本报告是严格保密的。
中央别墅区案例
New York LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
本报告是严格保密的。
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
本报告是严格保密的。
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
[关键字]： 关键字：别墅
[简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
本报告是严格保密的。
中央别墅区案例
New York LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
本报告是严格保密的。
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
本报告是严格保密的。
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
世联豪宅会所专题分享 ppt课件
世联豪宅会所专题分享
依托海珠区使馆附近成 熟的商务环境，酒店经 营良好 业主只享有康体方面的 优惠
本报告是严格保密的。
大而专的封闭经营模式
本报告是严格保密的。
世联豪宅会所专题分享
项目区位 项目参数
物管费用 项目均价
南山区蛇口后海大道东侧 占地85610.70 平方米，总建筑面积129706.00 平方米 的大社区 3.2元/平方米月
项目区位 项目参数 物管费用 项目均价
广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧 占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区 2.80元/平方米月 25000元/平方米
投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所
本报告是严格保密的。
功能档次定位——广州首个超大型酒店 式豪华会所
独立酒店式经营——完全酒店式经营， 提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全 线尊贵服务
本报告是严格保密的。
世联豪宅会所专题分享
A健身休闲设施
——提供私人健身教练及保健顾问服务
55 米长，700多平方米的全天候阳光天 然温泉游泳池 全套美国名牌健身器材 Nautilus ，装备 精良的器械房，健身操室，乒乓球，台 球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动 室。 3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA
污染大，多次投诉仍无人处理， 儿童活动场地没有成人休息座椅；
无业主业委会
咖啡、阅览、桌球等混在一起
本报告是严格保密的。
那么，
我们如何推动开发商建会所？
又如何解除开发商会所建成后能 否成功运营的疑虑？
如何推动开发商
世联豪宅会所专题分享
国贸天域会所的一波三折
国贸坚持不建会 所，熊总称“我 可以给会所贴3年 钱，但3年后呢？
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系
32PPT
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
560-640 1400 460 500
550-600 700
全部庭院面积㎡ 500 800 600 1000 300
300-800 700-1200
600 1200 400 800
•目前市场上豪宅别墅私家庭院面 积通常与地上建筑面积呈1:1-2:1 的关系：
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
局部的特色处理，用与众不同的手法巧 妙的传达豪宅景观的私有与珍贵
国花园
- 社区入口的私家路处理，模 仿杭州月湖山庄，自然传达私 密豪宅的气势
大湖山庄
- 对外待征绿地的处理， 营造出与世隔绝的环境
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
以小见大的细节处理
项目致命伤与不足之处
处于飞机航道正下方，噪音影响极大 姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小， 开发时间久造成产品过久。 为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响
容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源
千万别墅与类别墅物业混合
天竺别墅核心项目，成熟别墅区内 社区存在较高比例租住人口
八达岭高速路直达，传统别墅区
2020/11/1
土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性
景观资源指标 视野开阔度 特征景观的私家享有
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
主要在售项目私家庭院的面积状况
项目 碧海方舟 碧海方舟
东山墅 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 财富公馆 西山美庐 晴翠园 优山美地 碧水庄园
建筑面积㎡ 500 620 488 1100 380
（案例：东山墅、碧海方舟）
第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势
（案例：优山美地、晴翠园）
第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势
（案例：西山美庐）
本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈” 内的双重地段优势。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
关键驱动因素
1. 地 段 2. 环 境
达标动作
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处 理手法，也是“必要动作”。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客 户骨子里的情节
长岛澜桥总规图 晴翠园总规图
优山美地总规图 北京玫瑰园总规图
北京玫瑰园总规图
客户访谈显示，豪宅客户在社 区内环境中对于水体的关注度 极高，而且越具规模的水体越 能刺激客户的购买欲望。
内环境的打造方式可分为三种，对客户的 冲击力则有所差异
•大面积水体
A.大规模制胜
按 照
•宽敞的流动水系 •成规模的树种 •大面积草坪
对
ห้องสมุดไป่ตู้
客
•入口隐蔽处理
户
B.局部特色处理
•外部绿地处理
的
•地形变换
[
]
打 击 力
排 C.精致细节
序
•精致园林小品 •情趣空间处理
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时
香江核心区域，机场高速直达
-
别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中 已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
豪宅的地段分类
豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
第一类：具备与城区距离近的地段优势
河道节点的私家水岸处理 私家水岸小品
入户路的道路线行处理
公共空间的处理
北京现有豪宅项目，尚未 出现精到的细节处理手法。 这是本项目可出彩之处。
水岸庭院的展示
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
关键驱动 1. 地 段
因素
2. 环 境
3. 户均资源
4. 居住私密性 达标动作
5. 户型设计
6. 建筑风格
“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法
宽敞的河道/水系
大湖面
- 长岛澜桥引入温榆河支流水 - 碧水庄园344亩人工湖，在 体，在社区一侧建造宽度60m 豪宅客户群中的认可度极高，
沿湖2000万元别墅极为抢手。
大草坪
- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的 “球道景观”成为北京为数不 多的球场别墅。
居住私密性
户前院尺度
规划布局形式
户型设计 产品的建筑风格
户型面积
内部功能空间
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定 出豪宅别墅的产品要点
关键驱动因素 达标动作
1. 地 段 2. 环 境
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系
32PPT
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
560-640 1400 460 500
550-600 700
全部庭院面积㎡ 500 800 600 1000 300
300-800 700-1200
600 1200 400 800
•目前市场上豪宅别墅私家庭院面 积通常与地上建筑面积呈1:1-2:1 的关系：
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
局部的特色处理，用与众不同的手法巧 妙的传达豪宅景观的私有与珍贵
国花园
- 社区入口的私家路处理，模 仿杭州月湖山庄，自然传达私 密豪宅的气势
大湖山庄
- 对外待征绿地的处理， 营造出与世隔绝的环境
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
以小见大的细节处理
项目致命伤与不足之处
处于飞机航道正下方，噪音影响极大 姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小， 开发时间久造成产品过久。 为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响
容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源
千万别墅与类别墅物业混合
天竺别墅核心项目，成熟别墅区内 社区存在较高比例租住人口
八达岭高速路直达，传统别墅区
2020/11/1
土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性
景观资源指标 视野开阔度 特征景观的私家享有
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
主要在售项目私家庭院的面积状况
项目 碧海方舟 碧海方舟
东山墅 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 财富公馆 西山美庐 晴翠园 优山美地 碧水庄园
建筑面积㎡ 500 620 488 1100 380
（案例：东山墅、碧海方舟）
第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势
（案例：优山美地、晴翠园）
第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势
（案例：西山美庐）
本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈” 内的双重地段优势。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
关键驱动因素
1. 地 段 2. 环 境
达标动作
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处 理手法，也是“必要动作”。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客 户骨子里的情节
长岛澜桥总规图 晴翠园总规图
优山美地总规图 北京玫瑰园总规图
北京玫瑰园总规图
客户访谈显示，豪宅客户在社 区内环境中对于水体的关注度 极高，而且越具规模的水体越 能刺激客户的购买欲望。
内环境的打造方式可分为三种，对客户的 冲击力则有所差异
•大面积水体
A.大规模制胜
按 照
•宽敞的流动水系 •成规模的树种 •大面积草坪
对
ห้องสมุดไป่ตู้
客
•入口隐蔽处理
户
B.局部特色处理
•外部绿地处理
的
•地形变换
[
]
打 击 力
排 C.精致细节
序
•精致园林小品 •情趣空间处理
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时
香江核心区域，机场高速直达
-
别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中 已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
豪宅的地段分类
豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
第一类：具备与城区距离近的地段优势
河道节点的私家水岸处理 私家水岸小品
入户路的道路线行处理
公共空间的处理
北京现有豪宅项目，尚未 出现精到的细节处理手法。 这是本项目可出彩之处。
水岸庭院的展示
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
关键驱动 1. 地 段
因素
2. 环 境
3. 户均资源
4. 居住私密性 达标动作
5. 户型设计
6. 建筑风格
“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法
宽敞的河道/水系
大湖面
- 长岛澜桥引入温榆河支流水 - 碧水庄园344亩人工湖，在 体，在社区一侧建造宽度60m 豪宅客户群中的认可度极高，
沿湖2000万元别墅极为抢手。
大草坪
- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的 “球道景观”成为北京为数不 多的球场别墅。
居住私密性
户前院尺度
规划布局形式
户型设计 产品的建筑风格
户型面积
内部功能空间
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定 出豪宅别墅的产品要点
关键驱动因素 达标动作
1. 地 段 2. 环 境
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。