大同楼市2012年6月走势分析

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大同楼市调研

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会所效果图
点评： • 龙园与御锦源原是同一块开发用地，于2008年以 12.7亿竞得该地块，后由于股东意见不一致而分家，所以两个项目在立面效果上较为一致。 • 翔龙在大同也算老牌开发商，其开发的龙园金色水岸在大同口碑不错，也就是早期项目的口碑，使得龙园前期销售较为理想。 • 翔龙在新南站附近的开发项目预计在2011年中面市，现案名征集中。
行政区划（规划）
行政区划（城区图）
4、交通
• 铁路方面数十条线路经过并停靠 • 公路方面则有十多条公路干线通向全国 • 航空目前仅开通数个城市航班
二、宏观经济
• • • 简述近年各产业产值比较山西省几个主要城市基本指标对比
1、简述
• 大同素有“中国煤都”的称号，是我国当代最大的煤炭能源基地，长期以来大同都是以资源型产业作为经济发展的重要推动力。大同市的煤炭、电力、冶金等行业是大同市的传统支柱产业，在国内外都占有很重要的地位
点评： • 开发商系大同当地兼老牌开发商，除却已成功开发的本项目一期及深特东方家园外，目前在大同有富临宝城（总建13万平米的商业写字楼项目）、桐城怡景（总建17万平米的商业住宅写字楼项目）同时开发。 • 本项目地段优越、周边配套、交通便利。在三期园林景观上还规划了小面积的下沉式广场、立面较为简洁，户型设计一般。通过与售楼小姐交流了解到，项目购买群体仍以大同本地客户为主，大户型有相当部分是关系户订购，商业销售还存在谈判空间。项目五证不全，付款方式为一次性及分期。
94平米户型
172平米户型
133平米户型
129平米户型
点评： • 项目为大同市区规模最大商品房开发项目，总体规划、园林景观、卖场包装风格倾向模仿星河湾； • 大面积、下沉式、多层次的园林景观是该项目较同期项目的一大优势； • 售楼小姐表示已成交客户仍以市区为主、少量周边县城客户，外地客户鲜有； • 售楼小姐称该公司已在大同已储备其它项目开发用地。

2012年6月份宏观经济数据预测及分析

2012年6月份宏观经济数据预测及分析宏观研究︱6月宏观经济数据预测宏观研究︱6月份宏观经济数据预测与分析出口增速企稳等有利因素，拉动工业生产进一步恢复增长。

不过，可以看到，经济增长动能不足，导致工业供求关系依然失衡，不利于工业获得较大恢复；另一方面，去年同期工业生产大幅增长15.1%，因而增长基数增高，也限制了工业生产的增长。

预计，6月份规模以上工业增加值增速小幅回升至9.9%。

图1：工业增加值增速与制造业PMI 走势图数据来源：统计局物价加速回落，预计CPI 同比增长2.3%，PPI 同比增长-2%。

自5月份，物价开始加速回落，这源于经济放缓下需求端弱势调整，以及各种农产品供给量的增多。

根据商务部统计数据，6月前四周农产品涨跌互显，蔬菜上市量不断增大，呈现季节性持续回落，蔬菜价格6月份继续呈现较大下降幅度，而猪肉则探底后小幅回升，6月前两周猪肉价格进一步回落，6月后两周猪肉价格则开始小幅反弹，这可能与假日消费量增大有关。

二季度依然是猪肉消费淡季，加之猪肉供给量充足，因而猪肉价格可能要到三季度末开始随着需求量的增大开始逐步回升。

水产品价格、食用油价格则呈现持续回升态势，粮食价格保持稳定。

非食品价格方面，受到大宗原材料价格持续，通信、交通等价格将会呈现下降趋势，但是与住宅的房租等支出可能会继续上升。

整体看，6月份，CPI 环比约为-0.3%，同比增速约为2.3%。

PPI 方经方面，受到需求下降、投资者信心不足等因素拖累，大宗商品价格持续下降，根据商务部公布的数据工业品出厂价格已连续十周回落，预计6月份PPI 环比增速约为-0.5%，同比增速约为-2%。

57911131517192123J a n /05M a y /05S e p /05J a n /06M a y /06S e p /06J a n /07M a y /07S e p /07J a n /08M a y /08S e p /08J a n /09M a y /09S e p /09J a n /10M a y /10S e p /10J a n /11M a y /11S e p /11J a n /12M a y /1230354045505560工业增加值PMI图三：消费者信心指数与消费增速趋势图数据来源：统计局1-6月固定资产投资有望回升至20.3%。

2012年全国房地产开发和销售情况

2012年全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局发布时间：2013-01-18 10:00一、房地产开发投资完成情况2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。

2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。

房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。

房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。

2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

二、商品房销售和待售情况2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。

【次序3】2012年上半年全国房地产市场分析及展望

图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
* 10
数据来源：CREIS中指数据、
新房成交：上半年成交量为近三年同期最高，6月接近 2010年调控以来高点
图：2009年至今代表城市月度成交量走势
上半年成交量为近三年同期最高，6月接近2010年调控以来高点。20个代表城市上半年月均成交1055万平米，与2011年和2010年
表：十大城市二手房价格环比涨跌幅
3
数据来源：CREIS中指数据，
目录
一、6月百城住宅均价９个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
4
宏观背景：上半年货币政策预调微调力度持续加大
2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率 0.5个百分点。6月，央行降息0.25个百分点，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5月末，广义货币(M2)余额90万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。 5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。
China Index Academy
2012年上半年全国房地产市场分析及展望
目录
一、6月百城住宅均价９个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
1
新房价格：6月百城住宅均价９个月后首次止跌
2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。 2012年6月十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。

2012年6月新建商品房市场数据

99.3
107.4
宜昌
100
98.9
103.3
广州
100.2
98.4
103.3
襄阳
99.9
98
104.8
深圳
99.9
97.5
101.9
岳阳
100
99.7
106.7
南宁
100.1
98.6
101.1
常德
100.1
99.1
104.7
90.5
91.5
金华
99.5
93.8
97.4
宁波
99.7
92.4
94.3
蚌埠
100
99.3
103.1
合肥
99.9
98.8
101.4
安庆
99.9
99
102.8
福州
100
99.1
103
泉州
99.9
99.1
100
厦门
100.1
98.9
104.8
九江
100
98.1
102.3
南昌
100.2
105.7
牡丹江
100.1
99.7
106.6
长春
99.8
99.2
103.3
无锡
100
98.5
101
哈尔滨
100
99.7
103.7
扬州
100
98.8
103.3
上海
100.2
98.5
101
徐州
100
98.2
102.3
南京

2012年6月房价将暴跌房地产政策可能放松

2012年6月房价将暴跌房地产政策可能放松鲁中网2012/1/3 16:48:09官方微博新浪乐居铁岭讯(编辑高伶俐)身为华裔的美国耶鲁大学管理学院金融学终身教授，陈志武是金融经济学、新兴资本市场以及中国经济和资本市场方面的专家。

他任教的耶鲁在2011年全美大学排名位列第三。

多年来，陈运用全球视野思考中国经济转轨期面临的种种矛盾和问题。

同时，陈又是一位坚定的自由市场经济主义者，他认为，过去30年中国经济的快速增长正是得益于决策层在市场经济理论方面的不懈实践。

而除了力陈自由市场经济的观点外，作为宏观经济的重要研究者，与众多经济学家们一样，对于明年中国经济的走势以及政策方面的变化，陈志武也有着自己的判断。

“我对明年中国经济的前景不是太担忧。

”他认为，明年上半年国内房地产市场价格下降的压力会比较大，另外民营经济在未来几个月面临的挑战也会非常大，但更重要的还是来自于欧洲债务危机的压力。

这些压力，都有可能迫使官方在宏观调控政策尤其是货币政策方面做出放松性调整。

尽管中国的经济政策并非一位来自耶鲁大学的经济学教授所能改变，但基于其独立的思考以及自身的成就和名望，在这些高端公共经济论坛的场合，陈志武屡屡成为记者围追堵截的对象。

而在12月17日和19日的观察家年会以及网易经济学家年会上，本报与媒体同行们一道聆听并对话了这位自由市场经济学说的思考者和践行者。

记者：中央经济工作会议提出要把扩大内需放在更突出位置，但你之前说政府占用资源太多，这对集中消费有很大的压力。

你怎么看中央经济工作会议的这个提法？陈志武：现在中国最急需改革的就是财政体系，尤其是税收制度。

过去这些年，中国的财政税收收入基本上都在以两三倍GDP增速的速度上升。

按照我的计算，从1995年到去年，去掉通胀以后，政府的财政税收大概增长了10倍。

这种财政税收失控，过度增长的趋势不能扭转，中国民间消费就不太容易增长太多。

道理很简单，那么多的国民收入被财政转移以后，老百姓可以花的钱必然会很少。

2012年6月份居民消费价格变动情况

2012年6月份居民消费价格变动情况来源：国家统计局2012-07-09 09:30:002012年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.2%。

其中，城市上涨2.2%，农村上涨2.0%；食品价格上涨3.8%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨2.3%，服务项目价格上涨1.9%。

上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.3%。

6月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.6%。

其中，城市下降0.6%，农村下降0.5%；食品价格下降1.6%，非食品价格持平（涨跌幅度为0）；消费品价格下降0.9%，服务项目价格上涨0.3%。

一、各类商品及服务价格同比变动情况6月份，食品价格同比上涨3.8%，影响居民消费价格总水平同比上涨约1.20个百分点。

其中，鲜菜价格上涨12.1%，影响居民消费价格总水平上涨约0.30个百分点；水产品价格上涨8.6%，影响居民消费价格总水平上涨约0.21个百分点；粮食价格上涨3.2%，影响居民消费价格总水平上涨约0.09个百分点；油脂价格上涨6.0%，影响居民消费价格总水平上涨约0.07个百分点；鲜果价格上涨0.6%，影响居民消费价格总水平上涨约0.01个百分点；肉禽及其制品价格下降1.7%，影响居民消费价格总水平下降约0.13个百分点（猪肉价格下降12.2%，影响居民消费价格总水平下降约0.43个百分点）；蛋价格下降3.6%，影响居民消费价格总水平下降约0.03个百分点。

烟酒及用品价格同比上涨3.2%。

其中，酒类价格上涨7.1%，烟草价格上涨0.6%。

衣着价格同比上涨3.3%。

其中，服装价格上涨3.5%，鞋类价格上涨2.4%。

家庭设备用品及维修服务价格同比上涨1.9%。

其中，家庭服务及加工维修服务价格上涨9.2%，耐用消费品价格上涨0.4%。

医疗保健和个人用品价格同比上涨1.9%。

其中，中药材及中成药价格上涨4.9%，医疗器具及用品价格上涨2.8%，医疗保健服务价格上涨0.6%，西药价格上涨0.5%。

东北证券：2012 年6月房地产行业月报

郑重声明:本报告中的信息均来源于公开数据，东北证券股份有限公司（以下简称我公司）对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。

本报告版权归我公司所有。

行业研究报告2011年6月房地产行业月报同步大势维持评级金融/房地产行业发布时间：2011年7月13日投资要点：z 2011年1-6月，全国完成房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，增幅比上月下降了1.7个百分点。

我们维持由于基数原因，预计全年房地产开发投资增速会维持在30%以上的较高水平的判断，预计，2012年房地产开发投资增速将会向历史均值靠拢。

z 全国房屋新开工面积增速在继5月后本月再次下行，符合我们上月的预期。

下半年由于保障房项目的集中开工，预计房地产新开工面积增速的下探空间不会太大。

z 1-6月，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.91%，增速比上月提升3.8个百分点。

我们认为，房地产市场成交量的企稳回升，显示出在较高的通胀预期背景下，市场的需求依然较为旺盛。

商品房销售量的增长，也显示出宏观调控之路依然漫长，短期内预测政策底显然过于乐观。

z 6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.75，比5月份下降1.45点，比去年同期下降3.31点。

中国的房地产业仍然在景气区间运行。

我们认为在持续的宏观调控政策影响下，国房景气指数继续探底下行的概率较大。

z 房地产市场在经历了今年1月底出台的史上最严厉的调控政策，并经过3个月的短暂调整后，似乎在5、6两月已将政策全部消化。

我们认为，在此市场背景下，判断房地产调控政策已经见底似乎为时过早。

7月12日由国家发改委和住建部联合发布的“关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知”已显示出政策开始逐步加压的迹象。

山西大同十年房价变化

2山西大同十年房价变化2.1城市背景和经济概况大同市位于山西省境北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心。

为山西省第二工业城市，晋、冀、蒙三省(区)和大同各县的交通枢纽，城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区,计5镇22乡，总面积14176平方千米，市区面积2080平方千米，建成区108平方千米。

总人口331万人（2012年）。

大同地区是国家重点旅游区之一，附近有五岳恒山、悬空寺，应县木塔等旅游资源，市内有九龙壁、上下寺等知名建筑。

大同是晋北的心脏，按铁路里程东望北京368公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙边界二连浩特460公里，是华北地区重要的交通枢纽城市。

大同已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系。

大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站。

京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上重要的交通码头。

大同物流网络以铁路、高速公路为主，机场为辅。

宏观经济：总体评价：大同市GDP稳步增长，固定资产投资加速增长，但与其他城市相比，经济水平处于中等，仍有较大的上涨空间。

与周边省会城市相比大同市经济水平属于中等态势，还有一定发展空间，从2005年开始大同经济增长速度开始放缓，但仍与周边大城市保持着通速增长。

初步核算，全年全市实现地区生产总值(GDP)931.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%。

其中，第一产业增加值49.7亿元，同比增长5.8%;第二产业增加值472.2亿元，同比增长10.8%;第三产业增加值409.4亿元，增长9.7%。

第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为3.7%、50.4%、45.9%。

三次产业结构比为 5.3∶50.7∶44.0。

全市人均GDP 实现27813元。

固定资产投资：总体评价：从大同市2005到2012的固定资产投资来看，大同市每年的固定资产投资变动较大，增幅基本保持在20%以上，与全省的数据相近，在每年的投资增速中，第一二产业为主要增长点，第三产业增速较低。

2012年房地产市场走势分析

猜想二：由于全国保障房正在陆续开工建设，政府会针对保障房供应情况及施工建设力度，在达到预定计划指标时适当放松房地进行结构性调整，部分中小型开发企业或被并购，致使房地产市场重新洗牌。
2012年哈尔滨市市场预判
2012年哈尔滨市市场预判调控政策走势：短期到长期，有“堵”向 ”疏”转变。
实力开发土地储备
2011年哈尔滨市土地预计供应2500万㎡，实际完成量不足60%，2012年土地市场供应量将会有节奏的放缓，但出于对市场预期的判断，有实力开发企业会进行策略的土地储备，以迎接政策调控探底后的反弹，2012年一季度后，土地成交会有所增加，并随着时间的推移及政策的放松，溢价率、地王也会相继出现。
三、市场表现
2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%；哈尔滨市2011年计划土地供应2500万㎡，现阶段完成1176万㎡，完成计划供应不足50%。2011年哈尔滨市商品房新增供应量1322万㎡，成交量535.6万㎡，成交量不足40%。
看点一：2011年万科累计销售1400亿以无法完成，绿地集团转卖项目来增加现金流。
信贷政策的收紧及贷款利率的上调无疑不给准备购房和已购房但未付清贷款的人群带来沉重的压力，银行金融政策不仅控制了投资性购房的成交比例，也同样抑制了居住性购房群。信贷政策并不只针对房地产市场，而是主要是为了控制通胀，CPI从10月开始下行，说明货币政策已见实效，但是应该清醒地看到，欧洲和美国的经济发展政策的调整，将导致中国外贸出口下降形式较严峻，后期将逐步进入库存期，提高国内人民收入，拉动内需，是当务之急，货币政策会逐步进行放松。
看点二：万科上海项目直降5000元/㎡，导致之前购房业主砸毁售楼处的过激行为。
看点三：2011年哈尔滨市秋季房展会参展商之多达历史之最，但仅成交220套。哈尔滨市房地产项目营销力度加大，利民开发区滨才城项目价格已回到2009年价格线。

2012年房地产行业形势分析

2012年房地产行业形势分析一、房地产政策调整2012年国家对房地产业政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，将其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房地产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。

对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。

呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。

对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

三、房地产资金走势对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。

主要原因是以下五个问题造成的：1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；2.连续出台的金融政策没有达到预期，反而拉高了CPI,CPI回落缓慢；3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

四、保障性住房走势国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。

同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。

保障性住房建设资与使用管理资金将以地方财政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市：第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。

大同房地产价格涨跌波动有别

大同房地产价格涨跌波动有别我国大同房地产价格同样每一年都呈梯度上涨，房地产价格上涨，原本并不足为奇，处于经济振兴期的发展中国家，在经济高速增长时期概莫例外，只是在不同阶段上涨幅度不同，涨跌波动有别。

之所以当前引起人们关注，有两方面的起因：一，我国曾在20世纪90年代出现过由于房地产投资过热而引起了整个经济的全面过热和泡沫经济发生，进而引致了通货膨胀，为此，中国用了相当长的时间进行宏观经济治理，其结果是出现了宏观通缩，不得不又采取积极的财务政策和稳健的货币政策来拉动投资和刺激消费。

这种付出巨大代价的阴影促使政府和社会各界对房地产价格变化极其关注，所有的人都不希望20世纪90年代的现象重演。

二，2003年尤其是2004年以来，我国大同房地产价格上涨迅猛，与此前的有涨有跌明显不同。

表现为：价格持续上涨；价格上涨从个别城市扩展到了全国；土地价格上涨明显。

价格是市场供求关系的直接反映，但价格上涨有长时间上涨和短时间上涨之分，有合理上涨和分歧理上涨之别，引起价格上涨有表面原因，也有深层根源，有市场化因素，也有非市场化的因素。

市场化因素引起的上涨是一种正常现象，非市场因素引起的上涨则就是分歧理的了。

因此，重要的是不仅要分清是短时间上涨还是长时间上涨，而且要剖析是表象原因还是深层的原因，这样，才能找出解决矛盾的正确方法和对策。

房地产价格上涨的深层根源影响房地产价格因素很多，推动价格上涨有短时间因素，也有长时间因素。

既有宏观环境因素如政策调整、制度变革作用，也有微观因素如市场发育变化的影响；但要从房地产价格上涨的深层根源剖析，就会不难发现，直接的表象原因只是一种直接的因素，短时间的因素，关键的因素还在于我国房地产市场价格体系不完善，新旧价格体系并存和土地制度、房地产制度不健全带来的结果。

其一，长时间需求潜力巨大与短时间供给因素受到制约的信息误差，引致消费者对未来预期发生变化，远期购置力超前化导致了短时间供求失衡误差是表象原因，而根本原因还是土地及房地产供给制度不健全。