北京伟业-专题研究及产品建议报告：酒店式公寓及小户型项目市场研究专题
北京酒店式公寓考察总结报告
北京酒店式公寓考察总结报告及铂宫物业管理服务及收费标准建议此次对北京20几个项目进行了考察，具有代表性的酒店式公寓并与铂宫有类似特点的项目有以下三个项目，现总结如下，希望能对铂宫的销售提供有益的参考。
项目一、瞰都二期一、项目综合分析1、地点：北京朝阳区东四环北路东风桥北150米2、电话：8610—6433 6688/99883、面积区积（建筑面积）：40—60㎡、80㎡、120—150㎡4、项目规模：瞰都二期由三栋16—27层点式高层建筑组成，全部沿东四环路和霞飞路临街布置，最大限度的降低了整栋建筑密度，争取到最理想的景观资源。
5、地理位置分析：项目位于三元桥燕莎经济商圈为国际航空枢纽经济圈向中央城区国辐射的第一涉外生活圈，高档酒店、写字楼临立，商业氛围及生活氛围成熟。
随着投资达2.75亿美金美国大使馆的动工，日本大使馆、马来西亚大使馆等一大批大使馆的陆续进入，第三使馆区日渐成形，随之而来的是日臻完善的国际氛围和日臻完善的生活、商业配套，这里将成为外国人聚集最多的地域，也将成为国际人士最钟情的地方，来自世界的文化精英欢聚一堂，潜移默化中已浸染了一份精英文化的华贵气质，所以这个项目极居居住和投资价值。
二、物业管理及收费标准1、物业管理公司：新加坡普瑞特物管理公司物业费用：2.8元/㎡（按建筑面积收取，含电梯费）2、物业服务内容：由于该项目处于期房阶段，物业公司尚未进驻，服务内容（按酒店式管理和服务）和有偿服务的内容及收费标准没有确定。
三、精装修标准装饰、设备标准✧外墙：基座为石材、主体为高级黑色面砖✧门窗：户门：实木复合门；窗：中空玻璃✧电梯：日本三菱电梯✧公共部分：首层大堂：大堂及入口铺设大理石地面公共区域设置：烟感、喷淋系统✧其他：提供两条程控电话线入户，宽带入户提供有线电视入户24小时热水入户，配备中水系统安装可视对讲装置，首层顶层设门禁集中供暖地下停车为立体车库精装修标准配置一览表✧卧室、餐厅及客厅：地面：实木复合地板墙面：高级乳胶漆顶面：高级乳胶漆✧卫生间和厨房：洁具：品牌分体座便、浴缸及台下盆或碗盆灶具：欧帝品牌灶具及抽油烟机橱柜：高级橱柜墙面、地面：墙面为高墙砖；地面为高级地砖厨盆：厨房龙头为美国“摩恩”品牌吊顶：铝扣板吊顶✧门：室内户门为高档实木复合门✧窗：中空玻璃✧阳台：地面：高级地砖或高级地毯墙面：顶面为高级涂料项目二：晶都国际一、项目综合分析1、地点：酒仙桥路坝河南岸2、电话：643233883、面积区间：75平方米和155平方米（建筑面积）4、地理位置分析：项目位于北京首席涉外高档酒店中心区域，众多外资公司、合资公司、外国使馆坐落于此，是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一，也是众金国际人士最宜居留休憩之地。
伟业顾问多层住宅产品研究1435354217
4层跃5层，电梯入户； 屋顶层带面海观景大露台
超大面宽南向横厅起居舒 适，带南向露台；
主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫南向观景采光；
客厅上空共享空间。 带下沉庭院，地下室采光；
超大面宽南向横厅起居舒 适，带情景房； 主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫自然采光。 2层带采光地下室；
【多层产品形式建议】
本项目价值点建议——立体别墅亮点详解
3层平层，电梯入户； 超大面宽南向横厅起居舒 适，带南向露台； 主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫南向观景采光； 三层可以看海； 从结构上预留左右两户打 通形成平层大户型的可能。 1层花园入户； 10米以上大面宽，有标准层的 平跃结合，作为情景洋房的升 级产品，保留情景洋房的优点， 同时增加主卧和起居系列面积， 引入微地形，在首层和二层设 置采光地下室，以提升居住品 质。
立体叠加别墅：北京上元
维持相对舒适的户型面积区间；
•
• •
保留采光地下室和下沉庭院；
保留电梯入户，屋顶大露台； 保留中部平层结构预留同层打通形 成更大户型的可能；
•
•
•
中部平层结构预留同层打通形成更大 户型的可能；
引入电梯，提高居住品质，但增加了 公摊，即增加了户型建筑面积； •
增加面宽到10米以上，设计大横厅， 首层情景房，立体多点入户，南向 大露台，顶跃层共享空间；
• 电梯入户，增加公摊 • 微坡地形，增加成本 • 下沉花园，地下室采光销售面积大 • 屋顶花园，城市别墅体验 • 平层户型占2户超大面宽 • 人流与车流组织——立体分流 • 相对舒适的起居空间、主卧系列完备 豪华，辅助空间齐全，增加了面积
• 结论：更舒适的居住品质需要增加
伟业北京独墅逸致第二次项目营销推广方案
单位：万
单位：万元
百分比
3月
导入期
10
2500
1500
500
4%
4月
导入期
20
5000
3000
2000
8%
5月
强销期
20
5000
3000
2000
8%
6月
强销期
30
7500
5000
3000
12%
7月
强销期
30
7500
5000
4000
12%
8月
强销期
30
7500
5000
4000
12%
9月
强销期
20
5000
A、项目自身已有客户资源的充分调动
D、活动、会议公司的联手互动
C、与旅行社挂钩的客户补给
B、伟业顾问辐射全城的高档公寓客户名单
C、广告推广
广告推广策略：
活动传口碑 · 软文说情景 · 硬广作告知
广告投入重点为现场活动与“周末试住方案”的维护 硬广的投放更多考虑运动休闲类媒体 可针对越野俱乐部、野营俱乐部投放DM 以娱乐、健康、情景为诉求的软文多频次在常规媒体发布
4%
2月
缓冲期
10
2500
1500
3000
4%
3月
缓冲期
10
2500
1500
2500
4%
合计
四阶段
250
62500
40000
38000
74%
总套数
约340
销售计划与实施保障
30
20
30
30
30
20
20130907伟业新庄项目公寓产品建议
伟业新庄项目公寓产品建议一、区域市场研究：杨金产业外包园：首个科技外包总部基地，土地手续、规划定位、动工工期、企业签约进驻最早，项目占地426亩，总体量约50万㎡，将发展成为集高新技术产业、企业总部及高端服务业为一体的总部公园，建成后可引进服务外包企业400余家项目发展：◆2012年2月动工，预计开发周期2012-2016年；2012-2014年主要开发前两期办公、商务等低密度总部物业及会展、酒店等商务配套，体量约27万㎡；2015-2016年开发（三期产品）居住和商业产品，体量20万㎡，将分别吸纳产业人口2万及居住人口5-6千◆项目目前一期在售，已有27家科技企业意向进驻，微软已确定进入，预计2014年年中交房，将成为区域首个企业进驻办公的园区；◆项目招商对象为国内外500强科技企业总部，预计2014年为区域带来1万中高端消费人群及1万普通工薪人群；◆项目后期规划20万㎡居住配套和商业配套，预计2015年后开发，自身消化产业人口约6000。
中部港：金水区科教新城核心，倡导“公园式商务办公”理念的第四代公园式、纯定制、文化生态型低密度总部基地；占地870余亩，共建造73栋高端商务体，客户面向中国100家领袖企业及200多家中小型IT企业；项目发展：◆中部港项目2012年8月奠基启动，预计开发周期2012-2016年；项目前期主推73栋总部办公物业，后期沿金城大道规划有沿街商业，建成后将拉动产业人口1.2万左右，有效提升区域产业、生活氛围；◆项目独栋总部基地2014年交房，将形成区域首批产业集中区，并为区域带来一定数量的中高端消费人群；◆随着后期中小企业进驻、各类产业人口的引入及项目商业的开发，项目将于2015后形成相对成熟的办公、人气及生活氛围，为区域带来近万的刚需居住人群或租房客；金泰·牛顿国际：总占地400余亩以住宅为主的城市综合体，物业涵盖高端商务、社区商业及中高端住宅，总规模75万㎡，其中规划住宅面积48万㎡，商业面积5万㎡，办公面积约18万㎡，目前开发一期核心商务区；项目发展：◆金泰项目预计开发周期2012-2016年，项目以商务产品启动，2013年3月推售高层写字楼；首期刚需住宅具备2014年入市条件，预计开发周期2014-2015年，品质住宅预计2015年后开发；◆项目目前一期办公产品在售，主要面向中小型办公客户，吸纳产业人口5000左右；龙湖1号：总占地2100亩，规划建筑面积280万㎡，涵盖高端住宅、都市社区、高端公寓、地铁广场、城市公园、复合商业、五星酒店、甲级写字楼等多种物业形态产品，也是郑州地产市场体量最大的合村并城的综合性项目项目发展：◆项目整体体量较大，自身配套相对较为完善；其中商业部分规划有28万㎡底商、60万㎡综合性商业广场。
北京酒店式公寓市场资料
北京酒店式公寓市场资料1. 引言随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，越来越多的人选择到北京旅游、商务出差或长期居住。
在这个过程中，酒店式公寓作为一种新型的住宿选择逐渐受到了人们的关注。
本文将对北京酒店式公寓市场进行介绍和分析。
2. 北京酒店式公寓市场概况北京作为中国的首都和政治、经济中心，吸引了大量的国内外游客和商务人士。
与传统的酒店相比，酒店式公寓提供更加舒适和自由的居住环境，因此在北京这样一个旅游和商务中心，酒店式公寓市场发展迅猛。
目前，北京市场上的酒店式公寓主要集中在CBD、朝阳区、海淀区等中心城区和商务区。
这些地区拥有较高的商务活动和旅游流量，因此需求较高。
3. 北京酒店式公寓市场的特点3.1 单元格布置灵活性高酒店式公寓通常采用单元格的形式进行布置，每个单元格都会配备起居室、卧室、厨房和卫生间等基本设施。
然而，不同的酒店式公寓在单元格的布置上存在一定的差异，可以根据客户的需求选择不同的布局。
3.2 豪华便利设施北京的酒店式公寓注重提供豪华便利的居住体验。
这些公寓通常配备有健身房、桑拿浴室、游泳池等设施，以满足客户对于舒适度和便利性的需求。
3.3 配套服务完善为了提供更好的服务，北京的酒店式公寓通常会提供24小时前台接待、保安服务、清洁服务等一系列的配套服务，确保客户的居住体验。
4. 北京酒店式公寓市场竞争情况随着酒店式公寓市场的发展，竞争也逐渐激烈起来。
目前，北京的酒店式公寓市场主要由国内外知名品牌和一些本土企业主导。
其中，知名品牌如深圳世纪星酒店、上海苏宁酒店等在北京市场占据一定的份额。
这些品牌通常通过提供高品质的服务和强大的品牌影响力来吸引客户。
而本土企业则通过提供更加个性化和定制化的服务来与知名品牌竞争。
这些企业通常更加了解本地市场的需求，所以能够为客户提供更好的居住体验。
5. 北京酒店式公寓市场的未来发展北京酒店式公寓市场在未来还有巨大的发展空间。
随着人们对于舒适和自由居住环境的要求不断提高，酒店式公寓将会成为住宿市场的重要组成部分。
酒店式公寓(北京奥运村)商业策划书(完整版)(1)
北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书目录第一章总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景1、3 进度计划第二章市场调研及前景预测2、1 酒店式公寓的情况介绍2、2 目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析2、3 本项目与其他项目相比较优劣势分析第三章项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 销售方式定位第四章营销策略4、1 销售客户4、2 餐饮销售4、3 提高回头率的措施4、4 销售激励制度第五章投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章财务分析与赢利预测6、1 财务分析6、2 赢利预测第七章结论第一章总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。
与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。
北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2。
主要用于较长期逗留的客户租住。
酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。
长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。
公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。
1居的使用面积在50-90平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。
其中对1居、2居的需求占到85%左右。
酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。
酒店式公寓配套设施突出家居需求。
健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。
1、1 项目概况酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加。
伟业顾问北京房地产销售执行报告
伟业顾问北京房地产销售执行报告1. 背景介绍北京作为中国的政治、文化、国际交往和科技创新中心，一直以来都是国内房地产市场的重要城市。
伟业顾问作为中国领先的房地产咨询公司，对北京市场具有深入的研究和丰富的经验。
本报告将重点探讨伟业顾问在北京房地产销售方面的执行情况。
2. 销售策略与计划2.1 流程设计伟业顾问在北京房地产销售过程中严格按照以下流程设计进行：1.战略规划：根据市场需求和客户需求分析，确定销售目标和战略方向；2.市场调研：对北京市场进行全面调研，了解市场竞争情况和潜在客户需求；3.销售计划：根据市场调研结果，制定详细的销售计划，包括销售目标、资源分配、销售策略等；4.销售执行：负责销售团队执行销售计划，开展销售活动，与客户进行沟通和谈判；5.销售跟踪：及时跟进客户需求，解答疑问，与客户保持良好的沟通和关系；6.客户满意度评估：对销售服务的满意度进行评估，并根据评估结果进行持续改进。
2.2 销售技巧与培训伟业顾问注重培训和提升销售团队的销售技巧，为此采取了以下措施：1.培训课程：定期组织销售技巧培训，包括沟通技巧、谈判技巧、客户关系管理等；2.外部培训：邀请行业专家和知名销售人士进行外部培训，分享成功经验和销售技巧；3.内部分享：鼓励销售团队成员彼此分享销售经验和技巧，相互学习和提高；4.持续辅导：销售团队定期进行销售计划和销售技巧辅导，帮助销售人员解决问题和提升能力。
3. 销售执行情况在过去一年中，伟业顾问在北京市场的房地产销售执行情况如下：3.1 销售额伟业顾问在北京市场的房地产销售额实现了稳定增长。
根据统计数据，去年伟业顾问北京分公司的销售额同比增长了15%。
3.2 销售排名在北京房地产市场中，伟业顾问一直保持着较高的销售排名。
根据市场统计数据，伟业顾问在去年北京市房地产销售排名中位居前三。
3.3 销售渠道伟业顾问使用多种销售渠道进行市场推广和销售，包括：1.线下渠道：通过开展展览会、路演活动、实地考察等方式，吸引客户参观购买；2.线上渠道：通过公司官方网站、社交媒体平台等线上渠道，提供房产信息和在线咨询服务；3.合作渠道：与其他房地产开发商、中介机构等建立合作关系，共同推广和销售。
伟业顾问最具震撼力的巨作-北京朗琴园4期(写字楼_SOHO_酒店式公寓)策划案终稿_(100页)(下)
传媒大道的小中产阶层； 年龄在30岁左右，从事创造性劳动，如播音、 文案、音乐、美术等工作； 年收入为10-20万之间； 有较高品位，崇尚自由、开放的生活；与本项 目所推崇的价值观十分契合； 购买意向为经济型户型。
客群细分/客群描述
金融人群
金融街商圈各银行、保险、证券等金融机构 的中层人员 年龄集中在30岁左右，事业成功； 企业白领，年入20万左右； 购买意向以舒适型为主，同时会考虑特色商 业等产品。
市场突破点的核心
建立朗琴园中心市场领袖地位
市场突破点的关键
建立市场致高点，全面建立目标核心优势
市场突破点的建立
形象的高点 产品形象的建立
产品的高点 产品优势的建立
手段的高点 整合攻击优势建立
C、价值营销
核心思想： 在星级酒店
——拥有自己的会所级 办公场所
3、营销篇—实效手段—品牌营销
D、品牌营销
强大的 营销顾问团队
具有商业背景 专业营销队伍
商务营销
专业的营销队伍
★ 伟业顾问将派出有着丰富销售经验的业务体组成项目的销 售团队。
★ 他们深刻了解消费者们真正的购买需求、购买心理，以及 生活习惯和消费特征。
★ 对于如何开拓市场、寻找有效沟通的渠道有着深刻认识， 并且长期保持着活跃的销售关系。
B、体验营销
仔细分析周边项目和成交客户，进行产品优劣势解析，弱化对手优势， 转化自己的劣势，制定全新说辞，结合项目现状，重点突出开发商品牌、 未来的环境和升值潜力，增强业务员和客户的双方信心。 随时收集媒体信息，大到宏观分析国内国际经济环境，各国大城市的房 地产发展规律，本城市远景规划，各区域未来房地产动向及居住和投资 前景；小到项目区域的竞争项目优劣势，物业、园林景观、户型 、人 文环境等等，集中对业务员培训。
北京市公寓市场分析研究报告
北京市公寓市场分析研究报告摘要：本报告通过对北京市公寓市场进行深入研究和分析，提供了该市公寓市场的概况、发展趋势、市场竞争格局等方面的详细资料。
通过对北京市公寓市场的分析，我们得出了以下几点结论：一方面，北京市公寓市场发展稳定，市场份额逐年增加；另一方面，市场竞争激烈，不同价格区间的公寓产品增加了消费者的选择空间。
报告还提供了建议，以帮助公寓开发商制定更好的市场推广策略，提高市场竞争力。
一、引言公寓是指具备住宅功能和酒店式服务的居住方式，近年来在北京市得到迅速发展。
本报告旨在通过对北京市公寓市场进行深入研究和分析，为公寓开发商提供参考依据，制定更合理的市场推广策略。
二、北京市公寓市场概况三、北京市公寓市场发展趋势1.住房服务化趋势：公寓市场不再只是提供住宿功能，而是更注重提供一站式的居住服务，包括家政服务、社区活动、健身设施等。
2.特色化发展：公寓产品在设计和服务上注重特色化，以吸引目标客户群体。
3.绿色环保：公寓开发商越来越重视绿色环保，采取节能减排的措施，以提高居住质量和环保意识。
四、北京市公寓市场竞争格局五、研究方法本报告采用了问卷调查和深度访谈的方式，调查了部分北京市公寓消费者的需求和对公寓市场的看法。
六、结论与建议根据调研结果和分析，本报告得出以下结论：1.北京市公寓市场发展稳定，市场份额逐年增加。
2.公寓市场竞争激烈，开发商需要更注重特色化发展，以吸引目标客户群体。
3.绿色环保成为公寓市场的新趋势，开发商应重视绿色建筑和环保设施的建设。
基于以上结论，我们向公寓开发商提出以下建议：1.注重市场定位，精准把握目标客户群体的需求，开发特色化产品。
2.在设计方面注重绿色环保，采取节能减排的措施。
3.提供优质的居住服务，提升客户满意度。
通过本报告的研究和分析，我们相信可以为公寓开发商提供有益的参考，帮助他们更好地制定市场推广策略，提高市场竞争力。
北京酒店式公寓项目-市场研究及价格定位报告
取暖方式 中央空调 中央空调 中央空调
开盘时间 2006.9 2005 2006.11
销售速度 （套/月）
56.3
12.2
33 10
北京市各区域新建酒店公寓特征
1、短期供应量大：2005年以来供应总量约为4196套； 2、小户型零居、一居、两居为主，占90%； 3、价格高，普遍高于同区域住宅10%-20%； 4、取暖多用中央空调或户式中央空调； 5、物业费高，多在6元/月/㎡以上，这是酒店式公寓的普遍特征（包括物业费、 空调等费用等）； 6、各区域核心区销售速度快，如CBD的世界城月回款6000万元，华业玫瑰东 方3个月售罄回款约3.4亿元；中关村的立方庭已售完月均回款近1亿元；靠近 使馆区的瑞士公寓月均回款约2亿元。其他区域如月均回款在3000万元左右；
北京酒店式公寓的客户以商务居住为主，具有长期居住及安置家人的需求， 这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。
6
目前北京酒店式公寓主要类型
1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在于是否出售 2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓
项目
户型格局 户型面积
具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调、 冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、 订票、叫车等
优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。
3
一、北京酒店式公寓市场概述
各区域酒店式公寓销售速度都较快。 良好的出租率和高租金预期，是支持各项目销售速度快的主要因素。
11
二、区域酒店式公寓分析
酒店式公寓 研究报告
酒店式公寓研究报告1. 引言酒店式公寓是一种以酒店服务为核心，同时提供公寓式住宿的商业模式。
它在过去几年中迅速发展，并在全球范围内得到广泛应用。
本研究报告旨在对酒店式公寓进行深入研究，探讨其发展趋势、市场需求以及运营模式等方面因素。
2. 发展趋势2.1 市场规模随着全球旅游业的快速增长，酒店式公寓市场也在不断扩大。
根据市场研究公司的数据显示，酒店式公寓市场在过去五年中以每年10%的速度增长，预计将在未来几年内持续增长。
2.2 需求增长酒店式公寓的兴起主要得益于旅行者对更舒适、家庭式住宿环境的需求增加。
相比传统酒店，酒店式公寓提供更大的空间、独立的厨房和洗衣设施，更适合长期居住。
2.3 技术创新随着科技的不断进步，酒店式公寓也在积极应用新技术来提升用户体验。
例如，通过智能家居系统来实现自动化控制、在线预订和支付等功能，提高了客户的便利性和满意度。
3. 市场需求3.1 长期住宿需求随着全球经济的发展和商务旅行的增加，长期住宿需求逐渐增加。
传统酒店的单一房间难以满足长期住宿的需求，而酒店式公寓提供了更多的空间和设施，适合商务旅行者和长期出差人士。
3.2 家庭旅行需求家庭旅行是旅游市场中的一个重要部分。
相比传统酒店，酒店式公寓提供了更多的空间和独立的厨房，可以让家庭更方便地照顾自己，降低旅行成本。
3.3 长期出租需求一些人选择将自己的房屋出租给酒店式公寓经营者，以获取稳定的租金收入。
这种模式对于一些房屋业主来说是一种可行的投资选择。
4. 运营模式4.1 酒店式服务酒店式公寓的核心是提供与酒店相似的服务，如清洁、换床、接待等。
这些服务使得居住者能够享受到与酒店相似的舒适和便利。
4.2 短租和长租酒店式公寓通常提供短租和长租两种出租方式。
短租适用于短期旅行者，长租则适用于需要长期居住的人士。
这种灵活的出租模式使得酒店式公寓能够满足不同人群的需求。
4.3 运营管理酒店式公寓通常由专业的运营管理团队负责日常管理和维护工作。
伟业顾问酒店式公寓专题研究
自助洗衣房：提 供自助洗衣服务 ，方便住客的生 活需求。
智能化服务
智能控制：客房内配备智能 控制系统，可调节灯光、温 度等设备
智能门锁：采用先进的智能 门锁系统，提供安全便捷的 入住体验
智能客服：提供24小时在 线智能客服服务，解决客户
问题
智能家居：客房内提供智能 家居设备，如智能音响、智
能窗帘等
和用品
餐饮服务：提 供多样化的餐 饮选择，满足 不同口味和需
求
接待服务：友 善、专业的接 待服务，提供 快速入住和退
房服务
设施服务：提 供齐全的设施， 如健身房、会 议室等，满足
客人需求
营销策略
目标客户：中高端商务人士和家庭 品牌定位：提供高品质、舒适、便捷的酒店式公寓服务 营销手段：线上线下结合，包括社交媒体、酒店预订平台和线下活动等 价格策略：根据市场需求和竞争对手情况，制定合理的价格水平
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伟业顾问酒店式公寓专题研究
汇报人：XX
汇报时间：20XX/01/01
目录
01.
伟业顾问酒 店式公寓概 述
02.
伟业顾问酒 店式公寓市 场分析
03.
伟业顾问酒 店式公寓产 品特点
04.
伟业顾问酒 店式公寓运 营模式
05.
伟业顾问酒 店式公寓投 资价值
06.
伟业顾问酒 店式公寓未 来发展
伟业顾问酒店式公寓概述
01
项目背景
伟业顾问酒店式公寓是由伟业顾问公司开发的酒店式公寓项目 项目位于市中心，交通便利，周边设施齐全 伟业顾问酒店式公寓的设计理念是提供高品质的居住体验和服务 项目定位为中高端酒店式公寓，面向商务人士和旅游客群
酒店式公寓项目建议书
酒店式公寓项目建议书尊敬的领导/客户，首先，感谢您对我们酒店式公寓项目的关注和支持。
以下是我们对该项目的建议书，详细介绍了项目的内容、目标、预算、时间表等。
希望该建议书能够帮助您了解项目的全貌，并做出明智的决策。
⒈项目背景和目标⑴背景在当前旅游业迅速发展的背景下，我们观察到对酒店式公寓的需求不断增长。
这种住宿形式结合了酒店和公寓的优势，为游客提供了更加舒适和便利的住宿选择。
⑵项目目标我们的酒店式公寓项目旨在打造一个高品质、有特色并且具有竞争力的住宿选择，吸引国内外游客。
我们希望通过提供优质的服务和舒适的住宿环境来满足客户的需求，并在市场上占据一席之地。
⒉项目概述⑴项目地点我们计划在城市中心的黄金地段建造酒店式公寓。
这个地点交通便利，靠近旅游景点和商业区，具有良好的市场潜力。
⑵项目规模和要点预计项目总面积为X平方米，共包括X栋大楼，每栋大楼X层楼。
我们打算在每栋大楼中提供X套装修精美的公寓，配备现代化设施和便利设备。
⑶项目特色和竞争优势我们计划在酒店式公寓中融入独特的设计元素，以吸引客人。
此外，我们还将为客人提供个性化的服务，以及一系列高端设施和娱乐活动，使他们有宾至如归的感觉。
⒊项目实施计划⑴前期准备阶段在项目实施之前，我们将进行详尽的市场研究和可行性分析，以确保项目的成功实施。
同时，我们还将与相关部门协商，获得必要的建设许可和土地使用权。
⑵建设阶段建设阶段将包括土地准备、建筑设计、施工和装修等过程。
我们将严格按照时间表进行工程进度的控制，并确保质量和安全。
⑶运营阶段项目建成后，我们将进行各项运营准备工作，包括设备调试、员工培训和营销推广等。
我们将建立健全的管理体系，并通过有效的市场营销手段吸引客源。
⒋预算和资金筹措项目的预算总额为X万。
我们计划通过方式筹措项目资金，其中包括自筹资金、银行贷款和合作伙伴投资。
⒌风险分析及应对策略⑴市场风险酒店式公寓市场竞争激烈，需求变化不定。
我们将密切关注市场动态，并及时调整策略以应对市场风险。
北京酒店式公寓市场分析
北京市酒店式公寓市场分析一．酒店式公寓概述（一）何谓酒店式公寓酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。
从酒店式公寓的定义，我们可以看出酒店公寓具有如下特点：1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2、酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；3、酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；4、酒店式公寓必须具有居家的氛围；5、相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：1、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；3、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；（二）酒店式公寓的客群定位酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括本国居民和外国居民），一般居住时间在4天及以上，这个市场的主要客人主要有；1、长期出国的生意人；2、长期在外的经营管理者；3、以及正放长假的家庭等；从目前北京酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分布来看，主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，其他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小；但不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写字楼的入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构存在较大的差别。
（六）酒店式公寓装修标准酒店式公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店式公寓的装修要求主要包括如下几个方面：1、对大堂及公共区域的装修要求：酒店式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店式公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料；2、对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖；3、对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；4、对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房；（七）酒店式公寓家电家具配置酒店式公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市场，同时由于酒店式公寓的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店式公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。
某咨询—北京世博伟业房地产组织诊断报告(住总)
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ZZ集团开发部经过13年的发展已经初具规模，面临着良 好的内外部机遇，开发部必须开始新一轮的创业
开发部的 开发面积
开发部的 发展历程
成长期
稳定期
低潮期
复苏期 二次发展期
1988 1989 1990 1991 1992 1993
▪1988年成立ZZ集团开发部 ▪利用“ZZ”品牌优势和发挥 规模效应，企业迅速成长。
开发部目前存在的主要问题
80% 60% 40% 20%
0%
分配制度不合理
部门之间和员工之间存在责任推委现象，没有人敢于承担责任
人浮于事，苦乐不均
有制度，没执行，存在人情关，开发部的管理更倾向于“人治”
没有根据员工的个人发展需要和组织的要求综合考虑人才的未来发展问题，人员缺乏发展动力
存在部门本位主义，不能从组织的角度考虑问题，更多的是从各部门的角度考虑问题
ALLPKU-ZZ开发部
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员工在对开发部未来的发展方向感到迷惑的同时， 对开发部的前景表示担心
只有10%的人了解开发部的发展规划 0.0% 10.4%
40.8%
非常了解
了解
不太了解
不了解
48.8%
只有7%的员工对开发部的前景很看好
7% 37%
38%
18%
好 一般 不好 说不清楚
超过五分之三的员工认为开发部未来的应该依托房地产，向相关产业发展
目前房地产市场竞争日趋激烈，企业间的竞争也正逐 渐从单纯的产品竞争转向企业综合实力的竞争
竞争模式：
天鸿 开发总
• 从简单的产品竞争向 综合实力和 管理竞争迈进！
• 不断涌现出先进的开发理念：环保 概念、人文概念、 欧陆概念、IT概念
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项目大多平层面积较大，户数较多，电梯少，舒适性差；
首付款较低，月供较少，可较好的适应自用及小额投资客户的经济实力需求。 小户型产品的销售速度高于酒店式公寓产品。
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市场分析——潜在供应
预计售价
项目定位 项目名称 区域 建筑面积 （元\㎡） 建筑形式 装修情况
装修标准 （元/㎡）
物管公司 天津安和 物业
本项目可以做酒店式公 寓，且与项目整体定位 不矛盾 本项目适合开发部分 有产品特色的高档次 酒店式公寓
•外部资源要求
•风险要求
•承载规模有限
•舒适度不高 •市场竞争影响
•内部竞争影响
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专题研究及产品建议报告之二： 酒店式公寓及小户型项目市场研究专题
研究目的：
针对本项目规划方案中所涉及的酒店式公寓产品及由于受“70/90” 政策要求所涉及的90平米以下紧凑户型产品，对目前市场供应中 的典型项目进行专项研究，为本项目中酒店式公寓产品及90平米 以下户型产品定位提供市场依据。
3
本项目要做酒店式公寓吗？
外部资源要求
对外部资源要求较低
酒店式公寓需求 特点
可实现本项目土地价值最大化 1号位适合酒店式公寓产品的开发
受外部景观资源影响不大 朝向要求不明显 城市化区位 方便、快捷的交通 周到贴心的服务
高档全面的硬件设施
1
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本项目要做酒店式公寓吗？
风险要求
项目名称 金茂现场 诚基中心 龙悦国际酒店 后现代城
焕日线
市场供应量逐年增多； 2006年后现代城的销售火爆，进一步扩展小户型产品发展，受 “70/90”政策影响，小户型产品集中2007年面世，将带来市场竞争
……
加剧。
即 将 入 市 10
产品市场沿革
本案 龙悦.海上国际 SOMO 金茂现场 中央恋城 摩登天空 都市坐标 后现代城 别馆公寓 QQ堂 国际大厦 诚基中心 焕日线 精英汇 非常公馆 世纪泰达商务酒店
月均销售速度 （平米/月） 12750 8421 4000 4016
单价 （元/平米） 9000 10000 11000 7000
销售状态 在售 在售 在售 售罄
酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低
酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款
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本项目要做酒店式公寓吗？
综合分析
•客观要求 •档次要求
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市场分析——可售供应
物业费用 （元/平米/ 月）
项目定 位 酒店式 服务公 寓
项目名 称 时代奥 城 诚基中 心 非常公 馆
区域
南开 区 和平 区 河东 区 河东 区 和平 区 河东 区
开盘时间
2005-12
售价（元/㎡）
10000
在售面 积 7.5万
销售率
95%
装修标准 （元/㎡）
物管 公司 戴德 梁行 深圳 长城 物业 国康 物业 未定 高力 国际 謦佳 物业
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市场分析——可售供应
本专题下“酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明 显
从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓
从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓
从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓
目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内 小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显 酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品 价格方面，在天津住宅整体市场很难突破10000元/平米的现状下，小户型产品已成功实现。
档次要求
舒适•精致•高档宜居社区
• 舒适——建筑形态及户型面积在合
理性基础上充分体现居住舒适度
• 酒店式公寓强调的酒店式配 套设施为项目提供舒适度 • 酒店式公寓的紧凑、精巧、 高品质、便捷等特点尽显精 致生活本质 • 酒店式公寓的“公寓”本质 为项目提供居住属性
• 精致——主要通过立面形象、户型
精细化处理和服务管理等综合因素引 发价值感，体现高档属性，而非通过 大面积户型、奢侈材料等
根据项目条件回答问题
我们要做酒店式公寓吗？
本项目要做酒店式公寓吗？
客观要求
开发政策——”70/90” 用地条件——建筑面积27
万平米，容积率3.52
控制
本项目将出现约19万 平米，约合2111套90 平米以下户型 Nhomakorabea限制
要求局部集中出现紧凑 户型产品分担控规压力 要求产品多样化，避免 内部竞争
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本项目要做酒店式公寓吗？
产品市场沿革
1991年
国际大厦
1998年
奥林匹克大厦
2003年
空中供给 独立时代
2004年
都市坐标 摩登天空
2005年
时代奥城 SOMO 城基中心 非常公馆 精英汇
2006年 2007年之后
后现代城 世纪泰达商务酒店 龙悦.海上国际 弘泽国际 橙@HOUSE QQ堂 别馆公寓 塞纳国际 金茂现场 中央恋城 中新城上城
生活费用 用电性质 民用 民用 未定 民用 民用 采暖方式 中央空调 民用，暖气片采暖 户内空调 工业采暖26元/㎡/年 民用，地板采暖
商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均努力将项目生活费用降低 贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为 17 投资型产品
油烟机
在售项目中内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；
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市场分析——可售供应
就目前可售市场供应分析，小户型产品总体供应体量不大且基本进入尾盘期，因 此市场可售产品可以理解为滞销产品； 大面积零居（65平米）和产品相对单一是产品滞销的原因之一 可售产品内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；
产权年限
1500
5
50
2005-9
10000
20万
80%
无
2
70
2005-5 2005-10
8000 6300
2.5万 1.9万
87% 80%
800 800
2 2
70 70
小户型 公寓
精英汇 金茂现 场
2006-9 2005-5
9000 6900
4.5万
60%
无
2
50
焕日线
2.96万
98%
800
2
70
80
30%
80、100、 120
30%
140160
40%
——
——
4梯20 户 16梯 62户 5梯20 户 3梯31 户 8梯19 户 3梯26 户
50-60
50-61 80 50-60、 90
50-60
50-78 80、 105 50-60
90%
100% 80：96%， 105：4% 40%
——
—— —— ——
2003年起
小户型公寓
小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭 投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。
2005年起
酒店式公寓
介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求 及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；
2006年起
产权式酒店
纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、 配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售 价高于其它产品，市场受众面窄 9
区域环境
建筑形式
配套标准
服务标准
目标客群范围
市场认可度
★★★ ★ ★★ ★★★
★★★ ☆ ★★ ★★★
★★ ★ ★ ★★★
★★★ ☆ ★★★ ★★★
★★★ ☆ ★★ ★★★
无 ★★★ ★★ ★
无 ★★★ ★★ ★
服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究 产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系 针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象
3
外部景观资源不足，内 部景观资源丰富，展示 性差，私密性好
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2
1
外部景观资源丰富， 私密性较好，展示性 不足 与金领国际相邻， 景观资源相对不足， 私密性较差，展示 性较好
本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大
1号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低
研究对象：全市范围内酒店式公寓及小户型公寓
研究内容： • 酒店式公寓及小户型公寓发展过程 • 可售市场供应特点
• 潜在市场供应特点，并预测未来市场发展
• 根据市场环境分析产品供应、需求特点
市场沿革
市场分析 综合分析
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产品市场沿革
上世纪九十年代初
服务式公寓
酒店产权自持性物业，公建立项。以外籍租客为主要服务对象
市场分析——精装修
项目名称 时代奥城 非常公馆 精英汇 焕日线 项目名称 时代奥城 非常公馆 精英汇 焕日线 项目名称 时代奥城 非常公馆 精英汇 焕日线 卧室及客厅 地面 地毯 王者瓷砖 大自然复合木地板 复合地板 墙面 壁纸 涂料 立邦涂料 壁纸 顶棚 涂料 涂料 立邦涂料 涂料 厨 地面 面砖 王者面砖 马可波罗面砖 美标瓷砖 墙面 面砖 王者面砖 马可波罗面砖 美标瓷砖 家具及家电 沙发 布艺 —— 普通 —— 床 普通 —— 普通 —— 衣柜 普通 —— 板材 —— 电视 SONY/三 星 —— 普通 —— 冰箱 海尔 \LG —— 美的 —— 空调 —— 格力 —— —— 热水器 AQ —— 海尔 —— 天花 乳胶漆 铝扣板 铝扣板 铝扣板 卫 灶具 普通 方太 九阳 —— 橱柜 普通 中意 —— —— 面盆 TOTO 美标 普通 美标 淋浴房 TOTO 泰力 阿波罗 —— 座便 TOTO 美标 乐家 美标 方太 方太 老板 —— 室内门 复合门 复合门 复合门 复合门 户门 钢制三防门 钢制三防门 钢制三防门 三防门 窗户 断桥铝合金 断桥铝合金 断桥铝合金 断桥铝合金