营改增政策解答

【小区物管】专家解答物业行业“营改增”十大问题导读：4月17日，成都市物业管理协会举办物业行业营改增讲座，邀请了四川省国税局货劳处专家对营改增知识进行培训，并进行现场答疑，对物业公司普遍关心的问题进行了解答和回复。

我们将答疑内容进行了整理，希望给大家的工作带来一些指导。

1、发票管理物业公司收费点较多，管理户数多，单笔收费金额小、频次多，票据的管理难度较大，营改增后是否必须对每一笔收入开具发票？国税答复：按照目前的政策，应当针对每一住户开发票。

小编点评：这是个很现实的问题。

小区住户量相当的大，物业行业的收费没有零售业那样标准，在开发票过程中出错的可能性较高，且工作量增加的更多，这对物业公司的影响较大。

2、水电公司发票抬头问题住宅小区由于水电开户都是开发商在修建时去水电公司申报的，故水电户头都是开发商的名字，但项目交付后实际是由物业公司交纳水电费，水电公司开出的发票为开发公司名字，营改增后此类发票无法抵扣。

物业公司与水电公司协调时，水电公司认为产权人不属于物业，不同意更名，也不同意将发票的抬头开成物业公司。

国税答复：已向省市电力公司打电话协调，对方单位提出尽快考虑解决方案。

小编点评：此事还需持续关注，水电老虎是否会那么乖？但即便是能够取得物业公司抬头的发票，也只是解决了发票的问题，但未解决物业公司无偿为水电公司打工的问题。

法律法规有明确规定，但水电公司应当直接向终端用户收费，水电公司利用其强势地位，强迫物业公司代收代交。

这就需要全行业联合起来，要求将小业主水电户头剥离出来，由水电公司自行向小业主收取。

3、代收水费、生活垃圾处理费问题根据物价部门政策，物业公司代收水费不得加价收取，过去是作为代理行为，不缴纳营业税，物业公司不存在税负。

营改增后，因自来水公司销售自来水实行简易计税办法征收，物业公司取得其发票不能抵扣进项税，如代收水费认定为代销行为，税率又相当的高，为13%，物业公司则凭空增加一笔较大税负，未起到营改增的真正目的。

生活垃圾处理费也是同样的道理。

国税答复：目前“经纪代理服务”不包括物业公司的代收行为，物业公司反映的税负问题确实是个典型问题，对此，省国税局已向国税总局反映此问题，预计5月内国税总局能出台相关政策或回复。

政策出台前，只能承担税负，但因为5月的增值税是6月份缴纳，5月份政策出台后可以马上运营政策调整。

小编点评：物业公司不仅要无偿代收自来水费，还要承担高额的税收，确实极为不合理。

但这种情况在全国都存在，国税总局应该会很快出台政策。

4、公司内部结算是否为视同销售企业内部各非独立核算业务部门之间相互提供产品或劳务进行内部结算，是否视同销售缴纳增值税？国税答复：企业内部部门之间相互提供产品和服务进行内部结算，不属于视同销售范畴，不缴纳增值税。

5、物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。

国税答复：能否认定为混合销售，需要看是否是一项业务的派生业务。

如果提供的业务是物业管理服务内的职责，则可以作为混合销售，适用于物管费税率。

但如果属于单独的有偿服务，应当视为兼营，分别核算，否则从高适用税率。

小编点评：想认定为混合销售确实比较牵强，物业公司尽量避免产生购销行为和修理修配行为，因为税率17%确实较高，即便是取得进项税票进行抵扣，但羊毛出在羊身上，进价自然更高，物业公司提供产品的价格竞争优势便丧失了。

物业公司可以尽量以居间服务的形式开展多种经营，对于向业主提供的维修服务，可以尽量外包出去，一般的维修商都是小规模纳税人，其价格也相对便宜些，业主接受度会高一些，物业公司只做少量的简单的业务，如果要做，则价格方面需要提升起来。

6、物业公司受全体业主委托经营共用部位税率问题如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展收取场地费、小区地面临停费，应当按照什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。

国税答复：这些行为属于不动产经营租赁服务，适用于11%增值税率。

小编点评：这部分税负是一笔额外税负，完全没有可以抵扣的进项税，但由于广告公司或商户可以获得物业公司的专票，故可以考虑将税负部分转嫁给他们。

另一种解决方案是，由业委会自行招商，或者物业公司代为招商，但不负责开票，可以帮业委会到税务局代开发票，资金也不从物业公司走。

物业公司只是按照一定比例，如按收入的20%-40%收取管理费，按照6%缴纳增值税。

7、人工成本无法抵扣进项问题物业公司人工成本占总成本的60%-80%，这部分按照目前的政策完全无法抵扣进项税，除此以外，物业公司还会有其他的成本可能也无法抵扣进项税，如公共区域水能耗、从小规模纳税人处购进材料等，对人工成本占比较高物业公司来说，国税答复：人工成本不得抵扣，可以采取劳务外包形式取得进项发票。

小编点评：劳务外包并未解决问题，仍旧是羊毛出在羊身上，劳务公司税负增长更大，报价时，必然将税负成本考虑进去。

仍需通过行业协会及税务机关向国税总局呼吁，请国税总局出台对于人工成本占比过大的劳动密集型行业出台一定的特别政策，如达人工成本到多少比例以上，超过部分实行进项税抵扣。

8、物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？国税答复：这个问题要看承租的时间，如果实在营改增前，也就是5月1日前承租，可以选择简易征收，5%税率，如果是5月1日以后签订的承租协议，需要按照11%纳税。

小编点评：对于开发商产权的地下车位交由物业代为出租的，可以思考管理模式的优化。

从税负角度来说，如果5月1日前签订承租合同，开发商和物业公司各自交5%的增值税，合计税负是10%，如果是5月1日后签订承租合同，开发商由于还是属于5月1日前取得的不动产，征收率是5%，物业公司却要按照11%的税率，且不能取得开发商的专票，无法抵扣，合计税负是16%。

无论哪种模式，都是亏。

所以可以考虑在代收车位租赁费的时候，由开发商提供POS机和发票，物业公司只是帮其收钱开票，钱是到了开发商的账上，票也是开发商的，只需要开发商交税即可，开发商只需要交5%的税，物业公司不交税。

9、物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。

根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？国税答复：物业公司可向实际付款人开发票。

小编点评：合同方、付款方、发票方三者不一致到底有没有涉税风险，会不会认定为虚开增值税发票，一直是纳税人很关心的事情。

按照省局的回复，今后物业公司就可以放心的开发票给实际付款人了。

事实上，因为物业公司也确实向房屋使用人提供了物业服务，收其款后向其开票，也是合情合理，是基于交易事实所开发票，不应当属于虚开。

10、有的合同条款约定了结算周期，可能存在提前交纳合同款项的情况，如合同约定2016.4月缴纳2016.4-2016.12月的费用，物业公司给对方公司开了地税的发票，也收到了款项。

营改增后，是否对于5-12月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是否属于重复征税？国税答复：若书面合同明确约定了付款日期，营改增后，对于5-12月的这部分收入不再计征增值税。

若合同中没有约定付款时间，则应按照劳务提供时间纳税，5-12月的需要在每月计算缴纳增值税，之前对预收的款项已经交了营业税的，需到地税申请退税。

小编点评：地税退税是不现实的，所以，物业公司要关注自己的物业服务合同，需要对物业服务合同中的合约条款进行明确，并严格按照合约约定的结算周期纳税。

比如，约定的每季度的第一个月按季度交物管费，那么就应该在每季度的1月份缴纳当季度的增值税。

对于业主预交的后续季度的费用，理论上应当在后面季度开具相应的发票，而不是一次将发票都开完，应先开收据。

以下为现场提问环节部分问题整理1、有的开发商将地下车库免费给物业公司用于出租，收入给物业公司，应当怎么纳税？国税答复：增值税与营业税有一个很大的不同，有大量的视同销售行为。

如开发商免费将停车场给物业公司用于出租，属于视同销售中的无偿赠送行为，开发商需要纳一次税，物业公司还需要再交一次税。

但开发商只是计算纳税，并不增加其账面收入。

2、物业公司帮开发商出租车位，然后按照一定比例互相分成，如何纳税？国税答复：物业公司收到的款项全部做销售额计算纳税，将分成款项拨付给开发商，开发商需要按照所收金额向物业公司开具发票。

3、员工食堂采购的粮油生鲜，如果取得增值税专用发票，能否抵扣进项税？国税答复：根据增值税暂行条例，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。

此问题属于用于集体福利，不能抵扣进项。

4、物业公司代收小业主电费，向小业主开具增值税票，取得的电力公司的专票，能否用于抵扣？国税答复：可以。

视同转售电业务。

5、临停费如何向停车人提供发票？国税答复：按照国税的要求，所有的发票都需要进入开票系统。

但对于临停，因营改增时间紧，总局尚未出台有关要求和政策，过渡期可借鉴以前营改增部分特殊行业，使用国税定额发票。

6、实际的采购、外包业务是4月份的，但取得发票和付款是在5月份，是否可以抵扣进项？国税答复：按照实际业务发生的时间，营改增前发生的进项不可以抵扣。

7、收取5月份之前的欠费，是否需要交增值税？国税答复：根据增值税暂行条例及实施细则规定，销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。

故增值税的纳税义务发生的时间的一个必备条件是提供了劳务。

5月份之前的欠费，其纳税义务已经发生，不属于后期的纳税义务，不交增值税，应属于之前的营业税。

8、减免物管费是否需要纳税？预交1年物管费送一桶菜籽油，怎么纳税？国税答复：减免物管费，应视同销售，仍需缴税。

预交物管费送油，属于视同销售，且属于混合销售，适用于物管费的税率。

但若是单独销售油，则属于兼营。

9、每月物管费怎么纳税？国税答复：对于当期物管费，应在当期计算并缴纳增值税。

对于预交物管费，如果开了发票，则需交税。