万科集团项目设计成果标准
万科设计标准
万科设计标准一、前言随着城市化进程的加速和人们对居住环境品质的不断追求，房地产开发商的设计理念和标准也受到了越来越多的关注。
作为中国领先的房地产开发企业之一，万科集团一直致力于为客户提供高品质的居住环境。
为了规范项目开发过程、提高设计质量、满足客户需求，万科设计标准逐步形成并得到广泛应用。
本文将详细介绍万科设计标准的主要内容和理念。
二、设计标准概述万科设计标准是万科集团在多年发展过程中总结的经验与教训，旨在规范项目设计、提高品质、满足市场需求。
该标准包括建筑、景观、室内、装饰等方面内容，涵盖了居住、商业、办公等各类项目。
基于国家相关法规和标准的基础上，万科设计标准根据实际项目需求，对各个方面的设计要求进行了细致规定，并将持续不断地进行更新和完善。
三、建筑设计标准1. 建筑外观设计建筑外观设计是项目形象的直接体现，也是对城市空间的有益补充。
万科设计标准要求建筑外观风格独特，符合项目定位，与周边环境相协调。
2. 建筑结构设计在结构设计方面，万科标准更加注重建筑的可靠性和安全性，对各种结构形式和材料的使用进行了规范，以确保建筑的承载能力和使用寿命。
3. 建筑功能设计建筑功能设计是满足用户需求的关键，万科设计标准要求在建筑功能布局上合理、灵活，充分考虑到不同居住人群的需求，提供舒适的居住体验。
四、景观设计标准1. 绿化设计在景观设计中，万科设计标准注重绿化比例、绿化种植的选择和绿化维护等方面，以提升项目的生态环境和居住舒适度。
2. 水景设计水景设计是景观设计的重要组成部分，万科要求水景设计体现地域特色和文化内涵，塑造优美的景观画面，增加项目的视觉吸引力。
3. 小品设计小品设计包括雕塑、雕花、亭台等，万科设计标准强调小品的体现项目特色和文化底蕴，丰富景观的层次感和趣味性。
五、室内设计标准1. 室内空间布局室内设计标准要求室内空间布局合理、通风采光良好，在满足功能需求的同时将用户的生活体验纳入考量。
2. 室内装饰装饰设计注重材料的选择、配色的搭配，力求打造具有现代感和温馨感的室内空间，提升用户的居住体验。
万科设计研发标准化：设计成果控制标准
万科设计研发标准化：设计成果控制标准阅读引语为统⼀万科集团项⽬设计标准，规范房地产项⽬设计的内容和深度，达到“提⾼设计质量、保证项⽬进度、控制项⽬开发成本”的⽬的，特定本标准：1.⽅案阶段图纸要求说明：1.上表中“●”表⽰必须完成的图纸，“○”表⽰可选择完成的图纸。
2.上表中“▲”表⽰报送公司⽅案听证会必须完成的图纸成果，但是在报送公司⽅案听证会时对于各个⼦项⽴⾯图部分可以只出两个主要⽴⾯图。
3.除上表所列的图纸项⽬外，可根据项⽬情况要求设计单位完成其他图纸。
1.2⽅案阶段图纸深度要求3.2.1基本要求应符合相关国家设计规范要求并参考《建筑⼯程设计⽂件编制深度的规定》对⽂件编制深度的有关规定。
3.2.2规划及建筑⽅案图纸深度附加要求l总平⾯布置图(1)表明居住区道路与城市道路的接驳；标明⼩区车⾏及⼈⾏道路主次⼊⼝、周边道路公交站点位置。
(2)⽤地内建筑物、构筑物（建筑⼩品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽⼯程以虚线表⽰）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号及相互关系尺⼨、组团尺⼨、建筑层数、檐⼝⾼度。
建筑屋顶轮廓宜⽤单线表⽰，坡屋⾯应表明屋脊线位置。
总图(1)表明建筑⼈⾏出⼊⼝层平⾯(通常为底层)、室外台阶、架空层及与道路的⾼差关系。
(2)道路平⾯须表明道路中⼼线、车⾏道、⼈⾏道、道路绿化及停车位（场）位置、道路尺⼨、组团级以上道路转弯半径以及不同级别道路的交接。
(3)须表明物业管理的围墙、门卫的位置。
户型分布图低、多层及⾼层居住区⽤住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号。
⾼层居住区还可⽤剖⾯图表明户型分布状况。
公共服务设施布置分析图表明公共服务设施的主要功能及分布情况。
道路及交通分析图(1)表明居住区道路系统、路⽹分级及道路设计宽度，标明⼩区道路与城市道路接⼝的位置，并完成各级道路的道路断⾯放⼤图。
(2)表明各种机动车流线、⾮机动车流线和⼈⾏流线的分级与⽅向设计。
万科标准化成果万科规划设计过程控制
万科标准化成果-万科规划设计过程控制目的控制设计单位的设计符合规范并满足本公司要求。
范围适用于各设计阶段。
职责3.1销售部负责提供市场调研和营销策略。
3.2设计部负责技术情报的收集、分析^p ^p ，调研设计单位的基本情况并与之沟通。
3.3工程部负责对有关的施工工艺要求、施工限制性进行评审。
3.4分管销售的副总负责市场调查、营销的领导和协调。
3.5总经理负责设计任务书编制工作的领导和协调。
程序4.1年度开发计划的编制。
1总经理接收总部下达的年度开发计划。
4.4.4.4.2设计任务书的编制。
1设计部经理负责起草设计任务书。
1起草依据a、公司年度开发计划；b、销售计划及市场策略；c、工程部对施工工艺、施工限制性提出意见；d、有关法规。
4.1设计单位的确定及设计过程控制（见4.4.a、有关法规的符合性；b、建筑设计的符合性；c、结构设计的符合性；d、给排水、电气、煤气设计的符合性。
4.预算部对设计文件进行确认。
4.4工程部组织实施设计文件。
相关文件5.1《有关法规文件汇编》6.1《公司年度开发计划》6.2《销售计划》6.3《销售市场需求调查分析^p ^p 》6.4《设计任务书》6.5《不同结构类型单位造价分析^p ^p 比较表》6《设计评审会议纪要》《》规划建筑方案设计招标文件公司名称年月日工程概况：设计依据及基础资料：三、设计要求:四、评标原则及要求：五、投标要求：六、日程安排：1、领取招标文件日期：时间：地点：。
2、现场踏勘招标文件答疑日期：时间：地点：。
3、发招标文件补充条款（有必要时）日期：时间：地点：。
4、报送标书日期及截止日期：时间：地点：。
5、开标日期：时间：地点：。
6、评标决评日期：。
七、其他说明事项：八、评选办法：修改记录页码修改日期修改人修改状态修改单号生效日期编制：审核：批准：日期：日期：日期：。
万科集团项目设计成果标准
万科集团项目设计成果标准1.01 为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。
1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。
1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。
①设计与市场、成本相结合的原则；②管理和技术相结合的原则；③计划管理的原则；④检查与反馈的原则。
1.04本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。
1.06 本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。
第二部分投资分析阶段成果标准本阶段工作重点□收集项目基础资料□完成规划设计草案及可行性分析□完成《项目设计工作控制性计划》□完成《项目可行性研报告－规划设计部分》目录1.项目基础资料 (4)1.1 宗地自然条件 (4)1.2 宗地社会条件 (6)1.3 竞争楼盘 (8)2.规划设计的可行性分析 (12)3.规划设计草案 (14)3.1规划设计的初步概念 (14)3.2规划设计草案 (14)4.《项目设计工作控制性计划》 (18)5. 范例 (19)1 项目基础资料1.1 宗地自然条件宗地自然条件表一表1.1.1说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。
应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2 . 投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。
宗地自然条件表二表1.1.2说明：1．依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。
对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。
万科地产概念设计方案成果标准
2 概念设计方案2.1 过程文件：2.1.1规划草案设计成果规划草案是为了进行集团项目初判审批所提交的设计配合资料，保证在技术上基本满足初步的项目产品定位和技术经济指标，便于集团对项目可行性的初判，达到降低投资风险的目的。
(1)规划草案设计成果包括：说明：1. 上表中“●”表示必须完成的成果，“○”表示可选择完成的成果。
2. 除上表所列的成果项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
(2)成果深度说明：●总平面图a)标明用地界限、道路红线、周边建筑、周边道路名称、指北针。
b)标明建筑单体的层数和退线，建筑单体体块和建筑间距要用真实尺寸。
c)表明绿地和水系的性质、等级和边界。
总平面图为核实经济技术指标的依据。
●功能分区和产品分布图a)用不同图例表明不同住宅的类型、层数和分布范围。
b)表明各种公共配套物业的名称、层数和位置。
●参考户型平面表明主力户型的参考平面图。
2.1.2概念设计委托任务书当为了满足特殊要求的委托外部设计公司完成概念设计，设计部需形成概念设计委托任务书。
其内容包括：(1)基础资料介绍（参表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2）(2)设计要求●自然条件分析:明确须利用的有利因素和须处理的不利因素。
●社会条件分析:明确不可变因素和可变因素，针对可变因素提出有利的发展方向。
●市场要求：物业类型、档次、规模与比例，项目风格定位。
(3)设计成果标准（详条文2.2、条文2.3、条文2.4）(4)进度要求2.2 概念设计方案设计说明（可结合图纸表达）2.2.1自然条件分析及对策2.2.2社会条件分析及对策2.2.3技术经济指标说明2.2.4规划概念说明2.2.5设计总体思路（结合总平面图、功能分区和产品分布图、交通分析图介绍）2.3 概念设计方案图纸及模型2.3.1 图纸及模型目录说明：1. 上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。
2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
万科集团房地产开发项目设计技术要求
万科集团最新房地产住宅项目设计统一要求[建筑设计常用技术总结]此版本要依据《万科住宅统一设计要求2001）》、《万科住宅设计导则》为蓝本，结合在地产集团设计管理中总结的经验和相关问题解决总结而成。
毕枫[2.10.11.26]【目的】：1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点；2. 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。
【形式】：1. 住宅设计统一技术措施2. 图纸编制深度统一技术措施3. 重点部位营造作法4. 典型构造节点【适用围】：1. 本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；2．本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规；3．《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。
【实施】：本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。
【编制单位】：集团设计工程部【施行日期】：2001年5月.目录第一部分：住宅设计统一技术措施一．总平面设计1．间距 (1)2．消防…………………………………3．流线设计4．附属用房5．摩托车、自行车存放二．单元户型设计1．玄关2．厨房3．卫生间4．阳台5．门6．窗7．空调8．油烟机10. 热水器11．插座开关散热器12．其它三．公用空间1．单元入口2．楼梯3．电梯4．裙房商铺5．地下室半地下室6．会所7．墙体8．屋面、女儿墙、屋顶栏杆9．地下车库及汽车坡道10. 管道井、设备表箱11．垃圾收集12．设备选型13．其它四．室外工程1．竖向设计2．道路铺地3．游泳池4．儿童游戏场地5．绿化6．其它五．基本规定第二部分：图纸编制深度统一要求一．图纸目录二．设计说明三．总平面图四．各层平面图五．立面六．剖面七．户型大样八．厨卫大样九．楼梯大样十．门窗大样及门窗表十一．外墙大样十二．其它细部大样十三．与其它专业校对要点第三部分：重点部位营造作法一．屋面㈠东北地区屋面构造作法⑴坡屋面（≯30°）⑵上人平屋面⑶非上人平屋面⑷种植屋顶㈡华北地区屋面构造作法⑴坡屋面（≯30°）⑵上人平屋面⑶非上人平屋面⑷种植屋顶㈢华东地区屋面构造作法⑴坡屋面（≯30°）⑵上人平屋面㈣华南地区屋面构造作法⑴坡屋面（≯30°）⑵上人平屋面⑶非上人平屋面⑷种植屋顶二．卫生间㈠楼面构造作法㈡墙体构造作法⑴墙体材料⑵导墙作法⑶墙体防水第四部分：典型构造节点（此部分后补）1．地下室通风道出地面2．地下室坡道排水沟3．地下室侧墙与室外地面交接节点4．空调板5．凸窗上下口6．出屋面台阶7．露台出屋面门口节点8．屋面防水节点9．屋面变形缝第一部分住宅设计统一技术措施一. 总平面设计1. 间距1.1 建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。
万科设计标准
万科设计标准万科是一家全球领先的房地产开发商，其设计标准在业界有着广泛的影响力。
万科的设计理念是以人为本，注重品质和可持续发展。
下面将详细介绍万科的设计标准。
一、规划设计1. 尊重自然环境：万科的设计理念强调与自然环境的和谐共生，注重保护和利用自然资源，尽可能减少对环境的破坏。
2. 宜居社区：万科注重打造宜居社区，通过合理的空间布局和人性化的设计，为居民提供舒适、安全、便捷的生活环境。
3. 多元化空间：万科在设计中注重空间的多元化和功能的多样性，以满足不同人群的需求。
4. 可持续性：万科注重可持续发展，采用环保材料和节能技术，降低能耗和碳排放。
二、建筑设计1. 简约现代：万科的设计风格以简约现代为主，注重建筑与环境的融合，追求建筑美学的和谐与统一。
2. 材料质量：万科选用高质量的建筑材料，确保建筑的质量和耐用性。
3. 功能性：万科注重建筑的功能性，以适应不同的使用需求。
4. 绿色建筑：万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保、可持续的建筑材料和设计手法。
三、景观设计1. 自然化：万科在景观设计中注重植物的自然化和生态平衡，以营造宜人的生态环境。
2. 人性化：万科在设计公共空间时注重人性化的考虑，以满足人们的需求和舒适度。
3. 艺术化：万科在景观设计中融入艺术元素，提升整个项目的品质和价值。
4. 可持续性：万科在景观设计中采用生态修复和再生的手法，注重资源的可持续利用。
四、室内设计1. 舒适性：万科注重室内设计的舒适性，以营造温馨、舒适的居住环境。
2. 实用性：万科注重室内设计的实用性，以满足不同的功能需求。
3. 美观性：万科注重室内设计的美观性，以提升整个项目的品质和价值。
4. 可持续性：万科在室内设计中采用环保材料和节能技术，降低能耗和碳排放。
总之，万科的设计标准注重以人为本、品质和可持续发展，以打造宜居、舒适、环保的居住环境为目标。
这些标准不仅体现了万科对设计质量的追求，也反映了其对人类生存环境和自然资源的关注与尊重。
万科地产设计管理阶段实施方案设计成果标准
万科地产设计管理阶段实施方案设计成果标准清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在了我的书桌上，伴随着一杯热咖啡的香气，我开始构思这个方案。
万科地产，一个响亮的名字，它的设计管理阶段实施方案设计成果标准，应该怎样去描绘呢？一、项目背景与目标我们要明确项目的背景和目标。
万科地产作为一个有着深厚历史底蕴的房地产企业，它的设计管理阶段实施方案设计成果标准，既要体现出企业的特色，又要符合市场需求。
这个方案的目标，就是为万科地产打造一套完善的设计管理流程，确保项目在设计阶段的成果达到预期。
1.1项目背景万科地产成立于1984年，是一家以房地产开发为主的大型企业。
在设计管理阶段，万科地产始终坚持以人为本，注重细节，追求卓越。
为了更好地提升设计品质，我们制定了这个方案。
1.2项目目标本项目旨在为万科地产设计管理阶段提供一套科学、合理、高效的实施方案，确保设计成果符合市场需求，提高项目品质。
二、设计管理阶段划分2.1概念设计概念设计阶段，主要是对项目进行初步规划，明确设计方向。
在这个阶段，设计成果标准如下：（1）明确项目定位和设计理念；（2）提出创新的设计思路；（3）绘制概念设计图；（4）编写设计说明。
2.2方案设计方案设计阶段，是对概念设计的深化和完善。
设计成果标准如下：（1）细化设计理念，形成方案设计；（2）绘制方案设计图，包括总图、平面图、立面图、剖面图等；（3）编写方案设计说明，阐述设计亮点；（4）提供项目预算。
2.3初步设计初步设计阶段，是对方案设计的进一步深化。
设计成果标准如下：（1）完善方案设计，形成初步设计；（2）绘制初步设计图，包括总图、平面图、立面图、剖面图等；（3）编写初步设计说明，阐述设计细节；（4）提供项目预算。
2.4施工图设计施工图设计阶段，是对初步设计的具体化。
设计成果标准如下：（1）根据初步设计，绘制施工图；（2）施工图应包括建筑、结构、设备、电气等专业图纸；（3）编写施工图说明，阐述施工要求；（4）提供项目预算。
万科建筑设计的标准
万科建筑设计的标准万科作为中国领先的房地产开发企业，一直致力于打造高品质的建筑设计，以满足客户对于居住环境的需求。
在万科的建筑设计中，有一系列的标准和原则，这些标准和原则不仅体现了万科对于建筑设计的专业性和严谨性，也为客户提供了舒适、安全、健康的居住环境。
以下将详细介绍万科建筑设计的标准。
首先，万科建筑设计的标准之一是注重环境友好性。
在建筑设计的过程中，万科始终将环境保护作为重要的考量因素，力求在建筑设计中达到节能减排、资源循环利用的目标。
因此，在材料选择、能源利用、废弃物处理等方面，万科始终秉持环保理念，致力于打造绿色建筑。
其次，万科建筑设计的标准还包括注重居住舒适性。
在建筑设计中，万科充分考虑居民的生活习惯和需求，注重室内采光、通风、隔音等设计细节，力求为居民营造一个舒适宜居的居住环境。
此外，万科还注重景观设计，通过绿化、景观水体等手段，打造宜居的居住社区。
此外，万科建筑设计的标准还包括注重安全性。
在建筑设计中，万科始终将居民的安全放在首位，严格遵守建筑安全规范，采取有效的安全措施，确保建筑结构的稳固可靠，消防设施的完善，为居民提供安全可靠的居住环境。
最后，万科建筑设计的标准还包括注重社区配套设施的完善。
在建筑设计中，万科不仅注重住宅本身的设计，还注重社区配套设施的规划和建设，如学校、医院、商业设施等，为居民提供便利的生活服务，打造一个完善的社区生活圈。
总之，万科建筑设计的标准体现了环保、舒适、安全、便利等多方面的考量，这些标准和原则为万科的建筑设计奠定了坚实的基础，也为客户提供了优质的居住环境。
万科将继续秉承这些标准和原则，不断提升建筑设计的品质，为客户创造更加美好的居住体验。
万科限额设计的8大指标(学习)
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
3.钢筋、混凝土限量设计标准 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个
指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积” 为基数，即采用 GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积 计算规范》计算的建筑面积。
（1）地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为 三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼 地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较 小。
二、设计限额指标的下达
1.限额指引的适用阶段
在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本 限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时， 成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算 及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标 测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。
2.限额指标的下达
a.工程单价调整系数：一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.9，其他城市系数为 0.8，山地景观视情况可按展开面积作 适当调整。 b.刚性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额 指标范围内。 c.景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景 观费用适合本限额范围内。 d.类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按 100 元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。 e.景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水 景面积、泳池铺装面积等。
恒大万科建筑设计技术标准完整版
恒大万科建筑设计技术标准完整版Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#万科建筑设计技术标准完整版2017-07-06地产人自学平台建筑设计技术标准第一节住宅外立面设计要点1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。
2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。
3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。
要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。
4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。
5、地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。
6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。
雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。
7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。
L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。
8、空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。
9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。
万科限额设计的8大指标(学习)解答
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
备注： （1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限 额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导， 并在成本目标下达时提供专业意见。 （2）地下部分限额的范围： a.无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不 含基础垫层量。 b.地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基 础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室 或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水 池等）钢筋及混凝土。
考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准， 以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的 限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减， 应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计 及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适 用于本《项目限额设计成本》。
3.限额设计的操作
万科限额设计的八大标准
对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业 带来高额回报。那么，在满足客户需要、尊重设计的前提 下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这 些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无 接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限 额设计的。
一、设计限额指标 主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以
（1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及 中档住宅项目的样板房限额。
万科集团产品设计成本对标主要经济指标
编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。
2014年万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域版）编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准
万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准一、总则1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。
2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。
如中介代理机构的选择和运用等。
3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。
意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。
4、本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。
标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。
5、本标准遵循以下原则编制：营销与设计、成本相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则；持续改进的原则。
6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。
7、本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
二、市场定位阶段操作指引及成果标准1.项目定位工作执行计划(1) 项目定位工作小组①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组;②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
③ 项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
(2)定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点④形成定位工作务虚会会议决议。
(3) 定位执行和审核计划根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划2.项目基础资料(详见设计基础资料)(1)宗地区位与交通①表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况② 表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况(2)宗地基本指标宗地规划设计要点。
万科地产设计实用标准
统一技术标准（2011版）编制中心研发部日期2011年12月30日校对日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人校对人审核人批准人参加讨论认定人员：目录总则第一部分总图设计第一章规模等级.模式与主要配套指标第二章总平面规划要点第三章公共设施规划要点第四章营销体验区规划要点第五章小区内交通系统设计要点第二部分建筑专业第一章万科现有风格纯化第二章住宅技术要求第三章会所技术要求第四章配套商业技术要求第五章地下车库技术要求第六章建材选用标准第三部分结构专业第一章各类建筑的结构形式及材料限额标准第二章结构设计总则第三章材料选用范围第四章各类建筑的具体要求第五章填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求第四部分给排水专业第一章住宅技术要求（未含超高层）第二章会所技术要求第三章配套商业技术要求第四章地下车库技术要求第五部分暖通空调专业第一章住宅技术要求第二章会所技术要求第三章配套商业技术要求第四章地下车库技术要求第六部分电气专业第一章住宅技术要求第二章会所技术要求第三章配套商业技术要求第四章地下车库技术要求第七部分室内专业第一章会所技术要求第二章住宅公共部位技术要求第三章营销样板房技术要求第四章精装修房技术要求第八部分景观专业第一章景观等级分类第二章景观构成第三章不同风格景观要求第四章景观设计要求总则一、编制目的1.结合万科房地产集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形成了万科住宅统一技术标准。
本标准针对万科住宅项目存在的主要问题进行针对性编制，作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。
2.该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构成万科产品标准。
3.该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、项目公司执行。
二、适用范围本措施适用于万科地产集团开发的住宅项目，承接万科地产集团开发项目的设计施工单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法，提高住宅开发绿化建造质量。
【设计标准】万科地产设计标准(建筑+结构专业)
万科地产设计标准(建筑+结构专业)建筑设计篇第二部分住宅技术经济要求第一节.住宅外立面设计要点1.采用三段式建筑形式,根据建筑高度的不同,选择合式的比例关系.2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡.3.窗框考虑香槟色,窗框分格不要太细碎.要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集,根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集,并要求原设计单位复核.4.底层勒脚处不露墙根,绿化紧贴建筑,建筑四周仅留出单元出入口.5.地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜.6．雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决,中端项目尽量布置在隐蔽处,如外墙凹进部位或阴角处.雨水管应避免过多弯头,当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时,雨水管宜直通.7．阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位.L型构造柱内侧宜采用轻质砌块,将落水管隐藏.8．空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台,露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下,隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下,铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏.9．雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同,建议物资统一向生产厂家订制,但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料,不耐久. 10．外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM.11．双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可.二．电梯厅、走廊1．电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施,防止雨水倒灌.地面采用防滑材料,找坡(敞开式走廊靠外侧可考虑作浅边沟)并设地漏.外设花池应考虑取水点和排水设施.2．应避免从公共空间跨越或翻爬至户内,尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越.3．公共空间应合理安排消火栓箱的安装位置,避开厅、卧室墙面及正对户门设置,消火栓箱必须采用嵌壁式安装.4．强弱电井宜合并为1个,以减小管井面积,提高得房率.竖井应利用通道作为检修面积,高层竖井净宽度不宜小于0．60M；多层竖井净宽度不宜小于0．35M；管井门宽度设计应保证维修操作方便.5．所有管道井门上缘宜与入户门上缘齐平,即2100高度.设备管井应设不少于100MM高的门槛,门槛高度应与踢脚高度一致.管井门油漆颜色宜与周边墙体颜色一致或者与楼梯间疏散防火门颜色一致.三．电梯1．电梯门口做高差10-20MM的反坡,防止电梯井进水.2．住宅每单元至少有一台电梯通达地下车库.3．在初步设计和施工图设计阶段,电梯数量应经计算确定.电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒,发梯间隔时间不宜超过60秒.4．电梯数量、容量和速度表5．高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯；为了与欧式风格协调,不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑佣人电梯与主人电梯分离设计.四．公共楼梯间1．单元交通核平面应合理、紧凑,尽量减少公摊面积,保证高得房率. 1．疏散楼梯应尽量考虑自然通风.2．楼梯应注意梁底碰头问题,高度较高或较低的楼梯平台不设吸顶灯,可设置壁灯.3．楼梯间窗户开启扇的高度应满足安全高度和方便开启的要求,落地玻璃窗应设护栏.楼梯间为敞开式时,应采取措施防止台风时雨水飘入梯间,并设地漏,楼梯间地砖应考虑防滑.同时应防止从梯间攀爬至户内的可能性.4．双跑楼梯间层高2.90米,开间控制在2.60-2.70米；高层剪刀梯楼梯间的净长度不宜超过6.60米；电梯前室的宽度控制不宜小于1.8；电梯井道尺寸设计要求按照选用具体电梯产品的最小尺寸进行设计,18层以上宜考虑高速电梯.五．屋面1．屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时,应满足防火规范所要求的公共疏散面积和疏散要求,并预留公共设施检修通道,私家花园栏杆设计应保证屋面排水畅通.2．屋顶私家花园、露台应考虑安全防范措施；顶层阳台应考虑晾衣遮雨设计.3．上人屋面宜考虑可做公共屋顶花园.铺地布砖,女儿墙压顶及压顶上避雷带等应精细考虑,屋顶排气管应做美化处理；屋顶宜作局部花架,考虑遮雨设计,花架可宜布置室外桌椅；屋顶绿化宜采用盆栽植物；女儿墙高度不宜过高,如外立面需要做超高女儿墙(仿檐)时,应设置相应洞口,避免屋顶空间闭塞.4．上层屋面的雨水不应排入下层私家使用的屋面和露台.5．机房屋面应设爬梯,便于检修,爬梯应有防止儿童攀爬的措施.6．屋顶排气管外加钢管保护,钢管与结构层应有可靠连接.在排气管300范围内多加一层柔性防水层.第三节.套内空间设计要点单体得房率：18层以上不小于81%,11-18层不小于84%,7-11层不小于87%,多层花园洋房不小于87%.当设计有创意,并有新卖点的房型,得房率可适当放开.3．入户玄关3.1套型面积九十平方米以上户型宜设入户玄关,并应考虑鞋柜位置,鞋柜深300MM.3.2入户玄关的走道净宽度不小于1200MM,(不包含鞋柜位置).3.3玄关天花中央明装吸顶灯,在门开启方向一侧暗装照明开关,底边距地1.30M；在门开启方向一侧安装对讲机,底边距地1.30M(如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86MM),对讲机距门边的距离宜大于400MM；可能情况下暗装住户弱电分线箱,底边距地0.30M.开关,对讲机,住户弱电分线箱应考虑布置的美观.4．客厅及餐厅3.1客厅小二房户型(90㎡以下)开间不宜小于3600MM,大两房及小三房户型(90-110㎡)不宜小于3900MM；大三房及小四房户型(90-120㎡)不宜小于4200MM,130平米以上户型不宜小于4500MM.客厅应有良好的朝向或户外景观视野.3.2客厅布置主家具(组合沙发或电视柜)的墙面不宜小于3000MM.如考虑设置柜式空调则不宜小于4000MM.客厅通往阳台的落地门不应满开间布置,至少一侧设置宽度不小于550MM的墙垛；尽量减少直接开向客、餐厅的门的数量.3.3客厅、餐厅合设时,三房以上户型尽量不需要通过厨房便能形成穿堂风.3.4客厅内不允许露梁；客厅、餐厅之间不宜设梁,可采用大板形式. 3.5无入户花园时电视墙宜面对住宅入口,有入户花园时沙发宜面对花园.3.6客厅正/侧面设阳台,进深不宜小于1500MM.建议采用住宅偷面积手段,将实际进深做到1800MM以上.(双层栏杆,间距600MM,作为空调位报建,验收后将内侧栏杆拆除.)3.7客厅要考虑安装壁挂式分体空调或柜式分体空调的两种可能性,并预留相应的电器插座和冷凝水管,合理设计空调留洞及排水方式.采用分体机,暗装插座距侧墙边200～300MM,底边距地2.0～2.2M,冷媒管穿墙留洞直径80MM,中心距地2.20M,向外倾斜2%.采用空调柜机,暗装插座底边高度0.30M,留洞中心距地250MM,直径80MM,向外倾斜2%.3.8客厅电视墙暗装电视及电源插座；沙发墙暗装电话、网络插座及电源插座；其他墙面应保证3米之内有电源插座；以上插座安装高度一般为底边距地面0.30M.客厅电视柜背景墙上都应设置3个以电源插座,并设置相应的电视．电话．多媒体．宽带网等插座.安装高度应高出电视矮柜(300-400MM高)100MM,安装高度宜底边距地面500-600MM.客厅电视柜背景墙上各种插座宜组合设计,并位于电视的垂直中间线上.3.9餐厅的位置尽量缩短与厨房的距离,有条件的情况下尽量做到明餐厅设计.3.10餐厅开间净宽度不宜小于2400MM,大三房以上房型净宽度不宜小于2700MM5．卧室及书房5.1卧室及书房的开间与进深5.1.1主卧室开间：小二房户型(90㎡以下)不宜小于3400MM,大两房及小三房户型(90-110㎡)不宜小于3600MM；大三房及小四房户型(90-120㎡)不宜小于3800MM,卧室开间一般不宜大于3900MM.5.1.2次卧室开间：中等户型以上次卧室开间不宜小于3200MM,大户型不宜小于3300MM.5.1.3书房与儿童房开间：不应小于2400MM和2700MM.5.1.4卧室进深最小值=衣柜深度+床头柜宽度X2+床宽+300(考虑抹灰厚度)5.2不影响外立面效果及外墙保温的情况下,尽量考虑采用凸窗扩大使用面积.5.2.1在外立面设计无需在凸窗下做空调位的情况下,宜采用步入式凸窗,进深宜不小于600MM.建议按照正常凸窗作窗台,验收通过后敲掉,为客户提供高附加值空间.5.2.2步入式凸窗窗洞底边一般距地面600MM,如房间考虑设置书写功能,可设置为900高,内窗台板宜800高且整体浇筑,业主装修时可拆除窗下填充墙后可做写字台使用.5.2.3凸窗防护栏杆考虑交房时体验及装修时拆除,考虑作25MM薄壁方管,喷涂黑色.5.3卧室开门、开窗位置需结合室内设计的要求考虑家具的合理布置.卧室内均应考虑一定衣柜位置,大三房以上主卧宜设步入式更衣间.主卧室宜避免卫生间直接对床开门,如通过步入式更衣间连接则可不做特殊要求.卧室门洞高2100MM,宽900MM,门垛宽不小于50㎜.5.4主卧室棚顶不允许露梁,在上层平面设计时要严格注意.5.5书房的家具布置应考虑与插座、网络接口相一致.6．厨房6.1厨房单侧布置操作台时开间不宜小于1.8M,双侧布置操作台时开间不宜小于2.4M.6.2厨房宜配置服务阳台,阳台应考虑布置洗衣机,阳台增设给水龙头及洗衣机专用地漏.6.3厨房操作台总长度不宜小于2600MM,各部分长度应满足以下要求：6.4厨房须考虑配置以下电器：抽油烟机(插座暗装于吊橱内,底边距地2000MM)、冰箱(专用插座暗装,底边距地130MM)、消毒柜(插座暗装于操作台面下,底边距地500MM)；如厨房设置燃气热水器,在适当位置设置电源开关,底边距地130MM.液化气探测器暗装于炉灶下方,底边距地0.30M,天然气探测器安装于吊顶.在燃气探测器(0.4M)旁应预留电源线和接线盒.6.5为方便使用电饭煲,烤箱,电热水壶等小家电,厨房在操作台适当处(非灶台,洗菜池,切菜板)另外预留3-4个成组防水型可开关插座,底边距操作台面200MM高,一般距地面距离1000MM.6.6冰箱预留位不应小于700×700MM,当住宅面积超过150㎡时,应考虑市面上双开门冰箱(1000MM宽、800MM深)的尺寸.6.7厨房不设地漏,洗菜池宜靠外窗设置,洗菜池和灶台之间应为调理台.窗户设计应考虑橱柜的位置及合理性.6.8厨房排水管在楼板面上起坡明敷设,尽可能与服务阳台上的排水立管接驳.6.9排气道6.9.1联排别墅、独立别墅宜设排气道；多层以上住宅均应设置排气道.6.9.2排气道不可与冰箱位相邻.6.9.3不设排气道的厨房,应在外墙预留Ф150孔洞.6.9.4四房以上户型宜考虑工人房及小设备间,工人房尽量紧靠厨房、生活阳台等服务区域,应设独立卫生间.工人房卫生间应设蹲便器、柱盆、淋浴(在蹲便器上).7．卫生间7.1TOWNHOUSE、别墅卫生间应尽量做小降板(结构降板50MM),如卫生间下层为厅房时,可采用结构降板350MM的大降板、侧排或同层排水等方式进行排水.7.2卫生间墙周边应做200高(距结构面)反槛,反槛高度应按照相邻房间地坪计算.7.3卫生间：门洞高2100MM,宽800MM.7.4卫生间内不宜设置热水器,也不宜设洗衣机；7.5坐便器应尽量避开卧室墙面布置.7.6给水管、排水管不应发生冲突,立管宜结合管井布置,不遮挡排气洞口、不影响开窗,室内吊装排水管不影响热水器排风管出洞.7.7复式房上下卫生间尽量对齐.8．阳台及露台8.1生活阳台面积不小于4.5㎡,推拉门两侧宜留不小于550MM的墙垛,方便立管和室内家具摆放；8.2服务阳台面积不宜小于3.0㎡,进深不小于1200MM,在服务阳台宜设燃气热水器、燃气计量表、洗衣机水嘴和拖布池水嘴,空调室外机等应与厨房开窗协调,合理设置,保证厨房可开启窗扇面积满足规范要求,开启方式应有利于通风换气.燃气热水器应保证与排水立管的水平距离不小于400MM.阳台门不宜采用门连窗形式.8.4阳台露台降板：为防止雨水灌入室内,阳台一般宜降板80MM,露台降板分3种情况：①凡是垂直落影为下面房间一部分的,为保证下面房间顶棚平整美观,可不降板,采用门槛方式,门槛高度不宜超过200MM,铝合金推拉门下框轨道面距结构楼面高度不小于80MM；②凡是垂直落影为全部小房间的,降板150MM；③凡是垂直落影为阳台的,根据露台进深降板80-100MM.④阳台铝合金推拉门下框轨道面距结构楼面高度不小于50-80MM,便于装修.8.5空调穿墙管避免与雨水管冲突.8.6阳台、露台及种植屋面应预留给水点,并充分考虑排水顺畅.花池需考虑底板与平台完成面的高差,并需有防水和排水处理.花池池壁须现浇细石混凝土.8.7热水器①1热水器可设在厨房或靠近厨房的服务阳台上,且应标明热水器的位置及形式.②纯TH OUSE及别墅有条件时应预留可使用太阳能热水器的设备给水管.③热水器设在室内时,应预留热水器排烟孔,如排烟孔穿梁,则孔中心距梁底为150,如排烟孔在梁下,则孔中心距梁底为100.应避免和给排水管发生冲突,外墙预留Ф120孔洞.9．首层顶层住户特别设计9.1首层住宅特别设计①应尽可能设私家花园,花园范围应包括该户整个面宽.花园范围内不得设有管井,花园标高可以比环境标高略高.②私家花园外有人行道路的,花园可向人行道开门.③首层住户各入口应设门禁,公共楼道主入口门内设对讲机,花园次入口设门铃.④私家花园应预留上、下水设施.水表箱应避免设在私家花园.9.2顶住户特别设计①顶层复式上层卫生间在下层厅房之上时,为保证下层厅房天花平整,上层卫生间不降板,并采用同层排水.②复式厨房与标准层不对位时可不做排气道(管)而采用水平排放方式.③顶层住户的私家花园应预留上下水,私家花园出入口设防雨设施并预留带防水电源插座.9.3主体地下一层空间的利用①主体地下室北侧宜作为非机械停车库,南侧宜作为住户生活用房.②住户生活用房宜延面宽分为2部分：一部分归首层住户使用,可采用户内楼梯上下联系；一部分归2层住户使用,可采用别墅类电梯上下联系(净尺寸1800×1800MM).③如考虑北侧地下非机械停车库实际作为机械停车库使用,则主体地下室北侧地坪及基础局部降低至与地下车库底板同高.主体北侧地下室考虑上部做夹层,净高2190.有户内楼梯或爬梯与南侧空间结合布置.④南侧应有地下庭院,进深不宜小于2400MM.夹层北侧结合采光井设置采光通风高窗.第三部分会所技术要求第一节会所功能布置要求1．小区会所在规划设计时要根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做.配套设施不宜过分追求大而全,提高会所使用效率,降低造价和运营成本.2．居民对社区功能的需求为：24小时营业的便利超市、阅览室、健身房、咖啡馆、美容院、网球场、棋牌室、中西餐厅、视听室、桌球室、迷你高尔夫球场、壁球室等.设计会所时可适当增加棋牌室、乒乓球室等群众喜爱的项目的数量.3．高档小区的会所采用封闭式管理,仅仅针对项目业主开放,采用会员制.设计时要保证会所的环境安宁、考虑会员的人身安全、私密性,提升物业的品质.要让业主在其中能充分地感受到自身的归属感和享有特殊会员权的满足感.4．中高档小区的会所采用半开放式和开放式管理,针对不同的项目采用不同的开放形式,会所的设置要便于对外经营,同时要考虑外部消费群体不对社区住户安全构成威胁.5．社区会所要能起到延展住宅客厅功能的作用,其相关的服务及配套符合住宅业主的身心需要.要关注老人和小孩,给他们多提供一些活动场地.6．高端会所可根据不同的消费层次,确定各自的风格、特色和品位,从开放式经营做起,进而逐步确定会员类型,然后再过渡到会员制的路子,这类会所更类似于高档的休闲娱乐场所或针对细分后的特定市场需求而产生的个性化活动场所.设计时要充分考虑到会所经营项目的变化.第二节会所兼作售楼处设计要点1．会所设计时优先按会所功能设计,考虑近期改造为售楼处.2．在会所和售楼处转换过程中,应减少对外立面的影响.2.1厨房、卫生间等涉水房间原则上不做改造,设计时应统一考虑.2.2设计时应注意避免结构、水、电做较大的改造.第三节会所兼作售楼处立面设计要点1．会所一般为二、三层建筑,大体量豪华会所局部考虑四层2．立面造型要均衡优美,体现稳重尊贵的身份地位.布局水平展开,通过竖向高耸塔楼,打破水平线条,丰富天际线.通过连续拱券柱廊,体现优美的韵律感.3．会所入口设计要典雅、大气,成为功能与身份体现的结合4．细部设计要精致典雅,展现形象档次品位.5．会所空间要开放通透,营造商务休闲娱乐的功能氛围.6．立面采用三段式构图,注意比例、尺度的处理.屋顶采用红色西班牙筒瓦、外墙采用浅色的高级涂料、勒脚采用黄色澳洲砂岩.第四部分配套商业技术要求第一节沿街商铺或步行商业内街1.布置要求:1.1.一般所占比例不宜超过项目总建筑面积的10%;1.2.主力店,次主力店宜布置道街道转角,主入口等重要部位.1.3.主力店,次主力店宜采取独立商业,一般宜作为餐饮,设计应当留好燃气,上下水,隔油池.1.4沿街商业景观要充分考虑人行道至商业店铺的通达性.1.5沿街商铺及景观应统一设计店招.1.6沿街商铺及景观应统一设计亮化工程.2.面积配比第二节步行商业街区或大型商业广场2.1标准模式2.1.1标准模式一般由主商场(4层)+商业街区(2～3层)+酒店式公寓及酒店构成.标准店为大、中主力店带动小店模式,商业街以餐饮娱乐及特色主题商业为主.2.1.2如果为星级酒店(4星级/5星级)宜单独设置地块,且宜与商业街区或商业街相邻.2.2面积配比2.3地下车库设备层设计要点2.3.1超市应有步道到地下车库.2.3.2地下室客用电梯应有门厅,设自动开启玻璃门.2.3.3结合货梯位置在地下设置卸货区和垃圾间面积应该在25-30平方米之间,(分类间+总间,供商场使用),卸货区应有相应的管理用房,垃圾间应设给排水口供清洗,应设排气装置.两者尽量统一设置管理用房.卸货区应考虑若干装卸位,并注意回车空间,大型货车卸货平台1M高,小型车卸货平台0.45M高.2.4地上部分设计要点2.4.1柱网尺寸以8.1M×8.1M为主网,边沿部分依地形,造型灵活处理.2.4.2外街店铺室内外高差为150MM,室内店铺室内外高差为15MM.2.4.3层高：普通梁板结构：一层5～5.5M；二、三层5～5.2M(超市部分的净高宜在3.8M以上)；四层约4.8M(影视厅除外).2.4.4主商场内中庭回廊不设柱子(除大中庭部分外).2.4.5主商场内街商铺的店面玻璃墙距柱边≥300MM.2.4.6单面走廊宽约3M,中间走廊宽约4M.2.4.7沿外街的商铺,大型餐饮店、大型店、中型店内预留独立卫生间位置,预留上下水口,余不设.2.4.8结合货梯位置设置卸货区以5～10㎡左右垃圾间,垃圾间应设给排水、排气装置.2.4.9公共卫生间不设门,平面布局,采用视线遮挡.2.5消防疏散设计要点2.5.1不超24米高的高层裙房按建规设计,所有建筑的耐火等级套规范低限.2.5.2相邻防火分区之间借用疏散宽度应达到本区理论疏散宽度的30%.2.5.3相邻防火分区宜共用疏散楼梯.2.5.4疏散楼梯宜用半层剪刀梯形式.2.5.5设计中须应用“虚拟防火分区”及“准安全区域”的概念.2.6立面设计2.6.1主商场建筑外立面造型与广告位布置应协调,求得最佳造型效果和经济效益.2.6.2主商场餐饮业态应有自然采光与通风,余不开窗或少开窗.2.6.3立面设计须考虑沿街小店采用分体空调的外机位效果.第五部分地下车库技术要求第一节地下车库柱网与单位停车面积指标4.1.1独立式汽车库的单车面积宜控制在30平方米以下,车库平面布置应紧凑,减少单车面积指标4.1.2地下室设计时先进行停车区布置,设备用房宜集中布置,附加在停车区外,进行加法设计.4.1.3设计时应安排车道两面停车,允许少量单面停车,避免车道边无停车位.4.1.4柱网尺寸参照下图4.2地下车库层高4.2.1独立式汽车库层高宜控制在3米.4.2.2柱网布置时宜采用长短跨布置,兼顾停车经济性和车库层高的经济性.4.2.3设计时通风专业应提前参与到方案设计中,确定排烟机房位置、风管走向,综合风管走向进行柱网布置.风管从短跨梁下走,喷淋管穿梁走,以节约层高.4.3采光井、下沉式广场4.3.1地下室宜设采光井、下沉式广场,减少后期物业维护费用4.3.2地下室建筑应与景观进行联动设计,采光井、下沉式广场、出地面的楼梯间、汽车坡道、自行车坡道等应减少对景观的影响.4.3.3设采光井、下沉式广场后,能不设机械排烟的地下室防火分区可不设机械排烟,以节约工程造价.4.3.4车库顶板向两边结构找坡排水,避免植物根系长期泡在水中腐烂；地坪同坡度向两边找坡,水直接汇到集水井,取消排水沟做法.集水井间设联通管,仅在端部井内设泵.4.4地下室防水4.4.1地下室防水应优先采用混凝土自防水结构4.4.2应选用能在潮湿基层上施工的防水材料4.4.3变形缝处止水带选用钢板止水带,取消橡胶止水带做法4.4.4所有后浇带、变形缝处都要采取超前止水做法.4.4.5地下室侧墙防水做好后,砌一皮砖砖墙保护层,砌至室外地坪下500处.4.5地下车库与主体通道布置原则4.5.1地下车库与主体建筑地下室宜直接连通4.5.2连通通道宜便捷,顺畅4.6地下室重要节点做法第六部分万科建材选用标准建筑设计篇第一部分结构形式与材料限额标准第一节．住宅以上备注：A.住宅层高为2.9米,无地暖.。
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第一部分总则为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。
1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。
1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。
1.04本标准遵循以下原则编制：①设计与市场、成本相结合的原则；②管理和技术相结合的原则；③计划管理的原则；④检查与反馈的原则。
1.05本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。
本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。
第二部分投资分析阶段成果标准本阶段工作重点□收集项目基础资料□完成规划设计草案及可行性分析□完成《项目设计工作控制性计划》□完成《项目可行性研报告－规划设计部分》目录1.项目基础资料………………………………………………………………4宗地自然条件 (4)宗地社会条件 (6)竞争楼盘 (8)2.规划设计的可行性分析 (12)3.规划设计草案………………………………………………………………143.1规划设计的初步概念 (14)3.2规划设计草案 (14)4.《项目设计工作控制性计划》 (18)5. 范例 (19)1 项目基础资料1.1宗地自然条件宗地自然条件表一表填表人：填写日期：年月日说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。
应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2 . 投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。
宗地自然条件表二表填表人：填写日期：年月日说明：1．依据宗地社会条件表一（表）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。
对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。
2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
宗地社会条件宗地社会条件表一表填表人：填写日期：年月日说明：1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
宗地社会条件表二表填表人：填写日期：年月日竞争楼盘信息竞争楼盘列表竞争楼盘列表表填表人：填写日期：年月日1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。
2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。
竞争楼盘设计信息竞争楼盘设计信息表一表楼盘名称位置说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表二表楼盘名称位置：说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表三表楼盘名称位置说明：1. 实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。
2. 单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
3. 单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。
2 规划设计的可行性分析依据宗地自然条件表一（表）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。
如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。
依据宗地自然条件表二（表）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。
依据宗地社会条件表一（表）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。
如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。
依据宗地社会条件表二（表）的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。
当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表）与产品分析表（表）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在《投资与收益分析》中体现）。
当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表）与产品分析表（表）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《工程与与销售计划》、《投资与收益分析》中体现）。
（本节内容为根据集团企划部《项目可行性报告》相关要求调整。
）3 规划设计草案规划设计草案的初步概念设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。
技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
规划设计草案图纸规划设计草案总平面图综合经济技术指标综合经济技术指标表表填表人：填写日期：年月日说明：1.根据万科项目开发经验，7～9层住宅与9～层住宅开发成本差异不大，因此上表将7～9层住宅并入小高层类进行统计。
2.设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。
容积率分析表表填表人：产品分析规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。
经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。
3.2.3.2“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。
“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。
3.2.3.3关于各因素的可参考定义：(1)良好建筑朝向：“南偏东15°至南偏西15°范围内”的朝向；(2)不良建筑朝向：“西偏南45°至西偏北45°范围内”的朝向；(3)景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。
4《项目设计工作控制性计划》(此部分内容暂缺)5 范例项目基础资料范例规划设计草案第三部分设计前期阶段成果标准本阶段工作重点□参与《产品建议书》的编制和确认□完成概念设计方案及分析□完成《项目设计工作总体计划》□完成《项目设计指导书》目录1《项目设计指导书》形成的过程文件······························错误!未定义书签。
概念设计任务书 ··························································错误!未定义书签。
重要节点的审核意见 ··················································错误!未定义书签。
2概念设计方案★ ·································································错误!未定义书签。
设计说明 ······································································错误!未定义书签。