商业地产实战手册(问答模式)

一、地产方面地产常用知识解答：1、什么是房地产之项目管理程序答：房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。

一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。

前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。

房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导的。

项目的生命周期可以分为四大阶段，即概念阶段、规划阶段、实施阶段及结束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。

概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。

规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备。

实施阶段是按计划启动实施项目工作。

结束阶段是项目结束的有关工作。

当然，项目的各个阶段没有严格地分开，在执行时经常是交叉进行的。

下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段主要工作内容。

一、概念阶段1．根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。

2．请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。

3．通过公司决策层批准进入下一阶段。

本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。

二、规划阶段1．确定项目总负责人（重点项目）。

2．确定项目经理。

3．确定项目组主要成员。

4．确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）5．提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。

6．通过公司决策层批准进入下一阶段。

本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。

三、实施阶段1．建立项目组织。

2．取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。

3．制订项目计划（专业性、可行性）。

4．通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。

5．通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。

6．合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。

7．项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。

8．水、电、气、智能化、网络、商业等进场。

本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量---成本---进度、项目的销售等。

四、结束阶段1．项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。

2．物业公司对项目进行接管验收。

3．配合物业公司交房。

4．项目清算。

5．资产清理。

6．文档总结。

7．对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。

8．解散项目组。

9．对项目组成员的考核延长2～5年。

本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。

当然，大多数地产商是对项目群进行管理。

这就要求分管项目的总负责人有高超的管理项目群的能力。

同时，还要求公司有较完善的规章制度与之配套。

现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、纯项目制和专业管理制等四种。

部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置拓展、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门，根据项目的实际情况按矩阵模式设立项目部，也是大多数地产商所采用的一种模式。

公司制项目管理，多从事单一项目的运作。

纯项目制项目管理是地产商根据项目开发情况，设立若干个项目部。

项目部实行独立核算，对项目的经营效益负责，这种模式对地产商的规模要求很高，但这是以后的发展趋势。

专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。

以上模式的选用是根据地产商的实际情况来定的。

2、北京市房地产开发流程是怎样？选址研究,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书，进行项目的初步可研评估向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛市政府下文批地┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓画桩位并给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价┃┃申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证┃┃按规划设计条件征询意地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见安置房┃┃规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证┃┃委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置┃┃到规划局领设计方案送审书场地三通一平,领取房地产开发手册┃┃规划局审方案提出意见1、到园林局申请伐树许可证┃2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案修改后送首规委审图3、煤气、道路、上下水改路由┃ 4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会申请临时施工用电，委托施工。

出市政会议纪要┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛进行个体设计（大公共建筑首规委审查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明┃┃┃制作资料到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单┃┃┃报价小组审查,领取销售到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、许可证审批表经委领投资许可证登记卡，┃登记并取得许可证建委、物价局下文批价┃销售┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛到市政部门盖章证明市政条件落实┃四源费缴纳┃到开发办市政处核实任务┃开发办工程处同意招标┃填招标申请书并到市招标办登记┃招标办看现场┃编制标底┃招标办审查标底┃开标会┃定合同，写评标报告，发中标通知书┃招标办盖章同意┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书同意施工质量监督落实任务资金来源，任务处登记来源及一切手续┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓1、小区内线 1、通知区园 1、按道路 1、到自来 1、到热力（自建锅炉房) 1、到煤气公司路委托设林局绿化方案进水业务公司报报装计办行施工科报装装 1、环保局 2、到规划科定2、委托施工 2、交绿化费 2、市政办委托线 2、委托线同意锅线路方案3、配电室土 3、绿化施工事处养路设计、路设计炉房规 3、设计建工程验路队验施工及 3、施工及划位置 4、看现场收收验收验收 5、施工4、设备安装 2、到市政 6、业务科检验及验收监理所 2、委托同意接气5、送电下水报设计 7、凭通气单到装 3、到劳动管网所办固3、规划设局报装定资产转移计 4、环保局手续及通气4、竣工验审查消手续收音除尘 8、凭接气单到设备液化气公司5、竣工验收办各户通气手续9、通气┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛办理入住手续,办理产权证项目的二次开发3项目开发各阶段资金投入是怎样？项目开发各阶段，资金投入百分比下列各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量。

1、销售成数。

在预售公开时预计为60%——70%，剩余的成数则假设于竣工交房时再全部售出。

2、客户付款条件。

通常其定金、签约金、开工款合计占12%——15%，客户银行贷款60%——70%，剩余的15%——28%为工程期款，有些公司则另立名目，给予客户公司贷款，不过公司贷款也大多是在结构主体完成后至工程验收这一段期间收款。

3、土地成本。

这项成本为先期投入，所以土地融资也多在土地买受人并过户完成时就取得，额度多为土地买入成本50%——70%之间。

4、建筑施工融资额度。

一般而言，为营建成本的45%——60%，但拨款则要视销售情况而定。

若销售率未达30%——60%（视景气状况而定），即使已取得建筑施工融资的额度也可能无法利用，因为它是按照工程进度拨款，一旦销售不理想，金融机构大多会冻结建筑施工融资，暂停核拨。

5、营建成本。

这项成本的投入也是依照工程进度。

6、销售费用。

如果采用包销，则只有销售出去才须支付这笔费用，一般销售代理公司收费的标准为销售额的3%左右。

7、土地增值税。

这项成本发生于土地过户给客户的时期。

8、管理费及杂费。

此项成本则大多随着时间而发生，约为销售额的3%—5%之间。

有关各阶段资金回收投入百分比的分配，见表8—5。

“自有资金”就是为竣工交房前的销售收入，扣除客户的银行贷款，加上土地及建筑施工融资，再减去所有成本及费用后不足的额度；也等于是发展商针对某一预售个案，在土地买入后至完工前所应筹措的资金，这笔资金应事先筹划，以避免周转发生困难，导致心血压计付诸东流。

4、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。