上海市近郊别墅项目定位及产品价值评估提报

徐泾
赵巷 九亭 泗泾 佘山 新城 新桥
九亭 沪闵 新桥 泗泾
新城
华漕 徐泾
温莎半岛
兰乔圣菲、西郊庄园 观庭、沁风雅泾轩 恒联名人世家、中海翡翠湖岸 世茂山庄、上海晶园
0.29
0.25-0.29 0.3 0.23-0.25 0.1-0.188
沪闵
浦江
赵巷 佘山
未来市场中，本项目将是城市别墅中距离市区最近的纯独栋别墅地块
价格
2007年1-10月上海独栋别墅成交均价
22000
21547
21000 20000 19000 18000 17000 16000 15000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
20102 18794
18552 18849 18578
17577 16107
17872
15982
供求比 1.0106199 0.5032579 0.6146991 0.9402138 0.5976696 0.4302426 0.3082884 0.7181557 0.5844319 0.7211026
07年上海独栋别墅供不应求有愈演愈烈之势，近期在政策和价格 快速上涨的影响下去化有所回落，但较公寓市场影响程度小，且 仍保持供不应求态势
虹桥商圈 徐汇商圈
佘山配套区
浦江
九亭
七宝商圈
沪闵
新城商圈
莘庄商圈
新桥
泗泾 新城
莘庄商圈，新城商圈，九亭配套
佘山配套区，九亭配套 佘山配套区，新城商圈 虹桥商圈 佘山配套区 佘山配套区 佘山内部配套
沪松商业街
华漕 徐泾
九亭大街
赵巷 佘山
•
唯一同时享有内、外双重城市级商业配套的独栋别墅项目
城市别墅——稀缺性
本项目
0.3
独栋
未开
179
100%
Hale Waihona Puke Baidu
-
本项目将是城市别墅范围内的绝版纯独栋别墅地块
小独栋别墅
面积 A B C D E F G H 322.38 303.85 385.02 290 567 470.3 580.9 339.02 套数比 15.60% 16.80% 13.40% 18.40% 7.30% 8.40% 5.60% 14.50%
城市别墅——交通条件
华漕
沪青平高速
徐泾
赵巷 九亭 泗泾 佘山 新城 新桥
1号线 9号线
嘉金高速
地铁9号线
沪松公路
沪闵
浦江
•
•
有地铁连接城市中心，可步行搭乘地铁的独栋别墅板块
3条快速通道环绕，快速联通城市中心的独栋别墅板块
城市别墅——配套条件
板块 配套 新浦江城内部配套 佘山配套区，新城商圈，七宝商圈 九亭内部配套 徐汇商圈，莘庄商圈
上海市近郊别墅项目定位 及产品价值评估提报
201 年 月
本次提报需解决3个问题
• 项目定位 • 产品建议 • 价格评估
项目定位
• 背景分析
• 市场分析 • 客源分析
九亭——城市别墅
板块 浦江 九亭 沪闵 新桥 独栋别墅代表楼盘 新浦江城 爱伦坡、上海公馆 圣得庄园、南郊别墅 伊莎士花园 佘山银湖别墅、圣塔路斯 温莎半岛 兰乔圣菲、西郊庄园 观庭、沁风雅泾轩 恒联名人世家、中海翡翠湖岸 世茂山庄、上海晶园 容积率 0.6 0.48-0.52 0.34-0.37 0.38 0.26-0.3 0.29 0.25-0.29 0.3 0.23-0.25 0.1-0.188
项目 上海公馆 颐亭花园 复地艺墅 鑫山汇众苑 九洲大唐 依云郡 馨亭家苑 知雅汇 中大九里德 贝沙湾 新浦江城 容积率 容积率 0.48 0.4 0.52 0.3 0.7 1.3 1.5 0.90 1.5 物业形态 双拼 独栋 联排 双拼 独栋 独栋 双拼 泛独栋 独栋 公寓 联体 独栋 联排 双拼 叠加 公寓 联排 双拼 小高层 联排 叠加 小高层 联排 小高层 联排 公寓 联排 院墅 开盘时间 2004-6-7 2005-12-16 2004-5-19 2004-7-22 2004-9-3 2006-8-5 2006-11-23 2005-2-8 未开 未开 2005-4-29 未来独栋供应 10 0 35 0 107 0 0 0 0 0 独栋比例 6% 3% 20% 100% 84% 0 0 0 0 0 较少 独栋去化速度 0 小于1 1 3.2 1 0 0 0 1.3
180000 160000 1 140000 120000 100000 0.6 80000 60000 40000 0.2 20000 0 供应 去化 1月 80793 79944 2月 21781 43280 3月 46352 75406 4月 89907 95624 5月 76684 128305 6月 67490 156865 7月 38032 123365 8月 79265 110373 9月 55680 95272 10月 54493 75569 0 0.4 0.8 1.2
07年受个案影响价格波动较大，但价格增长仍非常明显，独栋别墅 市场进入07年第三个价格上涨阶段
去化1
05、06、07年上海独栋别墅成交面积
700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 500万以下 500-1000万 1000-2000 2000以上 2005年 663324 323029 103639 39768 2006年 472797 336998 90109 98807 2007年1-8 346395 354044 119356 56239
项目主力户型面积属于小独栋别墅，基本符合项目区位非传统
高端别墅属性，而是最强城市属性的特点
结论
从本项目自身条件看本项目
未来西区别墅中城市属性最强的纯独栋别墅地块 绝版纯小独栋城市别墅项目
项目定位
• 背景分析
• 市场分析 • 客源分析
独栋别墅整体市场分析
供求
2007年 1-8月上海独栋别墅供求变化
高端独栋别墅
经济型城市别墅
泗泾 新城 华漕 徐泾 赵巷 佘山
西向发展表现为独栋别墅，休闲度假氛围浓郁，以高端独栋别墅为主
南向发展表现为经济型别墅，城市居住氛围浓郁，纯独栋别墅极为稀缺
本项目所在并非传统高端别墅区，而具有更高的城市属性
城市别墅——地理位置
华漕
板块 浦江 独栋别墅代表楼盘 新浦江城 爱伦坡、上海公馆 圣得庄园、南郊别墅 伊莎士花园 佘山银湖别墅、圣塔路斯 容积率 0.6 0.48-0.52 0.34-0.37 0.38 0.26-0.3