(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第二部分((内部资料,还有第一部分))

销售市场机会
寻求优惠政策弥补低租金 立足区域成熟客群，积极开拓优质客 群 保证项目整体档次 租赁、散售并举——维护品质，回收 资金
可采用整栋销售或部分楼层销售
各物业形态自身特点分析
物业类型 酒店 布局要求
良好的可视性及景观对酒店至关重要。 面向主干道，方便车流进入，主入口、大堂位置明显。 有独立的出入口，避免其他人流混杂。 不宜被其他物业分开，保证商业的整体性； 沿主要干道或地块长边提供尽量多的展示面，以吸引 客流，同时沿街布置商业营造商业气氛； 入口有充足的面宽，入口布置独立、醒目； 尽量在商业设施周边或组团之间布置充足且舒适的户 外步行空间，利于商业人流互动，提高购物舒适性，提 供丰富的商业形态和购物体验； 配套性质的商业应与所服务的对象有直接便利的联系。 可视性对写字楼非常重要，在布局上应突出其地标性； 面向主要干道，方便车流进入主入口，大堂位置明显； 有独立的出入口，避免其他人流混杂。 布局上考虑集中性，不宜被公建物业分开； 远离主干道，避免交通噪音的影响，形成安静的居住 氛围； 出入口与其他物业入口分开，避免人流混杂。
没有数字光纤通讯接入，没有 大厦中央数据系统 停车位缺乏，每10000平米写 字楼面积少于30个
电梯数量少，运行速度慢，等 候时间过长
视频保安系统的监控位置少， 或基本上没有监控
17
可识 别性 管理 服务 18 19 20 运 营 状 况 21 22 23
楼宇管理
可识别性 物业管理 租金水平 租户状况 运营时间 保安
商业项目定位分析模型
发展成熟的中低档社 区购物中心
发展期的中档社区综 合超市
商业研究
整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析
零售商家访谈:访谈什么？ 1、发展状况：（1）整体市场现状；（2）拓展 力度；（3）新店分布 2、对区域看法：（1）总体发展情况；（2）消 费客群 3、对本项目的看法：（1）优势；（2）劣势。 分析项目规模、位置、周边物业、发展时点。 4、进驻意愿及进驻条件：条件包括需求面积及 承受租金。 5、零售商家基本信息：名称、类别、档次、消 费特征、拓展现状、拓展策略
济南
城市比较
国际顶级昊华酒店
国际品牌商务酒店
北京、上海…… 天津、沈阳、济南 青岛、大连……
酒 店
国内集团企业的下属酒店 经济连锁酒店
度假酒店
国内省会城市代表 公寓和住宅两种物业的概念区别 模糊 价位增长缓慢，内需稳定 启动城市化进程，新区发展力度 加大 市场领先产品空白 国内先进城市代表 受北京、上海等房价波动影响 大，房价增长较快 城市优质地段已经出现高端 住宅； 公寓市场概念不突出 精装修产品逐渐增多 国际大城市代表 受房价上涨过快影响，中高端市 场供应缩减，豪宅增多 公寓是高档住宅的代名词 精装修标准占主力市场 商住公寓专业化设计，趋向纯写 字楼产品
定位分析
发展机会 战略定位 发展策略 设计建议
发展机会判断的八个角度
机会因素 区域经济 城市规划 宏观因素 产业资源 城市比较 地块条件 微观因素 物业发展 案例启示 短期 中期 长期
城市比较
起步期
发展期
市级核心商圈地位强化， 城市化进程加快，区域性 商业出现 传统百货向现代百货、 购物中心转变
华润 中心
以五星级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆， 充分奠定了其价值标杆的地位
城市效应聚集下的
CITY RESORT
新的都市生活方式：瞬间转换， 实现工作与生活的完美结合
华润 中心
城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、新天地步行街、超五星级君悦酒 店，成为相互增值的共同体、价值标杆实现的主体。
竞争分析
项目A 评价 得分 评价 项目B 得分
竞争因素
地理位置及商务氛围（30分） 交通情况（20分） 建筑产品（10分） 可视性（10分） 开发实力和知名度（10分） 相关配套（10分） 物业管理（10分） 排名及综合得分
写字楼研究
整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析
写字楼需求访谈：访谈什么？ 1、租户特征：租户行业、地区分布、所在写字 楼、租户面积及规模、进入与搬迁、未来搬迁计 划及区域选择 2、需求特征：选择地点考虑因素；建筑及结构； 对楼宇硬件设施的要求（空调、电梯、公共空 间）；需要的商业、商务配套；对软件服务的要 求；对现在物业满意及不满意之处（外部环境、 硬件设施、服务配套） 3、对本项目的看法：对所在区域写字楼市场的 看法；对本项目的定位建议；楼宇硬件、软件方 面的建议；是否考虑搬入高新区办公。
普通
商务区内或商务区边缘地带 位于交通次刚到，公共交通不 便捷 周边物业档次参差不齐，有环 境污染 基本没有绿化，或绿化设施较 差 缺乏楼层布局主线，缺乏疏导 分割能力差，标准层小于1500 ㎡ 吊顶后层高小于2.4米，或无吊 顶 外墙装修材料一般，做工一般 基本没有大堂或大堂用于商业 经营，灯光昏暗，电梯间、洗 手间等一般 没有中央空调和新风系统
整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析
写字楼评判标准：
序号
1 2 位置 3 4 5 空间 结构 布局 6
指标
所处位置 交通情况 周边环境 环境绿化 楼层布局 结构形式
优质
处于中央商务区或繁华商业地区内 临近城市主干道及交通枢纽，可选择多种交通方式 周边临近有高档物业，无污染，内部注重环境、绿 化 优秀的软质景观及硬质景观设计 各楼层及朝向功能布局合理、有层次 大开间空间结构形式，可自由分割，标准层在1500 ㎡以上
区域市场分析指标
1、地理分布：附图 2、市场供应 3、未来供应 4、租金 5、售价 6、入住率 7、产品特征 8、客户特征
竞争分析
项目名称 项目外观 总建筑面积 入住时间 项目位置 开发商 物业管理公司 租金水平 租售情况 标准层面积 层数 使用率 层高 外立面 公共部分装修 办公区装修 车位 电梯 空调 项目A 项目B 项目C 项目D
运营时间限制较大，无法满足 24小时运营
保安较少，且保安工作不积极
板块划分
成因及特征（共同规律）:
1、商务区主要分布在市中心及**区 2、一般沿交通干道呈带状分布； 3、政府对于商务区域的规划缺乏连续性和整体性； 4、主要商务区之间距离较近，定位的差异不明显， 未来可能有融合的趋势； 5、目前商务区从规模和商务环境上均不十分成熟； 6、未来新建成项目基本上可以纳入目前的主要商 务区。
公寓 住宅
商业发展前景
综合化
中高收入人群增多，消费时间增多，消费能 力增强专业化休闲化现有商业
未来主流商业
本项目定位区间
单一化
公寓目标客户定位—客群分布轴
户型面积轴（平 米） 产品线 划分标 准 区域市 场提供 的产品 客户需 求面积 （问卷）
30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 >120
消费者调研，调研什么？
1、了解相关消费人群的特征：年龄、职业、收 入、受教育程度、家庭结构 2、了解相关消费人群的消费习惯：消费类型、 消费额、出行（交通工具、出行时间）、频次 3、了解相关消费人群的消费偏好：消费场所、 商品、服务 4、了解相关消费人群对本项目的认知：区位、 业态、品牌
写字楼研究
采用楼宇中央自控的管理系统
作为所在区域的标志性建筑，可识别性强 聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平 入住率稳定，高于市场平均水平，租户稳定，且部 分为外资的国际知名跨国公司 可24小时运营 24小时保安，智能系统
没有中央自控管理系统
非区域地标建筑 自营或者非写字楼专业管理公 司管理 租金水平不高，且波动较大 入住率比较低，大部分为国内 企业客户，中小企业较多
一期 写字楼 购物中心（万象 城） 4.2万平米 18.8万平米 国际标准5A甲级写字楼
华润万象城定位为“”
华贸 中心
总建筑面积约100 万平米的巨型综合 体，构筑国际大都 市生活的巨擘级建 筑体
5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心
华贸 中心
成都万达广场
35㎡－120㎡精致时尚空间，为25—35岁的都市白领、追 求时尚高效的成功人士、亦或看好项目潜力的投资人士带 来全新的现代新都市主义概念
项目提倡快捷、高效、丰富、 动感的都市时尚新派生活， 依托万达广场宏大的国际商 业资源，万达• 锦华城的居 住人群将享受到由购物中心、 休闲聚落、美食街区、娱乐 沸城等诸多城市配套所带来 的时尚、快捷的生活方式。 作为“成都配套最为齐全的 住宅”，万达· 锦华城也将引 领城市居住的全新模式。其 无与伦比的城市配套将使生 活居住在这里的人群拥有不 可比拟的生活品质。
优先满足重点物业的要 求
布局上将性质较大的物 业 分开
考虑互补物业之间的联 系
4 1、伦敦码头区再造项目 2、东京六本木 3、大阪难波城 4、日本博多运河城 5、东莞第一国际 6、深圳万象城 7、深圳星河国际 8、北京华茂中心 9、宁波万达广场 10、成都万达广场 11、银座晶都国际 ……
综合体案例库
公寓
住宅 公寓 住宅 公寓 住宅
目标客群定位
示例：
写字楼发展机会
租赁市场机会
寻求优惠政策弥补低租金 立足区域成熟客群，积极开拓优质客 群 保证项目整体档次 租赁、散售并举——维护品质，回收 资金
客群档次进一步升级，以大型企业总 部为主 使项目收益最大化，提升整体档次 统一业权，统一租赁
布局建议
商业
写字楼
公寓
各物业间相互关系
布局原则 布局建议
重点物业的判断不单纯以规模所占比例来决定，而是该类物业对于整个项 目开发起到的决定性作用。 酒店开发较早，对于整体项目未来形象的确立起到至关重要的作用，而酒 店的投资成本较高，应优先考虑酒店布置在最好的位置。 酒店的独立性应予以充分的重视，确保酒店的产权完整和功能的完善，尤 其保证不受商业的干扰，在设计上满足商业和酒店之间的独立性。 公寓对于整个项目来说是现金流的主要来源，是保证项目正常运行的支持， 因此公寓类物业需要的布局要求应得到较好的满足。 公寓的布局需要一定的私密性，不受外界大量车流和人流的干扰。 地块面积较大，考虑物业之间的分开布局是必要的。 物业类型较多，但公寓与其他公建的性质差异最大，因此应考虑公寓与酒 店、商业和写字楼的合理分区。 商业对其他物业的功能补充最用最为明显，因此商业可以作为整个项目布 局的核心，便于辐射其他物业。 酒店的住客、写字楼的上班人员和公寓的住户都是商业有效消费群体，因 此应确保商业与这些物业的直接联系。