针对不同类型物业的管理
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第十四章 不同类型物业的管理
第一节 居住物业的管理
– 一、居住物业的含义及分类
（一）居住物业的含义 （二）居住物业的分类
– 二、住宅小区的管理
（一）住宅小区的管理特点 （二）住宅小区管理的指导思想 （三）住宅小区管理达标考核要求
（一）居住物业的含义
居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮 风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和 必要的条件，是人们最重要的生活资料。
（3）有绿化专业队伍实施管理。
7．市政设施及道路维护
（1）设施达到国家规定的规划指标，运营正常，方便居民； （2）小区内所有公共配套服务设施不得随意改变用途； （3）小区内的公用设施完好率达到95%以上； （4）小区内道路通畅，路面平坦清洁，排水通畅； （5）小区集中供暖的住宅，冬季居室内温度不得低于摄氏16度，全小
多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升， 以及建筑技术的进步而引起的。
在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主 自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区 则是由专业人员代替业主进行管理。
多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个 物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共 管式（区分所有式）物业。
效益相结合。
（三）住宅小区管理达标考核要求
– 1．管理运作 – 2．精神文明建设 – 3．房屋管理 – 4．房屋修缮 – 5．环境卫生 – 6．园林绿化 – 7．市政设施及道路维护 – 8．社会治安 – 9．住户评议
1．管理运作
（1）有健全的管理机构，并有固定的办公场 所；
（2）小区管理机构能发挥作用； （3）小区管理制度完善，制定了居民公约及
3．房屋管理
（1）住宅小区内房屋无乱搭乱建现象； （2）住宅楼阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻，不危及
房屋结构与他人安全； （3）房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，不随意堆放杂物
和任意占用； （4）制定有便民收费办法，各种费用及时收缴，推行统收，减
少手续，方便用户，费用收缴率应达98%以上； （5）房屋档案资料齐全，管理完善。
（1）独户住宅（single-family home）
不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋， 都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及 屋顶。
一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅 不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进 行直接管理。
（2）多户住宅（multifamily residences）
各项专业管理规章、办法和工作考核标准，并 建立住户回访制度。
2．精神文明建设
（1）注重精神文明建设，制定有居民精神文 明建设公约；
（2）小区内居民能自觉遵守住宅小区居民公 约及各项管理规定；
（3）文明居住，邻里团结，弘扬社会主义精 神文明和道德风尚，共建文明住宅小区
（4）社会化服务质量好，开展优质服务竞赛
4．房屋修缮
（1）坚持房屋修缮制度，制定有便民措施， 主动及时养护维修；
（2）保持房屋完好，房屋完好率达到98%以 上；
（3）房屋零修及时率达99%以上； （4）维修质量合格率达到100%。
5．环境卫生
（1）小区内环境卫生设有专业队伍管理，管理制度落实； （2）经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达99%以上； （3）环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、保洁设备、休息室
等； （4）小区内不能有违章建筑，不能饲养家禽、家畜； （5）不能有污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位，不
能有未达到国家或地方规定标准的污染物的堆放。
6．园林绿化
（1）住宅小区的公用绿地、庭院绿化和街道 绿化合理分布；
（2）小区人均公用绿地达到1.5平方米以上， 绿地率达到30%，绿化覆盖率达到25%以上；
包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住 宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有 住宅的统称。
是专业化物业管理的最大市场。
（二）居住物业的分类
居住物业按照不同的标准有不同的分类。 – 按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅； – 按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层； – 按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。
合作物业Baidu Nhomakorabea
– 指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业， 从而共同拥有全部物业的所有权。
– 业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有， 而不是拥有某单元的所有权。
– 权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付 合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、 维修费及物业管理人员的工资等。
共管式物业
第二节 商业物业的管理
– 一、办公楼物业的管理 （一）办公楼的含义及分类 – 1．办公楼的含义 – 2．办公楼的分类 （二）办公楼物业的特点 （三）办公楼物业管理的主要内容
第二节 商业物业的管理
2）多个业主 ①售后公房 ②高档商品住宅 ③一般商品住宅 ④经济适用房
（一）住宅小区的管理特点
（1）结构的系统性。 （2）产权的多元性。 （3）功能的多样性。 （4）内涵的社会性。
（二）住宅小区管理的指导思想
（1）服务第一，方便群众。 （2）自治管理与专业管理相结合。 （3）统一管理，综合服务。 （4）经济效益、社会效益、环境效益、心理
区住户室温合格率要达到97%以上； （6）有专业队伍实施管理工作； （7）小区内不得有坏井、缺井环或井盖。
8．社会治安
（1）小区配备保安人员，负责治安保卫； （2）火灾、刑事和交通事故年发生率不得超
过1%； （3）车辆交通管理有序，无乱停乱放的自行
车、汽车等。
9．住户评议
住户对小区管理服务工作的评议满意率达到 95%以上。
– 指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可 分割的公共区域的共同所有权。
– 公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、 电梯、楼梯和外墙等。
– 共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别 和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。
– 每个单元单独地进行估价和征税。
我国目前的现状
（1）单一业主 ①直管公房 ②系统公房 ③商品公寓 ④其他私人的独户住宅
第一节 居住物业的管理
– 一、居住物业的含义及分类
（一）居住物业的含义 （二）居住物业的分类
– 二、住宅小区的管理
（一）住宅小区的管理特点 （二）住宅小区管理的指导思想 （三）住宅小区管理达标考核要求
（一）居住物业的含义
居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮 风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和 必要的条件，是人们最重要的生活资料。
（3）有绿化专业队伍实施管理。
7．市政设施及道路维护
（1）设施达到国家规定的规划指标，运营正常，方便居民； （2）小区内所有公共配套服务设施不得随意改变用途； （3）小区内的公用设施完好率达到95%以上； （4）小区内道路通畅，路面平坦清洁，排水通畅； （5）小区集中供暖的住宅，冬季居室内温度不得低于摄氏16度，全小
多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升， 以及建筑技术的进步而引起的。
在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主 自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区 则是由专业人员代替业主进行管理。
多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个 物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共 管式（区分所有式）物业。
效益相结合。
（三）住宅小区管理达标考核要求
– 1．管理运作 – 2．精神文明建设 – 3．房屋管理 – 4．房屋修缮 – 5．环境卫生 – 6．园林绿化 – 7．市政设施及道路维护 – 8．社会治安 – 9．住户评议
1．管理运作
（1）有健全的管理机构，并有固定的办公场 所；
（2）小区管理机构能发挥作用； （3）小区管理制度完善，制定了居民公约及
3．房屋管理
（1）住宅小区内房屋无乱搭乱建现象； （2）住宅楼阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻，不危及
房屋结构与他人安全； （3）房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，不随意堆放杂物
和任意占用； （4）制定有便民收费办法，各种费用及时收缴，推行统收，减
少手续，方便用户，费用收缴率应达98%以上； （5）房屋档案资料齐全，管理完善。
（1）独户住宅（single-family home）
不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋， 都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及 屋顶。
一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅 不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进 行直接管理。
（2）多户住宅（multifamily residences）
各项专业管理规章、办法和工作考核标准，并 建立住户回访制度。
2．精神文明建设
（1）注重精神文明建设，制定有居民精神文 明建设公约；
（2）小区内居民能自觉遵守住宅小区居民公 约及各项管理规定；
（3）文明居住，邻里团结，弘扬社会主义精 神文明和道德风尚，共建文明住宅小区
（4）社会化服务质量好，开展优质服务竞赛
4．房屋修缮
（1）坚持房屋修缮制度，制定有便民措施， 主动及时养护维修；
（2）保持房屋完好，房屋完好率达到98%以 上；
（3）房屋零修及时率达99%以上； （4）维修质量合格率达到100%。
5．环境卫生
（1）小区内环境卫生设有专业队伍管理，管理制度落实； （2）经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达99%以上； （3）环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、保洁设备、休息室
等； （4）小区内不能有违章建筑，不能饲养家禽、家畜； （5）不能有污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位，不
能有未达到国家或地方规定标准的污染物的堆放。
6．园林绿化
（1）住宅小区的公用绿地、庭院绿化和街道 绿化合理分布；
（2）小区人均公用绿地达到1.5平方米以上， 绿地率达到30%，绿化覆盖率达到25%以上；
包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住 宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有 住宅的统称。
是专业化物业管理的最大市场。
（二）居住物业的分类
居住物业按照不同的标准有不同的分类。 – 按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅； – 按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层； – 按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。
合作物业Baidu Nhomakorabea
– 指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业， 从而共同拥有全部物业的所有权。
– 业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有， 而不是拥有某单元的所有权。
– 权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付 合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、 维修费及物业管理人员的工资等。
共管式物业
第二节 商业物业的管理
– 一、办公楼物业的管理 （一）办公楼的含义及分类 – 1．办公楼的含义 – 2．办公楼的分类 （二）办公楼物业的特点 （三）办公楼物业管理的主要内容
第二节 商业物业的管理
2）多个业主 ①售后公房 ②高档商品住宅 ③一般商品住宅 ④经济适用房
（一）住宅小区的管理特点
（1）结构的系统性。 （2）产权的多元性。 （3）功能的多样性。 （4）内涵的社会性。
（二）住宅小区管理的指导思想
（1）服务第一，方便群众。 （2）自治管理与专业管理相结合。 （3）统一管理，综合服务。 （4）经济效益、社会效益、环境效益、心理
区住户室温合格率要达到97%以上； （6）有专业队伍实施管理工作； （7）小区内不得有坏井、缺井环或井盖。
8．社会治安
（1）小区配备保安人员，负责治安保卫； （2）火灾、刑事和交通事故年发生率不得超
过1%； （3）车辆交通管理有序，无乱停乱放的自行
车、汽车等。
9．住户评议
住户对小区管理服务工作的评议满意率达到 95%以上。
– 指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可 分割的公共区域的共同所有权。
– 公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、 电梯、楼梯和外墙等。
– 共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别 和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。
– 每个单元单独地进行估价和征税。
我国目前的现状
（1）单一业主 ①直管公房 ②系统公房 ③商品公寓 ④其他私人的独户住宅