房地产估价案例与分析-刘增宏
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本案例是关于一栋位于纽约市中心的高级公寓的房地产估价案例与分析。
该公寓位于市中心繁华的金融区，地理位置优越，周边配套设施齐全，交通便利。
公寓建筑面积为150平方米，共有三个卧室和两个浴室。
公寓位于高层，拥有绝佳的城市景观，阳光充足。
首先，根据市场价值和类似房产的交易价，我们可以得出这栋公寓的市场参考价值为每平方米1.5万美元，即总价值为225万美元。
然而，此参考价值并不能直接用于确定最终估价。
接下来，我们将对该公寓进行更详尽的分析。
1. 地理位置和社区环境：该公寓位于纽约市中心的金融区，周边环境优美，配套设施完善。
附近有许多高档商场、餐厅和娱乐场所。
此外，该区域也是金融业务中心，吸引了大量的金融从业人员居住。
这些因素使得该公寓的地理位置非常有吸引力，有助于其增值。
2. 建筑质量：该公寓位于一栋豪华高层大楼内，楼宇结构牢固，采用高品质材料建造，并配备了先进的安全系统。
公寓本身的装修也经过精心设计，体现了现代生活的舒适和奢华。
3. 室内布局与空间利用：该公寓的三个卧室提供了足够的私人空间，适合大家庭居住。
此外，公寓还配备了现代化的厨房和设施齐全的浴室。
公寓的客厅和餐厅空间十分宽敞，可以满足居民的日常生活需要。
4. 视觉效果与景观：公寓位于高层，拥有绝佳的城市景观。
从窗户可以欣赏到纽约市中心的壮丽景色，并享受到阳光的照射。
这也是该公寓的一大卖点，使其更具吸引力。
综上所述，根据地理位置、社区环境、建筑质量、室内布局与空间利用以及视觉效果与景观等因素的综合分析，该公寓的实际估价应该在市场参考价值的基础上有所提高。
最终的估价可能会在250万美元左右，但具体的价格需要根据市场需求和卖方与买方之间的谈判情况来确定。
这样的估价将有利于卖方获取更好的回报，同时也能吸引潜在买家，并在市场上保持竞争力。
在对该纽约市中心高级公寓进行更加详细的估价分析前，值得注意的是，房地产估价是一个复杂且受多种因素影响的过程。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析作为一个广受关注的行业，房地产是一个十分复杂的领域。
房地产行业的规模日益扩大，在许多国家中都占据了至关重要的地位。
估价是一个非常重要的方面，在这个行业中对于一切交易来说都必不可少。
从业者必须精通技术和法律，以确保能够正确评估一处房地产。
一家公司想要购买一幢办公楼作为其子公司的总部。
因此，公司需要为办公楼进行估价。
这需要仔细分析各种因素来确定办公楼的实际价值。
首先要考虑到的是通过比较市场价值来确定办公楼的价值。
通过比较附近类似建筑物的销售价格，可以得出一个价格的大致范围。
然而，由于建筑物的独特性和特殊性，市场价值并不完全适用于所有的房地产。
其次，需要根据市场需求确定建筑的预期租赁利润。
如果这栋建筑可以带来高租赁收益，那么它的价格也会有所提高。
第三，需要考虑建筑物的实际裸土价值。
这包括地段，您所拥有的土地面积和土地上的现有建筑物等因素。
这会为估价者提供关于该建筑的潜在推销方式的信息。
第四，要考虑建筑结构的数量和质量。
和其他房产一样，办公楼的市值也直接与其质量相关。
所以建筑物的整体质量和维护情况，如它的外观，电子设备，空气质量和可持续性等等，都会考虑在内。
最后，要考虑到取得资金进行建筑物的更新和改善的成本。
这个考虑因素将帮助确定具体买房的客户以及投资该建筑的提供商。
不过就算是灵活利用所有这些数据进行获得了正确的价值，并不总是可以使我们获得最好的定价。
随着时间流逝，许多因素都会使建筑物价值的变化。
一些因素可能是人口增长，城市建筑质量提升，新地段的开发，甚至是国家政治环境的变化等等。
这些因素同样也需要考虑进入到估价因素中，以确保建筑物的定价符合市场和买方预期。
在总体估价过程中，建筑物的质量和实际成本是仔细考虑的最关键的因素之一。
当根据市场价值对建筑物单独评估时，建筑物的实际质量可能会被忽略。
整个估价过程要求评估每个项目的独特性和特殊性，以精确评估真实位置可以思考的并且可以得到的市场物业。
2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(7).doc
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
二、内容讲解第三节商务办公房地产的估价一、商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
写字楼的业主往往以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到房地产保值、增值和收益的目的。
写字楼的使用者是指能够支付租金的，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构、贸易、咨询服务公司等。
写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。
按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。
其中，建筑面积在1万㎡以下的，为小型写字楼；建筑面积在1～3万㎡的，为中型写字楼；建筑面积在3万㎡以上的，称为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积可达10万㎡以上。
房地产估价师《房地产估价案例与分析》重点笔记58p
房地产估价师《房地产估价案例与分析》重点笔记《房地产估价报告评审标准》解读1．与案例考试密切相关，代表了房地产估价报告格式、内容、各种估价方法测算过程的最新动态和要求。
2．是案例课程学习和案例应试的重要依据之一。
案例应试的四大依据是：教材（主要是理论教材和案例教材）、历年考试标准答案（尤其是近三年的）、《房地产估价报告评审标准》和《房地产估价规范》。
房地产估价报告评审标准（试行）（征求意见稿）第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求和方法，保障房地产估价报告评审客观、合理，制定本标准。
第二条（适用范围）本标准适用于鉴证性房地产估价报告评审。
本标准所称鉴证性房地产估价报告（以下简称估价报告），是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的房地产估价报告。
延伸阅读：房地产估价可分为两种性质：一是鉴证性估价，也称证据性估价、公证性估价，二是咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。
这两种性质的估价，估价机构和估价师均要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
第三条（评审方式）估价报告评审采取定量评审和定性评审相结合的方式进行。
第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，分为一般项目评审和特殊项目评审。
一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量，分为4大项：（1）封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件；（2）估价结果报告；（3）估价技术报告；（4）附件及外在质量。
具体分为27个评审项目（见附件）。
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容。
房地产抵押估价报告的特殊项目包括：估价对象变现能力分析、风险提示，以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。
解读：特殊项目目前只有抵押目的估价才有。
2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(27).doc
一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某估价公司于2004年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
2005年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？（二）某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000㎡，竣工日期为1996年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？（三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。
问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。
二、单项选择题（共5小题，每小题4分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。
1．在2006年10月时，张某的权益价格为（）。
A．没有租赁条件下的正常市场价格B．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和C．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值来源建设工程教育网答案：一、问答题（一）答1．抵押贷款时点为2004年8月1日，拍卖的时间为2005年10月1日，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化；2．2004年估价的目的是抵押贷款评估，这与2005年拍卖目的的价格仅就评估目的而言，两个价格不具可比性。
2012年《案例与分析》：特殊用途房地产估价
于10月13~14日开考，进行中，为帮助学员更好的参加考试，特整理（）相关知识考点和试题希望对您有所帮助！特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。
停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
由于停车库属于一种较为特殊的房地产，相对于其他房地产而言具有其特殊性及其估价的特殊性，下面主要针对地下停车库进行说明和分析其特点。
(1)权属比较特殊。
地下停车库一般存在两种不同情况：①开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权;②地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。
上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。
此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
(2)计量单位比较特殊。
商品房存在多种计量单位(套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等)，国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
(3)日常管理和服务相对特殊。
地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。
这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等。
由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。
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2012年房地产估价师《案例与分析》学习技巧(6月版)
2012年房地产估价师《案例与分析》学习技巧（6月版）在拟定的房地产估价师执业资格考试中，很多考生感觉到房地产估价案例与分析的这门课程不知道如何学习和备考，使得考生教材看了若干遍，报告若干篇，仍然感觉收获不大，做题没有把握，考试成绩不理想，甚至是出现了多次考试就是因为这门课程难以通过，从而数次与房地产估价师失之交臂，出现了每战每败、每败每战的之命。
下面就房地产估价案例与分析这门课程的学习和备考提出一些个人的看法和看法以供考生参考：1.考生要对房地产估价理念与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价与规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵压估价指导意见，及相关法律、法规的有关内容，按照房地产估价的个体要求，进行深层次的理解和掌握。
要求能够把房地产估价的理念、方法、有关法律、法规运用到房地产估价实际当中去.所以考生一定要对估价师考试这个系列教材中的房地产估价的理念与方法内容一定要熟悉、全面。
牢牢把握住。
房地产基本制度与政策，因为我们在估价报告要体现要符合国家的基本的房地产政策和制度，然后，房地产估价规范了要遵守，所以撰写估价报告，很多都是遵循房地产估价规范的要求，那么，针对特殊的估价，比方说，城市房屋拆迁估价、房地产抵压估价，我们国家又出台了城市房屋拆迁估价的指导意见，以及房地产抵压估价指导意见，针对这两类估价一定要与估价指导意见为依见，城市房屋估价指导意见是房地产抵压估价指导意见分别对拆迁估价做出严格的要求。
2.考生要对房地产估价的基本理论、方法运用进行系统的归纳和总结。
如问答题、单项选择题答题要点都是来源于房地产估价理念与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价与规范、城市房屋拆迁指导意见、房地产抵压估价指导意见及相关法律、法规的有关内容，如果平时加强对有关估价的进行归纳或总结，答题的时候就能做到思路清晰、依据充分、要点明确，在指错题或改错题中，各种估价方法运用时一般都会出现哪些错误，要分析或总结，哪些错误是比较简单的、容易被发现的。
房地产估价案例与分析
纠错、改错一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整二、致估价委托人函（如无标题算错误）1．标题（致估价委托人函）3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。
）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵）8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）三、估价师声明注意如下1．未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。
若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。
）2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。
四、估价结果报告1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、住所及身份证号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错。
）3．估价目的（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(一)
2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(一)第一节房地产估价技术路线概述一、房地产估价技术路线的概念房地产估价机构接受了估价委托并且明确了估价目的、估价时点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要的工作就是确定估价技术路线。
只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。
房地产估价的技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。
确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。
因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。
下面以《规范》中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。
以《规范》第6.4.4条为例：“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：⑴首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
⑵用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
”这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种估价技术路线。
房地产估价报告案例与分析
房地产估价报告案例与分析1. 概述房地产估价是指根据市场需求与供给、土地状况、物业状况等因素，对房地产进行评估并确定其相应的价值。
估价报告在房地产交易、贷款、保险等方面都具有重要的作用。
本文将结合一个具体的案例，对房地产估价报告进行分析与解读。
2. 案例背景假设某城市的一个开发商准备购买一处位于市中心的商业用地，并计划在此建设一座商业综合体。
该商业用地位于繁华商业区域内，周边有多个高档购物中心、写字楼和酒店，交通便利，人流量大。
开发商希望了解该商业用地的估价情况，以决定是否购买。
3. 估价报告分析根据市场调研和实地勘察，我们对该商业用地进行了全面的评估，并编写了估价报告。
以下是对估价报告的分析和解读：3.1 地理位置该商业用地位于市中心的繁华商业区域，地理位置优越。
周边配套设施完善，交通便利，对商业的吸引力较高。
商业用地靠近多条重要道路和公共交通站点，方便消费者前往，有助于吸引更多客户。
3.2 供需情况通过对市场调研和对周边竞争商业综合体的考察，我们发现该地区商业用地的供给相对较少，而需求较为旺盛。
目前，该商业用地周边的高档购物中心、写字楼和酒店都有较高的客流量和租金收益。
因此，该商业用地的供需状况较好，有望获得较高的投资回报率。
3.3 物业状况我们对该商业用地进行了现场勘察，并了解了物业的基本情况。
该商业用地目前为一座独立的建筑物，占地面积1000平方米，建筑面积5000平方米。
建筑物结构良好，外立面经过精心设计，符合商业形象需求。
物业设施齐全，包括电梯、空调、通风系统等。
整体状况良好，无严重结构问题。
3.4 同类商业综合体的估价情况通过对市场上类似商业综合体的销售数据进行分析，我们发现同类商业综合体的销售价格普遍在每平方米5万元至10万元之间。
根据这一数据，我们对该商业用地进行估价，并综合考虑其地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计其价值在5000万元至7000万元之间。
4. 结论与建议根据对该商业用地的评估和市场研究，我们得出以下结论和建议：•该商业用地地理位置优越，位于市中心的繁华商业区域，具有较高的商业价值；•该地区商业用地的供给相对较少，需求旺盛，有望获得较高的投资回报率；•该商业用地的物业状况良好，适合用于建设商业综合体；•综合考虑地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计该商业用地的价值在5000万元至7000万元之间。
房地产估价师《案例与分析》总结：估价方法的选用
⼆、估价的假设前提
在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发⽣转移，⽽且根据《房地产估价规范》要求，还应根据原⽤途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换⽤途前提”进⾏估价。
⽆论保持现状还是转换⽤途，其共同点都是要保证估价对象的使⽤，⼆者的差别是：在转换⽤途前提下是考虑估价对象单独使⽤时的使⽤，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的⼀个组成部分的使⽤。
三、估价⽅法的选⽤
（⼀）房地产权属发⽣转移的估价
房地产权属发⽣转移，在估价时均按照房地产转让⽅式处理。
企业在合资、合作时，⼀般应根据新设⽴公司的有关合资、合作协议，以及相应的可⾏性研究报告，来分析房地产⽤途是否发⽣转变。
如发⽣⽤途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项⽬的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费⽤成本（含可能有的⼟地⽤途变更⽽需调整的⼟地出让⾦等），采⽤假设开发法和收益法进⾏估价；如果继续使⽤，即不转变⽤途，则在充分考虑项⽬的预期发展的可⾏性前提下，采⽤市场法和成本法进⾏估价。
破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。
由于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属⾮正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公平市价低很多，其估价结果可低于市场价值。
（⼆）房地产权属不发⽣转移的估价
这⼀类房地产估价主要⽤于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资⽅的分配⽐例。
因此，估价时要充分考虑联营各⽅协议的具体条件，结合房地产的未来使⽤⽅式进⾏估价。
估价⽅法视具体情况⼀般可⽤市场法、成本法和收益法。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析1. 引言房地产估价是指通过一系列方法和模型来确定房地产的市场价值。
对于购房者、开发商、金融机构和政府等各方来说，准确的房地产估价是做出决策的重要依据。
本文将通过分析一个实际的房地产估价案例，来介绍房地产估价的基本概念和方法。
2. 案例背景我们选取了一座位于中国某城市的高层公寓项目作为案例。
该项目共有50栋建筑物，每栋建筑物有30层，每层有10个单元。
其中，一到五层为商业用途，六到三十层为住宅用途。
3. 数据收集与处理我们收集了以下数据用于房地产估价：•房屋面积•房屋朝向•房屋楼层•建筑物年代•相关的市场数据，如附近同类房屋的售价和租金信息对于每一个房屋单位，我们通过市场调研和实地考察的方式进行数据收集。
收集到的数据需要经过清洗和处理，使其适合用于估价分析。
4. 估价方法为了获得房地产的市场价值，我们采用了以下几种估价方法：4.1. 市场对比法市场对比法是最常用的估价方法之一，它通过比较与被估价房地产相似的已售房产的价格来估计被估价房地产的市场价值。
在这种方法中，我们会比较相似房产的位置、面积、朝向、楼层等因素，并从中找到适当的调整因子来计算被估价房地产的市场价值。
4.2. 替代成本法替代成本法认为，一个房地产的市场价值应该等于建造一个同样规模、同样功能的新建筑物所需的成本。
在这种方法中，我们会考虑建筑成本、土地成本、装修和设备成本等因素，从而计算出房地产的市场价值。
4.3. 收益法收益法是针对出租房地产的估价方法。
它基于房地产的租金收益来估计其市场价值。
在这种方法中，我们会考虑租金水平、租期、租赁条件等因素，并计算出房地产的净现值和内部收益率，从而得出其市场价值。
5. 案例分析通过对收集到的数据和采用的估价方法进行分析，我们得出了该高层公寓项目的市场估价结果如下：•市场对比法估价：X万元•替代成本法估价：Y万元•收益法估价：Z万元在分析结果中，我们发现市场对比法和替代成本法得出的估价结果相对接近，而收益法得出的估价结果略低。
房地产估价师案例与分析第一章第二节：房地产估价报告示例
【教材例1-5】估价项目名称：广州市××区××路××号××在建大厦房地产抵押价值评估估价委托人：××房地产有限公司房地产估价机构：××土地与房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：×××(注册号×××)、×××(注册号×××)估价报告出具日期：2010年2月8日估价报告编号：××[2010]第××号【注意3】在建工程换过名的，在后边的实物状况分析中要说明，本例就是在P28交代了曾经换过名。
致估价委托人函××房地产有限公司：受贵司委托，本公司对位于广州市××区××路××号××在建商住大厦的土地使用权及地上建筑物(总建筑面积为28238.8865m2)的房地产市场价格进行估价，价值时点为2010年1月12日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用①假设开发法、②成本法、③市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为￥437949 178元(人民币肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整)，估价对象的抵押价值为Y436 307873元(人民币肆亿叁仟陆佰叁拾万柒仟捌佰柒拾叁元整)。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》、《估价结果明细表》。
房地产估价案例与分析讲义
房地产估价案例与分析讲义1. 引言1.1 背景房地产估价是指通过对不动产进行评估、估算其价值的过程。
它是房地产交易、金融信贷、企业财务等领域中一个重要的环节。
房地产估价的准确与否直接影响到房地产交易的公平性和金融风险控制的有效性。
1.2 目的本讲义旨在通过分析实际的房地产估价案例，介绍房地产估价的基本方法和步骤，帮助读者理解房地产估价的原理和技术，并能够应用于自己的实际工作中。
2. 案例分析2.1 案例背景我们选取了一栋位于城市中心的商业办公楼作为案例，该办公楼目前正在出售，我们需要对其进行估价。
2.2 数据收集在进行房地产估价时，最重要的一步就是数据的收集。
我们需要收集到以下信息：•办公楼的建筑面积和使用面积•办公楼的土地面积和地块标价•办公楼的建筑结构和装修情况•办公楼所处地段的商业环境等因素在本案例中，我们采用了收益法作为估价方法。
收益法是一种常用的房地产估价方法，它通过对办公楼的租金收入进行估算，然后将其折现到现值，得出办公楼的估价。
收益法的基本公式如下：估价 = 租金收入 / (资本化率 × 100%)其中，租金收入是指办公楼每年的净收入，资本化率是根据市场情况和风险程度确定的。
在本案例中，我们首先需要计算办公楼的租金收入。
租金收入可以通过以下公式计算：租金收入 = 使用面积 × 平均租金 × 出租率然后，我们需要确定资本化率。
资本化率是根据市场情况和风险程度来确定的，一般可以通过相关的市场调研和分析来获得。
最后，我们将租金收入除以资本化率，并将结果折现到现值，即可得出办公楼的估价。
2.5 结果分析通过对该办公楼进行估价分析，我们得出了以下结果：•办公楼的估价为 X 万元•办公楼的每年租金收入为 Y 万元•资本化率为 Z %3. 总结通过本案例的分析，我们可以看到房地产估价是一个复杂而重要的任务。
它需要从多个角度综合考虑，收集大量的数据，运用合适的方法进行估算。
《房地产估价案例与分析》学习要点第二部分
第二部分《房地产估价案例与分析》的考试方法前面我们谈了复习的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失败的主要原因并不是没有复习好，而主要是考试方法不对。
考试有方法吗？回答是肯定的，下面笔者就这方面谈谈自己的看法。
一、问答题与选择题的答卷方法1、首先要摸清出题者的意图。
每个出题者在出一道题目时，他都会有一番用意，即该道题是考考生什么方面的知识，估计一般的考生会怎样思考该问题，从而设置一些“陷阱”或“机关”，让一般的考生答题偏离方向或答不出来，从而拉开考生在考分上的差距。
以99年试题中的选择题的第2题的第2问为例，很多考生都选择了b或d，即认为该写字楼在正常情况下最可能实现的价格为4000万元或4010万元。
选4010万元的考生是认为购买价是4000万元，又花了10万元涂饰了本公司的标志，期间写字楼市场价格未发生任何变化，因而是4010万元；选4000万元的考生是认为购买价花了4000万元，原先花了10万元涂饰的本公司的标志，对于后来的购买者无效，因而是4000万元。
其实出题者是在考考生花了10万元涂饰的本公司的标志，对后来的购买者不仅无偷越，而且需要花钱请人把本公司的标志去掉，从而最可能实现的售价为p∠4000万元。
这其实相当于考了考生的假设开发法的知识。
再如99年试题问答题的第1题，作者的意图是考我们估价原则中的合法原则和房地产估价程序中“明确估价”的具体内容。
根据“规范”就知道是权属状况和实体状况，按照土地、建筑两方面分开就是：土地权属状况、房屋权属状况、土地基本状况、建筑物基本状况，因此考生只要知道了出题者的基本用意，最起码能够拿到8分。
关于这一点，只要考生稍微分析一下历年的试题，定会得出与笔者相同的观点。
2、思维要清晰。
答题要条理分明，层次清楚。
以99年试题问答题的第3题为例。
对于该题我们可以这样思考：甲的收益不应因乙送礼的个人行为受到影响，从而甲公司的所提应为1000m2×3000元/ m2÷2×（1-7%）＝1395万元，乙公司的所得应为实际回收的总价款中扣除甲公司所得后的剩余，即为2762.1-1395＝1367.1（万元）。
房地产估价案例与分析第2讲各种估价方法在房地产估价中运用概述
『估价案例与分析辅导』房地产估价案例与分析第2讲:各种估价方法在房地产估价中运用概述（2004）数据编号：K6-F1051第一节房地产估价方法综述房地产估价中常用的估价方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。
在房地产估价过程中，估价人员是综合运用这些估价方法进行估价的，估价人员不仅要了解每种估价方法的概念、理论依据、计算公式、所需参数，还要了解每种估价方法的实质，以及它们的共性和特性。
只有这样才能在估价实践中自如地、正确地运用各种估价方法。
从表现形式上看，房地产估价方法是由一些数学计算过程组成，但实质上，这些数学计算过程首先取决于对房地产估价的价值标准的认定，房地产估价方法还体现了房地产估价的基本原理，同时也是房地产估价技术路线的反映，这在第一讲中已经作了阐述。
在此我们先从房地产估价的价值标准说起。
一、房地产估价的公开市场价值标准房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“估什么”的问题。
房地产估价的价值标准问题也是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响，国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似文件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。
通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。
因此在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应该采用的价值标准。
我们过去对公开市场价值标准较少明确提及，《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的意义。
《规范》第2．0，8条对公开市场价值和公开市场价值标准进行了定义：“2．0．8公开市场价值在公开市场上最可能形成或成立的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
”进行房地产估价，首先要解决“估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，我们在估价时通常是要估房地产的公开市场价值。
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2014年问答题（价格影响因素）
估价所需资料清单（2011年问答题）
1、反映区位、实物和权益状况的资料 （1）土地 （2）建筑物 2、同类房地产的交易、收益、成本资料 3、对所在地区的房地产价值和价格有影响的资料 特点：微观区域环境 4、对房地产价值和价格有普遍影响的资料 特点：宏观政策环境 提示：查看权属证明原件，并将复印件与原件核对
估价对象最高最佳利用分析（2012年改错题）
最佳的用途、规模、档次
维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、 重新开发或上述组合 满足下列条件
法律上允许 技术上可能 财务上可行 价值最大化
估价方法适用性分析(2011年改错题)
比较法 收益法 成本法 假设开发法
穷尽估价方法和优选估价方法。 应陈述选用或不选用的理由 估价技术路线
估价对象区位状况描述与分析（2014年单选题）
位置：四至、临路状况等 交通条件：公共交通、对外交通、交通管制等 外部配套设施：生活、教育、医疗、购物等 周围环境：自然环境、人文环境、景观 另单套住宅：所处楼幢、楼层、朝向
2014年单选题（估价对象区位、权益状况）
市场背景描述与分析
2011年问答题（估价所需资料）
估价作业方案
1、估价工作内容 （1）估价方法和技术路线 （2）估价所需资料及其来源渠道 2、估价工作质量要求及保障措施 3、估价作业步骤、进度及人员安排 大型、复杂项目：流程图、进度表
估价对象实地查勘记录
1、区位、实物、权益状况 2、内、外部状况和周围环境状况 3、制作实地查勘记录 特别注意：不能进入估价对象内部的情况：征收、司法拍卖、保密需要 ，在报告中说明客观情况及具体原因，并在依据不足假设中说明。（ 2011年问答题） 住宅房地产实地查勘记录 经营性房地产实地查勘记录（2014年改错题） 工业房地产实地查勘记录 在建工程实地查勘记录 注意：估价对象实地查勘时间、人员、联系方式和（领勘人）
第二章 不同类型房地产估价
第一节 居住房地产估价
一、居住房地产特点 1、单宗交易规模较小、交易量巨大 2、较强的相似性、可比性 3、不同类型住房价格内涵差异明显 二、价格影响因素（2014年问答题） 1、区位状况：位置、交通条件、生活服务设施、教育 配套、环境质量、景观 2、实物状况：建筑结构、类型和等级、设施与设备、 建筑质量、装饰装修、新旧程度 三、常用估价方法：比较法、成本法、收益法 四、估价技术路线及难点处理：商品房和政策性用房
知识点比例
掌握：60% 熟悉：30% 了解：10%
第一章 房地产估价文书写作
一、估价文书的种类（涵盖估价工作全过程） 估价委托书 估价委托合同 估价项目来源和接洽情况记录 估价作业方案 估价所需资料清单 估价对象实地查勘记录 估价报告（产品） 估价报告内部审核表 估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录 估价报告交接单
房地产估价案例与分析
主讲人：刘增宏 广东公评
考试用书
房地产估价规范（条文说明） 房地产估价基本术语标准（条文说明） 各科教材及考试大纲
房地产抵押估价指导意见 国有土地上房屋征收与补偿条例 国有土地上房屋征收评估办法
题型、题量及分值
1、问答题：3题，30分 2、单选题：10题，20分 3、指错题：1题，40分
估价委托书（单方）（2015年问答题）
委托人和受托机构的名称或姓名 估价目的 估价对象：坐落、范围、规模等 价值时点 价值类型 委托日期
2015年问答题（估价基本事项）
估价委托合同（双方）
双方基本情况（名称、住所、资质等级） 负责该项目的注册房地产估价师（姓名、注册号） 估价基本事项（与估价委托书一致） 估价所需资料 双方的权利、义务 估价费用及收取方式 估价报告及其交付 违约责任 解决争议的方法 其他
致函对象：名称或姓名 估价目的：预期用途、何种需要 估价对象：财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属 价值时点：估价结果对应的时间 价值类型：名称、定义、内涵 估价方法：名称即可 估价结果：币种，总价(大小写)，单价(无法表示除外) 特别提示：注意事项 致函日期：年、月、日
估价测算过程
测算步骤 计算公式 计算过程 基础数据 估价参数（来源和确定依据）
估价结果确定（2012年单选题）
不同估价方法的测算结果 最终评估价值及其确定的方法、理由
1、多种估价方法 根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、 测算结果之间差异程度确定。 简单算术平均数 加权算术平均数 2、一种估价方法 确认测算结果无差错，作为综合测算结果
估价对象实物状况描述与分析
土地实物状况
面积、形状、地形地势、地质、土壤、开发程度等
建筑物实物状况
建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建 筑功能、外观、新旧程度等
估价对象权益状况描述与分析（2014年单选题）
用途 规划条件 用途管制 所有权 土地使用权 他项权设立情况 共有情况 租赁或占用情况 拖欠税费情况 查封等限制权利情况 权属清晰情况
估价报告内部审核表
报告的完整性 估价假设和限制条件 估价目的及价值定义 估价对象的界定、描述和分析 市场背景描述和分析 最高最佳利用分析 估价方法选用 数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程 估价结果确定及结论表述 报告的规范性、文字表述 审核结论：可出、修改、重估、重写
4、不相一致假设
A、实际用途、登记用途、规划用途不一致 B、不同权属证明上的权利人不一致 C、估价对象名称、地址不一致 D、建筑结构层数、面积等证载与实际不一致
5、依据不足假设
无法提供估价必需资料，估价师尽职调查仍难取得该资料
6、估价报告使用限制
A、估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限及其他 注意事项 B、报告使用期限：自出具之日起计算，不宜超过一年。
2013年问答题（成本法和假设开发法）
2015年单选题（比较法）
2014年问答题（成本法）
2014年单选题（假设开发法）
2015年问答题（成本法、收益法）
2015年问答题（假设开发法）
2012年问答题（收益法）
10、估价结果
总价：大小写；单价：特殊情况可不表示（在建工程） 币种：为外币时，应说明于价值时点的人民币市 场汇率中间价
11、注册房地产估价师
姓名、注册号、本人签名、签名日期
12、实地查勘期
自进入估价对象现场之日至完成实地查勘之日止
13、估价作业日期
自受理估价委托之日至估价报告出具之日止
（七）估价技术报告
（一）估价对象描述与分析 1、估价对象区位状况描述与分析 2、估价对象实物状况描述与分析 3、估价对象权益状况描述与分析 （二）市场背景描述与分析 （三）估价对象最高最佳利用分析 （四）估价方法适用性分析 （七）估价测算过程 （八）估价结果确定
2014年问答题（估价对象范围）
5、价值时点（2014年单选题）
评估结果对应的时间、确定的简要理由 回顾性估价和预测性估价可到“周-月-年”
6、价值类型
价值类型名称、定义、内涵
7、估价原则
独立、客观、公正原则（降格） 合法原则 价值时点原则 替代原则 最高最佳利用原则（现状价值不适用） 谨慎原则（抵押估价）
（八）附件
估价委托书复印件 估价对象位置图 估价对象实地查勘情况和相关照片 权属证明复印件 法定优先受偿款调查情况（抵押报告适用） 可比实例位置图和外观照片（比较法） 专业帮助情况和相关专业意见 估价所依据的其他文件资料 估价机构营业执照和估价资质证书复印件 注册估价师资格证书复印件
2015年改错题
（六）估价结果报告
1、估价委托人
单位：名称、住所、法定代表人姓名 个人：法定代表人或合伙人姓名、资质等级、资质证书编号
3、估价目的
预期用途、何种需要
4、估价对象
财产范围（2014年问答题）、名称、坐落、规模、用途、权属等 土地：四至、面积、形状、地形地势、地质水文、规划限制、 开发程度、土地使用期限等 建筑物：建筑结构层数、用途、平面布局、设施设备、装饰装修、 维保情况、新旧程度等
加盖公章、法人代表或合伙人签名或盖章
（三）目录
二级目录（结果报告和技术报告） 对应页码 仅提供估价结果报告时，可不列出估价技术报告 及其组成部分（单独目录）
（四）估价师声明（2013年改错题）
估价职业道德
专业胜任能力
勤勉尽责估价
姓名、注册号、本人签名
鉴证性估价报告：四项必要内容
2011年：征收估价报告 2012年：司法鉴定估价报告 2013年：抵押估价报告 2014年：抵押估价报告 2015年：抵押估价报告
4、改错题：1题，10分
2011年：估价方法适用性分析 2012年：最高最佳利用分析 2013年：注册房地产估价师声明和估价假设和限制条件 2014年：房地产实地查勘记录 2015年：估价假设和限制条件
估价对象所在地区的经济社会发展状况、房地产市 场总体状况 同类房地产市场状况：过去、现在及可预见的未来 相关要求：
宏观到微观、大区域到小片区市场 与估价目的的关联性 与估价方法的对应 预测供需状况与价格走势 相关政策、法规的影响 相关经济数据、房地产市场数据及相关行业信息的时效性、 准确性