土地估价报告

土地估价报告标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]班级：土地土地估价报告项目名称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水西村地块国有土地使用权价格评估受托估价单位：天尚不动产评估有限责任公司土地估价报告编号：天商估【2015】字第008号提交估价报告日期：二○一五年六月十九日目录土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水西村地块国有土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位：天尚不动产评估有限责任公司三、估价目的因红桥区建设规划发展，需要使用国有土地。

按照国家与天津市的相关法律、法规与政策要求，由疆腾公司代表红桥区政府对天津市水西村地块实施收购，疆腾公司特委托天津天尚不动产评估有限责任公司对该宗地进行价格评估，为该宗地经整理储备后，进入土地交易中心提供土地使用权出让价格参考依据。

四、估价基准日二○一五年六月二十六日五、估价日期二○一五年六月二十三日至二○一五年六月二十六日六、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察状况，本次估价对象为天津市水西村地块国有土地使用权价格评估。

估价基准日为二○一四年五月二十日，证载用途为商业用地，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2015年1月7日至2085年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用年期为65.63年，实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气、通暖），宗地内场地平整。

考虑到本次评估目的是为疆腾公司提供天津市水西村地块国有建设用地使用权价格依据，故对相关事项做以下设定：1、用途设定：根据《国有土地使用权证》（水西村地块专用（2010）字第02-2154号），土地证载用途为商业用地，现场勘察实际用途为商业用地，另根据《全国土地分类标准》商业用地属于商业用地，故本次评估设定估价对象用途为商业用地。

2、土地使用权价格类型设定：现待估宗地土地使用者为天津市水西村，证载土地使用权类型为出让，考虑到本次评估目的是为疆腾公司提供天津市水西村地块国有建设用地使用权价格，故评估时土地使用权类型设定为国有出让。

3、土地开发程度设定：待估宗地实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。

故评估时设定待估宗地开发程度为宗地外达“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。

4、土地使用年期设定：根据《国有土地使用权证》（水西村地块专用（2010）字第02-2154号），批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2015年1月7日至2085年1月6日)，截至估价基准日剩余使用年期为65.63年，故设定土地使用权年限为65.63年。

5、土地现状利用设定：根据容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。

因此根据该地块的规划要求及最有效利用原则设定待估宗地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%。

七、估价结果本着公平、公正、公开的原则，在对待估宗地进行现场查勘，并对当地土地市场价格进行调查的基础上，采用市场比较法和假设开发法分别对待估宗地进行了评估。

待估宗地在上述地价定义条件下，于基准日2014年5月20日的国有建设用地使用权价格为：土地单价：2481元/平方米土地面积：256666.7平方米总地价：元人民币大写：待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》。

八、土地估价师签名估价师姓名资格证书号签名九、土地估价机构估价机构负责人签章：••• 二○一四年五月二十五日•土地估价结果一览表估价机构：天商土管不动产评估有限责任公司估价报告编号：天商估[2014]（估）字第001号估价基准日：一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：无影响地价的土地权利限制2.基础设施条件：场地平整状况：待估宗地内场地平整周围道路状况：宗地东临天平路供水状况：宗地外已接入市政供水管网排水状况：宗地外已接入市政排水管网供电状况：宗地外已接入市政电网供热状况：宗地外已接入供暖管道电讯条件：位于营业区供气状况：宗地外已接入天然气供气管道3.规划限制条件：容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。

4.影响土地价格的其他限定条件：无影响地价的其他限定条件及具体内容。

二、其他需要说明的事项：见估价报告中其他需要特殊说明的事项天商土管不动产评估有限责任公司二○一四年五月二十五日第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：天尚公司二、估价对象待估宗地位于天津市水西村地块，土地使用权类型为国有出让，证载用途为商业用地，土地使用权年限为70年（起止时间：2015年1月7日至2085年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限65.63年，国有土地使用证编号：水西村地块专用（2010）字第02-2154号，本次待估宗地面积为256666.7平方米。

三、估价对象概况㈠土地登记状况待估宗地位于天津市水西村地块，土地使用者为天津市水西村，土地使用权类型为国有出让，本次待估宗地面积为256666.7平方米，证载用途为商业用地，土地使用权年限为70年（起止时间：2015年1月7日至2085年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限65.63年，国有土地使用证编号：水西村地块专用（2010）字第02-2154号。

根据现场勘察资料，确定待估宗地位置为：东临天平路，南临道路，北临天津商业大学教学楼3。

㈡土地权利状况待估宗地土地使用权类型为国有出让，证载用途为商业用地，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2015年1月7日至2085年1月6日)，已使用年期4.37年，剩余使用年期为65.63年，现进行国有建设用地使用权价格评估。

待估宗地四至清楚，面积准确，权属来源合法。

㈢土地利用状况待估宗地内场地平整状况较好，宗地南部地区正在打造地基，地上有建筑物，宗地形状较规则有利于土地利用。

根据四、影响地价的因素说明㈠一般因素1、城市资源状况天津市是中国四大直辖市之一，其地理坐标为北纬38度33分-40度15分，东经116度42分-118度03分。

地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，位于环渤海经济圈的中心，是中国北方对外经济往来的主要进出口通道，地理位置得天独厚。

国务院在1997年底对天津市作出明确定位，指出“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。

全市共辖十八个区县，包括中心城区六区、环城四区、滨海三区、武清区、宝坻区和三个市辖县。

全市总面积11919.7平方公里。

2001年全市常住人口1004.06万人，人口密度为765人/平方公里。

2、房地产制度与房地产市场状况2002年以来，天津市房地产市场在总体上保持快速、均衡、健康发展的发展趋势。

“十五”计划的实施，天津市确定房地产作为支柱产业加速发展的总体部署，为天津市房地产业的发展形成了较好的宏观环境。

近年来天津市加大了基础设施投入，城市环境明显改善，城市功能进一步提高，城市经济步入快速发展轨道，土地价值稳步提高。

土地交易更加公开化、规范化。

房地产投资全面增长。

从资金来源上看，国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金都有增加，特别是外商投资。

同时，为房地产投融资的资本市场建设有了快速发展，公积金缴存比例不断提高，土地抵押贷款、在建工程抵押贷款、个人购房贷款等金融服务的提供，有力地支持了本市的房地产开发和销售。

3、税收政策根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和天津市实际，天津市政府制定了《天津市城镇土地使用税实施办法》。

为进一步贯彻落实国家宏观调控政策，促进土地资源有效利用，根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）精神，天津市人民政府发布了《天津市契税实施办法》（天津市人民政府令[2002]第14号）和《天津市(县、区)耕地占用税适用税额表》。

4、城市规划与发展目标城市规划与发展目标：为落实天津市城市总体规划，尽快把天津市建设为现代化的国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，在近期规划期内（2002-2006）天津市将重点建设中心商务区和中心商业区，完善天津市作为区域性金融中心，商贸中心和信息中心的功能；加强现代化物流中心的建设，突出海港、航空港的经济带动作用，形成一批具有相当辐射能力的物资集散贸易中心；促进工业基地特别是高新技术产业基地的发展，增强城市的经济实力；围绕提高城市文化品位，建设一批国际一流的图书馆、博物馆、运动场、体育馆等文体设施及大型旅游活动中心、生态环境保护区。

㈡区域因素1、区域概况待估宗地位于天津市北辰区津霸水西村地块，总面积385亩，临近天津商业大学，东临天平路，国有土地使用权256666.7平方米2、交通条件东临天平路，交通状况良好3、基础设施条件待估宗地外基础设施达到“七通”，即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气、通暖。

通上水：待估宗地所在区域采用集中供水方式，由市供水公司供给。

通下水：待估宗地所在区域已接入市政排水管网，排水条件好。

通电：待估宗地所在区域采用集中供电方式，由市供电公司供给。

通讯：待估宗地所在区域采用市话方式，通话较方便。

通路：待估宗地东临翠屏大街，交通方便。

通气：待估宗地周围采用集中供气，由市煤气公司供给。

通暖：待估宗地周围采用集中供暖，由市热力公司供给。

4、环境条件该宗地位于天津市北辰区津霸公路水西村地块，无重大工业污染，周围有天津商业大学，环境良好。

5、宗地自身条件该地块地势平坦，有扩展余地。

个别因素待估宗地位于天津市北辰区津霸公路水西村地块，土地面积256666.7平方米，证载用途为城镇住宅，规划容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。

土地形状较为规则，因地块面积较大，有利于土地利用。

根据委托方提供资料和估价人员对实地现场及周边状况了解，宗地东临天平路，宗地周围对外交通状况较好，附近有676路公交车通过，交通方便。

待估宗地距离天津市商业大学600米。

该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。

第三部分土地估价结果一、估价依据㈠估价依据的有关法律、法规、政策和技术规程1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国担保法》3、《中华人民共和国物权法》4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第2 9 号）5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）7、《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》（主席令第七十二号）8、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）9、《天津市土地管理法实施条例》（天津市第九届人民代表大会常务委员会公告第25号）10、天津市人民政府关于发布《天津市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的通知（津政[1990]76号）11、《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》([1992]价费字597号)12、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）13、《中华人民共和国房产税暂行条例》14、《中华人民共和国营业税暂行条例》15、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(1985年2月8日国务院国发[1985]19号文件发布)16、《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》17、《天津市征收教育费附加实施办法》（津政[1986] 81号）18、天津市人民政府关于《天津市地方教育附加征收使用管理规定的通知》（天津市人民政府令〔2003〕第8号）㈡技术依据1、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》2、中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001《城镇土地分等定级规程》3、《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布）㈢委托估价方提供的资料1、《鉴定委托函》（（2012）济法技委字第78号）2、《鉴定委托书》（（2012）济法技委字第78号）3、《国有土地使用权证》（天药中专用（2010）字第02-2154号）复印件4、《国有建设用地使用权出让合同》5、《抵押担保借款合同》复印件6、《抵押担保借款协议》复印件㈣估价人员调查搜集的资料1、房地产市场出租资料2、天津市土地利用总体规划及图件3、待估宗地区域正射影像图资料4、估价人员实地踏勘资料二、土地估价㈠估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对待估宗地进行估价。