天津贻成航运5号楼项目操作建议_40PPT.pptx
天津远洋地产项目概况ppt课件
采用PP管及配件：根据给水设计图配 置好PP管及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
天津公司项目——远洋天地
远洋天地
• 22幢高档住宅彰显都市时尚，优质配套及物业服务提升价值 • 大型步入式中央湖景，绿色生态园林
新天地Beginning
天津公司项目——远洋城
项目规划
项目规划以高端住宅为主体、 兼有经营性公建和配套公建等，物 业功能齐全，彼此借势、相互提升 ，使建筑的活力与价值有着充分的 发挥空间。11个组团的设计使项目 内部形成一个整体却又相互独立的 区域空间。
项目特点
• 170万平米大体量高尚住宅社区。 • 结合滨海区域消费者居住需求，因地制宜的规
➢ 内部景观将成为本项目的重要价值点，要加大成本投入 力度，保证宜居、舒适的氛围；
➢ 建筑外沿可部分选用石材，增强项目品质感； ➢ 此外，由于定位于中高档项目，且规模较大，应布置会
所设施； ➢ 产品户型以舒适型的两室到四室产品为主，充分满足高
端人群需求。
采用PP管及配件：根据给水设计图配 置好PP管及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
化、别墅独有庭院，感受商务生活的生态空间 • 复制五大道经典城市精神，将人文气息注入滨海新区
连排写字楼
• 沿街中心大道，地段繁华、交通便利，规模化建筑形成 空港地标，以欧洲的城市街区为原型，五层的沿街立面 连续完整，气势恢弘。
• 沿中心大道后退20米景观绿带，构成建筑群开阔优美前 景，各个办公单元拥有共享的中心绿地，还拥有独立的 多层次立体绿化系统，形成生态化花园式景观办公。
贻丰家园A标段商住楼工程投标书 精品
天津塘沽贻成实业有限公司贻丰家园A标段商住楼工程招标备案登记号邀2004—0投标书投标单位：天津市化工建设工程公司地址：天津市河西区友谊路11号邮编：300201目录一、资格证明材料1.法人代表资格证明书2.授权委托书二、投标书1.投标书2.履约担保书3.报价汇总表4.分专业报价明细表5.预算书6.差价报价表7.施工组织措施费8.分部位材料用量表三、企业概况1.企业简历2.自有资金3.近两年承建工程一览表4.目前正在承建一览表5.目前剩余的施工机械和施工人员四、项目经理简历及其他1.项目经理证书2.项目经理简历3.主要施工管理人员4.主要施工机械5.项目拟分包情况表6.劳动力计划表五、施工方案六、资质、营业执照等七、各种荣誉证书投标单位法人代表资格证明书法人名称: 天津市化工建设工程公司地址: 天津市河西区友谊路11号法定代表人姓名: 翟水金性别: 男年龄: 55 职务: 总经理系天津市化工建设工程公司的法定代表人。
前往参加天津塘沽贻成实业有限公司贻丰家园A标段商住楼工程的投标活动及签订工程承包合同事宜特此证明。
日期：2004年9月7日日期：2004年9月7日投标单位授权委托书委托单位：天津市化工建设工程公司法人代表：翟水金性别：男年龄：55职务：总经理住址；天津市河西区友谊路11号受委托人：西学伟性别：男年龄44职务：经理助理工作单位：天津市化工建设工程公司住址：天津河西区友谊路11号我系天津市化工建设工程公司的法定代表人，现委托西学伟为我的代理人，并以我的名义参加天津塘沽贻成实业有限公司贻丰家园A标段商住楼建设工程的投标活动及签订工程承包合同。
受委托人所签署的一切有关文件，我均予以承认。
特此证明。
受委托人无转让权。
委托单位：（盖章）委托人（签字盖章）日期: 2004年9月7日投标书建设单位：天津塘沽贻成实业有限公司1.根据已收到的招标编号2004-0 的天津塘沽贻成实业有限公司贻丰家园A标段商住楼招标文件，遵照《招标法》、国家及天津市等有关部门的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件的招标须知、合同条件、技术规范、图纸、工程量清单和其他有关文件后，我方愿以最终报价人民币元的总价，并按上述合同条件、技术规范、图纸、工程量清单的条件承包上述工程的实施，完工和维修；工程总面积平方米。
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千米中央水系
【雍景集】
800米景观轴 14大景观节点
4000株繁盛花木 1000棵珍稀乔木
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项目6000㎡ 意大利精品商业街
【新贵录】
南站完善 商业休闲生活配套
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价值体系确立之后，为提升项目溢价 在物理卖点基础之上，融入精神属性， 项目多维度的形象将更为丰满，优质生活构想呼之欲出。
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现场体验
水系旁的别墅
展现本案的高端品质
活动形式： 水岸庭院BBQ，周末下午茶(建议将院落打造成精装园林) 增设水系边的休息区
服务配合： 设专人服务，为客户提供简单的烧烤及饮料，营造生活
体验
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现场体验
此外，我们按照客户到访动线，以“五感体验营销”为原则，从接待、楼处包 装、园林包装等三方面进行包装，以支撑溢价。
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2020/11/1
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中交樾公馆
下一阶段推广方案
20160510
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阶段目标
项目步入实景期，别墅产品加推在即。 在售主力产品将由洋房转为别墅。
配合销售，后续需以别墅形象为主诉求提升项目整体价值，夯实溢价。
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项目价值梳理
【品牌价值】——
中交成为国资委确定的16家房地产央企之一。房地 产已经被认定为中交未来的主业之一。 2015年5月收购绿城中国； 2015年7月中交地产全资控股中住，正式合并中房， 中交地产全面整合布局地产板块。融国家级配套建筑 商实力水准与专业地产建筑商于一体。
天津国际邮轮母港应急疏散优化
天津国际邮轮母港应急疏散优化目录一、项目背景与概述 (2)1. 项目背景介绍 (2)2. 应急疏散优化的必要性 (3)3. 项目目标与任务 (4)二、天津国际邮轮母港现状分析 (5)1. 港口基本情况 (7)1.1 地理位置与交通环境 (7)1.2 邮轮母港规模与设施 (8)1.3 现有应急疏散措施 (10)2. 现有问题与挑战 (11)2.1 应急疏散流程中的瓶颈 (12)2.2 设施与资源配置不足 (13)2.3 人员疏散过程中的难点 (14)三、应急疏散优化方案设计 (15)1. 优化策略与原则 (16)2. 应急疏散流程优化 (17)3. 设施与资源配置优化 (18)3.1 增设应急疏散通道与标识 (19)3.2 合理配置应急资源 (20)4. 人员疏散组织与管理优化 (21)4.1 制定详细的人员疏散预案 (22)4.2 加强人员培训与演练 (23)四、技术支持与系统建设 (24)1. 信息技术支持 (25)1.1 智能化应急疏散系统的建立 (26)1.2 数据分析与实时监控预警系统建设 (27)2. 通信系统建设与维护 (28)一、项目背景与概述随着全球经济的快速发展和人们生活水平的提高，旅游业已经成为世界各国经济增长的重要支柱产业。
特别是近年来，邮轮旅游作为一种新兴的旅游方式，受到了越来越多游客的青睐。
作为中国北方最大的国际邮轮母港，天津港在国内外邮轮市场中具有举足轻重的地位。
随着天津国际邮轮母港客流量的逐年攀升，如何确保在突发事件发生时能够迅速、有效地进行应急疏散，保障游客和工作人员的生命安全，已成为天津国际邮轮母港面临的重要课题。
1. 项目背景介绍随着中国经济的飞速发展和国际交流的不断加强，天津国际邮轮母港作为国内重要的邮轮枢纽，近年来迎来了越来越多的国际邮轮停靠。
这不仅带动了当地旅游业的繁荣，也对港口运营和管理提出了更高的要求。
在此背景下，应急疏散工作的优化显得尤为重要。
天津国际邮轮母港作为京津冀地区重要的水上交通节点，每年接纳数以万计的旅客，尤其是邮轮乘客的特殊性，对港口的应急疏散能力提出了挑战。
伟业-天津市津滨滨海国际项目营销策划方案-117PPT
I.
滨海新区位于中心城区东面， 渤海湾顶端。紧紧依托北京、 天津两大直辖市，雄踞环渤海 经济圈的核心位臵。
II.
滨海新区行政划分由天津港、 开发区、保税区及塘沽、汉沽、 大港三个行政区组成，面积 2270平方公里，人口100多万。
III. 自身拥有全国最大的人工港、 最具潜力的消费市场和最具完 善的城市配套设施。
和蓝鲸岛国际社区，总面积20平 方公里。
解放路商 业区
天津经 济技术 开发区
国际航运服 务区
响螺湾商 务区
开发区中心商务区
于家堡金 融区
蓝鲸岛国际 社区
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区域环境——产业规划
偉業顧問 B.A.Consulting
开发区西区开工建设新一代运载火箭产业化基地区
07年10月30日，中国新一代运载火箭产业 化基地落户开发区西区，该项目全面启动 建设，标志着我国航天火箭事业迈出了进 入新的发展阶段的关键一步。 该项目总投资约45亿元，规划建筑面积55 万平方米，一期工程将于2009年底建成。 该工程建成后将满足我国未来30至50年发 展空间技术及和平利用空间的发展需求， 对引领我国高科技产业发展有着重大的辐 射和推动作用。
- 11 -
宏观大势——结论
偉業顧問 B.A.Consulting
大势所向，天津确立北方经济中心重要地位 滨海新区纳入国家发展战略，成为京、津“双核”的新 引擎； 天津整体经济发展动力强劲，滨海区域增速明显，呈现 赶超其他特区之势；
- 12 -
区域环境——行政划分
偉業顧問 B.A.Consulting
扩建后的机场航站楼
自有规划完善的生活配套设施，居住模式上趋向中、高端客群
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天津滨海新区响螺湾市场及酒店式公寓项目营销策略全案80PPPT课件
插曲2：在响螺湾附近找当地人问路，顺便多问一句，这里未来房价会多少？答:怎么也8000以上吧！目前区域看到唯 一在售的住宅项目贻成.泰和新邸目前起价4900,高的价格5700 ,销售火爆，有30%以上是外地如京唐等地客群投资购 买。
天津至北京第二条高速公路（双向八车道）和京津城际轨道交通，使未来北京至天津仅需半个小时，大 大提高了城市之间的运转效率，缩短了两个城市之间距离。交通时间的大幅缩短，城市之间运转效 率的提高，使北京的资本开始源源不断向天津注入。受此影响，本来即已炙手可热的天津楼市，再 度升温，缘于北京房地产市场房价过高，一些投资无门的北京购房者纷纷转向天津这个强大的潜力 城市。
回顾上次提报重点:
抢占先机:
如果在十年前错过浦东陆家嘴，2007还你一个响螺湾!
抢占对响螺湾中心位置的“卡位”，树立滨海新区核心的核心。 策略核心:树立响螺湾即等于陆家嘴的市场印记， 战术上证明本案位于未来北方陆家嘴中心战略要地,以未来牌,中心牌树立地位。
案名:响螺湾国际金融中心/滨海中央广场/海中心
世界的社交平台成为可能
结论:
天津开发区的特别之处在于，它以自身持续强劲的经济发展带动了 天津，以及滨海新区的未来发展，它隶属天津，又独立于天津，它 有别于上海的浦东新区，更像深圳特区与广州的关系，在可以预见 的未来，将以不可阻挡的气势，超越深圳，超越浦东。
拥有这样的背景无疑是个大大的利好，尤其是经过几年的热饭热炒。 在全国的投资者大部分都已经意识到了这块热土意味着什么.
第二次提报与 两年来的 15次天津滨海之行
从06年底第一次到滨海新区到07年7.10的滨海新区－塘沽区政府滨 海新区规划厅－响螺湾区域－万科万通及响螺湾目前在售项目贻成. 泰和新邸... ...
天津港集装箱物流中心综合楼
天津港集装箱物流中心综合楼Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT天津港集装箱物流中心堆场一期综合楼工程施工组织设计中国建筑第六工程局目录第一章综合说明工程概况 (1)工程地质及气象水文条件 (1)工程质量与工期目标 (2)编制依据 (2)第二章施工组织机构 (3)第三章施工组织措施施工准备 (4)施工部署 (5)施工进度计划及措施 (6)总平面布置 (6)主要机械设备供应计划 (7)劳动力安排 (7)现场用临水、临电 (8)工程材料进厂计划 (9)地下管线及其它地上、地下设施的加固措施 (9)现场维护措施 (10)第四章施工方案地基与基础分部工程 (11)主体分部工程 (14)楼地面分部工程 (20)门窗分部工程 (20)屋面分部工程 (21)装饰分部工程 (23)电气工程施工措施 (23)给排水及采暖工程施工措施 (28)第五章特殊、关键过程控制 (35) (37) (39) (47)第六章质量保证措施质量方针 (54)质量承诺 (54)验平标准 (54)单位工程质量目标 (54)质量管理体系 (54)实行全过程质量管理，作好质量预控 (54)质量检查制度 (55)质量控制措施 (56)第七章安全文明及环保施工措施安全施工措施 (60)文明施工措施 (61)环境保护、降低噪音及减少扰民措施 (61)第八章雨期、冬期施工措施 (63)雨期施工措施 (63)冬期施工措施 (65)第九章技术管理 (69)技术管理工作的主要内容 (69)图纸会审流程及会审内容 (69)技术交底制度 (69)工程质量保证资料的收集与管理 (69)混凝土、砂浆配合比申请 (70)混凝土试块、砂浆试块试验检验计划 (71)第一章综合说明1.1工程概况天津港集装箱物流中心堆场一期综合楼工程，位于海防路以东，京津塘高速公路延长线以北，天津港北疆港区集装箱物流中心起步区南端，正在建设的《天津港集装箱物流中心起步区前期基础工程》的跃进路与临海路之间。
管网施组
4、文明施工目标：严格执行建设部颁发的施工现场管理规定，科学合理布置和管理整个施工现场，创建出一流的文明工地。
5、新技术应用目标；根据建设部提出的建筑业进一步推广应用10项新技术的要求，在本工程中我们将采用新技术，创省级建筑业新技术应用示范工程。
（4）认真做好防火、防窃、防潮、防损、防霉变等工作。
（5）物资进货检验状态的标识。
（6）收集整理质保书、合格证等交项目资料员归档。
四、施工部署
（一）施工部署
1、本工程场地宽阔，适合“遍地开花”的施工方法，进行合理的施工部署，按先地下后地上，先深后浅，先结构后装饰，安装工程搭接穿插的原则施工。
（4）材料员对所供物资要督促货主或厂家提供样品及合格证等，并负责按样品提货。不合格品负责退货。
（5）每月月底前上报材料采购供需情况报表给总采购员，按照公司《物资管理工作程序》，对物资采购工作组织实施，确保进场物资合格。
（6）对进场日期等记录。
4．遵循《施工设计图纸》的原则，在编制施工组织设计时，认真阅读核对所获得的设计文件资料，理解设计意图，掌握现场情况，严格按设计资料和设计原则编制施工组织设计，满足设计标准和要求。
5．遵循天津市施工技术规范和验收标准的原则，在编制施工组织设计时，严格按施工技术规范要求优化施工方案，认真执行工程质量检验及验收标准。
（一）项目部组织机构
本工程施工管理推行项目经理负责制，由公司抽调技术水平高、思想素质好、能力强的人员组成项目经理部，实施对工程的组织与指挥，其管理体系见图示。
（二） 项目部主要管理人员质量职责
1、项目经理质量职责
天津贻成航运5号楼项目操作建议40PPT
意
◆各项目每月销售套数在20套左右
见
◆户型设计功能分区明确，甚至实现全明设计。
◆精装修赠送家具家电，拎包入住，费用在1500-2500元/平方米间。
◆采用酒店管理的模式。
天津贻成航运5号楼项目操作建议 40PPT
二、价格建议
位置区域 建筑面积 09年销售面积 月均销售速度 销售价格
优势
泛海国际 开发区一大街 4万平米 6000平米 1200平米 11500 -12500元/平米 泰达MSD拓展区域， 发展前景好
一、滨海新区城市解读
2.产业结构调整
3.房地产行业发展
从进开入发12月区份主，要滨经海济地指产标市分场析成得交出量，不第降三反产升业，生价产格总也值再涨次幅反达弹到。54.9%，远大于第二产 业中国14.的7%房的地增产幅市。场依然是“政策市”。 表现为开发区白领商务人员数量比重扩大。
天津贻成航运5号楼项目操作建议 40PPT
公共交通可达性差 已投入使用的的办公楼宇行业种类与行政功能单一
缺乏居住、商务商业等历史人文积淀和必备的基础设施
周边有大宗待开发地块，不乏知名开发商，启动后可提升板块形象和价值
天津贻成航运5号楼项目操作建议 40PPT
三、区域板块发展前景描述
二期地块规划定位：
一航局的住宅及公建产品 万科的大量住宅类产品 港务局的住宅及少量商业
投资型客户
2000-2500
世纪金三角公寓 塘沽区
110-160
11682
24
投资型客户
——
时代大厦
塘沽区
30-60
10861
20
白领阶层、商务人 士和投资客
2500
◆住宅型和投资型公寓并存，既满足功能性和舒适度，又具备投资价值得住宅型公寓更受青睐。
天津港国际邮轮码头工程建设项目合理用能评估报告
目录1、项目概况.......................................1.1建设规模.....................................1.2工艺流程.....................................1.3主要耗能设备 .................................1.4能耗情况.....................................1.5能源计量和能源管理体系 .......................2、合理用能评估依据...............................2.1相关法律法规、规划和产业政策 .................2.2相关标准和规范 ...............................2.3其它依据文件 .................................3、合理用能评估...................................3.1国家法律、法规、发展规划、产业政策、节能政策大纲符合性评估.....................................3.2项目能源品种选择合理性评估....................3.3主要工艺装备节能性评估........................3.4节能措施综述和节能效果评估....................3.5能耗数据估算的合理性评估 .....................3.6能耗水平的先进性评估 .........................3.7能源计量的合理性和能源管理手段的先进性评估 ...4、合理用能的建议.................................5、评估结论.......................................附件：（1）合理用能评估论证意见（2）《可研报告》节能篇（3）补充材料1、项目概况1.1 建设规模项目名称：天津港国际邮轮码头工程建设项目建设单位：天津港（集团）有限公司项目性质：新建建设地点：工程拟建于天津港东疆港区，码头岸线位于东疆人工岛南外堤南侧，濒临天津港主航道。
天津塘沽贻和滨海安太里项目定位物业发展建议
新兴居住区/ 城市距离
传统住区/ 城市配套完善
新城区/城市形象好 /投资价值明显
整体格局
城市发展：开发区快速发展领先于塘沽城区，同时引领塘沽 城区发展，未来响锣湾、于家堡板块规划发展高端住宅
城市板块：塘沽城区整体市场以中端为主，紫云、上北、新 河住宅水平相对较低，老城区居住价值认知较高
经济指标 规模体量较小/容积率高/商品房、回迁房混合社区
占地面积 建筑面积 用地性质 容积率 建筑密度 绿地率
建筑高度
商业比例 主入口位置
车位比
其他
2.76万㎡ 约12万㎡ 居住用地 不大于4.5 不大于30% 不小于35% 住宅不低于80米； 商业不低于三层 10%，约1.2万㎡
南、西 1：1 受90/70限制；约4.7万㎡ 还迁房，可计入90/70
两栋25F，两栋28F，两 栋30F，五栋6F
7000-8000
备注 烂尾房改建，含1500精装
——
外滩18号 贻港城
安邦艺景 阳光金地 弘基天城 世纪向阳居
贻信康庭
08年6月开盘，1万平米 07年5月开盘，70万平米 07年3月开盘，2万平米 06年11月开盘共3万平米 06年9月开盘，共3.2万平米 06.2月开盘，2.9万平米 05年底开盘，6万平米
贻顺园 贻景花园
贻芳嘉园Ⅱ 贻成东园
“天津市优秀小区” “天津市安静居住小区”
贻正嘉合 贻成静园
奥林花园 贻丰家园
“天津市优秀小区” “天津市安静居住小区
贻欣园
贻丰园
商业区
“天津市示范小区”
金街
金洋商厦
贻成 OR 贻和滨海
子品牌，开拓高端市场
贻成集团是以房地产业为主，集专业投 资、船舶制造、工程建设、港口物流、风力发 电、物业管理、商业酒店及文化教育等多领域 为一体的大型民营企业集团。至2007年，已连 续三年上榜“中国服务业企业500强”，连续四 年入围天津私营企业前10强，连续两年获天津 企业100强及“中国华北房地产公司品牌价值 TOP10”。2006年荣获“中国房地产企业100强”、 “天津市信贷诚信企业”称号。在2007“博鳌房 地产论坛”上,荣获 “中国地产二十年最具影 响力企业”称号。“贻成”品牌价值4.49亿元。
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一、滨海新区城市解读
4.行政架构调整 塘、汉、大三区合一，将解决过去城市发展中 存在的资源争夺和重复建设的弊端，由“无序 蔓延”逐步向“精明增长”转变，各板块隔阂 消融，均衡发展。
综述
经济增长、城市建设、人口增加带来更多地产投资机会 板块局限性打破，将呈现多元化趋势
“三区合一”，住宅价格攀升，提高了投资成本和进入门槛，屏蔽部分客群 市场需要符合市场需求的新的物业经营模式
三、区域板块发展前景描述
二期地块规划定位：
一航局的住宅及公建产品 万科的大量住宅类产品 港务局的住宅及少量商业
二期地块
部分与一期同类的写字楼产品
近期：住宅的大量供应会加 速板块配套完善，但需要时 间；
远期：在城市发展中，轨道 交通沿线是重点开发区域。
综述
强势品牌开发商进驻
块
优质产品涌现
板块规划完善 板块价值提升
滨海新区09年上半年生产总值1576.83亿元，GDP增长23%
一、滨海新区城市解读
2.产业结构调整
滨海新区第三产业增速及增量
800.0 700.0 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0
0.0 2002
2003
2004
2005
2006
2007
第三产业增加值（亿元） 增长率（%)
贻成航运5号楼项目操作建议
天津市凯成房地产咨询有限公司
提报大纲
第一部分 区域整体分析 第二部分 项目整体定位 第三部分 营销策略建议 第四部分 营销条件需求 第五部分 项目操作风险预估
第一部分 区域整体分析
一、滨海新区城市解读
1.经济发展
深圳09年上半年生产总值3631.69亿元，GDP增长8.5% 浦东09年上半年生产总值1598.72亿元，GDP增长6.5%
3.房地产行业发展
13.50% 13.00% 12.50% 12.00% 11.50% 11.00% 10.50% 10.00% 2008
从进开入发12月区份主，要滨经海济地指产标市分场析成得交出量，不第降三反产升业，生价产格总也值再涨次幅反达弹到。54.9%，远大于第二产 业中国14.的7%房的地增产幅市。场依然是“政策市”。 表现为开发区白领商务人员数量比重扩大。
市政配套健全
共同炒作板
四、项目差异化定位思路
◆板块功能单一，对其他行业吸 引力小
◆目标行业市场占有量小
◆40年产权，五成首付，商水 商电
◆缺乏生活配套
◆不占据黄金地段，交通及配 套设施不齐备，单类客户支 撑不足
◆单一产品形式消化阻力太大
写字楼
住宅差异化定位Fra bibliotek市场：需要满足市场多方位需求的物业经营模式。
产品突围 投资者：提升物业价值，争取超额利润回报，板
块复合型地产模式。
多元化商务业态组合
第二部分 项目整体定位
一、项目定位
区位优势
规划优势
位于滨海新区保税 区，临近滨海中心 生活区
隶属发展中板块
滨海新区建设开始加 速跑
二期地块有大量待建 项目，板块升值潜力 可预期
滨海新区
新板块特征
客户需求
尺度适中的办公空间 商务居住 创作室、会客室 配套商业
竞争分析
市场中适合投资的 产品模式陈旧、单一 各类产品中功能提 升型产品很少 同质化产品多
商务需求，品质感
差异化
集办公、居住为一体的多功能寓所
一、项目定位
定位解读
产品形态：包含服务型公寓、商务写字楼、套房办公、配套 商业 目的：1、现有的产品灵动组合能够满足不同客户的需求。
2、降低产品因目标客群单一成为不良资产的风险 3、实现投资者、使用者、建设者多方共赢
四、商业部分建议
1、指导原则
定位锁定为写字楼配套商业
商业配套与建筑总体量比例 周边不是交通枢纽，人流较少。商业配套面积不应该高于总面积的20%。
临近工作地点； 良好的物业服务与安防； 成本较酒店更低。
户型尺度适宜； 良好的物业服务与安防； 租金较黄金地段低。
二、产品定位
航运座标
一个可以长期获得收益的产品
投资者
功能使用者
租的出去，长期收益
终端使用者
买了能用，不用打理
三、客群描摹
塘沽区 以第三产业为主，导入国内外金融、保险、证券跨国公司总部或区域总部，大力吸引法律、会计、广告、 咨询、信息服务等现代服务业高收入入群。 开发区 高技能人才和企业高管占到87%；伴随经济产业结构的优化调整，空客320的落户、总部经济、会展经济的 确立，金融证券等第三产业中高管、知识密集型人才的数量持续增长。 保税区 物流、贸易、加工、航空四大产业为主，导入人口多为以上产业的产业链公司，这类公司的高收入人士。 天津港 港口产业势必会带来物流、贸易类等第三产业的发展，与之相匹配的商务人群将成为未来的主要购房需求 响螺湾 以金融、服务、商务行业为主，导入人口众多，以高端收入群体为主。
交通区位 ◆不能为住宅客户提供 可达性强的公交体系 ◆不能为高端商务客户 提供便捷的快速路网
配套设施 ◆缺乏生活配套设施 ◆大型基础配套短期内 无法完善
二、板块现状
综述
板块特征明显，航运贸易功能突出 公共交通可达性差 已投入使用的的办公楼宇行业种类与行政功能单一 缺乏居住、商务商业等历史人文积淀和必备的基础设施 周边有大宗待开发地块，不乏知名开发商，启动后可提升板块形象和价值
一、项目定位
业态解读
◆商务写字楼：满足航运企业、港口贸易客群、其他 客群需求；
◆服务型公寓：为商务、候鸟族、过渡型客户提供的 中、短期居住场所； ◆套房办公：居住、办公全功能套房；
优点
◆具体的产品形式组合可根据实 际的市场需求情况进行调整
◆可以减小市场的投资风险
◆配套商业：为商务人士提供餐饮、商务洽谈、购物 服务。
二、板块现状
◆地处保税区入口处 ◆以贸易、航运、物流、船务等相关行业为主题 ◆不具备高端居住属性和大量商务、商业需求
◆公路网较发达 ◆承载大量大型车 辆，交通拥堵、嘈杂 ◆公共交通缺乏
◆临近设施全部为行业服务型机构 ◆生活类配套完全依靠中心生活区的辐射
物理区位 ◆不处于滨海核心生活区 ◆行业特征浓 ◆在客户观念上较为偏远
◆能够保证项目的良性市场消化
二、产品定位
产品形式 航贸写字间
套房、创意办公 服务型公寓 配套商业
使用者
新增航运、物流等对口企业
自由职业者，艺术工作者
企业商务接待；中短期公干 商务服务、便利店、快捷餐 饮
吸引力
国际贸易、现代物流、临港加 工和商品展销四大功能； 海关、税收、外汇等优惠政策。
离开喧嚣城市； 良好的物业服务； 具备会客功能。