基于我国房地产税制的改革和完善的研究
关于我国房地产税制改革的研究综述
２月 ２ 日 ， 十 一 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 ５ 第 务 委 员 会 第 十 九 次 会 议 通 过 《中华 人 民 共 和 国 刑 法 修 正 案 （ ） 其 中 取 消 了 关 于 骗 取 国 家 税 八 》，
效 的财政 规章 和规 范性 文 件 目录 （ 十一 批 ）有 效 规 章 目 录 》， 中 包 括 和 财 其
一
批税 收方 面的财政 规章 和规 范性文 件 。
入 的 比重 下 降 到 ８ ． ％ ， ２ １ ６５ 比 ０ ０年 降 低 了 １ ６ ．
请 ， 由县 级 工 商 行 政 管 理 机 关 吊销 营 业 执 照 。 ７月 ２ 日， 家 税 务 总 局 发 布 《 于 进 一 步 ６ 国 关
ｌ ２月 ２ 日 ， 家 税 务 总 局 、 家 工 商 行 政 ２ 国 国 管 理总局 发 出《 于税务工 商合 作 关 让 信 息 共 享 的 通 知 》。
据 财 政 部 初 步 统 计 ，０ １年 ， 国 税 收 收 入 ２１ 全 达 到 ８ ２ ９ ７ ０亿 元 ， ２ １ 比 ０ ０年 增 长 了 ２ ． ％ ； ２６ 税 收收入 占 国 内生 产 总值 的 比重 上 升 １． ％ ， ９０ 比 ２１ ０ ０年 提 高 了 ０ ８个 百 分 点 ； 收 收 入 占财 政 收 ． 税
年 ， 型 、 型企业 免收发 票工本 费 。 小 微
２月 １日 ，０ ０年 １ ２１ ２月 ２ 日国 务 院 修 改 并 ０ 公 布 的 《中华 人 民 共 和 国 发 票 管 理 办 法 》 始 施 开 行 。２月 １ 日 ， 家 税 务 总 局 据 此 公 布 《中 华 人 ４ 国
房地产税收政策优化与调整的研究
房地产税收政策优化与调整的研究中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）04-000-02摘要房地产税收是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，本文结合房地产的税收政策现状，探讨如何对其进行优化与调整，以期房地产市场更加健康发展。
关键词房地产税收政策优化与调整一、前言房地产业一直是备受关注的行业，因为它既是人类赖以生存和发展的基本条件，也是人类一切经济活动的载体和基础，目前它已成为我国国民经济的基础性和支柱性产业。
随着国民经济发展和壮大，一方面，房地产行业的发展已经到了一个新时期，另一方面，房地产投资日益白热化，并且该领域的问题也相应越积越多，使得房地产市场健康发展面临着严峻的考验。
房地产税收政策作为国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，对其科学优化和调整，则能更好发挥房地产税收政策对房地产业的财政调控作用，确保房地产业良性发展，使其成为国家财政收入来源的重要工具。
因此，对房地产税收政策进行适当的优化与调整非常有意义。
二、我国房地产税收政策现状房地产税收，顾名思义，是由“房地产”和“税收”二者构成的基本范畴，是指对于房地产取得、开发、流转、保有等环节征收的税费总称，它充分体现了国家与房地产主体之间的分配关系，包括房地产和税收及相关收费两个方面。
房地产税收是国家税收体系重要组成部分，参与房地产经济运行的各个环节的分配，它的主要发挥构成财政收入、抑制投机以确保公平、作为经济杠杆使国家实行宏观调控等功能。
我国自房地产业兴起，就一直重视房地产税收政策的制定和完善，如政务院在新中国成立之初颁布了《全国税收实施要则》，规定统一实行除农业税外，还包括房地产税收等14 种税[1，2]。
改革开放后，政府一直将税收政策作为对房地产业重要的财政调控手段，随着房地产行业的发展情况陆续出台相关措施和方案，不断对税种的设置、税目及税率的调整、内外税制的统一方面进行极大完善。
但政策大多在特定时期针对特定问题而实施的，很多时候并没有触动房地产问题症结，仍存在税费体系混乱、税率结构不合理、税轻费重[3]、征税范围窄、税种设置不恰当、计税依据缺乏科学性以及征税重交易轻保等问题，由此可见，全面优化和调整房地产政策势在必行。
改革与完善我国房地产税收制度的探讨
时、 税基狭 窄、 税种重复 、 内外企业税负 让金、 土地使用费等费用 ； 开发建设 、 转
、
我国 房地产 税制 现状 及 存在 的
产 税 （ 资企 业 为城 市 房 地产 税 ）城镇 外有别的房产税税收待遇 ，不符合市场 外 、 土地使 用税 （ 资企 业为 土地使 用 费 ） 外 。 经济公平、 公正的原则， 也不利于市场经
环节 ， 要缴纳契税 、 耕地 占用税 （ 外资企 业税 ， 又要征收房产税 ， 成为导致商品房 在城 乡交界处 和农 村 开办 的工商 企业 数
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Ｌ— — 址 — 址 址 — 址 — — 址 —
定局 限性 我 国 目前房产 税 和土地 使 用税 的课 区 ，这 些范 围 以外 的房 产与 土地 则不 需
我 国现 行征 收与 房地产 开发 经 营相 购 房 者 ； 另一 方 面 ， 地 产 税种 繁 复 、 房 征 税 范围 仅包 括城市 、 城 、 县 建制镇 和 工矿 的 不 同阶段 和环节 征 收 。 土地批 租 、 征用 如 对房 屋 出租 的租 金收 入 ，既要 征 收营 要 纳税 。 随着城 乡经济 一体 化的发 展 ， 伴
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３Ｘ Ｒ ．Ｂ Ｌ的信 息披 露功 能 在 给 企 业 三 四 年 的 时 间 ， 了解 此 项 技 术 的 人 员 投资等。这一切的实施需要 巨额 的投 内外 的信 息 使 用者 带 来便 利 的 同时 ， 也 不是 很 多。 而且 ， 了解 Ｘ Ｒ Ｂ Ｌ的 同时 还 入 ， 业要 在认 真分 析 成 本 效益 的基 础 企 产生 了企 业信 息情 报泄 露 的威 胁 具 备 一 定 的 会 计 知 识 和 熟 悉 会 计 准 则 上做 出是 否采 用 Ｘ Ｒ Ｂ Ｌ的决 定 。 ● 在外部 投 资者方 便地 阅读 企业 各 项 的 人 员 就 更 少 了 ，这 给 企 业 在 实 旋
浅析我国房地产税收制度的完善
一
受过高的税负， 抑制 了土土地 的隐性 流动 ， 逃税 现 象 因而 增 多 ， 这就 从 总 量 上减 少 了国家 的税 收 收入 。另 外 ， 国对 本 国居 民的 我 海 外 房地 产纳 税 问题 ， 目前 尚无 法 可依 ， 从而 使 国家丧 失 了对 纳税 人 的这 部分 财 产课 税 的权 利 ，这 不仅会 影 响 国家 的财 政 收入 ，而 且 也会 使 国家 的税 收 主权 遭受
本 和 高价格 ， 严重 扫 了房地 产 商 品 的真 实价 值 ； 是 曲 二 使房地 产 开发者 和 费 者 都对 政府 行 为 的规 范 性和 稳 消 定性产 生怀 疑 ， 人 影 响 房地 产 开 发规 模和 房 地产 市 而 场 繁 荣 ；三 是抑 Ｊ 了真 正 意 义 上税 收 的培 育 和 成 长 ， 制 “ 费大于 税 ” 的 庀 使得 国家税 收 政 策难 以发挥 其 作为 况 经济杠 杆 的调一 节作 用 ； 四是 收费 权力 属 于基 层 部 门 ， 较
３ 制 的要素 方面 的弊端 。 ． 税 目前 我 国房地产 税制 要
素方 面 的弊端 也很 明显 ， 现 为纳 税 主体 内外 有 别 ， 表 计
税 依 据不 合理 、 价计 征 未能 与企 业会 计 制度 衔 接 ， 从 征
税 范 围过 窄等 。 ４房 地产 税收 征收 管理 中存在 的 问题 。 国房地 产 ． 我
侵害。
、
我国房地产税收制 』 度存在的问题
市场经济条件下，房： 地产税制是国家调控房地产
市场经 济活 动 的有力杠 杆 。国外成 功 的经验表 明， 一个 结 构完备 、运 行 良好 的房 地 产市 场 离不 开 一个 能 同市 场经 济相 吻合 、并将 国家 宏观 经 济 政策 渗透 于 市场 的 高效 、 备 的房 地产 税收 完 刮度 。然 而 ， 国现 行 的房 地 我
不断深化与完善房产税税制改革
二 ．现行 房产税税制存在的 问题
般 而言 ，税收制度应遵循效率、公平 、财政三个原则 ，就 目前我国的房产税制在调节土地资源优化配置方面未其到相应的 作用 ，税 收流失严重，征收成本较高 ，在调节个人财富方面收效 甚微 ，税收负担不合理 ，同时未成为地方财政收入的主要来源 ， 突出表现在 ： （ ）税制陈 ｌ ．税费复杂 一 Ｅ １ 现行房产税是１８年颁布实施的，无论从征税范围、纳税人、 ９６ 计税依据 ，税基 、税率、减免税等方面都反映出税权集 中，税制 陈旧，税负不合理 ，相关税费 比较复杂 。如对一笔房屋租金收入 同时要征收房产税和营业税 ，租赁双方还要按租赁合 同缴纳印花 税 ，对纳税人房产坐落地既要征收城镇 土地使用税 ，又征收房产 税 ；对房地产产权转移所签 定的契约或合同双方要征 收印花税 ； 对房地产开发既要征收土地增值税 ，又要征收企业所得税 ；税基 重叠 ，税负严重 ，至于房地产业面对的费就更多 了，房地产活动 的任何一个环节都要面Ｉ 临收费，税费并存 ，费大于税现象极为严 重 ，对房地产市场发展产生极为不利的影响。 （ ）征税范围狭窄 二 现行房产税征税范围规定在城市 、县城、建制镇工矿 区范围 内征 收 ，农村被排 除在外 。另外对 行政 机关 、人 民团体 军队用 地 、财政拨付事业费的机构 、个人居住用房属于免税对象 。这样 个征税范围的限定对 于当时房地产商 品化程度低 ，市场经济发 展 的初期起步有其一定的积极作用［］ ２，经过２ 多年 的改革发展 ， ０ 我 国的经济结构、政策体制已经发生了巨变 ，房产税税制征税范 围已远远不能适应现实经济 发展的需要 ，突出表现在 ：随着我国 房地产市场的迅猛 发展 ，商品化程度提高 ，房产购买主体结构发 生重大变化 ，个人购房 比重逐步上升 ，尤其是一些高 收入阶层运 用闲置资金甚至借款参与 “ 炒房 ” “ 囤房 ”，这些购房着并非出 于居住 的需求 ，而是利益的驱动 ，是非规范运作 ，对有多套住房 的人群不征税 ，一方面导致房价 的不断上涨 ，而需要买房 的居 民
浅谈我国房地产税制改革——基于税负转嫁与税负合理分配的分析
场 税收调 控政 策 的重 点应是 对 空置 的房 地 产征 收 较 重 的保 有 环 节 的税 收 ， 百姓 消 费居住 的房 地 对
产 则应 实施合 理 的减免 税 。
关键 词 ：房地 产税 制 ； 业税 ； 负转 嫁 ； 负分配 物 税 税 中图分类 号 ：Ｆ １ ． ２ ８０４ ４ 文献 标识 码 ：Ｂ 文章编 号 ： ０ ８—９ ０ （０ ０ ０ ０ ４ ０ １０ ３ ６ ２ １ ）３— ０ ５— ５
现阶段 ， 房地 产 的开 发 投资 、 让 、 转 取得 和 收 益 通 常是 同时进 行 ， 四个 房 地产 产 权 转 移 的过 程 可 这
以笼统称 之 为房地 产 流转 环 节 ， 与 房地 产 保 有 环 它 节 一起 构成房 地产 市场运 行 的两个方 面 。下 面对 房 地 产市 场税 负水平及 税负结 构进 行分 析 。
一
、
问题 的提 出
人手 。在 流转 环节 抑制 房价 上涨 的税 收调 控政 策运 行 的机理 是 ： 增加 二手 房售 房者 的交 易成本 ， 少其 减
近年来 ， 房地 产 税 制 的 改革 在 国际 上 受 到 广泛
的关 注和重 视 。在我 国 ， 随着 个 人 私 有 财产 特 别 是
第 ｌ ２卷ຫໍສະໝຸດ 第 ３期 【 税收与企业】
浅 谈 我 国 房 地 产 税 制 改 革
— —
基 于税负转嫁与税 负合 理分配 的分析
吴 腾
（ 中南 财 经 政 法 大 学 ， 北 武汉 ４ ０ ７ ） 湖 ３０ ４
摘
要 ：近年 来 ， 地产税 制 的改 革在 国际上 受到 广泛 的 关 注和 重视 。在 我 国 ， 着个 人 私有 房 随
推进我国房产税改革对策探究
推进我国房产税改革对策探究【摘要】我国房地产行业是一个关系到国计民生的重要行业，基于国务院要求要逐步推进房产税改革的背景下，房产税改革的呼声越来越高。
文章分析了房产税在改革过程中存在的问题，从我国推行房产税的必要性及迫切性入手，借鉴国际通行做法，提出了几点改革中国房产税的具体对策：明确房产税改革的根本目的是完善房地产税收制度；建立和完善房地产产权登记制度；扩大征税对象，对增量房和存量房同时征收物业税；计税依据改为房产评估值；实行差别税率，不伤害中产阶级利益等。
【关键词】房产税；改革；对策；税收制度1986年国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》标志着我国正式恢复房产征税，至今我国房产税已经历了20多年的发展历程，但目前我国房产税并不等同于真正的物业税。
近年来，尤其是2009下半年到2010年初，房屋价格飞速上涨，我国房地产市场发展出现了空前炽热现象。
针对这种情况，发展改革委提出了逐步推进房产税改革，同时发布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。
至此，房产税改革引起了社会各界的广泛关注。
一、我国房产税改革存在的问题1.设计不合理。
目前，我国房产税的计税依据有从价计税和从租计税两种。
从价计税是将减除后70%～90%的原房产值，作为计算缴纳房产税的依据，这种税制设计没有考虑随着经济发展、物价变化和房产价值的上升，房产原值并不会发生改变，这就导致了房产税难以发挥对经济的调节功能，也无法充当地方主要税种的功能。
从租计税是按房屋的出租租金进行征税，而这种计税依据易造成重复征税，因为房屋的出租收入已经列入营业税征税范围。
2.课税对象和征税范围难以确定。
国务院于1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》中明确规定房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的由房产代管人或者使用人缴纳。
然而，我国目前实际征管房产税过程中，如何区分产权人和使用人，如何辨清这些纳税主体实属不易。
关于完善我国房地产行业税制的思考
（ ） 种繁 多 ， 费混 杂。在我 国特殊 的土地 制度 下 ， 四 税 税
不 利 于调 节财 富分 配 和地 权 的平 均 。 通环 节税 费 重 ， 流 抑制 了土地 的 流动 和正 常 的市 场交 易 ， 长 了土地 的隐性 流 动 ， 助 逃 税现 象 因而 增 多 ． 这就 从 总量 上减 少 了 国家 的税 收 收入 。 （ ） 税 范 围过 窄 ， 二 课 免税 范 围过 宽 。一 方 面 ， 产税 和 房 城镇 土 地使 用 税 的课税 范 围仅 涉及 城 市 、 县城 、 制 镇 和工 建
税 收与 税 务
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关 于 完 善我 国房 地 产 行业
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（ 西西京 学院 陕西西安 ７０２ ） 陕 １ １ ３
摘 瘿 ：随着我国房地产 市场的繁荣发展 ，房 地产业 已成为我 国财政 收入 的重要 来源之
一
，
本 文 重 点 分 析 了我 国现 行 房地 产税 存 在 的 主要 问题 ， 出 了改 革 和 完善 现 行 房 地 产 提
、
我 国现行 房地 产 税收 制度 存在 的问题
（ 流通 环 节税 费重 ， 有环 节课 税 轻。 国现 行 房地 一） 保 我 产税 收制度 主 要涉 及 １ ４个税 种 ， 目前实 际 征 收的有 １ ２种 。 特 点 是开 发 流 通 环 节税 种 多 ， 及 了其 中 的 ｌ 涉 ０种 。 收 负 税 担重 ； 而保 有 环节 仅 涉及其 中的两 种 ， 担也 很轻 。我 国房 负 地产 税 制 政 策 基 本上 是 不 卖不 税 、 租不 税 ， 不 一旦 租 售 ， 则 数税 并 课 ， 而导 致开 发 和经 营环 节税 负过 重 。 从 消极 影 响还 有： 在房 地 产保 有 阶段 发生 的价 值 自然 增值 部分 ， 于没 有 由 有 效 的税 收 调控 机制 ， 政府 不 能充 分参 与增 值 的分 配 ， 能 只 任 由其 流 向房地 产 的实 际保 有者 ，使 得 纳税人 倾 向持 有 土
我国房地产税收制度改革的探讨
我国房地产税收制度改革的探讨【摘要】当前我国正处于城镇化快速发展时期，为了加强房地产市场调控，运用税收手段实现公平和效率的统一，我国房地产税收体系改革势在必行。
针对我国现行房地产税收制度存在的问题，通过借鉴国外房地产税收制度的经验，本文提出了调整税基和税率、优化税费结构、完善征管体系、加强监控力度等房地产税收改革的建议。
【关键词】房地产；税收制度；改革一、现行房地产税收体系的构成我国在1994年全面的结构性税制改革后，形成了现行房地产税收体系基本框架，涉及的税种主要有12种，包括直接以房地产为课税对象的6种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税；与房地产紧密相关的税种6种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税。
按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。
二、房地产税收制度存在的问题通常，税收制度应当遵循效率、公平、财政三个基本原则，但当前我国房地产税收制度并未在土地资源优化配置和调节社会贫富差异上起到相应作用，相反则暴露出税收负担不合理、税收流失严重等问题。
房地产税收增长与地方经济增长表现出不协调的关系。
我国房地产税收制度本身存在如下主要问题[1，2，3，4]：（一）税种繁多，税费混乱房地产各个环节的税种繁多：房地产开发环节主要有耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税等税种；房地产交易环节主要有契税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设税等税种；房地产保有环节主要有房产税、城镇土地使用税、房产税等税种；房地产出租环节有营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税等税种。
税种繁多不但加大税收征管难度、增加征收成本，重复征收也加重纳税人负担。
税费混乱主要表现为：（1）以税代租，如城镇土地使用税带有明显的地租性质，采用定额税率，按实际占用土地面积进行征收，而不是按土地价值征收；（2）以费代税，如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
健全和完善我国房地产税制的设想
节 的 税 费 过 于 集 中将 提 高 新 建 商 品
房 的 价 格 ， 从 而 带 动 整 个 市 场 价 格 的 上 扬 ， 制 约 市 场 正 常 的 生 产 进 程 。 另 一 方 面 ， 房 地 产 保 有 环 节 税
费 种 类 过 少 ， 阻 碍 了 土 地 有 偿 使 用
市 场 的 建 立 与 健 全 ， 大 多 数 由使 用 者 无 偿 取 得 的 土 地 仍 然 近 似 无 偿 地
对地 产不 征税 。
（ ） 城 市 维 护 建 设 税 和 教 育 费 ３ 附 加 内 外 有 别 。 对 内 资 房 地 产 企 业 开 征 城 建 税 和 教 育 费 附 加 ， 而 对 外 资房地 产企 业则 不征 收此项 税 费。 （ ） 耕 地 占 用 税 政 策 内 外 不 统 ４
税 种 结 构 鼓 励 了 不 动 产 的 流 动 ， 刺 激 了 土 地 的 经 济 供 给 ， 避 免 了 业 主
征 契税 。
外 房 地 产 企 业 开 征 外 商 投 资 企 业 和 外 国企 业 所 得 税 ， 且 税 率 不 同 。 （ ） 两 套 房 产 税 制 和 土 地 税 ２
制 。 对 内 资 企 业 开 征 房 产税 和 土 地
使 用 税 ， 而 对 涉 外 企 业 则 只 开 征 城 市房地产税 ，并且仅对房产征税 ，
（ ） 两 套 所 得 税 制 。 对 内 资 房 １
地 产 企 业 开 征 企 业 所 得 税 ， 而 对 涉
于 现 行 的 各 项 房 地 产税 是 在 改 革 过
程 中 陆 续 出台 的， 缺 乏 总 体 设 计 ， 存 在 着 结 构 不 合 理 、 税 种 设 置 重 复 、 配 套 措 施 不 完 善 等 诸 多 的 问 题 ，亟 需完善 。 ｌ 税 种 不 合 理 。 个 别 税 种 重 、 叠 ， 存 在 重 复 课 税 的 情 况 。 如 针 对 房 产 的 房 产 税 和 城 市 房 地 产 税 ； 针 对 土 地 的 土 地 使 用 税 和 耕 地 占 用 税 ； 针 对 产 权 转 移 ， 书 据 、 契 约 或 合 同 的 承 受 方 既 课 征 印 花 税 ， 又 课
我国房地产税制的改革与建议
我国房地产税制的改革与建议近年来，我国房地产市场的发展速度惊人，但随着房价快速上涨，房地产税制的问题也逐渐引起了人们的关注。
当前，我国房地产税制存在诸多问题，需要进一步完善和改革。
本文将从房地产税制的现状、存在的问题和建议三个方面来探讨我国房地产税制的改革需要。
一、房地产税制的现状目前，我国的房地产税主要有三个层面：房产税、土地增值税和物业税。
房产税是指对房地产拥有者用以征收的税收。
我国自1986年开始施行了房产税，但由于其征收范围太窄，只征收高档住宅或商业用房，所以其征收收益非常有限，而在2011年后已经取消。
土地增值税是指在土地所有权转移过程中，对土地增值所征收的税款。
在我国，土地增值税是房地产行业的主要税种之一，其税率通常为30%。
物业税是指以物业为对象，征收的一种财产税。
物业税主要征收的是物业管理费和租金等。
二、我国房地产税制存在的问题1.税种多、重叠抵扣当前，我国的房地产税种过多，且存在着重叠抵扣的问题。
例如，在某些地区，房产税和物业税可以相互抵扣，导致税负不确定性以及重叠纠纷等问题。
2.税率低相对于国际上的水平，我国目前的房地产税率偏低。
在很多国家，房地产税通常是按房产的市值计算所得税率，而我国的房地产税几乎全部采用固定税率。
3.税收计算标准不明确在我国，土地增值税的征收标准存在很大的问题。
例如，土地增值税的征收标准仅根据土地的增值估算，而未区分不同地域、不同性质的土地。
4.征收范围狭窄我国的房产税征收范围狭窄，只针对高档住宅和商业用房等，导致其征收收益非常有限。
5.税收监管不严由于税收监管不严，很多房地产公司在土地购买和房地产开发过程中存在漏税等问题，导致税收流失严重。
三、改革建议1.完善房地产税制应该将现行的房产税、土地增值税和物业税进行整合，形成一个完整的房地产税制，使其更加符合国际上的潮流。
2.税种整合、标准统一税收标准和征收接口应该得到进一步的统一和整合，以调整税负比例、实现预期税收目标。
浅谈房地产税改革的几点问题及对策
浅谈房地产税改革的几点问题及对策作者：阎星宇来源：《今日财富》2021年第17期房地产税的改革从2011年试点地区开始推进，到现在改革方案已经形成了一些基本共识。
目前我国房地产税的立法及改革正在积极稳妥地推进当中，为优化税制结构、房地产市场平稳健康发展注入新动力。
本文将从分析开征房地产税的必要性与可行性出发，讨论当前身处房地产市场与经济环境的大背景下，房地产税改革仍然存在的一些问题，并针对现存漏洞提出几点对策及建议。
随着2021年到来，我国已步入“十四五”发展时期。
今后我国税制改革将在“十四五”时期继续逐步地深化进行，同时着重体现在降低间接税比重、提高直接税比重之上。
无论是基于健全直接税、地方税体系的角度出发，还是从充分发挥税收在调节收入分配职能等方面看，房地产税都是重要的税种之一。
财政部部长刘昆表示，今后我国房地产税地改革应以房地产税立法为首要任务，逐步地、积极地、稳妥推行。
到目前为止，房地产税改革已推行近十年。
2020年我国房产税改革试点上海以及重庆已发文，明确将继续作为改革试点推行房产税改革，这将有助于稳定房地产市场预期，意味着我国房地产税改革将继续稳步推行。
推进房地产税，有利于培养地方主体税种，提高直接税比重，进一步优化税制结构，调节贫富差距，促进社会公平，同时也是打击炒房行为的利器，为过热的房价降温。
但由于房地产税受关注度高，立法过程要不断考虑当前房地产市场、宏观经济环境等因素，加之受疫情影响，目前更需要合适的时机和准备基础才能出台推行。
一、我国房产税改革的意义目前我国房地产税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为零。
如果房地产税的征税环节为保有环节而不是交易环节，加之房地产税属于典型的直接税，即税收负担直接由房地产持有者个人负担而无法通过其他方式转嫁。
这意味着征收房地产税会增加住房投机者的持有成本，使其抛售手中多余“闲置”的房子，提高市场房屋利用率，从而在一定程度上打击炒房行为，起到稳定房价的作用。
对我国房地产税改革的几点思考
对我国房地产税改革的几点思考一、本文概述随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产行业在过去的几十年中经历了前所未有的繁荣。
然而，这种繁荣也带来了一系列的社会经济问题，如房价高涨、房地产市场泡沫、资源配置不均等。
为了应对这些问题，我国政府对房地产税进行了一系列的改革尝试。
本文旨在对我国房地产税改革的背景、现状、问题以及可能的解决方案进行深入的思考和探讨。
文章首先概述了房地产税的基本概念和作用，然后分析了当前我国房地产税制度存在的主要问题，包括税制设计不合理、税负不公平、税收征管难度大等。
在此基础上，文章提出了几点关于我国房地产税改革的思考和建议，包括完善税制设计、加强税收征管、推动税收公平等。
希望通过这些思考和建议，能为我国房地产税改革的进一步深化提供有益的参考和启示。
二、我国房地产税改革的现状和问题随着经济的发展和城市化进程的加快，我国的房地产市场日益繁荣，但同时也暴露出了一系列问题。
为了应对这些问题，我国已经进行了一系列的房地产税改革。
然而，尽管取得了一定的成果，但在改革过程中仍然存在一些亟待解决的问题。
我国房地产税改革的现状主要表现在以下几个方面：一是房地产税体系逐渐完善，包括房产税、土地使用税、土地增值税等税种在内的房地产税体系已经初步形成；二是税收优惠政策逐步调整，旨在鼓励住房消费和房地产市场健康发展；三是税收征管力度不断加强，提高了税收征管的效率和公平性。
然而，在房地产税改革的过程中，也存在一些问题。
税收制度尚不完善，一些税种的设置和税率调整缺乏科学依据，导致税收负担不公平；税收优惠政策的执行效果不尽如人意，一些优惠政策被滥用，影响了市场的公平竞争；税收征管手段仍有待加强，一些地区的税收征管存在漏洞，导致了税收流失和逃税现象的发生。
针对这些问题，我们需要进一步深入研究，提出相应的改革措施。
应完善税收制度，科学设置税种和税率，确保税收负担的公平性和合理性；应加强税收优惠政策的监管和执行力度，防止滥用和不当享受优惠政策；应提高税收征管水平，强化税收征管的手段和力度，确保税收的及时足额征收。
论我国房地产税的正当性及制度构建
经济昌与论我国房地产税的正当性及制度构建张颖伊子玮摘要:房地产税立法是财税体制改革的重点话题,备受社会各界关注。
在2021年举行的国新办发布会上,财政部税政司司长王建凡表示,要积极稳妥推进房地产税立法和改革。
然而,面对房地产税的立法开征,仍存在正当性及制度设计上的困境,因而对于我国房地产税的探讨更具现实性和必要性。
本文通过分析房地产税的正当性,提出完善房地产税的路径建议,推进我国房地产税改革的步伐。
关键词：房地产税;功能；可税性;制度构建中图分类号:D922.22文献标识码:A作者单位：河北大学法学院一、房地产税立法开征的功能房地产税是推进现代财税体制改革的焦点,关系到地方财税体系的建设和整体走向,也是我国房地产市场稳定发展的关键因素”（一）增加地方财政收入,建设服务政府房地产税是财产税与其他税种相比具有如下优势:首先,房地产因其固定性和区域性属于不动产,这为当地政府征税提供了便利”其次,房地产税负稳定且不可转嫁,政府可以按时征收,税源稳定,确保收人的可持续性”房地产税将搭建科学的税制治理循环模式增强了地方政府提供公共产品和服务的能力，并形成良性循环”房地产税可以有效规制地方政府“土地财政”等不合理利用行为,提高土地利用价值,推动地方政府经济发展模式转型,提升治理能力”最后,增加的公共支岀不仅使政府当地的基础设施得到改善基础设施的改善又反作用于区内不动产的价值促进公共支岀资本化”（二）完善财政分权体制，构建地方税主体税种自我国推行财政分税体制以来，中央财权不断强化集中，逐渐下放事权和支岀责任,使得地方政府财力不足,且由于不同地区的发展差异,衍生岀了土地财政、地方债、非法融资平台泛滥等诸多问题”这根源于体制的缺陷,要想摆脱这种困境,地方必须拥有起支撑作用的主体税种、完善地方税体系”但我国现行财税体制下,特别是“营改增”以来，由于缺少了主体税种做支撑加之不合理的税制结构地方政府财政十分紧张,事权与财权的矛盾愈演愈烈”而房地产所具有的税源稳定、易于征管、便于评估财产价值等优势,使其成为构建地方主体税种的最优选择”（三）缩小收入差距，调整分配格局房地产税的独特之处就是依据纳税人的经济收人来确定征收多少税收”当今社会,购买房地产是一种快捷的理财手段，个人财产由房地产等多种资本形式组成”一般而言,房产的多少与纳税能力呈正相关房产多说明其财产多其应缴纳的税收也应随之增加”随着市场经济发展，部分高收人群体将大量资金投放到房地产行业来增值加剧了财富分配的不均衡”然而,房地产税差别化的利率,可通过“抽肥补瘦”的方式来平衡利益分配格局”二、征收房地产税的理论基础（一）房地产税的受益论受益论的理论基础是蒂伯特的用脚投票原则和分区制,由于房地产不可流动，纳税人可以依据偏好自由选择社区”从政府和纳税人两方面岀发,受益论主张房地产税的受益属性,认为征收房地产税于二者互利”对政府来说,征收房地产税可以弥补地方财力的不足,提高地方政府提供公共财货的能力,建设服务政府;对纳税人而言,其可以享受当地政府更好的公共产品和服务，即房地产税能够实现双方互利共赢,共享发展收益”（二）税法公平理论税法公平理论体现在如下方面:第一，纳税人承担的税负是公平的”第二,税收法律关系公平”在权利义务上，征税主体与纳税主体是平等的均不存在特权国家授权税务机关征税，同时必须依法履行相应职责”对于纳税主体而言,强调其纳税义务的同时也应保障其享有知情权等一系列权利”为了便于税收政策顺利实施必须在制度设计上把握好两者在权利与义务分配上的公平性”第三,社会公平,即税法公平的终极目标应当体现为追求社会利益的协调与社会的均衡发展”房地产税涉及众多群众的切身利益，因此，开征房地产税应秉承积极稳妥推进的方针，同时兼顾税法公平理念”三、征收房地产税的可税性论证（一）可税性理论的一般分析课税对象具有经济利益和符合社会正义是可税性的两个重要内涵”房地产是不动产,其本身具有巨大的经济价值,此外,房地产在保有环节（如对房地产的占有、使用、居住）亦会产生收益,并随着市值的增加,房地产会带来“声望受益”等潜在收益”基于此,其作为征税对象是具有可行性的”从另一个角度看,一方面，当地居民是房地产纳税人，同时其可以享受政府带来的公共服务;另一方面,征收房地产税可以满足地方政府财政需要，既可以纾解当地公共支岀吃紧的压力，又可以用多余资金完善基础设施,优化服务质量，提高居民生活品质促进配套设施升级形成良性效应符合社会正义”（二）征收房地产税面临的困境对于开征房地产税存在理论上的挑战如土地公有制、2021年第6期149经济 £ I 法土地岀让金与房地产税关系问题的处理上，本文认为，在法 理上征收房地产税并无障碍遥1. 房地产税与土地所有制的关系。
关于改革完善我国房地产税收体系的思考
税 ２８％（ ４ ６ ）
买方
德 国 不 动产 转 让价格
转 让税
３ ５
二、 其他 主 要国 家 的房 地产 税 收 情 况
各 国房 地 产 税 收 征 收 税 种 和 名 称 都 不 尽 相 同 ， 总 体 上 都 但 是 从 房 地 产 开 发 和 销 售 环 节 、 地 产 转 让 环 节 、 地 产 持 有 和 房 房 使用环节这三 方面来征收 ， 文就从 这几个 主要环节 出发具体 本 分 析 各 国 的房 地 产 税 收 情 况 。 （ ） 建 筑 商 提 供 的 建 筑 、 装 劳 务 的 征 税 一 对 安 对建筑 商提供 的建 筑 、 装方 面 的劳务 ， 常是 按 照提供 安 通 普 通 劳 务 来 征 收货 物 和 劳 务 税 。 比如 在 英 国 、 利 时 、 国 、 比 法 匈 牙利 、 国 、 韩 日本等 实行征收标准 增值税 的国家 ， 对建 筑安装劳 务基 本 上 是 按 正 常 税 率 征 收 增 值 税 。 英 国对 有 些 符 合 规 定 的 但
具 ， 章 就 我 国 房 地 产 税 收 体 系 存 在 的 问题 进 行 分 析 ， 鉴 国 际经 验 ， 出 了 改革 完 善 我 国房 地 产 税 收体 系 的建 议 和 思 考 。 文 借 提
【 键 词 】 房地产税 收 ； 产交易税 ； 关 房 土地增值税 ； 房产税 【 中图分类号 】 ８ ２４ 【 Ｆ １． ２ 文献标识 码 】 【 Ａ 文章编号 】 ０ ４ ２ ６ （０ １０ — １ １０ １０ ～ ７ ８ ２ １ ）６ ０ ０ － ２
对改革和完善现行房地产税收问题的思考
将会越 来越多地运用 税 收筹 划来维 护 自身 的合法
权益 。
甚至达到 ３％，由此会降低商 品房价格 ；另一方面 ， ０
（ 作者单位 ：广西来宾电厂 ） 增加 了房屋 拥有者 的税 负 ，将 使那些 以投资或投 机
２ １ 固 ００６．１（总第 ８０期 ）
维普资讯
所 得加 强 征 收 ２０ 的个 人 所 得税 后 ， ０ｏ ／
所 谓 的开征 房地产 税 ，准确 地说 是改
制 “ 炒房”行为，降低房地产市场 的 实际执行结果不仅没有抑制房价的持 革现行房地产税制。
续上 涨 ，反 而成 为推 动房 价进 一步 上 涨 的一个重要 因素。就像某人 所说 的 ： 我 国现行 的房 地产税 费结 构存 在
电企财税纵横
ＣＵＡＮＣ ＸＩ ＡＮ ＹＥ ＤＩ
虞 害 ｒ ． 景
为 目的保有 的住房成 本增 加 ，可 以遏 需求 ， 而抑制房价 的上涨 。 从
（ ）房地 产税 抑制 房价 上 涨 的 二 作 用有限 通 过抑 制投 资 和投机 行为 进而 影 响房 价 ，从 价格 形成 机 制而 言 ，应 该
业利润额受冲减的程度 。因而造成累进税制下纳
税额 的差异及 比例税 制 下纳税义务 承担 时间 的差
异 。企业 正是利用这 些差 异来 比较 和分 析 ，以选 择最优的折旧方法 ，达到最佳税收效益。
从企业 税负来看 ，在 累进税率 的 ，自然损耗
税负都比较小、比较轻。相反 ，加速折旧法把利 的税负。但在比例税率的情况下，采用加速折旧
润 集中在后几 年 ，必然 导致后几 年承担 较高税 率
对改革和完善现行房地产税收
持续 高温令社会公 众对住房 问题表 现出前所 未有的 论 的密集讨论 。２０ 年 ，国家税务管理 系统针对房 ０５ 地产行业进行 了一次大范 围的税收检查 ， １ 个省 有 １ 级 国税机关和 ２ 个 省级地税 机关 参与这项工作。检 ９ 查 结果不久前被 署名刊登在 国家税 务总局 的官方刊
有关我国现行房地产税收制度改革的思考
有关我国现行房地产税收制度改革的思考摘要：我国现在实行的房地产税收制度在税制有很多的问题，怎样使得房地产税收可以更好的适应房产市场的发展，只要我们加大力度推进房地产税收制度改革，提高房地产税收行政效率，保证我购买者的利益，实现房地产合理发展。
关键词：国家实行现行房地产税收制度改革思考一、我国房地产业税收制度的发展历程住房问题是各国都要面临的问题，怎样良好的解决住房问题给与人们理想的居住环境，满足人们赖以生存的空间和日常生活基础，都是与我国房地产有直接的关系。
自1979年我国深入进行城镇住房制度改革以来，城镇居民住房都由货币为准，住房大多数单位提供的，很少是由个人购买的，但是全市加快了住宅建设，发展十分迅速。
从1999年开始我国开始对房地产税收也开始进行了各种节税，2000年暂停征收固定资产投资方向调节税。
进入新世纪以来，国家房改政策的出台，居民购买房地产的能力增强，房地产业发展迅速，成为国民经济中的一个新的增长点，我国房地产业税收由发展开始走向了成熟。
二、现行房地产税收制度存在的问题（一）税收项目多，程序复杂在现行房地产税收制度中，税收的种类十分多样，有房产税、营业税、个人所得税、土地增值税、营业税等各种税等。
现行的房地产交易的法律法规都是在20实际初年制定的，那时的税收设计相对税负较轻，以转让出租以主。
而在过去的十多年里，房地产业发生了较大的变化，房产业房产成倍增长，价格比与当初涨了很多倍。
房改的居住和私有度都有了大幅度提升，而出租仿佛已成为城镇居民的投资渠道了。
而房地产交易税收制度的发展大大落于房地产的发展，亦逐渐被不符合我国地产业的发展。
在房地产买卖中，卖方要要缴纳的税十分繁多，不仅给房地产的买卖带来巨大的不便，也使纳税人的负担也比较高，不利于房地产的发展。
（二）税率较高，税收负沉重在商品房和二手放买卖中，购房需要缴3%纳契税，5%固定资产投资调节税等。
在买卖二手房的同时，单位售房或个人售出高档住宅要有6%附加税。
房产税改革的法理分析及完善建议
Ｖｏ １ ． ４ ＮＯ． １
Ａｐｒ ． ， ２ ０１ ３
房产税改 革的法理分析及完善建 议
刘 纯 林
（ 江 汉 大 学 文 理 学 院 商 学 部 ，武 汉 ４ ３ ０ ０ ５ ６ ）
摘 要 ： 随 着 市场 经 济 的进 一 步 发 展 ， 我 国 已经 越 来 越 注 意 运 用 法 律 化 的 宏 观 调 控 手 段 来 影 响 经 济 运 行 。近 年 来 国 家 出 台 多 项调 控 措 施 稳 定 房 价 ， 其 中 实行 房 产 税 改 革 试 点 ， 引起 国 民 的 广 泛 关 注 。 房 产 税 改 革之 所 以 实施 ，
在首 次 购房 后将 房大 量 囤积 ， 等 待 市 场 房 价 大 幅 度 上扬 可 获得 利益 时再行 出售 ； 房 地产 市场 炒房 、 囤房 盛行 ， 在供 不 应求 的 总体背 景下 ， 房地 产投 机性 交 易
所拥 有 的房产 或房 地产 由免 税改 为征 税 。现行 房产 税 的改革 试点 包括 以下 两个 方面 ：
主要 是 由 于 房 产 税 有 着 特 殊 的 功 能 结 构 ， 房 产 税 调 控 房 地 产 市 场 有 助 于促 进 房 地 产 经 济 的 成 熟 稳 定 ， 并 且 能 够 更
好 地 协 调 各 类 主 体 的 利 益 。进 一 步 推进 房 产 税 改 革 ， 需要 完善 房 产 税 法 、 建 立与 土 地 出让 金 的 制 度 衔 接 、 妥 善 设 置 对 弱 势群 体 的免 税 优 惠 、 建 立 房 产 税 合 理 使 用制 度 。 关键 词 ： 房产税改革 ； 房地产经济 ； 法 理
一
征 税适 用统 一税 种 、 统一制 定 法律 ， 并对 居 民个人
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（） 目前情况看 ， ４就 房产税仍应单独征收， 不宜 与土地 由于通过受赠、 继承等无偿方式均可以取得房地产， 所 税 合并 征收 ， 因有 四 ： 一 ， 国土 地 和房 屋 的所 有 制 形 原 第 我 以在房 地产 取得 税 下设置 遗产 税 与赠 与税 。遗产 与赠 与税 式的课税客体放在一起 ， 增加征收难度。第二， 土地和房屋 是 对 因继 承 、 与而 取 得房 地 产 等财 产 的 承受 人课 征 的一 的财产性质不 同。土地和房屋虽都是不动产 ， 赠 但土地具有
关键 词 ： 地产税 收 ； 房 取得环 节 ； 保有 环节 ； 环节 ； 征管 转让 强化
中 图分类号 ：８ ０４ ２ Ｆ １ ．２
一
文献标 识码 Ａ
： 文章编 号 ：０ ８ ２ ５ （０ ８ ０ — ０ ８ ０ １０ — ８ ９ ２ ０ ）６ ０ ２ — ２
前 言 种财产税。其计征依据是 以遗产总额扣除项 目金额后的余 我 国现 行房 地产 税制 与社 会 主义 市场 经济体 制 的发展 额 或 赠 与 财 产 价 值 。遗 产 和 赠 与税 应 设 一 个 合理 的起 征 以及 房 地产 市场 化 的推 进 显 得极 不 适应 ， 在 不少 问 题 。 存 点 ， 超额 累进税 率 。 实行 因此 ， 应借 鉴 国外 及我 国港 台地 区房地 产税 收 的经验 ， 结 并 随着我国人 民生活水平 的不断提高， 富差距的不断 贫 合 我 国实 际 ， 和完 善房 地 产税 收体 系 ： 照征 税环 节的 扩 大 ， 征遗 产 和赠 与 税 ， 改革 按 开 不仅 可 以完 善税 制 、 加 国家 财 增 不 同， 将我国房地产税收体 系划分为三个部分——房地产 政 收入 ， 而且 可 以运 用税 收杠杆 调节 社会 财富 的再分 配 ， 促 取得 环节 、 保有环 节 、 转让环 节 。 进社 会稳 定 。从 我 国实际 出发 ， 该税宜 划 归地方 税种 ， 因为 二、 对房地产 取得 环节 税收 改革 的措施 该税 的收入 不会 太多 ， 源分散 。 且税
１ 产税 ． 房
房 产税 是 我 国 财产 税 的主 要税 种 之一 ， 以房 产 为课 是
税对 象 ， 房屋 产权所 有者 征收 的。 主要改 革设 想为 ： 对 （） １将现 行 对外 资企 业 及个人 等征 收 的城 市 房 地产 税 ２契税 ． 中有 关房 产 的 内容与对 内资 历企 业 和个人 征收 的房 产税 合 契税 是在 土地 或房 屋 因买卖 、 当 、 典 赠与 或交换 发生 产 并 为 统一 的房 产税 ， 征税 范 围从 现 在 的“ 并将 城市 、 城 、 县 制 权转 移时 ， 当事 人双 方 订立 的契 约 ， 按照 向房 地产 承受人 征 镇 、 矿 区” 工 拓展 到全 国所有 地区 。 收 的一种 税 。将 目前 契税 不 适用 继承 、 地产抵 债 、 房 房地 产 （） ２ 改革 目前按房屋一次减肥 １％一 ０ ０ ３％后的余值计征 作 价 人股 等财产 转移 行为 的做 法 改变 为对 房地 产产权 转移 的办法， 借鉴１ 国际经验 ， 逐步完善房地产评估罅度 ， 以房产 的所有 行为 征收 。 的评估 价值作 为房 契税 的计税依 据 分别 为买 价 、 典价 、 与或继 承 的评估 赠 产 税计 税依 据 ， 同时 取消对 租 收入 的征税 ， 租 金收入 对 价、 房地产作价人股的折价值 、 房地产抵债的价值等 ， 税率 的征税将 归类 于所 得税 中征收 。 为３ ５ ％一 ％。契税对 房 地产 市场 的交 易 影 响非 常大 ， 地 令房 （ ） 用 比例 税率 ， ３采 可对 普 通住 宅 、 般企 业 房 产等 实 一 产 买卖 双 方均 感 到很 大 压力 ， 因此 建 议 对居 民购 买 普通 住 行较低税率 ， 而对高级别墅 、 高尔夫球场等高级娱乐场所 的 房可 以考虑 适 当减 免 。另外 ， 了避免 契税 和 为 房产实行较高税率 ， 以在强化凋节 的同时取得必要的收 印花税对房地产产权取得行为的重复课税 问题 ， 可取 入。中央可指定较在 的税率幅度 ， 由地方根据 当地的状况 消对 房地产 产权者 征收 印花税 的规 定 。 确定具体适用税率。
有耕 地 占用 税 、 菜地 建 设 基 金 （ 菜 地 开 发基 新 新 金 ）土地 复垦基 金 等与农 地 相关 税费 合并 为农 地 占用税 。 、 目的是保护有 限的农地资源 、 简化税费种类。将征税范围 扩大 到 所 有农 用 土 地 ， 包括 耕 地 、 林 、 地 、 田水利 用 森 草 农 地 、 殖 水 面等 。对 于 此税 种 应 归类 于 取得 环节 还 是 保有 养 环节 目前存在争议 ， 但笔者认为应将其归类为取得环节 ， 因 为 该税 是 在取 得 耕地 占用权 时 一 次 征收 ， 非在 占用过 程 而 中缴纳 的税 收 。
张瑜
摘
一
石 静
（． １ 辽宁元正资产评估有 限公司 ２ ． 大连市国家安全局八八研究所 ， 辽宁大连 １６ ２ ） １０ ３
要 ： 当前 我国房 地产 过热 问题， 从房地 产取 得环节 、 有环 节 、 环 节和收益 环节 人手 ， 出 针对 分别 保 转让 提
些改革措施 ， 力求解决房地产过热问题 ， 使之向规范和趋于合理的方向发展， 同时配合国家的相关调控 措施 ， 同发挥 其调 节作 用 。 共
三 、 产 保有环 节税 收改革 的措施 对房 房地 产 保有 税 是 在一 定 时期 或一 定 时点 上 ， 个 人 或 对 法人 所拥 有 的 房地 产课 征 的一种 功 能税 ， 目的 在 于合 理 调 节 政府 与房 地 产 的所 有 者或房 地产 的实 际 占有 者 之 间的 收 益 分配 。
第 ２ 卷第 ６ Ｏ 期
Ｖｏ ．０， ． １２ Ｎｏ６
辽 宁税务 高等专 科学校 学报
ＩＩ ＡＯＮＩ ＮＧ ＴＡＸＡＴＩ ＯＮ ＣＯＩＩＥＧＥ ＯＵＲＮＡＩ Ｊ
２ ０ 年 ｌ 月 ０８ ２
Ｄｅ ．２ ０８ ｃ．０
基 于 我 国房 地 产 税 制 的 改 革 和完 善 的研 究