安徽省三四线城市阜阳房地产分析报告

安徽省三四线城市（四十九）：阜阳篇

城市基本面：户籍人口超千万省内第一但1/4人口外流，经济发展缓慢且“强县弱市”格局

阜阳，位于安徽省西北部，全市总面积10118.17平方千米，下辖3区、4县、1市。城市定位而言，与宿州、淮北、蚌埠、菏泽四市同属中原城市群东部承接产业转移示范区内。

人口层面，2019年年末全市户籍人口1077.3万人，据抽样数据常住人口825.9万人，总人口居全省第一，但常住户籍人口比为0.77，约25%的人口超250万人外流。

经济层面，2019年全年GDP为2705.0亿元，总量不及合肥1/4，论人均GDP，又不如亳州、六安这几座经济总量排名倒数城市。从格局来看，又是典型的“强县弱市”格局，下辖太和县、颍上县、临泉县等三县GDP总量占全市近半数，市辖三区仅27%。

城市交通是阜阳近年来一大亮点。京九铁路纵贯境内，与漯阜、青阜、阜淮铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。随着郑阜高铁、商合杭高铁的通车，对阜阳加速融入长三角一体化发展有极大推动作用。

市场变化

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2019年下半年开始退热下行

2020年10月“降价潮”但去化效果一般

统计局数据显示，2016-2018年属于楼市高速增长期，尤其是2016年，商品房成交面积达663万平方米，同比增长88%，近乎翻番，2017-2018年均保持20%以上的增幅，2019年同样保持稳中有增态势，商品房销售面积1144.0万平方米，增长9.3%。

从房价变动情况来看，整体房价稳步上行，2017年达阶段性高点6649元/平方米之后，出现了后继乏力的现象，2018年小幅微降2%，2019年持稳在6652元/平方米。

结合实际调研反馈，2016年前阜阳楼市整体平稳，2016年下半年因前期供应消耗殆尽，新项目尚未入市，供应面临“空窗期”，加之城市旧改持续推进，拆迁带来的新增需求量巨大，整体市场呈现供不应求格局，房价跳增显著，从5000多元/平方米上涨至7000多元/平方米，迎来“抢房潮”，一房难求。“卖方市场”主导下，开发商开始采取绑定车位等方式卖房，一直延续到了2019年年中，车位售价在12-18万元/个不等。

2019年7月，随着城南华润阜阳中心首开便取消绑定车位的规定，同时开盘价格显著低于同类产品200-300元/平方米，阜阳市场开始步入下行区间。

2020年3月售楼处陆续开放，迎来一波放量，5-6月市场显著下滑，“金九”表现同样不佳，10月城南部分楼盘推出了较大的折扣，降价跑量，整体城南房价由“9”字头跌至“8”字头，部分项目折扣低至85折。

新入市的阳光城、石榴集团、高速地产等项目基本都采取了低开策略，开盘基本在8000元/平方米左右，不过首开当天去化均不足100套，市场整体去化不佳，下行压力加剧。

02

东控、西拓、南进、北优

房价梯度：城南新区>颍泉、颍东>经开

目前阜阳的总体发展规划为“东控、西拓、南进、北优”：东控为以岳家湖为中心，推进颍东新城发展；西拓为加强祥源文旅城、西湖新区、职教园区等建设；南进为重点推进城南新区一期以及高铁片区建设；北优则是重点发展泉河两岸生态经济示范区、泉水湾湿地公园、祥源颍淮生态旅游开发以及循环经济园区等。

目前来看，阜阳房地产基本可以分为颍州区的老城、城南、城西、经开、合阜产业园板块，颍泉区板块和颍东区板块。我们此次重点调研了城南、颍泉、颍东板块，各区域房价梯度：城南占据房价高地，均价在8000-10000元/平方米，颍泉和颍东相对刚需，价格在6500-9000元/平方米，经开属边缘区域，价格在5000-7000元/平方米不等。

03

政策稳定且相对宽松

首套首付二成、二套三成

仅阜南县限售

2018年3月，安徽省阜阳市阜南县出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》，其中对二套房、三套房进行了限售规定，为阜阳市首例。《意见》规定，阜阳市阜南县居民在县里名下已有二套住房，购买第三套（及以上）商品住房后5年内不得上市交易，非阜南县户籍居民在县里名下已有一套住房，购买

第二套（及以上）商品住房后8年内不得上市交易，起始时间以购房人缴纳契税时间为准。

2019年以来阜阳房地产政策整体趋稳，由防“防大涨”向“防大跌”转变：2019年2月阜阳国土资源局挂牌出让的5宗土地阶段性取消限价，2019年10月虽未出台明确政策，但部分楼盘已出现网签备案低于物价备案95折将影响网签备案。步入2020年以来，政策面延续“房住不炒”，2020年8月4日，安徽省阜阳市住房公积金管理中心发布了关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知，对住房公积金个人住房贷款有关政策进行调整，其中包括停止向购买第三套及以上住房的职工受理和发放住房公积金贷款。此外，缴存职工第二次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。目前阜阳购房首套20%，利率5.88%，二套30%，利率6.37%。

项目去化

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城南品牌项目聚集、流量盘主导月均100-200套

颍泉、颍东红盘销量占比过半

城南板块为城市发展新中心，区域内交通便利，配套醇熟度不断攀升，品牌房企扎堆，客户认可度颇高，为改善聚集区。步入2020年下半年以来整体去化转淡，标杆项目华润阜阳中心10月大促，享受8个点优惠，月去化在200套左右，融创淮河壹号定位高端，10月去化84套左右，而新入市的阳光城、石榴集团、高速地产

等项目基本都采取了低开策略，开盘基本在8000多元/平方米，不过首开当天去化均不足100套，市场观望情绪浓厚。不过总体来看，区域各盘销售相对平均，有2-3个流量盘主导。

颍泉和颍东发展较为极端，区域内依托单个红盘主导，单盘销量在区域占比高达50%以上，其余楼盘贡献度相对偏低。具体来看，颍东板块集交通、商服、产业、文娱为一体的城市东部副中心和综合性生态宜居新城，区域内东湖世纪城为标杆项目，千亩大盘，自建学校，分七个住宅片区开发，项目均价略高于周边同类产品400-500元/平方米，2019年月均去化可达400-500套，疫情之后月均去化也维持在100-200套。

颍泉板块自然环境资源加持，且老城板块配套辐射，客户认知度加好，宜居宜业；与颍东板块相似，市场容量、存量双高，可选择空间较广。中梁山河甲地为区域红盘，主打学区房概念，配备颍泉区实验二小和十九中双学区，目前在售均价高层达到了8500-8600元/平方米，与城南新开盘项目基本持平，显著高于周边同类产品1000元/平方米，目前月均去化90-120套不等，而区域内其他项目月均去化仅为30多套。

客群偏好

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