零售商业物业管理
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一个企业（或业主）拥有一个大型 商业物业产权
精品课件
按规模和辐射范围分为：
、城市中心型
社区型、片区型、区域型
按结构分：敞开式的市场和广场型
封闭的购物中心型
按出售商品类别分：专业型和综合型
按功能分：综合性的专业购物中心型 商住两用型
零售商业发展动态：从传统的百货商店， 向多业态、综合性、大精品型课件化、时尚性、智能化等
竞争条件分析
精品课件
商业辐射区域通常可分为三部分： 营业额所占比
例 • 主要区域（直接或相邻区域）60%~75%
• 次要区域（市级5~10公里） 15%~20%
• 边界区域（市级15公里以外） 5%~15%
精品课件
影响商业物业辐射区域和影响范围的因素：
物业的规模、位置、类型、品牌等。
人们一般购买行为倾向的极限距离： • 食品：1~2公里 • 服装等：5~8公里 • 大宗综合性购物：10公里以上
。 4 .根据销售面积，设相应规模的停车场。 5.选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。 6.商圈根据不同经营规模、经营商品而定。 7.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行租赁制。
精品课件
三、购物中心的本质特点 购物中心的本质特点：统一管理和分
散经营的管理方式。 购物中心在规划、建设、开发和管理
精品课件
购物中心的大小和定位一 般由该中心所服务的商圈市场特点来 决定。
根据选址和商圈不同，购 物中心可分为：近邻型、社区型、区 域型、超区域型种类。
美国将其分为3种形态：
精品课件
第一个购物中心建成于20世纪初的 马里兰州巴尔的摩市中心以北9km的郊区，由6 家商店组成。
第一个购物商城Southdale Mall建 成于1956年的明尼阿波利斯城（Minneapolis ），有两家百货商店共同开发建设。
精品课件
应用：
• 将主力店安排在物业内主要通道的两端，两侧 布置小的专卖店
• 尽量避免死胡同式通道设计 • 将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入
口的地方 • 干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店 • 楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位
（让其试用）
精品课件
第二节 购物中心及其管理
精品课件
一、购物中心的概念
精品课件
购物中心的管理模式 1.开发商自行管理 2.国外管理机构参与合作管理 3.专业的物业管理公司进行市场管理 4.主要承租者进行经营同时开展管理
精品课件
第三节 零售商业物业的管理
精品课件
一、大型购物中心的管理
（一）开业前期的管理
1.购物中心的经济决算
进行各种投入成本（费用）、收入对比分析 。
第四章 零售商业物业管理
精品课件
第一节 概述
一、零售商业物业概念
原意：为各类物品零售提供空间场所的物业。 现在：销售物品、服务为主的多功能物业。
精品课件
二、零售商业物业的类型
按产权性质分有： （１）即时转移产权型（先售后赎）
经营上称为投资保本型 （２）分散产权型
大型物业分开拆散出售（可以反租 ） （３）统一产权型
精品课件
补充：零售商业物业管理内容
商业物业与居住物业等管理的不同之处是： 既要考虑业主，又要照顾顾客； 既要做好服务，又要做好经营。
精品课件
（一）一般性管理 即常规性物业管理内容
（二）特殊管理（营销性内容） １.物业分析
（1）辐射区域分析
该区域可能的顾客流量 包括 消费者行为、喜好偏向、购买力分析
精品课件
（2）特色、位置和停车等因素考量
三、零售商业物业运作的主要理论
1．中心地理论
消费者单一目的购物不会选 择离家较远的地段（购物效用最大化） 。
一次购物能买回多种不同商 品可以吸引购物者远行。
精品课件
2．同类零售店聚集理论
• 降低价格不会引发垄断 • 消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售
服务方式等因素
• 消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能 降 低不确定性
精品课件
二、购物中心的建筑特征和特点
购物中心表现为以下三个特征： 1.商业空间步行化 2.商业空间室内化 3.公共空间社会化
精品课件
购物中心具有以下特点:
1.由发起者有计划地开设，实行商业型公司统一管理。 2.内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专
业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。 3.服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体
四方面主要工作： • 承租商的优化管理 • 促销推广 • 服务管理 • 日常物业管理。
精品课件
二、其他零售物业的管理
(一)大型百货商店的物业管理
1.从百货商店到购物中心转化的趋势 2.百货商店的管理模式的转变 3.百货商店的物业管理
– 要实现类似购物中心的管理模式 – 租赁模式与管理
精品课件
(二)大型货仓式商店的物业管理
2.招商和承租户选择
承租户的选择要保证租金的来源。
需要保证购物中心商品种类的完整性。
需要保证购物中心经营项目的多样性和综合 性。
3.承租户租金确定
精品课件
(二)开业阶段管理
1.做好营销宣传 2.做好开业组织 3.做到开业率高 4.做好开业的现场环境管理 （包括信息导视管理）
精品课件
(三)经营阶段的管理
• 规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合 ，能实现聚集效应
实践经验：
● 较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价
格竞争）
● 高档商品零售店需引入精品较课件多同类店
3．需求外部效应理论
• 主力店产生需求外部效应，为小零售店 带来客流
• 选好品牌、信誉、档ห้องสมุดไป่ตู้、服务质量俱佳 主力店至关重要
• 可以给主力店较大租金折扣优惠
经营方面具有统一性的特点。
与集贸市场相比，购物中心的 管理模式最为有效，既能让承租户之间相 互促进，又能防止不良竞争，并获得共同 利益。
精品课件
四、购物中心的市场特征及其管理模式
购物中心的市场特征： 1.有计划聚集的统一性 2.采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方
式 3.功能复杂多样，规模巨大
美国国际购物中心协会（ICSC）对 购物中心的定义：
购物中心是由单一产权所有者所拥 有并实施计划、开发和管理的零售和其他商 业、服务设施的组合。
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定义的属性可以归纳为五个基本要素： ①产权归属——单一产权所有者。 ②经营管理模式——统一管理。 ③提供服务的内容——提供零售和其它商
业设施。 ④附属设施——提供泊车位。 ⑤体量与定位——无统一规定。
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按规模和辐射范围分为：
、城市中心型
社区型、片区型、区域型
按结构分：敞开式的市场和广场型
封闭的购物中心型
按出售商品类别分：专业型和综合型
按功能分：综合性的专业购物中心型 商住两用型
零售商业发展动态：从传统的百货商店， 向多业态、综合性、大精品型课件化、时尚性、智能化等
竞争条件分析
精品课件
商业辐射区域通常可分为三部分： 营业额所占比
例 • 主要区域（直接或相邻区域）60%~75%
• 次要区域（市级5~10公里） 15%~20%
• 边界区域（市级15公里以外） 5%~15%
精品课件
影响商业物业辐射区域和影响范围的因素：
物业的规模、位置、类型、品牌等。
人们一般购买行为倾向的极限距离： • 食品：1~2公里 • 服装等：5~8公里 • 大宗综合性购物：10公里以上
。 4 .根据销售面积，设相应规模的停车场。 5.选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。 6.商圈根据不同经营规模、经营商品而定。 7.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行租赁制。
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三、购物中心的本质特点 购物中心的本质特点：统一管理和分
散经营的管理方式。 购物中心在规划、建设、开发和管理
精品课件
购物中心的大小和定位一 般由该中心所服务的商圈市场特点来 决定。
根据选址和商圈不同，购 物中心可分为：近邻型、社区型、区 域型、超区域型种类。
美国将其分为3种形态：
精品课件
第一个购物中心建成于20世纪初的 马里兰州巴尔的摩市中心以北9km的郊区，由6 家商店组成。
第一个购物商城Southdale Mall建 成于1956年的明尼阿波利斯城（Minneapolis ），有两家百货商店共同开发建设。
精品课件
应用：
• 将主力店安排在物业内主要通道的两端，两侧 布置小的专卖店
• 尽量避免死胡同式通道设计 • 将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入
口的地方 • 干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店 • 楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位
（让其试用）
精品课件
第二节 购物中心及其管理
精品课件
一、购物中心的概念
精品课件
购物中心的管理模式 1.开发商自行管理 2.国外管理机构参与合作管理 3.专业的物业管理公司进行市场管理 4.主要承租者进行经营同时开展管理
精品课件
第三节 零售商业物业的管理
精品课件
一、大型购物中心的管理
（一）开业前期的管理
1.购物中心的经济决算
进行各种投入成本（费用）、收入对比分析 。
第四章 零售商业物业管理
精品课件
第一节 概述
一、零售商业物业概念
原意：为各类物品零售提供空间场所的物业。 现在：销售物品、服务为主的多功能物业。
精品课件
二、零售商业物业的类型
按产权性质分有： （１）即时转移产权型（先售后赎）
经营上称为投资保本型 （２）分散产权型
大型物业分开拆散出售（可以反租 ） （３）统一产权型
精品课件
补充：零售商业物业管理内容
商业物业与居住物业等管理的不同之处是： 既要考虑业主，又要照顾顾客； 既要做好服务，又要做好经营。
精品课件
（一）一般性管理 即常规性物业管理内容
（二）特殊管理（营销性内容） １.物业分析
（1）辐射区域分析
该区域可能的顾客流量 包括 消费者行为、喜好偏向、购买力分析
精品课件
（2）特色、位置和停车等因素考量
三、零售商业物业运作的主要理论
1．中心地理论
消费者单一目的购物不会选 择离家较远的地段（购物效用最大化） 。
一次购物能买回多种不同商 品可以吸引购物者远行。
精品课件
2．同类零售店聚集理论
• 降低价格不会引发垄断 • 消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售
服务方式等因素
• 消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能 降 低不确定性
精品课件
二、购物中心的建筑特征和特点
购物中心表现为以下三个特征： 1.商业空间步行化 2.商业空间室内化 3.公共空间社会化
精品课件
购物中心具有以下特点:
1.由发起者有计划地开设，实行商业型公司统一管理。 2.内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专
业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。 3.服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体
四方面主要工作： • 承租商的优化管理 • 促销推广 • 服务管理 • 日常物业管理。
精品课件
二、其他零售物业的管理
(一)大型百货商店的物业管理
1.从百货商店到购物中心转化的趋势 2.百货商店的管理模式的转变 3.百货商店的物业管理
– 要实现类似购物中心的管理模式 – 租赁模式与管理
精品课件
(二)大型货仓式商店的物业管理
2.招商和承租户选择
承租户的选择要保证租金的来源。
需要保证购物中心商品种类的完整性。
需要保证购物中心经营项目的多样性和综合 性。
3.承租户租金确定
精品课件
(二)开业阶段管理
1.做好营销宣传 2.做好开业组织 3.做到开业率高 4.做好开业的现场环境管理 （包括信息导视管理）
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(三)经营阶段的管理
• 规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合 ，能实现聚集效应
实践经验：
● 较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价
格竞争）
● 高档商品零售店需引入精品较课件多同类店
3．需求外部效应理论
• 主力店产生需求外部效应，为小零售店 带来客流
• 选好品牌、信誉、档ห้องสมุดไป่ตู้、服务质量俱佳 主力店至关重要
• 可以给主力店较大租金折扣优惠
经营方面具有统一性的特点。
与集贸市场相比，购物中心的 管理模式最为有效，既能让承租户之间相 互促进，又能防止不良竞争，并获得共同 利益。
精品课件
四、购物中心的市场特征及其管理模式
购物中心的市场特征： 1.有计划聚集的统一性 2.采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方
式 3.功能复杂多样，规模巨大
美国国际购物中心协会（ICSC）对 购物中心的定义：
购物中心是由单一产权所有者所拥 有并实施计划、开发和管理的零售和其他商 业、服务设施的组合。
精品课件
定义的属性可以归纳为五个基本要素： ①产权归属——单一产权所有者。 ②经营管理模式——统一管理。 ③提供服务的内容——提供零售和其它商
业设施。 ④附属设施——提供泊车位。 ⑤体量与定位——无统一规定。