房地产行业税务稽查2-各项目检查方法

五、管理费用的检查 1、人工费用的检查 管理费用中按工资计提的三费超标准 列支，造成多列费用，减少应纳税所得 额，少纳企业所得税。 2、印花税的检查 （1）各类书面凭证是否按规定粘贴 印花税。 （2）房地产企业房屋销售（预售） 合同、建筑安装合同、银行借款合同等是 否按规定粘贴印花税。
房地产企业应税合同多、涉及面广， 未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地 产公司项目开发过程中，签定的各种应 税合同数量多、金额大（如销售合同、 建筑施工合同、购销合同、设计合同、 财产租赁合同等）。但由于签定合同的 部门不能及时向财务提供，财务人员未 及时按规定贴花。虽然印花税是个小税 种，但由于房地产企业合同数量多、金 额大的特点累计数额往往不小。
销售费用中记载的房地产交易中心收取的房屋买卖交 20 易服务费总额 21 法人代表身份证 22 税务登记证\工商营业执照\公司章程\机构代码证\ 总可售面积\已销售面积\已收款(含预收款及定金)\ 23 应收未收款(均由财务上提供总额) 24 项目平面图 25 提供每年代收契税总额及办证费总额已上交数 26 设计费及监理费用合计及征收标准
3、其他方面的检查 检查企业有无已按规定提取了教育 活动经费而仍在本科目列支培训费等。 检查企业有无购入的达到固定资产 标准的物品一次性列入本科目的问题。 检查企业有无列支个人生活用品及 房租和大件采购支出，有无股东或经理 人个人或家属个人消费性支出等。
六、销售费用的检查 1、销售人员的人数以及提成工资、 奖励等末如实纳入企业正常人员工资管 理，而是直接混入其他销售费用中列支， 销售人员数量随意性大，工资支出较多。 2、虚增代理费用。由于对销售代理 费提取比例税法尚无明确规定，各代理公 司取费标准不一致，一些房地产公司通过 支付销售代理费的形式，将收入进行转移 隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支 出、非法支出）以代理费的形式支出、转 账。
各税种检查方法
一、获取资料种类
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发改委(计委)的立项批复(备案书) 建设用地批准证书 建设用地规划许可证书 建设工程规划许可证 城镇土地使用出让合同以及相关的补充合同 国有土地使用证（每证对应的房号及分期） 土地拆迁补偿协议及补充协议 施工许可证/建设工程开工证
建筑施工合同（提供所有建筑公司名单，各年 预付账款累计数。）按建筑公司名单列出建筑 9 发票金额及发票号 10 建设工程竣工验收备案表
2、由于房地产项目开发周期往往都在一 年以上，通常以一个纳税年度作为检查 时限范围的方法，不能适应房地产业的 具体情况，检查的内容及发现的问题带 有明显的局限性和片面性。如果以房地 产公司开发项目为切入点进行检查，则 能比较全面地把握其项目开发的过程， 容易发现税收违法行为。
3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据 资料，可以到计委（发改委）、建委、规 划、土地、房管等部门调查落实其土地面 积、土地使用权、建筑面积、可销售面 积、已销售面积的确权时间和相关数据。 通过在以上相关部门的取证，结合实地调 查情况，检查人员可以对房地产项目开发 有更加直观、真实的认识和了解。更有针 对性地开展账内检查，以确定其应税项目 和计税依据。
三、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本 ＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积×可售面积 单位工程成本
检查时应注意以下几个问题： 1、审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算 是否正确，有无故意提高单位面积开发 成本。成本对象总成本=（土地征用费 （拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不 可转让的配套设施造价＋建安工程招标 价格＋开发间接费）
11 商品房预售(销售)许可证 商品房买卖合同（销售房屋收取价款包含 12 的款项内容，如代收费用） 13 租赁合同 代销合同（与代理销售公司）及累计的代 14 理销售费用 15 房屋所有权证 16 入住通知书(入伙书) 17 房屋交接单 18 销售明细表(销售部提供) 19 物业管理部门入住资料档案
八、对房地产企业税务检查的几点建议 1、房地产企业涉及单位多、往来资金数 额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐 蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工 作的一项重要环节和方法，对与房地产公司 业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合 作开发单位、卖地方、团购单位、施工企 业、供料商、代理公司应作为重点延伸对 象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检 查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间； 同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证 延伸检查的效果。
七、开发间接费用的检查 审查费用的发生原始凭证是否真实合 法。 周转房作为此科目中的重点一项，要 注意摊销是否正确，已经出租的周转房的 房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销 售时注意收入的结转、流转税的缴纳。 在各项目之间的摊销是否正确，有偿 转让配套项目和大配套项目之间是否已分 摊，多数企业不分摊。
在检查中要注意，房地产项目中建 造的各类营业性的“会所”是否按规定作 为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本 直接转入销售成本，造成提前结转成 本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是否 按销售房屋面积结转销售成本，有无早 转，多转成本现象。
2、配套设施成本结转是否正确 通过现场检查看有无可有偿转 让的配套设施（如商店、银行、邮 电所），这些配套设施如何结转成 本，有无直接列入开发成本现象。 一般存在问题为不单独按项目核 算，直接将开发成本列入房屋开发 成本；或单独核算成本，但不对土 地费用或基础设施费进行分摊。
四、财务费用的检查 房地产业开发周期长，占用资金量 大，借入资金较多，利息支出所占比重 较大，对于为建造开发产品借入资金发 生的借款费用，应划分成本对象完工前 发生借款费用计入开发成本。完工后计 入财务费用，直接在税前扣除，而开发 公司财务处理多为直接进入本科目，当 期摊销，减少应纳税所得额。 向非金融机构的借款利息往往以高 于银行同期贷款利率支付，并记入有关 科目，造成多记成本。
3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企 业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传 及业务招待活动，广告费用、业务招待费支 付大，然而房地产项目开发周期长，收入只 能在后期实现。因此企业广告费（学习企业 所得税政策时注意区别）、业务招待费超支 问题比较普遍。超标准的业务招待费支出则 混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减 少“业务招待费”明细科目的记账金额。
3、注意已出租的房产或周转房再销售 时，结转成本是否正确 检查时应注意已出租的房产或周转房 再销售时，结转成本有无减去已提折旧或 已摊消费用，造成多转成本现象。
4、检查有无白条入账现象 白条支付材料款，工程款，土地 款，甚至以白条的形式虚增以上款项， 加大工程成本，是房地产业普遍存在的 问题，检查时可以与合同协议进行比 对，检查构成房地产成本的的各类费用 的支付凭证是否合法、真实、有效。有 无收受虚开、代开、伪造的假发票等不 合法的发票入账支付费用。
二、实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本 资料的基础上，深入到项目开发地、销售 地实地盘点检查，了解项目的实际建设情 况、房屋销售情况及购房者的入住情况。 同时广泛和有关人员接触，通过询问交流 的方式了解房屋销售方式，有无有工程配 套设施、有无出租未售出房屋的情况，周 转房的摊情况等与项目检查中的有关数据 进行比对，查证涉税问题。
4、通过与公安、司法等部门协调配合， 加强与相关执法部门的协作，加大对典 型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时 严格税务执法的标准，做到法律面前人 人平等，规范整个行业的税收秩序。
二、检查项目有关情况 房地产企业的开发项目进行检查时，应 从项目的立项、土地征用、规划设计、前期 工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房 屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查 有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总 体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工 程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时 间承诺、有无合作建房、有无代建工程等， 为下一步检查打下基础。
预计开发面积，求出预计单位面积 开发成本。检查时要仔细核对有关合同 和立项书，检查预计单位面积开发成本 是否准确，有无故意提高单位面积开发 成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程 费、基础设施费、不能转让的配套设施 费，开发间接费直接记入开发产品成 本，而不摊入可有偿转让的配套设施， 自用房产，出租房产等，增加销售成 本。