房地产税务稽查的详细解释
税务稽查及稽查技巧
税务稽查及稽查技巧税务稽查的概念税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。
说明：这是税务稽查工作规程对稽查的定义，实际上，随着新征管法的出台，稽查的内容更丰富了，即包括对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理，又包括对涉税相对人的检查和处理，所以，在实际工作中，总局对《税务检查通知书》也设计了两种格式，即：格式一税务局（稽查局）税务检查通知书税稽检通一〔〕号:税务机关（签章）年月日告知：税务机关派出的人员进行税务检查时，应当出示税务检查证和税务检查通知书，并有责任为被检查人保守秘密；未出示税务检查证和税务检查通知书的，被检查人有权拒绝检查。
使用说明第五十九条、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十九条设置。
2．适用范围：税务检查人员在依法对纳税人、扣缴义务人实施税务检查时使用。
3．“决定派等人”横线处至少填写两人姓名。
4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。
5．文书字轨设为“检通一”，稽查局使用设为“稽检通一”。
6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被查对象，一份装入卷宗。
格式二税务局（稽查局）税务检查通知书税检通二〔〕号:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十七条规定，现派等人，前往你处对税务机关（签章）年月日使用说明第五十七条、第五十九条设置。
2．适用范围：检查人员在向有关单位和个人调查取证纳税人、扣缴义务人和其他当事人与纳税、代扣代缴、代收代缴税款有关的情况，或者需要协查案件时使用。
3．本通知书的抬头填写有配合调查义务的单位或个人名称，空白横线处分别填写所派出税务人员的姓名和需要调查取证的涉税事项。
4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。
5．文书字轨设为“检通二”，稽查局使用设为“稽检通二”。
6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被调查对象，一份装入卷宗。
税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
什么是税务稽查
什么是税务稽查
⼈们常在电视剧⾥⾯看到税务⼈员对某企业的税务进⾏检查。
这就是税务稽查吗？对于很多⼈来说，税务稽查是⼀个⽐较陌⽣的词语。
那税务稽查是什么呢？下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
什么是税务稽查
税务稽查是税收征收管理⼯作的重要步骤和环节，是税务机关代表国家依法对纳税⼈的纳税情况进⾏检查监督的⼀种形式。
税务稽查的依据是具有各种法律效⼒的各种税收法律、法规及各种政策规定。
具体包括⽇常稽查、专项稽查和专案稽查。
税务稽查的基本任务：根据国家税收法律、法规、查处税收违法⾏为，保障税收收⼊，维护税收秩序，促进依法纳税，保证税法的实施。
为此税务稽查必须以事实为依据，以国家发布的税收法律、法规、规章为准绳，依靠⼈民群众，加强与司法机关和其他有关部门的配合。
税务稽查包含选案、实施稽查、审理、执⾏四个部分。
以上便是⼩编为⼤家整理的相关知识，相信⼤家通过以上知识都已经对此有了⼤致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎登陆店铺进⾏律师在线咨询。
房地产企业的税务检查
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
（一）自行开发产品
1、采取一次性全额收款方式销售
会计核算：符合收入确认条件时，确认收入
税法：实际收取价款或取得索取价款凭据（权利） 之日，确认收入的实现
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
案例：某房地产开发企业将开发的一栋商 品房销售给某中间商，售价5000万元，成 本3000万元，双方在合同中订明，如在两 年内该栋商品房销售情况不好，中间商有 权退房。
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
检查要点：
1、是否没按税法确认收入申报纳税 2、是否肢解收入，少申报纳税 3、征地拆迁面积内的安置房产权款，是否没计入
营业收入
房地产开发企业开发产品收入 核算及税收检查
2、预收款销售方式
会计核算：取得预收款时，不符合会计收入确认的条 件，不确认收入
税法：预收收入按预计计税毛利率分季（或月）计算 出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及 附加后再计入当期应纳税所得额，征企业所得税。
竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品 已开始投入使用的开发产品 已取得初始产权证明的开发产品
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
检查要点：
1、开发多个项目或分期开发项目时，是否故意混 淆前后期项目之间的成本，多转已完开发项目的 营业成本
2、是否将周转使用房、未转入固定资产的出租房 实际成本，直接计入营业成本
开发间接费用：在开发现场管理组织和管理房地产开发 建设而发生的各项费用
期间费用：管理费用、财务费用、销售费用
房地产开发企业的开发流程、开发产 品成本核算及税收检查
（一）前期准备阶段
主要支出：土地出（转）让金、土地征用及拆迁 补偿费 、前期工程费
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。
为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。
本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。
房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。
这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。
2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。
常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。
3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。
这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。
4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。
面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。
1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。
税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。
2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。
通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。
3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。
税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
税务稽查知识点总结
税务稽查知识点总结一、税务稽查的概念及作用税务稽查是指税务机关依法对纳税人的纳税申报、纳税缴款和税务登记等情况进行检查和核对的税收管理活动。
税务稽查是税收管理工作的重要组成部分，其主要作用是确保纳税人依法履行纳税义务，预防和发现税收违法行为，保障国家税收的安全和稳定。
二、税务稽查的原则和程序税务稽查的原则是依法稽查、勤勉稽查、公正稽查、效率稽查。
税务稽查的程序包括稽查计划、稽查准备、稽查实施、稽查报告和稽查总结等环节。
稽查计划是税务机关根据税收管理需要制定的稽查目标、范围和计划；稽查准备是指对要稽查对象的基本情况和相关证据进行调查和搜集；稽查实施是对要稽查对象的财务、账务和资料进行检查和核对；稽查报告是对稽查结果、发现的问题和处理意见等情况进行书面报告；稽查总结是对本次稽查活动进行总结和评价。
三、税务稽查的对象和范围税务稽查的对象包括纳税人、代扣代缴义务人、纳税代理人、税务机关和其他相关单位和个人。
稽查范围包括涉税资料、税收业务、纳税申报和纳税缴款等方面。
四、税务稽查的方法和技巧税务稽查的方法包括现场检查、资料核对、谈话记录、询问笔录和书证取证等方式。
稽查技巧包括选择适当的稽查对象、调查搜集相关证据、提出明确的问题、合理分析判断、客观公正处理等。
五、税务稽查的注意事项税务稽查要注意依法稽查、保护纳税人合法权益、保守税务机关机密、确保稽查质量和做好稽查档案管理等。
六、税务稽查的责任和义务税务稽查人员要履行维护国家税收安全、保护纳税人合法权益、依法行使稽查权力和秉公办稽查的责任和义务，不得滥用职权和徇私舞弊。
七、税务稽查的风险与对策税务稽查风险主要包括市场风险、合规风险和宏观经济风险等。
对策包括加强风险防范、改善税收政策环境、完善税收管理体制和强化税收宣传教育等。
八、税务稽查的技术支持税务稽查还需要利用大数据、云计算、人工智能等现代信息技术手段，提高稽查效率和质量，推动税收管理现代化。
以上就是关于税务稽查的知识点总结，希望能对大家有所帮助。
什么是税务稽查
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什么是税务稽查
税务稽查是税收征收管理工作的重要步骤和环节，是税务机关代表国家依法对纳税人的纳税情况进行检查监督的一种形式。
税务稽查的依据是具有各种法律效力的各种税收法律、法规及各种政策规定。
具体包括日常稽查、专项稽查和专案稽查。
各级税务机关设立的税务稽查机构，应按照各自的管辖范围行使税务稽查职能。
各级税务机关应当在所属税务稽查机构建立税务违法案件举报
中心，受理公民举报税务违法案件。
税务稽查的基本任务：
依照国家税收法律、法规、查处税收违法行为，保障税收收入，维护税收秩序，促进依法纳税，保证税法的实施。
为此税务稽查必须以事实为依据，以国家发布的税收法律、法规、规章为准绳，依*人民群众，加强与司法机关和其他有关部门的配合。
税务稽查的范围：
包括税务法律、法规、制度等的贯彻执行情况，纳税人生产经营活动及税务活动的合法性，偷、逃、抗、骗、漏税及滞纳情况。
税务稽查对象的确定：
税务稽查对象一般应当通过以下3种方法产生：通过电子计算机选案分析系统筛选;根据稽查计划、按照征管户数的一定比例筛选或者随机抽样选择;根据公民举报、有关部门转办、上级交办、情报确定。
税务稽查对象的立案：。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
房地产企业税务稽查案例
房地产企业税务稽查案例1. 案件背景房地产是一个重要的经济行业，在国家经济中起着举足轻重的作用。
然而，由于房地产行业涉及的交易规模庞大，往往存在着税务风险。
本文将以一个实际的房地产企业税务稽查案例为例，探讨其背景、问题和解决方案。
2. 案件描述该案件涉及一家名为ABC房地产开发有限公司的企业。
该公司是一个大型的房地产开发商，主要从事住宅和商业地产的开发与销售。
由于房地产行业存在一定的税收规范，对于企业来说，遵守税收法律是一项必须严格遵守的法律义务。
然而，税务局对该企业进行了一次税务稽查，并发现了以下问题：2.1. 偷逃税款税务稽查人员发现，该企业存在偷逃税款的情况。
他们发现企业在销售房地产项目时，采取了一系列的虚报成本、骗取发票等手段来减少应纳税额。
通过稽查人员的调查，他们发现该企业通过与供应商勾结，虚报采购成本，以此来减少实际的应纳税额。
2.2. 财务数据造假在税务稽查过程中，稽查人员还发现了该企业的财务数据造假问题。
他们发现，该企业在财务报表中存在虚假账目、资金流向不清晰等问题。
通过与企业的供应商和客户进行交流，稽查人员发现该企业与其他相关方存在不正当的勾结，以此来篡改财务数据，达到逃税的目的。
2.3. 高额薪酬避税此外，税务稽查人员还发现了该企业通过高额薪酬来避税的问题。
他们发现该企业对高管人员进行高额薪酬的安排，并通过各种手段将利润转移至这些高管个人账户，在税务纳税时减少企业应纳税额。
3. 解决方案面对上述问题，税务稽查人员采取了以下解决方案：3.1. 责令补缴税款针对该企业的偷逃税款问题，税务稽查人员责令企业补缴相应的税款。
他们通过调查取证，确保企业按照实际销售额缴纳相应的所得税。
并对企业负责人进行了相应的行政处罚。
3.2. 撤销虚假财务数据针对企业财务数据造假的问题，税务稽查人员撤销了企业提交的虚假财务数据，并责令其重新进行财务报表的编制。
同时，对企业的相关责任人进行了严厉的惩罚。
税务稽查人员还与其他相关机构进行合作，对企业的财务数据进行了全面的审计，确保企业财务数据的真实性和准确性。
房地产税务稽查调研报告
房地产税务稽查调研报告房地产税务稽查调研报告一、调研背景近年来，我国房地产业发展势头良好，成为国民经济的重要支柱产业。
然而，在房地产市场繁荣的背后，也存在着一些问题和风险。
其中，涉及房地产税务的问题尤为突出，税务稽查成为必要的手段。
因此，本次调研旨在对房地产税务稽查问题进行深入研究，提出相关建议。
二、调研方法本次调研采用的方法包括文献资料研究、访谈和实地调研。
文献资料主要包括国内外相关法律法规、专业书籍和学术论文等。
访谈对象主要包括税务部门、房地产企业和业内专家等，通过电话、邮件或面谈的形式进行。
实地调研主要在房地产企业和税务部门开展，通过观察和交流深入了解税务稽查的实际情况和问题。
三、税务稽查的重点问题房地产税务稽查主要涉及房产税、土地增值税和个人所得税等方面。
本次调研主要围绕以下三个方面的问题展开：（一）税费的申报、纳税和稽查房地产税费的申报和纳税是税务部门的核心工作，也是房地产企业的重要义务，对开展税务稽查具有重要意义。
调研发现，目前房地产企业在税费申报和纳税方面存在以下问题：1. 不规范的申报程序。
部分房地产企业对税收申报程序不够规范，往往存在漏报、错报等问题，导致申报数据的真实性和准确性受到影响，进而影响税务稽查的效果。
2. 虚假的纳税申报。
为规避税费的缴纳，一些房地产企业通过虚构业务、隐瞒收入等方式进行虚假申报，导致税收的流失和积欠，加剧了税务部门的稽查难度。
3. 不合理的税费认定。
房地产企业在税费认定方面存在一些问题，例如，未将资产减值确切计算到企业所得中，将虚拟利润计为企业所得等，进而影响税费的缴纳和税务稽查工作的推进。
（二）资产评估的申报和稽查资产评估是房地产税务稽查中一个重要的方面。
资产评估的申报和稽查主要围绕不动产评估和土地估价两个方面展开。
调研发现，目前资产评估方面存在以下问题：1. 缺乏独立评估机构。
我国目前关于资产评估的法律法规尚不完善，职业资格和评估标准等也需要进一步建立健全。
税务稽查的主要内容是什么
税务稽查的主要内容是什么税务稽查是指税务机关对纳税人的税收申报、纳税义务履行情况进行检查和核实的一项重要工作。
通过税务稽查，税务机关可以确保纳税人遵守税法，依法纳税，并保障国家税收的正常征管。
税务稽查内容涵盖税务行政、税收征管、税收法律等多个方面，具体包括以下几个主要内容。
1. 税收申报核实：税务稽查通过检查纳税人所提交的税收申报材料，核实其报表的准确性和完整性。
稽查人员会对纳税人的税务账册、财务报表、纳税申报表等资料进行详细审查，比对纳税人的实际经营情况和申报情况，发现并纠正虚假申报、漏报、误报等不当行为。
2. 税收征收核查：税务稽查将对纳税人履行税收义务的情况进行核查。
主要包括对纳税人的纳税义务履行情况、合规税款缴纳情况、税务处理和补缴情况等进行审核和追踪。
稽查人员会对纳税人的纳税记录、税务缴款凭证、税款支付情况等进行详细检查，确保纳税人按规定缴纳税款，并防止逃税、偷税、抗税等行为的发生。
3. 重点税源稽查：税务机关会根据税收征管的需要，选择一些重点行业、重点纳税人进行重点税源的稽查。
重点税源稽查主要包括对重点行业的税收征管情况、税款申报情况、合规缴纳情况等进行全面审核。
这些重点行业包括垄断行业、高新技术产业等对国家税收收入影响较大的领域，目的是确保这些领域的纳税人按规定缴纳税款。
4. 税收违法行为查处：税务稽查还负责查处各类违法行为，包括逃税、偷税、抗税等违反税法的行为。
稽查人员会对有可能存在的违法行为进行调查和取证，打击各类税收违法行为，维护税收秩序，保护国家税收利益。
5. 税收法律监督：税务稽查是税收法律监督的重要环节。
稽查人员会对纳税人的税务行为是否符合相关税收法律法规进行监督，并指导纳税人遵守税法、正确履行税收义务。
稽查人员还会就税收法律政策问题向纳税人提供解释和咨询，为纳税人提供合规纳税的指导和支持。
综上所述，税务稽查的主要内容包括税收申报核实、税收征收核查、重点税源稽查、税收违法行为查处以及税收法律监督等。
房地产企业所得税稽查情况说明
1.如何检查房地产企业的所得税1. 核查房地产企业的收入；主要检查预收账款是否在房屋确权，签定买卖合同后.全部结转为：主营业收入，有没有少结转收入，2.核实”开发产品成本“检查工程的完工进度付款；，成本结算是否有工程合同。
是否按工程预算结算。
3.核实费用，所有的费用是否取得正规合法发票，涉及扣除比例限额的是否按规定扣除：如：（1）业务招待费按60%税前可扣除但不得超过收入的0.5%;(2)宣传广告费：不得超过销售15%（朝出部分可结转下年度）。
检查完以上项目后再根据利润表中计算出：企业应交税所得额=（利润总额+纳税调增-纳税调减）*25%整个过程大致这样。
房地产开发企业目前实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。
分两部分计算：(1)。
已经销售的：（销售的收入-成本费用）*25%(2。
)预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%请参考国税发（2009）31号文件。
2.如何检查房地产企业税收房产税、城镇土地使用税检查内容一、房产、土地的基本情况（一）房屋产权人名称、房屋座落详细地址、幢号、用途、结构、建筑面积、购建时间、产权证号、造价（原值或评估价）、容积率、应计入房产税原值的土地价值、征免税界定、年应纳税额。
（二）土地使用权人名称、土地座落详细地址、土地使用权证号、用途、面积、土地使用权起止日期、土地等级（税额级距）、单位税额、征免税界定、年应纳税额。
（三）出租房屋、土地的详细地址、面积、用途、产权人、年租金（不足一年的换算成年租金）、年应纳税额。
二、关于房产原值和土地面积的确认（一）宾馆、酒店业纳税人自用、经营用房产、土地，是否按规定申报缴纳房产税和土地使用税。
重点是纳税人房产原值计算是否准确，有无将电梯、中央空调等有关配套设备和照明、电力、电缆、给排水等有关配套设施从房产原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，对按房产原值一次性减除30%后的余值计征房产税的，是否将取得土地的价款及开发土地发生的成本费用计入房产原值申报缴纳房产税。
房地产税务稽查技巧：收入的确定
房地产税务稽查技巧：收入的确定房地产税务稽查是对房地产交易和相关收入进行审查和核实的重要工作。
在这个过程中，确定收入的正确性是非常关键的。
本文将介绍一些房地产税务稽查的技巧，帮助稽查人员准确确定房地产交易的收入。
首先，稽查人员需要了解房地产收入的各种来源。
房地产交易的收入主要包括销售收入、租金收入和其他附加收入等。
销售收入是指通过出售房地产所获得的款项，稽查人员需核实交易合同、支付凭证、银行转账记录等，确保销售收入的准确性。
租金收入是指通过房地产出租所获得的收入，稽查人员要查验租赁合同、租金收取凭证等文件，确保租金收入的真实性和准确性。
其他附加收入包括装修费、停车位收入、物业管理费等，稽查人员要仔细审查相关文件和凭证，确保这些附加收入的申报和缴纳。
其次，稽查人员需要关注房地产交易的价款支付情况。
房地产交易一般是通过一次性支付或分期付款的方式进行的。
稽查人员需要核实每笔交易的实际支付情况，包括支付时间、支付金额、支付方式等。
如果发现存在价款隐匿、偷逃税款的情况，稽查人员需要采取相应的调查手段，确保价款的真实性和准确性。
此外，稽查人员还需要关注房地产交易的资金流向。
房地产交易往往涉及多方资金流动，稽查人员需要追踪各方之间的资金往来，包括购房人、开发商、中介机构、金融机构等。
通过查阅银行账户交易记录、合同、发票等资料，稽查人员可了解各方之间的资金流向，确保交易过程中的收入真实可靠。
另外，稽查人员还需了解房地产交易中存在的关联方交易和关联方价款的确定。
关联方交易是指存在经济利益关系的各方之间的交易。
在房地产交易中，关联交易往往伴随着价款的虚报、价格的操纵等问题。
稽查人员需要对关联方交易进行审慎审查，核实交易的真实性和存在的合理性。
最后，稽查人员还需关注房地产交易特殊情况下收入的确定。
例如，在二手房交易中，如果卖方提前支付了抵付款项，则需要核实卖方是否按照规定申报扣除。
对于房地产交易中存在的各种特殊情况，稽查人员需要具备相关知识和经验，保持敏锐的观察力和辨别力，以准确确定收入。
【税务辅导】税务稽查如何认定房地产售价偏低？
【税务辅导】税务稽查如何认定房地产售价偏低？近年来，房地产企业税收检查占税务稽查任务的比重越来越大。
由于房地产开发企业具有特殊性，加之相关税收政策法规有待健全，税收管理和税务检查还存在一些认识和实务上的分歧。
售价偏低的界定。
税务机关的法律能力和行使职权应当来源于法律的授权。
目前，税收征管法及其实施细则，各税种单行条例以及国家税务总局的规范性文件中对售价偏低的确定均没有明确规定。
在税收管理工作中，各地对房地产售价偏低都有一些具体的操作规定，对符合当地售价偏低要素条件的房地产开发企业，在税收征收管理环节进行了相应的纳税调整。
但是，税务稽查部门在税务稽查过程中，必须取得合法有效的证据，形成完整的证据链条，方能对涉事纳税人进行处理、处罚。
在当前这种没有具体界定标准的条件下，对房地产售价偏低的界定成为困扰税务检查人员的一大难题，虽然可以依照当地的规定执行，但其法律效力值得商榷。
为此，笔者认为，国家税务总局应当尽快明确房地产开发企业售价偏低界定的相关文件，各地可根据总局规定制定相关操作指南。
售价偏低的税收处理。
在日常稽查过程中，当确认房地产企业开发产品售价偏低后，稽查人员经常会遇到一些税收政策之间的衔接问题，特别是对同一问题，不同的税种之间政策规定差异较大，让检查人员在应用政策时左右为难。
在实际工作中，发现被查单位关联销售存在售价明显偏低的问题后，一般是委托价格事务所进行评估定价，稽查人员会依据评估价格对被查企业的土地增值税、营业税和企业所得税作相应的纳税调整。
这里又出现了法律难题：由于目前的法律法规对售价偏低的定价处理规定不同，凭价格事务所的评估定价，只能对土地增值税进行纳税调整，而企业所得税、营业税的相关定价办法与土地增值税的定价办法都不相同，要求稽查人员必须根据各税种的具体规定作出定价处理。
这样，房地产开发企业的同一房产标的，因为售价偏低问题，经税务稽查程序，变成三种不同价格，而且这三个价格之间很可能差异很大。
税务稽查的名词解释
税务稽查的名词解释税务稽查作为一种重要的税收管理手段，在各国税收体制中都占据着重要地位。
税务稽查是指税务机关对纳税人申报和缴纳税款的行为进行审核、核实的活动。
其目的在于保障税法的有效实施，维护国家财政秩序，确保税收收入的合法性和公平性，以及遏制税款违法行为的发生。
一、税务稽查的原则和目标税务稽查作为一种税收管理手段，其执行应遵循一系列原则和目标。
首先，税务稽查应以税法为准绳，依法履行职责，确保税收的合法性和公平性。
稽查人员应具备扎实的税收法律知识和丰富的实务经验，严格按照税法进行核查和判断。
其次，税务稽查应坚持客观公正的原则，确保稽查工作的廉洁、公平和公正。
稽查人员应保持中立立场和良好的职业操守，在稽查过程中不偏不倚，根据事实和证据进行判断，杜绝任何形式的权力寻租和腐败现象。
另外，税务稽查应注重效率和效果，提高税收的征管质量和效益。
稽查人员应采取科学的稽查方法和手段，合理分配资源，提高稽查的质量和效率，确保税款违法行为能够被迅速发现和处理。
二、税务稽查的对象和范围税务稽查的对象主要包括个人纳税人、企业纳税人和其他纳税人。
个人纳税人主要是指自然人纳税人，包括个体工商户、个人独资企业、个人服务从业者等。
企业纳税人则是指法人或其他组织形式的企事业单位。
其他纳税人则包括非居民纳税人、外资企业等。
税务稽查的范围涉及到税收管理的各个方面和环节。
主要包括纳税申报、纳税申报信息的真实性、计税依据的准确性、税务处理程序的合法性等。
稽查人员将通过核实纳税人的账簿、票据、财务报表等资料，与银行、海关等部门进行信息核实，进行税务稽查的工作。
三、税务稽查的方式和方法税务稽查的方式和方法多种多样，根据实际情况和需要灵活运用。
主要包括现场稽查、资料核查、数据分析等。
现场稽查是指税务稽查人员实地走访纳税人的经营场所或生活居住地，核实纳税人申报的税务信息。
资料核查是指通过查阅纳税人的财务账簿、票据等资料，对纳税申报信息进行核对。
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)
房地产开发企业税务稽查预案房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。
隐匿收入、虚增本钱等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，争论一个工程从获得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安本钱分析掌握、利润率掌握、实际投资额与投资概算差额掌握、大额资金支付掌握等方法找准疑点，承受实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发工程的收入和本钱费用支出的真实性和准确性。
为进步检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。
一、查前预备〔一〕首先通过税收征管信息系统理解企业办理税务登记的基本状况，理解企业检查期限内的申报纳税状况，查看稽查部门以前年度检查档案，把握以前年度税务检查状况。
〔二〕要求被查单位供给有关资料。
对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其供给如下文件、证明材料和有关资料，以初步理解企业状况：1、营业执照2、税务登记证3、企业章程4、纳税申报表5、以前年度检查报告表6、减免税批准文件7、发票存根、收据8、合同：如征地合同、搬迁合同、根底设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等9、自用房产的房产证10、土地使用证11、开发工程的国有土地使用权证12、发改部门签发的工程批准方案书13、建立用地规划容许证14、建立工程规划容许证15、建立工程开工容许证16、建立规划平面图17、工程预算及决算报告18、销售平面图19 、商品房屋预售容许证20、销售面积明细表21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体施行方案22、配套工程和物业治理具体施行方案23、人员资料。
〔三〕整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建立、住建等部门进展调查核实，如到建立核实开发产品开工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。
〔四〕把握企业会计核算程序，尤其是获得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入本钱利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集安排方法。
房地产行业税收稽查主要内容
房地产行业税收稽查主要内容1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（6）通过对房地产企业"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（7）是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
（9）其他营业税涉税问题。
2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。
（2）各项应税收入是否真实、完整。
重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。
有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除项目是否真实、合法。
要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（4）房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析
高金平：房地产公司税务稽察方法与事例剖析第一讲营业税检查一、销售不动产税目合用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不可以挪动，挪动后会惹起性质、形状改变的财富。
本税目的征收范围包含：销售建筑物或修建物，销售其余土地附着物。
销售建筑物或修建物，是指有偿转让建筑物或修建物的所有权的行为。
以转让有限产权或永远使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
销售其余土地附着物，是指有偿转让其余土地附着物的所有权的行为。
其余土地附着物，是指建筑物或修建物以外的其余附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与别人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，对比销售不动产收税。
不动产租借，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租借业”税目收税。
二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收进款项或许获得讨取营业收进款项凭证（权益）的当日。
此中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包含预收定金）的当日。
《公司会计准则—收入》：一项经济交易同时切合以下四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和酬劳转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实行控制，也不再保存与售出商品所有权有关的持续管理权；第三，与交易有关的经济利益能够流入公司；第四，有关的收入和成本能够靠谱地计量。
在本质操作中，我们能够依据房地产公司会计制度进行详细判断。
财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。
《中华人民共和国发票管理方法》规定，公司应当于确认收入时开具发票，不得提早或滞后。
依据以上规定，公司获得的预收账款应当在本质收到时申报营业税。
当预收账款转为房子销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。
什么是税务稽查 税务稽查的职能和意义
什么是税务稽查税务稽查的职能和意义税务稽查是税收征收管理工作的重要步骤和环节，是税务机关代表国家依法对纳税人的纳税情况进行检查监督的一种形式。
税务稽查的依据是具有各种法律效力的各种税收法律、法规及各种政策规定。
具体包括日常稽查、专项稽查和专案稽查。
税务稽查的职能要从两方面来界定，一方面税务稽查依据税收法律法规赋予的执法权，对纳税人纳税行为进行税务检查监督，同时依照税收法律法规对纳税人的税收违法行为或违章行为给予处罚或纠正，促进纳税人积极履行纳税义务;另一方面对税务机关和税务人员在税收徵管程式中的各项行为进行监督检查。
(一)对纳税行为的监督检查。
税务稽查通过对纳税人纳税情况的稽查，促使纳税人按时、如实申报缴税，查补追缴少缴、欠缴税款、查处偷逃骗税抗税行为，达到依法治税、惩治税收犯罪的目的，推进纳税申报制度的儘快建立和完善;(二)对具体执法行为的监督制约。
税务稽查通过对税务机关和税务人员执法行为的监督检查，发现和反馈税收徵管中的薄弱环节，纠正超越许可权、乱徵乱免、有法不依、执法不严等侵犯纳税人权利的问题，剋服执法上的随意性，为税务机关领导改进徵管工作提供决策的依据。
(叁)对抽象行政行为的监督检查。
税务稽查通过对一些地区纳税情况的检查，发现和纠正一些地方政府受利益驱动，利用行政行为干预税收工作的问题，如发佈与税法相抵触的地方规範性文件，擅自越权减免税、煺税，实行变相包税或免税，人为地混淆收入级次，自行改变税率或税种等违法违纪行为。
税收徵管包括叁个主要环节，即税收征收、管理和检查，一般认为“管理是检查和征收的前提，检查是实现征收的关键，征收是管理、检查的归宿”。
目前税务稽查已普遍受到各国重视，在税收徵管中正发挥日益重要的作用。
其塬因在于：第一，不管其最终目的如何，税收最突出的表现即为财富从私人部门转移到政府部门，趋利避害是现代经济人的本性，纳税人永远都具有逃避税收的动机，因而税收徵管制度的设计必须围绕一个永恆的主题展开，即如何最大限度地防止和限制纳税人偷逃漏税的可能性。
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房地产税务稽查的详细解释房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。
近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。
为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。
房地产业收入的确定一、收入核算范围房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。
二、房地产业收入确认原则房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。
3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。
此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位臵、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。
（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。
（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。
5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。
6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。
三、开发产品预售收入的确认开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。
预计营业利润=预售收入×利润率待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。
四、开发产品视同销售收入的确认1、下列行为应视同销售确认收入（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。
2、收入确认时限在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
3、收入确认方法和顺序（1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格；（2）同类开发产品公允价值；（3）按成本利润率确定（15%）。
五、代建工程和提供劳务收入确定1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。
六、营业税的纳税义务发生时间纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。
房地产行业成本的核算一、确定成本核算对象和成本项目房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。
房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。
二、成本核算项目房地产业的成本核算项目包括：1、土地拆迁及补偿费：包括征地费、安臵费及原建筑物的拆迁补偿费。
2、前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。
3、基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。
4、建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。
5、配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。
6、开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。
三、房屋开发成本的核算方法1、土地征用及拆迁补偿费（1）如能分清项目则直接计入开发成本借：开发成本—房屋开发成本贷：银行存款（应付账款）（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）借：开发成本—土地开发成本贷：银行存款等科目借：开发成本—房屋开发成本贷：开发成本—土地开发成本2、前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。
借：开发成本—房屋开发成本贷：银行存款等科目3、基础设施费4、建筑安装工程费（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本借：开发成本—房屋开发成本贷：库存材料（应付账款等）工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算借：工程施工贷：银行存款（库存材料、应付账款等）然后，根据下列顺序和方法进行分配：①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。
账务处理为：借：开发成本—房屋开发成本贷：工程施工（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。
5、配套设施费（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。
账务处理为：借：开发成本—房屋开发成本贷：银行存款、库存材料等科目（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。
账务处理为：借：开发成本—配套设施成本贷：应付账款（库存材料、预付账款等）借：开发成本—房屋开发成本贷：开发成本-配套设施成本6、开发间接费用（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：借：开发成本—房屋开发成本贷：应付工资（累计折旧、银行存款等）（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊借：开发间接费用贷：应付工资、周转房摊销等（3）如开发企业不设臵现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。
最后将间接费用分摊入房屋开发成本。
四、开发成本转入开发产品待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：借：开发产品贷：开发成本五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：可售面积单位工程成本=项目预计总成本/总可售面积经营成本=已实现的销售面积×可售面积单位工程成本借：经营成本贷：开发产品房地产行业检查的方法及要点一、检查项目有关情况房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1、审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。
有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。
重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。
2、配套设施成本结转是否正确通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。
一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。
3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。
4、检查有无白条入账现象白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。
有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。
五、财务费用的检查房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。
完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。
向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。
六、管理费用的检查1、人工费用的检查管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。