房地产行业税务稽查技巧专题之一
税务稽查及稽查技巧
税务稽查及稽查技巧税务稽查的概念税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。
说明：这是税务稽查工作规程对稽查的定义，实际上，随着新征管法的出台，稽查的内容更丰富了，即包括对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理，又包括对涉税相对人的检查和处理，所以，在实际工作中，总局对《税务检查通知书》也设计了两种格式，即：格式一税务局（稽查局）税务检查通知书税稽检通一〔〕号:税务机关（签章）年月日告知：税务机关派出的人员进行税务检查时，应当出示税务检查证和税务检查通知书，并有责任为被检查人保守秘密；未出示税务检查证和税务检查通知书的，被检查人有权拒绝检查。
使用说明第五十九条、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十九条设置。
2．适用范围：税务检查人员在依法对纳税人、扣缴义务人实施税务检查时使用。
3．“决定派等人”横线处至少填写两人姓名。
4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。
5．文书字轨设为“检通一”，稽查局使用设为“稽检通一”。
6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被查对象，一份装入卷宗。
格式二税务局（稽查局）税务检查通知书税检通二〔〕号:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十七条规定，现派等人，前往你处对税务机关（签章）年月日使用说明第五十七条、第五十九条设置。
2．适用范围：检查人员在向有关单位和个人调查取证纳税人、扣缴义务人和其他当事人与纳税、代扣代缴、代收代缴税款有关的情况，或者需要协查案件时使用。
3．本通知书的抬头填写有配合调查义务的单位或个人名称，空白横线处分别填写所派出税务人员的姓名和需要调查取证的涉税事项。
4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。
5．文书字轨设为“检通二”，稽查局使用设为“稽检通二”。
6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被调查对象，一份装入卷宗。
税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。
税务稽查技巧
税务稽查与稽查技巧税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。
税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。
从《规程》的规定看，税务稽查工作应遵循以下基本原则：（一）专业化分工和制约原则：以事实为根据，以税收法律、法规、规章为准绳原则是以法治税原则在税务稽查中的重要体现。
这项原则的基本要求是：在税务稽查工作中坚持实事求是的原则，在税务处理时严格按照税收法律、法规、规章的要求办事。
（客观事实、法律事实）（二）群众路线原则：税务稽查必须依靠人民群众，加强与司法机关及其他有关部门的联系和配合。
这就是税务稽查中应坚持的群众路线原则。
这条原则概括地说就是税收综合治理。
税务稽查对象的确定确定税务稽查对象，是税务稽查的重要环节。
稽查对象选择的成功与否，直接关系到税务稽查的质量和效益，关系到能否客观公正地履行国家赋予税务机关的稽查权。
因此，科学地确定稽查对象对于开展稽查工作具有十分重要的意义。
（一）计算机选案在旧的征管模式下，稽查对象的选择大多数是由人工来完成的，但随着形势的发展，纳税人的数量大幅度增加，经营情况越来越复杂，税务机关无法再去翻阅浩如烟海的资料并用手工的方法来挑选稽查对象。
随着各地税务信息化征管的运用，通过计算机选择来确定稽查对象将成为首选。
其一般程序为：1、搜集纳税人的各类信息资料，这是选案进行的前提和基础。
2、确定计算机选案指标3、计算机选案参数的生成4、计算机选案条件的选择5、计算机选案结果的整理（二）随机抽查这是人工选择稽查对象的基本方法，实施抽样的方法可以分为两大类：随机抽样和非随机抽样。
随机抽样又叫概率抽样，它是按照概率规律来抽取稽查对象的一种方法。
一般有以下几种：1、简单随机抽样2、等距抽样3、分层抽样，又称类型抽样或分类抽样（三）举报、转办、交办、情报交换举报是指人民群众或单位通过口头、书面等形式向税务机关报告偷税、逃税、骗税情报的一种方式；转办是指同级政府的各个部门接到的反映偷税、逃税、骗税的人民来信来访，或其它部门发现的偷税、逃税、骗税行为以信函、电话、口头等形式反映给税务机关的各种案源；交办是上级党政机关或上一级税务机关交办查处的各种偷税、逃税、骗税案件；情报交换是通过国际间的情报交换得到的偷税、逃税、骗税的信息。
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
解析税务稽查的方法与技巧
解析税务稽查的方法与技巧税务稽查是一项重要的工作，旨在维护税收秩序，防范和打击各类税收违法行为。
针对税务稽查，税务部门采取了一系列的方法与技巧，以确保稽查工作的准确性和高效性。
本文将从不同角度解析税务稽查的方法与技巧。
一、调查核实税务稽查的核心是调查核实，通过对企业和个人的财务账目、税务申报表以及相关证明材料的核实，以确保其纳税行为的真实性和合法性。
在调查核实过程中，稽查人员需要具备丰富的税务知识和相关法规的理解能力，以提高调查核实的准确性和可信度。
二、抽样检查大多数情况下，税务稽查是以抽样检查的形式进行的。
通过抽取一部分涉税主体进行检查，从而推断出整个纳税人群体的纳税情况。
在抽样检查过程中，稽查人员需要根据统计学原理，合理地选择样本，确保样本的代表性和可靠性。
三、比对核实税务稽查还需要进行比对核实。
通过与其他涉税主体、财务和商业资料进行核实比对，以发现和确认存在的问题。
比对核实是一种常用的方法，可以排除虚假报税等违法行为，提高税务稽查的效果和准确性。
四、信息披露税务稽查过程中，信息披露是一种重要的方法与技巧。
稽查人员需要向纳税人详细解释稽查的目的、范围和要求，告知纳税人应提供的材料和配合事项，并提供必要的税法和政策指导。
信息披露可以增加稽查的透明度，促进纳税人的理解和配合。
五、数据分析税务稽查中，数据分析是不可或缺的一环。
通过对大量的财务数据和税收信息进行分析，稽查人员能够发现异常情况和不符合税法规定的行为。
数据分析可以帮助稽查人员发现潜在的税收风险区域，提高稽查工作的效率和准确性。
六、风险评估在税务稽查中，风险评估是一项重要的技巧。
通过评估纳税人存在的风险，稽查人员可以有针对性地选择稽查对象和稽查方案，以确保稽查工作的重点和效果。
风险评估需要综合考虑多个因素，包括纳税人的历史行为、行业特点以及经济环境变化等。
七、现场检查税务稽查通常需要进行现场检查，以获取更加准确和详细的信息。
现场检查要求稽查人员具备一定的沟通和调查技巧，能够与纳税人或其他涉税主体进行有效的交流和协商。
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。
为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。
本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。
房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。
这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。
2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。
常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。
3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。
这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。
4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。
面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。
1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。
税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。
2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。
通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。
3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。
税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房产税常见稽查风险点及实务案例
稽查案例——出租那点事~
柜台出租，如何缴纳房产税？
稽查案例
我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商
场店铺全部出租，且形式为以下两种
VS
柜台出租
店铺出租
图表总结3
租赁形式
经营租赁
纳税主体
出租人缴纳
计税依据
租金收入
融资租赁 承租人缴纳
免租期
产权人缴纳
无租使用 使用人代缴纳
房产余值 房产余值 房产余值
稽查案例——土地那点事~
2.契税是不是房产税的计税基础？
稽查案例
因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固 定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会 计科目中记载的价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计 征房产税。
？耕地占用税是不是房产税的计税基础
稽查案例——土地那点事~
稽查案例——装修那点事~
稽查案例
3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税
稽查案例——装修那点事~
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2009〕128号）
• 第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
• 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。
稽查案例——土地那点事~
3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税 稽查案例
现实中，应当区分两种情况： 一、先征后返（通常）
按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入“营业外收 入”。通常在这种情形下，企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额 为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值， 因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到 的减免部分作为一项营业外收入。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。
政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。
2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。
一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。
如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。
这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。
不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查，评估税务合规风险，及时发现和纠正不合规的行为，保障企业的税务合规性。
5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持，及时了解税务政策变化和趋势，寻求专业建议，制定合理的税务筹划和安排，降低税务风险。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
房地产企业税务稽查案例
房地产企业税务稽查案例1. 案件背景房地产是一个重要的经济行业，在国家经济中起着举足轻重的作用。
然而，由于房地产行业涉及的交易规模庞大，往往存在着税务风险。
本文将以一个实际的房地产企业税务稽查案例为例，探讨其背景、问题和解决方案。
2. 案件描述该案件涉及一家名为ABC房地产开发有限公司的企业。
该公司是一个大型的房地产开发商，主要从事住宅和商业地产的开发与销售。
由于房地产行业存在一定的税收规范，对于企业来说，遵守税收法律是一项必须严格遵守的法律义务。
然而，税务局对该企业进行了一次税务稽查，并发现了以下问题：2.1. 偷逃税款税务稽查人员发现，该企业存在偷逃税款的情况。
他们发现企业在销售房地产项目时，采取了一系列的虚报成本、骗取发票等手段来减少应纳税额。
通过稽查人员的调查，他们发现该企业通过与供应商勾结，虚报采购成本，以此来减少实际的应纳税额。
2.2. 财务数据造假在税务稽查过程中，稽查人员还发现了该企业的财务数据造假问题。
他们发现，该企业在财务报表中存在虚假账目、资金流向不清晰等问题。
通过与企业的供应商和客户进行交流，稽查人员发现该企业与其他相关方存在不正当的勾结，以此来篡改财务数据，达到逃税的目的。
2.3. 高额薪酬避税此外，税务稽查人员还发现了该企业通过高额薪酬来避税的问题。
他们发现该企业对高管人员进行高额薪酬的安排，并通过各种手段将利润转移至这些高管个人账户，在税务纳税时减少企业应纳税额。
3. 解决方案面对上述问题，税务稽查人员采取了以下解决方案：3.1. 责令补缴税款针对该企业的偷逃税款问题，税务稽查人员责令企业补缴相应的税款。
他们通过调查取证，确保企业按照实际销售额缴纳相应的所得税。
并对企业负责人进行了相应的行政处罚。
3.2. 撤销虚假财务数据针对企业财务数据造假的问题，税务稽查人员撤销了企业提交的虚假财务数据，并责令其重新进行财务报表的编制。
同时，对企业的相关责任人进行了严厉的惩罚。
税务稽查人员还与其他相关机构进行合作，对企业的财务数据进行了全面的审计，确保企业财务数据的真实性和准确性。
税务稽查技巧与方法
税务稽查技巧与方法税务稽查是一项重要的监管活动，旨在保障税收的正常征收与管理。
为了确保稽查的高效和质量，税务稽查人员需要掌握一些技巧和方法。
本文将介绍一些税务稽查的技巧和方法，以帮助稽查人员更好地开展工作。
一、数据分析技巧1. 数据采集：稽查人员应充分利用各类数据源，如企业报表、银行数据、物流信息等，收集涉税信息。
同时，借助信息化工具，对数据进行整理和分析。
2. 数据比对：将不同来源的数据进行比对，寻找异常和矛盾之处，精确定位可能存在的风险点。
比对过程中，需注意数据的准确性和一致性。
3. 风险评估：基于数据比对结果，进行风险评估，确定需要重点关注的企业或个人。
优先处理高风险对象，提高检查效率。
二、调查核实技巧1. 审查凭证：对企业的发票、合同、收据等财务凭证进行审查，核实其真实性和合规性。
特别关注发票真伪和虚开发票等问题。
2. 现场核实：到企业现场进行实地勘查，观察企业经营状况和资产情况。
与企业负责人、员工交流，收集更多信息，排查隐性问题。
3. 调取证据：依法调取相关证据，如银行对账单、进出口单据等，证明涉嫌违规行为。
在依法程序下取证，并注意证据的完整性和真实性。
三、沟通与合作技巧1. 沟通技巧：与被稽查对象进行有效沟通，了解其经营模式和涉税情况。
根据情况调整沟通方式，谋求合作共赢的目标。
2. 合作共建：与相关部门、企事业单位建立联动机制，共同打击税务违法行为。
加强信息共享和协同配合，提高税务稽查工作的效果。
3. 争议解决：在稽查过程中，可能会出现纠纷和争议。
稽查人员需具备一定的法律知识，妥善处理争议，并与当事人进行友好协商，促进问题的解决。
四、案件处理技巧1. 罚则运用：根据实际情况和法律法规，合理运用罚则。
平衡税收追缴与企业经营合法合理之间的关系，维护税收秩序与企业正常经营的平衡。
2. 处罚程序：严格按照法律规定的程序进行处罚。
确保执法过程的合法性和合规性，以免因程序问题造成案件无效。
3. 随机抽查：以随机抽查的方式，对企业进行无预警的检查，增加稽查的惩戒力度，预防潜在的违法行为。
房地产税务稽查技巧：收入的确定
房地产税务稽查技巧：收入的确定房地产税务稽查是对房地产交易和相关收入进行审查和核实的重要工作。
在这个过程中，确定收入的正确性是非常关键的。
本文将介绍一些房地产税务稽查的技巧，帮助稽查人员准确确定房地产交易的收入。
首先，稽查人员需要了解房地产收入的各种来源。
房地产交易的收入主要包括销售收入、租金收入和其他附加收入等。
销售收入是指通过出售房地产所获得的款项，稽查人员需核实交易合同、支付凭证、银行转账记录等，确保销售收入的准确性。
租金收入是指通过房地产出租所获得的收入，稽查人员要查验租赁合同、租金收取凭证等文件，确保租金收入的真实性和准确性。
其他附加收入包括装修费、停车位收入、物业管理费等，稽查人员要仔细审查相关文件和凭证，确保这些附加收入的申报和缴纳。
其次，稽查人员需要关注房地产交易的价款支付情况。
房地产交易一般是通过一次性支付或分期付款的方式进行的。
稽查人员需要核实每笔交易的实际支付情况，包括支付时间、支付金额、支付方式等。
如果发现存在价款隐匿、偷逃税款的情况，稽查人员需要采取相应的调查手段，确保价款的真实性和准确性。
此外，稽查人员还需要关注房地产交易的资金流向。
房地产交易往往涉及多方资金流动，稽查人员需要追踪各方之间的资金往来，包括购房人、开发商、中介机构、金融机构等。
通过查阅银行账户交易记录、合同、发票等资料，稽查人员可了解各方之间的资金流向，确保交易过程中的收入真实可靠。
另外，稽查人员还需了解房地产交易中存在的关联方交易和关联方价款的确定。
关联方交易是指存在经济利益关系的各方之间的交易。
在房地产交易中，关联交易往往伴随着价款的虚报、价格的操纵等问题。
稽查人员需要对关联方交易进行审慎审查，核实交易的真实性和存在的合理性。
最后，稽查人员还需关注房地产交易特殊情况下收入的确定。
例如，在二手房交易中，如果卖方提前支付了抵付款项，则需要核实卖方是否按照规定申报扣除。
对于房地产交易中存在的各种特殊情况，稽查人员需要具备相关知识和经验，保持敏锐的观察力和辨别力，以准确确定收入。
(市场监管)房地产领域案件现场检查方法与技巧
房地产领域案件现场检查方法与技巧现场检查步骤第一步是事前联络。
与住建部门开展联合检查时，住建部门一般会事先联系检查对象。
开发商的关注点会在住建部门的检查事项上，因此事先联络对市场监管部门违法行为的查处并不会带来“打草惊蛇”的后果。
但随着案件查办的日益增多，开发商对市场监管部门可能检查的重点逐渐熟悉。
因此，必要时可采取不打招呼方式直接赴现场检查。
如果是举报类线索核查，一般不能提前联系，避免证据被提前销毁。
第二步是确定地点。
房地产领域检查时一般针对售楼中心进行检查。
而开发商营业执照登记地址与项目地址和售楼中心地址不尽相同。
宣传的内容一般都在售楼中心有所展现，故售楼中心应是检查重点。
要确认开发商售楼中心数量。
如有多个，必要时可同步开展检查。
除售楼中心以外，还应进行网络巡查。
第三步是实施检查。
在检查前，应当根据执法“三项制度”的要求，全程打开执法记录仪。
在进入售楼中心前，应提前对售楼中心展示的楼盘名称、门牌号等进行拍照，以确认检查对象。
对售楼中心外部宣传标语、桁架广告等内容也可提前拍照记录。
进入售楼中心后，要亮明执法证件。
检查时，实施检查并拍照固证。
遇到规划真实性等问题，可提前通过电话初步确定是否属实。
在完成所有必要的检查后，可要求售楼中心负责人接受现场询问。
现场检查内容在进行检查时，需要根据房地产领域宣传特征，要求售楼中心现场提供所有宣传途径及资料。
重点检查以下方面:一是宣传单页、折页、杂志。
一般摆放在售楼中心进门处架子上，也可能是销售人员现场发放。
常见问题有：以项目到某一位置的时间代表距离；宣传学区等就学承诺内容；使用绝对化用语；宣传虚假的内容；标注最终解释权归本公司所有；未标示预售许可证号；未标示代理公司名称；含投资回报承诺的内容；引用数据未标明出处；规划或在建项目未标注项目状态等。
二是沙盘模型。
一般在售楼中心中央位置放置楼盘项目的模型。
常见问题有：模型与实际交付的房屋明显不一致；模型顶部摆放“售罄”牌子但实际仍有房可售等。
房地产行业税收稽查主要内容
房地产行业税收稽查主要内容1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（6）通过对房地产企业"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（7）是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
（9）其他营业税涉税问题。
2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。
（2）各项应税收入是否真实、完整。
重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。
有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除项目是否真实、合法。
要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（4）房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析
高金平：房地产公司税务稽察方法与事例剖析第一讲营业税检查一、销售不动产税目合用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不可以挪动，挪动后会惹起性质、形状改变的财富。
本税目的征收范围包含：销售建筑物或修建物，销售其余土地附着物。
销售建筑物或修建物，是指有偿转让建筑物或修建物的所有权的行为。
以转让有限产权或永远使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
销售其余土地附着物，是指有偿转让其余土地附着物的所有权的行为。
其余土地附着物，是指建筑物或修建物以外的其余附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与别人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，对比销售不动产收税。
不动产租借，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租借业”税目收税。
二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收进款项或许获得讨取营业收进款项凭证（权益）的当日。
此中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包含预收定金）的当日。
《公司会计准则—收入》：一项经济交易同时切合以下四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和酬劳转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实行控制，也不再保存与售出商品所有权有关的持续管理权；第三，与交易有关的经济利益能够流入公司；第四，有关的收入和成本能够靠谱地计量。
在本质操作中，我们能够依据房地产公司会计制度进行详细判断。
财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。
《中华人民共和国发票管理方法》规定，公司应当于确认收入时开具发票，不得提早或滞后。
依据以上规定，公司获得的预收账款应当在本质收到时申报营业税。
当预收账款转为房子销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。
房地产开发企业税收审计的重点和方法
房地产开发企业税收审计的重点和方法一、房地产开发企业偷漏税款的主要手段房地产开发的主要程序包括四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
如果开发项目在建设中就预售或预租给置业投资者或使用者，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。
前期工作主要包括开发用地的范围，规划用途;获取土地使用权;征地、拆迁、安置、补偿;规划设计获得规划部门许可;获得建设管理部门的施工许可;安排长期和短期信贷等等。
房地产开发企业偷漏税款行为主要发生在前期工作、建设阶段和租售阶段，税种主要集中在营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。
常见的偷逃税手段主要有:(一)获取土地使用权阶段主要以合作建房的形式偷逃税款。
,(以房换地，纯粹的“以物易物”，以双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
一种是交易双方对各自的应税行为完全隐匿，绕过财务核算，一方不计房地产销售收入，另一方不计转让土地使用权收入，双方共同偷税。
另一种是双方协商以极低的价格作价，特别是以兼并国有企业形式取得土地，享受国有企业改制政策，压低价格，不仅偷逃税收，而且导致国有资产流失。
,(利用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，以及以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征收营业税”的规定，将土地归还给国土部门再出让或者虚假出资或中途抽走资金偷逃税款。
(二)建设施工阶段,(建设方不严格履行委托代征义务，未及时扣缴建安营业税及附加，形成漏税。
,(建设方提供材料(即甲供材方式)价款，未随支付的工程价款一并申报代征建安营业税及附加，形成漏税。
,(长期不办理竣工决算，不体现实现利润，从而不申报缴纳企业所得税和土地增值税。
(三)预售和销售阶段,(偷逃流转环节税收(,)收入长期挂往来账或以收抵支，不申报纳税。
开发多个楼盘的企业，部分楼盘销售收入不入账，隐瞒收入。
少开或不开销售不动产发票，开大头小尾发票，蓄意虚减计税依据。
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房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定
(2010-11-13 13:14:53)
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分类：财税家园
委托销售
确认
房地产行业
营业收入
商品房销售收入
财经
写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。
近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。
为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。
房地产业收入的确定
一、收入核算范围
房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。
二、房地产业收入确认原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：
1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。
3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：
（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。
此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。
（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。
（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。
5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。
6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。
三、开发产品预售收入的确认
开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。
预计营业利润=预售收入×利润率
待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。
四、开发产品视同销售收入的确认
1、下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。
2、收入确认时限
在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
3、收入确认方法和顺序
（1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格；
（2）同类开发产品公允价值；
（3）按成本利润率确定（15%）。
五、代建工程和提供劳务收入确定
1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；
2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；
3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。
六、营业税的纳税义务发生时间
纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。