房地产高层住宅项目投资估算及资金筹措计划报告房地产
高层住宅项目投资估算与资金筹措计划
根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%第二节项目的建设工程规划与安排二、商层住宅项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。
经市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
工程经济学课程设计(某房地产项目)
《工程经济》课程设计设计题目：某房地产项目财务评价姓名：温晓专业：建筑经济管理学号：42指导教师：金玮佳2020年12月4日目录1.课程设计任务书12.建小高层商品房住宅楼财务评价62.1项目概况62.2投资估算62.3资金筹措计划72.4项目经济效益评价92.5不确定性分析123.建高层商业写字楼财务评价133.1项目概况133.2投资估算133.3资金筹措计划143.4项目经济效益评价163.5不确定性分析214.方案比选结论221．设计题目(自选其一)1.1 工程项目资金筹措计划1.2 工程项目经济评价（财务评价）1.3 工程项目多方案比选1.4 工程项目不确定性分析及风险分析1.5 工程项目设备更新方案的经济分析1.6 工程项目国民经济评价1.7 工程项目环境影响评价2．设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
3．任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目，内容全面合理。
每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。
3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目或工业开发项目的经济评价。
※建筑物地点：浙江省范围内；※房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；4．时间安排本次课程设计安排在18周进行。
5．设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个工程项目的经济评价。
根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。
※如果方案比选，至少设计2种开发方案进行比选；※各种方案应包括以下内容：投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；资金筹措计划；项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；结论：※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
楼盘项目建设计划书范文
楼盘项目建设计划书范文随着城市发展的步伐日益加快，楼盘项目的建设也成为了各地重要的发展任务之一。
为了确保楼盘项目的顺利进行，制定一份详细的建设计划书是至关重要的。
下面是一份楼盘项目建设计划书的范文，供大家参考。
一、项目背景本项目位于城市中心区域，紧邻商业中心，地理位置优越，交通便利。
项目土地面积为XXX平方米，计划建设包括住宅楼、商业综合体、公共设施等多个功能区域。
二、项目目标1. 建设一座现代化、高品质的住宅楼，提供舒适宜居的居住环境。
2. 打造一个商业综合体，吸引各类商家入驻，满足居民的购物、娱乐需求。
3. 建设公共设施，包括公园、学校、医疗中心等，提供便利的社区服务。
三、项目规划1. 住宅楼区域：计划建设多栋高层住宅楼，总共XXX套房源，满足不同层次人群的居住需求。
同时，设置公共停车场，解决停车难问题。
2. 商业综合体：规划商业街、购物中心、餐饮区等商业区域，吸引各类商家入驻，提供多样化的商业服务。
3. 公共设施：在项目区域内规划公园、学校、医疗中心等公共设施，提供便利的社区服务，增加居民的生活质量。
四、项目进度计划1. 前期准备阶段：完成项目规划、设计方案的招标及评选工作，与相关单位进行沟通协调，制定项目实施计划。
2. 施工阶段：按照设计方案进行施工，确保施工质量和进度，同时加强施工安全管理。
3. 竣工验收阶段：完成楼盘项目的主体建设，进行竣工验收，确保项目符合相关法律法规的要求。
五、项目投资及资金筹措本项目总投资约XXX万元，资金主要来源包括自筹资金、银行贷款、合作开发方投资等。
其中，自筹资金约占总投资的XX%。
六、项目风险分析1. 市场风险：楼盘项目的销售情况受市场供需关系的影响，需密切关注市场变化，制定灵活的销售策略。
2. 施工风险：楼盘项目的施工过程中可能会面临工期延误、工程质量问题等风险，需加强施工管理，确保施工质量和进度。
3. 法律风险：楼盘项目的建设需要符合相关法律法规的要求，需严格遵守法律法规，避免因违法违规行为而导致的法律纠纷。
房地产开发项目经济测算ppt课件
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2 计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2 建筑容积率 3.8建筑密度28% 绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2 商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2 居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
房地产项目融资计划书范本
房地产项目融资计划书范本
目录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目规划
四、资金需求
五、融资计划
六、资金用途
七、风险控制
一、项目背景
本项目是一个位于市中心的高端住宅楼盘，占地面积5000平方米，总建筑面积为20000平方米，共有200套房产。
项目周边配套设
施完善，交通便利，是一个理想的居住选择。
二、市场分析
目前市场上对高端住宅的需求较大，而供应量相对不足，因此该
项目有着广阔的发展前景。
同时，项目所处地段优越，周边环境优美，吸引力较大。
根据市场调研，对本项目的市场需求预估较为乐观。
三、项目规划
该项目规划建设一栋20层的高层住宅楼，设计独特、结构稳固。
楼盘内设施齐全，社区配套完善，生活便利。
四、资金需求
本项目总投资额为5000万元，其中包括土地购置费、建设费、
装修费等，预计融资额为4000万元。
五、融资计划
融资计划分为银行贷款和股权融资两部分。
预计通过银行贷款融
资3000万元，通过股权融资融资1000万元。
六、资金用途
融资资金将主要用于土地购置、建设、装修、市场推广等方面。
七、风险控制
在项目实施过程中，我们将加强项目管理，控制成本，提高效率，确保项目按计划顺利进行，降低项目风险。
房地产财务预算模板
房地产财务预算模板1.财务目标：明确房地产企业的财务目标，例如提高销售额、降低成本、提高利润率等。
2.项目收入预测：根据销售计划和市场需求预测未来一段时间内的项目收入，包括销售面积、销售价格、销售周期等。
3.成本预测：根据项目的具体情况，将不同阶段的开发成本进行估计，包括土地成本、建筑成本、人工成本、材料成本、推广成本等。
4.资金安排：根据项目的收入和成本预测，合理安排资金流入流出，确保项目的正常运转，包括融资计划、还款计划、项目期间的资金流量计划等。
5.利润预测：根据项目的收入和成本预测，计算项目的利润，包括毛利润、净利润等。
同时，还可以设置一些指标来评估项目的盈利能力，例如ROE（股东权益回报率）、ROI（投资回报率）等。
6.现金流量预测：根据项目的资金安排和利润预测，计算项目的现金流量，包括经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金流量等。
通过预测现金流量，可以及时调整资金安排，确保企业的现金流充足，防止资金链断裂。
7.财务指标分析：根据以上的预测数据，计算一些主要的财务指标，例如盈利能力指标（净利润率、毛利润率等）、偿债能力指标（流动比率、速动比率等）、运营能力指标（应收账款周转率、存货周转率等）等。
通过对财务指标的分析，可以评估企业的财务状况和经营能力，发现问题，提出改进措施。
8.风险控制：分析可能存在的风险，例如市场风险、信用风险、利率风险等，提出相应的风险控制策略，例如购买保险、加强信用管理、利率对冲等。
以上是一个房地产财务预算的模板，根据实际情况可以进行相应的调整和修改。
通过制定合理的财务预算，房地产企业可以更好地进行资金安排和风险控制，实现经营目标，提高企业盈利能力。
建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(中级)试卷及解答参考(2024年)
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)复习试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷一、单项选择题1、在房地产市场中，下列哪项不是房地产价格的影响因素？A、房地产自身因素B、市场供求关系C、金融政策D、政治因素2、房地产价格指数是衡量房地产市场价格变化的重要指标，以下哪项不是编制房地产价格指数时常用的指标？A、定基指数B、环比指数C、同比指数D、综合指数3、在房地产开发项目投资估算时，下列哪一项不属于直接工程费？A. 人工费B. 材料费B. 施工机械使用费D. 勘察设计费4、某房地产开发项目的总投资为5000万元，其中自有资金占30%，银行贷款占70%。
若项目完工后总售价为8000万元，不考虑其他因素，则开发商的利润率（即利润/总投资）是多少？A. 60%B. 51%C. 40%D. 30%5、在房地产市场中，以下哪项不属于房地产市场供求关系中的“供”？A、房地产供给B、房地产需求C、房地产价格D、房地产购买力6、关于房地产评估，以下说法正确的是：A、房地产评估是指对房地产的价值进行预测B、房地产评估是指对房地产的价值进行估算C、房地产评估是指对房地产的价值进行确定D、房地产评估是指对房地产的价值进行审计7、在建筑工程项目的成本控制中，以下哪一项不是直接成本？A. 人工费B. 材料费C. 机械使用费D. 管理人员工资8、下列哪种合同类型最有利于建设单位控制工程造价？A. 成本加酬金合同B. 固定总价合同C. 单价合同D. 可调价格合同9、在房地产估价中，以下哪个指标反映了房地产价值的变动趋势？A. 容积率B. 土地使用年限C. 房地产价格指数D. 房屋面积11、下列关于建筑工程项目成本控制的说法，正确的是：A. 成本控制仅在项目施工阶段实施。
B. 成本控制的目标是在保证工程质量的前提下，尽可能降低项目成本。
工程经济学课程设计(某房地产项目)
在课程设计过程中，大量收集、整理、分析相关数据，有效提升了 数据处理和分析能力。
团队协作与沟通
课程设计以小组形式进行，促进了团队成员之间的协作与沟通能力 ，培养了团队协作精神。
存在问题和挑战剖析
数据获取困难
在收集项目相关数据时，遇到数据来源有限、数据质量不高等问题 ，对数据分析和结论产生了一定影响。
01
类似工程比较法
参考类似工程的造价资料，结合本项目 的特点和实际情况，进行必要的调整， 得出投资估算。
02
03
概算法
根据初步设计概算指标和扩大综合单 价，计算出单位工程或单项工程的造 价，进而汇总得出总投资。
资金筹措途径和策略
自有资金
投资者自有的现金、存款和其 他可变现资产，是项目资金筹
措的基本来源。
当投资回报率变化±5%时，方案一的经济效益变化范围为9.5%-14.5%，方案二的经济效益变化范围为14%19%，方案三的经济效益变化范围为7.5%-12.5%。
建设周期敏感性分析
当建设周期变化±10%时，方案一的经济效益变化范围为11%-13%，方案二的经济效益变化范围为16%-18%， 方案三的经济效益变化范围为9%-11%。
在项目规划、建设、销售等各个环节，加强合规 性审查，确保项目符合政策法规要求。
政策变化应对
针对可能出现的政策变化，提前制定应对策略和 调整方案，降低政策风险对项目的影响。
07
总结与展望
课程设计成果回顾
理论与实践结合
通过课程设计，成功将工程经济学的理论知识应用于实际房地产 项目中，实现了理论与实践的有效结合。
要求
学生需独立完成课程设计的各个环节，包括数据收集、模型 构建、计算分析、报告撰写等，并提交一份完整的课程设计 报告。同时，要求学生积极参与课堂讨论和小组交流，提高 团队协作和沟通能力。
房地产高层住宅项目投资估算及资金筹措计划报告房地产行业资料
【最新资料,Word版，可自由编辑！】3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。
(表:6-1-4)销售收入再投入年度投入表(单位:万元)第三年上半年下半年5931.45 1793.9第二节项目的建设工程规划与安排二、商层住宅项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。
经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
房地产开发资金筹措
主要内容
1、对企业或项目的内外部因素进行分析。 2、在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹
资目标。 3、资金筹集的规模和流量。 4、资金来源、期限、方式等资本结构分析。 5、资金筹集成本分析。 6、资金筹集的风险和可行性分析。 7、拟订各种可行的资金筹集方案，并筛选编制最合理
可行的资金筹集方案。
这项贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开 发以及旧城改造所需的生产性流动资金。
获得流动资金贷款的主要条件
• 必须具有开发企业资格证书，必须持有工商营业执 照；
• 必须在贷款银行开立帐户，持有贷款证； • 企业或项目自有流动资金占生产流动资金的30%； • 必须具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批
（1）短期偿债能力指标
流动比率=
流动资产 流动负债100 %
速动比率=
速动资产 流动负债100 %
现金比率= 现金流动短负期债证券100 %
长期偿债能力指标：
资产负债率=
负债总额 资产总额 100 %
产权比率=
负债总额 所有者权益总额100 %
已获利息倍数= 税前利利润息费利用息费用100 %
C—债券年利息
i—市场利率
m—每年计息次数
n—到期年限数
F—债券面值
t—年份数
例题
某企业发行债券1000万元（单位面值1000元， 共1万张），期限3年，年利率为10%，现考虑 付息方式为一年计息一次和一年计息两次 （每半年计息一次）两种情况：
• 若发行时市场利率为10%，则发行价格为： • 若发行时市场利率为12%，则发行价格为： • 若发行时市场利率为8%，则发行价格为：
I1—年利息率； T—所得税率；
例1：某房地产企业长期借款200万元， 年利率10.8%,借款期限3年，每年付 息一次，到期一次还本，企业所得 税率33%，筹资费用忽略不计，计算 这笔长期借款的成本。
房地产项目财务评价
房地产项目财务评价报告一、项目概况某市和平花园城开发项目，部分作为商品房出售，部分作为对外出租，系售租混合类型房地产项目。
该项目在策划过程中，业已对该房地产市场需求、项目选址、交通状况、配套设施、项目投资、资金筹措等方面做了充分的研究和严格论证，在此基础上进行的项目财务评价。
二、财务评价的依据说明（一）、项目计算期项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。
（二）、建设规模项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。
（三）、投资估算1、固定资产投资估算本项目固定资产投资估算17941.81万元2、流动资金估算流动资金估算具体见辅助报表2（四）投资使用计划及资金筹措本项目拟投入资本金5106.2万元，其中：用于建设投资5000万元，在第一年、第二年各投入2500万元；用于支付租赁部分建设期利息85.3万元用作铺底流动资金20.9万元.项目拟筹借人民币长期借款1500万元,年利率5.44%;筹借外币长期借款1500万元,年利率为5.10%;商品房预售收入扣除各种费用及分配后,亦用于项目开发;资金不足部分再筹资短期借款,年利率为5.36%.流动资金中有70%向银行借款,年利率为5.36%项目计算期内资金使用与资金筹措见资金与运用表[基本报表3](五)销售及租赁收入\经营税金及附加估算1.销售收入.经营税金及附加估算销售收入.经营税收及附加估算见[辅助报表6]经营税金按规定记取,其中土地增值税的计算为:本项目于第四年商品房全部售后进行清算,销售收入扣除税金(11577.8万元)后,得到增值额.增值额未超过扣除项目额的50%,按税率为30%,记取土地增值税,具体见[基本报表2].2．租赁收入,经营税收及附加估算见[辅助报表7](六)总成本费用估算总成本估算见[辅助报表3]1．销售部分总费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和2．租赁部分总成本费用为物业管理费、设备维修费、保险费、市场推广费、其他费用、折旧、摊销及利息支出之和（七）利润及分配利润与利润分配计算见【基本报表2】三、财务评价分析（一）盈利能力分析1、由项目投资现金流量表可以算出项目投资所得税后财务内部收益率为10% i =ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行财务净现值：8.44 万元>0 可行投资回收期：10.18 年项目投资所得税前财务内部收益率15% i>ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行财务净现值：2093.84 万元>0 可行投资回收期：6.78年2、由项目资本金现金流量表资本金财务内部收益率21% >10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行财务净现值：2447.08 >0 可行3. 由利润与利润分配表投资利润率为0.7资本金利润率 1.58（二）偿债能力分析由借款还本付息及备付率：一到十年的利息备付率：由资产负债表得：一到十五年的（三）敏感性分析四、评价结论从盈利能力来看，它的内部收益率均大于等于（10%）的行业指标值，即项目可以盈利，净现值都大于0，也说明项目可以盈利，投资回收期在行业的基准的回收期内即可。
房地产投融资实务项目三 房地产投资估算与资金融通3.1 房地产投资估算
项目3 房地产投资估算与资金融通
3.1 房地产投资估算 3.2 房地产项目资金融通 3.3 Excel在房地产投资估算中的应用
项目3 房地产投资估算与资金融通
知识目标
•房地产开发项目总投资与总成本费用的构成 •资金筹措常用的方法
能力目标
•房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 •房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 •借款还本付息的估算
3.1.2 房地产项目投资成本费用构成
开发期间税费
土地使用权出让金
土地征用及拆迁 安置补偿费
1.开发成本
前期工程费 建安工程费
不可预见费 公用配套设施费 基础设施费
3.1.2 房地产项目投资成本费用构成
管理费用
2.开发费用
销售费用
财务费用
3.1.3 房地产项目投资成本费用估算
1.土地使用权出让金 • 土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向
开发 项目 总投 资 13057 万元
房地产开发项目总投资构成图示
开发 建设 投资 13049 万元
经营 资金8 万元
总成本费用
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
固定资产 及其他资 产182万元
【案例】
某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅 部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅 部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为 13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后 自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。
房产项目投资情况汇报
房产项目投资情况汇报尊敬的领导：我是XXX房地产开发公司的项目经理，现在向您汇报我们最新的房产项目投资情况。
首先，我要向您介绍我们公司最新的项目——XXX小区的情况。
该项目位于市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，受到了市场的广泛关注。
我们在项目规划、设计和施工上投入了大量精力和资金，确保了项目的品质和可持续发展。
在项目投资方面，我们已经完成了前期的资金筹措工作，目前项目的资金投入情况良好。
我们与多家银行建立了合作关系，获得了良好的融资支持，保障了项目的资金需求。
同时，我们也与多家合作商签订了合作协议，确保了项目建设所需材料和设备的供应，降低了项目建设成本，提高了项目的投资效益。
在项目建设方面，我们已经完成了项目的前期工程，目前正处于主体结构施工阶段。
我们严格按照国家相关法规和标准进行施工，确保了项目建设的安全和质量。
同时，我们还注重项目的环保和节能，采用了先进的建筑材料和技术，降低了项目的能耗和环境影响，提升了项目的可持续发展能力。
在项目销售方面，我们已经启动了项目的销售工作，取得了良好的销售业绩。
我们采取了多种营销手段，吸引了众多购房者的关注和认可。
同时，我们还与多家房地产中介机构合作，拓展了项目的销售渠道，提高了项目的市场竞争力。
总的来说，XXX小区项目的投资情况良好，我们已经做好了充分的准备，确保项目的顺利推进和成功落地。
我们将继续努力，确保项目的建设质量和销售业绩，为公司和投资者创造更多的价值。
谢谢您对我们工作的关注和支持。
此致。
敬礼。
XXX。
房地产开发公司项目经理。
日期，XXXX年XX月XX日。
房地产项目的项目估算及预算编制标准
房地产项目的项目估算及预算编制标准房地产项目的项目估算及预算编制标准估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2 别墅约180元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用 190元/M2-230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2-100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M22.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M22.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 - 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2-1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2-230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25-30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2五、项目投资估算、资金筹措计划（一）开发成本1、土地成本（征地费、土地有尝使用费）（1）征地费。
房地产开发项目投资与收入估算
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• （2）公共配套设施建设费 • 公共配套设施建设费是指居住小区内为居
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• （4）土地租用费 • 土地租用费是指土地租用方向土地出租方
支付的费用。 • 以租用方式取得土地使用权可以减少项目
开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
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• （5）土地投资折价 • 房地产项目土地使用权可以来自房地产项
目的一个或多个投资者的直接投资。 • 在这种情况下，不需要筹集现金用于支付
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• 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费 用的估算，可以采用单元估算法、单位指 标估算法、工程量近似匡算法、概算指标 估算法、概预算定额法，也可以根据类似 工程经验进行估算。
• 具体估算方法的选择，应视资料的可获得 性和费用支出的情况而定。比较常用的方 法有以下几种：
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• 1）单元估算法。单元估算法是指以基本建 设单元的综合投资乘以单元数得到项目或 单项工程总投资的估算方法。
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• “三通一平”等土地开发费用，主要包括地 上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平 整费用和通水、电、路的费用。这些费用 的估算，可根据实际工作量，参照有关计 费标准估算。
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• 1．3 房屋开发费 • 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施
建设费和基础设施建设费。 • （1）建筑安装工程费 • 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建
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房地产开发项目财务报表的编制
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【最新资料,Word版，可自由编辑！】高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、高层住宅项目概述1、项目概况项目位于南宁市旧城区,南临XXX，北临XXX，西南面对XXX，项目东侧为XXX，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容建设地点南宁市区规划总用地面积实际用地面积39390.36m2计容积率面积总建筑面积157689.07m2建筑容积率建筑密度28% 绿地率住宅面积141125.49m2商业面积地下室面积8036.54m2居住总户数根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。
（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
1、自有资金整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。
详见表:6-1-2 (表:6-1-2)自有资金年度投入表(单位:万元)第一年第二年第三年3340.15 6582.21 77.122、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。
(表:6-1-3)银行贷款年度投入表(单位:万元)第一年第二年10000 100003、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。
(表:6-1-4)销售收入再投入年度投入表(单位:万元)第三年上半年下半年5931.45 1793.9第二节项目的建设工程规划与安排二、商层住宅项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。
经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。
项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月4、项目周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。
第三节项目投资估算及资金筹措计划一、高层住宅项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。
（2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。
（表：6-3-1）前期工程费估算表(单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1 规划设计费建安工程费×税率620.302 可行性研究费建安工程费×税率31.02建安工程费×税率31.023 水文、地质、勘察费4 筹建开办费建安工程费×税率516.92合计1199.26(3)建安工程费：20676.77万元。
（见表：6-3-2）（表：6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价(单位:万元) 项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础70 土建工程750电梯120 消防30一般水电安装100 煤气10通讯 5 公用天线 3普通装修50 对讲机系统12地下室费用130 智能化设施80★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费：①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。
（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。
（表：6-3-3）基础设施费估算表(单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1 供电工程65万元/公项×47375.75=307.94 307.942 供水工程15万元/公项×47375.75=71.06 71.063 电信工程7万元/公项×47375.75=33.16 33.164 煤气工程7万元/公项×47375.75=33.16 33.165 绿化工程5.4万元/公项×47375.75=25.58 25.586 道路工程42.13万元/公项×47375.75=199.59 199.597 排水工程37.6万元/公项×47375.75=178.13 178.13合计500+848.62=1348.62 848.62注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园（5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4（表：6-3-4）公建配套设施费估算表(单位:万元)序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1 幼儿园1000 500 502 卫生院1000（位于裙楼房内）400 403 文化活动中心1500 700 1054 超市2000（位于裙楼房内）————5 邮政支局500（位于裙楼房内）————6 电信营业所500（位于裙楼房内）————7 储蓄所700（位于裙楼房内）————8 物业管理200（位于裙楼房300 6处内）9 会所3000（位于裙楼房内）700 21010 公厕100 500 511 垃圾压缩站200 300 612 变电站1200 500 6013 煤气调压站50 600 3合计485（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。
（表：6-3-5）开发期间税费一览表(单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1 配套设施建设费建安工程费×税率1240．612 建筑工程质量安全监督费建安工程费×税率82．713 供水管网补偿费住宅：0.3T/人,600元/T商铺：0.1T/平方米,600元/T 住宅:95.76 商铺:51.164 供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA 住宅:291.84 商铺:68.225 其他建安工程费×税率413．546 物业管理基金建安工程费×税率413．54合计2657.38(7)不可预见费。
711.29万元,取上面1-5项之和不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×税率=711.29万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。
33078.32万元,以上1-7项小计:开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、开发费用估算1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×税率=891.29万元2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。