最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行
以房抵债未交房的判例
以房抵债未交房的判例
根据我找到的法律相关信息，以下是一些关于以房抵债但未交房的判例：
1. 最高人民法院关于以房抵债的《解释（二）》规定了当事人可以以尚未交房的房屋抵债的情形。
具体情况和条件可以参考该解释。
2. 根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十一条的规定，以尚未交房的房屋作为质押物抵债的，如果债务人未按时交付房屋，债权人有权要求债务人返还债务。
需要注意的是，判例的适用并不是一成不变的，因为每个案件的具体情况可能会有不同的因素影响判决结果。
因此，根据具体案件的情况，法官会综合考虑相关法律规定和证据来做出判决。
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中银推荐 以物抵债合同效力裁判规则(最高法院案例)
中银推荐以物抵债合同效力裁判规则（最高法院案例）陈昌光与甘树北借款纠纷再审案（最高人民法院(2010]民抗字第2 5号民事判决书)【裁判要旨】当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护。
但当事人之间直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应当认定为无效。
最高人民法院认为，甘树北向陈昌光借款109. 7万元逾期未还，双方债权债务关系明确，甘树北、陈昌光均无异议。
甘树北未能按期还款，陈昌光寻求法律保护，请求人民法院判令甘树北归还借款，陈昌光追索借款的权利应当依法予以支持，甘树北应向陈昌光偿还借款。
岑溪市人民法院[1998)岑民初字第1369号民事调解书确认，甘树北自愿将其坐落在岑溪市玉梧路十里长街边的金隆石材总汇铺面房地产直接抵偿其欠陈昌光债务，损害了其他债权人的利益，该以房地产直接抵债的协议应认定为无效。
岑溪市人民法院以[1998]岑民初字第1369号民事调解书对陈昌光、甘树北达成的调解协议予以确认不当，该院[1999]岑民再字第1号民事判决、广西壮族自治区梧州市中级人民法院[2003]梧民再终字第4号民事判决、广西壮族自治区高级人民法院(2008]桂民再字第40号民事判决关于甘树北应向陈昌光清偿借款的认定正确，判决结果正确．应予以维持。
甘树北所有的位于岑溪市玉梧路十里长街地号为42320、房产证号为3901881的房地产实为同一处房地产，故陈昌光称甘树北抵押给南方公司的房产和卖给陈昌光的房产是两个不同标的物的理由不能成立。
广西壮族自治区高级人民法院再审判决对此认定正确，予以维持。
甘树北与陈昌光、欧剑宏签订《转让土地使用权及房屋协议》，将其岑溪市人民法院[1998]岑民初字第1369号、第1364号民事调解书确认的抵债房产之外的部分，全部有偿转让给陈昌光、欧剑宏，属于其与陈昌光、欧剑宏除了以物抵债之外，又形成的房屋买卖的法律关系。
该法律关系，双方当事人并未形成纠纷，亦不属于本案审理的范围，本案不予涉及。
最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行
最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。
在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。
对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。
委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。
委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷 10号。
法定代表人：范维明，该公司执行董事。
委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。
委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。
申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于 2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。
朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。
本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。
本院依法组成合议庭，于2011年 11月23日开庭审理了本案。
朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。
最高院法官：司法实践中代物清偿协议的三种类型及裁判观点
最⾼院法官：司法实践中代物清偿协议的三种类型及裁判观点代物清偿，作为债务清偿的⽅式之⼀，在以现实给付为构成要件的情形下，产⽣诉争的可能性并不⼤。
但是，在现实交易中，当事⼈从达成代物清偿协议到现实履⾏，⼤多会有时间上的间隔，尤其是在完成替代给付需要办理权利变更登记的情形，如不动产、股权等。
对于未现实给付的代物清偿协议，债权⼈能否依据该协议要求债务⼈履⾏给付义务？⽂/李⽟林最⾼⼈民法院民⼆庭法官2014年第《商事审判指导》2014年第33期来源来源//《商事审判指导》当事⼈在债务清偿期满后达成代物清偿协议，并办理了权利转移相关⼿续，该类代物清偿协议当然发⽣法律效⼒，对双⽅有约束⼒。
但对于未现实给付的代物清偿协议，债权⼈能否依据该协议要求债务⼈履⾏给付义务？学界和实务界有不同的观点。
⼀代物清偿的三种学理观点第⼀种观点是否定说。
该观点强调代物清偿协议的要物性，⾮经现实给付不能成⽴，债权⼈不能依代物清偿协议主张权利。
第⼀种观点是否定说。
代物清偿乃要物合同，即清偿⼈并不因此⽽具有他种给付义务（⽐如，甲⽋⼄100万元，双⽅达成了以物抵债的约定：如果甲将其所有的⼀座房屋的所有权转移给⼄，就可以使得甲的付款义务消灭。
甲并不因为上述约定⽽负有移转房屋所有权的义务），如果甲转移了房屋所有权，则付款义务消灭；如果甲不移转房屋所有权，则甲仍须履⾏原定的付款义务。
第⼆种观点是部分否定说。
第⼆种观点是部分否定说。
部分否定说也有不同的主张，有的主张债务⼈不履⾏债务时，债权⼈或债务⼈得请求以特定标的物代物清偿者，是为代物清偿之预约。
其预定代物清偿权在债务⼈者，即成⽴任意之债，应认定有效；若约定债权⼈得请求代物清偿者，应类推适⽤‘民法’第873条第2项规定（该条是我国台湾地区‘民法’关于抵押、质押合同中流担保条款⽆效的规定），认定其约定⽆效。
代物清偿之预约，⾮要物契的，与代物契约⾃属有间。
"有的认为代物清偿可以区分为实践性的代物清偿合同和诺成性的以物抵债合同。
最高法：关于以房抵债协议的裁判规则
最⾼法：关于以房抵债协议的裁判规则近年来，因涉及民间借贷等债权债务纠纷⽽引发的“以房抵债”类新型民事诉讼案件不断增多，该类案件既涉及到如何保护债权⼈的合法债权获得清偿的问题，⼜涉及到如何维护好房地产⼆级市场及三级市场的交易安全问题。
截⾄⽬前，在中国裁判⽂书⽹中键⼊案由为“以房抵债（民事案件）”共检索出16044个裁判⽂书，其中由最⾼⼈民法院作出的有156个。
本⽂致⼒于对上述问题进⾏理论探讨并引⽤最⾼⼈民法院的案例予以梳理说明。
⼀、理论介绍（⼀）以房抵债的性质以房抵债协议的主要特征是双⽅当事⼈达成以债务⼈转移房屋所有权替代原合同所约定的⾦钱给付义务。
由于以房抵债协议的主要特征是双⽅当事⼈达成以债务⼈转移房屋所有权替代原合同所约定的⾦钱给付义务。
系⽆名合同，在法律适⽤上，⾸先应适⽤或者类推适⽤最相类似的合同类型的法律规范。
以房抵债协议在现⾏法上系⽆名合同虽然以房抵债协议的⽬的在于以债务⼈转移房屋所有权替代合同约定的原给付义务，但在外观上与房屋买卖合同最为即使不适⽤合同法关因此，应当适⽤合同法关于买卖合同的规定。
其次，由于以物抵债协议为⽆名合同，即使不适⽤合同法关接近，因此，应当适⽤合同法关于买卖合同的规定于买卖合同的规定，也应适⽤合同法总则的规定，或者说，在合同法关于买卖合同⽆明确规定的前提下，就以房于买卖合同的规定，也应适⽤合同法总则的规定抵债协议的相关法律问题，应适⽤合同法总则的规定。
所以，关于以房抵债协议的效⼒问题，也应适⽤合同法关于买卖合同和合同法总则的规定。
（王洪亮著：《债法总论》，北京⼤学出版社2016年版，第167页。
）（⼆）以房抵债的效⼒认定:第⼀，以房抵债应当具有实践性；第⼆，不论协议签订的时间先后，都不能突破法律的强⾏性规定，否则协议将⽆效；第三，以房抵债是否能够达到清偿债务的⽬的，关键在于以房抵债⾏为是否履⾏完毕。
⼆、最⾼⼈民法院关于以房抵债协议的裁判规则实务要点⼀：在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此⽽产⽣的物权期待权及物权本⾝。
民事案例分析：以房抵债协议构成新债清偿
[案情介绍]2000年3月6日，北京X机床厂与案外人上海Z国际贸易有限公司签订一份《偿还欠款协议》，林A作为公司的法定代表人在该协议上签字。
协议约定：2000年3月6日，Z公司结欠北京X机床厂货款1478068.89元;北京X机床厂同意Z公司用林A所有的地处上海市小木桥路某号的两套房屋计996360元，偿还部分欠款;Z公司确认上述房产已持有“期权”，并在房交所登记;自协议签订之日起，上述房产的产权、使用权和支配权即转为北京X机床厂所有，双方应在上述房产交付后，配合办理产权转移手续等。
后系争房屋因其他原因被法院限制转让过户，双方一直未能办理过户手续。
2003年7月，系争房屋被允许转让，但价格已随市场行情上涨至200万元左右。
北京X机床厂要求林A按约履行义务未果，遂诉至法院要求林A将系争的两套房屋过户，并支付房屋过户的相关费税等。
一、二审过程中，林A坚持认为，《偿还欠款协议》系双方协议，其代表Z公司在协议书上签字，对用自己房产抵偿Z公司债务一事并不知情。
他不是本案合同的当事人，不具有履行合同的义务，要求法院驳回北京X机床厂的诉请。
[案情分析]本案涉及《偿还欠款协议》的性质以及林A的签字究竟代表本人还是Z公司等问题。
审理中，有观点认为，本案合同性质属债务承担，林A在协议上签字，既代表Z公司，又代表其本人，故林A系本案合同的当事人，应依约定承担合同责任。
也有观点认为，本案合同性质属代物清偿，林A仅代表Z公司与北京X机床厂签订协议，非本案合同的当事人，依法不应承担合同责任。
笔者认为，本案合同的性质属新债清偿，林A是本案合同的当事人，应依约向北京X机床厂办理系争房屋过户手续。
理由是：债务承担的本质是合同的债务人发生变更，或由一人变为数人，或由新债务人代替原债务人，而债的本身不发生变化。
代物清偿的本质是一个要物行为，债务人除了必须和债权人达成以他种给付代替原有给付的合意之外，还必须现实地履行债务，且这种履行为债权人所实际受领。
最高院：以物抵债（代物清偿）裁判规则
最⾼院：以物抵债（代物清偿）裁判规则最⾼院：以物抵债（代物清偿）裁判规则裁判要旨：以物抵债，⼜称代物清偿，相关协议可分为债务清偿期限届满前达成的以物抵债协议和债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议。
对于清偿期届满后以物抵债协议，最⾼⼈民法院公报案例曾认为系实践合同，⽽近期公报案例则改为诺成合同。
对于清偿期限届满前以物抵债协议的效⼒，最⾼⼈民法院裁判观点并不统⼀，有认为不违反禁⽌流押（质）契约有效的，亦有认为违反禁⽌流押（质）契约⽽⽆效的。
以物抵债，学名也称为代物清偿，在⽼百姓眼⾥，其实就是我还不起钱，但我有东西，我拿东西顶了，你同意了。
但在学法的⼈眼⾥，可不⼀般。
既涉及合同效⼒，⼜涉及旧债清偿；既涉及⽣效判决的执⾏，⼜涉及虚假诉讼，各⽅观点莫衷⼀是。
以物抵债，可分为债务清偿期届满前达成的以物抵债协议和债务清偿期届满后达成的以物抵债协议。
⽬前，最⾼⼈民法院已经通过公报案例对债务清偿期届满后达成的以物抵债协议效⼒作了权威裁判，⽽债务清偿期届满前达成的以物抵债协议的效⼒则裁判观点不⼀。
⼀、届满后效⼒债务履⾏期限届满后以物抵债协议的效⼒主要争议集中在，以物抵债协议系属于实践合同还是属于诺成合同。
如属于实践合同，债务⼈在未实际履⾏前协议未⽣效⼒；如果属于诺成合同原则上双⽅达成⼀致即⽣效。
刊载于《最⾼⼈民法院公报》2012年第6期的最⾼⼈民法院（2011）民提字第210号“成都市国⼟资源局武侯分局与招商（蛇⼝）成都房地产开发有限责任公司、成都港招实业开发有限责任公司、海南民丰科技实业开发总公司债权⼈代位权纠纷案”民事判决书认为，债务⼈与次债务⼈约定以代物清偿⽅式清偿债务的，因代物清偿协议系实践性合同，故若次债务⼈未实际履⾏代物清偿协议，则次债务⼈与债务⼈之间的原⾦钱债务并未消灭，债权⼈仍有权代位⾏使债务⼈的债权。
部分地⽅法院亦有持有上述观点的，如《江苏省⾼级⼈民法院关于债权债务案件审理中以物抵债问题的纪要》（江苏省⾼级⼈民法院审判委员会会议纪要〔2014〕2号）认为，债务清偿期届满后当事⼈达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移⼿续前，债务⼈反悔不履⾏抵债协议，债权⼈要求继续履⾏抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归⾃⼰的，⼈民法院应驳回其诉讼请求。
《最高人民法院公报》民商法案例
最高人民法院公报关于借贷合同相关案例1，中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案，2005年12月8日最高院（2005）民二终字第186号判决书《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。
我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。
债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。
关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。
关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。
律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。
当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。
2，中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案，2003年8月28日最高院民二终字第93号民事判决书主债务人放弃时效届满抗辩权对担保人不生效力。
主债权已经超过诉讼时效，根据《担保法》第二十条第一款的规定，保证人取得了主债务人依法享有的主债务诉讼时效届满产生的抗辩权。
虽然嗣后主债务人又在催款通知单上签字确认债权，放弃了抗辩权，但对担保人不生效力。
实际用款人向贷款人承认实际用款的，实际用款人与名义借款人之间构成共同债务关系，实际用款人应当与名义借款人共同承担偿还贷款的法律责任。
3，何荣兰诉东营海科化学工业有限责任公司等清偿债务纠纷案，2003年9月11日最高院（2003）民一终字第46号民事判决书《合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知对债务人不发生效力。
但法律法规对通知的具体方式没有规定。
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最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。
在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。
对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。
委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。
委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷10号。
法定代表人：范维明，该公司执行董事。
委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。
委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。
申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。
朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。
本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。
本院依法组成合议庭，于2011年11月23日开庭审理了本案。
朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。
双方约定如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司；如到期不能偿还借款，嘉和泰公司以抵押物抵顶借款。
2007年4月26日，还款期限届满后，嘉和泰公司未能还款。
故请求确认朱俊芳与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。
嘉和泰公司答辩称，嘉和泰公司实际只借朱俊芳1023万元，其余77万元为利息。
朱俊芳和嘉和泰公司签订的商品房买卖合同是对借款的抵押担保，没有形成真实的买卖合同关系。
担保未办理登记手续，双方约定的条款为绝押条款，抵押无效。
朱俊芳与嘉和泰公司之间为借款担保纠纷而非房屋买卖合同纠纷，朱俊芳起诉案由错误。
故应驳回其诉讼请求。
一审法院查明：2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买当地百桐园小区十号楼14套商铺等。
同日嘉和泰公司将该十四份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱俊芳出具两张总额10354554元的销售不动产发票。
2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限至2007年4月26日；嘉和泰公司自愿将其开发的当地百桐园小区十号楼商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。
该合同签订后，朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。
至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。
一审法院认为：双方签订的十四份《商品房买卖合同》，意思表示真实，依法办理了备案登记手续，应当受到法律保护。
根据双方在后签订的《借款协议》约定，可以认为借款协议的约定，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充。
其中《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的十四份《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除，到期不能还款买卖合同继续履行。
现嘉和泰公司到期未能还款，十四份《商品房买卖合同》所附解除条件未成就，应当继续履行。
2007年9月3日，一审法院作出(2007)小民初字第1083号民事判决：一、朱俊芳与嘉和泰公司签订的14份《商品房买卖合同》有效；二、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。
一审案件受理费87800元，保全费5000元，共计92800元，由嘉和泰公司负担。
嘉和泰公司不服一审判决，向山西省太原市中级人民法院(以下简称太原中院)提出上诉称，朱俊芳持有的收据数额虽然是1100万元，但嘉和泰公司实际收到的款项为1023万元，在借款时朱俊芳已扣除了77万元利息。
嘉和泰公司出具的发票金额是1035．4554万元，此金额是根据双方借款抵押的房地产面积和单价折算而来，所以与收据的金额不一致。
嘉和泰公司与朱俊芳之间是借款法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》及发票只是属于《借款合同》的抵押手续，并没有形成真实的买卖合同关系。
而借款合同关于抵押的约定违反了担保法解释的相关规定，且未在相关部门进行登记，属于无效约定，不应受法律的保护。
请求撤销一审判决，驳回朱俊芳的诉讼请求。
朱俊芳答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案，已经成立生效。
借款协议是朱俊芳在付房款的过程中在嘉和泰公司要求下才签订，是为保证朱俊芳权益才写的条款，不影响买卖合同成立生效。
故请求维持原判。
太原中院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在国家规定的相关部门登记备案，应认定有效。
双方在合同履行过程中又签订了借款合同，该合同仅是商品房买卖合同的补充，故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。
另外，由于嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元的收款收据，其主张仅收到10354554元，证据不足，不予支持。
2008年5月4日，太原中院作出(2007)并民终字第1179号民事判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43900元，由嘉和泰公司负担。
嘉和泰公司不服该判决，向山西省人民检察院提出申诉，山西省人民检察院于2009年12月4日作出晋检民抗(2009)60号民事抗诉书，向山西高院提起抗诉。
山西高院于2009年12月31日作出(2009)晋民抗字第69号民事裁定，裁定提审本案。
山西省人民检察院抗诉认为，二审法院判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误。
(一)本案争议双方签订的主合同为借款合同，房屋买卖合同只是从属于借款合同的抵押担保内容，属从合同。
根据朱俊芳在其民事起诉状中关于“2007年1月，被告拟向原告借款，1月26日，原、被告签订借款协议，约定被告向原告借款1100万元……。
为保证原告资金安全，原、被告在协议中约定：被告将其开发的百桐园小区十号楼商铺抵押给原告。
抵押方式为和原告签订商品房买卖合同……”的陈述，以及嘉和泰公司与朱俊芳所签订的借款协议关于“为保证甲方的资金安全，乙方自愿将本公司开发的百桐园小区十号楼商铺以四千六百元每平米的价格抵押给甲方，抵押面积为贰仟贰百伍拾点玖玖平米，和甲方签订商品房买卖合同并到太原市房地局办理备案手续，同时给甲方开具与备案买卖合同相对应的不动产销售发票”之约定，证明嘉和泰公司与朱俊芳在借款协议中已明确约定了抵押担保，商品房买卖合同的真实意思是以买卖房屋作为借款合同的抵押担保内容，借款合同是主合同，商品房买卖合同是从合同。
且从双方签订商品房买卖合同后并未实际履行的情况可知，双方签订的商品房买卖合同，是不以买受方支付房款及出卖方交付房屋为目的，双方的真实意思表示并非买卖商品房，而是将该“商品房买卖合同”以及“发票、收据”共同作为借款合同的抵押担保内容，是为保证借款合同的履行而采取的一种担保措施。
原审判决认定借款合同是商品房买卖合同的补充，缺乏证据证明。
(二)主合同中关于抵押担保部分无效，从合同亦属无效。
(1)嘉和泰公司为保障朱俊芳借款安全，将其开发的百桐园小区十号楼商铺抵押给朱俊芳，但是双方未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，抵押合同并未生效。
(2)嘉和泰公司与朱俊芳在借款合同中约定借款到期嘉和泰公司一次性还清朱俊芳借款后，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司，如嘉和泰公司到期不能偿还或无力偿还借款，将用抵押物来抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。
从上述内容可知，“商品房买卖合同、发票、收据”的作用在于，不能偿还借款时，将抵押物即所“买卖”的房屋所有权转移为朱俊芳所有，该约定内容违反法律的强制性规定，属绝押条款，应属无效。
原审判决认定双方之间的商品房买卖合同有效，属适用法律错误。
朱俊芳答辩称，双方之间是商品房买卖合同关系，借款协议是商品房买卖合同的补充，商品房买卖合同合法有效。
一审、二审判决完全正确。
山西高院再审查明，2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳以每平方米4600元价格向嘉和泰公司购买百桐园小区十号楼14套商铺。
同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。
嘉和泰公司于次日向朱俊芳出具两张总额1035．4554万元的销售不动产发票。
2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2007年1月26日至2007年4月26日止；嘉和泰公司自愿将其开发的百桐园小区十号楼商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱俊芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；借款到期，嘉和泰公司一次性还清借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。
同日，嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元收据。
另查明，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》购买的百桐园小区十号楼14套商铺，与嘉和泰公司抵押给朱俊芳的百桐园小区十号楼14套商铺为同一标的。
双方当事人在《借款协议》中约定的“乙方(嘉和泰公司)一次性还清甲方(朱俊芳)借款后，甲方将以上抵押手续(合同、发票、收据)退回乙方”，合同即为朱俊芳与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》；发票即为嘉和泰公司向朱俊芳出具的两张总额1035．4554万元的销售不动产发票；收据即为嘉和泰公司向朱俊芳出具的1100万元借款收据。