最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行
以房抵债未交房的判例
以房抵债未交房的判例
根据我找到的法律相关信息，以下是一些关于以房抵债但未交房的判例：
1. 最高人民法院关于以房抵债的《解释（二）》规定了当事人可以以尚未交房的房屋抵债的情形。
具体情况和条件可以参考该解释。
2. 根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十一条的规定，以尚未交房的房屋作为质押物抵债的，如果债务人未按时交付房屋，债权人有权要求债务人返还债务。
需要注意的是，判例的适用并不是一成不变的，因为每个案件的具体情况可能会有不同的因素影响判决结果。
因此，根据具体案件的情况，法官会综合考虑相关法律规定和证据来做出判决。
如果您遇到类似问题，建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。
中银推荐 以物抵债合同效力裁判规则(最高法院案例)
中银推荐以物抵债合同效力裁判规则（最高法院案例）陈昌光与甘树北借款纠纷再审案（最高人民法院(2010]民抗字第2 5号民事判决书)【裁判要旨】当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护。
但当事人之间直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应当认定为无效。
最高人民法院认为，甘树北向陈昌光借款109. 7万元逾期未还，双方债权债务关系明确，甘树北、陈昌光均无异议。
甘树北未能按期还款，陈昌光寻求法律保护，请求人民法院判令甘树北归还借款，陈昌光追索借款的权利应当依法予以支持，甘树北应向陈昌光偿还借款。
岑溪市人民法院[1998)岑民初字第1369号民事调解书确认，甘树北自愿将其坐落在岑溪市玉梧路十里长街边的金隆石材总汇铺面房地产直接抵偿其欠陈昌光债务，损害了其他债权人的利益，该以房地产直接抵债的协议应认定为无效。
岑溪市人民法院以[1998]岑民初字第1369号民事调解书对陈昌光、甘树北达成的调解协议予以确认不当，该院[1999]岑民再字第1号民事判决、广西壮族自治区梧州市中级人民法院[2003]梧民再终字第4号民事判决、广西壮族自治区高级人民法院(2008]桂民再字第40号民事判决关于甘树北应向陈昌光清偿借款的认定正确，判决结果正确．应予以维持。
甘树北所有的位于岑溪市玉梧路十里长街地号为42320、房产证号为3901881的房地产实为同一处房地产，故陈昌光称甘树北抵押给南方公司的房产和卖给陈昌光的房产是两个不同标的物的理由不能成立。
广西壮族自治区高级人民法院再审判决对此认定正确，予以维持。
甘树北与陈昌光、欧剑宏签订《转让土地使用权及房屋协议》，将其岑溪市人民法院[1998]岑民初字第1369号、第1364号民事调解书确认的抵债房产之外的部分，全部有偿转让给陈昌光、欧剑宏，属于其与陈昌光、欧剑宏除了以物抵债之外，又形成的房屋买卖的法律关系。
该法律关系，双方当事人并未形成纠纷，亦不属于本案审理的范围，本案不予涉及。
最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行
最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。
在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。
对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。
委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。
委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷 10号。
法定代表人：范维明，该公司执行董事。
委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。
委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。
申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于 2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。
朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。
本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。
本院依法组成合议庭，于2011年 11月23日开庭审理了本案。
朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。
最高院法官：司法实践中代物清偿协议的三种类型及裁判观点
最⾼院法官：司法实践中代物清偿协议的三种类型及裁判观点代物清偿，作为债务清偿的⽅式之⼀，在以现实给付为构成要件的情形下，产⽣诉争的可能性并不⼤。
但是，在现实交易中，当事⼈从达成代物清偿协议到现实履⾏，⼤多会有时间上的间隔，尤其是在完成替代给付需要办理权利变更登记的情形，如不动产、股权等。
对于未现实给付的代物清偿协议，债权⼈能否依据该协议要求债务⼈履⾏给付义务？⽂/李⽟林最⾼⼈民法院民⼆庭法官2014年第《商事审判指导》2014年第33期来源来源//《商事审判指导》当事⼈在债务清偿期满后达成代物清偿协议，并办理了权利转移相关⼿续，该类代物清偿协议当然发⽣法律效⼒，对双⽅有约束⼒。
但对于未现实给付的代物清偿协议，债权⼈能否依据该协议要求债务⼈履⾏给付义务？学界和实务界有不同的观点。
⼀代物清偿的三种学理观点第⼀种观点是否定说。
该观点强调代物清偿协议的要物性，⾮经现实给付不能成⽴，债权⼈不能依代物清偿协议主张权利。
第⼀种观点是否定说。
代物清偿乃要物合同，即清偿⼈并不因此⽽具有他种给付义务（⽐如，甲⽋⼄100万元，双⽅达成了以物抵债的约定：如果甲将其所有的⼀座房屋的所有权转移给⼄，就可以使得甲的付款义务消灭。
甲并不因为上述约定⽽负有移转房屋所有权的义务），如果甲转移了房屋所有权，则付款义务消灭；如果甲不移转房屋所有权，则甲仍须履⾏原定的付款义务。
第⼆种观点是部分否定说。
第⼆种观点是部分否定说。
部分否定说也有不同的主张，有的主张债务⼈不履⾏债务时，债权⼈或债务⼈得请求以特定标的物代物清偿者，是为代物清偿之预约。
其预定代物清偿权在债务⼈者，即成⽴任意之债，应认定有效；若约定债权⼈得请求代物清偿者，应类推适⽤‘民法’第873条第2项规定（该条是我国台湾地区‘民法’关于抵押、质押合同中流担保条款⽆效的规定），认定其约定⽆效。
代物清偿之预约，⾮要物契的，与代物契约⾃属有间。
"有的认为代物清偿可以区分为实践性的代物清偿合同和诺成性的以物抵债合同。
最高法：关于以房抵债协议的裁判规则
最⾼法：关于以房抵债协议的裁判规则近年来，因涉及民间借贷等债权债务纠纷⽽引发的“以房抵债”类新型民事诉讼案件不断增多，该类案件既涉及到如何保护债权⼈的合法债权获得清偿的问题，⼜涉及到如何维护好房地产⼆级市场及三级市场的交易安全问题。
截⾄⽬前，在中国裁判⽂书⽹中键⼊案由为“以房抵债（民事案件）”共检索出16044个裁判⽂书，其中由最⾼⼈民法院作出的有156个。
本⽂致⼒于对上述问题进⾏理论探讨并引⽤最⾼⼈民法院的案例予以梳理说明。
⼀、理论介绍（⼀）以房抵债的性质以房抵债协议的主要特征是双⽅当事⼈达成以债务⼈转移房屋所有权替代原合同所约定的⾦钱给付义务。
由于以房抵债协议的主要特征是双⽅当事⼈达成以债务⼈转移房屋所有权替代原合同所约定的⾦钱给付义务。
系⽆名合同，在法律适⽤上，⾸先应适⽤或者类推适⽤最相类似的合同类型的法律规范。
以房抵债协议在现⾏法上系⽆名合同虽然以房抵债协议的⽬的在于以债务⼈转移房屋所有权替代合同约定的原给付义务，但在外观上与房屋买卖合同最为即使不适⽤合同法关因此，应当适⽤合同法关于买卖合同的规定。
其次，由于以物抵债协议为⽆名合同，即使不适⽤合同法关接近，因此，应当适⽤合同法关于买卖合同的规定于买卖合同的规定，也应适⽤合同法总则的规定，或者说，在合同法关于买卖合同⽆明确规定的前提下，就以房于买卖合同的规定，也应适⽤合同法总则的规定抵债协议的相关法律问题，应适⽤合同法总则的规定。
所以，关于以房抵债协议的效⼒问题，也应适⽤合同法关于买卖合同和合同法总则的规定。
（王洪亮著：《债法总论》，北京⼤学出版社2016年版，第167页。
）（⼆）以房抵债的效⼒认定:第⼀，以房抵债应当具有实践性；第⼆，不论协议签订的时间先后，都不能突破法律的强⾏性规定，否则协议将⽆效；第三，以房抵债是否能够达到清偿债务的⽬的，关键在于以房抵债⾏为是否履⾏完毕。
⼆、最⾼⼈民法院关于以房抵债协议的裁判规则实务要点⼀：在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此⽽产⽣的物权期待权及物权本⾝。
民事案例分析：以房抵债协议构成新债清偿
[案情介绍]2000年3月6日，北京X机床厂与案外人上海Z国际贸易有限公司签订一份《偿还欠款协议》，林A作为公司的法定代表人在该协议上签字。
协议约定：2000年3月6日，Z公司结欠北京X机床厂货款1478068.89元;北京X机床厂同意Z公司用林A所有的地处上海市小木桥路某号的两套房屋计996360元，偿还部分欠款;Z公司确认上述房产已持有“期权”，并在房交所登记;自协议签订之日起，上述房产的产权、使用权和支配权即转为北京X机床厂所有，双方应在上述房产交付后，配合办理产权转移手续等。
后系争房屋因其他原因被法院限制转让过户，双方一直未能办理过户手续。
2003年7月，系争房屋被允许转让，但价格已随市场行情上涨至200万元左右。
北京X机床厂要求林A按约履行义务未果，遂诉至法院要求林A将系争的两套房屋过户，并支付房屋过户的相关费税等。
一、二审过程中，林A坚持认为，《偿还欠款协议》系双方协议，其代表Z公司在协议书上签字，对用自己房产抵偿Z公司债务一事并不知情。
他不是本案合同的当事人，不具有履行合同的义务，要求法院驳回北京X机床厂的诉请。
[案情分析]本案涉及《偿还欠款协议》的性质以及林A的签字究竟代表本人还是Z公司等问题。
审理中，有观点认为，本案合同性质属债务承担，林A在协议上签字，既代表Z公司，又代表其本人，故林A系本案合同的当事人，应依约定承担合同责任。
也有观点认为，本案合同性质属代物清偿，林A仅代表Z公司与北京X机床厂签订协议，非本案合同的当事人，依法不应承担合同责任。
笔者认为，本案合同的性质属新债清偿，林A是本案合同的当事人，应依约向北京X机床厂办理系争房屋过户手续。
理由是：债务承担的本质是合同的债务人发生变更，或由一人变为数人，或由新债务人代替原债务人，而债的本身不发生变化。
代物清偿的本质是一个要物行为，债务人除了必须和债权人达成以他种给付代替原有给付的合意之外，还必须现实地履行债务，且这种履行为债权人所实际受领。
最高院：以物抵债（代物清偿）裁判规则
最⾼院：以物抵债（代物清偿）裁判规则最⾼院：以物抵债（代物清偿）裁判规则裁判要旨：以物抵债，⼜称代物清偿，相关协议可分为债务清偿期限届满前达成的以物抵债协议和债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议。
对于清偿期届满后以物抵债协议，最⾼⼈民法院公报案例曾认为系实践合同，⽽近期公报案例则改为诺成合同。
对于清偿期限届满前以物抵债协议的效⼒，最⾼⼈民法院裁判观点并不统⼀，有认为不违反禁⽌流押（质）契约有效的，亦有认为违反禁⽌流押（质）契约⽽⽆效的。
以物抵债，学名也称为代物清偿，在⽼百姓眼⾥，其实就是我还不起钱，但我有东西，我拿东西顶了，你同意了。
但在学法的⼈眼⾥，可不⼀般。
既涉及合同效⼒，⼜涉及旧债清偿；既涉及⽣效判决的执⾏，⼜涉及虚假诉讼，各⽅观点莫衷⼀是。
以物抵债，可分为债务清偿期届满前达成的以物抵债协议和债务清偿期届满后达成的以物抵债协议。
⽬前，最⾼⼈民法院已经通过公报案例对债务清偿期届满后达成的以物抵债协议效⼒作了权威裁判，⽽债务清偿期届满前达成的以物抵债协议的效⼒则裁判观点不⼀。
⼀、届满后效⼒债务履⾏期限届满后以物抵债协议的效⼒主要争议集中在，以物抵债协议系属于实践合同还是属于诺成合同。
如属于实践合同，债务⼈在未实际履⾏前协议未⽣效⼒；如果属于诺成合同原则上双⽅达成⼀致即⽣效。
刊载于《最⾼⼈民法院公报》2012年第6期的最⾼⼈民法院（2011）民提字第210号“成都市国⼟资源局武侯分局与招商（蛇⼝）成都房地产开发有限责任公司、成都港招实业开发有限责任公司、海南民丰科技实业开发总公司债权⼈代位权纠纷案”民事判决书认为，债务⼈与次债务⼈约定以代物清偿⽅式清偿债务的，因代物清偿协议系实践性合同，故若次债务⼈未实际履⾏代物清偿协议，则次债务⼈与债务⼈之间的原⾦钱债务并未消灭，债权⼈仍有权代位⾏使债务⼈的债权。
部分地⽅法院亦有持有上述观点的，如《江苏省⾼级⼈民法院关于债权债务案件审理中以物抵债问题的纪要》（江苏省⾼级⼈民法院审判委员会会议纪要〔2014〕2号）认为，债务清偿期届满后当事⼈达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移⼿续前，债务⼈反悔不履⾏抵债协议，债权⼈要求继续履⾏抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归⾃⼰的，⼈民法院应驳回其诉讼请求。
《最高人民法院公报》民商法案例
最高人民法院公报关于借贷合同相关案例1，中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案，2005年12月8日最高院（2005）民二终字第186号判决书《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。
我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。
债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。
关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。
关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。
律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。
当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。
2，中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案，2003年8月28日最高院民二终字第93号民事判决书主债务人放弃时效届满抗辩权对担保人不生效力。
主债权已经超过诉讼时效，根据《担保法》第二十条第一款的规定，保证人取得了主债务人依法享有的主债务诉讼时效届满产生的抗辩权。
虽然嗣后主债务人又在催款通知单上签字确认债权，放弃了抗辩权，但对担保人不生效力。
实际用款人向贷款人承认实际用款的，实际用款人与名义借款人之间构成共同债务关系，实际用款人应当与名义借款人共同承担偿还贷款的法律责任。
3，何荣兰诉东营海科化学工业有限责任公司等清偿债务纠纷案，2003年9月11日最高院（2003）民一终字第46号民事判决书《合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知对债务人不发生效力。
但法律法规对通知的具体方式没有规定。
论以物抵债的法律适用——以最高人民法院指导案例72号为例
2020年9月第5期（总第207期总第36卷）Sep,2020No.5Sep.No.207Vol.36山东青年政治学院学报Journal of Shandong Youth U niversity of Political Science论以物抵债的法律适用——以最高人民法院指导案例72号为例庄晓勇，袁杏桃（杭州师范大学沈钧儒法学院，杭州311121）摘要：最高人民法院指导案例72号是关于以物抵债的案例，最高法在该案中选择了债的更改说作为判决的理论基础，理由是双方通过以物抵债协议变更了原先的旧债合同关系，原先的旧债合同关系消灭，应当履行以物抵债协议产生的新债。
最高法对以物抵债的认识囿于以物抵债协议的效力与原先旧债合同的效力，没有认识到以物抵债的本质在于抵债之物价值变动的风险分担。
风险分担的原则在于利益的权衡，在抵债之物的价值发生变动时，如何在债权人与债务人之间分担风险，才是以物抵债应当关注的核心问题。
关键词：以物抵债；债的更改；新债清偿；流质抵押；风险分担中图分类号：D923文献标志码：A文章编号：2096-8329（2020）05-0079-07一、案例回顾及以物抵债学说的归纳（一）案例回顾原告汤龙等四人享有新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）2.6亿元的借款债权,彦海公司借款的用途是开发建设房地产。
原告与彦海公司签订了多份商品房预售合同并办理了预售登记，目的是在彦海公司到期不能清偿借款时，原告有权请求彦海公司交付商品房,从而实现清偿借款的目的。
换言之，在彦海公司不能如约偿还债务时，双方的借款合同关系将转变为商品房买卖合同关系。
借款到期后,彦海公司未能按期偿还借款,经双方核对借款后，又重新签订了商品房买卖合同。
由于彦海公司未能如期交付房屋，原告向新疆高院提起诉讼，请求彦海公司交付房屋并承担逾期交付的违约责任。
彦海公司认为双方之间是借贷关系，不是买卖关系，商品房买卖合同名为买卖实为担保，违反了担保法和物权法关于流质抵押的禁止性规定,合同无效。
【普法】最高院指导案例：“以房抵债”适用精解
【普法】最高院指导案例：“以房抵债”适用精解“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。
以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。
以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。
由于以房抵债涉及物权法、合同法、担保法等众多法律关系，同时可能会涉及侵害其他债权人的利息，禁止流押流质等强行性法律规定等，导致在诉讼司法实践中纠纷较多，争议很大，人民法院的判决也因学说流派的不同，出现不太统一的裁判尺度。
最高院第72号指导案例基本案情原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。
为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。
该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。
双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。
汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
裁判要点法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。
但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。
民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。
最高院：以债抵租合同不能对抗执行！
最高院：以债抵租合同不能对抗执行！——以租抵债合同实质上是债权债务关系，不能适用“买卖不破租赁原则”。
导语：金钱给付执行案件中，被执行人常倒签以债权冲抵租金为内容的长期租赁合同，以案外人名义主张“买卖不破租赁原则”要求法院带租赁拍卖被执行人房产，因前述合同约定租期基本定格约定，因而导致被拍卖房产无人问津或被拍卖房产扣除租期后价值严重减损。
这个问题曾长久困扰申请执行人和法院，后最高人民法院以（2014）民申字第215号《民事裁定书》否定了以租抵债合同对抗执行的效力。
一、案情简介：甲公司与乙公司签订了《房屋使用权抵债合同》约定，甲公司将其名下房产出租给乙公司，租期为18年，乙公司应支付给甲公司的租金抵扣甲公司尚欠乙公司的300万元债务，后乙公司以案外人名义提起执行异议与案外人执行异议之诉，后经最高人民法院作出（2014）民申字第215号《民事裁定书》终审驳回乙公司诉请。
二、最高院裁决规则：以房屋使用权抵债为内容的合同关系属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则，不产生阻却执行的效力。
三、律师衍生解析：1.在阻却执行效力的执行异议和案外人执行异议之诉案件中，查清执行查封生效时间至关重要，发生在查封生效之后的阻却事由多数无法产生阻却执行的效力，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定诉前或诉中保全措施在案件进入执行阶段之后自动转化为执行阶段的查封、扣押、冻结措施，所以执行查封生效的时间可溯及至诉讼保全查封生效的时间。
2.根据《最高院民二庭法官会议纪要》中写道，查封生效包括两个要件：（1）据以查封的法律文书作出；（2）查封法律文书已送达；（3）若要对抗善意第三人，还需公示，例如公告、登记等措施。
3.内容为房屋使用权抵债的合同关非租赁合同关系，应属于债权债务关系，不适用“买卖不破租赁的关系”，不产生阻却执行的效力。
4.因现有技术水平的制约，申请执行人与法院难以判断符合外在形式的租赁合同是否存在恶意串通的情形，所以执行异议与案外人执行异议之诉案件中，法院更倾向于严格审查，例如在租赁合同对抗执行的案件中，法官对于租赁合同约定租期不逐年递增、租金一次性交付、租期约定过长等不符合交易习惯和常理的情形，也更倾向于驳回异议申请人与案外人诉请。
李建钢与新疆杰昂房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审案子
李建钢与新疆杰昂房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审案子【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】新疆维吾尔自治区和田地区(市)中级人民法院【审理法院】新疆维吾尔自治区和田地区(市)中级人民法院【审结日期】2020.05.11【案件字号】(2020)新32民终119号【审理程序】二审【审理法官】张秉年热依汗古力·吐尔洪吴东冬【审理法官】张秉年热依汗古力·吐尔洪吴东冬【文书类型】判决书【当事人】李建钢;新疆杰昂房地产开发有限责任公司【当事人】李建钢新疆杰昂房地产开发有限责任公司【当事人-个人】李建钢【当事人-公司】新疆杰昂房地产开发有限责任公司【代理律师/律所】董平新疆典腾律师事务所【代理律师/律所】董平新疆典腾律师事务所【代理律师】董平【代理律所】新疆典腾律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】李建钢【被告】新疆杰昂房地产开发有限责任公司【本院观点】杰昂公司向李建钢、胡旭义、翟李静三人借款共计1310万元的事实经洛阳仲裁委通过仲裁调解书予以确认，三份仲裁调解书已经生效，因此对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
该证据系杨苏江个人出具的情况说明，杨苏江未出庭作证或没有进行笔迹鉴定的情况下，无法确认其真实性，因此对上诉人证明目的不予确认。
洛阳仲裁委员会卷宗中的陈强的授权委托书原件加盖杰昂公司的章子，杰昂公司虽然提出对仲裁调解书不予认可，但没有提供证据证明自己的主张，因此对该组证据的真实性、合法性及关联系予以确认。
对该组证据的真实性、合法性及关联系予以确认。
本案涉及的以房抵债协议是一种负担行为或者债权行为。
【权责关键词】无效撤销代理实际履行恢复原状合同约定第三人关联性合法性质证诉讼请求另行起诉反诉开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案涉及的以房抵债协议是一种负担行为或者债权行为。
刘云华、郧西县秦楚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
刘云华、郧西县秦楚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】湖北省十堰市中级人民法院【审理法院】湖北省十堰市中级人民法院【审结日期】2020.08.12【案件字号】(2020)鄂03民终1174号【审理程序】二审【审理法官】袁昆王宇鹏徐恩田【审理法官】袁昆王宇鹏徐恩田【文书类型】判决书【当事人】刘云华;郧西县秦楚房地产开发有限公司【当事人】刘云华郧西县秦楚房地产开发有限公司【当事人-个人】刘云华【当事人-公司】郧西县秦楚房地产开发有限公司【代理律师/律所】汤行健湖北前锋律师事务所;钟德生湖北郧华律师事务所【代理律师/律所】汤行健湖北前锋律师事务所钟德生湖北郧华律师事务所【代理律师】汤行健钟德生【代理律所】湖北前锋律师事务所湖北郧华律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】刘云华【被告】郧西县秦楚房地产开发有限公司【本院观点】当事人可以选择以什么为请求权基础向被告主张权利。
【权责关键词】实际履行新证据合法性诉讼请求开庭审理维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，当事人可以选择以什么为请求权基础向被告主张权利。
刘云华以房屋买卖合同为请求权基础主张权利并不违反法律规定，但是该主张能否成立，应当审查当事人之间的真实意思表示。
首信典当公司与郧西县秦楚房地产开发有限公司签订的《房屋清偿债务协议》第四条第1款约定：“在2014年1月10日前，乙方以现金方式偿还卢清欠甲方的债务本息及其他费用的，有权无偿回购该38套房屋，因回购该38套房屋的税、费由乙方承担"。
该约定表明双方没有房屋买卖的真实意思表示。
同时，首信典当公司与郧西县秦楚房地产开发有限公司并未明确约定将价款转化为购房款，即双方的真实意思并未发生变化。
涉案房屋系为借款偿还的担保，双方当事人之间的法律关系并未发生变化，即仍为民间借贷纠纷。
二手房买卖合同纠纷典型案例(下)
案例一未经共有人同意擅自售房过错方应承担房屋差价损失【案情】2016年1月10日，张某作为卖方与钱某作为买方签订了《房屋买卖合同》，约定张某以936000元的价格将房屋出售给钱某，并约定于2016年2月初办理托管贷款手续。
当日，钱某向张某支付了购房定金20000元。
后张某表示该房屋系与其丈夫李某共有，售房未经其李某同意，且因小孩就学需要不愿再卖房，并愿意双倍返还定金40000元。
钱某遂诉至法院，请求解除双方之间的房屋买卖合同并请求判令张某返还定金20000元、赔偿房屋差价损失332000元、评估费12100元。
本院经审理后认为，本案房屋买卖合同合法有效，张某未经房屋共有人同意擅自卖房，事后亦未取得房屋共有人追认，导致合同无法继续履行，具有重大过错；钱某应知房屋为张某和李某共有，仅与张某签约，亦存在一定过错，由此产生的房屋差价损失主要由张某承担70%，钱某自担30%。
最终法院判决张某返还钱某定金20000元，并赔偿损失210000元。
【点评】二手房买卖中，房屋为数人共有，购房人仅同房屋共有人中的一人签订房屋买卖合同发生纠纷的，不应以出卖人无权处分为由认定合同无效，在没有《合同法》第五十二条规定无效情形和可变更、可撤销事由情况下，应认定合同有效。
但是，因其他共有人事后拒绝出售该房屋，合同无法继续履行，购房人坚持要求继续履行的，法院不予支持，购房人可以向出卖人主张解除合同、返还价款和赔偿损失等违约责任。
房屋差价损失系因合同解除所引起，属于间接损失，应作为赔偿范围，应根据当事人约定、比照最相类似市场成交价或参考评估机构确定市场价确定差价损失，并根据当事人过错程度分担，一般出卖人应承担主要损失。
案例二以房抵债协议系实践性合同未经过户登记尚未成立【案情】2015年12月16日，A公司与王某签订协议书一份，约定因A公司尚未付清王某材料款，现王某欲购买A公司承建的一套建筑面积为143.63平方米，总价1740000元的商品房，购房款部分由材料款折抵，部分支付现金，款项付清后办理过户手续。
王某某诉李某某抵押合同纠纷案
王某某诉李某某抵押合同纠纷案文章属性•【案由】抵押合同纠纷•【审理法院】北京市第三中级人民法院•【审理程序】二审•【裁判时间】2016.10.25裁判规则抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权将导致抵押权消灭，而非胜诉权的丧失。
抵押权消灭后，抵押人要求解除抵押权登记的，人民法院应当支持。
正文王某某诉李某某抵押合同纠纷案原告：王某某，女，69岁，汉族，住北京市通州区。
被告：李某某，男，35岁，汉族，住河北省秦皇岛市。
原告王某某因与被告李某某发生抵押合同纠纷，向北京市通州区人民法院提起诉讼。
原告王某某诉称：2009年8月12日，王某某与被告李某某签订房产抵押合同及借款合同，约定用王某某名下的位于北京市通州区A房屋作为抵押，并办理抵押登记。
因款项实为案外人兰广清向李某某所借，王某某仅是应兰广清要求提供房本，所有的款项均由兰广清本人偿还，与王某某无关。
至于李某某如何与兰广清进行协商，王某某并不清楚。
王某某并未收到李某某给付的借款50万元。
因实际借款人为兰广清，且李某某未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，故抵押权不予保护。
现诉至法院，请求判令：李某某协助王某某办理注销通州区A房屋的抵押登记手续。
被告李某某辩称：不同意原告王某某的诉讼请求。
2009年8月11日，案外人兰广清找到李某某，称王某某因之前从姜苏处借款并以自己名下的房屋进行抵押，借款到期后，王某某需要借款还债。
故王某某向李某某借款50万元，双方签订了借款协议，约定借款利息为月息1．5万元，故王某某收到李某某给付的借款50万元后，向李某某出具了收条。
双方约定用王某某名下的位于通州区的A房屋抵押，并办理抵押登记，双方之间成立借款合同关系及抵押合同关系，李某某是抵押权人。
借款后，都是兰广清通过银行转账向李某某还款，但李某某也一直通过打电话的方式向王某某主张债权。
2014年，李某某找不到兰广清后，找到王某某催要借款，王某某本人表示同意还款。
2015年8月3日，王某某向李某某偿还借款0．7万元，故涉诉债权未超过诉讼时效。
以物抵债债权人反悔案例
以物抵债债权人反悔案例2011年5月18日，凯翔集团有限公司(以下简称凯翔公司)向句容百骏房地产开发有限公司(以下简称百骏公司)报送投标报价书。
2011年6月1日，凯翔公司与百骏公司签订建设工程施工合同约定由凯翔公司承建讼争工程。
该合同约定了工程范围，工程款支付方式、违约责任等内容。
同时还约定了:如因发包人原因未按时支付承包人施工进度款的，发包人按照4000元每平方米的价格将本项目房屋抵给承包人作为工程款。
双方签订施工合同后，实际施工人边先军实际投入资金、材料和劳力等对讼争工程进行施工。
2011年9月21日至2012年11月30日期间，百骏公司共计向讼争工程的实际施工人边先军支付工程款，包括2011年9月21支付的3000000元在内，合计25300000元。
2012年9月14日，凯翔公司对百骏公司提出的整改内容做出书面回复称，百骏公司提出的问题已经全部整改到位。
施工单位、监理单位、建设单位在该整改回复单中加盖印章予以确认。
2012年9月16日，讼争工程的施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、城建档案单位共同签署的单位工程竣工验收证明书载明:该工程满足结构安全和使用功能的要求，可以交付使用。
2012年9月25日，讼争工程的实际施工人边先军以凯翔公司名义制作讼争工程的决算资料并送交百骏公司。
该决算书载明的决算报审价为38215559元。
2013年2月26日，凯翔公司诉至江苏省镇江市中级人民法院。
原一审法院于2013年11月19日作出（2013）镇民初字第023号民事判决。
百骏公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，法院于2014年3月20日作出（2014）苏民终字第0008号民事裁定:撤销原判，发回原审法院重审。
百骏公司不服一审结果，向江苏省高级人民法院上诉，其上诉并未就“以房抵款”协议效力提出疑义。
案例最高法：以物抵债协议履行完毕的认定
案例最高法：以物抵债协议履行完毕的认定东方法律人· 案例东方法律人推出司法案例版块，整理金融资产管理公司相关案例及裁判文书并分享给大家。
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本期案例是最高人民法院于2016年6月审结的中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司与沈阳市兰花酒店、房叶金融借款合同纠纷案。
该案中债权人在明知抵债房产存在瑕疵的情形下签订以物抵债协议，双方完成了抵债物交接，债权人向债务人核销了债务。
最终因抵债房产无法办理权证，债权人向法院请求解除以物抵债协议，恢复原债权债务关系。
法院认定以物抵债协议已履行完毕，不予解除合同。
本案对于实践中采取以物抵债方式实现债权有一定启示意义。
基本案情（一）基础债权1992年-1996年，原中国人民建设银行辽宁省信托投资公司（以下简称信托公司）与兰花酒店签订5份借款合同，借款本金1560万元。
1999年11月4日，双方核对账目，尚欠款1400万元本金。
房叶以其持有的兰花酒店房产提供抵押担保，未办理抵押登记。
1999年11月16日，根据政策性安排，建设银行辽宁省分行直属支行将上述借款合同项下本金及利息债权转让给信达公司。
（二）以物抵债2000年6月22日，信达公司、兰花酒店与房叶签订《以房产抵债协议》，约定：（1）房叶将兰花酒店主体部分房产及内部设备资产（评估价值2903万元）抵债，并约定在信达公司需要时，房叶协助办理资产过户手续并负担过户费用；（2）房叶以剩余未抵债房产作为抵债协议项下义务的担保；（3）若因抵债物中土地性质为军产而引起产权纠纷，由房叶负担全部责任；（4）办理正式资产交接手续后，信达公司将兰花酒店所欠贷款本息作清零处理。
2000年8月4日，信达公司负责人给兰花酒店出具《收条》一份，记载已收到音响、制冷机组、货梯等抵债物。
2000年9月12日，兰花酒店给信达公司便条一章，记载已将《以房产抵债协议》中有证房产和自建房产的门窗锁好，请验收签字。
最高人民法院发布第一批涉执信访实质性化解典型案例
最高人民法院发布第一批涉执信访实质性化解典型案例文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2021.11.18•【分类】其他正文第一批涉执信访实质性化解典型案例目录案例1：龚某不服执行和解协议信访案案例2：侨胞金某某申请强制执行借款信访案案例3：陈某某等124名农民工申请强制执行劳动报酬信访案案例4：宋某申请强制执行人身损害赔偿款信访案案例5：曾某某申请强制执行交通事故赔偿信访案案例6：艾某申请强制执行工伤赔偿信访案案例7：胡某某申请强制执行办证信访案案例8：杨某某申请强制执行企业偿还欠款信访案案例9：刘某某申请强制执行村小组支付工程款信访案案例10：某电梯有限公司申请强制执行货款信访案案例1龚某不服执行和解协议信访案——双方当事人达成执行和解协议，申请人龚某不服应另行提起民事诉讼。
江西法院“院领导接访”制度促化解。
【基本案情】龚某与王某英、涂某借款合同纠纷案，2018年4月，江西省南昌市青山湖区人民法院作出民事判决书，判令由王某某偿还83万元及利息，涂某承担连带清偿责任。
判决生效后，被执行人王某某、涂某未履行判决义务。
2019年7月，龚某申请法院立案执行。
执行中，双方当事人协商达成执行和解协议，被执行人按约还款90万元。
2021年7月，龚某不服执行和解协议，以该案未执行到位为由信访。
江西高院通过院领导接访，耐心倾听其诉求，详细了解案件情况发现，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》，龚某不服执行和解协议的诉求应通过另行提起民事诉讼解决。
为减少当事人诉累，及时回应人民群众诉求，江西高院立即督促指导下级法院对该案加大调解工作力度。
江西省南昌市青山湖区人民法院迅速行动，上门做被执行人思想工作，动之以情、晓之以理、明之以法。
经过不懈努力再次促成双方当事人达成和解并当场履行完毕。
该案成功化解。
【典型意义】本案是江西法院“院领导接访”制度成功化解涉执信访，减轻群众诉累，落实“我为群众办实事”活动要求的典型案例。
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最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。
在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。
对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。
委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。
委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷10号。
法定代表人：范维明，该公司执行董事。
委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。
委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。
申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。
朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。
本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。
本院依法组成合议庭，于2011年11月23日开庭审理了本案。
朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。
双方约定如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司；如到期不能偿还借款，嘉和泰公司以抵押物抵顶借款。
2007年4月26日，还款期限届满后，嘉和泰公司未能还款。
故请求确认朱俊芳与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。
嘉和泰公司答辩称，嘉和泰公司实际只借朱俊芳1023万元，其余77万元为利息。
朱俊芳和嘉和泰公司签订的商品房买卖合同是对借款的抵押担保，没有形成真实的买卖合同关系。
担保未办理登记手续，双方约定的条款为绝押条款，抵押无效。
朱俊芳与嘉和泰公司之间为借款担保纠纷而非房屋买卖合同纠纷，朱俊芳起诉案由错误。
故应驳回其诉讼请求。
一审法院查明：2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买当地百桐园小区十号楼14套商铺等。
同日嘉和泰公司将该十四份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱俊芳出具两张总额10354554元的销售不动产发票。
2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限至2007年4月26日；嘉和泰公司自愿将其开发的当地百桐园小区十号楼商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。
该合同签订后，朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。
至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。
一审法院认为：双方签订的十四份《商品房买卖合同》，意思表示真实，依法办理了备案登记手续，应当受到法律保护。
根据双方在后签订的《借款协议》约定，可以认为借款协议的约定，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充。
其中《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的十四份《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除，到期不能还款买卖合同继续履行。
现嘉和泰公司到期未能还款，十四份《商品房买卖合同》所附解除条件未成就，应当继续履行。
2007年9月3日，一审法院作出(2007)小民初字第1083号民事判决：一、朱俊芳与嘉和泰公司签订的14份《商品房买卖合同》有效；二、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。
一审案件受理费87800元，保全费5000元，共计92800元，由嘉和泰公司负担。
嘉和泰公司不服一审判决，向山西省太原市中级人民法院(以下简称太原中院)提出上诉称，朱俊芳持有的收据数额虽然是1100万元，但嘉和泰公司实际收到的款项为1023万元，在借款时朱俊芳已扣除了77万元利息。
嘉和泰公司出具的发票金额是1035．4554万元，此金额是根据双方借款抵押的房地产面积和单价折算而来，所以与收据的金额不一致。
嘉和泰公司与朱俊芳之间是借款法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》及发票只是属于《借款合同》的抵押手续，并没有形成真实的买卖合同关系。
而借款合同关于抵押的约定违反了担保法解释的相关规定，且未在相关部门进行登记，属于无效约定，不应受法律的保护。
请求撤销一审判决，驳回朱俊芳的诉讼请求。
朱俊芳答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案，已经成立生效。
借款协议是朱俊芳在付房款的过程中在嘉和泰公司要求下才签订，是为保证朱俊芳权益才写的条款，不影响买卖合同成立生效。
故请求维持原判。
太原中院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在国家规定的相关部门登记备案，应认定有效。
双方在合同履行过程中又签订了借款合同，该合同仅是商品房买卖合同的补充，故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。
另外，由于嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元的收款收据，其主张仅收到10354554元，证据不足，不予支持。
2008年5月4日，太原中院作出(2007)并民终字第1179号民事判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43900元，由嘉和泰公司负担。
嘉和泰公司不服该判决，向山西省人民检察院提出申诉，山西省人民检察院于2009年12月4日作出晋检民抗(2009)60号民事抗诉书，向山西高院提起抗诉。
山西高院于2009年12月31日作出(2009)晋民抗字第69号民事裁定，裁定提审本案。
山西省人民检察院抗诉认为，二审法院判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误。
(一)本案争议双方签订的主合同为借款合同，房屋买卖合同只是从属于借款合同的抵押担保内容，属从合同。
根据朱俊芳在其民事起诉状中关于“2007年1月，被告拟向原告借款，1月26日，原、被告签订借款协议，约定被告向原告借款1100万元……。
为保证原告资金安全，原、被告在协议中约定：被告将其开发的百桐园小区十号楼商铺抵押给原告。
抵押方式为和原告签订商品房买卖合同……”的陈述，以及嘉和泰公司与朱俊芳所签订的借款协议关于“为保证甲方的资金安全，乙方自愿将本公司开发的百桐园小区十号楼商铺以四千六百元每平米的价格抵押给甲方，抵押面积为贰仟贰百伍拾点玖玖平米，和甲方签订商品房买卖合同并到太原市房地局办理备案手续，同时给甲方开具与备案买卖合同相对应的不动产销售发票”之约定，证明嘉和泰公司与朱俊芳在借款协议中已明确约定了抵押担保，商品房买卖合同的真实意思是以买卖房屋作为借款合同的抵押担保内容，借款合同是主合同，商品房买卖合同是从合同。
且从双方签订商品房买卖合同后并未实际履行的情况可知，双方签订的商品房买卖合同，是不以买受方支付房款及出卖方交付房屋为目的，双方的真实意思表示并非买卖商品房，而是将该“商品房买卖合同”以及“发票、收据”共同作为借款合同的抵押担保内容，是为保证借款合同的履行而采取的一种担保措施。
原审判决认定借款合同是商品房买卖合同的补充，缺乏证据证明。
(二)主合同中关于抵押担保部分无效，从合同亦属无效。
(1)嘉和泰公司为保障朱俊芳借款安全，将其开发的百桐园小区十号楼商铺抵押给朱俊芳，但是双方未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，抵押合同并未生效。
(2)嘉和泰公司与朱俊芳在借款合同中约定借款到期嘉和泰公司一次性还清朱俊芳借款后，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司，如嘉和泰公司到期不能偿还或无力偿还借款，将用抵押物来抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。
从上述内容可知，“商品房买卖合同、发票、收据”的作用在于，不能偿还借款时，将抵押物即所“买卖”的房屋所有权转移为朱俊芳所有，该约定内容违反法律的强制性规定，属绝押条款，应属无效。
原审判决认定双方之间的商品房买卖合同有效，属适用法律错误。
朱俊芳答辩称，双方之间是商品房买卖合同关系，借款协议是商品房买卖合同的补充，商品房买卖合同合法有效。
一审、二审判决完全正确。
山西高院再审查明，2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳以每平方米4600元价格向嘉和泰公司购买百桐园小区十号楼14套商铺。
同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。
嘉和泰公司于次日向朱俊芳出具两张总额1035．4554万元的销售不动产发票。
2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2007年1月26日至2007年4月26日止；嘉和泰公司自愿将其开发的百桐园小区十号楼商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱俊芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；借款到期，嘉和泰公司一次性还清借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。
同日，嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元收据。
另查明，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》购买的百桐园小区十号楼14套商铺，与嘉和泰公司抵押给朱俊芳的百桐园小区十号楼14套商铺为同一标的。
双方当事人在《借款协议》中约定的“乙方(嘉和泰公司)一次性还清甲方(朱俊芳)借款后，甲方将以上抵押手续(合同、发票、收据)退回乙方”，合同即为朱俊芳与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》；发票即为嘉和泰公司向朱俊芳出具的两张总额1035．4554万元的销售不动产发票；收据即为嘉和泰公司向朱俊芳出具的1100万元借款收据。