投资性房地产属于固定资产吗？是一次性抵扣还是分两年？-财税法规解读获奖文档

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做账实操-投资性房地产和固定资产的区别

做账实操-投资性房地产和固定资产的区别投资性房地产与固定资产的区别主要体现在持有目的、包含内容、计量方法和会计处理上.具体如下:持有目的不同.固定资产通常用于企业的生产经营活动,如厂房、机器设备等,它们是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;投资性房地产则主要用于出租或待增值,目的是为了赚取租金或资本增值.包含内容不同.固定资产包括生产经营办公用房地产和机器设备等;投资性房地产仅包括房地产,如商业用房、写字楼等.计量方法不同.固定资产通常按照其原值减去累计折旧后的净值计量,采用成本模式核算;投资性房地产则按照公允价值计量,可以采用成本模式或公允价值模式核算.会计处理不同.固定资产在购置后需要进行资本化处理,即将其成本分摊到多个会计期间中,同时按照一定的折旧规则进行折旧;投资性房地产则需要按照公允价值变动的情况进行会计处理,如公允价值变动收益或损失等.投资性房地产包括哪些?投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值(房地产买卖的差价),或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产.投资性房地产主要包括:(一)已出租的土地使用权,已出租的土地使用权是指企业将自有的土地使用权,以经营租赁的方式对外进行了出租.(二)持有并准备增值后转让的土地使用权,企业持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权.(三)已出租的建筑物.已出租建筑物,是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的方式对外进行了出租.以上详细介绍了投资性房地产和固定资产的区别是什么,也介绍了投资性房地产包括哪些.投资性房地产与固定资产的区别主要体现在持有目的、包含内容、计量方法和会计处理等方面.投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等等.。

投资性房地产与固定资产相关财税处理之比较

投资性房地产与固定资产
●陈景陈苏广／文
相关财税处理之比较
解析：根据企业会计准则和税法规定，甲企业购入该资产共支付款项ｌ４０４万元。即该固定资产的入账价值为
ｌ
藤全些金盐准型壁垫霆！堕度些主垄固定童主盟挺垒垫．筮！墨查。查塞丛壁垦曲出塞！量。通垫鳌型壁塑鲎！堡壁些生墨旦垒童左担基金盐丝堡垒鲞塾闺整堡堑些焦。一、投资性房地产与固定资产初始计量的比较
二、销售退回发生在收入确认之后
（一）销售退回不属于资产负债表日后事项。如果商品
货款已于当日支付。则甲公司于８月２５日确认收入实现．
会计处理如下：
发出时符合收入确认的条件．此时会计核算就会确认销售收入和成本，同时开具增值税专用发票计算确认增值税销项税额。在这种情况下发生销售退回时．会计核算需要调整
这两项影响税负的因素，作为固定资产人账仍略有优势。
价值模式下的投资性房地产虽然在会计上不需计提折旧．
但税法允许其计提折旧，因此可以按税法规定进行纳税调
整。此外，依据国家税务总局《关于执行（企业会计准则）有关企业所得税政策问题的通知》的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期
的内容涉及两个方面：一是冲减销售收入和成本。企业按照
借：银行存款
贷：主营业务收入
５８５００５００００８５００
应交税费——应交增值税（销项税额）
同时结转该批商品的成本：借：主营业务成本贷：库存商品甲企业将其作为固定资产的账务处理同例３。
售价冲减销售退回发生当期的商品销售收入．同时按商品
地产更能真实地反映资产市场价格。但是该价格同时受到
元。计提减值准备的会计处理为：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备

整理固定资产无形资产投资性房地产总结

整理固定资产无形资产投资性房地产总结标题：整理固定资产、无形资产、投资性房地产总结在财务和会计领域，固定资产、无形资产和投资性房地产是三种非常重要的资产类型，需要定期进行整理和审计。

本文将对这些资产的整理和审计进行概述。

一、固定资产的整理固定资产是指企业拥有或控制的，用于生产经营活动，使用寿命超过一个会计年度的资产。

这些资产通常包括建筑物、机器设备、车辆等。

在整理固定资产时，首先需要对其物理状况进行评估，确定其市场价值。

对于有问题的固定资产，需要进行适当的维修或替换。

同时，还需要对固定资产的折旧情况进行审计，以确保正确的折旧费用被计入成本。

二、无形资产的整理无形资产是指企业拥有或控制的，没有物理形态的资产，如专利、商标、版权等。

在整理无形资产时，需要对其真实性和合法性进行确认。

对于专利和商标，需要检查其注册证明和更新情况。

对于版权，需要检查其授权情况和侵权情况。

同时，还需要对无形资产的摊销情况进行审计，以确保正确的费用被计入成本。

三、投资性房地产的整理投资性房地产是指企业为投资目的而持有的房地产，如出租的房产、土地等。

在整理投资性房地产时，需要对其市场价值进行评估。

对于有价值的房地产，需要进行适当的维护和升级。

同时，还需要对投资性房地产的租赁情况和租金收入进行审计，以确保正确的收入被计入利润表。

四、总结整理固定资产、无形资产和投资性房地产是企业财务和会计工作的重要组成部分。

通过对这些资产的审计和整理，可以确保企业的资产状况得到正确的反映，从而提高企业的财务管理水平。

还可以发现并解决存在的问题，提高企业的经营效率。

因此，定期对这些资产进行整理和审计是非常必要的。

投资性房地产考试试题投资性房地产的主要目的是为了获取租金收入，而非资本增值。

因此，答案为A。

以下哪一项不属于投资性房地产的范围？（）。

投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，而自用房地产不属于投资性房地产。

持有以公允价值计量的投资性房地产如何进行财税处理？-财税法规解读获奖文档

会计实务类价值文档首发！持有以公允价值计量的投资性房地产如何进行财税处理？-财税
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近年来，房地产市场一片火热的情况下，企业资产负债表中投资性房地产出现了大幅增长。

据东方财富Choice数据显示，截止2017年3季度，A 股共有1534家上市公司披露了持有投资性房地产的情况，这些上市公司持有的投资性房地产合计价值为8044.5亿元。

根据会计准则规定，投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值计量模式。

成本模式的会计处理基本类似固定资产，本文主要就公允价值计量模式下的投资性房地下的会计核算和税务处理作一解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有期内，企业所得税主要涉及对于采用公允价值模式计量的投资性房地产其折旧是否可以税前扣除？公允价值变动是否调整应纳税所得额？
增值税，如何计算缴纳增值税？
房产税，以租计征还是以原值计征房产税？以公允价值计量模式下，计税原值为公允价值还是房产原值？
印花税，以公允价值计量，资本公积变动是否贴花？
一、会计处理：
（一）投资性房地产的定义。

投资性房地产属于固定资产吗？是一次性抵扣还是分两年？

投资性房地产属于固定资产吗？是一次性抵扣还是分两年？投资性房地产是会计上的概念，指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

目前税收相关法律法规未见对投资性房地产的具体规定，造成增值税处理上有一些争议。

购进投资性房地产进项税额可一次性抵扣根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

“投资性房地产”不属于“固定资产”，应分别适用不同的企业会计准则。

如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产，如果符合投资性房地产的定义，会计上按照准则规定计入“投资性房地产”科目，不计入“固定资产”科目核算，其进项税额可以一次性全额抵扣。

如此大额资产的进项税额可能会造成增值税长期留抵。

例1. 甲企业为增值税一般纳税人，2017年1月购置了一套商业房用于出租，购置价为2220万元，取得增值税专用发票并认证通过。

购置房产时的会计处理如下：（单位：万元，下同）借：投资性房地产 2000应交税费——应交增值税（进项税额） 220贷：银行存款 2220自行建造投资性房地产进项税额可一次性抵扣企业在建的建筑物，只有董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

《企业会计准则第4号——投资性房地产》的规定，采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，均计入“投资性房地产——在建工程”科目。

《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的规定，一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本，借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。

投资性房地产在税法上是否可以提折旧？

投资性房地产在税法上是否可以提折旧？投资性房地产在税法上是否可以提折旧？2009-8-18 8:56:00 文章来源：网络打印 | 复制链接 | 本文Pdf下载 | 本文Word下载有很多财务人员认为，投资性房地产属于投资，因而在税法上不能计提折旧，因为计提折旧就等于投资成本在税前扣除了，而税法规定投资持有期间投资成本是不能扣除的。

针对这一说法，笔者谈谈自己的看法,供同行们交流.根据会计准则规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

主要包括以下三个： 1.已出租的土地使用权2.已出租的建筑物.3.持有并准备增值后转让的土地使用权。

按投资性房地产准则规定，投资性房地产的后续计量有两种，成本模式和公允价值模式。

按成本模式进行后续计量时，可以比照固定资产进行核算；做为投资性房地产的土地使用权，按成本模式进行后续计量时，可以比照无形资产进行核算。

与固定资产和无形资产一样，要计提折旧（摊销）和减值准备。

采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。

但公允价值变动要计入当期损益。

下面我们要讨论的是，如果企业采用的是成本模式，那么计提的折旧和摊销可否税前扣除？如果采用的是公允价值模式，税法上可否计提折旧进行纳税调整？首先看成本模式，会计上允许计提折旧，税法是否可以扣除呢？根据企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与生产经营有关的合理的成本、费用、税金和损失可以税前扣除。

投资性房地产以房屋为例，只有对外出租的房屋才属于投资从性房地产，租金是投资性房的产取得的收入，折旧则是与取得该收入相关的成本，根据上述规定，完全符合税前扣除的条件，所以成本计量模式下会计上计提的折旧税法也应允许扣除，二者没有差异。

再看一下公允价值计量模式，会计上规定，公允价值模式不再计提折旧和摊销，但公允价值的变动则要计入当期损益。

会计上之所以不计提折旧了，是因为公允价值变动就反映了投资性房地产的价值的变动情况，也就无需再计提折旧了。

固定资产和投资性房地产[会计实务优质文档]

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固定资产和投资性房地产[会计实务优质文档]
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固定资产的初始确认
【固定资产概述】
想要成为固定资产，它可需要一些必备条件的，咱们先从它们的概念和确认条件去了解一下
1、概念和特征
固定资产必须是指具有以下特征的有形资产
（1）为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的
（2）它的使用寿命必须超过一个会计年度（这个时间要注意哦）
这两个要素缺一不可，必须同时存在~~
2、确认条件
确认它是一个固定资产，必须要符合这两个条件
（1）该固定资产包含的经济利益很可能流入企业
（2）该固定资产的成本能够可靠计量（不然没办法入账~）
【固定资产的初始确认】
固定资产的初始确认部分，我们先讲讲企业从外面购买固定资产这种情形哈，主要分两个部分
1、入账成本
外购固定资产包含的入账成本的计算公式如下：
入账成本=买价+装卸费+运输费+安装费+税金+专业人员服务费
其中，税金的部分，不同的纳税人要采取不同的处理方法。

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则讲解第3号——投资性房地产根据新会计准则，投资性房地产是指企业为了获取租金收入或资本增值而持有的房地产资产。

新会计准则对投资性房地产的处理和会计核算进行了明确规定，下面就新会计准则第3号，投资性房地产进行详细讲解。

按照新会计准则，企业依据其对房地产的使用目的进行分类。

如果房地产用于企业自用，应按照固定资产的政策进行处理；如果房地产用于收租或资本增值，应按照投资性房地产的政策进行处理。

首先，企业在取得投资性房地产时，应按照其成本计量，包括购买价格、相关税费等直接支出，并扣除任何与融资有关的利息、折扣和佣金等间接支出。

对于取得房地产的附加改良费用，只有满足特定条件的情况下才能资本化，否则应当作为费用计入损益。

其次，企业应按照公允价值模型或成本模型进行投资性房地产的初始计量。

公允价值模型下的投资性房地产应按照公允价值计量，并将公允价值的变动计入其他综合收益；成本模型下的投资性房地产按照成本减少其任何累计减值损失计量。

一旦选择了计量模型，企业应在后续每个会计期间进行一致性计量。

再次，企业在房地产出租的情况下，应按照成本模型或公允价值模型继续计量投资性房地产。

企业在选择模型时，应根据相关信息，包括市场租金水平、房地产市场的预期发展情况等因素进行综合考虑。

公允价值模型下的投资性房地产，其公允价值的变动计入损益，同时计入其他综合收益；成本模型下的投资性房地产不计入损益，而是按照成本减少任何累计减值损失计量。

最后，企业在出售或除去投资性房地产时，应按照公允价值计量或成本计量予以处理。

如果按照公允价值计量，将房地产按公允价值减去相关成本计量，并将公允价值变动计入损益；如果按照成本计量，将房地产按成本减去相关累计折旧和累计减值损失计量，并将净得或净损计入损益。

综上所述，新会计准则第3号对投资性房地产的计量和处理提供了详细的规定。

企业应根据其实际情况和目的选择适合的计量模型，并在会计报告中明确披露相关信息，以便于用户了解企业对投资性房地产的处理和影响。

投资性房地产固定资产核算涉及的纳税处理

一、房产的核算类型1．房产核算的类型房产属于不动产，取得房产在会计制度上可分三种核算方式：存货核算、固定资产核算、投资性房地产。

存货核算的房产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的房产。

固定资产核算的房产，通常是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

投资性房地产核算的房产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房产。

2．投资性房地产前文述及，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房产。

投资性房地产后续计量可分为成本模式计量和公允价值模式计量，同时，投资性房地产可与自用房产（按固定资产核算的房产）相互转换。

（1）投资性房地产可转为自用房产无论是成本模式计量还是公允模式计量的投资性房地产，都可转换为自用房产即固定资产。

其中，成本模式计量的投资性房地产转为自用房产时，对应科目相应对换，即在转换日的投资性房地产的账面余额、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备等科目分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备等科目。

（2）自用房产也可转为投资性房地产自用房产转换为成本模式计量的投资性房地产的，对应科目相互对换，方法同前。

3．按固定资产核算的房产与投资性房地产区别固定资产是为生产经营管理而持有的，而投资性房地产则是为赚取租金或资本增值而持有的；固定资产通过分期计提折旧的方式计入产品成本或费用，通过产品销售分期收回其价值，而投资性房地产重在“投资”属性；固定资产应当计提折旧，计提方法有直线法、年数总和法等，但成本模式计量的投资性房地产一般采用直线法计提折旧，公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧；固定资产计提折旧，根据固定资产用途分别计入管理费用、制造费用等科目，而成本模式计量的投资性房地产计提的折旧计入其他业务成本科目；固定资产处置一般通过固定资产清理科目核算，而投资性房地产处置时，通过其他业务收入或其他业务成本进行核算。

其中，公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应将公允价值变动和其他综合收益计入其他业务成本。

投资性房地产进项税额抵扣,我们需要考虑得更多(老会计人的经验)

投资性房地产进项税额抵扣，我们需要考虑得更多（老会计人的经验）我们先来看一下各省份的口径涉及的抵扣问题：在上面的案例说明中，我们看到的是购入的不动产的解释，这种情形认为不属于固定资产是认可一次性抵扣的。

但是对于2016年5月1日后购入的不动产在建工程呢？将来转入固定资产之用的在建工程也可以一次性抵扣？小编认为这是两个情形，而非照着固定资产来作为限制目标了。

我们先来看一下财税【2016】36号文件的规定：1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

大家也清楚，不动产在建工程如果是用于投资性房地产的，是不是还是可以一次性抵扣，小编在此持疑问，我们不宜认为只有在建工程用于固定资产目的的才是属于分期抵扣的情形。

当然了，由于第13年月的40%抵扣也是很快的，因此在发生不确定的时候，这种延后抵扣的方式也是多是可以接受的。

对于不动产的进项税额抵扣，假设在可抵扣的情形下，我们要考虑如下几个情形：一是外购的不动产，但是能够分清无形资产土地价值和建筑物部分的，认为只有计入固定资产的部分才是按二年抵扣的方式，计入无形资产的土地对应的进项是可以一次性抵扣的。

但是现实当中商品房多是包括土地价值在内的，因此多也就含着土地分二年抵扣的。

二是自建情形下的抵扣，也有土地取得的抵扣问题（如果是出让的情形，由于不是房地产开发企业不适用其一般计税时的差额扣除），只有外购的情形且取得专用发票的时候，借鉴外购的方式进行处理。

三是固定资产和投资性房地产之间的转换问题，对于一次性抵扣的投资性房地产，如果第二个月就转入了固定资产，此时是不是需要将40%转出到待抵扣中呢？如果从受限抵扣的角度，列入固定资产的不动产抵扣确实是二年抵扣期，如果由投资性房地产转入不动产，则需要看是不是过了13个月抵扣40%的问题，如果没有，小编认为还是需要先转出到待抵扣中处理。

质疑：投资性房地产进项税额可以一次性全额抵扣

质疑：投资性房地产进项税额可以一次性全额抵扣《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》发布后，很多分析评论认为“投资性房地产”其进项税额可以一次性全额抵扣，对此本人非常质疑。

认为“投资性房地产”其进项税额可以一次性全额抵扣的根据，来自于公告的第二条：“增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

”。

持此观点的重点在两个：“会计制度”、“固定资产”，认为“投资性房地产”不是会计制度规定的固定资产，所以认为取得“投资性房地产”的进项税额可以一次性全额抵扣。

这样理解对吗？“会计制度”的理解有广义和狭义之分，广义的理解：“会计制度”包括“企业会计制度”、“企业会计准侧”、“小企业会计准侧”等企业执行的会计核算标准，狭义的理解：就是“企业会计制度”。

然而在企业执行的这些会计核算标准中，除了“企业会计准侧”有“投资性房地产”的科目分类，“企业会计制度”、“小企业会计准侧”都没有“投资性房地产”这个科目，类似核算都归入“固定资产”科目。

再浏览一下所有税收政策、法规就会发现，在税法上几乎就没有“投资性房地产”这个概念，都是采用“固定资产”、“有形动产”、“不动产”等表述。

由此可见，“投资性房地产”只是一个会计概念不是税务概念，而且是一个不全面适用的会计概念。

《企业会计准侧第3号——投资性房地产》第二条规定：“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

”。

在会计实践中我们知道，此类资产的分类完全依据企业的自主判断，可以轻易的进行会计核算重分类。

从税收管理的角度看，无疑是一个巨大的漏洞。

综上所述，认为“投资性房地产进项税额可以一次性全额抵扣”是错误的。

投资性房地产与固定资产异同探析

投资性房地产与固定资产异同探析《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于2007年1月1日起施行。

《企业会计准则第3号—投资性房地产》的出台，使得具有投资或增值目的的房地产从“固定资产”、“无形资产”、“存货”科目中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，这提高了会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者作出决策提供了有力依据。

那么，如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。

本文将从投资性房地产与固定资产异同两个方面进行对比分析，以加深对《企业会计准则第3号—投资性房地产》正确理解，确保这个准则将其准确的运用于实际工作。

一、投资性房地产与固定资产的差异（一）本质特征不同。

我国《企业会计准则第4号——固定资产》具体准则中指出固定资产是同时满足下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的；二是使用寿命超过一会计年度。

从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：1、不以投资和销售为目的。

企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理。

而不是用于出售和投资的产品；2、可供企业长期使用。

使用寿命超过一个会计年度，随着使用和磨损，通过计提折旧方式逐渐减少帐面价值；3、固定资产是有形资产。

具有实物特征，有一个实体存在。

《企业会计准则第4号——投资性房地产》具体准则中规定，投资性房地，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。

从投资性房地产的定义来看，具有以下三个特征：1、投资性房地产是一种经营活动而非投资活动。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上是一种让渡资产使用权行为；2、投资性房地产随着时间的推移，其市场价值会超过其账面价值；3、投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差。

固定资产、无形资产和投资性房地产方面的小总结

固定资产、无形资产和投资性房地产方面的小总结第一篇：固定资产、无形资产和投资性房地产方面的小总结固定资产、无形资产和投资性房地产的初始计量原则都是按成本计量。

不同点：1、固定资产后续计量：按期计提折旧。

固定资产当月增加当月不提折旧，当月减少当月要提折旧。

处置：清理净损益计入“营业外收入或支出”。

2、无形资产后续计量：使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要进行摊销，但应在每个会计期末进行减值测试；使用寿命确定的无形资产按期摊销。

无形资产当月取得当月摊销，当月减少当月不摊销。

处置：让渡无形资产使用权的，按形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为“其他业务收入和其他业务成本”。

出售无形资产所有权的，将取得的价款与其账面价值的差额计入“营业外收入或支出”。

3、投资性房地产后续计量有成本模式和公允价值模式。

成本模式下，建筑物的后续计量按固定资产的有关规定进行，按期计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理；土地使用权的后续计量按无形资产的有关规定进行，按期摊销，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。

公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。

成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）；公允价值模式不能转为成本模式。

房地产转换的会计处理：（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产（或相反的转换，会计处理相同，都是转入相对应的科目即可）按投资性房地产转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入固定资产相对应的科目。

（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计入“公允价值变动损益”。

（3）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产按转换日的公允价值借记“投资性房地产－－成本”，公允价值小于原账面价值的，其差额计入“公允价值变动损益”；公允价值大于原账面价值的，其差额计入“资本公积－－其他资本公积”。

1521 投资性房地产

投资性房地产：指为赚取租金（让渡资产使用权行为）或资本增值、或二者兼有而持有的房地产。

概念性介绍建筑物属于固定资产土地使用权（通过出让或转让方式取得）属于无形资产1、特征：投资性房地产是一种经营性活动（为实现经营目标而从事的经营活动），其在用途、状态和目的等方面都区别于作为生产经营场所或用于销售的房地产。

将其从企业固定资产或无形资产拉出来单独核算，是为了更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

2、范围：主要包括（1）已出租的土地使用权（不包括：企业计划出租但尚未出租的土地使用权、以经营租赁方式取得再转租。

）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括闲置的土地）（3）已出租的建筑物NOTE：投资性房地产确认标准：只要不是以经营租赁方式取得的房地产，只要用于赚取租金或资本增值，就可以确认，确认时间为租赁开始日或资本增值开始日。

另外该投资性房地产的成本以及相关经济利益流入能可靠的计量。

例如：自用房地产和作为存货的房地产，不属于投资性房地产的项目，如后期用于租赁，就应于租赁开始日确认为投资性房地产。

如果房地产存在部分自用和部分赚取租金或资本增值的，如能够单独计量和出售的，则应分别核算，不能单独计量和出售的，则全部计入固定资产或无形资产，不确认投资性房地产。

企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，它具有自用房地产的性质3、与投资性房地产有关的后续支出：A、资本化后续支出（改扩建、装修等）。

如企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产，那么在再开发期间应继续作为投资性房地产核算，只是期间不计提折旧或摊销。

应转入“投资性房地产--在建”科目核算（成本模式，将本科目账面余额以及提取的折旧和减值全部结转；公允价值模式，只需要将本科目下--成本--公允价值变动的账面余额结转）。

B、费用性后续支出（日常维护等），应于发生时计入当期损益借：其他业务成本等贷：银行存款等4、投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。

固定资产无形资产投资性房地产总结

固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧(摊销）
投资性房地产减值准备
②作为存货的房地产转换为投资性房地产
借:投资性房地产【账面价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
贷：开发产品【账面余额】
(1)外购的投资性房地产
借:投资性房地产——成本
贷：银行存款
（2）自行建造的投资性房地产
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
1、处置收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
2、结转账面价值
借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本
投资性房地产——公允价值变动（或借方）
3、结转公允价值变动损益（如转换日存在其他综合收益）
借：其他综合收益
贷:其他业务成本
借:公允价值变动损益
贷：无形资产减值准备
4、处置
画T型账户:
（1）固定资产转入清理
借：固定资产清理(固定资产的账面价值）
累计折旧（已提折旧)
固定资产减值准备（已提减值准备）
贷:固定资产（固定资产原值）
（2）发生清理费用
借：固定资产清理
贷:银行存款
（3）出售收入
借：银行存款
贷：固定资产清理
应交税费-—应交增值税（销项税额)
借：投资性房地产——成本
贷:在建工程、开发成本
（3）内部转换形成的投资性房地产(重点掌握)
①自用房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产-—成本【公允价值】
累计折旧(累计摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
公允价值变动损益【借差】
贷：固定资产（无形资产)【原值】

投资性房地产财税处理有什么差异

1.投资性房地产确认和扣除的差异在会计处理上，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

在处理上，按会计准则确认的投资性房地产，区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理：（1）经会计处理确认为投资性房地产的房屋、建筑物，按照《企业所得税法》第十一条规定，如已足额提取折旧仍继续使用的房屋、建筑物，不再确认为固定资产，不得计算折旧扣除。

已出租的房屋、建筑物，即以经营租赁方式出租的房屋、建筑物，可以确认为固定资产并计算摊销费用扣除。

（2）经会计处理确认为投资性房地产的`土地使用权，按照《企业所得税法》第十二条规定，与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除。

已出租的土地使用权，即以经营租赁方式出租的土地使用权，可以确认为无形资产并计算摊销费用扣除。

持有并准备增值后转让的土地使用权，即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，目前没有用于经营活动的，不能确认为无形资产，不得计算摊销费用扣除。

该土地使用权在转让时，可按照《企业所得税法》第十六条规定，按其计税基础扣除。

2.投资性房地产的初始计量与计税基础在会计处理上，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

与投资性房地产有关的后续支出，满足规定确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足规定确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

在税务处理上，投资性房地产以历史成本为计税基础。

所谓历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。

企业持有投资性房地产期间产生资产增值或损失，除规定可以确认损益的外，不得调整有关资产的计税基础。

企业区分房屋、建筑物和土地使用权按照下列原则确定投资性房地产的计税基础：（1）房屋、建筑物的计税基础。