土地一级开发PPP模式
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加速，城市土地的一级开发整治越来越成为城市建设和经济发展的重要领域。
这其中涉及到大量的投融资，需要探讨合理的投融资模式，使城市土地的开发整治能够有效推进。
目前，城市土地一级开发整治的投融资模式主要包括政府投资、公私合作、PPP等几种模式。
其中，政府投资是最常见的一种模式，也是最早的一种模式。
政府通过向国有企业或社会各界募集资金，并通过政府向银行贷款等手段筹集资金，然后通过合作建设单位来实现国土整备、市政公用设施、集体经济用地等方面的土地开发整治。
但这种模式存在着资金来源单一、资金使用效益较低等缺点。
公私合作模式是指政府与社会资本合作投资，共同开发整治土地。
这种模式的优势在于政府可以借助社会资本的力量，实现土地开发整治的共赢，同时社会资本也可以从中获得收益。
但是，这种模式需要政府和社会资本之间达成共识，并协商合作的各项具体细节，同时需要明确谁来管理、谁来运营等问题，这些问题需要政府和社会资本双方共同解决。
PPP（公共私人合作）模式是政府和企业、社会组织、个人等各种社会力量共同参与的一种合作模式。
这种模式的特点在于各方的责任分工及收益分配相对明确，政府投入较少，风险由企业承担，具有较高的灵活性和效率。
但是，PPP模式存在着风险转移不彻底、政府监管不到位等问题，需要政府加强监管。
除了以上三种模式，还有一些新兴的投融资模式在发展中，如行业基金、影子银行等，这些新兴的投融资模式具有不同的特点和优势，需要在实践中不断探索。
在城市土地一级开发整治的投融资模式中，政府应起到重要的引领作用，为城市土地的开发整治提供政策和资金支持，同时应加强对各类投融资模式的监管，保证投资的安全和效益。
企业应根据自身实际情况，选择适合自己的投融资模式，并加强企业管理和风险控制。
同时，社会公众也应关注城市土地开发整治的投融资，共同参与城市建设和经济发展。
总之，城市土地一级开发整治的投融资模式需要政府、企业和社会各界积极参与，不断探索新的模式，共同推进城市土地的开发整治，实现城市的可持续发展。
从BT到PPP：土地一级开发的四种模式【会计实务经验之谈】
从BT到PPP：土地一级开发的四种模式【会计实务经验之谈】【导读】上世纪90年代，为解决土地资产流失等问题，上海市成立土地发展中心，作为国有土地的储备机构，土地储备制度就此诞生并迅速在全国范围内得以推广，土地储备制度大致包括土地收购、土地储备、土地出让三个环节，其中土地储备环节即是将不具备土地出让条件的生地做成可出让的熟地的过程，土地一级开发作为一项独立的土地开发环节正式登上历史舞台，此后云南城投、上海城投、漳州发展、泰达股份、黑牡丹、张江高科、北科建、华夏幸福等企业纷纷进入土地一级开发领域，充当土地一级开发商的角色。
特别提示大家关注各种模式的税收风险。
经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。
▍一、BT模式土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。
很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本；BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。
土地综合开发项目(CLDP)中的PPP模式应用
土地综合开发项目(CLDP)中的PPP模式应用什么是CLDPCLDP是土地综合开发项目的简称，它是指将土地资源综合利用，从而实现多业态多功能的开发利用项目。
土地综合开发是一个大型的综合性项目，它应由政府进行规划和实施，并容纳投资者和开发商。
因此，土地综合开发一般是以公私合作为主要模式，而PPP是一种常见的公私合作模式。
什么是PPPPPP全称为Public-Private Partnership，即公共-私人合作。
它是指政府与私人部门之间的投资合作，政府和私人企业共同承担资本和风险，共同开发、建设、运营和维护公共设施和服务。
PPP已被广泛应用于各种建设项目中，如公路、桥梁、机场、铁路、水利、城市轨道交通以及土地综合开发等项目。
PPP模式在CLDP项目中的应用PPP模式是一种有效的投资和运营模式，也是土地综合开发项目的常见合作模式。
通过PPP模式，政府在土地综合开发项目中更好地利用资源，并充分发挥市场机制作用，引入资本、技术、管理及市场营销等优势资源。
PPP模式将政府与私人企业的优势有效结合，以实现更好的投资效益和社会效益。
PPP模式在CLDP项目中的应用主要体现在以下方面：投资方面PPP模式在投资方面，政府和私人企业分别承担各自的投资责任，共同参与投资，共享收益，共担风险。
其中，政府负责整个项目的规划与审批，承担一定的政府支持和事后引导责任；私人企业则负责融资和运营管理，承担相应的风险。
运营管理方面PPP模式在运营管理方面，将由私人企业独立或合作对土地项目进行运营和管理。
这些私人企业通常具有丰富的运营管理经验和专业知识，能够有效地开展项目运营和管理工作，提高土地项目的运营效率和服务质量。
同时，土地综合开发项目PPP模式还可以提高政府对项目的监管能力，确保项目的合法性和规范性。
资源整合方面PPP模式在资源整合方面，政府和私人企业各自具有的优势资源能够得到更好的整合。
政府在项目规划和管理过程中，能够为私人企业提供优质的土地、基础设施、政策支持等优势资源；而私人企业能够为政府提供更好的资本、技术、管理等优势资源，在项目运营管理过程中实现优势互补。
采用PPP基金模式运作高铁与机场区域土地一级开发的框架
采用PPP基金模式运作高铁与机场区域土地一级开发的框架摘要本文在原有土地一级开发和PPP成功用于地铁开发的基础上,深圳市新摩尔商业管理公司总结了十年服务土地一级开发和综合体项目二级开发的经验,提出了高铁经济理论框架,共同设计了联合多家基金公司每年操作100亿元用于土地一级开发和产业发展的PPP基金模式,共同服务城市高铁和空港区域土地一级开发和产业发展,将总体策划和基金引进、产业规划,规划设计、土地一级开发代理与土地租赁服务形成流水线服务体系,提高了合作效率,减轻了政府财政压力,为大力推广PPP模式开阔了更广阔的空间。
一、PPP模式的特点PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。
或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
PPP融资模式成功案例国外：1、美国最著名的四大职业联赛俱乐部（MLB、NBA、NFL、NHL）所拥有的82个体育场馆的31%都是用PPP模式兴建的；2、伦敦地铁采用PPP融资模式；3、英国式最早应用PPP模式的国家，截至2006年底，794个PPP协议已签署，总投资550亿英镑；国内：1、2002年6月，上海友联联合体获得了上海市最大的污水处理项目20年特许经营权，负责此项目的融资、建设及运营管理；2、2003年8月9日，中国中信集团联合体与北京市政府和北京奥组委以及北京市国有资产经营有限责任公司共同分别签订协议，最终建立中国国家体育场；3、2003年年底，北京市政府联合社会投资共同建立北京地铁四号线；北京地铁四号线南起丰台区南四环公益西桥，北至海淀区安河桥北，正线全长约28.2公里，共设车站24座，其中换乘站11座，是北京市轨道交通路网中贯通南北的骨干线。
如何运用PPP模式进行土地一级开发
如何运用PPP模式进行土地一级开发一、问题的引出地方政府作为其行政区域范围内国有建设用地的管理者，在与土地相关的领域内，肩负着两项核心工作。
第一项是投资建设基础设施、公共服务设施。
基础设施、公共服务设施建设需要巨大的投资，地方政府投资建设基础设施和公共服务设施，通常需要引入社会资本进行建设。
地方政府的第二项工作是完成国有建设用地的供应，即通过土地一级开发使土地达到建设用地的供应条件，然后通过将土地使用权出让或划拨于土地使用者。
其中，土地一级开发是国有建设用地供应过程的第一步，主要内容包括四大项：对土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设。
土地一级开发工作同样需要巨大的资金支持，传统模式上，地方政府往往需要与企业合作，引入社会资本参与土地一级开发，之后再将二级市场上获得的收益弥补给社会资本方。
《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》、《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》、《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》等文件相继出台后，如何在土地综合开发领域内引入PPP操作模式成为了一个热点话题。
二、土地一级开发的PPP模式PPP(Public-Private Partnerships)模式也叫公私合营模式，即政府授权民营部门代替政府建设、运营或管理基础设施（如道路、桥梁、电厂、水厂等）或其他公共服务设施（如医院、学校、监狱、警岗等）并向公众提供公共服务，利益共享，风险共担的一种商业模式。
土地一级开发包含大量的基础设施和公共设施建设内容，是理想的PPP模式运行领域。
采用土地一级开发的PPP模式，企业不仅要完成土地平整、基础设施及公共设施的建设工作，更重要的是对道路管廊等基础设施进行运营维护，对医院、学校、文化等公共设施进行经营管理，并参与到土地整体规划、产业布局、招商引资等服务性工作中。
土地一级开发PPP多体现为城镇开发项目。
土地一级开发中的PPP模式分析及案例详谈
地潜在价值
优点 值收人 值收益
政压力 ，增强 经营水平
任务清 晰、风 险 获取 优 质 土 地， 开发商 小 收益稳定 实时联动开发
、
深度参与土地 经 营 ，参与分 亭土 多元化盈利 地增值收益
失去了对土地
需要兜 底、财 政 具有 政府 缺点
定的灰 色 需要 兜底．财政 经 营 的 控 制 压力及后续 土地 权 ，掌握区域 经营压力大 性和政治风险 压力较大 发展方向难度
二 级 开 发
有
有
产生收八 全部 全部
需要
土 地 经 营
不需要
区 域 经 营
政府
拥有 土地 规 划、 无需 财 政 兜 底， 只监管 、不开 经营权 ，能够 把 减 少财 政 负 担， 吸引社会力量 参 控项 目的发展 方 保证项 目发展 方 与土地 经营，有 发 、不 兜 底 ， 向，享 受土地增 向，享受土地增 利于深度挖掘 土 有利于减轻财
土 地 一 级 开发 中的 Ｐ Ｐ Ｐ模 式 分 析 及 案 例 详 谈
孙
摘
晓
要 ：Ｐ Ｐ Ｐ模 式也 叫公私合 营模式 ，即政 府授权 民营部 门代替政府建设 、运 营或管理基础设施 （ 如道路 、桥 梁、电厂 、水厂等） 或
其他公共服务设施 （ 如 医 院 、学 校 、监狱 、 警 岗等 ） 并 向 公 众提 供 公 共 服 务 ，利 益 共 享 ，风 险共 担 的 一 种 商 业 模 式 。 土 地 一 级 开发 包含 大 量 的基 础 设 施 和 公 共 设 施 建 设 内容 ，是 理 想 的 Ｐ Ｐ Ｐ模 式 运 行 领 域 。 本 文 在 全 面 解 析 Ｐ Ｐ Ｐ模 式 的 基 础 上 ， 辅 以 鲜 活 的 案 例 分 析 向读 者展 现 Ｐ Ｐ Ｐ模 式 的运 营魅 力 。 关 键 词 ：土 地 开 发 ；Ｐ Ｐ Ｐ模 式 ；案 例 分 析
【会计实操经验】从BT到PPP：土地一级开发的四种模式
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【会计实操经验】从BT到PPP：土地一级开发的四种模式
【导读】上世纪90年代，为解决土地资产流失等问题，上海市成立土地发展中心，作为国有土地的储备机构，土地储备制度就此诞生并迅速在全国范围内得以推广，土地储备制度大致包括土地收购、土地储备、土地出让三个环节，其中土地储备环节即是将不具备土地出让条件的生地做成可出让的熟地的过程，土地一级开发作为一项独立的土地开发环节正式登上历史舞台，此后云南城投、上海城投、漳州发展、泰达股份、黑牡丹、张江高科、北科建、华夏幸福等企业纷纷进入土地一级开发领域，充当土地一级开发商的角色。
特别提示大家关注各种模式的税收风险。
经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。
▍一、BT模式
土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。
很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招。
干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析
干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析自1980年代起，中国的土地开发模式从BT（Build-Transfer）模式逐渐转变为PPP（Public-Private Partnership）模式。
BT模式是指政府购买土地并将其转让给国有或民营企业开发，PPP模式则是政府与私营部门合作，共同投资和开发项目。
本文将从历史演进的角度，分析干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的路径，并结合实际案例进行详细分析和解释。
BT模式的演进路径BT模式最早出现在中国的城市建设中，政府购买土地并将其转让给开发商进行建设。
这种模式可以迅速推进城市建设，减轻政府的负担。
然而，BT模式也存在着一些问题，比如土地资源的浪费、土地出让金的风险等。
随着对土地资源利用的研究和实践积累，人们开始意识到BT模式的问题，并开始探索新的模式。
在90年代初期，一些地方政府开始探索PPP模式，即政府与私营部门合作，共同投资和开发土地项目。
这种模式可以更好地整合资源，提高项目的效益，同时减少政府的财政负担，实现双赢的局面。
PPP模式的演进路径1996年，PPP模式正式提出，并在一些试点城市得到了应用。
在PPP 模式下，政府可以通过招标的方式选择合作伙伴，共同投资和开发土地项目。
合作伙伴可以是国有企业、民营企业或外资企业。
随着PPP模式的不断发展和完善，政府部门在项目管理、合同管理和风险管理方面的经验不断积累。
同时，PPP模式也推动了政府的和市场化经济的发展。
政府部门逐渐意识到PPP模式的优势，开始将其应用于更多的土地项目中。
PPP模式的案例分析1.北京CBD项目北京中央商务区（CBD）是中国开放以来的重大土地开发项目之一、该项目于1999年启动，采用了PPP模式进行开发。
政府与民营企业合作，共同投资，共同开发该项目。
通过PPP模式，北京CBD项目成功吸引了大量的外资和人才，推动了北京的经济发展和国际化进程。
该项目也成为了中国PPP模式的典范，对于推动中国城市发展具有重要意义。
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。
一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京采用这一模式。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
土地一级开发PPP模式浅析
土地一级开发PPP模式浅析传统的由政府主导的土地供应模式正在发生变化，为提高工作效率，缓解政府财政压力，引入社会资本，以PPP模式运作土地一级开发逐渐成为主流，本文尝试对该模式的要点进行分析，为社会资本方提出一些建议。
标签：土地；开发；模式1、概述1.1土地一级开发定义对于土地一级开发，并无统一的官方定义，认为如下定义基本能够反映其实质：土地一级开发是指在符合城乡总体规划和土地利用规划要求的前提下，由政府或者政府委托授权或通过招投标确定的企业对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行征收、拆迁、补偿、安置并进行市政基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平（熟地）”的建设条件的全过程。
1.2土地一级开发历史沿革1.2.1萌芽期（1996-1999年）1996年，上海和杭州等地率先开展了土地整理活动，当年，在上海建立了国内第一家土地储备机构—上海市土地发展中心，标志着我国土地储备制度的诞生。
1.2.2发展期（1999-2002年）2002年7月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
在这一阶段，形成了协议出让与招拍挂并存的局面，但协议转让用地逐渐减少。
1.2.3规范期（2002-至今）2004年831大限后，协议出让经营性用地被正式叫停，必须通过公开竞价转让。
2006年国务院发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》将招拍挂制度范围扩展到了工业用地，进一步促进了土地一二级市场的分离。
1.3土地一级开发采用PPP模式的意义在采用PPP模式之前，土地一级开发主要由各级政府所属的土储中心或城投公司操作。
随着开发规模不断扩大，地方政府债务压力趋紧，传统的操作模式无法满足工作需要。
土地一级开发采用PPP模式具有以下三点意义：1.3.1通过市场化运作，进一步提高开发效率。
相比于政府，企业更接近市场，能够调动的资源也更为丰富多样，由企业参与土地一级开发，能够进一步提高开发效率。
ppp模式的土地一级开发
PPP 模式的土地一级开发土地出让收入是目前地方政府最为主要财政收入来源。
2014年9月21日，国务院下了《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号），之后全国各地常规的土地一级开发融资渠道受到了极大的挑战。
土地一级开发项目唯有应用于PPP模式之中，才能寻求一种合理、有序、市场的创新模式。
一、支付方式PPP 模式中常规的支付的方式有三种：1.政府销售给最终使用者;2.社会资本直接销售给最终使用者;3.社会资本销售给最终使用者的同时,政府给予必要的补助或补偿。
作为土地一级开发的最终产品，被称为“为可出让的土地”而言，也将因将来市场和公共资源的特性决定了其支付方式与常规支付方式的不同。
因此，土地一级开发PPP模式的特有支付方式以下几种：第一，土地一级开发所形成可出让用地以后，经由政府土地储备机构予以回购，再进行国有建设用地的公开出让。
待获得土地收入后返还社会资本所垫付的土地一级开发投资成本及其固定利润。
第二，需要突破政府部门传统认识中土地一级开发成本的组成，不仅将土地开发传统的成本，如土地性质转变、征地拆迁与安置、七通一平建设的投资计入PPP模式的土地一级开发成本外，还应将片区内景观建设、教育医疗配套、社会服务机构配套、交通配套等提升土地价值和完善城市功能的开发成本计入PPP模式的土地一级开发成本中。
从而达到政府与社会资本公共运营土地一级开发项目的最终目的。
第三，由于社会资本最终只有在政府按照预计的“时间和价格”成功出让土地，才能完成对社会资本服务“产品”的购买，所以社会资本要积极参与一级开发的可出让用地土地招商、运作等工作，并且一同与政府做好对市场的预判和沟通，及时进行土地出让时间和出让方案的调整，确保PPP投资的及时收回。
第四，在PPP合作协议内还需要政府的土地储备机构、公共设施管理机构与合资的项目公司（SPV）签订相应的收储协议、代建协议和代管协议等实施合同。
确保项目资金流转的流畅与及时。
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加快和土地资源的日益紧张，城市土地的开发整治愈发成为城市规划和建设当中的重要环节。
在城市土地一级开发整治过程中，投融资是关键环节之一，不仅关系到整治工程的资金来源，更关系到项目的实施效果和社会效益。
探讨城市土地一级开发整治投融资模式，对于促进城市土地资源的合理利用和城市建设的持续发展具有重要意义。
一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是指对城市现有土地进行开发和整治，以提高土地的利用效率和增加土地的功能和价值。
这种整治方式对于优化城市功能布局，提高土地利用效率，改善城市环境，促进经济发展具有重要意义。
1. 促进土地资源的合理利用随着城市化进程的不断推进，城市土地资源的利用效率对于城市可持续发展和土地资源的可持续利用具有重要影响。
通过一级开发整治，可以提高城市现有土地的利用率，避免土地的闲置和浪费，实现土地资源的合理利用。
2. 改善城市环境和提升城市形象城市土地一级开发整治可以改善城市的功能布局，提升城市景观和形象，改善城市的生态环境，提高城市的宜居性和宜商性，为城市的可持续发展奠定基础。
3. 促进经济发展和增加社会效益通过整治城市土地，可以增加土地的功能和价值，提高土地的开发潜力，促进土地资源的经济增值，为城市提供更多的发展空间和经济增长点，实现经济效益和社会效益的双赢。
在城市土地一级开发整治的过程中，投融资是一个至关重要的环节。
合理的投融资模式不仅可以有效保障整治工程的顺利实施，更可以有效降低风险，提高效益，促进经济的可持续发展。
针对城市土地一级开发整治的投融资模式，可以采取以下几种模式：1. 政府主导的投融资模式政府主导的投融资模式是指由政府牵头组织整治项目的投资和融资。
政府作为整治项目的主体，可以通过政府投资、政府引导基金等方式进行资金筹集，同时可以依托政府信用和政府背书，降低融资成本，保障投融资的顺利进行。
政府与社会资本合作的投融资模式是指政府与社会资本共同参与整治项目的投资和融资。
土地一级开发整治怎么玩转PPP？
与 ，其 中两家 机 构 同 时击 中标 底 ，
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则。
一 一
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采用Ｐ Ｐ Ｐ 模式 启动 的广 阳湾 国际 相关部 门备案及完善工 商核准 。 生 态 智 慧 城 土 地 一 级 开 发 整 治 项 目 ，位 于重 庆 经济 技术 开发 区广 阳 湾 片 区 ，总用 地 面 积２ １ ６ ７ 亩 ，投资
热 点 Ｊ － 『聚焦国土
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眼下 ，Ｐ Ｐ Ｐ ； Ｇ 仅 是 时髦 的名词 ，这种 “ 公 私合 营 ”的投 融资模 式 正 进入批 量推 进的 “ 快车道 ”。 而热潮也 蔓延 到 了土地整 治领域 。今 年 ，
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土地一级开发整治怎么玩转Ｐ Ｐ Ｐ ？
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给土地储备 机构（ 投融资平 台） 后 ，按 市 钓鱼 嘴 开发 投 资有 限公 司成 立 工 市 场 机 制 和 合 同 约 定 享 受 利 润 回
浅谈PPP模式在土地一级开发中的运用
浅谈PPP模式在土地一级开发中的运用政府和社会资本合作模式即当下国家力推的PPP模式，是指政府与社会资本在基础设施和公告效劳领域成立的一种长期合作关系。
随着国家各部委关于这一模式的一系列文件接踵出台，如何将PPP模式运用到土地一级开发中成为一个热点讨论话题。
其实这种实践并非是新鲜事，最为人所知的案例即是汕头市政府与中信集团合作的中信滨海新城项目，项目以汕头市海湾隧道项目为重点，辐射开发土地计划面积168平方千米，总投资估量超过500亿元。
政企合作框架下的土地综合开发（被部份专家命名为CLDP模式）被以为是遵循PPP原那么进行土地一级开发和基础设施、公共效劳设施建设、运营模式的新探讨。
其实，招融宝线下策划团队从2020年起就开始了类似的探讨实践。
现状：土地开发与基础设施建设运营相分离在土地一级开发进程中，需要庞大的资金支持，地址政府需要引入社会资本参与，企业通过政府授权程序取得开发主体资格后，在授权范围内进行土地一级开发，并依照与政府之间关于项目本钱收益支付的约定取得投资本钱及收益，政府将通过一级开发整理后的土地进行出让，取得土地出让收入；另一方面，通过BT或BOT模式，企业（有时候可能是该区域土地一级开发的同一企业）通过政府授权程序取得区域范围内基础设施设施的建设运营，通过运营产生的收入或与政府之间关于项目本钱收益支付的约定取得投资本钱及收益。
企业提供一级开发资金及基础设施建设资金，组成政府欠债，政府需要通过财政资金或基础设施等运营收益归还，而土地出让收入是地址政府财政资金的要紧来源，地址政府往往会在土地完成一级开发后，将地块利用权出让后形成的出让收入作为基础设施投资的要紧资金来源，这确实是通常所说的“土地财政”模式。
不难发觉，在传统模式中，土地一级开发与基础设施建设是相分离的。
即便从事片区内土地一级开发与基础设施建设的为同一企业，但二者并无法律上的关联，是两个不同的实施步骤。
土地财政模式本质上是城市基础设施建设的融资模式，其发挥过的作用是不容抹灭的，但是这种模式的短处也是显而易见的。
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国务院《关于加强地方政府性债务管理的意见》的43号文之后，全国各地政府常规的土地一级开发融资渠道受到了极大的挑战。
土地出让收入是目前地方政府最为主要财政收入仍事实存在。
土地一级开发项目唯有应用于PPP模式之中，才能寻求一种合理、有序、市场的创新模式。
在43号文件中，首先赋予地方政府依法适度举债权限，但需要建立融资机制、预算管理、规模控制、考问机制等，这决定了融资规模将极其有限，其融资管理将极其严格，对应需要大资金长周期的土地一级开发而言则是杯水车薪；其次文中将逐步剥离地方融资平台公司的政府融资职责的指导意见。
令最为传统的由各地土地储备机构负责的土地一级开发贷款难以为继；最后文中积极推广政府与社会资本合作模式，而重点在于政府将不承担投资者或特别目的公司的偿债责任。
那么，在政府与社会资本合作过程中，合作的项目公司将承担几乎所有的融资风险。
而融资的风险必将转嫁作为股东的社会资本，这就需要与之匹配相应的市场收益预期才能打动社会资本的介入。
所以，在中国大陆地区目前土地公有制制度、政府作为土地市场最为主要出让主体等一系列前提之下，土地一级开发的PPP模式绝不可能简单的抄袭，应该是在借鉴PPP模式精髓的基础上的创新。
公司在长达十年的土地开发顾问过程中，接触了众多的政企合作土地一级开发项目。
在深入分析PPP模式和精准掌握片区土地一级开发流程的基础上提出一些土地一级开发项目PPP模式的设想，愿与土地一级开发行业的同仁分享。
土地一级开发项目与其他单一的PPP的项目不同，其他如发电厂、会展中心等项目为单一项目，其运营生成的产品或服务一旦确定即不会发生太大的改变。
但土地一级开发项目的合作范围及合作范畴需要“一事一议”，可以是单一地块，也可以是宽广如十余平方公里的片区开发。
其开发内容也可由单一的经营性用地开发，也可以包含市民中心、城市广场、轨道交通、产业园区等等复合型的开发内容。
所以，土地一级开发项目PPP模式的项目生成除了在PPP中心的评议认可之外，更为重要的其政府与社会资本合作运营的范围和范畴的确定。
就一般而言，一般的合作项目均位于城市发展的新区或距离中心城区较为远卫星新城，具有基础薄弱、开发跨度大、市场需求不明确的特点。
所以在项目生成时对规划内容的市场合理化评估尤为关键，通过对项目开发投资和土地出让时间的合理假设推演，最终获得项目的目标总投资成本、资金峰值、资金流、市场价值增长率、市场去化量、回报率数据等。
最终帮助政府与社会资本的合作过程中做出更为符合市场规律的PPP合作方案，真正达到风险可控、风险共担、项目可行。
这就是我们提出的土地一级开发投资收益平衡测算的内容，也可以称之为土地一级开发的可行性研究。
PPP模式中常规的支付的方式有三种：社会资本直接向最终使用者销售、政府统一向最终使用者销售、社会资本向最终使用者销售的同时政府给予项目生存必要的补助或补偿。
作为土地一级开发的最终产品“规划为可出让的土地”而言也将因将来市场和公共资源的特性决定了其支付方式与传统的常规支付方式不同。
因此，我们提出土地一级开发PPP模式的特有支付方式：
第一，土地一级开发所形成的可出让用地一定是由政府土地储备机构予以回购，再进行国有建设用地的公开出让。
待获得土地收入后返回社会资本其垫付的土地一级开发成本。
第二，需要突破政府部门传统认识中土地一级开发成本的组成，不仅将土地开发必须成本如用地性质转变、征地拆迁安置、三通一平计入PPP模式的土地一级开发成本中，还应将景观建设、教育配套、交通配套等提升土地价值和完善城市功能的开发成本适当的计入PPP模式的土地一级开发成本中。
从而达到政府与社会资本公共运营土地一级开发项目的最终目的。
第三，由于社会资本最终只有在政府按照预计的“时间和价格”成功出让土地，才能进行对社会资本服务的购买，所以社会资本要积极参与项目可出让用地土地招商，并且一同与政府做好对市场的预判和沟通，建立土地出让时间和出让方案的调整预案。
第四，在PPP合作协议之内还需要政府的土地储备机构、公共设施管理机构与合资的项目公司签订相应的收储协议、代建协议和代管协议等具体协议。
确保项目资金流转的流畅与及时。
土地一级开发的过程是在一定的时间维度和空间维度内，政府多个职能部门相继完成的工作。
而在土地一级开发项目PPP模式中，需要一个行使土地一级开发大业主职责的机构，这就是政府与社会资本成立的项目公司。
在项目公司两大股东的职责划分中政府仍需承担土地性质转换、征地拆迁安置、收储用地管理等传统工作；而社会资本则负责开发融资、工程建设等内容。
而所有的些也都将通过项目公司的运作将其串联起来，最终依据市场的引导进行项目开发。
如融资工作就是有项目公司采用股东借款、向银行借款股东担保等方式体现。
另如征地拆迁工作，则是由项目公司垫付资金，同时委托政府征拆机构开展相应工作。
总而言之，我们通过几十个土地一级开发片区在执行过程中的总结和分析。
土地一级开发项目PPP模式之下项目公司更像是政府各个职能部门之间的润滑油，大大提升项目的开发效率；同时项目公司也是土地市场和金融市场的温度计，直接返回市场信息，及时调整开发策略。
土地作为一种不完全开放的市场产品是特殊的公共产品且兼具公益性和盈利性。
所以在一些省均出台了文件不提倡土地一级开发项目中出现溢价分成。
对于土地溢价
分成，目前国内很多的政企合作土地一级开发中都有提及。
而作为第三方的顾问机构，我们并不提倡溢价分成的收益模式，更多的建议社会资本收取较少比例的固定收益。
这主要因为土地一级开发在土地出让后即结束，后续的城市管理和城市维护还需政府投入大量的资金和人力成本，所以过多的强调溢价分成最终将影响政府与社会资本双方共赢的合作基础。
另外，所谓土地溢价应定义为在土地出让收入优先扣除政府计提和土地开发的目标成本之后的剩余部门。
作为政府与社会资本合作的土地一级开发项目一般都具有一定的开发难度，项目将在较长的一段时间里不存在溢价或只有极少数溢价。
往往社会资本对土地溢价期许过高，反而不利于项目的开发和政企双方的合作。
我们在以往的众多土地一级开发服务过程中发现，在土地一级开发过程中经常出现的风险主要有两个方面，分别是市场风险和执行风险。
市场风险是针对于中国大陆地区房地产市场变化而带来的风险，包括调控风险、区域市场供需转变风险等等。
这些主要需通过更多的市场分析和市场预判来进行预防，我们建议每年对项目区域市场进行一次前瞻性的分析，同时应积极与区域房地产开发机构交流，定期召开招商会议。
从而提前发现市场风险与机遇。
目前关于执行风险主要来自于政策手续时间不确定、项目执行团队对政策了解不清晰等影响开发时间的风险，而这种风险更多的需要专业机构的协助和与政府部门定期召开协调会议的方式进行化解。
其实很多执行中的风险均可提前规避，图智建议所有土地一级开发运营机构做好项目的三至五年的出让计划、收储计划、投融资计划。
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