论不动产租赁权的物权性质

赁物上设立他物权 的， 租赁权优于他物权 。 第二 ， 优先购 买权 ， 这是也 是租赁权物权化 的标志之一 。第三 ， 承租优先权 。这是 《 罗斯民法 俄
典》第 ６ １条 确 立 的 原 则 ， 据 这 一 原 则 ， 租 人 正 确 履 行 了 自己义 ２ 根 承
租 人 只 是 持 有物 ， 言 之 ， 完 全 依 赖 于 出租 人 ， 仅 取 得针 对 出租 人 务 ， 换 他 仅 在租赁期届满时 ， 在相 同条件下具有优先于其他人续签租赁合 同
生着 显著 的变化 ， 呈现 出物权化的趋势。 而租赁权的物权化表现在 以
下方面 ：
“ 利用” 的趋势 ， 仍遵循 旧例认可租赁权的债权性质， 难以有效的保护
承 租 人 的 利 益 从 各 国 立法 现 状 来 看 ， 产 的 租 赁 权一 般 仍 停 留在 单 纯 债 权 的形 动
Ｉ租赁权的对抗效力 ． 首先由于承租人租赁财物在于使用 收益 ， 目的的实现须 以占有 其
移转于 自己。
但该说实际上没有区分租赁契约之 债权性 与租赁权本身之物权 性 。 牛 定主体之 间的法律行为 ， 其意思表示之内容却并非都是建立一 个仅仅拘束当事人 自己的债权法律关系。用益物权和担保物权的设
定 ， 是 在特 定 主 体 之 间 以 当 事人 的债 权 契 约关 系 引发 变 动 的 ， 管 都 尽 在 物权 行 为理 论 看 来 还 有 一个 物 权 行 为 才 发 生 物 权 变 动 的 效 果 。但 对 于 租 复 权 ， 律 没 有 区分 租 赁 契 约 与 租 赁 权 ， 是 直 接 认 为 租 赁权 法 而
承租人行使 占有、 使用和收益的权 能， 也排除了再设立 以占有为前提
的其 他 物 权 ， 够 以 自 己的 名 义 来 向 第 三 人 要 求 返 还 租 赁 物 。 其 次 ， 能
赁权物权说三种不同学说。本文将着 重对不动产租赁权性质 的物权
化 说 和 物 权 说 加 以阐 述 和 辨 析 。 下 文 中 将 把 不 动产 租 赁 权 简 称 为 租 赁 权
的债权 ， 买卖破除租赁” 由于认为租赁关系是基于租赁合 同而产 即“ 。 生 的债权法律关系 ，故承租人对租赁物使用收益的权 利从属于所有
权 ， 非 如 物 权 之 直 接 支 配 标 的 物 的 独 立 的权 利 。 并
的权利 ， 如果 出租人拒绝与其续签租赁合同 ， 但在租赁期满 １ 内又 年 与他人签订租赁合同的， 承租人可向法院要求将签订的合同权 利义务
应 书 面 告 知 承租 人 ， 租 赁 合 同继 续 有 效 。 原 ” ２ 租 赁权 的优 先 效 力 ． 租 赁 权 的优 先 效 力表 现 在 ： 一 ， 赁 关 系 成 立 后 ， 第 租 出租 人 又在 租
在 罗 马 法 ， 彻 所 有权 绝对 主 义 原则 ， 有 权 人 的法 律 地 位 远 远 贯 所 高 于 其他 使 用 权 人 ， 使有 上 述 地 上 权 和 永 租 权 的法 律 认 可 ， 罗 马 即 在
为前提， 因此 ， 于 占有 ， 租 人 在 租 赁 期 间 可排 除 出 租 人 干 预 、 碍 基 承 妨
态 ，各国立法关于租赁权对抗力适用条件的规定都 以不动产租赁 为
限 ， 少 有 扩 及 于 动 产 的 。 界 有 租 赁 权 债 权 说 、 赁权 物 权 化 说 、 绝 学 租 租
赋 予其 对 抗 租赁 物 买 受 人 （ 或者 还 包 括 抵押 权 人 ） 的效 力 ， 于 物权 化 属
租 赁 起 源 于 古罗 马 ， 罗马 法 上 根 据 租 赁 标 的 不 同 ， 为 物件 租 但 分 赁 、 务 租赁 和 劳动 成 果租 赁 ， 别 相 当 于现 代 法 上 的租 赁 、 佣和 承 劳 分 雇 揽 。 赁权 在 罗 马法 上 被 定位 为 债 权 ， 租 目前 各 国的 立 法 仍 把 它 放 在 民 法 典 的债 权 篇 中或 以合 同法 予 以规 范 和 调 整 ， 有 实 质 性 的 改 ， 即承租权对 新取得租 赁物所 有权 的人存在 对抗 效力。
这 一 原则 被 认 为 是租 赁 权 物 权 化 的标 志 ， 代 各 国 民法 都有 类 似 的 规 现
定 。而我国 《 担保法》 ４ 第 ８条规定：抵押人将 己出租的财产抵 押的， “
、
租 赁 权 债 权 说
法的法律 观念中， 也仍是 仅仅对所有权 的某些 限制而 已， 其 远不是如
今 天 我们 在 法 律 制 度 创 设 理 念 中所 倡 导 的“ 益 权 中心 主 义 ” 在 罗 用 。 马法 中 ， 赁 包 括 “ 的租 赁 、 用 租 赁 和 承 揽 租 赁 ” 租 物 雇 。罗 马 法 规 定承
说 能够 更好 的解释 现代 社会 租 赁权产 生 的新 变化 、 特 点， 文将 对租 赁权 的物权 性质 进行 阐述和 分析 。 新 本
关键 词 租赁 权 物权 化 对抗 效 力
中 图分类 号 ： ９ ３ Ｄ ２． ２
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ：０９０ ９ （０９０ —７ —２ １０ —５２２０ ）４０ １０
伦 不 动 产租 赁杈 的牛 勿杈 性 质
高丽珂
摘 要 有关不动产租赁权的性质问题， 学界一直争论不下， 分别产生 了租赁权债权说 、 租赁权物权化说和租赁权物权说 。 目前学界较多支持不动产租赁权物权化说 ， 但随着理论研究的深入 ， 该说逐渐暴露出其 自身的缺 陷 相较之下， 租赁权物权
了的债权 。该说是 目前关于租赁权性质的通说 。 （ 租赁权 的物权化表现 一）
持租 赁 权 物 权 化 说 的 学 者 认 为 ， 着 社 会 经 济 的 发 展 ， 赁 权 发 随 租
随着现代社会经济的发展 ， 对物 已经 由物的所有 向物的利用转化 ， 用
益 物 权 已成 为处 于 中心 地 位 的物 权 ， 权法 的发 展 呈 现 了从 “ 有 ” 物 所 到