穆健玮商业地产前期定位与招商126p.pptx

招商
第二阶段 项目中期（工程建设阶段）
项目招商
根据项目定位、商业规模及业态规划，在重新评估前期策划和市场 调查的基础上，为项目提供切实可行的招商策略和实施品牌招商。 内容主要涵盖：
1. 品牌招商 • 品牌落位调整 2. 前期招商市场推广 • 建立并培训市场推介队伍 • 招商中心设计与布置 • 制作沙盘模型 • 制作其它有关项目招商之所需材料，如招商手册、多媒体光
商业地产前期定位与招商
北京和美商地投资管理有限公司董事长 穆健玮
目录
Chapter1 定位深化 开发战略 商圈定位 经营定位 策略定位 推广定位 综述
Chapter2 业态规划 规划目的 业态主题 主题规划 业态布局 酒店建议
Chapter3 泛主力店 基本原则 主力店选择 次级主力店选择 集成店选择 辅助配套店选择
市场推广
第二阶段 项目中期（工程建设阶段）
1. 配合前期招商进行市场推广（招商推介会、软文造势） 2. 配合设计布置招商中心 3. 配合制作沙盘模型 4. 配合制作有关项目招商之所需材料，如招商手册、多媒体光盘、 5. 网页及道具展示等
市场推广
第三阶段 项目后期（项目营运阶段）
1. 制定及实施项目的开业前市场预热计划及开业计划 2. 制定及实施年度市场战略和推广计划 3. 制定及实施年度市场推广预算 4. 制定及实施项目的媒体宣传策划 5. 制定及实施促销及活动场地销售及合作计划 6. 制定及实施项目广告设施营收计划 7. 制定及实施花车租赁计划
管理 ☺ 整体的商铺租赁策略 ☺ 专业的驻场操作管理 ☺ 良好的租户关系维护 ☺ 优良的专业硬体维护 ☺ 发掘各个潜在的收入以增加
整个项目回报率 ☺ 凝聚人气的市场推广活动 ☺ 通过专业的经营管理手段不
断提高人流 ☺ 创造互动的重复消费模式 ☺ 高度的风险管理意识
第一阶段：项目前期（工程开工前的准备阶段） •设计前阶段 •概念设计 •扩初设计 •施工图设计
租户协调
第二阶段 项目中期（工程建设阶段）
1. 筹备租户协调队伍 2. 制定协调租户进场流程及制度 3. 协助租户进场裝修及开业 4. 协助有关开业验收工作 5. 协助租户申办各项经营所需证照 6. 协助租户营运及推广部门了解商场运作
租户协调
第三阶段 项目后期（项目营运阶段）
1. 协助租户进场裝修及开业 2. 协助有关开业验收工作 3. 协助租户申办各项经营所需证照 4. 协助租户营运及推广部门了解商场运作 5. 协助租户处理营运上所遇到之困难
1. 品牌优化策略 • 品牌定位的准确性研究 • 业态优化调整组合方案 • 租户调整提升方案
2. 品牌调整实施 • 整体品牌调整提升实施方案 • 业态调整市场推广方案 • 目标租户持续提升方案 • 招商进程管理
市场推广
百度文库
第一阶段 项目前期（工程开工前的准备阶段）
1. 导向标识指引系统规划 2. 户外室内广告位及宣传设施规划 3. 促销及活动区域的规划 4. 公共区域特色租赁（花车）的规划
市调 定位
招商策略 招商前准备
品牌招商实施及控制
品牌优化
标识、广告位 场地策划
招商市场推广
二装管理协调
租户协调 租务管理
制定整体市场营销计划 开业前市场营销策略执行及控制
执行 控制
设计咨询
设计方案变更咨询
工程交接验收
物业工程运行管理
功能设计咨询 建筑结构、平面空间
前期物业准备 交付前筹备
开业前准备
开业后营运管理
▌各业态、品类之 间有机结合，促 进整体、全面的 共荣发展。
▌进一步确保招商到 达率和开业成功 率，体现特有的竞 争力和号召力。
▌确保各品类、品牌 之间有机结合，强 化商品、服务整合 优势。
▌专业化的招商 ▌充分且必要的物
运营全过程管 理，实现物业保
业规划，满足招 商、运营的切实
值、增值。
需要。
失败的 项目
第二阶段：项目中期（工程建设阶段） •建设阶段 •竣工验收阶段
第三阶段：项目后期（项目营运阶段） •开业前准备 •开业后营运阶段
商业地产开发流程及主要时间节点
项目前期
项目中期
项目后期
开业后营运
开业前准备
竣工验收
项目建设
施工图设计 扩初设计 概念设计 设计前阶段
招商 租户协调 市场推广 物业工程 物业营运
招商
第一阶段 项目前期（工程开工前的准备阶段）
市调
对项目进行详细的市场研究，按市场形势和展望进行商业策划与规 划，并且以经营层面的角度，再度研判定位及业态分布，进一步深 化和优化财务分析，使整个策划和收益测算更接近实际。
1. 宏观经济及环境分析 2. 项目周边竞争者研究 3. 人口及收入分析 4. 居民消费习惯分析 5. 项目定位及规划分析 6. 初步确定业态组合 7. 向设计院提供设计元素
盘、网页及道具展示等 • 招商策略/包装
招商
第二阶段 项目中期（工程建设阶段）
3．品牌招商实施（竣工验收前18个月） • 建立并培训招商队伍 • 对主力租户及品牌租户招商 • 招商审批行政管理方案 • 制订代理中介费用及管理方案 • 整体品牌招商实施方案
招商
第三阶段 项目后期（项目营运阶段）
租务管理/品牌调整
Chapter4 品牌规划 竞争分析 品牌选择 竞争关系 品牌组合 品牌优选
Chapter5 运营规划 招商管理 运营管理 收益模型 运营成本
Chapter6 物业规划 规划说明 总平规划 动线规划 功能规划 风格、主材、照明 景观小品 建筑立面 机电设备系统
▌招商和运营的全 面成功，以及持 续的、快速的增 长和发展。
粗陋的设计 错误模糊的市场定位 缺乏市场的认知力 以返租形式出售店铺获取短
期利益 缺乏突出元素及品牌号召力 业态比例不科学 缺乏统一招商策略 单纯物业管理的管理架构 经营管理团队缺乏实战经验 缺乏系统的推广意识 人流量低
成功的项目
☺ 准确的建筑机电设计 ☺ 明确的市场定位 ☺ 全球化眼光及本地化的专业
物业工程
第一阶段 项目前期（工程开工前的准备阶段）
设计咨询
在本阶段工程的主要任务是结合项目业态，从物业运营管理角度出 发，对各系统设备设施的规划及布局安排等提出意见。主要包括：
1. 对设施设备配置容量的合理性进行评估 2. 对服务功能及设备设施布局的合理性提供意见 3. 根据业态差异对设施的配置提供意见 4. 从使用、维修及成本管理的角度，结合扩初设计，分析该项目