房地产评估的特点

房地产评估的特点一、房地产投资价值评估结果为“非市场价值”投资价值是针对特定投资者而言，市场价值是对于典型投资者或大多数投资者而言。

因此，投资价值可能高于、等于，也可能低于市场价值。

二、房地产投资价值评估条件是基于“特定对象”特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。

房地产投资价值评估一般以特定对象为基础，这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。

三、房地产投资价值评估更强调合理性原则房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外，更强调合理性原则。

即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。

四、房地产投资价值评估方法突破传统估价房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上有较大的不同。

传统市场价值评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑，房地产投资价值评估除了考虑估价对象和估价目的外，同时要关注投资行为的特定特点和潜在投资行为，除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外，还要考虑现金流量折现等经济评价方法。

五、房地产投资价值评估多需比较多方案由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或区间指----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。

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房地产评估市场法概述

房地产评估市场法概述1. 引言房地产评估是指对房地产进行价值、收益、风险等方面的评估和估值，是市场经济中的一项重要活动。

房地产评估在房地产交易、金融贷款、税务评估等领域具有重要作用，能够提供客观、准确的房地产估值数据，为相关经济活动提供决策依据。

房地产评估市场法是指规范房地产评估市场行为的法律法规体系，包括相关法律、规章和标准。

本文将对房地产评估市场法进行概述，介绍其基本特点和作用。

2. 房地产评估市场法的基本特点房地产评估市场法具有以下基本特点：2.1 法律性质房地产评估市场法具有法律属性，是国家对房地产评估市场行为进行规范和管理的法律法规。

它通过设定评估机构的资质要求、评估师的职业行为规范、合同的签订和纠纷解决等方面，确保评估市场的正常运行和公平竞争。

2.2 综合性和系统性房地产评估市场法不仅涵盖评估机构和评估师的管理，还涉及到评估标准、评估程序、评估报告等方面。

它的规定旨在确保评估市场的专业性、准确性和公正性，保护社会公众和市场参与者的合法权益。

2.3 动态性和时效性房地产评估市场法随着社会发展和市场需求的变化而不断调整和完善。

随着房地产市场的变化，评估标准、程序和方法也会发生变化。

法律法规的及时调整和完善，保证了房地产评估市场法的时效性和适用性。

3. 房地产评估市场法的作用房地产评估市场法在房地产评估市场中发挥着重要作用：3.1 保护市场秩序房地产评估市场法通过规范评估机构和评估师的行为，维护市场的公平竞争和秩序。

它要求评估机构和评估师遵循职业道德和行为规范，不得有意义、误导性的估价行为，保护市场参与者的合法权益。

3.2 提高市场透明度房地产评估市场法要求评估机构和评估师依法履行信息披露义务，向评估对象和相关市场参与者提供准确、全面的评估信息。

这有助于提高市场的透明度，提供评估结果的可靠性和可验证性。

3.3 促进交易和融资房地产评估市场法提供的准确、可信的房地产估值数据，为房地产交易和金融贷款提供决策依据。

资产评估——房地产评估

（二）房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社会、行政、心理因素（2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式充分考虑最有效使用原则房地产价格有多样性：基准地价、标定地价、交易地价、课税价格、房地产总价、楼面地价、公告地价房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。

房地产评估自学考试复习资料

第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。

3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。

4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。

6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。

7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。

8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。

9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。

10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。

12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。

它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。

13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。

14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。

房地产行业的房地产估价与房产评估

房地产行业的房地产估价与房产评估房地产估价和房产评估是房地产行业中两个重要的概念，它们在房地产市场中具有重要的作用。

本文将从房地产估价与房产评估的定义、目的、方法以及其在房地产市场中的应用等方面进行论述，以帮助读者更好地理解和应用这两个概念。

一、房地产估价与房产评估的定义1. 房地产估价的定义房地产估价是对特定的房地产资产进行估算其价值的过程。

这个价值通常是通过市场上类似房地产资产的交易价值来确定的。

通过房地产估价，人们可以对房地产的价值有一个相对准确的认识，从而更好地指导购房、出售或投资等决策。

2. 房产评估的定义房产评估是指通过专业的方法，对特定的房地产进行综合评估，包括对其经济、法律、市场等各种因素进行分析和评价。

评估结果通常会得出一个评估价值，帮助人们更好地了解该房产的真实价值，为相关方提供依据以做出决策。

二、房地产估价与房产评估的目的1. 房地产估价的目的房地产估价的主要目的是为了确定房地产资产的价值，为相关方提供参考，例如房地产投资者、开发商、金融机构等。

通过准确的房地产估价，可以为权益交易和金融交易等提供可靠的依据，确保交易的公平合法性。

2. 房产评估的目的房产评估的目的是为了综合评估某一房地产的各种因素，帮助人们更好地了解其真实价值。

该评估结果可以用于购房、贷款、法律纠纷、税务评估等方面，对相关方具有重要的意义。

房产评估帮助各方更好地了解房地产的投资价值，从而做出明智的决策。

三、房地产估价与房产评估的方法1. 房地产估价的方法房地产估价可以采用多种方法，常见的有比较法、收益法和成本法。

- 比较法：通过与类似房地产资产的交易价格进行对比，来确定该房地产的估价。

该方法适用于市场上有大量类似物件可以进行比较的情况。

- 收益法：通过对房地产产生的收入进行评估，计算其资产价值。

该方法适用于投资性房地产，尤其是租赁物业。

- 成本法：通过计算购买或重建该房地产所需的成本，再考虑折旧和损耗等因素来确定其估价。

房地产抵押价值评估特点、评估技术路线及估价方法分析

值评估特点、评估技术路线及估价方法分析
刘薇 ’ 曹守顺２
（１、哈尔滨国源土地房地产估价有限公司，黑龙江哈尔滨１５００１０２、黑龙江宸力工程项目管理有限公司，黑龙江哈尔滨１５００００）摘要：随着我国房地产业的发展，以房产做抵押的贷款形式也越来越受人们的重视，房地产抵押价值评估，是房地产价值评估中的种最普通的常见类型。房地产的价值、评估的技巧、评估方法及评估中需注意的事项等方面与其他物品的估价有所不同。本文就对房地产抵押评估的技术、路线、方法等进行简单的分析并谈谈个人看法。关键词：房地产；抵押；评估；路线；估价方法
一
随着社会经济和房地产业的发展，房地产抵押作为银行的主要估。最常见的几种方法如下：经济来源，在我国也被认可和受到各界人士的重视。随着房地产的２．１完全产权房地产的评估方法抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起。对于房地产的所谓的完全产权房地产，是以出让、购买或其他方式获得的土地抵押评估我国有明确的规定，但是总有一些特殊性的房地产存在，给使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期评估带来了一定困难，本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建术路线。自营的工厂、饭店、娱乐场所等等。对这些具有完全产权的抵押物进１房地产抵押评估的内涵及特点行评估时，可采用市场法、收益法和成本法估价，以市场行情为准。对在我国对房地产的抵押评估都有明文规定，它的估价价值为实单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。地产估价师知悉的法定优先受偿款。我们从“ 房地产” 属性和“ 抵押” ２．２不完全产权房地产的评估经济行为来进行分析，可知房地产抵押评估具有以下特点：不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使１．１房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企事业单位的房产及流动性高度的对立统一社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些房产抵偿进行评估房地产也称为不动产，由于房地产的不可移动性和易于保管，又时，应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价实用等特点，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值价值。房产值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土与原材料等流动资产进行抵押比较，房地产虽然没有流动资产灵活地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让但是却相对的易于保管和保值，也不受材料市场等因素的制约，房地金的价款。产也是人们生活和活动的必备场所，人们对房地产更具有依赖性，与２．３部分侗部）房地产的评估方法那些无形资产和流动字长相比，在价值形态上又明显具有更好的流这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或动性，即更容易变现。因此，由于房地产在 “ 不动性” 和“ 流动性” 上的某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分完美结合，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、更经常的（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、贷双方所接受和认可。在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能独立使用，１．２房地产抵押资产是资产权利的抵押，而不是资产本身的抵独立变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理押享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。所谓资产的抵押，都是有一定的时间限制，就像去当铺典当东西２．４在建工程房地产的评估方法样，在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回，如在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。房地产的抵押程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收也是有一定期限的，在一定期限内，你抵押的就是房地产的产权而不的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评是房地产本身的价值，只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在款，那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款，建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质，和发包承包资质这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此，在抵等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要并按照核查结果进行时点评估。此时押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任了解清楚是否拖欠工程款等，何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之，就是在抵押期间房评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款，地产的产权虽然没有变更或转移，但实际已处于冻结状态，你不能再估价方法可选用成本法和假设开发法。进行转让或二次抵押。所以，抵押期间的资产产权具有未来的不确参考文献定性，并以突变性终结。不象融资租赁，其产权是渐变式过渡。［１】张光波．金融风险与房地产抵押评估ｌＪｌ＿中国房地产估价师，２００６１．３房地产抵押资产评估终极目的是为了 “ 贷款安全回收 ” ，而（２）．不是“ 抵押物的回收或变现” ［２】张莹洁．房地产抵押评估的评估方法问题［Ｊ］．中国资产评估，２００９，无论抵押贷款的风险比例是多少，资金的提供者还是希望贷款（２）：２４．人能按期偿还所贷款项，不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地［３］Ｚ艳，周雪峰．在建房地产评估要点【ＪＪ．经济管理学家，２００８（９）．产直接转移给银行或是资金提供者。银行作为金融机构是以经营资［４】张志光，刘红丽，我国房地产评估的几点要素分析ｆＪ１．中国房地产金为主，它不是房地产商，手里可以存放大量的房地产业，以期望升业，２ｏｏ７（￣８）。值来实现收益的目的。银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清［５】李玉国，张晓光，王鹄．特殊房地产评估的方式【Ｊ］．经济技术协作信本金和利息，使资金迅速回笼，而达到经营资金盈利的目的。息，２００９，３０．［６］赵守义，曲峰．在金融未击中的房地产评估时价【ＪＪ．黑龙江金融，２房地产抵押价值评估技术路线及估价方法００５，２．作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同２的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵［７】徐阳，周英杰．我国房地产的评估发展趋势『Ｊ１．中国科技信息，循谨慎、保守，公平，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法２００８，１２．作为一种估价方法，其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评

房地产评估课件

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第一节地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。形成的根本原因：土地所有权的垄断形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成
21
第一节地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。形成原因：（1）土地自然条件的差别（2）土地的有限性
32
第二节区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相同，即交通费用与距离成正比。

房地产评估程序及原则

7
五、房地产价格及其影响因素
（一）房地产价格的特点 1、土地价格的特点（p135） 2、房地产价格的特点（p137）
8
（二）房地产价格的种类
土地价格、建筑物价格、房地产价格土地价格分为：
基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、其他价格
总价格、单位价格、楼面价格
楼面地价＝总价格/建筑总面积容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地
一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念：（1）房地产土地、建筑物、其他地上建筑物
评估对象；土地建筑物房地合一
1
2．房地产的特性：
（1）土地自然特性（2）土地经济特性（3）房地产特性（4）房地产市场特性
2
二、房地产评估的理论
1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。
16
（二）市场法（p166）
1.基本思路 2.适用范围： 3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异
的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、容积率面积等的调整 4.市场法的特例－－基准地价修正法
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（三）成本法（p148）
1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格损耗
2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房地产，工业不动产和特殊用途的不动产。
3
（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金
（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。

房地产市场中的房地产评估与估价

程序和方法不同
评估和估价在程序和方法上存在一定的差异。评估通常需要遵循更为严格的程序和标准，方法也更加科学和规范。而估价则可能更加灵活，根据不同的估价目的和情况采用不同的方法和标准。
价值观念不同
评估通常注重房地产的客观价值或市场价值，而估价则更加注重房地产的个别价值或使用价值。
评估与估价的重要性
03
需要积极拓展国际市场，提高评估与估价行业的国际
知名度和影响力。
THANKS
03
专业标准的制定与执行
需要制定更加科学、规范的专业标准，并加强执行力度，提高评估与估价的质量和公信力。
评估与估价的信息化发展
信息技术的应用不够广泛
01
目前评估与估价行业的信息技术的应用尚不够广泛，需要加强
信息化建设和升级。
信息共享与交流机制不完善
02
需要建立更加完善的信息共享与交流机制，提高信息的透明度
评估方法包括市场比较法、重置成本法、修复成本法等，根据保险合同约定的条件选择合适的方法。
评估结果可以为保险公司提供参考，确定保险费率、赔偿额度等条件，降低保险风险。
房地产税收价值评估
房地产税收价值评估是指对房地产在税收征收过程中的价值进行评估。
评估方法通常采用市场比较法、收益还原法、成本法等，根据税收征收的具体情况选择合适的方法。
为房地产交易提供参考依据
为金融机构提供抵押物价值评估
通过对房地产进行评估或估价，可以为交易双方提供参考依据，帮助双方达成公平合理的交易价格。
在抵押贷款等金融活动中，通过对房地产进行评估或估价，可以为金融机构提供抵押物价值评估，降低金融风险。
为政府税收提供依据
为司法鉴定提供参考

自考资产评估第四章房地产评估

第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。

二、房地产的特征与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。

三、房地产的评估程序（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。

第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

二、土地资产的分类及其特性（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

（多选）土地的自然特性表现在以下方面：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。

（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。

（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。

三、土地资产价格体系（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。

（多选）土地资产价格类型：1、基准地价（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

房地产评估方法及评估特点

房地产评估方法及评估特点评估方法成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。

这种方法有一定的政策性。

路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

中国房地产估价行业发展现状及行业未来前景分析

中国房地产估价行业发展现状及行业未来前景分析一、房地产评估类型、特点及评估方法房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。

随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

二、房地产估价的发展现状分析我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期，相比较于发达国家，我国房地产估价行业起步较晚，应用范围也略狭窄。

国内大部分的房地产估价机构是由原事业单位或大型国有企业中的估价部门脱钩转制而来，原本就带有浓重的“国企”色彩，初期的业务基本以“关系型”的动拆迁业务为主。

随着90年代中期住房制度的改革，房地产估价行业迎来了第一个春天；进入21世纪后，以不动产为抵押物的金融产品越来越丰富，房地产估价在其中也扮演着日益重要的角色。

目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。

目前，我国房地产评估业务按照内容来划分，主要包括房地产抵押/转让评估、司法鉴定、征收评估、咨询顾问、土地使用权转让评估等。

目前，全国共有房地产评估机构约5250家，其中一级机构约550家，二级机构约1700家，三级（含暂定）机构约3000家；注册执业人数约为5.4万人。

2016年全国一级房地产估价机构各类估价业务均有较大幅度的增长，其中房地产抵押估价项目2270个，同比增长30.12%；房地产转让估价项目189个，同比增长95.74%；房地产司法鉴定估价项目67个，同比增长116.68%；房地产咨询顾问项目49个，同比增长239.37%；房屋征收评估项目88个，同比增长437.17%。

目前我国房地产评估行业中，营业收入为2000万-5000万（含）占比为8%，1500万-2000万（含）占比为21%，1000万-1500万（含）占比为33%，500万-1000万（含）占比为21%；其中房地产评估业务占比为60%以上的机构占比高达76%。

第四章--建筑物及在建工程评估

判断（价值判断）结果 2、房地产的价格是价值的货币表现，是房地产经济价值的反映 ❖ 房地产的价格由市场供求状况决定
房地产评估概述
房地产价格的种类 1、按房地产的实物形态划分（1）土地价格：在我国包括 ➢ 基准地价——政府对城镇各级土地或均质地
域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估、测算的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格
Rt——建筑物第t年收益净损失额 r——建筑物还原利率 n——损失持续年限
建筑物的评估
建筑物评估的市场法建筑物评估的收益法 ——对于能够获得收益的房屋建筑物，将其获得的每年收入扣除相关税费后的余额按一定的折现率（还原率）折现，估算房屋建筑物评估值的方法 1、房屋建筑物的收益——一般用租金净收
在建工程的评估
在建工程的评估步骤（以未完工程为主） 1、搜集与在建工程相关的资料 2、审核资料 3、现场勘察，核实施工进度，评价工程质量，结合工程的付款进度确定完工程度 4、根据掌握的资料，核定工程单位成本；根据完工程度和测算出的工程预算造价或单位造价，确定在建工程的评估值
在建工程的评估
5
产权
公产、单位产权、私人产权
建筑物的评估
影响建筑物价值的因素 1、基本因素——造价 ➢ 建筑安装工程费用 ➢ （设备、工器具购置费用） ➢ 工程建设其他费用 ➢ 预备费 ➢ 贷款利息 ➢ 固定资产投资方向调节税（暂停征收）
建筑物的评估
2、其他因素 ➢ 经济地理因素：区域、区位 ➢ 环境因素 ➢ 房屋装修标准 ➢ 房屋设备 ➢ 房屋附属设施 ➢ 楼层和朝向 ➢ 房屋的磨损和完好程度
在建工程概述 1、概念 ——指在资产评估时尚未完工或虽已完工，但尚未交付使用的建设项目、建设项目备用材料、工程用设备等资产 2、特点 ➢ 所涉及的资产种类比较多 ➢ 完工程度不一，时间跨度大

房地产纳税评估26项指标测试

房地产纳税评估26项指标测试一、地产评估特征：1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。

（例如：销售收入变动率无意义）2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。

3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。

二、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（财税【2010】121号）（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、一些具体项目的扣除解读四、土地使用税时间1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

五、26项评估测试指标1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税) ÷本期收入×100%2、售房收入营业税测试A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站×均价×5%B、理论缴纳数据=（预收账款期末数－预收账款期初数＋本期营业收入）×5%C、实际缴纳营业税第一，若B ＜A，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。

实际是销售面积比对；第二，若C ＜B，则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。

房地产开发项目经济评价的特点

析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材ｃ】２李竹成．房地产经济专业知识与实务．团结
面的问题：料、新工艺的应用等。
出版社，０１２０．
１、根据房地产项目的特点合理确定项目
（财务分析。三）包括征地期、拆迁期、建设［】３潘蜀健．房地产项目投资．中国建筑工业出
建筑安装工程费、融资比例、融资成本（建一）立科学的指标评价体系．指项目标作，特别是项目可行性研究越来越重视，而经费用、包括在对房地产项目的一个或多个不确定性因评价体系是可行性分析的重要组成部分，济评价是房地产项目可行性研究的重要组成等设计方案评价、市场定位评价、经济还要选定用于敏感性分规划评价、部分．为了导房地产业健康发展，ｌ提高房地素进行敏感性分析时，其中，经济评价指标分两方面，一是财这些指标应为：项目利润总额、评价等。产开发项目经济评价的质量，本文从分析房地析的评价指标
、
房地产开发项目经济评价的特点
评价外，一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项素来进行，如土地价格、工程费用、房屋售价、所带来的投资风险。目，只作项目的财务分析即可。房地产项目的销售量、房租和空置率等。（培育专业房地产可行性研究市场，三）规财务分析是从微观上判断项目可行性的评估二、房地产开发项目可行性研究工作核心范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加
最低最低产开发项目经济评价的特点出进而提出房财务内部收益率、产品售价、租金等。务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能发，除了考虑房地产项目特点力、偿债能力及资金平衡状况，判断项目的财地产开发项目可行性研究工作的核心和措施。在具体选择指标时，关键词：经济评价；房地产项目；可行性研究中图分类号：２３３文献标识码：Ｆ９．Ａ

房地产估价的特点

房地产估价的特点
房地产估价具有以下特点：
1. 不确定性：房地产市场受到许多因素影响，例如经济状况、政府政策、利率变动等，因此房地产估价存在一定的不确定性。

2. 主观性：房地产估价通常要求估价师对市场情况、物业特征等进行主观判断，估价结果可能存在一定程度上的主观性。

3. 长期性：房地产估价通常是以长期价值为基础进行估算，而不是短期价值。

这是因为房地产投资具有较长的回报周期，长远价值更重要。

4. 不可复制性：每个房地产物业都是独特的，具有不可复制性，因此无法简单地利用市场上其他类似物业的价格来估算其价值。

5. 综合性：房地产估价通常需要考虑多个因素，如地理位置、建筑面积、建筑质量、周边配套设施等，因此需要综合考虑多个因素来进行估价。

资产评估与房产评估区别

资产评估与房产评估区别一、引言资产评估和房产评估是两个常见的评估概念，它们在评估对象、评估目的、评估方法等方面存在一定的差异。

本文将详细介绍资产评估和房产评估的区别。

二、资产评估的定义和特点资产评估是指对一定范围内的资产进行评估和估值的过程。

它旨在确定资产的价值，为投资决策、财务报告、贷款、保险等提供依据。

资产评估的特点如下：1. 评估对象广泛：资产评估的对象可以包括不动产、动产、金融资产、知识产权等各类资产。

2. 评估目的多样：资产评估可以用于投资决策、财务报告、贷款、保险等多个方面。

3. 评估方法多样：资产评估可以采用市场比较法、成本法、收益法等多种评估方法。

三、房产评估的定义和特点房产评估是指对房地产进行评估和估值的过程。

它旨在确定房地产的市场价值，为购买、销售、租赁、抵押等提供依据。

房产评估的特点如下：1. 评估对象特定：房产评估的对象限定为房地产，包括住宅、商业地产、工业地产等。

2. 评估目的明确：房产评估主要用于购买、销售、租赁、抵押等与房地产相关的交易。

3. 评估方法专业：房产评估通常采用市场比较法、收益法、成本法等专业的评估方法。

四、资产评估与房产评估的区别资产评估和房产评估在以下几个方面存在明显的区别：1. 评估对象不同：资产评估的对象广泛，包括不动产、动产、金融资产等，而房产评估的对象限定为房地产。

2. 评估目的不同：资产评估的目的多样，可以用于投资决策、财务报告、贷款、保险等多个方面，而房产评估主要用于购买、销售、租赁、抵押等与房地产相关的交易。

3. 评估方法有异：资产评估可以采用市场比较法、成本法、收益法等多种评估方法，而房产评估通常采用市场比较法、收益法、成本法等专业的评估方法。

4. 评估标准不同：由于评估对象和目的的不同，资产评估和房产评估所依据的评估标准也会有所差异。

五、案例分析为了更好地理解资产评估和房产评估的区别，我们可以通过一个案例进行分析。

假设某公司拥有一处位于市中心的商业地产，该公司需要对这处房地产进行评估。

房地产评价

（三）个别因素指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素
第三节成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路及基本公式
评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值
二、适用对象和条件
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。
（5）保值增值性
二、房地产评估的原则
1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则
三、房地产评估的目的和价值类型
评估市场价值或非市场价值 1.单纯的房地产交易 2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估评估其价值） 3.财务报告目的涉及的房地产按会计准则要求的价值类型
2.价格决定机制的特殊性
3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
我国土地价格的特殊性在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
城镇土地国家所有土地所有权农村和市效土地农民集体所有
划拨土地使用权国有土地使用权出让土地使用权
二、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格（1）基准地价（2）标定地价（3）出让底价（4）转让价格（5）其他价格（抵押价格、课税价格等）