企业挂牌新三板之资产权属问题 - 于飞

企业挂牌新三板常见业务问题之资产权属问题
文/于飞
一、资产权属解析
企业应理顺并确认资产权属问题，使得经营相关资产权属清晰，不存在资产权属不明、资产存在纠纷等情况，相关资产问题不会影响公司正常经营及持续经营能力。

二、资产权属问题处理案例
1、现有房产未办理房产证（胜达科技430626）
解决方案：如实披露，说明原因及解决办法。

胜达有限及子公司的现有房产因各种原因均为办理房产证，主要房产分有三处，位于五块土地上，具体如下：
（1）公司位于潍坊市坊子区眉村工业园的“潍国用（2013）第D071号、第D072号”土地上的房屋因建设时间较早，未办理规划及建设手续，未取得房产证。

该处房产位于潍坊市坊子区规划的工业园区内，符合该区的工业规划，不属于“严重影响规划的违章建筑、限期拆除或没收该建筑物”的情况。

截止公开转让说明书签署之日，公司上述两地块的房产手续正在补办过程中，相关政府部门并未将上述建筑物认定为非法建筑而拆除。

主办券商、律师认为，根据相关部门的证明，公司办理房产手续的负责人访谈笔录、公司出具的书面说明与承诺，以及《物权法》、《城乡规划法》的相关规定，公司拥有“潍国用（2013）第D071号、第D072号”两宗土地使用权及其地上建筑物的所有权，虽然上述建筑物未取得房产证，但系历史原因造成，上述两地块的房产手续正在抓紧补办过程中，公司有专人办理、计划清晰，公司未就上述建筑物取得房产证的事实，对公司股票在全国股转系统挂牌并公开转让不构成实质性法律障碍。

（2）公司位于潍坊高新区健康东街以南、高新二路以西“潍国用（2010）第E011号”土地上的房屋，该处房屋均办理了规划及建设手续，因潍坊高新区管委会通知该园区要计划建设智慧产业园，要求拆迁，公司已与潍坊高新区拆迁办签订拆迁协议，公司已收到部分拆迁补偿款1230万元，目前该处房产已停止办理房产证。

（3）公司位于潍坊高新区胶济铁路以南、潍安路以东“潍国用（2012）第E065号和第E066号”土地上的建设的新厂房，目前厂房建设基本完工，尚未达到可使用状态，规划建设手续齐全，正在按要求办理房产手续。

公司的控股股东、实际控制人及公司已承诺除上述拆迁范围的房产外，公司已安排专人办理上述房产证，公司将根据潍坊高新区规划要求及拆迁进度安排，妥善安排拆迁工作，不会因拆迁而影响生产经营。

2、主要生产经营场所通过租赁方式取得，且出租人未取得产权证书（北鼎增辉430532）
公司股东国涥创投持有公司30.71%股份，王小兵持有公司25.93%股份，张朝一持有公司25.93%股份，伍波持有公司6.22%股份，夏志玲持有公司6.22%股份，国际创投持有公司5.00%股份，任何单一股东均不能对公司决策形成实质性控制，公司无控股股东。

解决方案：1、如实披露；2、获得相关部门出具“房屋未纳入城市更新改造范围”的说明；3、控股股东、实际控制人作出承担连带责任的兜底承诺。

由于历史原因，公司承租的房产出租人未取得产权证书，因此存在因搬迁或者难以续租而导致生产中断的风险，公司为界定和降低租赁房产的相关风险，采取了以下措施：（1）深圳市宝安区城中村改造办公室于2013年11月5日出具了证明文件，证明北鼎晶辉承租的上述房屋未纳入城市更新改造范围，也没有规划在未来5年内对其进行改造，但如果有关单位按照深圳市城市更新政策向相关部门提出改造申请，或因城市发展需要等原因，该地块仍然可能在未来5年内被纳入更新改造范围进行改造。

（2）公司控股股东晶辉电器集团有限公司、实际控制人签署《承诺及保证函》：“若北鼎晶辉及其分、子公司因租赁房产存在权属瑕疵而导致该等租赁房产发生拆除或拆迁等情形，或者该房产租赁合同被认定为无效或者出现任何因该租赁房产引发的纠纷，而给北鼎晶辉及其分、子公司造成经济损失，包括但不限于被拆除、被处罚等直接或间接损失，或者因拆迁可能产生的搬迁费用、固定配套设施损失、停工损失，或者被有关部门处以罚款、被有关利害关系人追索而支付的赔偿等，本公司/本人将就北鼎晶辉及其分、子公司遭受的任何损失而承担连带赔偿责任，以保证北鼎晶辉及其分、子公司不因此遭受任何损失”。