中原-深圳绿景龙华二线拓展区项目初步定位研究报告-58页-2008年
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中原_深圳龙坂片区XX-1012年房地产市场供应预研_94PPT
•应该通过对组团内用地、道路的规划 整合，改善局部环境，完善公共设施、 市政设施，进一步加强项目的引入和建 设
龙华新城：高于城市次中心定位，未来龙华新城不仅是深圳的城市次中
心，而是深圳的核心居住区。
•福田后花园 •城市次中心
•深圳后花园 •都市副都心
•片区的城市发展目标是：建设具有特色 与竞争力的城市地区，形成充满活力，并 具有良好城市形象的新城市副都心。
9.80
集商贸、居住 、先进工业于 一体的综合片 区
坂田 片区
高新工业、行政 办公、商业、文 体娱乐、医疗配 套及居住区组成
16.35
集商贸、居住 、物流业于一 体的综合片区
•区域界定小结—
•龙坂片区作为中部组团的核心，地理位置得天独厚，各个组团功能划分清 晰明确，并形成与福田中心区的互补态势，与福田有机的组合•PART1 - 龙坂片区概述 •PART2 -龙坂片区交通布局 •PART3-龙坂片区房地产市场发展史 •PART4 -龙坂片区房地产市场未来供应 •PART5 -龙坂片区未来市场格局预研
•区域界定 •规划提升 •经济发展概况 •人口变化
•政府着眼于将龙坂片区打造为城市的另外一个新中心，其中，中部综 合组团规划、 龙华新城、二线拓展区的预先发展将极大提升龙坂片区的
，总面积28.51平方公里，建成区面积17.75平方公里
•岗头片区 •雪象片区 •坂田片区
组团 划分界定
面积（ 官方功能定 平方公 位 里）
岗头 片区
高新工业、行政 办公、商业、文 体娱乐、医疗配 套及居住区
10.10
集先进工业、 配套居住于一 体的综合片区
雪象 片区
高新工业、行政 办公、商业、文 体娱乐、医疗配 套及居住区
龙华新城：高于城市次中心定位，未来龙华新城不仅是深圳的城市次中
心，而是深圳的核心居住区。
•福田后花园 •城市次中心
•深圳后花园 •都市副都心
•片区的城市发展目标是：建设具有特色 与竞争力的城市地区，形成充满活力，并 具有良好城市形象的新城市副都心。
9.80
集商贸、居住 、先进工业于 一体的综合片 区
坂田 片区
高新工业、行政 办公、商业、文 体娱乐、医疗配 套及居住区组成
16.35
集商贸、居住 、物流业于一 体的综合片区
•区域界定小结—
•龙坂片区作为中部组团的核心，地理位置得天独厚，各个组团功能划分清 晰明确，并形成与福田中心区的互补态势，与福田有机的组合•PART1 - 龙坂片区概述 •PART2 -龙坂片区交通布局 •PART3-龙坂片区房地产市场发展史 •PART4 -龙坂片区房地产市场未来供应 •PART5 -龙坂片区未来市场格局预研
•区域界定 •规划提升 •经济发展概况 •人口变化
•政府着眼于将龙坂片区打造为城市的另外一个新中心，其中，中部综 合组团规划、 龙华新城、二线拓展区的预先发展将极大提升龙坂片区的
，总面积28.51平方公里，建成区面积17.75平方公里
•岗头片区 •雪象片区 •坂田片区
组团 划分界定
面积（ 官方功能定 平方公 位 里）
岗头 片区
高新工业、行政 办公、商业、文 体娱乐、医疗配 套及居住区
10.10
集先进工业、 配套居住于一 体的综合片区
雪象 片区
高新工业、行政 办公、商业、文 体娱乐、医疗配 套及居住区
深圳绿景牛栏前项目整合策略报告(中原)
2009深圳绿景牛栏前项目整合策略报告(中原)绿景牛栏前项目整合策略报告中原地产2009年5月工作历程指标——基于项目100％采用90平方米以下的经济指标;市场——多次会议交流，思想碰撞，整合定位方向;规划——基于0219建筑设计新规，对项目发展策略进行调整。
2008年7月21日牛栏前项目第一次汇报2009年5月21日牛栏前项目第四次汇报2008年8月19日牛栏前项目第二次汇报2008年8月26日牛栏前项目第三次汇报报告简要1：项目竞争与开发策略市场竞争激烈品牌开发商集中开发——品牌竞争新城区与旧城区竞争——板块资源竞争潜在290万平米供应——同质化产品竞争规划政策规划政策局限0219最新建筑设计要求——产品同质化加剧市场竞争策略：基于项目发展的核心策略：以创新产品，树立区域形象符号—MOHO TOWN，实现项目溢价；建议通过全新的竞争平台-MOHO TOWN，以承载项目的开发，规划，营销，推广活动等，以此整合旧城区现有的成熟的城市资源，进一步提升区域形象，以及开发商品牌和项目形象，形成项目后期的核心竞争力。
规划政策项目缺乏优势资源旧改形象/容积率高/中等规模/无优势资源产品开发策略MOHO TOWN ——创新生活形态发展理念，竞争平台开放式规划，复合型开发，整合现有成熟资源商业：核心区商业，全新购物体验住宅：年轻体验式的全新生活方式+++报告简要2：基于竞争策略及产品策略下的定位思考龙华新城新资住区——最纯粹的都市时尚生活综合物业A4>>.物业定位：整合区域资源，以住宅主导，满足新资阶层需求，形成区域最具都市时尚生活的综合物业绿景 MOHO>.TownEnjoy your living, happy your life7>.项目整合形象定位（竞争平台）报告简要3：搭建全新 MOHO>.TOWN 竞争平台MOHO>.PLAZAMOHO>.LotFUN乐淘坊MOHO>. HOUSE绿景MOHO>.TOWN成就区域核心物业3万㎡区域体验商业11万㎡城市精英住宅高年轻化、时尚化年轻化、家庭化消费群较高形象中高档，货品更具时尚品质感形象中高档，更具时尚品质感产品据有更多的创新生活元素档次高乐淘坊（MOHO LotFun）绿景·MOHO>.townEnjoy your living, happy your life享受生活，快乐人生主题高龙华中心最具生活品味的商业街区龙华新城新资住区——最纯粹的都市时尚生活综合物业形象高区域型优质生活时尚中心整合区域资源，以住宅主导，满足新资阶层需求，形成区域最具时尚的综合物业定位契合度商业住宅（整体）项目通过MOHO的平台整合优势，树立形象，提升品牌，增强竞争，实现溢价。
深圳中原08年策划建议逆市这样破冰邱忠
破冰之一：重新定义精准营销 冰之一：客户少，客户群体范围小
“最牛”破冰法之1——重新定义精准营销
中管网房地产频道
重新定义精准营销
精准营销
精准的客户区域 南山、福田？
中管网房地产频道
重新定义精准营销
结果
锁定地方钓鱼
海 海 那么大！出 吧！
中管网房地产频道
中管网房地产频道
什么是“牛”
牛，并不是代表最好，而是代表了具有某种强势
和气势，纵贯2007年，从股票”牛市”到“史上 最牛钉子户”,然后“史上最牛”风暴席卷全国， “史上最牛的警车”、“史上最牛的女秘书”、 “史上最毒后妈”、“史上最牛乞丐”……“最牛” 一词仿佛一夜之间，就成为了人们的口头禅 。
Crossover推广理念
Crossover
双赢
&
fdc.N2i1kaes和k别.co克m的中cro管ss网o房ver地广产告频道
Crossover推广理念
Crossover在博海
想象广告：清 一色宝马等高档 车停入博海，彰 显博海尊贵地位。
宝马&博海双赢！
中管网房地产频道
— 破冰
观澜事业fd部c:邱.2忠1健 中管h 网房地产频道
1
冰在哪里？
缺少推广，市场知名度低 没有优惠措施
单价、总价高 客户观望心态越来越重
政策影响
冰…………
中管网房地产频道
“最牛”的时代
2007年，流行“最牛”
自”最牛”钉子户开始,”最牛”一夜席卷网络。
官方解释： 是营销高手运用价格手段获取高额利润的一种
营销策略，是市场经济条件下实现供需平衡和按 质论价、等价交换的体现。 民间解释：
中原-深圳城建观澜地产项目定位策略报告
提高存款准备金率0.5个百分点（由10％提高至10.5％）
自2007年5月15日起提高存款准备金率0.5个百分点（由10.5％提高至11％）
从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年 期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点， 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 0.09个百分点。
7月10日
7月13日
7月20日 7月20日
部门
央行 国税总局
央行 央行 央行 央行 央行
深圳国土局
深圳国土局
央行 国务院
法规名称
—— 关于房产企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 ——
中国人民银行决定上调金融机构人民 币存贷款基准利率
—— ——
中国人民银行三箭齐发紧缩流动性
《关于规范境外机构和境外个人购买 商品房的通知》
20
深圳市房地产市场小结
政策干预房地产市场，控制涨幅，稳定市场发展 深圳关内市场存量消耗殆尽，刚性的需求已经大量外移 大势向北，宝安/龙岗中心城已经成为深圳主战场 中组团：龙华/坂田/观澜成为下一个主场
21
本次报告汇报要点
>> 市场发展与变化
| 市场发展 | 区域价值 | 未来展望
东莞塘厦松山湖片区深圳高端客户置业比例占46个别楼盘占到9成以上深圳成为珠三角核心与周边城市关系已不再是简单的城与城而成为中心与辐射地带的关系城市发展背景下的居住变迁42以华侨城填海区为典型代表的城市居住模式以东莞惠州等为代表的珠三角城际居住模式为代表的新城市化居住模式从被动郊区化到新城市化到城际居住的变迁城市发展背景下的居住变迁城区43深圳东莞惠州北拦截深圳高端客户北流东莞南抢夺龙坂高端物业置业群本项目扼守关隘形成北截南抢之势本项城市发展背景下的居住变迁44城郊居住区域与楼盘特征客户构成分析类似区域内产品户型区间th200250叠拼200左右小高层90250客户来源区域广泛打破了距离尺度固定模式区域区域特征与本区域相似度代表楼盘类型主力面积区间客户构成特征x城市中央边缘便利x生态资源th230叠加220280高层180230新富阶层事业上升阶段自住为主工业区x自然资源x大规模小高层80120th220240中产阶层事业起步阶段投资及投资兼自住为主客户区域来源广泛宝安招华th200260别墅230400稳定财富阶层投资兼居住为主户区域来源广泛龙岗卫星城x生态资源万科大工业区项目小高层100130高层110170th180230当地权力与财富阶层关内投资客自住为主客户区域来源广泛大规模x世界级科技运动别墅198288th200240小高层140160新资产与稳定财富阶层投资兼自住为主客户区域来源广泛城市发展背景下的居住变迁45典型楼盘客户群前后期变化分析客户需求历程变化从投资行为为主转变为居住或兼投资行为为主早期精明投资客介入极大提升楼盘知名度与价值目前置业中组团客户中需求以中大户型为主代表楼盘早期客户需求后期客户群需求客户变化特征星河丹堤投资投资兼居住投资精明的新富阶层投资客跟风投资人投资兼居住投资投资兼居住实力雄厚的投资客第二居所居住者第五园周边企业客户
自2007年5月15日起提高存款准备金率0.5个百分点（由10.5％提高至11％）
从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年 期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点， 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 0.09个百分点。
7月10日
7月13日
7月20日 7月20日
部门
央行 国税总局
央行 央行 央行 央行 央行
深圳国土局
深圳国土局
央行 国务院
法规名称
—— 关于房产企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 ——
中国人民银行决定上调金融机构人民 币存贷款基准利率
—— ——
中国人民银行三箭齐发紧缩流动性
《关于规范境外机构和境外个人购买 商品房的通知》
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深圳市房地产市场小结
政策干预房地产市场，控制涨幅，稳定市场发展 深圳关内市场存量消耗殆尽，刚性的需求已经大量外移 大势向北，宝安/龙岗中心城已经成为深圳主战场 中组团：龙华/坂田/观澜成为下一个主场
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本次报告汇报要点
>> 市场发展与变化
| 市场发展 | 区域价值 | 未来展望
东莞塘厦松山湖片区深圳高端客户置业比例占46个别楼盘占到9成以上深圳成为珠三角核心与周边城市关系已不再是简单的城与城而成为中心与辐射地带的关系城市发展背景下的居住变迁42以华侨城填海区为典型代表的城市居住模式以东莞惠州等为代表的珠三角城际居住模式为代表的新城市化居住模式从被动郊区化到新城市化到城际居住的变迁城市发展背景下的居住变迁城区43深圳东莞惠州北拦截深圳高端客户北流东莞南抢夺龙坂高端物业置业群本项目扼守关隘形成北截南抢之势本项城市发展背景下的居住变迁44城郊居住区域与楼盘特征客户构成分析类似区域内产品户型区间th200250叠拼200左右小高层90250客户来源区域广泛打破了距离尺度固定模式区域区域特征与本区域相似度代表楼盘类型主力面积区间客户构成特征x城市中央边缘便利x生态资源th230叠加220280高层180230新富阶层事业上升阶段自住为主工业区x自然资源x大规模小高层80120th220240中产阶层事业起步阶段投资及投资兼自住为主客户区域来源广泛宝安招华th200260别墅230400稳定财富阶层投资兼居住为主户区域来源广泛龙岗卫星城x生态资源万科大工业区项目小高层100130高层110170th180230当地权力与财富阶层关内投资客自住为主客户区域来源广泛大规模x世界级科技运动别墅198288th200240小高层140160新资产与稳定财富阶层投资兼自住为主客户区域来源广泛城市发展背景下的居住变迁45典型楼盘客户群前后期变化分析客户需求历程变化从投资行为为主转变为居住或兼投资行为为主早期精明投资客介入极大提升楼盘知名度与价值目前置业中组团客户中需求以中大户型为主代表楼盘早期客户需求后期客户群需求客户变化特征星河丹堤投资投资兼居住投资精明的新富阶层投资客跟风投资人投资兼居住投资投资兼居住实力雄厚的投资客第二居所居住者第五园周边企业客户
深圳市龙华扩展区0006地块保障性住房脚手架方案20110426
1 编制说明及依据1.1 相关工程施工合同文件、图纸和技术资料1.2.1 深圳建工集团与业主签订的工程总承包合同文件；1.1.2 深圳市龙华扩展区0006地块保障性住房工程施工图1. 2 相关的法律法规、规范标准、规定、参考文献1.2.1相关法律法规《中华人民共和国安全生产法》《建设工程安全生产管理条例》《深圳市建设工程重大危险源管理办法》《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》（建质[2009]87）1.2.2相关的规范标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）《工程测量规范》（GB50026-2007）《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》（GJG130-2001）《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）工程建筑标准强制性条文—房屋建筑部分2002年版《钢结构工程施工质量验收规范》（GB 50205-2001）《钢结构设计规范》（GB 50017-2003）1. 2.3 相关的规定、参考文献1《建筑施工手册》（四版）3《建筑施工计算手册》（江正荣编著二版）4品茗施工计算软件5《安全生产管理制度》（深圳建工集团）6《实施性施工组织设计、方案管理规定》（深圳建工集团）1.3 施工组织设计《施工组织设计》2 工程概况2.1 建筑概况总建筑面积约为112181.45平方米，5座塔楼（即A、B、C、D、E座工程）。
A、B、C座为3栋32层住宅楼、2层地下车库及设备用房；D、E座有2栋分别为34层商宅楼、2层地下车库及设备用房。
A、B、C座±0.000m相对于绝对标高82.1m，结构顶标高为92.400m, 除第一层5.1m外其他各层为2.8m，地下室2层共8.0m高；D、E座±0.000m相对于绝对标高分别为82.1m，结构顶标高为98.000m，每层为2.8m，地下室2层共8.0m 高（详见下表）。
外墙面主要为外墙涂料，一层为外墙砖。
外墙门窗为铝合金门窗，有挑窗（悬挑600mm）和平外墙的窗。
中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT
开发价值
未来供应规模最集中的热 点区域
后续超过300万方的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，并为区域导入大量更高层次人群 万科、金地、国投等品牌开发商云集。产品线供应全面，包括独立别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层、小高层，从六七十 平方米的中小户型到200多平方米的大户型一应俱全……商业发展潜力无限 新开发楼盘规模一般都在10万方以上 最具潜力的商圈：龙华持续交通革新，火车客运站、地铁投入使用以及区域内的地产开发加快、使龙华商业长期繁荣成为可能性，巨 大人流所带来的现金流将使龙华成为寸土寸金的商业旺地。
第五园景台
龙华成交套数
※成交量：上半年，龙华成交量为宝安区域的成交量之首，1-5月份占宝安区域成交量的20%左右， 近期受大环境市场回暖影响，成交量有逐步攀升之势； ※成交均价：中高档项目金地梅陇镇精装修单位均价已涨到12000元/平方米，近期销售较为活跃。 剩余部分优质产品达到13000-14000，但销售情况一般。另外片区另一中高档项目世纪春城价位
12
区域房地产发展前景
2007年全市存量消化套数 2007-2008
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 07.05 06 07 08 09 10 11 12 08.01 02 03 04 05 0% 40% 20% 可售套数 成交量（套） 消化率 60% 100% 80%
由于地理位臵特殊性，龙华新城和福田中心 区形成主副关系，成为深圳的一个副中心
源于:《深圳市城市总体规划（2007－2020）》
3
本地块区域现状
交通配套型 高容高密物业
资源型 低密物业
※二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，如本地块、莱蒙、中航、鹏润达等项目，客户主要以 首次或改善性臵业刚性需求客户为主。 ※二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要低密度豪宅版块，如水 榭山、圣莫丽斯、星河丹堤、溪山等，以二次臵业，换房，追求舒适的客户为主。 ※龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目。如弓村项目。
金地龙华项目定位报告
本报告是严格保密的。
11
龙华近五年批准预售情况
过去5年，龙华住宅的 批准预售面积有了飞速 的发展，从1999年的 6.69万平方米到2003年 的48.11万平方米，龙 华住宅的批准预售面积 增加了7倍。其中2000 年和2002年分别是前一 年的313.75%和7.6%。 龙华2004年上半年的批 准预售面积为33万平米。
人民路 商圈
龙华 新区 商圈
规划地铁四号线
本报告是严格保密的。
21
交通状况
地块北临的布龙路是 双向八车道的快速干道 地块西界的梅龙路目 前正在施工,是双向六车 道的城市一级主干道,途 径梅林检查站,预计 2005年6月建成通车 东侧民治路是连接龙 华和关内的主要道路， 目前客货并行，交通拥 挤 地块内规划的小区市 政路把地块分割为两个 部分，目前详细规划还 没有出台
布吉关
南山
罗湖
未来深圳的“副中心区”
本报告是严格保密的。
9
关内外土地出让情况对比
2002年土地出让 关内：关外＝1:5 2003年土地出让 关内：关外＝1:7
关内、关外比例 100% 80% 60% 40% 20% 0%
土地出让简况
77% 23% 74% 26% 70% 30% 70% 29% 67% 33% 62% 60% 38% 41%
18
市场分析小结
本报告是严格保密的。
19
1.2 本项目地块解析
本报告是严格保密的。
20
本项目地块区位图
本项目位于龙华镇,距 老城区约4公里,临近规 划热点二线扩展区，周 边路网发达 目前二线扩展区配套 较为缺乏,交通设施还在 建设中,基本属于陌生片 区
二线扩展区
本案 布龙路
11
龙华近五年批准预售情况
过去5年，龙华住宅的 批准预售面积有了飞速 的发展，从1999年的 6.69万平方米到2003年 的48.11万平方米，龙 华住宅的批准预售面积 增加了7倍。其中2000 年和2002年分别是前一 年的313.75%和7.6%。 龙华2004年上半年的批 准预售面积为33万平米。
人民路 商圈
龙华 新区 商圈
规划地铁四号线
本报告是严格保密的。
21
交通状况
地块北临的布龙路是 双向八车道的快速干道 地块西界的梅龙路目 前正在施工,是双向六车 道的城市一级主干道,途 径梅林检查站,预计 2005年6月建成通车 东侧民治路是连接龙 华和关内的主要道路， 目前客货并行，交通拥 挤 地块内规划的小区市 政路把地块分割为两个 部分，目前详细规划还 没有出台
布吉关
南山
罗湖
未来深圳的“副中心区”
本报告是严格保密的。
9
关内外土地出让情况对比
2002年土地出让 关内：关外＝1:5 2003年土地出让 关内：关外＝1:7
关内、关外比例 100% 80% 60% 40% 20% 0%
土地出让简况
77% 23% 74% 26% 70% 30% 70% 29% 67% 33% 62% 60% 38% 41%
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市场分析小结
本报告是严格保密的。
19
1.2 本项目地块解析
本报告是严格保密的。
20
本项目地块区位图
本项目位于龙华镇,距 老城区约4公里,临近规 划热点二线扩展区，周 边路网发达 目前二线扩展区配套 较为缺乏,交通设施还在 建设中,基本属于陌生片 区
二线扩展区
本案 布龙路
2009年深圳二级市场总结(深圳中原)
2192
作 物 学 报
第 36 卷
恰当的遗传多样性参数和有代表性的样本量 , 使检测到 的遗传多样性及其估算的参数均具有较高的可比性 , 对 物种和居群间遗传多样性的研究及其保护对策的确定均 至关重要 [4-6] 。如赵茹等 [5] 采用计算机模拟的方法对野生 大豆居群遗传多样性估算与取样策略的研究表明 , 不同 分子标记检测到同一野生大豆居群的各种遗传差数值不 同 ; 同一居群中的不同样本量对遗传多样性参数的估算 值有较大的影响 , 当选用多态位点百分率 (P)时 , 30~45 个 植株才能代表总体 90%以上的遗传变异。于种群间的变异 [7-9] , 在茶树遗传进化分析和分 子系统学的亲缘关系分析时 , 特别是涉及到有性系种群 时 , 不能用 1 个个体代表 1 个种。 2001 年 , 沈程文 用 RAPD 方法对茶树安化云台山种 27 个有性单株的遗传多 样性研究表明 , 安化云台山种的种群内遗传多样性平均 达到 79.3%, 这说明茶树安化云台山种的种群内仍然存在 丰富的遗传多样性。 2008 年 , Ohsako 等
1 Tea Research Institute, Chinese Academy of Agricultural Sciences / National Center for Tea Improvement, Hangzhou 310008, China; 2 Nanjing Agricultural University, Nanjing 210095, China
作物学报
ACTA AGRONOMICA SINICA 2010, 36(12): 21912195 ISSN 0496-3490; CODEN TSHPA9
/zwxb/ E-mail: xbzw@
20090522世联深圳_绿景龙华项目定位及营销策略报告252p
长江中游沿线
武汉
长三角
杭州
预计北京-武汉-广州-深圳-香港”客运专线通行 后从北京到深圳将由原先的20小时缩短为10小 时。预计达到年500万的人次；港澳台、珠三角 商旅人流将不必只通过广州进行中转，可以通过 龙华新客站实现与全国的联系
福州 广州
深圳 香港
厦门
珠三角
东南沿海
前提2：城市发展——龙华区域发展之地产开发
城市加速度绿景时代
——绿景龙华项目定位及营销策略报告
本报告框架
前提。 必要条件。
物业发展定位。 营销策略。
本报告框架
前提。
前提1：宏观大势 前提2：城市发展 前提3：企业品牌
必要条件。
物业发展定位。 营销策略。
前提1：宏观大势——现状
房地产发展的重要决定因素政策：风向开始转变，由原来的打压改 变成拉升销量，但国家对于房价仍持打压态度
146720 200000
230000 106000 208000 100000 102943
840套 ——
—— —— —— —— 1100套 948套
高层，联体别墅，户均170平米（拼合） 110—200平米/3房4房
2房/56—89平米，3房/79—187平米，4房/169—214 平米，小复式/83平米 大户型为主 户型未定，面积100平米以下占90% 高层，TH 120-140㎡一房、两房 高层，135-139的3房，140-144的 4房，168-178的5 房（拼合）
2008年 2008
2008 —— 2008 2008年下半年 2008年 2008年
梅林龙尾路东侧，南开附中，基督教堂北 侧 蛇口东角头
填海东区 填海东区 填海东区 蛇口填海区沙河西路与东滨路交汇处 南山华侨城 前海月亮湾大道
中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告
项目目标与挑战
中原深圳雷圳碧榕湾二期的目标是 实现销售收入最大化，同时提高项 目的知名度和品牌价值。面临的挑 战包括
政策风险：政府对房地产市场的调 控政策可能对项目产生影响，需要 密切关注政策变化。
市场竞争激烈：深圳市房地产市场 竞争激烈，需要突出项目的优势和 特色。
客户需求多样化：客户对住宅需求 多样化，需要精准定位和满足不同 客户群体的需求。
目标市场定位
Байду номын сангаас
目标客户群体
主要面向首次购房者和改善型 购房者，年龄集中在25-45岁， 具有较高的收入和良好的职业
背景。
价格定位
根据项目周边同类产品价格及 市场行情，价格定位为中高端 住宅，以实现较高的性价比和
市场份额。
产品定位
以高品质、舒适、环保、时尚 为特点，打造适合现代都市生
活的住宅小区。
竞争对手分析
02
市场分析
宏观市场环境
人口环境
深圳市人口基数大，且呈持续 增长趋势，人口红利不断释放
，对住房的需求持续增加。
经济环境
深圳市经济发展迅速，GDP连续 多年保持高速增长，居民人均收 入不断提高，对高品质住房的需 求日益旺盛。
政策环境
深圳市政府对房地产市场实施了多 项调控政策，如限购、限贷等，对 市场发展产生一定影响。
项目定位与特色
中原深圳雷圳碧榕湾二期定位于高端住 宅市场，主要面向中产阶层和富裕阶层 。项目特色包括
智能化社区：采用智能化管理系统，提 高居住体验和生活安全。
品质生活：项目提供高品质的住宅和配 套设施，注重生活品质和舒适度。
地理位置优越：位于深圳市南山区，靠 近科技园和华侨城，交通便利。
绿色生态：项目规划注重绿色生态，拥 有大型绿地、园林和水景等自然景观。
中原深圳龙华新城绿景818项目定位报告75PPT
次置业客户向二次及多次置业客户发展。
附件2：龙华二线拓展区典型在售项目分析 中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
Chapter . 2 区域价值分析
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
第一层级/龙华新城——区域价值
[龙华定位：深圳副都心]
东莞/广 州
中部综合服务组团中心 深圳中心区的延伸和生活配套基地 先进工业和高新技术产业发展基地商 贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口 岸物流中心
中原深圳龙华新城绿景 818项目定位报告75PPT
2020/11/2
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
光明新城
城市成长进行时 以城市之名 代言城市
光明新城将建设 成为全市标志性 生态型高技术产 业园区和贯彻落 实科学发展观的 典范地区
大运新城
龙华新城
建成口岸功能、 商务功能完善的 区域性铁路客运 枢纽和综合性居 住区
龙华次级 Ⅲ 中心区
产业辐射腹地 优势
[战略意向：城市第三极]
基于城市战略转变、谋求珠三角区域 中心地位背景下的发展意向与影响价 值：深圳发展的新动力引擎；城市第 三极
南山区级 Ⅱ 中心区
CBD-罗 Ⅰ 湖市级中
心区
产业CBD总部 优势
双港引擎战略 优势
[南北双向的内向聚合力、外向辐射力]
香
港
龙华新 城
建成特色鲜明 的全市体育运 动中心和高端 体育产业基地
龙华新城和福田中心区形成主副关 系，成为深圳的一个副中心
坪山新城
加快形成以产 业功能为主的 国家生态工业 示范园区和现 代先进制造业 新城
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
附件2：龙华二线拓展区典型在售项目分析 中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
Chapter . 2 区域价值分析
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
第一层级/龙华新城——区域价值
[龙华定位：深圳副都心]
东莞/广 州
中部综合服务组团中心 深圳中心区的延伸和生活配套基地 先进工业和高新技术产业发展基地商 贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口 岸物流中心
中原深圳龙华新城绿景 818项目定位报告75PPT
2020/11/2
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
光明新城
城市成长进行时 以城市之名 代言城市
光明新城将建设 成为全市标志性 生态型高技术产 业园区和贯彻落 实科学发展观的 典范地区
大运新城
龙华新城
建成口岸功能、 商务功能完善的 区域性铁路客运 枢纽和综合性居 住区
龙华次级 Ⅲ 中心区
产业辐射腹地 优势
[战略意向：城市第三极]
基于城市战略转变、谋求珠三角区域 中心地位背景下的发展意向与影响价 值：深圳发展的新动力引擎；城市第 三极
南山区级 Ⅱ 中心区
CBD-罗 Ⅰ 湖市级中
心区
产业CBD总部 优势
双港引擎战略 优势
[南北双向的内向聚合力、外向辐射力]
香
港
龙华新 城
建成特色鲜明 的全市体育运 动中心和高端 体育产业基地
龙华新城和福田中心区形成主副关 系，成为深圳的一个副中心
坪山新城
加快形成以产 业功能为主的 国家生态工业 示范园区和现 代先进制造业 新城
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
中原深圳房地产项目市场战略分析研究周报14页XX年
中原深圳房地产项目市 场战略分析研究周报14
页XX年
2020/11/2
中原深圳房地产项目市场战略分析研 究周报14页XX年
Part A 一周市场热点
中原深圳房地产项目市场战略分析研 究周报14页XX年
二季度平均住宅地价公布 一线城市中惟北京下降
在楼市调控的大背景下，全国105个重点监测城市的住宅平均地价同比上涨10.7%，但在 “北上广深”4个一线城市中，北京成为住宅地价惟一下降的城市。国土部发布《2011年上 半年国土资源有关统计数据》显示，今年第二季度，北京市住宅地价环比下降了0.58%。深 圳环比增长达到了6.31%，增长率最高；其次是广州为4.38%，上海为0.53%。
Source：二战中心公开资讯整理
中原深圳房地产项目市场战略分析研 究周报14页XX年
发改委：下半年更加注重稳物价控房价
国家发展和改革委员会副秘书长、新闻发言人李朴民8月2日在接受媒体采访时表示，下半 年我国宏观政策取向更加注重有针对性地解决经济运行中的突出矛盾和问题，尤其是要坚 决抑制价格过快上涨，保持物价总水平基本稳定;坚持房地产调控政策不动摇，遏制住房价 格过快上涨;改善企业特别是小企业发展环境、缓解企业经营困难。
3
50.0%
109
990.0%
76
(-69.1%)
23
(-55.8%)
176
(-43.2%)
254
(-42.7%)
Source：深圳市国土局
成交面积(平米)
本周
环比
54975
(-47.4%)
124
(-48.4%)
4564
610.6%
12796
(-64.2%)
1626
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中原深圳房地产项目市场战略分析研 究周报14页XX年
Part A 一周市场热点
中原深圳房地产项目市场战略分析研 究周报14页XX年
二季度平均住宅地价公布 一线城市中惟北京下降
在楼市调控的大背景下，全国105个重点监测城市的住宅平均地价同比上涨10.7%，但在 “北上广深”4个一线城市中，北京成为住宅地价惟一下降的城市。国土部发布《2011年上 半年国土资源有关统计数据》显示，今年第二季度，北京市住宅地价环比下降了0.58%。深 圳环比增长达到了6.31%，增长率最高；其次是广州为4.38%，上海为0.53%。
Source：二战中心公开资讯整理
中原深圳房地产项目市场战略分析研 究周报14页XX年
发改委：下半年更加注重稳物价控房价
国家发展和改革委员会副秘书长、新闻发言人李朴民8月2日在接受媒体采访时表示，下半 年我国宏观政策取向更加注重有针对性地解决经济运行中的突出矛盾和问题，尤其是要坚 决抑制价格过快上涨，保持物价总水平基本稳定;坚持房地产调控政策不动摇，遏制住房价 格过快上涨;改善企业特别是小企业发展环境、缓解企业经营困难。
3
50.0%
109
990.0%
76
(-69.1%)
23
(-55.8%)
176
(-43.2%)
254
(-42.7%)
Source：深圳市国土局
成交面积(平米)
本周
环比
54975
(-47.4%)
124
(-48.4%)
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610.6%
12796
(-64.2%)
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中原_深圳宏达福田项目战略定位报告
市场竞争弱
牺牲速度、推广费用高
高成本
Code of this report | 13
冲突一——现有的土地属性和品牌、利润最大化目标的冲突
区域内大的上升周期基本上已经走完，后续项目主要依靠对自身价值的挖掘，难
现状一 以享受城市升级带来的溢出价值，CBD的土地属性价值无法充分挖掘
福田CBD发展阶段解析
片区客户的 置换以中低端 置换为主，高 价值的置换难
片区以小房换大房、 租房换买房为主， 低端换高端的客户 少
高价值置换
中低价值置换
片区客户的辐 射圈小，以环 CBD客户长久居 住客户为主
CBD外部客户
环CBD客户
片区客户属性 呈现区域性、固化性的局限性，短时间很难突破
> 客户对高端形象 接受度低将影响项 目的销售速度；成 长性难突破将限制 片区楼盘档次的突 破；高端产品置换 性差，将使产品结 构失衡；辐射性差 将缩小客户圈范围， 从客户属性缺陷看 项目做高端形象的 系统风险大
大中华
商 务 配 套 成 熟
生
天虹商场
活
配
套
齐
全
卓越时代广场
COCOPARK
> 中心区拥有300多万平 方米的商业办公规划面 积，集中了近30座高档 商务楼宇，集中了许多 世界著名跨国公司和国 内大型企业的地区总部 集聚中心，商务氛围浓 厚，商业人群集聚
> 中心区生活配套成熟， 天虹购物广场、星河 COCOPARK、国美、 苏宁、家乐福等大型生 活配套云集，生活配套 齐全
彩 田 路
红荔路
核心CBD
环CBD
滨河大道
本项目
> 中心区范围：福田中心区由滨河大道、红荔 路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成
中原深圳房地产项目市场战略分析研究周报13页XX年
Part C 新开盘项目销售情况
中原深圳房地产项目市场战略分析研 究周报13页XX年
一周开盘情况
项目名称 开盘时间 推出套数 主力户型 开盘价格 开盘销售
桐林城市广
单身公寓、1
场
2011.8.10
476
房、2房
27000
457
开盘优惠
无
上期推出 截止监测 时间/价格 时间
2011.7.23/260 8月10日 00
7
133.3%
31
(-71.6%)
21
(-72.4%)
9
(-60.9%)
118
(-33.0%)
159
(-37.4%)
Source：深圳市国土局
成交面积(平米)
本周
环比
26779
(-51.3%)
747
502.9%
1301
(-71.5%)
1797
(-ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ6.0%)
614
(-62.2%)
9418
(-34.3%)
12901
(-40.1%)
成交均价(元/平米)
本周
环比
16449
(-30.0%)
活跃楼盘
华盛新沙荟名庭(一期) (69)
29643
24.5%
兰亭国际公寓(4)
27036
1.0%
桐林公寓 (29）
34147
(-30.8%)
雍景湾花园(15)
16032
(-2.4%)
东港印象家园(A区)(4)
13489
(-15.1%) 华盛新沙荟名庭(一期) (69)
中原深圳房地产项目市 场战略分析研究周报13
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绿景地产 LV
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JING
【区域房地产市场开发趋势】
星河丹堤 龙一号 圣莫丽斯 金地梅陇镇1期 世纪春城3期 日出印象 城投七里香榭 阳光新境园 信托项目 金地梅陇镇2期 …… 金地梅陇镇3期
2005
2006
2007
高层 高层+小高层
小高层 小高层+多层
绿景地产 LV星河丹堤 JING
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【寻找市场空白点】
圣莫丽斯 信托项目 星河丹堤
介于梅陇镇与 星河丹堤间 “市场”
本项目
中高档：梅陇镇、七里香榭 阳光新境园、碧水龙庭、锦绣江南、 中档：世纪春城、日出印象、潜龙华城、 皓月花园、苹果园等
绿景龙华项目·初步定位报告
2008 中国除了奥运,还有绿景
绿景地产 LV
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JING
中原对绿景龙华项目的思考：
纽带与飞跃
——绿景地产龙华之路
绿景地产 LV
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绿景地产 LV
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后续项目开发展望：
• 绿景新洲项目 • 绿景龙岗项目 • 绿景车公庙写字楼项目
本项目
☆
●
●
后续待开发项目
曾开发项目
后续项目涉及区域广泛、形态多样，本项目纽带作用不可小视
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JING
1、地块简介
【地块位置】
本项目地块位于 龙华二线拓展区， 东临梅龙路,北靠中 梅路。
按照市政府的梅林——布吉段 北移的规划，二线扩展区由和 平路以南、布龙公路、梅龙公 路、梅林检查站围合而成。
绿景地产 LV
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JING
【地块现状】
项目地块被四条城市 道路围合，北、西、南三 面为城市规划路，相对较 窄，目前还没有兴建；东
梅龙公路
地块图一
面为建设中的梅龙公路， 80米宽，是六车道的城市 主要交通干道。整个地块 形状较完整，呈菱形，方 便项目整体规划。
地块图二
地块图三
绿景地产 LV
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案 例
JING
因此我们要——
创新、求新
♂引领阶段市场，成为龙华片区的风向标
绿景地产 LV
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JING
Question THREE
项目如何实现预想的目标？
绿景地产 LV
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JING
1、建筑类型建议 2、建筑风格建议 3、户型配比建议 4、商业布局建议
绿景地产 LV
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JING
【经济指标】
v占地面积：81,832.85平方米 v建筑面积：188,215平方米 v住 v商 宅：157,275平方米 业：25,000 平方米
v容 积 率：2.3 v覆 盖 率：40% v建筑限高：54米
v幼儿园：2,000平方米
绿景地产 LV
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2008
2008年，预计二线扩展区的开发将达到一个发展的高峰期。
绿景地产 LV
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JING
【深圳热点区域发展趋势图】
龙岗中心城
2005年 二线拓展区 宝安中心区 预计2007年— 东部沿海高 尚住宅区
2005年 深圳湾填 海区
南山客户
福田客户
罗湖客户
01-04年
2000年以前
绿景地产 LV
客户流向
JING
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市场分析总结---- 【龙华二线扩展区】
è此区域已毫无争议的成为深圳典型的成长 型热点片区！ è无论从总体开发规模，产品档次等方面来 看，2008年，此区域的市场发展都将达到一 个相对顶峰！ 绿景地产 LV
【地块分析小结】
1. 综合考虑项目开发规模，预计将分两期在两年 之内开发完毕； 2. 根据现有开发条件，一期预计在2008年入市。
绿景地产 LV
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JING
2、市场分析--拓展区的功能定位及建设目 标设定为：“福田中心区二十 一世纪高尚生活居住服务基地 和部分文化体育教育设施配套 区”，是体现深圳二十一世纪 居住文明和城市建设质量水平 的现代化、生态型的综合居住
建设中福龙路 规划中龙华火 车站 规划中四号地铁
南坪快速
梅林关口
绿景地产 LV
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JING
【区域交通发展趋势】
地铁4号线 (轻轨)通车 福龙路通车
深圳新 客站
梅龙路通车 南坪快速 布龙路线 梅观高速 龙大线
----
JING
开发回顾:
◇绿景新美域
-----------
入市时间： ２００４年
◇绿景蓝湾半岛 -------入市时间：２００２年
◇绿景新洋房 ---------入市时间： ２００３年
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JING
◇绿景新苑 ----------入市时间： ２００１年
我们应该怎么做？
绿景地产 LV
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JING
龙光地产—天悦龙庭
Ø 龙光地产通过产品创新，缔造廊院生活典范，创造了 2005年宝安中心区阶段性价格的最高点。 Ø 天悦龙庭的热销，强有力的提升了龙光地产的品牌。
绿景地产 LV
2005
2006
2007
2008
2008年，上述交通干道相继通车，一个成熟的交通网络即将呈现， 二线扩展区也将步入一个高速稳定的发展阶段 !
绿景地产 LV
JING
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【区域未来两年供应情况】
建面 （万㎡） 2 42（一期15） 7.6 20（一期9） 9.7 63 27.3 171.6
英 雄 !
综述： 项目在具备打造成高档物业的前提下，且正值区域市场成长拐点时 入市，这就决定了项目有机会象天悦龙庭、天骄华庭一样成为片区 发展的阶段性标杆物业。
绿景地产 LV
JING
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可以预见》》》
2008年 龙华二线拓展区，正处在其发展的中前期，后花园里生机盎然；
JING
1、建筑类型建议
【片区建筑类型分布】
锦绣江南 锦绣江南 四期
城色 日出印象
人
日出印象
民 该片区TOWNHOUSE+小高层的产品是
七里香榭
梅 龙
金地·梅 陇镇
民 治
南
中航项目 （07年推） 4.6
稀缺的
路
阳光新 境园
路
路
世纪春城 四期
本项目 2.3
龙一号 碧水龙庭
圣莫里斯
纯别墅
TOWNHOUSE+小高层
JING
【地块 SWOT】
v位于拓展区，区位优势明显 v周边为道路，噪声、尾气影响 v项目南侧存在农民房，形象差 v项目周边无可利用景观资源 v市政配套不完善 v项目由城市道路围合，交通 便利，昭示强，利于商业开发
W
St re ng th
ea
v梅龙公路即将开通
kn
es
s
Th r
Op po rtu ni ty
ea t
v区域规划先进，片区的升值空 间较大，客户信心强 v近二年区域集约开发，将使片
v受周边竞争区域影响； v众多品牌商抢驻区域； v项目开发周期较长，未来充 满不可预测性
区升温，本项目可借势推出 v项目推出期间，区位交通、配 套已较为完善，利于项目推售
绿景地产 LV
JING
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项目名 世纪春城四期 金地·梅陇镇一期 阳光新境园 榕江·碧水龙庭一期 七里香榭 祥泰项目 龙兴华创业项目 合计
入市时机（预计） 2006年 2006年 2006年 2006年 2006年 2007年 2007年
初步预计，龙华二线扩展区06、07年市场增量就达到170余万平方米，据此推 测，截止07年，此区域已（正）开发面积已经接近区域可开发面积1/4。
JING
本报告将重点解决以下四个问题：
Question one
项目在二线扩展区所处地位？
Question TWO Question THREE
项目对绿景地产意味着什么？
项目如何实现预想的目标？
Question FOUR
项目的总体形象定位？