新浪网“315”节目特邀嘉宾律师解析一起二手房买卖出卖人毁约引起的二手房买卖纠纷
卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持——张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例
卖方毁约，房屋总价款20%违约金全获支持—张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例【案情简介】原告：王某，女，汉族，196*年*月*日出生，住北京市**区**楼**室。
被告：刘某，男，汉族，196*年*月*日出生，住河北省**楼**单元**门。
第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。
原告诉称：2013年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告，原告向其支付房款750万元。
原告应于2013年1月13日将首付款275万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到**地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续，但被告一直推脱不与配合。
故此起诉请求：1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、判令被告返还原告已付购房款275万元；3、判定被告向原告支付违约金150万；4、判定被告赔偿原告中介费损失72350元；5、判令被告赔偿原告房屋增值部分65万元。
被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。
合同约定的违约金过高，请求予以减少。
合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。
被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照750万元办理网签，却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照650万元办理网签，被告查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。
原告和中介公司恶意串通把750万元的买卖合同做成了650万的房屋买卖和100万的装修装饰和家电款，按照650万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。
二手房买卖毁约案例
二手房买卖毁约案例在二手房买卖中，毁约是一种常见的纠纷类型。
毁约是指当事人一方或双方不履行合同义务，导致合同无法继续履行的情况。
在二手房买卖中，毁约可能发生在签订合同后，但在交易完成之前。
下面我们就来看一个二手房买卖毁约的案例。
某甲与某乙签订了一份二手房买卖合同，约定在合同生效后的一个月内完成交易。
某甲按照合同约定的时间付款，并准备好了过户所需的所有材料。
然而，在约定的交割日期当天，某乙却以房屋有其他买家愿意出更高价格为由，拒绝履行合同，导致交易未能完成。
某甲因此遭受了经济损失，并对某乙提起了诉讼。
在这个案例中，某乙的行为构成了毁约。
根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务，导致合同无法继续履行的，另一方有权要求履行，或者要求赔偿损失。
在这个案例中，某甲可以要求某乙履行合同，即按照合同约定完成交易。
如果某乙拒绝履行合同，某甲可以要求赔偿因某乙毁约而遭受的经济损失，包括支付的定金、过户费用、以及因交易未能完成而导致的其他损失。
在实际操作中，当遇到类似的毁约情况时，当事人可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。
首先，当事人可以尝试通过协商达成一致意见，协商解决纠纷。
如果协商不成，可以寻求第三方的调解帮助。
如果调解也无法解决问题，当事人可以选择仲裁或诉讼途径解决纠纷。
无论采取哪种方式，当事人都应该搜集相关证据，包括合同、付款凭证、通讯记录等，以便为自己的权益进行维护。
在二手房买卖中，遇到毁约情况是很令人头疼的。
为了避免类似的纠纷发生，当事人在签订合同时应该慎重考虑，确保合同条款清晰明确，权利义务一目了然。
同时，当事人在履行合同过程中也应该严格按照合同约定履行义务，避免因自己的行为导致毁约。
如果遇到毁约情况，当事人应该保持冷静，依法维护自己的合法权益，寻求合法途径解决纠纷。
综上所述，二手房买卖毁约案例属于常见的纠纷类型。
当事人在遇到毁约情况时，应该根据合同法的相关规定，通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷，维护自己的合法权益。
二手房交易阴阳协定避税买家告中介讨56万差价.doc
二手房交易阴阳合同避税买家告中介讨56万差价-房产“黑白”价差56万元交易为避税炮制两份合同,买房人上法庭讨要差价一栋房子竟然出现29万元和85万元两个价格？买主张先生将中介公司告上法庭，要求对方返还56万余元的差额部分。
张先生也由此成为第一个向二手房交易中“黑白合同”挑战的人。
昨天，西城区法院开庭审理了此案。
买方买一套房子出现两个合同“我购买一套房子，没想到竟然出现了两个价钱。
”买主张先生在法庭上说，他看上了位于西城区藕芽胡同的一处房屋，大约有72平方米，便委托北京市顺益兴房地产公司代理购房事宜。
今年1月11日，他与顺益兴公司签订了购房委托合同，约定顺益兴公司收取总价款87万元，其中包含中介费。
张先生支付了2万元定金。
之后，他与房主门女士签订了房屋买卖合同，而这份合同上面写着这套房子的售价却仅为29万元。
“我实际花了87万元，而登记价格却只有29万。
”张先生担心，这两个合同很可能在以后会给他和家人带来麻烦。
张先生认为，自己应当按照房屋买卖合同约定的29万元的价格付款，中介公司按照购房委托合同收取高价是不合适的，对方所收取的钱款中有56万余元差额部分应予以返还。
卖方订立两份合同为了避税作为证人，房主门女士出庭。
“我和张先生签订两份合同主要是为了避税。
”她回忆说，起初，她给自己的房子定价90万元，委托顺益兴公司代理售房事宜。
后来，中介公司人员告诉她，买主嫌房价太高，想要以85万元购买这套房子，可以通过上报低价来避税，这样也可以使房价降下来。
她和张先生、中介公司人员共同商量后，确定房屋买卖合同价格为29万元。
张先生否认了“避税”的说法。
“在购房交易中，他没有想到避税的问题，也没有与门女士和中介公司商量过此事。
”张先生解释说，他受中介公司控制，在万般无奈之下，才依照购房委托合同交了全部房款。
中介公司不可能退钱给张先生顺益兴公司的工作人员不同意返还56万元的房款差价。
中介公司承认买卖双方为了避税在商议后才决定以低报价方式操作，签订了两份不同价格的合同，结果房主收了85万元，公司只收取了2万的中介费，是符合行业惯例的，中介公司不可能再退给张先生钱。
二手房买卖中关于违约责任的典型案例分析
二手房买卖中关于违约责任的典型案例分析在二手房买卖交易中，违约责任是一个常见的问题。
买卖双方当事人在签署买卖合同后，应当按照约定的条件和方式履行合同义务。
然而，有些情况下，一方未能履行合同义务，给对方造成了损失，导致买卖交易无法顺利完成。
本文将通过分析几个典型的违约责任案例，探讨二手房买卖中违约责任的判定和应对方法。
案例一：买方违约李先生与张女士达成二手房买卖合同，约定双方自签署合同之日起，买方应在30天内支付房款。
然而，到约定支付日，李先生却未能如约支付房款。
张女士依约交付了房屋产权证书等相关证件，并准备搬离房屋。
在李先生违约后，张女士向法院提起诉讼，要求追究李先生的违约责任。
针对上述案例中的买方违约行为，买方应当承担违约责任。
买方未按照合同约定的时间支付房款属于典型的违约行为，侵犯了卖方的合法权益。
法院判决买方赔偿卖方因违约所造成的损失，并追究买方的相应法律责任。
案例二：卖方违约小张与小刘签订了二手房买卖合同，约定卖方应在合同生效后15天内交付房屋并办理过户手续。
在交付日期前，小张收到了卖方的通知，称卖方因家庭紧急情况无法履行合同，请求解除合同。
小张不同意解除合同，并向法院提起诉讼，要求卖方承担违约责任。
针对上述案例中的卖方违约行为，卖方应当承担违约责任。
卖方未能按照约定时间交付房屋和办理过户手续，违反了合同约定，给买方造成了损失。
法院判决卖方支付买方违约金，并承担相关的法律责任。
案例三：违约责任的救济方式王先生与李女士签订了一份二手房买卖合同，约定在合同生效后，双方必须按照约定的时间完成交付和过户手续。
然而，在约定日期前的一天，王先生突然悔意，拒绝履行合同，并发出通知要求解除合同。
李女士对王先生的违约行为感到无奈，并寻求法律救济。
针对上述案例中的买方违约行为，买卖双方可以通过以下救济方式解决纠纷。
首先，一方可以通过友好协商的方式，就解除合同或者违约赔偿等问题达成一致意见。
其次，当事人可以通过仲裁或调解等方式进行争议解决。
买卖二手房小心7大陷阱 常见恶意违约案件盘点 房产贷款首付注意事项交税
买卖二手房小心7大陷阱常见恶意违约案件盘点房产贷款首付注意事项交税买卖二手房小心7大陷阱二手房交易是一个经过时间考验的行业，但仍然存在一些卖家和信息中介向买家隐藏或隐瞒的缺陷。
这些缺陷会给买家带来很多麻烦，甚至导致诉讼纠纷。
在购买二手房时，买家必须小心谨慎，了解下面的7个陷阱。
1. 非法房屋这是最明显的陷阱。
如果当局确认房屋或建筑是非法的，则可能需要拆除和重新建造。
检查公共记录，包括土地，房产证，分区规划及批文等公开资料，以确保房屋的合法性。
此外，如果房屋在计划范围内，也需注意事前公示如何拿到可行性报告和验收报告。
2. 非法文件制作在购房协议和转让书上，卖家或中介可能使用非法文件。
这包括虚假的协议或错误的房屋描述。
在签订文件之前，检查文件的准确性和完整性，诸如产权证以及买卖协议等资料是否具备。
3. 遗漏在售字段在售房屋一定是所有在售房屋信息的一部分，但是，在售字段有时会被故意遗漏，以便卖家更快地寻找买家。
如果您发现房屋在其他网站上出现在售字段，请联系经纪人。
4. 转卖不止一次有时，中介会以另一个房东或房东的名义转售房屋。
这可能会导致卖家只是借用房东的身份进行交易，并在不知道的情况下将房产转售给买家。
了解房屋的所有权历史，以避免这种情况。
5. 忽略房屋的质量问题不少人会在二手房交易时忽略房屋的质量问题，这可能会导致日后需要支付更多的维修成本。
在购买房屋时，检查房屋是否需要修缮或翻新，并评估维修成本。
6. 忽略房屋现有的租约如果房屋租赁期内还有租户，卖家必须告知买家。
否则，在一些国家，如以色列，需要对租赁期内的租金进行赔偿。
要确认租户是否已被告知房产被出售。
7. 忽略最终的完整清单在买卖房屋后，卖家有义务提供全面的清单，列明所有包括设备设施、各种固定建筑物和其他费用在内的所有资料清单。
如果卖家有所遗漏或隐藏，买家可以就此起诉卖家。
常见恶意违约案件盘点恶意违约是一个常见的二手房交易问题。
在此种情况下，卖家故意违反在购房合同中所列明的条款，有时可能涉及欺骗和操纵。
民事案例分析：二手房买卖纠纷之：“阴阳合同”
[案情介绍]为避税而故意做低价格的二手房买卖合同，属于典型的“阴阳合同”。
在二手房交易过程中，为减少或逃避应缴纳的税费，买卖双方签订阴阳两份合同，即签订一份合同约定房屋买卖的实际成交价格，同时另签订一份合同，其约定的房屋成交价远远低于实际成交价格，并以该份合同到有关部门办理备案，并以该合同约定的价格为基础向国家缴纳税费，达到逃税目的。
买卖双方这种行为属恶意串通，损害了国家税收利益，依据《合同法》的有关规定，其有关逃避税收的条款应属无效。
【案情简介】2009年8月13日，肖某与王某签订二手房买卖合同，王某以42万元购得肖某所有的房屋一套。
2009年8月22日，双方到房产交易部门进行登记审批时，为少交契税，将交易价格登记为36万元。
2009年8月24日，经房产交易部门审批更名完毕。
2009年8月25日，在肖某要求王某交付剩余房款6万元时，王某突发变故，称双方的实际成交价格应为36万元，已经通过房产交易部门确认，是对于第一次协商约定价格42万元的变更，因此不同意将余款给付肖某。
在协调无法解决的情况下，肖某向法院提起诉讼，要求王某给付购房余款6万元。
[案情分析]本案中，肖某和王某为了避税，便故意向房产交易部门报底房屋的成交价格。
此时房屋的成交价格并没有新的约定，法院应当认定报低房屋成交价格的行为不构成新的约定。
双方应按照真实的意思表示，即以42万元购房款继续履行合同。
【律师提示】因房屋在我们的日常生活中交易额较大，加之做低价格规避国家税费的行为本身就具有违法性，阴阳合同带来了较大的交易风险。
如本案中的肖某就增加了不必要的诉累，在此提醒广大购房者尽量进行正常的交易，以防止此类纠纷的产生。
[判决结果]判决王某给付肖某剩余房价款6万元。
[相关法规]《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
二手房买卖合同的违约处理方式及赔偿计算
二手房买卖合同的违约处理方式及赔偿计算二手房买卖合同是双方当事人进行房屋交易的法律文件，在交易过程中，如果一方当事人没有按照合同约定履行自己的义务，那么就构成了合同违约。
本文将着重介绍二手房买卖合同的违约处理方式及赔偿计算。
一、合同违约的分类合同违约分为实质性违约和形式性违约两种。
实质性违约是指某一方当事人未能按照合同约定履行自己应履行的义务，造成了损失，包括不能交付合同规定的房屋或者不能支付合同规定的款项等。
形式性违约是指某一方当事人未能按照合同规定的形式进行操作，如未能在规定时间内签订合同或者未能按照规定提供有关信息等。
二、实质性违约的处理方式对于实质性违约，受损害方可以采取以下方式进行处理：（一）解除合同解除合同是指当事人在发现对方违约后，可以按照合同规定或者法律规定进行解除合同的处理方式。
解除合同的前提是对方存在实质性违约行为。
通过解除合同，双方都可以免除相应的义务和责任，但是该当事人对该合同实现的利益或其他损失依然要承担相应的风险。
（二）要求履行要求履行是指当事人在对方违约的基础上，要求对方履行合同约定的义务。
在履行合同时，如果因对方违约导致合同无法履行或者履行价值大幅度降低，那么受违约方可以要求赔偿相应的损失。
（三）赔偿损失受违约方在要求履行合同的同时，可以要求赔偿自己的损失。
损失包括两部分：一是实际损失，即直接因对方违约而造成的损失，如维修房屋、购置家具等费用；二是利益损失，即因对方违约而无法获得的利益，如延误施工导致无法按时交房而导致的租金收益损失等。
三、实质性违约的赔偿计算对于实质性违约的赔偿计算，应当分情况考虑：（一）因交易未能完成而违约在房屋交易过程中，如果一方无法履行合同规定的义务，导致交易未能完成，那么另一方可以要求赔偿。
赔偿金额应当包括预付定金或者首付款等款项。
如果没有支付预付款或者首付款，则赔偿金额应当为实际损失。
（二）因房屋交付问题而违约如果房屋无法按照合同规定的时间交付，或者交付的房屋与合同规定不符合，那么受损害方可以对违约方要求赔偿。
妻子瞒着丈夫卖房携款蒸发,官司打了两年
来源：作者：
妻子瞒着丈夫把一套尚未办理产权证的房子卖给他人，之后又携款出走。丈夫得知此事后，把房子的门锁更换。买房人付了钱却拿不到房子，将这对夫妻告上法院。这份房屋买卖合同有效吗？买房人是善意第三人吗？这场官司打了两年，近日终于有了再审的房子，由于没有入住，一直没办理产权证和土地证。前年，家住玄武区的朱强（化名）经人介绍认识了张萍夫妇，朱强得知张萍有意出售郊区那套住房，颇为心动。当年9月，张萍一人与朱强签下房屋买卖合同。签约当天，朱强付清了全部房款约15万元，也拿到了房子的钥匙。而朱强并不知道，由于夫妻感情出现危机，张萍向丈夫王明隐瞒了卖房一事，拿到卖房款后，她便偷偷离开了南京。
对此，某区法院调研室一法官解释说，考虑到王明和张萍并没离婚，在婚姻关系存续期间，张萍取得的购房款可认定为夫妻俩的共同收益，因此他俩应共同承担返还责任。
法律界对此有不同意见，不少人士认为，这15万元购房款应由张萍独自偿还。
南京知识律师事务所律师徐骏告诉记者，本案中，张萍一人与朱强签下了房屋买卖合同，根据合同的相对性，既然法院已经认定该合同无效，又认定王明无须为其妻子的非法卖房行为承担责任，购房款就应由张萍一人返还。
后经法院查明，被张萍出售的房产，是他们一家的拆迁安置房，尚未领取房产证和土地证。据有关部门证实，该房安置的还有王明和张萍15岁的儿子，他也是房产共有人。
法院认为，根据相关法律，张萍出让这套房产，应该征得所有共有人的同意。而且根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。而张萍私下卖房取得房款后离家出走，足以证明她是恶意售房。其丈夫王明对其售房行为不应承担责任。据此，法院认定张萍与朱强签订的房屋买卖合同无效。
由于原被告双方均不同意继续履行合同，一审法院判决王明夫妇返还朱强房款及利息损失。
二手房买卖中关于违约责任的典型案例分析
二手房买卖中关于违约责任的典型案例分析在二手房买卖中，违约责任是一个常见而又敏感的问题。
当一方未能履行买卖合同中的约定，会引发一系列的纠纷和争议。
本文将以一些典型案例为例，分析二手房买卖中的违约责任，并探讨相关法律规定。
案例一：买方违约小张看中了一套位于市中心的二手房，与卖方小李签订了买卖合同并支付了定金。
然而，在合同约定的付款期限到来前，小张却没有履行支付剩余房款的义务。
小李因此向法院提起诉讼，要求解除合同并追究小张的违约责任。
根据《合同法》第九十三条的规定，小张应当按照合同的约定支付房款，但未能履行义务，构成了违约行为。
根据法律规定，卖方有权要求解除合同，并可以要求赔偿因其违约所遭受的损失。
案例二：卖方违约小王与小李签订了一份二手房买卖合同，约定在一个月内办理过户手续并移交房产。
然而，在约定的时间内，小李却未能办理过户手续，并以各种原因拖延。
小王对此感到十分不满，决定终止合同并寻求赔偿。
根据《合同法》第二百八十五条的规定，卖方未能履行过户义务，构成了违约行为。
买方有权要求终止合同，并可以要求返还已支付的房款以及赔偿因此受到的损失。
案例三：双方互相违约某次二手房买卖中，买方未能按时支付房款，同时卖方也未能按时办理过户手续。
双方均对对方的违约行为感到不满，并选择诉诸法律。
根据《合同法》的规定，当买卖双方均未能履行合同义务时，双方均应承担违约责任。
法院会依据实际情况进行综合判断，比较违约的程度、影响等因素，然后做出相应的裁决。
综上所述，二手房买卖中的违约责任是双方在合同履行过程中必须面对的问题。
无论是买方还是卖方，都应当严格按照合同约定履行自己的义务，以避免不必要的纠纷和损失。
此外，当涉及到违约责任的纠纷时，双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解决。
合同的约定和法律的规定将成为判决的依据，因此在签订合同前，买卖双方应对合同条款进行充分的了解和谨慎的考虑。
总之，在二手房买卖中，双方都应当遵守合同的约定，履行自己的义务。
二手房买卖中的典型纠纷案例分析
二手房买卖中的典型纠纷案例分析在房地产行业发展迅猛的大背景下，二手房交易作为一种常见形式的房地产交易方式，往往伴随着各种纠纷案例的出现。
这些纠纷案例不仅给参与交易的双方带来了经济损失，也为相关法律法规的完善提出了挑战。
本文将通过分析几个典型的二手房买卖纠纷案例，探讨影响纠纷发生的原因以及解决方法。
案例一：合同虚假陈述Mr. Wang在购买二手房时，房屋中介向他提供了房屋销售合同。
合同中明确标注该房屋的面积为150平方米，然而实际测量结果为120平方米。
Mr. Wang发现合同中的面积虚假陈述后，向法院提起诉讼。
该案例中的纠纷发生主要原因在于合同虚假陈述。
在二手房交易过程中，房屋中介或出售方常常会夸大房屋的优点，而对存在的问题进行隐瞒。
这种行为对购房者的权益构成了严重侵害。
解决该纠纷的方法包括两个方面。
首先，购房者应该学会保护自己的权益，仔细审查合同中的信息并与实际情况进行核实。
若发现合同虚假陈述，可以通过诉讼等法律手段维护权益。
其次，政府和相关监管部门应加强对房屋中介和出售方的监管，加大处罚力度，以减少合同虚假陈述的发生。
案例二：抵押权纠纷Ms. Li购买了一套二手房，交易过程中出售方未向她披露该房屋存在抵押权，导致Ms. Li在购房后被债权人追债，严重影响了她的生活。
该案例中的纠纷发生主要原因在于未披露抵押权信息。
在二手房交易过程中，若房屋存在抵押权，出售方有义务向购房者提供相关信息。
这种情况下，购房者需要根据实际情况决定是否继续购房。
解决该纠纷的方法首先要求卖方在交易过程中诚实披露所有相关信息，包括抵押权等任何负面因素。
其次，购房者在购买二手房前，应咨询专业人士进行抵押权查询，以确保房屋的交易风险。
案例三：产权纠纷Mr. Zhang向Mr. Liu购买了一套二手房，交易完成后，Mr. Zhang发现该房屋存在产权纠纷。
该房屋的原房主和其他亲属存在继承关系纷争，导致产权归属不明确。
该案例中的纠纷发生主要原因在于产权纠纷。
二手房买卖毁约案例
二手房买卖毁约案例在二手房买卖中，毁约案例时有发生。
毁约是指当事人未能按照合同约定的条件履行其义务，导致合同不能有效履行的情况。
在二手房买卖中，毁约可能涉及房屋质量、产权纠纷、交易款项等多个方面。
下面，我们将通过一个具体案例来分析二手房买卖毁约的情况，并探讨解决此类问题的方法。
某甲与某乙签订了一份二手房买卖合同，约定某甲以某价款购买某乙名下的一处房产。
然而，在签订合同后不久，某甲发现房屋存在严重的结构问题，经过专业评估确认需要进行大规模的维修。
某甲认为某乙在交易过程中隐瞒了房屋质量问题，构成了毁约行为，因此要求解除合同并返还已支付的购房款项。
首先，我们来分析某甲的主张是否成立。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人在订立合同过程中应当遵循诚实信用原则，对合同履行过程中的重要事项进行告知。
如果某乙在交易过程中隐瞒了房屋质量问题，导致某甲在合同履行后才发现房屋存在严重质量问题，那么某乙的行为可能构成了欺诈行为，从而导致合同的无效。
其次，我们需要分析解决此类毁约案例的方法。
在面对类似情况时，某甲可以通过法律途径解决合同纠纷。
首先，某甲可以向法院提起诉讼，要求解除合同并返还已支付的购房款项。
其次，某甲还可以要求某乙承担因质量问题导致的损失赔偿责任。
同时，某甲还可以要求对房产进行重新评估，以确定实际的房屋价值，并据此要求返还超出房屋实际价值部分的款项。
综上所述，二手房买卖毁约案例时有发生，当事人在面对此类情况时，应当依据合同法的相关规定，通过法律途径解决合同纠纷。
同时，双方在签订合同时应当加强对房屋质量等重要事项的披露，以避免因信息不对等而导致的合同纠纷。
希望通过本文的分析，能够帮助大家更好地理解二手房买卖毁约案例，并在实际操作中避免类似的风险。
刘海涛、王迪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
刘海涛、王迪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.03.23【案件字号】(2021)辽01民终1522号【审理程序】二审【审理法官】姜会军金鑫赵智【审理法官】姜会军金鑫赵智【文书类型】判决书【当事人】刘海涛;王迪;孙明霞【当事人】刘海涛王迪孙明霞【当事人-个人】刘海涛王迪孙明霞【代理律师/律所】范国祥辽宁邦言律师事务所【代理律师/律所】范国祥辽宁邦言律师事务所【代理律师】范国祥【代理律所】辽宁邦言律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】刘海涛【被告】王迪;孙明霞【本院观点】本案双方当事人的诉争焦点为上诉人要求被上诉人协助办理房屋更名过户手续的诉请能否得到支持。
【权责关键词】无效合同合同约定书证证明力自认新证据财产保全诉讼请求维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为上诉人要求被上诉人协助办理房屋更名过户手续的诉请能否得到支持。
《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。
本案中，虽双方于2017年10月30日签订的房屋买卖协议被确认为有效，但鉴于涉案房屋作为抵押物在中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行办理的住房贷款尚未偿还完毕，该房屋上尚有抵押权存在未能涤除，且通过庭审中上诉人的自认可知，现该房屋上亦存在多个查封，客观上阻碍物权变动，导致上诉人要求被上诉人协助房屋更名过户存在法律上和事实上的履行不能，故一审法院驳回上诉人的该项诉讼请求并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。
底线卖房案件分析报告
底线卖房案件分析报告
底线卖房案件分析报告
底线卖房是指房屋销售价格跌破预定底线价位，引发纠纷的案件。
以下是对一起底线卖房案件的分析报告。
该案件发生在某小区，原告王某与被告李某签订了一份房屋买卖合同。
根据合同约定，王某以128万元的价格购买了李某名下的一套房屋。
然而，在签订合同后，房地产市场经历了一波调控政策，导致房价持续下跌。
据原告王某称，他认为李某明知房价将下跌，却故意瞒报了房屋的真实价格，导致他损失惨重。
因此，王某要求解除合同并要求李某赔偿其损失。
经过调查和证据收集，可以得出以下结论：
第一，根据合同约定，双方在签订合同时已经明确了房屋的价格为128万元。
作为购买方，王某应该对市场走势和房价有一定了解和判断。
如果他认为房价可能下跌，就应该在签订合同前慎重考虑，或与李某商议灵活的购房方式。
第二，虽然房地产市场确实经历了一定的调控政策，导致房价下跌，但这是市场行为，无法完全由李某控制。
即使李某知道房价将下跌，他不能预测具体的下跌幅度和时间。
因此，无法认定李某存在故意瞒报房屋价格的行为。
根据以上分析，我们认为原告王某的主张缺乏法律依据，并难以获得胜诉的可能性。
综上所述，我们建议原告王某与被告李某协商解决纠纷。
双方可以退回合同并重新议价，或通过其他方式达成一致意见。
另外，对于未来的购房行为，购房者应该充分了解市场行情，加强风险意识，并咨询专业人士的意见，以防止类似纠纷的发生。
该报告仅供参考，具体案件还需根据相关法律法规和证据进行判断和处理。
1999年房屋买卖未过户房屋权属纠纷案例
1999年房屋买卖未过户房屋权属纠纷案例朱某诉称，1999年，金某将通州区玉桥北里的一套房屋出售给自己，房价为7.5万元。
房款付清后，金某将房屋交付给朱某，朱某对房屋进行了装修，入住至今。
其间他曾找金某要求其办理房屋过户手续，但金某涉嫌刑事犯罪被羁押，致使房屋无法办理过户。
金某出狱后拒绝协助办理过户。
为此，朱某起诉到法院，要求判令房屋归自己所有，金某协助办理过户。
金某辩称，房屋是1995年单位分给自己的，实行房屋改革后，单位将房屋卖给了自己。
2000年初，他认识了名叫“倪稀建”的人。
倪提出暂借房屋居住，金某就将房屋借给了他。
同年金某被捕入狱，直到2007年才释放。
在服刑期间，其妻发现房屋内有陌生人居住，后得知是朱先生和他的家人，房屋系从“倪稀建”处购买。
金某出狱后发现房产证丢失，于是重新进行了房产登记。
他提出反诉，要求确认房屋归自己所有。
法庭上，朱某提供了金某收到7.5万元现款的收条。
经过笔迹鉴定，金某的签名是本人所书写。
另外证人田某出庭作证，称房子是朱某经其介绍从金某处购买的。
通州法院认为，收条及证人证言等证据形成的证据链，可以认定金某将诉争房屋出售给朱某的事实存在。
金某虽否认该事实，但并未提供确实有效的证据予以反驳。
他提供的房屋所有权证是补办的，而且没能提供证据证明原告是从案外人处获得的诉争房屋。
法院一审判决确认房屋归买家所有，金某应协助办理过户。
3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些“猴赛雷”
3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些“猴赛雷”2015年，北京二手房成交量突破了19万套，创下了近5年的新高。
这就意味着，过去一年，至少有10万家庭加入了二手房买卖的大军。
众所周知，在北京买房对任何家庭来说，都是件大事。
动辄就要花费数百万甚至上千万的购房款。
而房屋买卖是一个复杂的流程，会遇到各种法律问题。
正值3·15消费者权益保护日，新浪二手房特邀中国品牌大律师、中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生，针对二手房交易中的法律问题为广大网民答疑解惑。
以下为采访实录：主持人：各位新浪网友大家好，欢迎来到新浪直播间，收看新浪二手房3·15特别节目。
又是一年3·15，又正值楼市旺季。
所以今年新浪乐居二手房3·15特别节目就是二手房买卖小心哪些“猴赛雷”。
今天在演播间，我们请来了中国品牌大律师、中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生，针对二手房交易中的法律问题为广大网民答疑解惑。
靳律师你好!靳双权：你好!常见的二手房纠纷案件有哪些？主持人：1、我们知道过去的一年包括近期，北京二手房市场十分火热。
相信您也接触了很多关于二手房交易的案子，您能先聊聊，在过去一年里您都碰到过哪些二手房交易产生纠纷的案子吗?靳双权：主要有以下几种：(1)由于房地产政策变化导致价格波动引起的纠纷。
当利好政策出台时，房价可能上涨，这时卖方违约的情形比较多，卖方通常会以未经配偶或其他共有权人同意为由主张合同无效。
当限制政策出台时，房价可能下跌，这时买方违约的情形较多，买方通常会以合同存在漏洞为由要求解除合同退房。
(2)连环买卖引起的纠纷。
对于改善需求家庭来讲，需要把自己的房屋卖掉，用卖房的钱来购买新的房屋，当自己卖房过程中发生问题，例如买方未能按时支付房款，导致自己在买方过程中会造成对卖方的迟延。
但是由于卖房与买房没有必然的因果关系，所以由于上家违约导致对下家的违约，难以向上家索赔。
卖房人后悔转让单位集资房,转让合同是否有效
卖房人后悔转让单位集资房,转让合同是否有效单位集资房尚未建好，王伟便将集资房的资格转让他人，并签订了房屋买卖合同，收了对方12.7万元的转让费和集资款。
随后他就反悔了，将购房人陈鑫、张梅起诉到法院，要求确认双方的房屋买卖合同无效。
11月8日，《法制日报》记者从新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院获悉，王伟与被告陈鑫、张梅房屋买卖合同纠纷一案，经法院一审判决转让合同有效。
签合同转让集资房王伟是乌鲁木齐市一家单位的职工，已经有一处住房。
2009年至2010年之间，王伟的单位要盖集资房，他也分了一套95平方米至100平方米的房子。
由于房子是期房，还在建设中，需要王伟付5.7万元集资款。
支付集资款，对于王伟来说家庭经济压力有些大，王伟有意转让其集资建房资格，便和朋友谈起此事。
陈鑫和张梅得知后很感兴趣，于是与王伟洽谈转让事宜。
2010年10月19日，王伟将自己在单位集资购买的房子出售给陈鑫和张梅，签订了房屋买卖合同。
合同约定，王伟将其享受的单位集资楼房一套(面积95平方米至100平方米之间)以7万元转让给陈鑫和张梅。
集资建房款及其他费用由陈鑫和张梅承担。
如有违约，承担总房款50%的违约金。
合同签订后，陈鑫和张梅于当日向王伟支付12.7万元(包含了此前王伟向单位交纳的5.7万元集资款和7万元转让费)。
但是房屋一直在建设中。
反悔转让打起官司后来，王伟和单位签订集资房合同，单位规定5年内该集资建房不允许对外出售。
该房屋尚未取得产权证书，根据《城市房地产管理法》的规定不能转让。
物权法也有相关规定，不能出售该房屋。
而且，王伟为购买该房屋的按揭贷款尚未偿还，也不能转让该房屋。
于是，王伟将陈鑫和张梅告上法庭，请求确认他与被告签订的房屋买卖合同无效，并承担本案诉讼费。
2012年3月21日，乌市新市区人民法院公开开庭进行了审理。
“说好的事，怎么能说反悔就反悔，我们还签订了合同，也支付了房款，就等着房子建好了搬进去呢。
”陈鑫和张梅不能接受王伟这样的理由，他们认为王伟的诉讼请求不能成立，“我们与原告签订合同是双方真实意思表示，并不违反国家强制性规定，也没有相关无效的情形，我们也根据合同履行了相关义务。
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新浪网“315”节目特邀嘉宾靳双权律师解析一起二手房买卖出卖人毁约引起的二手房买卖纠纷
为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。
一、案情介绍：
2014年12月5日，张思作为出卖人和买受人旗胜签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定张思将诉争房屋出售给旗胜，该房屋建筑面积为100平米，成交价格355万元，买受人在签订合同时支付定金20万，定金作为购房款的一部分（签约当日支付2万，剩余18万于2014年12月2日支付给甲方）；买卖双方应当于2015年1月28日前办理申请该房屋的所有权转移登记手续，买受人以自行交接的方式再过户的当日交付出卖人购房款255万元（其中80万元于银行还款前一周支付给甲方）；出卖人应在办理完过户手续后当日交付房屋，出卖人承诺该房屋没有产权、租赁纠纷，未被法院查封。
双方在签订合同后，任何一方违约造成合同无法继续履行或者解除，守约方可以依照定金罚则或者依照合同约定成交价格的20%向违约方索赔，违约方亦应当承担守约方因本次交易所支付的居间服务费等费用。
同日出卖人、买受人和中介公司签订了《居间服务合同》，该《居间合同》约定甲乙双方委托丙方作为居间人就买卖诉争房屋提供居间服务，居间服务的范围为：……甲乙双方签订的合同成立时，病房居间服务完成，甲乙双方应当向病房支付合同约定的居间服务费，乙方向病房支付居间服务费8万元，甲乙双方应当积极配合丙方居间活动，保证其提供的资料及签名真实合法有效，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。
甲方或乙方违反合同约定，导致病房不能继续履行义务的，病房不承担责任，且丙方有权收取居间服务费，若支付方为守约方，则可向违约方追偿服务费。
同时，张思、旗胜和担保公司签订了《房屋交易保障服务合同》，该合同约定甲乙（张思、旗胜）双方就诉争房屋签订了《存量房屋买卖合同》，甲乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，合同约定了服务内容及收费标准，即签订合同当日乙方向丙方支付保障服务费2.3万元。
合同签订当日，旗胜向张思支付了定金2万元，次日向张思支付了定金18万。
2014年12月10日旗胜通过中介公司的经纪人账户转账80万元给张思，张思在2015年4月26日进行了收款书面确认。
二、争议：
旗胜支付房款共计100万元后，依照合同约定要求张思办理诉争房屋的过户手续，但张思以各种理由进行推脱。
为此旗胜多次找到张思要求办理过户手续，但双方均未能协商一致，后旗胜得知诉争房屋已经因法院生效文书被查封，无法进行过户。
因此，旗胜将张思起诉至北京市朝阳区人民法院，诉求解除双方所签合同，并要求张思返还购房款100万并赔偿利息，依照中国人民银行同期贷款利率，自2015年1月29日计算至实际给付之日止。
张思赔偿旗胜涨价损失100万元，张思赔付居间费、交易保障金及其他费用共计15万元。
三、法院庭审过程：
法院经审理后查明，2014年10月22日在审理一起涉及张思民间借贷案时，法院曾作出民事裁定书，冻结张思名下财产，并于2014年11月17日，对诉争房屋采取了查封措施，2014年12月8日张思签收了保全裁定书。
2014年12月29日，法院作出民事调解书，由某公司偿还债权人张某200万元及利息、违约金，张思对此承担连带担保责任。
审理中，中介公司表示张思在签订合同时就委托房屋是否查封一栏勾选否定项，为此中介公司提供了一份《补充协议》复印件，中介公司称《北京市存量房屋买卖合同》签订后，买卖双方就合同条款达成补充条款，即若因无房产证致使甲乙双方无法按《买卖合同》约定时间办理相关手续，则甲乙双方同意办理相关手续时间顺延至取得房产证10个工作日内办理，对此旗胜及张思对《补充协议》真实性均不予认可。
目前，直至法院庭审辩论终结前，上述调解书依旧未履行完毕，诉争房屋亦未解除查封状态。
本案庭审中，中介公司表示同意退还旗胜居间服务费。
四、审理结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、自判决生效之日解除原被告所签《北京市存量房屋买卖合同》
二、张思于本判决生效后七日内返还旗胜房屋价款100万元；
三、张思于判决生效后七日内赔付旗胜已付购房款利息，以100万为基数，依照中国人民银行同期贷款利率自2015年1月29日起计算至实际给付之日止；
四、张思于本判决生效后七日内赔偿旗胜房屋差价损失71万元；
五、张思于本判决生效后七日内赔偿旗胜居间费8万元，中介公司承担连带责任；
六、张思于本判决生效后七日内赔偿旗胜交易保障服务费1.7万元。
一审判决后，张思不服一审判决结果，上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
五、新浪网“315”节目特邀嘉宾靳双权律师案件点评：
新浪网“315”节目特邀嘉宾靳双权律师认为，本案中旗胜和张思所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此系合法有效的合同，双方均应严格遵守履行。
现因张思未履行民事调解书规定的义务，导致诉争房屋被查封，无法具备过户条件，张思的行为已构成违约。
旗胜据此要求解除《房屋买卖合同》，并要求张思返还已付购房款，并赔偿利息损失的诉求，法院应予以支持。
本案中，双方约定了违约金条款，但庭审中旗胜放弃引用该条款，要求张思依照房屋差价赔偿实际损失。
因此，法院认为，因张思违约导致旗胜无法办理过户手续的差价损失，张思应予赔偿，旗胜放弃适用违约金条款并未违反法律规定，但在双方均为就放无插件申请鉴定的情况下，违约金条款应当参照作为违约责任可预见范围的标准，旗胜主张实际损失超过该标准，但未提供充分证据，故对于旗胜的此项请求，法院酌情确定，具体数额由法院判决。
对于旗胜要求张思赔偿居间服务费、保障服务费的诉讼请求，法院认为旗胜缴纳此款项的目的是保障房屋可以顺利过户，如今因为张思的行为导致买卖房屋目的无法实现，因此相应的损失应当由张思予以赔偿。
而对于旗胜要求中介公司连带赔偿购房款、利息、居间服务及保障费损失的诉求，基于本案原告起诉时系房屋买卖合同纠纷，而旗胜与中介公司之间属于居间服务合同纠纷，根据合同相对性，中介公司不存在在本案中承担违约责任的法律关系基础，而庭审中中介公司表示同意退还居间服务费，法院不持异议，因此该项费用应当由张思、中介公司承担连带责任，旗胜和中介公司的其他纠纷可以另行立案解决。
综上所述，法院的判决是正确的。
六、律师提示
新浪网“315”节目特邀嘉宾靳双权律师提醒各位买房者，实践中因房价上涨而导致卖
方毁约的行为较多，在发生争议之后，一定保存好证据，当卖方毁约时，购房人也无须担心，保存好双方往来的通知函或协商记录，积极运用法律保护自身权益。
及时找专业房地产律师咨询，做好应对方案，该调取的证据要进行调取，为诉讼做好充分的准备，防止损失进一步扩大。
对于向房地产主管部门或公安部门投诉不是最好方法，上述部门很难介入民事纠纷，反而会耽误时间。
切记，一定要第一时间找到资深的房地产律师进行咨询，以此来保护自身的合法权益不受侵害。