物业管理基础知识

物业管理基础知识
一、物业管理概念
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理的目的
1.确保物业保值、增值；使物业发挥最大最好的使用功能和能安全使用，保证物
业的正常寿命，或延长其使用寿命。

2.为业主提供良好的工作、经营、生产和居住环境。

三、物业服务分类
按服务的性质和提供的方式可分为三类：常规性的公共服务；针对性的专项服务；委托性的特约服务。

1.常规性的公共服务：即业主交纳物管费后应享受的服务。

包括：房屋建筑主体的管
理维护、公共设施设备的管理维护维修、环境卫生、绿化养护、安全维护、消防管
理、车辆管理等。

2.针对性的专项服务：即物业企业提供一揽子服务项目、公示服务收费价格，业主可
自主选择，且需另行付费的服务。

包括：家政服务、商业经营服务项目、经纪代理
中介服务等。

3.委托性的特约服务：即为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的
服务，实际上是专项服务的补充。

四、销售前期的物业管理工作
根据《物业管理条例》和《商品房销售管理办法》的有关规定，开发商应完成以下工作：
1.物业销售前，开发商应通过招标选聘物业管理单位，并签订前期物业管理服务合同。

2.确定物业管理总原则
确定物业管理服务内容；确定服务标准；确定服务收费项目及标准。

3.业主临时公约
由开发商起草，报当地区、市、县房管局备案生效。

4.制订物业管理协议或房屋销售补充协议。

五、物业管理费
（一）物管费构成
（二）什么是维修基金？
维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。

维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。

维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。

维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。

维修基金帐户由物业所在地的房地产行政管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。

该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。

（三）维修基金的使用
维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议；维修基金使用情况必须做定期公告。

维修基金的使用范围：
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。

具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用
（1）物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。

（2）住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

备注：房屋建设工程的保修期限：
1.地基基础、主体结构：70年
2.屋面防水工程、卫生间：5年
3.供热与供冷系统：2个采暖期或供冷期
4.电气系统、给排水管道、设备安装：2年
5.装修工程：2年。