第二章房地产市场供求

一、房地产市场的类型
对房地产市场进行分类， 可以从用途 、 对房地产市场进行分类 ， 可以从用途、 发育 程度、 覆盖范围 、 层次 、 交易对象 、 程度 、 覆盖范围、 层次、 交易对象、 供货方 式 、 权益让渡方式、 法律原则、 供求状况等 权益让渡方式 、 法律原则 、 不同角度划分。 不同角度划分。 1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、 按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、 商业用房市场、 工业厂房市场、 仓库市场 、 商业用房市场 、 工业厂房市场 、 仓库市场、 特殊用途房地产市场。 特殊用途房地产市场。
3 、房地产物业交易租赁市场
房地产物业交易租赁市场主要包括物业出 售和出租两个市场，其市场主体是房地产开 发商或房地产代理商，其主要业务是出售或 出租办公楼、写字楼、商业用房、工业用房、 住宅及其它地上附着物。
房地产物业交易租赁市场主要功能
①已开发的房地产物业通过该市场实现其价值， 开发商通过交易租赁市场收回投资及获取投资利 润； ②这一市场面临众多的物业需求者，产生大量的 信息。开发商可通过这一市场的信息，了解掌握 市场的需求，进行帮助指导各种要素的流向和开 发经营活动； ③这一市场能以多种出售和出租形式（如分期付 款、银行按揭、卖期房、售出返租等）直接为消 费者提供生产及生活所需的活动空间，满足不同 层次的消费者。
4、按照层次划分有：一、二、三级房地 产市场。一级房地产市场是指国家出让 土地给房地产开发公司的土地出让（批 租）市场；二级房地产市场是指房地产 开发公司与房地产消费者之间进行房地 产交易的市场（新房交易）；三级房地 产市场指房地产消费者之间的交易市场 （二手房交易）；
二、房地产市场结构
从现实意义上看， 从现实意义上看 ， 房地产市场应该包括地产 市场和房产市场两块。 但是， 从本质上看， 市场和房产市场两块 。 但是 ， 从本质上看 ， 地产可以独立于房产而成为市场， 地产可以独立于房产而成为市场 ， 房产却不 能独立于地产， 能独立于地产 ， 故不可能有独立意义的房产 市场。 市场 。 房地产市场可以由地产市场和房地产 物业市场两部分构成。 物业市场两部分构成。
（一）地产市场
1 、土地一级市场。是指以让渡一定时期土地使用权 土地一级市场。
为主要内容的地产市场。 为主要内容的地产市场 。 这里的让渡一定时期土地使 用权， 是指期满即要收回 ， 且让渡是有偿的， 用权 ， 是指期满即要收回， 且让渡是有偿的 ， 让渡的 期限随土地具体用途的不同而不同。 期限随土地具体用途的不同而不同 。 国内目前的土地 使用权出让最高年限按用途确定标准为： 居住用地 70年 70年 工业用地 50年 50年 教育、科技、卫生、文化、 教育、科技、卫生、文化、体育用地 50年 50年 商业、旅游、 商业、旅游、娱乐用地 40年 40年 综合或其它用项式 50年 50年 国内目前的土地一级市场又可分为土地批租市场和土 地租赁市场。 地租赁市场。
6、物业管理市场
其市场主体是物业管理公司，主要业务是对已竣 工投入使用的房地产物业，包括各类房屋建筑、附 属设施、场地及物业区域内的环境，实施统一的专 业化管理与维修养护，并为业主或物业使用者提供 综合性服务。物业管理的服务为有偿服务，在法律 法规的指引下，已形成一定的行业准则与市场规模。 物业管理市场是房地产开发、出售与出租市场的延 续，并对上流市场形成一定的作用。
9、政府干预性。因房地产在国计民生中 的特殊地位，各国政府对房地产市场均 有较强的干预约束。政府通过财政金融 政策、土地利用政策（如城市规划环境 保护）等手段，根据具体情况，鼓励或 限制房地产开发或转让。（杭州市2003 限制房地产开发或转让。（杭州市2003 年底出台的房产新政）
四、房地产市场的功能
土地批租市场是指国家将城市闲置的存 量土地、 拆迁土地或征用土地的使用权， 量土地 、 拆迁土地或征用土地的使用权 ， 在明确规定用途、 在明确规定用途 、 使用年限和其他要求 条件下， 条件下 ， 以批租的形式有偿出让给房地 产开发企业或土地使用者， 产开发企业或土地使用者 ， 土地使用者 向国家一次性支付出让金。 向国家一次性支付出让金 。 土地租赁市 场是指国家将城市闲置的存量土地、 场是指国家将城市闲置的存量土地 、 拆 迁土地或征用土地的使用权租赁给土地 使用者， 使用者 ， 土地使用者按规定每年向国家 缴纳一定数量的地租。 缴纳一定数量的地租。
4、房地产金融市场
房地产金融市场是房地产开发商在房地产开 发经营活动过程中进行货币资金融通的场所， 它贯穿于地产市场、房地产开发市场、建筑 施工市场、物业交易租赁市场等多个环节， 且是与上述各个环节发展的需要相配套而派 生出来和一种服务性市场。（后面有专门章 节讨论）
5、房地产中介服务市场
由房地产物业市场中，为供求双方提供代 理、经纪及咨询等各种服务的中介机构所形 成的市场，可以说是房地产商品供求双方沟 通的桥梁。 （本章第四节）
7 、 受金融市场的高度影响性 。 房地产商品总 受金融市场的高度影响性。 值较大，其交易对信贷的依赖性较强， 值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政 策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、 策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、 价格产生很大的影响。1993年北海、 价格产生很大的影响。1993年北海、海南等地 的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台 后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。 一夜之间从“火山”跌入“冰川” 8、市场效率低。这由房地产商品的异质性、 交易形式多样性和复杂性，以及房地产商品总 值较大且为长期耐用商品等特性引出。房地产 商品的市场效率较低，流通性远差于金融商品， 如股产交易有土地使用 交易形式多样性。 权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、 权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典 当、房地产开发项目转让等多种形式。（温州 房地产开发项目转让等多种形式。 炒房团从买商品房到买商铺到做项目） 炒房团从买商品房到买商铺到做项目） 6、交易复杂性。房地产交易从有买卖意向到 交易完成，需要进行寻求买方或卖方、现场考 察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签定契约、 资金到位、产权转移等活动，持续时间较长， 且涉及到许多专业性质的问题，涉及众多中介 角色，如律师、价格评估师、经纪人、银行、 管理部门等。
2、土地二级市场
土地二级市场是指土地或房地产开发市场， 即已获得批租土地使用权的房地产开发者或 土地使用者，将已开发好的土地即建筑地段 （生地变成熟地）的使用权，按批租合同规 定的用途和其它使用要求，有偿转让给其他 土地使用者，或直接建造商品房出售、出租 所形成的市场。
3、土地三级市场
三级市场是指土地使用者将自己拥有的土 地使用权，在批租合同的期限内，按合同要 求，或在补办有关手续，补交地价后再横向 进行转让、转租或进行抵押。土地三级中， 买主和卖主都是不确定的，其转让、转租或 抵押的价格也是在市场中自由形成的。
3、垄断竞争性。房地产交易价格和交易 垄断竞争性。 信息多为非公开的， 信息多为非公开的 ， 且因房地产商品的 异质性， 异质性 ， 使得买卖双方较难了解到真实 的市场行情， 的市场行情 ， 这使得房地产市场具有较 强的垄断竞争性。 强的垄断竞争性。 4、投机性。房地产市场的地区性、供求 调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地 产是一种很好的投机对象。从各个国家 和地区的房地产市场发展历史来看，房 地产市场的投机性仅次于金融市场。
（二）房地产物业市场
1、房地产投资开发市场。该市场主体为房地 产开发商或发展商，其开发活动的目的主要 是为了获取盈利。房地产投资开发活动从开 发选址和承租土地开始，经过对土地及土地 上建筑物和其它附着物投资开发的筹划、建 造、使用，直到拆毁的全过程。
2、房地产建筑施工市场
市场主体为建筑商，其主要工作是各类建 筑物的建造与施工。在这一市场上，房地产 开发商与建筑商因为开发项目的招投标及签 订有关工程承发包合同而发生联系。该市场 交易的商品是房地产开发项目的承包合同。 建筑商只承担物业的建设任务，按合同兴建 各种物业后交给开发商，并依此取得施工费。 与土地的获取及房地产商品的售出或出租无 关。
3、交换功能。交换功能是一切市场机制 的基本功能，房地产市场的交换功能比 一般的市场的交换功能覆盖面更广，它 不仅产生于生产者和消费者之间，也产 生在生产者与生产者之间（如以作为生 产资料的房地产资源作抵押取得经营资 金），及消费者与消费者之间（如房屋 使用权的交换）。
4、调节与再分配国民收入的功能。房地产市 场调节与再分配国民收入的功能主要是通过 房地产价格的上涨和下跌来调节房地产开发 者、投资者及房地产使用者之间的收益流向 来完成的。
第二章 房地产市场
第一节 房地产市场概述
市场是社会生产分工和商品交换的产物， 市场是社会生产分工和商品交换的产物 ， 是 维系商品经济的纽带。 维系商品经济的纽带 。 市场有两重含义：一 是指买卖双方交易的场所；二是是交易活动 发生的过程。 发生的过程。 房地产市场是指房地产交易活动的总和， 房地产市场是指房地产交易活动的总和 ， 是 买卖双方相互作用的一种机制。 买卖双方相互作用的一种机制。
1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业 用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房 地产市场。 2、按照发育程度划分有：房地产萌芽市场、发育市 场、成熟市场。 3、按照覆盖（影响）范围划分有：国际性房地产市 场（如东京写字楼市场）、全国性房地产市场、地 区性房地产市场（杭州房地产市场）等。
三、房地产市场的特点
1、地区性。因房地产的不可移动性，某一地 区房地产供求失衡时，不可能通过对其它地 区同类商品的调拨来解决，故有很强的区域 性。这种地区性甚至在一个城市的不同区位 也会有所表现。房地产市场的地区性会使得 房地产商品的价格决定、供求状况、交易数 量与其它商品有极大的不同。
2、供给调节滞后性。房地产开发周期较 长，从申请立项到建成出售，需要一年 甚至数年的时间，因而在市场供不应求 时，供给的增加需要较长的时间。又由 于房地产商品的耐耗性，在市场供大于 求时，多余的供给亦需要相当长的时间 来消化。所以，房地产市场需求变动时， 供给的相应调节需要相当一段时间，才 能使供需达到平衡。